Hotărâre care să ţină loc de act autentic - existența unui antecontract valabil care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun şi să respecte condiţiile de fond din materia vânzării, refuzul nejustificat al promitentei-pârâte de a încheia contractul pr

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 03.11.2016, sub numărul ..., reclamanții A și B au chemat în judecată pârâta C, solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare pentru imobilul apartament situat în București, str. ..., sector 1, compus dintr-o cameră, în suprafață utilă de 7,95 mp, dependințele acestuia și terenul aferent apartamentului de 1,08 mp.

În motivarea cererii, au arătat că la data de 26.02.2007, între reclamanți și pârâtă s-a încheiat antecontractul de vânzare autenticat sub nr. 470 de BNP D, prin care pârâta s-a obligat să vândă, iar reclamanții să cumpere apartamentul menționat mai sus, prețul convenit în cuantum de 20.000 euro fiind achitat la data încheierii antecontractului, iar reclamanții au intrat în posesia bunului. În continuare, au învederat faptul că prin același antecontract s-au obligat ca în termen de cel mult 30 de zile de la data ridicării interdicției de înstrăinare să încheie contractul de vânzare în formă autentică. Au mai menționat că pârâta a dobândit acest imobil prin contractul de vânzare nr. N7352/29.05.2006, încheiat cu CGMB-AFI și în virtutea Legii nr. 112/1995 și 10/2001 era grevat de o interdicție de vânzare timp de 10 ani de la data încheierii acestuia.

De asemenea, reclamanții au susținut că prin notificarea nr. 58/24.08.2016, emisă de BEJ E, au solicitat pârâtei să se prezinte la data de 01.09.2016 la notarul public F în vederea încheierii contractului de vânzare în formă autentică, însă aceasta nu a dat curs solicitării. Au mai precizat că sunt îndeplinite condițiile pentru transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului și terenului aferent, prețul fiind achitat integral la momentul încheierii antecontractului, posesia a fost transmisă, iar interdicția de vânzare a expirat.

În drept, au invocat dispozițiile art. 969, art. 970 alin. 1, art. 1073 și art. 1077 C.civ.

În dovedirea cererii, reclamanții au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, anexând în copie certificată pentru conformitate cu originalul următoarele înscrisuri: contract de vânzare între C.G.M.B.-A.F.I. și C (f. 4-5), extras de carte funciară (f. 6), antecontract autentificat sub nr. 470/26.02.2007 (f. 7-8), certificat de atestare fiscală (f. 10), notificarea nr 58/24.08.2016, procesul-verbal de înmânarea a notificării (f. 11, 12), încheiere de certificare de fapte nr. 4/01.09.2016 (f. 14.15), chitanțe privind plata cotelor de întreținere (f. 16-18), contract încheiat între ENEL și B (f. 19-21).

Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu suma de 2.320 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru, conform art. 3 alin. 1 lit. e) din OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru (potrivit chitanțelor de la f. 5 și 31).

Pârâta C, deși a fost legal citată, nu a formulat întâmpinare.

În data de 28.03.2017, în temeiul art. 413 alin. 1 pct. 1 C.pr.civ., instanța a dispus suspendarea prezentei cauze, până la soluționarea definitivă a dosarului nr. … aflat pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, având ca obiect cererea formulată de reclamanta C în contradictoriu cu pârâții A și B, prin care aceasta a solicitat instanței să constate că au încetat efectele antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 470/26.02.2007 de BNP D având ca obiect apartamentul nr. 43 situat în București, str. …., sector 1 și pe cale de consecință să se constate că pârâții nu au dreptul de a cumpăra și reclamanta nu are obligația corelativă de a le vinde acest imobil, obligarea pârâților să lase în liniștită posesie și folosință a imobilului prin predarea acestuia în stare bună către reclamantă, să se constate că a intervenit pierderea efectului notării în cartea funciară a promisiunii de vânzare-cumpărare, precum și radierea promisiunii de vânzare-cumpărare.

La data de 01.10.2018, reclamantul A a formulat cerere de repunere pe rol a cauzei, învederând faptul că prin decizia civilă nr. …/06.03.2018 pronunțată de Tribunalul București,  dosarul nr. …, care a generat suspendarea, s-a finalizat în mod definitiv, iar în data de 20.11.2018 reclamanții au formulat cerere de amânare a cauzei și o cerere de probatoriu.

Instanța, prin încheierea din 20.11.2018, a admis cererea de repunere pe rol având în vedere că nu mai subzista motivul pentru care s-a dispus suspendarea judecării cauzei.

Reclamanții au depus la dosar, la solicitarea instanței, următoarele înscrisuri în copie certificată pentru conformitate cu originalul: copie legalizată a sentinței civile nr. 3829/05.05.2017 definitivă (f. 75-79), chitanța privind achitarea cotelor de întreținere către asociația de proprietari (f. 73), adeverință emisă de asociația de proprietari (f. 74).

