Invocarea de către contestator a evaluării eronate a imobilelor este neîntemeiată, întrucât acesta nu a indicat nicio eroare cuprinsă în cele două rapoarte de expertiză întocmite în dosarul de executare şi nu a adus nicio probă prin care să dovedească fap

Hotărâre 7961 din 05.12.2018


INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de … sub de dosar  … contestatorul SD în contradictoriu cu intimata BANCA C S.A. a formulat contestaţie la executare împotriva executării silite ce face obiectul dosarului … pe rolul BEJ şi a solicitat suspendarea executării silite imobiliare şi anularea formelor de executare, respectiv a încheierii din data de 20.06.2018 de numire a expertului tehnic … , a tuturor publicaţiilor de vânzare imobiliară cu excepţia primei licitaţii, a tuturor proceselor verbale de licitaţii cu excepţia primului proces verbal de licitaţie, a tuturor încheierilor cu privire la suspendarea urmăririi silite imobiliare în dosarul …, a primei licitaţii de vânzare precum şi a doua şi a treia licitaţie.

În motivarea cererii, contestatorul a arătat că prin încheierea din 20 iunie 2018 comunicată la data de 25 iulie 2018 executorul a dispus în conformitate cu art. 836 alin 3 C. proc. civ., efectuarea unei expertize în vederea evaluării imobilului supus executării, numind în cauză în baza art. 836 alin 6 pe expertul tehnic evaluator  …. deşi potrivit art. 836 alin 7 C. proc. civilă apreciază că o altă expertiză nu mai este admisibilă în cauză întrucât a fost efectuată expertiza din 2015 de către expertul judiciar … .

Contestatorul a exemplificat de asemenea erori pe care le a apreciat ca grave în ceea ce priveşte publicaţiile de vânzare, dezacorduri între publicaţiile de vânzare şi procesele verbale de licitaţie, erate prin care s-au îndreptat valoarea pentru care a fost scos la licitaţie imobilul.

În drept, contestatorul a invocat dispoziţiile art. 148-151, art. 192, art. 194-195, art. 711-719 C. proc. civ., art. 724, art. 836, art. 757 alin 8, art. 846 alin 9 C. proc. civ.

În dovedirea cererii, contestatorul a solicitat instanţei încuviinţarea probei cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.

Cererea a fost timbrată cu taxa judiciară în cuantum de 50 de lei conform art. 10 alin 1 lit b şi 1000 lei conform art. 10 alin 2 din OUG 80/2013, astfel cum rezultă din chitanţa f. 3 vol I şi chitanţa f. 36 vol II.

La data de 17.09.2018 contestatorul a depus cerere modificatoare f. 68 şi a solicitat pe lângă cererea iniţială şi anularea încheierii din 30.08.2018 de numire a expertului tehnic precum şi toate actele subsecvente, anularea încheierii din 30.08.2018 privind stabilirea preţului de pornire a licitaţiei ţi stabilirea termenului, anularea publicaţiei de vânzare imobiliară.

La data de 17.10.2018 contestatorul a depus cerere modificatoare f. 40 şi a solicitat pe lângă cererea iniţială şi anularea încheierii din 09.10.2018 şi anularea publicaţiei de vânzare.

La data de 05.11.2018 intimata a formulat întâmpinare f. 115 vol II şi a invocat excepţia tardivităţii în ceea ce priveşte actele de executare cu excepţia celor din 30.08.2018 iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea contestaţiei ca neîntemeiată, învederând instanţei că susţinerile contestatorului sunt contradictorii, dispoziţiile art. 836 alin 7 din C. proc. civ. nu sunt aplicabile în speţă şi oricum nu există sancţiune.

Instanţa a încuviinţat şi a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei. Din dispoziţia instanţei a fost ataşat dosarul execuţional.

În şedinţa publică din 05.12.2018 instanţa a luat act că excepţia tardivităţii a rămas fără obiect raportat la precizările din şedinţa publică referitor la obiectul contestaţiei.

