Acţiunea imobiliară artificială. Construcţie calificată de proprietarul terenului cu materialele lui, fără a deţine autorizaţie de construire.

Deliberând asupra apelului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Oraviţa sub nr. sub nr. 2189/273/2017  la data de 12.12.2017, reclamanta XXX în contradictoriu cu pârâta YYYa solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să se constate că pe terenul înscris în CF aflat în proprietatea pârâtei s-a edificat o construcţie de către ZZZ, în suprafaţă totală de 278 mp; că  reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra  imobilului mai sus descris ,prin efectul legii,cu titlu de transmisiune universală a patrimoniului societăţii,în urma dizolvării societăţii ZZZ şi să se dispună modificarea CF Z în sensul dezlipirii suprafeţei pe care este construit edificatul şi transcrierii acesteia într-o filă separată şi înscrierea dreptului de proprietate asupra edificatului în favoarea societăţii ZZZ,ca prim proprietar,cu titlu de edificare al reclamantei, ca proprietar de rang 2,în temeiul transmisiunii universale al Legii 31/1990.

În fapt, reclamanta a arătat că societatea ZZZ s-a constituit la data de 16.06.1992 şi a suferit mai multe modificări cu privire la structura asociaţiilor şi  administratorilor, iar aceasta purtând numele anterior, a dobândit calitatea de asociat şi administrator  la societatea ZZZ, prin actul adiţional la actul constitutiv.

În  baza Autorizaţiei de construire a construit o clădire în suprafaţă de 278 m.p. În autorizaţia de construire, care nu a fost niciodată anulată şi, deci produce efecte juridice, s-a scris incomplet denumirea societăţii.

La data de 21.12.2004 reclamanta în calitate de asociat unic şi administrator al societăţii a decis dizolvarea voluntară a acesteia. Cererea a fost admisă şi s-a dispus dizolvarea societăţii, fără lichidare, deoarece societatea era un SRL cu asociat unic. Ulterior  în data de 22.02.2006 s-a dispus radierea societăţii din registrul comerţului.

S-a mai arătat că, în temeiul art. 236 din Legea nr. 31/1990 a societăţilor comerciale, în varianta în vigoare la acel moment, dizolvarea unei societăţi cu răspundere limitată, cu asociat unic atrage  transmisiunea universală a patrimoniului societăţii către asociatul unic, fără lichidare, şi în consecinţă transmisiunea către reclamantă a clădirii edificate, a operat prin efectul legii (ope legis), această menţiune făcând-se în actul adiţional prin care s-a decis dizolvarea voluntară a societăţii.

Clădirea a fost edificată în mod legal, pe terenul proprietatea pârâtei, dat în concesiune ZZZ, pe o durată de 29 ani, fiind înregistrată  în contabilitatea societăţii, cu titlu de element activ, însă nu a fost evidenţiată în cartea funciară.

Din anul 2004 până în prezent  edificatul este folosit, cu titlu gratuit, de către RRR, unde reclamanta a avut calitate de asociat şi administrator până în anul 2011, aceasta  neputând încheia nici un act translativ de proprietate sau constitutiv de drepturi reale, deoarece acest drept nu este înscris în cartea funciară şi  nici nu poate fi înscris în prezent fără a se fi făcut o dezmembrare şi fără existenţa unei hotărâri judecătoreşti.

Înscrierea dreptului reclamantei de proprietate asupra edificatului se poate face numai după dezlipirea cărţii  funciare, potrivit  art. 879 alin.3, coroborat cu art. 887 şi 888 Cod Civil.

În drept au fost invocate textele legale invocate asupra.

 Pârâta YYY a formulat întâmpinare  în cauză la data de 06.03.2018. 

Prin întâmpinare a solicitat: respingerea cererii de chemare în judecată formulată de către reclamantă ca nelegală şi netemeinică, pentru următoarele motive:

Prin HCL nr. 142/29.03.1994 Consiliul Local Oraviţa a aprobat concesionarea fără licitaţie a unui teren intravilan pentru amplasarea unei staţii de autobuz către ZZZ, pe DN 57, intrare Batma, în suprafaţă de 40 mp., pe o perioada de 29 ani, încheindu-se un contract de cesiune.

La data de 28.09.2015 Serviciul Urbanism şi Amenajare Teritorială emite certificatul de urbanism, privind introducerea în legalitate a spaţiului comercial aparţinând  RRR, iar în data de 12.10.2015 administratorul al societăţii a solicitat dezmembrarea terenului aferent construcţiei, în vederea intabulării concesiunii asupra terenului în Cartea Funciară.