În temeiul art. 258 alin. 1 C.pr.civ. raportat la art. 255 C.pr.civ. instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, apreciind că este admisibilă, legală și poate duce la soluționarea cauzei.

Analizând probele administrate în cauză, instanţa constată următoarele:

În fapt, la data de 26.02.2007, între reclamanții A și B, în calitate de promitenți-cumpărători și pârâta C, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a încheiat antecontractul de vânzare autentificat sub numărul 470 de BNP D.

În temeiul convenției, pârâta s-a obligat să transmită reclamanților în indiviziune și în cote părți egale de ½ fiecăruia, dreptul de proprietate asupra imobilul situat în București, str. ..., sector 1, compus din 1 cameră de locuit și dependințe (oficiu+cota de 27% din baia comună) în suprafață utilă de 7,95 mp și terenul aferent imobilului, în suprafață de 1,08 mp, cu număr cadastral vechi 655/43, număr cadastral actual …., înscris în cartea funciară numărul …. a mun. București, sectorul 1 (număr vechi carte funciară … a municipiului București), iar reclamanții s-au obligat să cumpere imobilul pentru prețul de 20.000 euro, echivalentul a 67.400 lei, la cursul valutar al zilei de 3,37 lei/1 euro (potrivit antecontractului autentificat sub nr. 470/26.02.2007 – f. 7-8 și a extrasului de carte funciară f. 6).

Prin acest antecontract, părțile au convenit ca încheierea contractului de vânzare în formă autentică să aibă loc în termen de 30 de zile de la data ridicării interdicției de înstrăinare, termen în care promitenta-vânzătoare s-a obligat să îndeplinească toate formalitățile prealabile vânzării, respectiv obținerea certificatului fiscal, a extrasului de carte funciară, adeverințele necesare și altele.

Prețul imobilului a fost achitat în întregime de reclamanți prin plata sumei de 20.000 euro, echivalentul a 67.400 lei, la cursul valutar al zilei de 3,37 lei/1 euro, la momentul încheierii antecontractului de vânzare, astfel cum rezultă din mențiunile din cuprinsul acestuia.

Pârâta a dobândit acest imobil prin contractul de vânzare nr. N7352 din 29.05.2006, încheiat cu CGMB-AFI, iar în conformitate cu art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 a fost prevăzută în contract clauza de inalienabilitate pe o durată de 10 ani de la data încheierii acestuia (contract de vânzare între C.G.M.B.-A.F.I. și C-f. 4-5).

Reclamanții au solicitat pârâtei, prin notificarea nr. 58/24.08.2016, emisă de BEJ E, să se prezinte la data de 01.09.2016, ora 12.00 la notarul public F în vederea încheierii contractului de vânzare în formă autentică, însă aceasta nu s-a prezentat la notar (potrivit notificării nr 58/24.08.2016, procesului-verbal de înmânare a notificării de la f. 11, 12 și a încheierii de certificare de fapte nr. 4/01.09.2016-f. 14.15).

Prin sentința civilă nr. …/05.05.2017 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1, definitivă prin nerecurare, care a generat suspendarea prezentei cauze, instanța a respins ca inadmisibile capătul de cerere prin care s-a solicitat să se constate că au încetat efectele antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 470/26.02.2007 de BNP D și cel prin care s-a solicitat să se constate că pârâţii nu au dreptul de a cumpăra şi reclamanta nu are obligaţia corelativă de a le vinde imobilul ce face obiectul antecontractului, iar ca neîntemeiate capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâţilor să lase în liniştită posesie şi folosinţă imobilul, prin predarea acestuia către reclamantă, cel prin care s-a solicitat să se constate că a intervenit pierderea efectului notării în cartea funciară a promisiunii de vânzare - cumpărare și capătul de cerere privind radierea promisiunii de vânzare - cumpărare din carte funciară.

În drept, sub aspectul legii materiale aplicabile, având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost introdusă după data de 01.10.2011 și că obiectul acesteia se referă la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța reține că potrivit art. 102 alin. 1 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa, astfel că prezentei acțiuni i se vor aplica dispozițiile vechiului Cod civil întrucât antecontractul de vânzare autentificat sub numărul 470 de BNP D a fost încheiat la data de 26.02.2007.

Prin urmare, instanța reține că potrivit art. 969 din vechiul C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege. Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare constatată prin antecontractul de vânzare autentificat sub numărul 470 de BNP D este un contract bilateral, căruia i se aplică principiul forței obligatorii ce guvernează regimul juridic al contractelor.