Analizând actele si lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:

Prin cererea de executare silită înregistrată la Biroul Executorilor Judecătoreşti Asociaţi  … sub nr. … din data de 2.09.2015 (fila 134, Vol. 7), creditoarea V S.A. (ale cărei drepturi au fost preluate de intimata Banca C S.A.) a solicitat executarea silită a întregului patrimoniu aparţinând debitorului SD, precum şi a imobilelor situate în Bucureşti,  …, în vederea valorificării creanţei de 284.336,86 EUR + 533 RON, în baza Contractului de credit nr. …, garantat cu Contractul de garanţie reală imobiliară autentificat sub nr. … .

Debitorul a fost înştiinţat la data de 15.09.2015 despre începerea urmăririi silite, prin înştiinţarea şi somaţia din data de 7.09.2015, iar, prin adresele emise la aceeaşi dată, executorul judecătoresc … a dispus înfiinţarea popririi asupra tuturor conturilor debitorului deschise la mai multe unităţi bancare, precum şi asupra sumelor de bani datorate de societatea  C IMPEX S.R.L.

Prin Încheierile din data de 11.11.2015, reţinând că debitorul, în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării silite, nu a făcut dovada achitării debitului datorat, precum şi că executorul judecătoresc nu poate proceda el însuşi la evaluare imobilelor, în conformitate cu art. 836 alin. 3 Cod procedură civilă, executorul judecătoresc … a numit expertul tehnic ..., prin expert tehnic judiciar ing. DM, în vederea fixării valorii de circulaţie a imobilelor situate în Bucureşti,  …, având numerele cadastrale … şi … . Totodată, executorul judecătoresc a stabilit onorariul provizoriu ce se cuvine expertului la suma de 300 lei, urmând ca expertul să depună raportul de expertiză până la data de 11.12.2015. Executorul judecătoresc nu a menţionat obligaţia vreuneia dintre părţi de a avansa onorariul provizoriu şi nu a indicat vreun termen pentru plata acestuia.

Încheierile de numire evaluator imobil parter şi demisol au fost comunicate debitorului SD, conform proceselor-verbale de înmânare din data de 13.11.2015, nefiind depusă dovada formulării contestaţiei la executare împotriva lor, în termenul prevăzut de art. 715 alin. 1 pct. 1 Cod procedură civilă.

Prin raportul de evaluare nr. … din 18.08.2016 expertul tehnic judiciar DM a estimat valoarea de piaţă pentru apartamentul situat în Bucureşti,  …, la 84.300 EUR (381.028 lei), iar prin raportul de evaluare nr. … din 18.08.2016, expertul tehnic judiciar DM a estimat valoarea de piaţă pentru apartamentul situat în Bucureşti,  …, la 290.519 EUR (1.313.117 lei). Ambele evaluări s-au realizat atât prin abordarea prin raportarea la valoarea de piaţă, cât şi abordarea prin raportare la capitalizarea veniturile obţinute din chirii, fiind utilizate câte trei, respectiv patru oferte comparabile, şi fiind aplicate corecţii în funcţie de specificul imobilelor comparate, iar valorile rezultate în urma aplicării ambelor metode fiind asemănătoare. În cuprinsul ambelor rapoarte de expertiză, expertul evaluator a menţionat că nu a avut acces în interiorul apartamentului evaluat.

Pentru efectuarea ambelor rapoarte de expertiză, expertul evaluator a comunicat debitorului, prin poştă cu scrisoare recomandată şi confirmare de primire, convocări pentru data de 6 iulie 2016, ora 10.00, acestea fiind primite personal de către contestator, conform recipiselor din data de 27.06.2016, însă acesta nu s-a prezentat la data convocării şi nu a permis accesul în apartamente.

Prin Încheierile din data de 7.09.2016, executorul judecătoresc a stabilit preţul de pornire a licitaţiilor pentru imobile la valorile stabilite prin rapoartele de expertiză, la aceeaşi dată fiind emise publicaţii de vânzare imobiliară, pentru termenul din 5.10.2016, ora 14.00.

Din procesele-verbale de licitaţie din data de 5.10.2016 reiese că, pentru acel termen, nu a fost depusă nicio ofertă scrisă. Ulterior, au fost emise noi publicaţii de vânzare imobiliară pentru data de 02.02.2017, 15.03.2017, iar executarea silită a fost suspendată la cererea creditoarei, conform încheierilor din 1.02.2017, din 15.03.2017, din 19.06.2017, din 22.08.2017, din 27.09.2017, din 26.10.2017, din 12.12.2017, din 19.02.2018 şi din 29.03.2018.

