Antecontractul de vânzare-cumpărare înscris în cartea funciară nu reprezintă o sarcină a imobilului care să impună acordul promitenţilor cumpărători la încheierea operaţiunii de dezmembrare

Antecontractul de vânzare-cumpărare înscris în cartea funciară nu reprezintă o sarcină a imobilului care să impună acordul promitenţilor cumpărători la încheierea operaţiunii de dezmembrare

-Art. 879 alin. (3) şi (4) C.civ.

Dreptul de creanță nu-și schimbă caracterul și nu devine real prin faptul înscrierii sale, întrucât caracterul de opozabilitate erga omnes nu este de esența și nici de natura acestui drept. Pe de altă parte, principiul publicității materiale a cărților funciare nu se aplică drepturilor de creanță care nu sunt dobândite și nici nu devin valabile prin înscrierea lor. În absența unui text de lege expres, simpla notare a promisiunii nu conferă niciun drept real ori privilegiu părții interesate.

(Secţia a III-a Civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie,

decizia civilă nr. 669A din data de 9 mai 2019)

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 22.10.2015, sub nr.37917/3/2015, reclamanții I.D. şi I.V. au solicitat în contradictoriu cu pârâţii C.I., C.M., D.P.M., D.P.N.E.E. anularea parţială a actului de dezmembrare autentificat sub nr. 2085 din 23.10.2012 de notar public M.E., anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) 2012 la BNP P.T.I., radierea dreptului de proprietate înscris în cartea funciară în favoarea pârâţilor cumpărători, perfectarea vânzării a 5 (cinci) locuri de parcare situate in (...), figurând ca fiind cuprinse in lotul nr. 3 cu nr. cadastral (...) întabulat în CF nr. (...) pentru 2 locuri de parcare si lotul nr. 4 cu nr. cadastral (...), intabulat in CF nr. (...), pentru alte 3 locuri de parcare, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (...) de notarul public I.O. cu sediul in Bucureşti, pârâtul C.I., in nume propriu si in calitate de mandatar al pârâtei C.M., in baza procurii autentificate nr. (..), precum si in calitate de mandatar al pârâţilor D.P.M. şi D.P.N.E.E., în baza procurii autentificate nr.427/31.01.2004 a construit si promis vânzarea către reclamanţi a unui spaţiu cu destinaţia de birouri, in suprafaţă de 753 mp, reprezentând întreaga suprafaţă construită situată la etajul 2 al imobilului din (...), împreună cu 8 (opt) locuri de parcare situate la subsolul imobilului.

Deși pârâtul C.I. promisese in mod valabil vânzarea, pentru a evita o eventuală invocare a unei erori, au insistat ca pârâtul D.P.M. să declare in mod expres, in fata notarului public, că are cunoştinţă de conţinutul antecontractului, situație consemnată in declaraţia autentificată sub nr. 1391/30.10.2008, pârâtul declarând "cunosc conţinutul antecontractului încheiat sub semnătură privată cu beneficiarul I.D. "având ca obiect etajul 2 al imobilului precum opt locuri de parcare situate la subsolul imobilului".

Prin încheierea nr. (...) a O.C.P.I Bucureşti, sector 3 s-a dispus notarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), cu privire la bunul viitor - întreaga suprafaţă construită situată la et. 2, împreună cu opt locuri de parcare situate la subsol. Din extrasul de Carte Funciară nr. 467657 din 6.11.2008, rezultă că antecontractul sus-amintit este notat in CF sub nr. (...) in Partea a III- a la cap. "înscrieri cu privire la sarcini". Cu ocazia recepţiei efectuate la data de 5.05.2009, deși construcţia nu era finalizată, prin încheierea nr. 268424/15.07.2009 a O.C.P.I Bucureşti, sector 3, s-a procedat la reintabularea drepturilor de proprietate a pârâților - proprietari si reînscrierea antecontractului sus-amintit, atât cu privire la spaţiul de birouri, cât si la cele opt locuri de parcare.

Deoarece pârâţii - constructori nu își îndeplineau obligaţiile de finalizare la termen a spatiilor promise spre vânzare,  reclamanţii i-au notificat această obligaţie.

Prin actul adiţional la antecontractul de vânzare - cumpărare nr. (...), act adiţional autentificat sub nr. (...), s-a stabilit că am achitat prin documente bancare atât preţul birourilor, cât si preţul celor opt locuri de parcare, rezultând achitarea încă din anul 2009 a preţului pentru birourilor de 806.000 euro, cât si a sumei de 144.000 euro pentru opt locuri de parcare, rezultând preţul  de 18.000 euro pentru fiecare loc de parcare.

Prin acelaşi act s-a stipulat posibilitatea de a se încheia contracte definitive de vânzare-cumpărare separat pentru spaţiul cu destinaţie de birouri si pentru cele opt locuri de parcare. De asemenea s-a stipulat menţinerea drepturilor la garanţie, la daune si alte accesorii așa cum au fost prevăzute in antecontract, conservându-le dreptul de a executa antecontractul, sub orice formă legală si prin orice fel de acţiune in justiție.

Tot prin acelaşi act, pârâtul C.I. recunoaşte că a fost beneficiarul exclusiv al sumelor plătite in temeiul antecontractului si consimte, in mod expres, la încheierea prezentului act adiţional.

Prin contractul de vânzare autentificat sub nr. (...), s-a perfectat vânzarea-cumpărarea cu privire la birouri, s-a precizat că, nici până la data încheierii prezentului contract, respectiv data de 29.01.2013, imobilul nu este finalizat, s-au evidenţiat lucrările neexecutate stipulându-se că "semnarea prezentului contract nu reprezintă o renunţare la drepturile reclamanților ce decurg din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) de notarul public O.I. modificat si completat prin actul adiţional autorizat sub nr. (...), de notarul O.I., cu sediul in Bucureşti, inclusiv drepturi de garanție, de acţiune, dreptul la daune si alte accesorii, astfel cum au fost prevăzute în "antecontract si nu are ca natură stingerea obligaţiilor asumate de promitenții - vânzători, prin antecontractul menţionat mai sus si nici stingerea in tot sau in parte. sub nicio formă a drepturilor promitentului-cumpărător. "

Prin contractul de vânzare autentificat sub nr. (...), s-a perfectat vânzarea-cumpărarea a două locuri de parcare din cele opt care au făcut obiectul antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (...).

Așa cum rezultă din actele de mai sus, reclamanţii au achitat, in totalitate, atât preţul spaţiului cu destinaţia de birouri, cât si pentru cele opt locuri de parcare, ultima plată fiind efectuată prin OP din 11.09.2009 emis de BCR sector 4.

De asemenea, pârâţii-promitenţi-vânzători au declarat, la data de 8.03.2013, in mod expres, că obligaţia de vânzare asumată de vânzători cu privire la restul locurilor de parcare nu s-a stins, aceasta urmând să fie valorificată de către promitentul-cumpărător, prin orice mijloace si acţiuni prevăzute de lege. Prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.(..) din 30.10.2008 de Notarul public I.O. cu sediul in Bucureşti, pârâtul C.I., in nume propriu si in calitate de mandatar al pârâtei C.M., in baza procurii autentificate nr. (..), precum si in calitate de mandatar al pârâţilor D.P.M. şi D.P.N.E.E., in baza procurii autentificate nr.427/31.01.2004 a construit si promis vânzarea către R.I. (fostă I.) şi I.I., a unui spaţiu cu destinaţia de birouri, in suprafaţă de 753 mp reprezentând întreaga suprafaţă construită, situată la etajul 1 al imobilului din (...), împreună cu 10 (zece) locuri de parcare situate I» subsolul imobilului.

Deși pârâtul C.I. promisese in mod valabil vânzarea, pentru a evita o eventuală invocare a unei erori, a insistat ca pârâtul D.P.M. să declare in mod expres, în faţa notarului public, că are cunoştinţă de conţinutul antecontractului, situație consemnată in Declaraţia autentificată sub nr. 1391 din 30.10.2008, pârâtul declarând "cunosc conţinutul antecontractului încheiat sub semnătură privată cu beneficiarii I.I. şi I.I.".

Prin încheierea nr. 456586/2008 a OC.P.I. Bucureşti, sector 3, s-a dispus notarea antecontractului de vânzare-cumpărare aut. sub nr. (...) cu privire la bunul viitor - întreaga suprafaţă construită situată la et. 1 împreună cu zece locuri de parcare situate la subsol.

Din extrasul de carte funciară nr. (...) din 30.10.2008, rezultă că antecontractul sus-amintit este notat in CF sub nr. (...) in Partea a III - a la cap. " înscrieri cu privire la sarcini".

Cu ocazia recepţiei efectuată la data de 5.05.2009, deşi construcţia nu era finalizată, prin încheierea nr. (...), s-a procedat la reintabularea dreptului de proprietate al pârâților - proprietari si reînscrierea antecontractului sus-amintit, atât cu privire la spaţiul de birouri de la et. 1, cât si la cele zece locuri de parcare.

Prin contractul de cesiune autentificat sub nr. 49/25.01.2013, promitenții-cumpărători R. (fostă I.) I. si I.I. i-au cesionat reclamatului I.D., toate drepturile si obligaţiile ce decurg din antecontractul autentificat sub nr. (...) cu privire la cele 10 locuri de parcare situate la subsolul imobilului din (...).

In contractul de cesiune sus-menționat se recunoaşte si se precizează că pârâtul C.I. a primit, in totalitate, preţul celor 10 locuri de parcare si că acesta a fost de 180.000 euro, revenind câte 18.000 euro/loc si că, totodată, consimte in mod expres la acest contract de cesiune. Având in vedere actele de mai sus, consideră că reclamanţii au calitate procesuală activă si sunt îndreptățiți de a exercita prezenta acţiune cu privire la cele 16 (şaisprezece) locuri de parcare, din cele 18 (optsprezece) promise prin antecontractele sus-menționate, avându-se in vedere faptul că le-au fost vândute numai 2 (două)locuri de parcare.

Cu privire la actului de dezmembrare autentificat sub nr. (...)  din 23.10.2012 de Notar public M.E. cu sediul in Bucureşti, precizează că dezmembrarea si ulterior vânzările locurilor de parcare s-au efectuat in baza actului de dezmembrare autentificat sub nr. (...) din 23.10.2012 de notar public M.E., act încheiat cu încălcarea flagrantă a dispoziţiilor legale, cu concursul si al altor persoane, situație pentru care îşi rezervă dreptul de a formula plângeri penale.

Înaintea încheierii acestui act a fost autentificat actul de dezmembrare nr. (...) din 14.07.2009. de Notar public P.C.M. care stipulează că în Lotul nr. 1, subsolul imobilului din (...), având nr. cadastral (...), s.u. 759,20 m.p "Pentru zece locuri de parcare a fost încheiat cu d-nele I.I. şi I.I., antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) de BNP Asociaţi INITIO Bucureşti iar pentru alte opt locuri de parcare, aferente etajului 2, a fost încheiat cu d-nul I.D., antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (...) de BNP Asociaţi INITIO Bucureşti". Acest act este înscris în Cartea Funciară cu ocazia autentificării sale şi cu ocazia recepţiei efectuate la data de 5.05.2009, prin încheierea nr. (...) din 15.07.2009 a OC.P.I. Bucureşti, sector 3, când s-a procedat la reintabularea drepturilor de proprietate a pârâților-proprietari si reînscrierea «antecontractelor sus-amintite, atât cu privire la spatiile de birouri, cât si la cele 18 (optsprezece) locuri de parcare.