Conform prevederilor art. 1073 coroborat cu art. 1077 vechiul C. civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunare și poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului. Totodată, potrivit art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, care deşi au fost abrogate expres prin dispoziţiile Legii nr. 71/2011, sunt în continuare aplicabile în prezenta cauză potrivit art. 3 din Legea nr. 71/2011, în situaţia în care după încheierea unei antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Având în vedere prevederile legale amintite, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, instanța urmează să verifice dacă raportul juridic dedus judecății întrunește următoarele condiții cumulative: existența unui antecontract valabil care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun şi să respecte condiţiile de fond din materia vânzării, refuzul nejustificat al promitentei-pârâte de a încheia contractul promis la expirarea termenului convenit pentru perfectarea contractului de vânzare, îndeplinirea de către promitenții-reclamanți a propriilor obligații asumate prin antecontract, îndeplinirea elementelor esențiale ale vânzării, care trebuie să se regăsească în cuprinsul antecontractului, bunul să fie în circuitul civil la momentul pronunțării hotărârii judecătorești și să aparțină promitentei-vânzătoare.

De asemenea, prin raportare la momentul sesizării instanței, trebuie îndeplinite nu numai condițiile generale evidențiate anterior, ci și cerințe speciale după cum rezultă din dispozițiile art. 57 alin. 1 din OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, art. 159 alin. 5 și 6 din Legea nr. 207/2015 privind C.proc.fisc., potrivit cărora transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil este subsumată condiției suplimentare ca reclamantul să depună un extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.

Art. 33 alin. 1-3 din Legea nr. 196/2018 prevede că proprietarul trebuie să prezinte o adeverință din partea asociației de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menționarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverința va avea număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice.

În ceea ce privește condiția existenței unui antecontract încheiat în mod valabil între părțile din litigiu, instanța o constată îndeplinită, antecontractul autentificat sub numărul 470 de BNP D din 26.02.2007 respectând toate condițiile de fond din materia vânzării potrivit vechiului C.civ. Conform art. 948 din vechiul cod civil, condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat, o cauza licită. Astfel, obiectul contractului este un bun imobil, nu au fost invocate eventuale vicii de consimțământ de către părțile contractante sau probleme care să vizeze capacitatea acestora, iar cauza este dată de intenţia promitenţilor-cumpărători de a dobândi bunul în proprietate, respectiv intenţia promitentei-vânzătoare de a obţine plata preţului. Totodată, condiţiile de formă sunt ȋndeplinite ȋn egală măsură, promisiunea de vȃnzare fiind ȋncheiată ȋn formă autentică. Pe cale de consecinţă, având în vedere toate considerentele expuse, instanţa reţine că această primă condiţie este îndeplinită în speţă.

În prezenta cauză obligaţia de a încheia un contract autentic de vânzare fiind o obligaţie de a face, creditorii acestei obligaţii, în vederea obţinerii executării acesteia prin intermediul unei acţiuni în justiţie, în materia răspunderii civile contractuale le revine sarcina de a proba existenţa contractului şi executarea propriilor obligaţii, urmată de afirmarea neexecutării obligaţiei debitorului, acestuia din urma revenindu-i sarcina de a dovedi, potrivit art. 249 C.pr.civ., faptul că între cele două părţi contractuale nu mai exista nici o obligaţie valabilă, aceasta fiind stinsă anterior prin executare benevolă, în speţă încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Or, pârâta, deşi a avut posibilitatea, nu şi-a îndeplinit sarcina probei prin furnizarea unui mijloc de probă din care să rezulte executarea în termen a obligaţiei de a face, aceasta nu a depus întâmpinare și nu a formulat apărări. Așadar, referitor la condiția constatării refuzului nejustificat al promitentei-vânzătoare de a încheia contractul promis la termenul convenit, respectiv 29.06.2016, instanța reține faptul că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a se prezenta în fața notarului public pentru încheierea contractului de vânzare, fără nicio justificare.

Mai mult decât atât, aceasta nu a dat curs solicitării reclamanților de a se se prezenta la data de 01.09.2016 la notarul public F în vederea încheierii contractului de vânzare în formă autentică, potrivit procesului-verbal de înmânare atașat la dosar, notificarea a fost comunicată prin afișare, iar după cum rezultă din cuprinsul încheierii notarului de certificare de fapte nr. 4/01.09.2016, promitenta-vânzătoare C care a fost notificată la domiciliul său, iar dovada de înmânare nu a fost înapoiată până la data de 01.09.2016, nu s-a prezentat la sediul biroului notarial în intervalul de timp 12.00-12.30.