Compartimentul Cadastru a întocmit raportul special în data de 16.02.2016 privind dezlipirea din imobil, comisia de specialitate nr.2 a Consiliului Local Oraviţa, a emis Raportul de avizare nr. …..,iar din lipsă de cvorum  raportul de specialitate şi proiectul de hotărâre  au fost scoase de pe ordinea de zi, nemaifiind introduse într-o altă şedinţă. Începând cu luna iunie Consiliul Local a avut o nouă componenţă iar materialul de şedinţă trebuia reavizat şi reintrodus pe ordinea de zi. După dezlipirea imobilului, Legea nr. 215/2001, art. 123 alin. 1 prevede pentru terenul aflat în domeniu privat, două posibilităţi de constituire a unui act juridic valabil: închiriere prin licitaţie sau vânzare prin licitaţie.

Instituţia concesiunii este aplicabilă  terenurilor aflate în domeniul public al unităţii administrativ teritoriale.

În drept pârâta a invocat: Legea nr. 50/1991, art. 59, art. 205 Cod de procedură civilă.

Prin sentinţa civilă nr. 111/19.02.2019 Judecătoria Oraviţa a admis acţiunea civilă formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta, cu obiect constatare drept de proprietate şi în consecinţă a constatat că pe terenul aflat în proprietatea pârâtei s-a edificat o construcţie de către ZZZ, în suprafaţă totală de 278 mp

- constată că ,reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra  imobilului mai sus descris ,prin efectul legii,cu titlu de transmisiune universală a patrimoniului societăţii,în urma dizolvării societăţii ZZZ,

-modificarea CF ÎN sensul dezlipirii suprafeţei pe care este construit edificatul şi transcrierii acesteia într-o filă separată şi înscrierea dreptului de proprietate asupra edificatului în favoarea societăţii ZZZ,ca prim proprietar,cu titlu de edificare al reclamantei, ca proprietar de rang 2,în temeiul transmisiunii universale al Legii 31/1990.

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că Societatea ZZZ s-a constituit la data de 16.06.1992 şi a suferit mai multe modificări cu privire la structura asociaţilor şi  administratorilor, iar reclamanta purtând numele anterior, a dobândit calitatea de asociat şi administrator  la societatea ZZZ, prin actul adiţional la actul constitutiv.

În  baza Autorizaţiei de construire nr. … emisă de, societatea a construit o clădire în suprafaţă de 278 m.p. În autorizaţia de construire, care nu a fost niciodată anulată şi, deci produce efecte juridice, s-a scris incomplet denumirea societăţii, în loc de …….. , numai …..

La data de 21.12.2004 reclamanta în calitate de asociat unic şi administrator al societăţii a decis dizolvarea voluntară a acesteia. Cererea a fost admisă şi s-a dispus dizolvarea societăţii, fără lichidare, deoarece societatea era un SRL cu asociat unic. Ulterior  în data de 22.02.2006 s-a dispus radierea societăţii din registrul comerţului.

În cauză s-a admis proba testimonial cu martorii I şi A şi s-a încuviinţat şi administrat proba cu expertiză topografică întocmită de către expertul Bogdan Nicolae şi proba cu expertiză în construcţii întocmită de către expertul Bozgan Dorel.

În  temeiul art. 236 din Legea nr. 31/1990 a societăţilor comerciale, în varianta în vigoare la acel moment, dizolvarea unei societăţi cu răspundere limitată, cu asociat unic atrage  transmisiunea universală a patrimoniului societăţii către asociatul unic, fără lichidare, şi în consecinţă transmisiunea către reclamantă a clădirii edificate, a operat prin efectul legii (ope legis), această menţiune făcând-se în actul adiţional prin care s-a decis dizolvarea voluntară a societăţii.

Clădirea a fost edificată în mod legal, pe terenul proprietatea pârâtei, dat în concesiune ZZZ, pe o durată de 29 ani, fiind înregistrată  în contabilitatea societăţii, cu titlu de element activ, însă nu a fost evidenţiată în cartea funciară.

Din anul 2004 până în prezent  edificatul este folosit, cu titlu gratuit, de către ZZZ, unde reclamanta a avut calitate de asociat şi administrator până în anul 2011, aceasta  neputând încheia nici un act translativ de proprietate sau constitutiv de drepturi reale, deoarece acest drept nu este înscris în cartea funciară şi  nici nu poate fi înscris în prezent fără a se fi făcut o dezmembrare şi fără existenţa unei hotărâri judecătoreşti.

Înscrierea dreptului reclamantei de proprietate asupra edificatului se poate face numai după dezlipirea cărţii  funciare, potrivit  art. 879 alin.3, coroborat cu art. 887 şi 888 Cod Civil.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel în termen legal, pârâtul YYY, solicitând admiterea apelului, să se constate nelegalitatea şi netemeinicia Sentinţei Civile nr. 111/19.02.2019, schimbarea în tot, iar rejudecând respingerea cererii de chemare în judecata ca fiind nelegală şi netemeinică.