Privind extrasul de carte funciară nr. (...), în Cartea Funciară a subsolului, in partea a III-a "Foaie de sarcini ", apar înscriși ca beneficiari de rang întâi I.D. pentru 8 locuri de parcare, înscriere din data 15.07.2009, si I. I., I. I. pentru 10 locuri de parcare. înscriere din data de 15.07.2009.

Potrivit art. 48 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006, publicat în M. Of. Partea I nr. 1049 din 29.12.2006, pentru aprobarea Regulamentului de organizare si funcţionare a Birourilor de cadastru si publicitate imobiliară: "Efectul de opozabilitate al înscrierii se produce din momentul înregistrării cererii de înscriere l actului respective în registrul general de intrare in cartea funciară. Din acest moment operează prezumţia cunoaşterii înscrierii de către cei care au dobândit iau au publicat un act având acelaşi obiect."

Potrivit art. 48 alin. (3) din Ordinul nr. 633/2006, publicat în M. OF. Partea I nr. 1049 din 29.12.2006, pentru aprobarea Regulamentului de organizare si funcţionare a Birourilor de cadastru si publicitate imobiliară: "Rangul înscrierii este determinat de data si de ora înregistrării cererii. Rangul poate fi schimbat, prin convenţia părţilor, numai pentru ipoteci"

Această reglementare este preluată în noul C.civ. care la art. 890 care prevede că: "Dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierile in cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor...."

Celelalte înscrieri de sarcini, menţionate in extrasul de mai sus, sunt ulterioare înscrierilor noastre din 2009 si sunt efectuate începând cu 14.05.2012. Rezultă că beneficiarii acestor înscrieri ulterioare au cunoscut, la data înscrierii sarcinilor lor existenţa sarcinii privind cele 18 locuri de parcare.

Pârâţii C.I., C.M., D.P.M. Si D.P.N.E.E., au cunoscut permanent situația juridică a celor două antecontracte expuse mai sus si au solicitat modificări in situația faptică şi juridică a imobilului, fără a-i înștiința si fără a tine cont de existenta celor două acte, în care îşi asumaseră obligaţii fată de noi si au promis spre vânzare un număr de 44 (patruzecisipatru) locuri de parcare, deși fizic există 22 - 24 de locuri de parcare. Avându-se în vedere rangul întâi al notărilor privind cele 18 locuri de parcare in favoarea lor încă din anul 2008 si dreptul imperativ prevăzut de lege privind opţiunea la alegerea loturilor cu ocazia dezmembrării subsolului, in loturi, drept de care au fost lipsiţi in mod ilegal cu ocazia întocmirii actului de dezmembrare autentificat sub nr. 2085 din 1.10.2012 de Notar public M.E. cu sediul în Bucureşti, dreptul lor este opozabil fată de toți beneficiarii înscrierilor ulterioare.

Mai mult, in momentul in care au vândut si alte părţi din imobil celorlalţi beneficiari, respectiv spatii comerciale sau locuinţe până in 14.09.2012, aceştia au cunoscut sau puteau si trebuia să cunoască existenta promisiunilor de vânzare a celor 18 locuri de parcare care figurau si notate in carte funciară.

In actele de vânzare-cumpărare ale pârâtului - cumpărător de alte spatii, care ulterior au cumpărat si locuri de parcare este invocat actul de dezmembrare autentificat sub nr. 1829 din 14.07.2009 de Notar public P.C.M., act in care se precizează in mod expres existenta notărilor privind cele 18 locuri de parcare.

Actul de dezmembrare autentificat sub nr. 2085 din 23.10.2012 de notar public M.E. cu sediul in Bucureşti este încheiat cu încălcarea flagrantă a unor dispoziţii legale cu caracter imperativ, omisiuni ce au generat situaţii juridice care i-au defavorizat, iar beneficiarii acestora au profitat de aparenta de legalitate a cumpărărilor de locuri de parcare, deşi din probele administrate rezultă că au cunoscut situaţia juridică reală si au cumpărat aceste locuri de parcare de totală rea-credință, asumându-şi in mod facil riscurile actelor juridice încheiate.

La baza actului de dezmembrare a stat un referat de admitere întocmit de Georgescu Claudiu Octavia, specialistul care a întocmit toate documentaţiile cadastrale anterioare si care cunoştea ca pe aceste locuri de parcare sunt înscrise sarcini in favoarea reclamanţilor pentru 18 locuri de parcare. Notarul M.E. a autentificat actul de dezmembrare, in loturi, deși sarcinile erau înscrise ca locuri de parcare, nu loturi.

In actul de dezmembrare notarul nu se referă la o anume documentaţie cadastrală, întocmită de o anumită persoană, ci procedează la o dezmembrare după dorinţa si priceperea unui notar.

Potrivit extraselor de carte funciară expuse mai sus rezultă, fără putinţă de tăgadă, că asupra subsolului ce urma să fie dezmembrat, existau sarcini înscrise.

Potrivit dispoziţiilor art. 879 alin. (3) C.civ.: "Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini, nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acestor sarcini". Consimţământul fiecărui creditor se dă printr-o declarative autentică notarială care cuprinde acordul titularului de sarcini atât pentru recepţia de către OC.P.I a documentaţiei de alipire/dezlipire cât si pentru înscrierea in cartea funciară a acestor operaţiuni. Potrivit îndrumarului notarial cu privire la aplicare Noului C.civ., "In cazul in care imobilul supus dezmembrării este grevat de sarcini, aceasta se poate face cu transcrierea solidară a sarcinilor asupra tuturor imobilelor nou formate". Rezultă că, având sarcini notate cu privire la subsolul clădirii ce cuprinde locurile de parcare, mai ales de rangul întâi, trebuia să fie chemaţi oficial, in condiţiile legii, pentru a opta in legătură cu repartizare celor 18 locuri de parcare, pe loturile existente, cu consecinţa înscrierii de sarcinii pe toate acele loturi, situație in care se putea constata că, după notarea sarcinii in favoarea noastră, nu mai rămâneau locurile de parcare promise ulterior.

În aceste condiţii, solicită anularea parţială a actului de dezmembrare autentificat sub nr.2085 din 23.10.2012 de notar public M.E. cu sediul in București, a se lua act de opţiunea lor in legătură cu dezmembrarea in loturi a spatiilor cu destinaţia de locuri de parcare, opţiune de care au fost lipsiţi in mod ilegal si abuziv, opţiune ce poate fi cenzurată numai de instanţa de judecată .

Opţiunea reclamanților pentru cele 18 locuri de parcare promise prin antecontractele sus-menționate se referă la loturile: lotul nr. 3(două locuri), lotul nr. 4(trei locuri), lotul nr. 5 (două locuri), lotul nr.9 (patru locuri), lotul nr. II (cinci locuri), lotul nr. 12 (două locuri), cu privire la contractul de vânzare-cumpărare aut. sub nr. (...) de Notar public P.T.I. din Bucureşti. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. sub nr. (...) de notar public P.T.I. din Bucureşti se referă la vânzarea 5 (cinci) locuri de parcare situate in (...), figurând in actul de dezmembrare sus-amintit ca fiind cuprinse in lotul nr. 3 cu nr. cadastral (...) intabulat in CF nr. (...) pentru 2 locuri de parcare si lotul nr. 4 cu nr. cadastral (...), intabulat in CF nr.(...), pentru alte 3 locuri de parcare. Pârâţii au încheiat acest contract cunoscând existenta notărilor cu privire la cele 18 locuri de parcare, deci cu intenţia vădită de a afecta dreptul reclamanţilor asupra imobilelor vândute, drept derivând din antecontractele ce nu fusese reziliate până la data încheierii contractului supus judecăţii.

Din actele depuse ca anexe, rezultă că promitenții - vânzători au pretins si primit, in totalitate preţul celor 18 locuri de parcare, respective suma de 324.000 euro. revenind câte l8.000 euro pentru fiecare loc de parcare.

Intenția pârâţilor de a le produce prejudicii rezultă si din neseriozitatea preţului consemnat in act, respectiv de 5.150 euro pe un loc de parcare, in loc de 18.000 euro cum au încasat de la  reclamanţi. Rezultă că pentru cele cinci locuri de parcare vândute pârâţilor - cumpărători, pârâţii-promitenţi-vânzători au încasat de la reclamanți, până in 2009, suma de 90.000 euro, si in anul 2012, suma de 25.750 euro de la pârâţii - cumpărători.

Invocă neseriozitatea preţului, vădit derizoriu si faptul că reclamanții pot demonstra realitatea plătii efectuate prin bancă, spre deosebire de pârâţii cumpărători care afirmă că au efectuat aceste plăti, in numerar. În contractul sus-menționat se invocă actul de dezmembrare autentificat sub nr. 1829 din 14.07.2009 de Notar public P.C.M., act in care se precizează in mod expres existenta notărilor privind cele 18 locuri de parcare.

Cele două loturi cumpărate, nelegal, de pârâții-cumpărători fac parte din opţiune legală a noastră si consideră că actul este încheiat. in aceste condiţii, este lovit de nulitate .

Din adresa nr. 675/23.01.2013 a A.N.C.P.I Bucureşti, rezultă că: „răspunderea pentru situaţia creată, revine exclusiv promitenților - vânzători si terţilor achizitori, informaţi in prealabil de către notarul public care a autentificat contractele de vânzare-cumpărare, cu privire la cartea funciară si la riscul pe care îl presupune încheierea acestor tranzacţii, cu încălcarea drepturilor promitenților-cumpărători din antecontracte".

În drept, reclamanții au invocat dispoziţiile art. 879 alin. (3), art. 902, art. 1169, art.1246 si urm., art. 1516, art. 1669 C.civ. si art. 192 C.pr.civ.

Pârâţii D.F.C. si D.A., la data de 17.12.2015, au formulat întâmpinare prin care au solicitat, în principal,  admiterea excepţiilor astfel cum acestea au fost invocate şi detaliate mai jos, iar,în subsidiar, în situaţia respingerii excepţiilor invocate, pe fondul cererii  au solicitat să se dispune respingerea acţiunii ca nefondată şi netemeinică, cu  obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces, în conformitate cu prevederile art. 453 C.pr.civ.

In motivarea întâmpinării pârâții D.F.C. şi D.A. arata că, la data de 23 aprilie 2010, au încheiat cu pârâţii D.P.M. şi D.P.N.E.E., reprezentaţi prin mandatar C.I., antecontractul de vânzare cumpărare şi contract de construire autentificat sub nr. (...) de notar public P.T.I., pentru întregul etaj 9 ce urma a fi compus din 4 apartamente cu 3 camere şi dependinţe, precum şi 4 locuri de parcare situate la subsolul imobilului din (...). Acest contract a fost completat şi modificat ulterior prin încheierea mai multor acte adiţionale, după cum urmează: actul adiţional autentificat sub nr. (...) de notar public P.T.I. prin care s-a solicitat notarea în cartea funciară a antecontractului, ca urmare a efectuării întabulării întregului imobil în cartea funciară, actul adiţional nr. 2/10.09.2010, încheiat sub semnătură privată cu mandatarul promitenţilor vânzători şi actul adiţional autentificat sub nr. (...) de notar public P.T.I. prin care s-au identificat cadastral apartamentele care urmau să facă obiectul contractului de vânzare cumpărare, stabilindu-se de asemenea şi obligaţia promitenţilor vânzători de a ne vinde cu prioritate un număr de 5 locuri de parcare situate la subsolul imobilului, solicitându-se de asemenea şi notarea acestui act la cartea funciară.