Privitor la condiția ca reclamanții să își fi îndeplinit propriile obligații decurgând din încheierea antecontractului, instanța reține faptul că aceștia, în calitate de promitenți-cumpărători și-au îndeplinit obligația de plată a prețului de 20.000 euro, echivalentul a 67.400 lei, la cursul valutar al zilei de 3,37 lei/1 euro la momentul încheierii antecontractului de vânzare, astfel cum rezultă din mențiunile din cuprinsul acestuia. Astfel odată cu plata integrală a sumei de 20.000 euro, echivalentul a 67.400 lei cu titlu de preț, notarea în cartea funciară, după cum s-a stipulat în convenție, a antecontractului de vânzare, precum și a interdicției de înstrăinare a imobilului în favoarea lor, reclamanții și-au îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare.

Totodată, reclamații au intrat în posesia apartamentului imediat după încheierea promisiunii de vânzare, după cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, aceștia suportând cheltuielile de întreținere, iar pârâta nu a contestat acest aspect. Instanța are în vedere faptul că predarea bunului către promitenta-cumpărătoare și exercitarea de către aceasta a stăpânirii asupra bunului promis reprezintă un act de recunoaștere tacită din partea promitentei-vânzătoare a creanței în executarea silită a antecontractului în modalitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare.

Instanța va analiza în continuare întrunirea elementelor esențiale ale vânzării și condiția privitoare la existența  bunului în circuitul civil la momentul pronunțării prezentei hotărâri și aceea ca bunul să aparțină promitentei-vânzătoare. Astfel instanța constată că sunt întrunite aceste condiții având în vedere următoarele argumente: părțile au capacitatea deplină de exercițiu, care necesară pentru încheierea actelor de dispoziție, obiectul este determinat și licit, extrasul de carte funciară, certificatul de atestare fiscală și contractul de vânzare nr. N7352 din 29.05.2006 probând existența imobilului în circuitul civil și dreptul de proprietate în patrimoniul promitentei-vânzătoare, cauza vânzării este licită și morală.

În ceea ce privește obligația instituită de art. 1244 C.civ. ca vânzarea de imobile să fie încheiată prin înscris autentic, această condiție va fi întrunită odată cu pronunțarea hotărârii care ține loc de contract de vânzare, aceasta având forța probantă a unui înscris autentic, conform art. 434 C.pr.civ. În ceea ce privește consimțământul părților, reclamanții în calitate de promitenți-cumpărători și-a exprimat consimțământul, iar instanța suplinește consimțământul promitentei-vânzătoare prin pronunțarea hotărârii.

Condițiile suplimentare învederate anterior prevăzute de art. 57 alin. 1 din OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, art. 159 alin. 5 și 6 din Legea nr. 207/2015 privind C.proc.fisc. și art. 33 alin. 1-3 din Legea 196/2018- privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, instanța reține că acestea sunt îndeplinite, imobilul fiind în proprietatea promitentei-vânzătoare, apartamentul nu figurează cu restanțe la cotele de întreținere și nici cu obligații fiscale datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază este situat imobilul (extras de carte funciară- f. 6 , adeverință de la asociația de proprietari- f. 74 , certificat de atestare fiscală- f. 10).

Având în vedere cele expuse, instanța constatând îndeplinite condițiile cumulative analizate anterior, urmează să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare între reclamanți, în calitate de cumpărători și pârâtă, în calitate de vânzătoare, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului situat în București, str. ..., sector 1, compus din 1 cameră de locuit și dependințe (oficiu+cota de 27% din baia comună) în suprafață utilă de 7,95 mp și terenul aferent imobilului, în suprafață de 1,08 mp, pentru prețul de de 20.000 euro, echivalentul a 67.400 lei, la cursul valutar al zilei de 3,37 lei/1 euro, achitat la 26.02.2007.

În temeiul art. 453 C.pr.civ., instanța ia act că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea privind pe reclamanţii A, cu domiciliul în … şi B, cu domiciliul în … şi pe pârâta C, cu domiciliul în ….

Prezenta hotărâre ţine loc de contract de vânzare încheiat între reclamanți în cote părți egale de ½ fiecăruia, în calitate de cumpărători şi pârâtă, în calitate de vânzătoare, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în București, …., sector 1, compus din 1 cameră de locuit și dependințe (oficiu+cota de 27% din baia comună) în suprafață utilă de 7,95 mp și terenul aferent imobilului, în suprafață de 1,08 mp, cu număr cadastral vechi …, număr cadastral actual …., înscris în cartea funciară numărul …. a Mun. București, sectorul 1 (număr vechi carte funciară … a Municipiului București), în schimbul preţului de 20.000 euro (echivalentul a 67.400 lei) achitat la data de 26.02.2007 conform antecontractului  de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 470/26.02.2007 de B.N.P. D.

Ia act că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la data comunicării hotărârii, care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei, azi, 26.02.2019.

PREŞEDINTE GREFIER

Domenii speta

Spete similare