La data de 17.04.2018 creditoarea a solicitat reluarea executării silite imobiliare şi stabilirea unui nou termen de licitaţie pentru bunurile imobile garanţie, apreciind necesar la data de 25 mai 2018 reevaluarea bunurilor imobile

Prin încheierile din data de 20.06.2018 /30.08.2018 reţinând că debitorul, în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii de încuviinţare a executării silite, nu a făcut dovada achitării debitului datorat, precum şi că executorul judecătoresc nu poate proceda el însuşi la evaluare imobilelor, în conformitate cu art. 836 alin. 3 Cod procedură civilă, executorul judecătoresc … a numit expertul tehnic RE Consulting S.R.L., prin expert tehnic judiciar ing. DM , în vederea fixării valorii de circulaţie a imobilelor situate în Bucureşti,  …, având numerele cadastrale  … şi … .

Prin raportul de evaluare … , expertul tehnic judiciar ET Consulting estimat valoarea de piaţă pentru apartamentul situat în Bucureşti,  …, la 96.000 EUR, iar prin raportul de evaluare … filele 34 vol 4)  expertul tehnic judiciar a estimat valoarea de piaţă pentru apartamentul situat în Bucureşti,  … , la 204.000 EUR. Ambele evaluări s-au realizat atât prin abordarea prin raportarea la valoarea de piaţă, cât şi abordarea prin raportare la capitalizarea veniturile obţinute din chirii, fiind utilizate câte trei, respectiv patru oferte comparabile, şi fiind aplicate corecţii în funcţie de specificul imobilelor comparate, iar valorile rezultate în urma aplicării ambelor metode fiind asemănătoare. În cuprinsul ambelor rapoarte de expertiză, expertul evaluator a menţionat că nu a avut acces în interiorul apartamentului evaluat, deşi a solicitat in mai multe rânduri programare inspecţie pentru evaluare astfel cum rezultă din scrisorile recomandate cu conţinut declarat de la dosarul cauzei.

Având în vedere precizarea obiectului contestaţiei din şedinţa publică din 05.12.2018 instanţa reţine că încheierile de numire expert din 20.06.2018 şi din 30.08.2018 precum şi actele subsecvente acestora, respectiv încheierile de stabilire preţ în  baza celei de a doua expertize şi publicaţiile de vânzare şi procesele verbale de licitaţie fac obiectul prezentei contestaţii.

Instanţa constată de altfel că raportul iniţial de expertiză şi actele subsecvente au mai fost contestate de contestator în cadrul contestaţiei ce a făcut obiectul dosarului  … .

Aceasta fiind situaţia de fapt, instanţa reţine că, potrivit art. 712 alin. 1 Cod procedură civilă, împotriva executării silite, a încheierilor date de executorul judecătoresc, precum şi împotriva oricărui act de executare se poate face contestaţie de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare. Contestaţia la executare este o cale specială de atac aplicabilă în faza executării silite prin care se poate obţine anularea actelor de executare efectuate cu încălcarea dispoziţiilor legale.

În prezenta cauză, astfel cum a precizat în şedinţa publică din05.12.2018 contestatorul a formulat, cu respectarea termenului prevăzut de art. 715 alin. 1 pct. 1 Cod procedură civilă, contestaţia la executare împotriva încheierilor de numire expert din 20.06.2018 şi din 30.08.2018 precum şi actele subsecvente acestora, încheierile de stabilire preţ în  baza celei de a doua expertize şi publicaţiile de vânzare şi procesele verbale de licitaţie, apreciind că o a doua expertiză în cauză este inadmisibilă, invocând dispoziţiile 836 alin  (7) C. proc. civ. O altă expertiză nu este admisibilă, dar părţile pot conveni o altă valoare. 

Instanţa apreciază că dispoziţiile invocate de contestator sunt un beneficiu în favoarea creditorului şi se opune efectuării unui nou raport de expertiză în scopul tergiversării executării silite imobiliare, fiind nevoie ca executarea silită, care este o operaţiune în mod legitim şi întotdeauna urgentă, să se desfăşoare rapid fără solicitări de efectuarea a unor noi expertize în mod constant.