Având în vedere acest antecontract, astfel cum a fost modificat prin actele adiţionale mai sus menţionate, la data de 27.11.2012 a fost încheiat contractual de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1105 de notar public P.T.I., prin care am dobândit dreptul de proprietate asupra locurilor de parcare ce constituie lotul nr. 3 situat la subsolul imobilului din (...), având număr cadastral (...) intabulat în CF nr. (...) în suprafaţă utilă de 29,82 mp, precum şi ale Lotului nr. 4 situat la subsolul imobilului din (...), având număr cadastral (...) intabulat în CF nr. (...), în suprafaţă utilă de 38,26 mp, după cum rezultă din menţiunile existente în cuprinsul acestui contract.

Având în vedere această situaţie de fapt şi prin raportare la obiectul cererii de chemare în judecată, pârâții D.F.C. şi D.A. au invocat, prin întâmpinare, următoarele excepţii:

Astfel apreciază că, având în vedere prevederile art. 94 alin. (1), 94 alin. (l) lit. k) şi art.98 alin. (1) (Competenţa se stabileşte după valoarea obiectului cererii arătată în capătul principal de cerere) consideră că în speţa de faţă instanţa competentă să soluţioneze acest litigiu este Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti şi în niciun caz prezenta instanţă. Această concluzie rezultă din faptul că în cererea reclamanţilor solicitarea menţionată la lit. A. este privită ca fiind capătul principal de cerere, restul solicitărilor reclamanţilor fiind accesorii acestuia.

Doar pârâţii D.P.M. şi D.P.N.E.E. au calitate procesual pasivă, întrucât ei sunt singurii care au încheiat şi semnat acest act. Admiţându-se soluţia contrară ar însemna că toate persoanele care au cumpărat locuri de parcare ar avea calitate procesuală pasivă pe acest capăt de cerere şi prin urmare chiar şi reclamanţii.

Analizând cuprinsul cererii de chemare în judecată nu se poate înţelege interesul reclamanţilor în promovarea acţiunii referitor la capătul A din cerere. Se face astfel vorbire doar de un istoric al actelor încheiate de către aceştia şi care i-ar îndreptăţii să solicite anularea actului de dezmembrare, fără a se preciza folosul practic pe care aceştia l-ar avea de câştigat ca urmare a anulării acestui act.

Interesul se numără printre condiţiile necesare pentru existenţa dreptului la acţiune. Prin urmare, justificarea unui interes, este o condiţie esenţială care trebuie sa existe la momentul depunerii unei acţiuni in justiție. Interesul nu reprezintă altceva decât folosul practic pe care îl urmăreşte cel care promovează acţiunea.

Condiţia interesului este necesară nu numai la momentul formulării cererii de chemare în judecată. Cu alte cuvinte reclamanţii trebuie să justifice în persoana lor nu numai interesul de a promova acţiunea civilă ci şi interesul de a continua derularea procedurii în faţa instanţei de judecată. De altfel, interesul nu este altceva decât folosul practic, material sau moral, pe care îl urmăreşte cel care promovează sau susţine o acţiune civilă. Pe tot parcursul derulării unui proces, respectiv atât la momentul depunerii cererii, cât şi ulterior, pe parcursul derulării procesului interesul trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii: interesul trebuie să fie determinat, legitim, personal, născut şi actual.

Legitimitatea interesului presupune conformitatea sa cu ordinea de drept şi cu regulile de convieţuire socială, respectiv acesta trebuie să fie corespunzător cerinţelor legii materiale şi procesuale. în acest sens, interesul este legitim doar când se urmăreşte afirmarea sau realizarea unui drept subiectiv recunoscut de lege, respectiv a unei situaţii juridice ocrotite de lege (a unui interes ocrotit de lege). Exercitarea şi susţinerea în continuare a unui drept subiectiv fără interes legitim, deci împotriva scopului său recunoscut de lege, constituie abuz de drept, abuz care trebuie sancţionat de instanţa de judecată prin admiterea excepţiei lipsei de interes.

Interesul trebuie să fie născut şi actual, să existe în momentul în care se apelează la mijlocul procesual din conţinutul acţiunii. Un interes eventual precum şi un interes care a trecut, nu poate permite formularea unei cereri în justiţie. Instanţa trebuie să verifice cu atenţie îndeplinirea condiţiei actualităţii interesului, să aprecieze dacă în momentul de faţă se mai justifica admiterea acestui capăt de cerere din moment ce, încă din luna ianuarie 2013 reclamanţii aveau cunoştinţă de existenţa acestui act de dezmembrare pe care îl contestă în prezent. De altfel chiar dacă s-ar admite acest capăt de cerere pârâţii apreciază că nu văd folosul practic pe care l-ar obţine reclamanţii. Ori, în momentul de faţă, nu mai există niciun dubiu cu privire la actualitatea interesului reclamanţilor. Dacă aceştia s-au simţit prejudiciaţi aveau la îndemână alte tipuri de acţiuni împotriva celor care i-au prejudiciat, în speţă ceilalţi pârâţi.

Astfel, având în vedere toate aspectele sesizate anterior rezultă că în cauză lipseşte interesul reclamanţilor în ceea ce priveşte promovarea şi susţinerea capătului A din cerere, motiv pentru care acesta ar trebui respins ca fiind lipsit de interes, în condiţiile art. 40 alin. (1) C.pr.civ.

Chiar şi în situaţia în care reclamanţii nu-şi motivează interesul şi încercă să identifice un anume interes al lor în a solicita anularea parţială a actului de dezmembrare, nu vom reuşi acest lucru, pentru simplu motiv că încheierea actului de către notar,chiar şi fără consimţământul lor nu aduce atingere în niciun fel drepturilor personale ce decurg din încheierea antecontractelor de vânzare cumpărarea autentificate sub numărul (..) şi 1394 din data de 30 octombrie 2008 de Notarul Public O.I.. Reclamanţii au arătat că la întocmirea actului de dezmembrare au fost lipsiţi de dreptul legal de a opta la alegerea loturilor - susţinere ce se află în contradicţie cu temeiul juridic invocat, având în vedere că textul de lege la care fac referire aceştia nu privesc un drept de opţiunea în a alege un anume lot ce rezultă ca urmare a dezmembrării unui imobil, ci de a consimţi la dezmembrare.

Potrivit art. 879, alin. (5) C.civ. „operaţiunile de modificarea a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, an caracter material şi nu implică un transfer de proprietate

Aşadar, natura juridică a acestor modificări ale imobilului este acea de operaţiune tehnico materială şi nu produce efecte juridice, respectiv nu transferă nici un drept de proprietate asupra imobilului.

Ca urmare, susţinerea reclamanţilor că odată cu întocmirea actului de dezmembrare ei aveau dreptul legal de a opta pentru a alege un anume lot care să le fie atribuit este neîntemeiată, în condiţiile în care dreptul de opţiune la a alege lotul este caracteristic unui transfer al dreptului de proprietate şi nu unui act de dezmembrare.

Legiuitorul a consacrat dispoziţia privind dreptul titularului de sarcini de a consimţi la modificarea imobilului asupra căruia există aceste sarcini, numai pentru a asigura o măsură de protecţie a intereselor acestora, protecţie ce în cazul actului de dezmembrare a cărui anulare parţială se solicită este pe deplin realizată.

In acest sens solicită a se constata că în cuprinsul actului de dezmembrare notarul instrumentator al actului a făcut menţiune cu privire promisiunile de vânzare cumpărare cuprinse în antecontractul de vânzare cumpărare nr. (..) şi nr. 1394 din data de 30 octombrie 2008 şi emise de Notarul Public O.I., antecontracte ce aveau ca obiect locurile de parcare la care se referă reclamanţii.

Cum aceste notări cu referire la antecontractele de vânzare cumpărare ale reclamanţilor au fost menţinute şi consemnate în cărţile funciare ale imobilelor nou rezultate, ca urmare a dezmembrării imobilului vechi este evident că reclamanţilor nu li s-a adus atingere cu privire la drepturile care rezultau din existenţa acestor menţiuni din cartea funciară a imobilului.

Că cererea reclamanţilor de anulare a actului de dezmembrarea este lipsită de interes rezultă şi de împrejurarea potrivit căreia deşi, solicită anularea parţială a actului de dezmembrare, reclamanţii nu precizează instanţei care anume parte a actului să fie anulată şi care anume parte a actului să fie menţinută ceea ce creează o confuzie şi mai mare cu privire la pretenţiile reclamanţilor.

In concluzie, apreciază că interesul reclamanţilor nu este determinat pentru că nici din motivarea cererii şi nici ca urmare a unor presupuneri rezonabile nu se poate identifica ce anume urmăresc prin acţiunea promovată, mai exact ce anume drept ar dobândi ei în urma anulării parţiale a actului de dezmembrare.

Excepţia prescripţiei capătului D din cererea reclamanţilor, referitor la perfectarea vânzării a 5 (cinci) locuri de parcare situate în (...), arătă că la data de 30.10.2008 reclamanţii au încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1394/30.10.2008 de notar public I.O., având ca obiect un spaţiu cu destinaţia de birouri în suprafaţă de 753 mp situat la etajul 2 al imobilului ce urma să se edifice la adresa din (...), împreună cu un număr de 8 locuri de parcare situate la subsolul imobilului, pentru suma menţionată la art. 12 din antecontract. Termenul pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică a fost stabilit pentru data de 30.06.2010 (art. 3 din antecontract) acordându-se şi un termen de graţie până la data de 30.09.2010 (în termen de 3 luni de la data de 30.06.2010 când bunurile imobile care făceau obiectul antecontractului trebuiau predate promitenţilor cumpărători), conform prevederilor art. 9 din antecontract.

Ulterior, la data de 29.01.2013, a fost încheiat actul adiţional autentificat sub numărul (...) prin care reclamanţii împreună cu ceilalţi pârâţi din prezentul dosar au stabilit doar renegocierea preţului vânzării, fără a se stipula un alt termen pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare.

La data de 30.10.2008 numitele I.I. şi I.I. (fiicele reclamanţilor) au încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (..)/30.10.2008 de notar public I.O., având ca obiect un spaţiu cu destinaţia de birouri în suprafaţă de 753 mp situat la etajul 1 al imobilului ce urma să se edifice la adresa din (...), împreună cu un număr de 8 locuri de parcare situate la subsolul imobilului, pentru suma menţionată la art. 14 din antecontract.

Termenul pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică a fost stabilit pentru data de 30.06.2010 (art. 3 din antecontract) acordându-se şi un termen de graţie până la data de 30.09.2010 (în termen de 3 luni de la data de 30.06.2010 când bunurile imobile care făceau obiectul antecontractului trebuiau predate promitenţilor cumpărători), conform prevederilor art. 9 din antecontract.

Ulterior, acest antecontract a fost cedat către reclamanţi, conform contractului de cesiune autentificat sub nr. (…) de notar public I.O., fără a se modifica în vreun fel termenul pentru încheierea contractului.

Având în vedere că acest antecontract a fost semnat sub imperiul Codului civil de la 1864, termenul în care reclamanţii ar fi putut solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare era de 3 ani de la data stabilită pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică (30.09.2010) fiind aplicabile prevederile referitoare la prescripţia extinctivă cuprinse în Decretul nr. 167/1954.