În motivarea cererii de apel se arată că la pronunţarea sentinţei civile nr. 111/19.02.2019, instanţa de fond a nesocotit atât susţinerile si înscrisurile depuse de către pârâtă cât şi concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de către expertul tehnic judiciar Nicolae Bogdan, din care rezultă că proprietarul tabular al imobilului identificat, este NN.

Apelantul susţine că prima instanţă a ignorat şi propunerea de dezlipire si înscriere a construcţiilor în Cartea Funciară. Deşi, titularul contractului de concesiune asupra terenului este ZZZ, ca si succesor al ZZZ, prima instanţă a  nesocotit complet acest aspect şi nu a administrat nici un fel de probatoriu cu privire la aceasta persoană juridică.

Apelantul mai arată că, cu ocazia deliberării, instanţa nu s-a aplecat nici asupra situaţiei juridice a terenului.

Mai arată că, capătul de cerere nr. 1, respectiv solicitarea de a se constata că pe terenul înscris în CF, aflat în proprietatea pârâtei, s-a edificat o construcţie de către ZZZ este fără obiect, întrucât apelanta nu tăgăduieşte acest aspect. Insă, aceasta construcţie a fost edificată în mod nelegal, fără a deţine autorizaţie de construire. 

Se susţine că reclamanta, cu rea credinţa a depus in probatoriu un extras de carte funciara pentru un alt imobil al cărui proprietar este, încercând sa inducă in eroare completul de judecata.

Imobilul care face obiectul contractului de concesiune este înscris in CF a suprafeţei de 470 mp, categorie de folosinţă "curţi construcţii " , iar imobilul depus de către reclamanta este în CF.Fiind titulara unui drept de concesiune asupra terenului, reclamanta nu avea dreptul de a utiliza în instanţă un extras CF pentru un imobil aparţinând UAT ORAVITA. Eventual pârâtul Oraşul Oraviţa era îndreptăţit a-l depune in probatoriu, şi nu reclamanta, aşa cum s-a întâmplat in realitate. Capătul de cerere nr. 2, referitor la dreptul de proprietate al reclamantei asupra construcţiei edificate in mod nelegal nu este admisibil in condiţiile in care construcţia a fost edificata in mod nelegal. Contractul de concesiune nr. 1480/20.03.1994 nu este înscris în Cartea Funciara, suprafaţa de teren concesionata nu este identificată, extrasul CF fiind pe o suprafaţa de 386795 mp. Tocmai în acest sens a fost adoptata HCL NR. 89/28.06.2017privind dezlipirea din imobilul aflat in proprietatea Oraşului Oraviţa - domeniul privat, "curţi construcţii " Reclamanta in loc sa aştepte soluţionarea situaţiei pe cale administrativa promovat prezenta acţiune civila, având ca obiect o stare de fapt cel puţin discutabila. Modul de prelungire a contractului de concesiune si de modificare a acestuia poate atrage analizarea oportunităţii si necesitaţii rezilierii acestuia, in condiţiile in care si construcţia este edificată în mod nelegal. Introducerea în legalitate nu poate avea loc decât după intabularea in Cartea Funciara a contractului de concesiune. Ori imobilul (terenul) concesionat nu are extras de carte funciara pentru suprafaţa care face obiectul contractului.

Cu privire la capătul de cerere nr. 3, referitor la modificarea CF în sensul dezlipirii suprafeţei pe care este construit imobilul, transcrierii acesteia intr-o fila separata si înscrierii dreptului de proprietate asupra edificatului in favoarea societăţii ZZZ, apelanta arată că  aceasta este o operaţiune care poate fi realizată exclusiv de către Oraşul Oraviţa, în calitate de proprietar al imobilului, printr-o documentaţie de identificare cadastrală.

In drept: invocă art. 466 şi urm.  NCPC,  Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, Norme Metodologice din 12 octombrie 2009 de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Intimata a formulat întâmpinare solicitând respingerea apelului formulat ca nefondat şi menţinerea Sentinţei civile nr. 111/19.02.2019 ca fiind temeinică şi legală şi obligarea apelantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată. în temeiul art. 453 Cod Proc. Civ..

În motivarea întâmpinării se arată că nu poate fi susţinut motivul de apel potrivit căruia instanţa de fond nu a avut în vedere la pronunţarea sentinţei întregul probatoriu încuviinţat şi administrat in cauză.

Intimata susţine că la termenul de judecată din data de 17.04.2018, prima instanţă a încuviinţat  proba cu înscrisuri - solicitate de către ambele părţi, proba cu martorii şi proba cu expertizele: în specialitatea construcţii şi în specialitatea topografie, solicitate de către ea.