În ceea ce priveşte cauza de faţă, instanţa constată că al doilea raport de evaluare a fost apreciat ca necesar de către executorul judecătoresc si de către creditor având în vedere situaţia concretă a dosarului execuţional, situaţie pe care instanţa o găseşte întemeiată şi apreciază că un al doilea raport de expertiză se impunea pin raportarea la trecerea unui timp de 2 ani de la evaluarea iniţială pe o piaţă imobiliară cu fluctuaţii şi scăderi de preţuri precum şi 3 publicaţii de vânzare fără oferte la licitaţie publică în care preţul de pornire era 75% din preţul iniţial stabilit.

Mai mult decât atât, instanţa apreciază nu numai că contestatorului nu i-a fost adusă nicio vătămare, dar şi că este în interesul debitorului o nouă reevaluare căci executarea silită nu poate înceta din lipsa de oferte la licitaţia publică, iar licitaţia publică cu un preţ de pornire de 50% din preţul iniţial nu ar fi in interesul debitorului, care şi ar vedea atât bunul imobil executat silit precum şi creanţa faţă de creditor neacoperită.

Astfel, nefiind produsă nicio vătămare a drepturilor procesuale ale debitorului conform art. 175 Cod procedură civilă, instanţa apreciază acest motiv de contestaţie neîntemeiat.

De asemenea, solicitarea contestatorului de anulare a actelor de executare care privesc evaluarea imobilelor este neîntemeiată.

Având în vedere că debitorul nici nu a participat la lucrările efectuate de către expertul evaluator, deşi a primit convocările emise de acesta. Totodată, acesta nu a prezentat nici executorului judecătoresc şi nici instanţei un punct de vedere al unui alt expert evaluator şi nu a solicitat administrarea unei expertize judiciare în specialitatea evaluarea bunurilor imobile.

Invocarea de către contestator a evaluării eronate a imobilelor este neîntemeiată, întrucât acesta nu a indicat nicio eroare cuprinsă în cele două rapoarte de expertiză întocmite în dosarul de executare şi nu a adus nicio probă prin care să dovedească faptul că valoarea apartamentelor este mai mare decât cea stabilită de expertul evaluator, nefiind depuse înscrisuri în acest sens şi nefiind solicitată administrarea probei cu expertiză tehnică judiciară în specialitatea evaluarea proprietăţii imobiliare, deşi sarcina probei îi aparţinea contestatorului, conform art. 249 Cod procedură civilă.

Motivele de nelegalitate invocate în susţinerea celui de-al treilea capăt de cerere nu privesc actele de executare contestate în prezenta cauză, nu sunt reale şi nu justifică anularea executării silite, nefiind produsă nicio vătămare a drepturilor procesuale ale debitorului conform art. 175 Cod procedură civilă, astfel încât şi acest capăt de cerere este neîntemeiat.

Pentru aceste considerente, instanţa consideră că solicitarea de anulare a actelor de executare silită efectuate în vederea evaluării şi vânzării silite a imobilelor este neîntemeiată, având în vedere că numirea expertului evaluator s-a realizat în mod legal, iar rapoartele de expertiză au fost corect întocmite, nefiind adusă nicio probă din care să reiasă o altă valoare de circulaţie a bunurilor imobile supuse executării silite.

În baza art. 717 alin 2 C. proc. civ., instanţa va obliga contestatorul la plata sumei de 1814, 40 lei către BEJ cu titlu de cheltuieli fotocopiere dosar execuţional f. 1 vol IV

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge, ca neîntemeiată, contestaţia la executare, astfel cum a fost precizată şi completată privind pe contestatorul SD , cu domiciliul în sector 1, Bucureşti,  … şi pe intimata BANCA C S.A.,  … , cu sediul ales în sector 1, Bucureşti,  … .

Obligă contestatorul la plata către BEJ a sumei de 1814,40 lei cu titlu de cheltuieli fotocopiere dosar execuţional.

Cu drept de apel în termen de 10 de zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 05.12.2018.

PREŞEDINTE,GREFIER,

Domenii speta