Prin urmare, solicită să se observe că în speţă de faţă, presupunând că s-ar admite capetele A-C din acţiunea reclamanţilor, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare nu mai este posibilă întrucât a intervenit prescripţia dreptului de a solicita acest lucru.

 Excepţia lipsei calităţii procesual active a reclamanţilor în ceea ce priveşte capătului B din cerere referitor la anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1105 din data de 27 noiembrie 2012 de notar public P.T.I., având în vedere că reclamanţii apreciază că preţul plătit este neserios.

În conformitate cu prevederile art. 1665 C.civ., vânzarea este anulabilă în situaţia în care nu au fost respectate aceste cerinţe legale. Fiind vorba de o nulitate relativă aceasta poate fi invocată doar de părţile implicate în încheierea acestui act şi nicidecum de terţe persoane, străine de acesta, cum este şi cazul reclamanţilor. Prin urmare, având în vedere prevederile art. 1665 raportate la 1248 C.civ. apreciază că reclamanţii nu au calitate procesuală activă pentru a solicita anularea contractului, încadrându-se în sfera persoanelor menționate la art. 1248 alin. (2) C.civ..

Excepţia prematurităţii capătului C din cererea reclamanţilor referitor la radierea dreptului de proprietate înscris în Cartea Funciară în favoarea pârâţilor — cumpărători, solicită a se avea în vedere dispoziţiile art. 33 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, republicată, raportate la art. 907 şi urm C.civ..

Astfel, în conformitate cu dispoziţiile art. 33 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, rectificarea sau modificarea cărţii funciare se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

De asemenea, conform dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor în cartea funciară doar ”dacă prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că....”.

Or, în speţa de faţă, având în vedere faptul că există un litigiu cu privire la anularea unui contract de vânzare cumpărare şi atâta timp cât nu s-a constatat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă că cele solicitate de reclamanţi corespund realităţii, aceştia nu pot solicita rectificarea cărţilor funciare, în sensul radierii dreptului pârâţilor de proprietate întrucât nu sunt îndeplinite cerinţele legale mai sus menţionate.

Pe fondul cauzei, în situaţia în care vor fi respinse excepţiile mai sus invocate,  solicită respingerea acţiunii ca inadmisibilă, nefondată şi netemeinică.

În ceea ce priveşte solicitările reclamanţilor, consideră  că acestea sunt vădit nefondate şi inadmisibile, după cum vom arăta în cele ce urmează pentru fiecare capăt de cerere.

Anularea parţială a actului de dezmembrare autentificat sub nr. (…) de notar public M.E., cu sediul în Bucureşti, a se lua act de opţiunea în legătură cu dezmembrarea în loturi a spaţiilor cu destinaţia de locuri de parcare, opţiune de care pârâţii au fost lipsiţi în mod ilegal şi abuziv, în disprețul art. 879 alin. (3) C.civ. opţiune ce poate fi cenzurată numai de instanţa de judecată.

Analizând solicitarea reclamanţilor, arată că aceasta este vădit nefondată pentru că, în primul rând, una dintre critici se referă la faptul că actul de dezmembrare a fost autentificat în Loturi şi nu în locuri de parcare. O astfel de critică nu poate fi reţinută, întrucât, pe de o parte noţiunea de lot se referă la imobilele rezultate în urma dezmembrării şi ţine de tehnica de redactare a fiecărui notar, iar pe de altă parte din cuprinsul actului rezultă în mod indubitabil că operaţiunea efectivă de dezmembrare a spaţiului situat la subsolul imobilului din (...) are ca obiect locuri de parcare. De altfel, după cum se poate observa în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1105 din data de 27 noiembrie 2012 de notar public P.T.I., se detaliază că aceste loturi reprezintă locuri de parcare. La fel şi în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 146/08.03.2013 de notar public I.O., şi reclamanţii au cumpărat tot un lot, făcându-se de asemenea menţiune cu privire la faptul că acest lot reprezintă un număr de 2 locuri de parcare.

De asemenea, nu pot fi reţinute susţinerile reclamanţilor în sensul că dezmembrarea locurilor de parcare a fost făcută fără întocmirea unei documentaţii cadastrale. In acest sens, după cum se observa şi din înscrisurile ataşate, deşi nu a fost menţionată în mod expres în actul de dezmembrare (aceasta nu este o cerinţă de validitate a actului de dezmembrare), dezmembrarea s-a făcut în baza unei documentaţii cadastrale întocmită de expert cadastrist G.C.O., avizată de inspectorul de cadastru I.D. din cadrul O.C.P.I. Bucureşti sub nr. (…). Deci nici această susţinere nu poate fi reţinută.

Nu în ultimul rând solicitarea reclamanţilor sub acest aspect apare ca inadmisibilă şi pentru faptul că nu a fost respectată procedura legală referitoare la înscrierile în Cartea Funciară, în sensul că nu au contestat în termenul legal înscrierea dezmembrării la Cartea Funciară. Astfel înscrierea actului de dezmembrare în Cartea Funciară s-a făcut conform încheierii nr. (…) emise de O.C.P.I. Sector 3 Bucureşti.  În conformitate cu prevederile Legii nr. 7/1996 ”Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluţionează în termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul…”.

Prin urmare, persoanele nemulţumite de înscrierile efectuate în Cartea Funciară puteau formula cereri de reexaminare împotriva încheierilor prin care s-a dispus înscrierea.

După cum lesne se poate observa, împotriva încheierii nr. (…) emise de O.C.P.I. Sector 3 Bucureşti, au fost formulate cereri de reexaminare atât de către reclamanţi cât şi de către fiicele acestora (R.I. şi I.I., promitentele cumpărătoare din antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (..)/30.10.2008 de notar public I.O., antecontract cedat reclamanţilor conform contractului de cesiune autentificat sub nr. (…) de notar public I.O.), ambele cereri fiind respinse după cum urmează:

- prin încheierea de respingere nr. 2418 pronunţată în dosarul nr. (…) a fost respinsă cererea formulată de R.I. si I.I. privind reexaminarea încheierii nr.  (…)  emise de OC.P.I. Sector 3 Bucureşti;

- prin încheierea de respingere nr. 2481 pronunţată în dosarul nr.  (…)  a fost respinsă cererea formulată de I.D. privind reexaminarea a încheierii nr. (…) emise de OC.P.I Sector 3 Bucureşti.

Împotriva acestor încheieri reclamanţii şi autoarele acestuia nu au mai formulat plângere, plângere care trebuia soluţionată de către instanţa de judecată. în consecinţă înscrierile efectuate prin încheierea nr. (…) emisă de O.C.P.I. Sector 3 Bucureşti sunt pe deplin opozabile în acest moment reclamanţilor, aceştia nemaiavând posibilitatea să le conteste. După părerea pârâților, prin depunerea prezentei acţiuni, se urmăreşte eludarea procedurii şi a prevederilor legale descrise mai sus, fapt total inadmisibil.

Prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. (…)  de notar public M.E., cu sediul în Bucureşti, a fost efectuată dezmembrarea în loturi a spaţiilor cu destinaţia de locuri de parcare, situate la subsolul imobilului din (…) .

Acest act a fost întocmit în baza unei documentaţii cadastrale întocmită de expert cadastrist G.C.O., avizată de inspectorul de cadastru I.D. din cadrul OC.P.I. Bucureşti sub nr. (…) .

Prin urmare, solicită a se observa  că pentru loturile pe care le-a  dobândit în proprietate - Lotulnr. 3 - număr cadastral  (…)  şi Lotul nr. 4, număr cadastral (...), reprezentând locuri de parcare, chiar dacă erau notate promisiunile de vânzare ale reclamanţilor şi ale fiicelor acestora la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare pârâţii D. au precizat în mod expres ”că cele 8 locuri de parcare aflate la subsolul imobilului aferente etajului 2 şi cele 10 locuri de parcare aferente etajului 1 .... nu se regăsesc în cadrul Lotului 3 şi Lotului 4, loturi ce fac obiectul prezentului contract”.

Se mai arată, de asemenea, tot din partea vânzătorilor D., faptul că ”cele 5 locuri de parcare din cadrul Loturilor 3 şi 4 sunt aferente apartamentelor nr. 25, 26, 27, 28 şi 29 situate la etajul 9 al clădirii.'.

De asemenea, aşa cum au arătat, deşi reclamanţii au formulat cerere de reexaminare împotriva încheierii nr.  (…)  emise de O.C.P.I. Sector 3 Bucureşti prin care a fost înscrisă la cartea funciară dezmembrarea aceasta a fost respinsă, reclamanţii neînţelegând să mai conteste această încheiere şi în faţa instanţei de judecată.

Se mai invocă, de asemenea, neseriozitatea preţului locurilor de parcare achiziţionate. După cum se poate observa din actele depuse la dosar, preţul celor 5 locuri de parcare pe care le-a achiziţionat a fost de 25.750 de Euro, preţ achitat integral. Acest preţ a fost stabilit în urma negocierilor directe cu vânzătorii D. şi nu poate fi considerat a fi neserios. în mod constant s-a stabilit în practică şi în literatura de specialitate că disproporţia existentă între preţ şi bunul vândut face vânzarea anulabilă doar dacă, prin raportare la aceasta, este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare, iar înstrăinarea bunului în schimbul unui preţ care ar fi chiar mai mic sau mai mare decât valoarea de piaţă nu afectează valabilitatea contractului întrucât părţile sunt libere să determine preţul.

Referitor la preţul derizoriu solicită a se constata că reclamanţii fac o apreciere asupra preţului plătit de noi pentru imobile prin raportarea acestui preţ la preţul stabilit de aceştia cu promitenţii vânzători la nivelul anului 2008 pentru bunuri de acelaşi gen.

Ori, o asemenea raportare este greşită, întrucât preţul unui bun se califică ca fiind serios prin raportare la valoarea bunului achiziţionat şi nu la un al tip de valoare.

Potrivit art. 1665, alin. (2) C.civ. „ ... vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoare bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la vânzare”. Aşadar, între preţul plătit şi valoare bunului trebuie să existe un echilibru şi nu o echivalenţă perfectă iar suma achitată de noi pentru cele două loturi, respectiv suma de 25.750 euro răspunde acestei cerinţe legale.

De reţinut este şi faptul că preţul imobilelor a cunoscut o scădere semnificativă în anii 2010-2012, faţă de anul 2008 - an în care reclamanţii au încheiat antecontractul de vânzare cumpărare. In acest sens menţionăm faptul că este de notorietate declinul pieţei imobiliare începând cu anul 2008, astfel încât în perioada 2010 - 2012 scăderea valorii bunurilor imobile a fost deosebit de accentuată. Practic perioada 2010-2012 a reprezentat perioada de prăbuşire a preţurilor pe piaţa imobiliară.

Radierea dreptului de proprietate înscris în Cartea Funciară în favoarea pârâţilor – cumpărători. Aşa cum a arătat în momentul în care pârâţii a dezvoltat excepţia menţionată la pct. 1 lit. f) din prezenta cerere, până la momentul rămânerii definitive a unei hotărâri judecătoreşti nu se poate dispune radierea dreptului de proprietate din Cartea Funciară, această operaţiune fiind în atribuţiile exclusive ale O.C.P.I. care urmează să facă radierea în baza hotărârii judecătoreşti. Pentru acest motiv, apreciază că cererea trebuie respinsă ca inadmisibilă şi vădit nefondată.