Din proba cu înscrisuri a rezultat că apelanta-pârâtă s-a prevalat şi a beneficiat de toate drepturile decurgând din dreptul de proprietate asupra terenului concesionat. Aceasta a încasat lunar redevenţa stabilită potrivit contractului de concesiune încheiat între noi.

in  proba cu martori a rezultat  că societatea ZZZ a edificat pe terenul concesionat o construcţie în suprafaţă de 278 mp, că pe teren s-a edificat de către societatea ZZZ o construcţie între anii 2001-2002, construcţia este compusă din două părţi: restaurant şi magazie, pe o suprafaţă construită de 278 mp. De asemenea intimata arată că instanţa de judecată a examinat probele pe fiecare în parte şi pe toate în ansamblul lor, în mod liber, potrivit convingerii sale, conform art. 264 alin. |) şi (2) Cod Proc. Civ..

Cu privire la contractul de concesiune încheiat între apelanta-pârâtă şi societatea YYY, intimata arată că instanţa este ţinută de cererea reclamantului, respectiv a subsemnatei, neputându-şi depăşi limitele, deoarece obligaţia instanţei este de a se pronunţa numai cu privire la ceea ce s-a cerut. Această obligaţie a instanţei constituie garantul aplicării principiului disponibilităţii, potrivit art. 9 alin. (2) Cod Proc. Civ.

Instanţa, analizând legalitatea şi temeinicia sentinţei apelate, în raport de motivele invocate, constată întemeiat apelul, pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 35 Cod proc.civ.: „Cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege".

În cazul accesiunii imobiliare artificiale, dacă proprietarul a edificat cu materialele lui, pe propriul teren, o construcţie, Legea nr. 50/1991 şi legislaţia secundară (Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, aprobate prin Ordinul nr. 839 din 12 octombrie 2009 al Ministerului Dezvoltării Regionale şi Locuinţei) prevăd o procedură administrativă pentru recunoaşterea şi înscrierea în cartea funciară a dreptului  de proprietate. În principal, această procedură este centrată pe obţinerea autorizaţiei de construire. In temeiul ei, dar şi al procesului-verbal de recepţie la finalizarea lucrării, se realizează înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.

Refuzul emiterii autorizaţiei  de construire [sau, dacă este cazul, aşa cum prevede art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, a certificatului de atestare fiscală  pentru construcţiile realizate înainte  de 1 august 2001], deschide părţii calea sesizării instanţei de contencios-administrativ.

In măsura în care, aşa cum rezultă din cele deja expuse, există o cale specială instituită de lege pentru recunoaşterea şi intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate, acţiunea în constatarea dobândirii acestui drept trebuie considerată  ca fiind inadmisibilă din perspectiva art. 35 Cod proc. civ.

Dacă demersul administrativ eşuează, aşa cum se întâmpla în cazul celui care, cu încălcarea flagrantă a normelor de drept public, ridică o construcţie fără autorizaţie de construire, dreptul constructorului de a solicita instanţei constatarea dreptului său de proprietate nu se reactivează. Se impune ca, şi în acest caz, cererea să fie respinsă ca inadmisibilă, nimănui nefiindu-i îngăduit să invoce propria culpă (în cazul de faţă putându-se vorbi chiar de intenţie în a frauda cadrul normativ ce reglementează regimul edificării construcţiilor) pentru a obţine protecţia legii.

De altfel, chiar dacă s-ar depăşi momentul aprecierii cererii ca inadmisibile, prin voinţa

legiuitorului construcţiile realizate fără autorizaţie de construire nu pot fi considerate ca fiind

terminate, astfel, art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 prevede că „Construcţiile executate fără autorizaţie de  construire sau cu nerespectarea prevederilor acestuia,  precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situaţie se aplică în continuare sancţiunile prevăzute de lege". În acelaşi sens se pronunţă şi art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, situaţie în care nu poate fi concepută nici constatarea judiciară a dobândirii dreptului de proprietate asupra unui edificiu nefinalizat.

Instanţa mai constată că autorizaţia de construire (fila 42 dosar de fond) se referă la autorizarea unor construcţii de extindere  spaţiu comercial şi nu conţine nicio menţiune cu privire la nr. topografic al parcelei sau al cărţii funciare, astfel că nu face dovada  existenţei unei autorizaţii de construire pentru o întreagă construcţie, astfel cum susţine reclamanta.

Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 480 Cod proc.civ., urmează să  admită apelul formulat de către pârâtul Oraşul Oraviţa împotriva sentinţei civile nr. 111/19.02.2019 pronunţată de către Judecătoria Oraviţa, , va schimba în totalitate sentinţa apelată în sensul că va respinge cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta împotriva pârâtului.

Domenii speta

Spete similare