Perfectarea vânzării a 5 (cinci) locuri de parcare situate în (...), figurând în Actul de dezmembrare sus-amintit ca fiind cuprinse în lotul nr. 3 cu nr. cadastral (...) intabulat în CF nr. (...) şi pentru 2 (două) locuri de parcare şi lotul nr. 4 cu nr. cadastral (...) intabulat în CF nr.(...), pentru alte 3 locuri de parcare.

Antecontractele depuse de către reclamanţi, fiind încheiate sub imperiul Codului civil de la 1864, îşi produc efectele conform acelor prevederi.

Or, după cum s-a arătat, contractul de vânzare - cumpărare al reclamanţilor pentru locurile de parcare reclamate ar fi trebuit încheiat până la data limită de 30.09.2010. în aceste condiţii pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare ar fi trebui solicitată până la data limită de 30,09.2013. Arată că acţiunea reclamanţilor a fost depusă după data de 01.11.20 15, la mai bine de 5 ani de la data limită.

Mai mult, prin actele depuse la dosar pârâţii arată că vor dovedi şi faptul că în anul 2011 reclamanţii I. au notificat promitenţilor vânzători (pârâţii D. şi C.) rezoluţiunea antecontractelor de vânzare cumpărare şi renunţarea la încheierea contractelor de vânzare cumpărare atât pentru spaţiile de birouri cât şi pentru locurile de parcare.

Faptul că ulterior au revenit şi au încheiat voluntar contractele de vânzare cumpărare după data limită şi împlinirea termenului de prescripţie nu poate avea niciun efect cu privire la locurile de parcare pentru care nu există un temei juridic pentru repunerea în termen.

Mai mult, după cum rezultă chiar din actele reclamanţilor, cu ocazia încheierii contractului de vânzare în luna ianuarie 2013, aceştia nu au prelungit termenul până la care puteau încheia şi solicita în instanţă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, respectiv până la data limită de 30.09.2013, dată care a rămas nemodificată.

În drept, pârâții au invocat dispoziţiile art. 201, art. 205 C.pr.civ. şi pe textele legale mai sus menţionate.

Pârâţii D.P.M. şi D.P.N.E.E., la data de 21.12.2015, au formulat întâmpinare prin care au solicitat, în principal, admiterea excepţiilor necompetenţei materiale, lipsei de interes în ceea ce priveşte capătul A), prescripţiei capătului D din cererea reclamanţilor, respectiv perfectarea vânzării a 5 (cinci) locuri de parcare situate în (...), figurând în Actul de dezmembrare sus - amintit ca fiind cuprinse în lotul nr. 3 cu nr. cadastral (...) Intabulat în CF nr. (...) şi lotul nr. 4 cu nr. cadastral 205802-C2- U47 intabulat în CF nr. (...) pentru alte 3 (trei) locuri de parcare, lipsei calităţii procesual active a reclamanţilor în ceea ce priveşte capătului B din cerere referitor la anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2090 din data de 23 octombrie 2012 la BNP M.E. din Bucureşti, prematurităţii capătului C din cererea reclamanţilor referitor la radierea dreptului de proprietate înscris în cartea funciară în favoarea pârâţilor - cumpărători.

Criticile formulate vizează aceleaşi apărări ca şi cele menţionate de pârâţii D.F.C. si D.A., inclusiv cele pe fondul cauzei.

În drept, pârâții au invocat dispoziţiile art. 201, art. 205 C.pr.civ.

La data de 20.04.2016, reclamanții I.D. şi I.V. au depus la dosar o cerere modificatoare, în temeiul dispoziţiile art. 204 C.pr.civ, prin care solicitată  în contradictoriu cu pârâţii C.I., C.M., D.P.M., D.P.N.E.E., constatarea nulităţii absolute parţiale parţială a actului de dezmembrare autentificat sub nr. 2085 din 23.10.2012 de notar public M.E., constatarea nulităţii absolute a  contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) la BNP P.T.I., radierea dreptului de proprietate înscris in cartea funciară in favoarea pârâţilor cumpărători, pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare prin perfectarea vânzării a 5 (cinci) locuri de parcare situate in (...), figurând cuprinse in lotul nr. 3 cu nr. cadastral (...) intabulat in CF nr. (...) pentru 2 locuri de parcare si lotul nr. 4 cu nr. cadastral (...), intabulat in CF nr. (...), pentru alte 3 locuri de parcare, precum şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, pentru aceleași motive dezvoltate în cererea de chemare în judecată.

Pârâţii C.I. şi C.M., la data de 20.05.2016, au formulat întâmpinare prin care au solicitat, în principal, admiterea excepţiilor invocate, precum  şi a celor invocate de ceilalţi pârâţi şi, în subsidiar, în situaţia respingerii excepţiilor invocate, solicită respingerea acţiunii ca nefondată şi netemeinică.

La termenul din data de 22.06.2016, instanţa a respins ca nefondate excepţia necompetenţei materiale, excepţia tardivităţii formulării cererii modificatoare, excepţia tardivităţii formulării întâmpinării şi decăderea din invocarea excepţiilor şi propunere a probelor, a admis excepţia tardivității formulării întâmpinării de către pârâţii C, a respins ca nefondate excepţia prematurităţii capătului de cerere privind radierea şi excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind nulitatea, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor D.F.C. şi D.A. pe capătul de cerere privind nulitatea actului de dezmembrare, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active pe capătul de cerere privind nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare prin prisma preţului neserios, a dispus unirea cu fondul a excepţiei prescripţiei şi a lipsei de interes în formularea cererii, a încuviinţat proba cu înscrisuri, respingând celelalte probe ca neutile şi neconcludente.

Prin sentinţa civilă nr. 950/30.06.2016, Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a Civilă a respins ca nefondate excepţiile prescripției şi lipsei de interes în formularea cererii de chemare în judecată şi a respins ca nefondată cererea de chemare în judecată  formulată.

Pentru a pronunţa această soluţie, în ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru capătul de cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, tribunalul a avut în vedere că prescripţia dreptului de a formula o astfel de acţiune se naşte la momentul cert al refuzului promitentului vânzător de încheiere a actului de vânzare - cumpărare sau la expirarea momentului prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare, acest moment fiind, în opinia tribunalului, momentul încheierii actului adiţional nr. (...). Tribunalul a apreciat ca acesta fiind momentul începutului curgerii prescripției, întrucât se menţionează menţinerea obligaţiilor din promisiunile de vânzare, nefiind prevăzut un termen de îndeplinire a acestora, ca în antecontracte. Cum cererea de faţă a fost introdusă în interiorul termenului de trei ani de la acest moment, rezultă că excepţia este nefondată.

În privinţa lipsei de interes în formularea primului capăt de cerere, tribunalul a apreciat că şi aceasta este nefondată, întrucât reclamanţii vizează dobândirea dreptului de proprietate asupra locurilor de parcare cu privire la care s-a dispus prin actul de dezmembrare, justificând astfel, interesul în formularea acestei cereri.

Asupra fondului cererii, în primul rând, tribunalul a reţinut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) pârâtul C.I., în nume propriu şi în calitate de mandatar al pârâţilor D.P.M., D.P.N.E.E., C.M., toţi în calitate de promitenţi vânzători, promit numitelor I.I. şi I.I., construirea şi vânzarea unui spaţiu cu destinaţia de birouri, împreună cu zece locuri de parcare, în imobilul ce se va construi pe terenul situat în (...). Prin acelaşi antecontract, promitenţii vânzători îşi asumă obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare cel mai târziu până la data de 30.06.2010.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1394/30.10.2008, aceiaşi promitenţi vânzători promit reclamantului I.D., căsătorit cu reclamanta I.V., construirea şi vânzarea unui spaţiu cu destinaţia de birouri, împreună cu opt locuri de parcare, în imobilul ce se va construi pe terenul situat în (...). Prin acelaşi antecontract, promitenţii vânzători îşi asumă obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare cel mai târziu până la data de 30.06.2010.

Prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. (..), pârâţii D.P.M. şi D.P.N.E.E., în calitate de proprietari ai imobilului situat în (...), decid dezmembrarea acestuia în 7 loturi, lotul nr. 1 aflat la subsolul imobilului fiind menţionat cu promisiunile de vânzare nr. (…) şi  (…)..

În data de 23.10.2012, prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. (…), aceiaşi pârâţi, decid redezmembrarea acestuia în 12 loturi, consemnându-se, în ceea ce priveşte loturile nr. 3 şi 4, înscrierea promisiunilor de vânzare-cumpărare către reclamanţi, referitoare la locurile de parcare.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) pârâţii D.P.M. şi D.P.N.E.E. au transmis către pârâtul D.F.C., căsătorit cu pârâta D.A., dreptul de proprietate asupra lotului nr. 3 şi lotului nr. 4, dezmembrate conform actului nr. (…), provenite din dezmembrarea lotului nr. 1 iniţial, conform actului de dezmembrare nr. (…).

La data de 25.01.2013, între R. (născută I.) I. şi I.I., în calitate de cedenţi, şi reclamantul I.D., în calitate de cesionar, s-a încheiat contractul autentificat sub nr. 49, prin care au fost cesionate cu titlu gratuit toate drepturile şi obligaţiile pe care le deţineau în calitate de promitenţi cumpărători conform antecontractului de vânzare-cumpărare nr. (..)/2008, cu privire la un număr de zece locuri de parcare situate în subsolul imobilului edificat pe terenul situat în (...).

La data de 29.01.2013, se încheie între pârâţii D.P.M. şi D.P.N.E.E., în calitate de promitenţi vânzători, şi reclamantul I.D., căsătorit cu reclamanta I.V., actul adiţional autentificat sub nr. (…), la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1394/30.10.2008, prin care, stabilită fiind depăşirea termenului de finalizare a lucrărilor şi imposibilitatea de predare a imobilului, părţile au renegociat preţul vânzării, stabilind suma de 144.000 euro pentru cele opt locuri de parcare.

La aceeaşi dată de 29.01.2013, se încheie, între aceleaşi părţi contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 55, prin care se transmite în patrimoniul reclamantului I.D., dreptul de proprietate asupra imobilului - lotul nr. 4, situat la etajul nr. 2 al imobilului bloc situat în (...). Totodată, cu privire la locurile de parcare, care nu au făcut obiectul acestui contract, s-a menţionat faptul că obligaţia de vânzare a acestora nu s-a stins.

La data de 08.03.2013, se încheie, între aceleaşi părţi, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…), conform căruia reclamantul dobândeşte în patrimoniu dreptul de proprietate asupra imobilului - lotul nr. (…), situat la subsolul imobilului bloc situat în (...). S-a mai menţionat de către părţile contractante, că semnarea acestui act juridic nu reprezintă o renunţare la drepturile decurgând din antecontractul nr. (…) sau antecontractul nr. (…).

În legătură cu nulitatea absolută ce vizează atât actul de dezmembrare, cât şi contractul de vânzare-cumpărare nr. (…), tribunalul a constatat că motivele apreciate de reclamanţi că ar afecta valabilitatea actelor juridice menţionate, sunt cauza ilicită şi frauda la lege.

Totodată, tribunalul a observat că reclamanţii invocă în susţinerea acestor cauze de nulitate, încălcarea prevederilor antecontractelor de vânzare-cumpărare cu privire la cele şaisprezece locuri de parcare rămase (două dintre cele optsprezece iniţiale fiind transmise către reclamanţi), precum şi încălcarea prevederilor art. 879 alin. (3) C.civ.

În ceea ce priveşte încălcarea prevederilor antecontractelor nr. (…) şi (...), tribunalul a apreciat că aceasta nu se poate constitui într-o cauză de nulitate a actului de dezmembrare sau a contractului de vânzare-cumpărare nr. (…), întrucât încălcarea clauzei de inalienabilitate stipulate în antecontracte nu poate determina decât o eventuală răspundere contractuală, nu şi o desfiinţare a unui act juridic subsecvent. Tribunalul a subliniat că fiind vorba despre o clauză convenţională de inalienabilitate stipulată în antecontractele încheiate în anul 2008, aceasta este guvernată de principiile generale ale codului civil anterior, conform cărora (art.1310 C.civ.) doar o inalienabilitate legală poate determina nulitatea. Totodată, tribunalul a mai menţionat că o clauză de inalienabilitate convenţională poate fi valabilă numai dacă se justifică printr-un interes serios şi legitim şi dacă este temporară. În cauza de faţă, clauza de inalienabilitate menţionată în antecontracte îndeplineşte aceste cerinţe, fiind formulată pentru protejarea intereselor promitenţilor cumpărători, până la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, promitenţi cumpărători nu pot solicita nulitatea înstrăinării ulterioare făcute cu nerespectarea acestei clauze, ci doar rezoluţiunea antecontractelor, conform art. 1021 C.civ.

Tribunalul a mai constatat că această încălcare a clauzei de inalienabilitate nu se poate converti în cauză imorală sau ilicită şi nici în fraudă la lege, care nu trebuie confundată cu fraudarea intereselor reclamanţilor, întrucât simpla cunoaştere a existenţei antecontractelor de vânzare-cumpărare nu poate determina concluzia că pârâţii cumpărători D.F.C. şi A. au urmărit o cauză imorală sau ilicită, contractul de vânzare-cumpărare nr. (…) fiind încheiat în vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra locurilor de parcare.

În privinţa încălcării art. 879, alin. (3) C.civ., tribunalul a constatat că această reglementare stabileşte că "alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini." Dar, alineatul 2 al aceluiaşi articol menţionează că: "dacă, însă, creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, atât la dezlipirea, cât şi la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, în lipsă de convenţie contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut alipirea". Prin urmare, din interpretarea coroborată a celor două alineate ale acestui articol, alineatul 1 nu se referă la orice fel de sarcini, ci doar la ipotecile înscrise cu privire la un imobil la care se referă dezlipirea. Cum reclamanţii au înscrisă doar promisiunea de înstrăinare, rezultă că articolul invocat nu este aplicabil situaţiei din cauza de faţă, fiind doar creditori chirografari.

Referitor la preţul derizoriu invocat ca motiv de nulitate pentru contractul de vânzare-cumpărare nr. (…), tribunalul a constatat că simpla diferență de preţ între antecontractele încheiate de către reclamanţi şi contractul de vânzare-cumpărare, nu justifică teza susţinută în cererea de chemare în judecată, în condiţiile în care nu s-a probat caracterul derizoriu al preţului achitat conform contractului de vânzare-cumpărare nr. (…).

În privinţa capetelor de cerere având ca obiect radierea din cartea funciară, precum şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, tribunalul a apreciat că acestea au caracter subsidiar, respectiv depind de soluţionarea favorabilă a primelor capete de cerere, prin urmare, faţă de caracterul neîntemeiat al acestora, le-a respins în acelaşi sens.

Împotriva sentinţei civile nr. (…) şi a încheierii din data de 22.06.2016 au formulat apel reclamanţii I.D. şi I.V..

I. a) Cu privire la încheierea din data de 22.06.2016, apelanţii menţionează eroarea cu privire la obiectul procesului, greșit indicat ca fiind de anulare act, deși se precizează că, până la primul termen de judecată, reclamanții au modificat cererea de chemare in judecată, potrivit art. 204 C.pr.civ., iar potrivit acestei modificări, cererea are 5 capete de cerere, începând cu „constatarea parțială a nulității absolute a actului constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.... "

b)Cu privire la respingerea excepției privind decăderea pârâților de a formula excepții, apelanţii menţionează că cererea introductivă a fost înregistrată la Tribunalul București la data de 22.10.2015, au fost formulat întâmpinări, la care reclamanții au formulat, în termen legal, răspunsuri la întâmpinări. Până la primul termen de judecată, în temeiul dispozițiilor art. 204 C.pr.civ, reclamanţii şi-au modificat cererea de chemare in judecată, pe care au redactat-o in integralitatea ei, cu toate capetele de cerere, fiind comunicată pârâților. Potrivit aceluiași text de lege, pârâții aveau posibilitatea si obligația să formuleze întâmpinări, care, sub sancțiunea decăderii trebuiau depuse cu cel puțin 10 zile înaintea termenului fixat.

Pârâţii nu s-au conformat, asumându-si sancțiunea prevăzută de lege pentru o astfel de atitudine. Faţă de această situație, apelanţii – reclamanţi au  solicitat să se dea eficienţă dispozițiilor art. 208 alin. (2) C.pr.civ.

Instanța de fond a apreciat eronat că atât acțiunea introductivă cât şi cererea modificatoare au nevoie de aceeași apărare, deși apelanţii – reclamanţi au  formulat şi cereri noi şi subcapete de cerere cu motivare in fapt si in drept, diferite de cererea introductivă de instanță, astfel încât temeiul de drept si motivele au fost schimbate/modificate. Chiar dacă cererile ar fi fost identice, întâmpinarea la noua cerere este obligatorie, si instanța nu a motivat, în drept, temeiul juridic al acestei scutiri de o obligație imperativă, permițând pârâților să se folosească de un drept pe care l-au pierdut.

c) Cu privire la admiterea excepției de lipsă a calității procesuale pasive a pârâților D.F. şi D.A. cu referire la capătul de cerere prevăzut în acțiunea introductivă prin care au solicitat a se lua act de opțiunea lor in legătură cu dezmembrarea in loturi a spaţiilor cu destinația de locuri de parcare, opțiune de care au fost lipsiți, in mod ilegal si abuziv, in disprețul art. 879 alin. (3) C.civ.

Apelanţii – reclamanţi au înțeles să invoce nulitatea absolută parțială a acestui act de dezmembrare autentificat sub nr. (…) de notar public M.E. cu sediul in București.

Apelanţii – reclamanţi au invocat încălcarea flagrantă a unor dispoziții legale cu caracter imperativ, necesitatea luării consimțământului titularilor de sarcini ş.a., termeni care conduc  la constatarea nulității absolute. Respectarea normelor de drept este de interes general iar constatarea parțială a nulității acestui act are efecte si pentru contractul de vânzare - cumpărare încheiat de pârâți, in frauda apelanţilor – reclamanţi, cu rea credință, acest act de dezmembrare fiind indicat in actul de vânzare încheiat între parați.

Potrivit dispozițiilor legale sus-menționate, apelanţii – reclamanţi arată că notarul era obligat să-i citeze pentru a-şi manifesta consimțământul si opțiunea acestora privind dezmembrarea si să înscrie sarcinile lor pentru cele 18 locuri de parcare in toate loturile rezultate din dezmembrare. Netranscrierea sarcinilor apelanţilor – reclamanţi  numai in loturile pentru care au fi avut dreptul de a opta, lăsând restul loturilor fără sarcini se putea face numai cu acordul lor sau in baza unei sentințe judecătorești.

Obligația de a înscrie sarcinile apelanţilor – reclamanţi in toate loturile rezultate din dezmembrare, inclusiv asupra lotului pârâților D., justifică chemarea lor in judecată si pentru acest capăt de cerere, acesta neputând invoca necunoașterea legii. Efectul constatării nulității actului de dezmembrare, solicitată de apelanţii – reclamanţi, ar fi determinat anularea actelor subsecvente, printre care si contractul de vânzare-cumpărare în favoarea pârâților D..

Este de principiu că nulitatea unui act produce efecte si faţă de terți.

Trebuia observat că pârâții D. sunt creditorii chirografari ai pârâților promitenţi-vânzători (avânzi-cauza), care deși nu au participat la încheierea actului de dezmembrare, suportă efectele acestuia datorită legăturii lor juridice cu părțile actului. Cererea de chemare în judecată formulată conform art. 192 si art. 194 C.pr.civ., in ansamblu ei, justifică calitatea procesuală activă a reclamanților si calitatea procesuală pasivă a pârâților.

d) Cu privire la respingerea probei cu martori si cu interogatoriile pârâților, apelanţii învederează că li s-a îngrădit posibilitatea de a proba unele situații vizând înțelegeri între pârâți privind încheierea, in condiții de urgenţă, a unor contracte de vânzare-cumpărare si de a dovedi că aceștia cunoșteau despre existenţa antecontractelor lor, de faptul că achitaseră integral prețul si că nu vor mai valorifica antecontractele, precum si despre faptul că, fizic, nu existau in subsolul clădirii un număr de locuri de parcare pentru toate promisiunile făcute.

Înțelegerea dintre promitenţii-vânzători pentru a înstrăina, la notarul instrumentator, în aceeași zi, fără a avea actele cerute de lege, cât mai multe contracte de vânzare-cumpărare rezultă si din corespondenţa electronică purtată de martorul propus si respins A.A..

Pârâţii-promitenţi-vânzători au promis spre vânzare mai multe locuri de parcare, respectiv 44, deși cunoșteau că fizic există cca 21-23 locuri de parcare, conform adresei nr. l din 2.09.2015 a Asociației de proprietari, al cărei președinte - R.M., l-am propus ca martor, dar proba a fost respinsă.

Instanța a apreciat, în mod greșit, că aceste probe propuse nu sunt utile, concludente si pertinente, deși era singura modalitate legală de a dovedi susținerile din cererea de chemare in judecată si sunt utile, concludente si pertinente. Prin aceste probe apelanţii – reclamanţi apreciază că pot dovedi legătura cu obiectul procesului (pertinentă), acestea sunt de natură să conducă la rezolvarea cauzei (concludentă) si nu sunt oprite de lege si nu duc la dovedirea unor fapte imposibile (utilă), iar pentru admiterea acestora, au depus înscrisuri cu valoare de început de dovadă, înscrisuri neanalizate de instanța de fond.

II. Cu privire la sentința civilă nr. 950/30.06.2016 hotărârea pronunțată este netemeinică si nelegală, atât sub aspectul soluției pronunțate cuprinsă in dispozitiv, cât si a conținutului considerentelor hotărârii care cuprind dezlegări greșite date unor probleme de drept sau omisiuni de analiză si pronunțare asupra unor probleme cuprinse in cererile apelanţilor – reclamanţi.

S-au încălcat normele imperative prev. de art. 425 alin. (1), lit. b) si c) şi art.174 alin. (2) şi urm. C.pr.civ., referitoare la cuprinsul hotărârii, cu referire la considerentele si dispozitivul acesteia, încălcări ce atrag nulitatea hotărârii.

Cu privire la considerente, apelantul învederează că potrivit art. 425 alin. (1), lit. b) C.pr.civ. in hotărâre se vor arata, obiectul cererii, susținerile pe scurt ale părților, expunerea situației de fapt reținută de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt si de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât si cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

a) Obiectul cererii trebuie cuprins in considerente si să reprezinte obiectul cererii de chemare in judecată formulate. Obiectul cererii este acela din cererea modificatoare. Acesta nu este anulare act ci constatarea nulității partale absolute. În considerente nu apare obiectul cererii, chiar așa eronat, cum apare numai in practica si dispozitiv.

b) Considerentele nu cuprind susținerile părților cu privire la problemele de drept ridicate, la nulitatea absolută parțială a actului de dezmembrare si nici susținerile din concluziile scrise.

c) Nu cuprind expunerea situației de fapt reținută de instanță, pe baza probelor administrate, motivele de fapt si de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-a admis, cât si cele pentru care s-a înlăturat cererile părților.

d) Considerentele nu cuprind „situația de fapt expusă in detaliu, încadrarea in drept, examinarea argumentelor părților, punctul de vedere al instanței, faţă de fiecare argument relevant, raționamentul logico-juridic care a stat la baza soluției adoptate, nu examinează efectiv apărările si susținerile părților"

e) De asemenea, hotărârea nu cuprinde argumentele pro si contra care au format convingerea instanței cu privire la soluția pronunțată si care să se raporteze, pe de o parte, la susținerile părților, iar pe de altă parte, la dispozițiile legale aplicabile raportului juridic dedus judecății.

f) Respectarea dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) C.pr.civ., respectiv motivarea este o condiție a unui proces echitabil, o exigentă a art. 21 alin. (3) din Constituție, a art. 6 alin. (1) din Convenția Europeană a Drepturilor Omului si art. 6 C.pr.civ.

g) Instanța, reia în comentariu excepțiile pentru care s-a pronunțat în încheierea preliminară din 22.06. 2016, ocupând, alături de comentarea cererii introductive ce fusese modificată, ceea ce conduce la concluzia, după opinia apelanţilor – reclamanţi, unei vădite superficialități în soluționarea cauzei.

h) Instanța de fond ia in discuție, pur formal, si succint, cererea modificatoare, interpretând greșit si nelegal conținutul acesteia.

Motivarea analizării de către instanță a cererii modificatoare nu este clară, concisă, concretă, in concordantă cu probele si actele dosarului. Probele, constând in actele depuse de apelanţii – reclamanţi nu au fost analizate iar unele capete de cerere nu sunt analizate si motivate. Nici notele scrise nu sunt analizate.

În cererea modificatoare apelanţii – reclamanţi au solicitat, la primul capăt de cerere constatarea nulității absolute parțial, nu anulare act. Au solicitat să se ia act de opțiunea lor privind locurile de parcare, situație ce nu este analizată si nici nu se pronunță in această privință.

Au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (..) la BNP P.T.I. din pentru mai multe temeiuri de drept care nu au fost analizate si motivate, nefiind luate in considerare.

Apelanţii – reclamanţi nu au susținut si nu au invocat, așa cum greșit se retine, prețul derizoriu ca motiv de nulitate pentru contractul de vânzare-cumpărare aut. sub nr. (..), deși instant îl respinge in disprețul celor reținute anterior si consemnate astfel: "Luând in considerare manifestarea de voinţă a reclamanților, in sensul că acesta nu este un motiv de nulitate, ci este doar o circumstanțiere, respectiv o descriere a situației de fapt".

Instanța motivează, in considerente, că urmează să respingă capetele de cerere ca neîntemeiate (de anulare act), iar in finalul acestora arată că va respinge cererea de chemare in judecată (nu si cererea modificatoare) ca nefondată.

Cu privire la dispozitiv.

1. Instanța de fond s-a pronunțat numai cu privire la acțiunea introductivă de instanță si numai cu privire la un capăt de cerere, deși aceasta cuprindea trei capete de cerere principale si două accesorii.

2. Instanța nu s-a pronunțat asupra cererii modificatoare, depusă in termenul şi condițiile prev. de art. 204 C.pr.civ., care cuprinde trei capete de cerere principale, respectiv: constatarea nulității parțiale absolute a actului de dezmembrare autentificat sub nr. (..) de Notar public M.E. cu sediul in București (anexa 13 la cererea introductivă), a se lua act de opțiunea apelanţilor – reclamanţi in legătură cu dezmembrarea in loturi a spaţiilor cu destinația de locuri de parcare, opțiune de care au fost lipsiți, in mod ilegal si abuziv, in disprețul art. 879 alin. (3) C.civ., opțiune ce poate fi cenzurată numai de instanța de judecată; constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (..) la BNP P.T.I. din București (anexa nr. 16 la cererea introductivă de instanță); pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare prin perfectarea vânzării a 5 (cinci) locuri de parcare situate în (...), figurând în Actul de dezmembrare sus-amintit ca fiind cuprinse in lotul nr. 3 cu nr. cadastral (...) intabulat in CF nr. (...) pentru 2 locuri de parcare şi lotul nr. 4, cu nr. cadastral (...), intabulat in CF nr. (...), pentru alte 3 locuri de parcare şi un capăt de cerere accesoriu, respectiv, radierea dreptului de proprietate înscris in Cartea Funciară in favoarea pârâților-cumpărători.

Această greșeală atrage nulitatea hotărârii, motivat de faptul că, in conformitate cu art. 425 alin. (1), lit. c) si art. 174, alin. (2) si urm. si art. 22 alin. (6) C.pr.civ., potrivit cărora dispozitivul va cuprinde soluția dată tuturor cererilor deduse judecății si judecătorul trebuie să se pronunțe asupra a tot ceea ce s-a cerut.

În disprețul art. 480 alin. (3) C.pr.civ., instanța a soluționat procesul fără a intra soluționarea fondului. Prin cererea modificatoare apelanţii – reclamanţi au solicitat constatarea nulității parțiale absolute a actului de dezmembrare, invocând ca motiv principal de nulitate eludarea dispozițiilor art. 879 alin. (3) C.civ.

În susținerea cererii lor, apelanţii – reclamanţi au prezentat atât extrase din textele de lege cât practică si doctrină atașate concluziilor scrise. Din acestea rezultă că înscrierea in cartea funciară, parte a III-a a notării promisiunilor de vânzare - cumpărare cuprinsă in antecontracte, reprezintă sarcini.

În privința încălcării art. 879 alin. (3) C.civ., instanța a constatat că, din cele două alineate ale articolului rezultă că acesta nu se referă la orice fel de sarcini, ci doar la ipotecile înscrise cu privire la un imobil la care se referă dezlipirea. De asemenea, instanța precizează că reclamanții au înscrisă doar promisiunea de înstrăinare si că articolul invocat nu este aplicabil, fiind doar creditori chirografari. Din aceeași motivare rezultă că singura sarcină pe care instanța o admite este ipoteca, cu toate că texul invocat se referă la imobile grevate de sarcini, nu de anume sarcini si nici limitativ, de ipotecă, de consimțământul titularilor acestor sarcini, de refuzul titularilor sarcinilor.

Dacă legiuitorul se referea limitativ la o singură sarcină, respectiv la ipotecă, texul ar fi fost formulat la singular, nu sarcini.

Cu privire la antecontractele încheiate de ei, apelanţii – reclamanţi precizează că sunt încheiate sub incidența Codului civil de la 1864 perioadă în care au fost şi notate în Cartea Funciară. Interpretarea acestor notări, ca sarcini, trebuie guvernate de reglementările înscrierilor din acel moment, moment în care Codul civil de la 1864 nu reglementa limitativ sarcinile.

Doctrina, practica si reglementarea cadastrului au dat noțiunii de sarcină o accepțiune mai largă. Astfel, art. 1 lit. b) din Legea nr. 7/1996, în vigoare la data încheierii antecontractelor, stipulează că scopul sistemului de cadastru si carte funciară este asigurarea publicității drepturilor, a actelor si faptelor juridice, precum şi a altor raporturi juridice, incluzând şi antecontractele de vânzare – cumpărare.

În art. 17 din Legea nr. 7/1996, se prevede că se înscriu actele si faptele juridice referitoare la imobile, rezultând că din această categorie fac parte si antecontractele de vânzare-cumpărare. În art. 19 din Legea nr. 7/1996 se prevede faptul că înscrierea se efectuează, inclusiv in scopul opozabilității fată de terți a înscrierii. In art. 23 alin. (1), lit. c), Parte a II-a din Legea nr. 7/1996, se reglementează, distinct, înscrierile din cartea funciară, privind dezmembrămintele, drepturile reale de garanție si sarcini, astfel la lit. A se înscriu dreptul de superficie, servitutea ş.a, la lit. B, fapte juridice, drepturi personale, sau alte raporturi juridice, respectiv si antecontractele de vânzare-cumpărare.

Din înscrierile în cartea funciară, așa cum rezultă si din extrasele anexate, antecontractele sunt notate in Partea a III-a, intitulată sarcini, notări care nu au fost niciodată contestate, inclusiv prin apărările din cursul judecății.

În cuprinsul actului de dezmembrare nr. 2085/23.10.2012 se menționează: "bunul imobil ce se dezmembrează provine din dezmembrarea imobilului, conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. (..)." Acest act a fost notat in cartea funciară in baza încheierii nr. (..), în care se evidențiază că antecontractele apelanţilor – reclamanţi sunt sarcini care grevează bunul imobil dezmembrat. Nici aceste notări nu au fost contestate de proprietari si nici ulterior de dobânditorii de locuri de parcare, în a căror acte de vânzare-cumpărare este menționat si acest act.

Actul de dezmembrare autentificat sub nr. (..) si încheierea nr. (..), sunt menționate și în actul de dezmembrare contestat de apelanţii – reclamanţi, autentificat sub nr.(..), act care le menționează existând tot ca sarcini. In contractul de vânzare autentificat sub nr. (..), pârâții recunosc existenţa sarcinilor, menționând că: „locurile de parcare nu sunt grevate de sarcini, în afara notărilor promisiunilor bilaterale din antecontractele noastre, iar pârâţii - cumpărători declară: " cunosc situația juridică si de fapt a clădirii, in sensul că nu a fost înstrăinat, nu a trecut in proprietate publică si că nu sunt grevate de sarcini, cu excepția înscrierii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (..) la BNP O.I. din București in favoarea lui I.D., pentru opt locuri de parcare aflate la subsolul imobilului şi a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (..)la BNP O.I. din București în favoarea lui I.I. si I.I., pentru zece locuri de parcare antecontractele menționate anterior si înțeleg să cumpăr in aceste condiţii menţionez în mod expres că am luat cunoştinţă de antecontractele menţionate anterior şi înţeleg să cumpăr în aceste condiţii pe riscul meu”.

In literatura de specialitate si in practică notarea antecontractelor de vânzare - cumpărare este considerată sarcină si este notată in cartea funciară, la Capitolul III, numit "Sarcini". In toate cazurile de notări a acestor sarcini sunt aplicabile reglementările privind obligativitatea consimțământului titularilor de sarcini, cu consecințele respingerii înregistrărilor in cartea funciară, așa cum apelanţii – reclamanţi au depus practică la plângerea formulată.

Prin sentința civilă nr. 11489/23.10.2010, definitivă a Judecătoriei Sector 2 București, s-a statuat obligativitatea consimțământului titularului notării unui antecontract la dezmembrare. Instanța s-a pronunțat cu privire la calificarea noțiunii juridice de sarcină, fără a fi solicitată de părți si fără a o pune in discuția acestora, în disprețul art. 22 alin. (2) C.pr.civ. care oblige instanța să pună in dezbaterea părților orice împrejurări de fapt sau de drept utile cauzei.

Dezmembrarea si ulterior vânzările locurilor de parcare s-au efectuat in baza actului de dezmembrare autentificat sub nr. (..) de notar public M.E., act încheiat cu încălcarea flagrantă a unor dispoziții legale cu caracter imperativ. Acest act are o cauză ilicită, prin fraudă la lege, deoarece s-au încălcat dispoziții legale imperative.

Conform art. 1238 C.civ., cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori in caz contrar dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia să o cunoască. Actul de dezmembrare este un act juridic unilateral si este supus condițiilor de fond si formă ale contractelor, conform art. 1325 C.civ. Acestui act de dezmembrare i se aplică toate prevederile referitoare la consimțământ, capacitate, obiect si cauză de la contracte.

Potrivit dispozițiilor art. 879 alin. (3) C.civ: "alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini, nu se poate face decât cu consimțământul titularilor acestor sarcini”.

Consimțământul fiecărui creditor se dă printr-o declarație autentică notarială care cuprinde acordul titularului de sarcini atât pentru recepția de către O.C.P.I. a documentației de alipire/dezlipire cât si pentru înscrierea in cartea funciară a acestor operațiuni.

Actul de dezmembrare autentificat sub nr. (..) de notar public M.E. este lovit de nulitate parțială absolută, motivat de faptul că lipsește consimțământul titularilor de sarcini cu ocazia dezmembrării, efectuată în disprețul dispozițiilor art. 879 alin. (3) C.civ., deci constituie fraudă la lege.

Lipsa acestui consimțământ a generat neaplicarea corespunzătoare a operațiunilor efectuate de notarul public si de O.C.P.I., în sensul că, în cazul în care imobilul supus dezmembrării este grevat cu sarcini, aceasta se poate face cu transcrierea solidară a sarcinilor asupra tuturor imobilelor nou formate, conform C.civ. şi îndrumarului notarial.

Nulitatea este parțială, referindu-se numai la locurile de parcare asupra cărora apelanţii – reclamanţi îşi puteau manifesta dreptul de opțiune, respectiv 18 locuri de parcare rezultate din antecontractele notate in cartea funciară din cele 24 existente în mod real, fizic. Nulitatea urmează să fie constatată numai pentru o parte din efectele actului de dezmembrare, respectiv pentru loturile pentru care au optat si să mențină notarea de sarcini si interdicția de înstrăinare, numai pentru aceste loturi.

Notarea antecontractelor de vânzare-cumpărare este suficientă pentru a opri actul de dezmembrare dorit de proprietar, în lipsa acordului titularilor de sarcini, deoarece este afectat astfel obiectul material asupra căruia poartă dreptul său de cumpărare rezultat din antecontracte. In această situație ii este interzis notarului de a da curs cererii proprietarului de a autentifica actul de dezmembrare rezultând faptul că există sarcini si lipsește consimțământul expres al titularilor de sarcini.

Nulitatea parțială absolută ce face obiectul prezentei cereri se referă la loturile la care apelanţii – reclamanţi ar fi avut dreptul de a-şi manifesta opțiune si care să acopere cele 16 locuri de parcare de care au fost lipsiți in mod ilegal, respectiv: lotul nr. 3 (două locuri), lotul nr. 4 (trei locuri), lotul nr. 5 (două locuri), lotul nr. 9 (patru locuri) si lotul nr. 11 (cinci locuri).

Notarul, cu intenție si de totală rea-credință, nu a notat sarcinile apelanţilor – reclamanţi în toate cărțile funciare rezultate prin dezmembrare, tocmai pentru a crea confuzia existenţei sarcinilor pe loturile pentru care a autentificat, in aceeași zi contracte de vânzare-cumpărare, fără ca loturile rezultate să fie, mai întâi, înscrise in cartea funciară si la organul fiscal pentru eliberarea certificatelor de sarcini pe fiecare lot ce urmează a fi vândut, nu pe un nivel întreg.

În afara nerespectării dispozițiilor art. 879 alin. (3) C.civ., notarul a încălcat dispozițiile art. 29 alin. (2) și art. 63 alin. (1) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, modificat prin Legea nr. 221/2011.

În opinia apelanţilor – reclamanţi si această încălcare a unei alte norme legale imperative, constituie o modalitate de a-i ajuta pe ceilalți dobânditori. In aceeași zi cu autentificarea actului de dezmembrare notarul public a autentificat, in condiții de ilegalitate şi șase contracte de vânzare - cumpărare locuri de parcare, respectiv pentru cumpărătorii D.C.C., K.V., P.M., V.R., A.A..

Între aceștia si notarul public au existat tratative, privind urgenţa încheierii acestor contracte, în aceeași zi cu actul de dezmembrare, tratative ce-i excludeau pe apelanţii – reclamanţi, primii beneficiari şi plătitori a locurilor de parcare notate in cartea funciară.

Cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (..) la BNP P.T.I. din București, în care se invocă actul de dezmembrare, încheiat in condițiile de flagrantă ilegalitate.

Pârâții au încheiat acest contract cunoscând existenţa notărilor cu privire la cele 18 locuri de parcare, deci cu intenția vădită de a le afecta dreptul reclamanților asupra imobilelor vândute, drept derivând din antecontractele ce nu fusese reziliate până la data încheierii contractului supus judecății.

Din cuprinsul contractului de vânzare cumpărare rezultă fără putință de tăgadă faptul că, pârâții cumpărători si-a asumat realitatea juridică existentă, au cunoscut existenţa antecontractelor apelanţilor – reclamanţi.

Apelanţii – reclamanţi au solicitat constatarea nulității - contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (..) la BNP P.T.I. din București, pentru mai multe motive:

Conform art. 1254 si art. 1255 C.civ., motivarea fiind susținută de cererea modificatoare si de concluziile scrise.

La data autentificării contractului de vânzare - cumpărare antecontractele nu fusese reziliate. întrucât pârâții au încheiat contractul, deși știau că afectează dreptul apelanţilor – reclamanţi asupra imobilului vândut, drept derivând din antecontractele mai sus menționate, se fac vinovați de altă modalitate de fraudă la lege, motiv pentru care si din aceste considerente, contractul este lovit de nulitate absolută.

Contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută si din motivul că, promitenții-vânzători au încălcat clauza de inalienabilitate stipulată în antecontracte. Prin includerea art. 24, promitenții - vânzători au solicitat notarea acestora, inclusiv înscrierea interdicțiilor de înstrăinare in modalitatea expusă mai sus si si-au exprimat, in mod expres, consimțământul, prin notarea antecontractelor, cu clauzele expuse mai sus, s-au notat aceste clauze.

In practica judecătorească si literatura de specialitate, de până la intrarea in vigoare a Codului civil, se statuase că includerea clauzei de inalienabilitate este legală si posibilă, reprezentând o dispoziție convențională sau voluntară, prin care părțile implicate se înțeleg asupra scoaterii unui anumit bun din circuitul civil general, in anumite condiții. Această clauză, odată inserată in antecontracte, aduce o limitare a dreptului de proprietate a promitentului-vânzător, prin lipsirea atributului de dispoziție cu privire la acel bun.

Această inserare a clauzei de inalienabilitate are un interes serios si legitim  care asigură pe promitentul-cumpărător de siguranța si legalitatea încheierii, in viitor, a contractului de vânzare - cumpărare.

Asumându-si această obligație, de a nu face, promitenții - vânzători și-au limitat legal dreptul de proprietate, renunțând, în mod expres, la dreptul de dispoziție cu privire la acel bun. La data vânzării către pârâții - cumpărători, proprietarii nu mai aveau atributul dreptului de dispoziție cu privire la locurile de parcare promise, în modalitatea de mai sus.

Vânzarea încheiată cu rea-credință cu pârâții – cumpărători în raport de promisiunile si clauzele din antecontracte, în dauna promitenților-cumpărători, reprezintă o fraudă, care atrage nulitatea absolută a actului juridic.

Instanța de fond a reținut că în cauză, clauza de inalienabilitate convențională stipulată in antecontractele de vânzare-cumpărare, îndeplinește cerințele legale, fiind formulată pentru protejarea intereselor promitenților-cumpărători până la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Faţă de această constatare, instanța era obligată să pună în discuția părților posibilitățile legale pentru valorificarea acestei clauze, inclusiv aceea de nulitate relativă a contractului de vânzare-cumpărare, cum s-a pronunțat, atât practica judecătorească, cât si doctrina si nu să se limiteze la a aprecia că singura soluție ar fi fost rezoluțiunea contractului, pentru care, apelanţii – reclamanţi nefiind părți, nu aveau calitatea de a promova o astfel de acțiune.

La încheierea antecontractelor în care a fost inclusă clauza, legea aplicabilă era Codul civil de la 1864, iar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu încălcarea acestei clauze, erau aplicabile dispozițiile Codului civil nou. Instanța avea obligația să pună în discuția părților legea aplicabilă solicitării apelanţilor – reclamanţi și să motiveze acea opțiune.

Apelanţii – reclamanţi solicită si desființarea înregistrărilor subsecvente încheiate urmare a acestor acte, conform art. 1254 si art. 1255 C.civ.. Această operațiune urmează a fi pusă in executare numai in situația în care apelanţii – reclamanţi se vor afla în faţa unei hotărâri judecătorești irevocabile pentru a proceda la radierea din cartea funciară a contractului a cărui nulitate au solicitat-o.

Apelanţii – reclamanţi au solicitat tot pe cale judecătorească pronunțarea unei hotărâri care, in situația admiterii celorlalte capete de cerere, să rezolve in totalitate situația juridică a acelor locuri de parcare fără a mai fi necesară o altă judecată. De altfel, practica unor instanțe de judecată este de a se pronunța, din oficiu si cu privire la radiere, in situația in care au pronunțat nulitatea unui titlu.

În situația concretă a antecontractelor apelanţilor – reclamanţi, încheiate cu promitenții - cumpărători, cu mențiunea că acestea cuprind si o clauză de inalienabilitate, acestea dau naștere la două obligații reciproce, respectiv, obligația de a nu face, adică de a nu întreprinde nimic in direcția consimțirii la o altă vânzare, sau oricare acțiune de natură să împiedice perfectarea, pe de o parte si obligația de a face, adică de a încheia in viitor contractele de vânzare-cumpărare.

În caz de neexecutare a obligațiilor asumate, răspunderea este contractuală, iar executarea silită, in natură, a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală a creditorilor, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare - cumpărare, conform art. 1073, art. 1077 C.civ.

În cazul în care antecontractele nu au fost desființate, acestea nefiind reziliate nici în prezent, partea în privința cărei angajamentul nu s-a executat are alegerea să silească pe cealaltă parte de a executa convenția in natură, respectiv prin perfectarea contractului de vânzare - cumpărare.

Potrivit art. 1021 C.civ., apelanţii – reclamanţi, creditorii promisiunii de vânzare, în modalitatea descrisă mai sus, aveau dreptul si posibilitatea de a alege si a sili cealaltă parte să îşi execute obligațiile asumate, în natură. Antecontractele care stau la baza prezentei acțiuni sunt încheiate la data de 30.10.2008, in formă autentică si notate in cartea funciară.

Intimaţii – pârâţi D.F.C. şi D.A. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat:

În ceea ce privește criticile formulate prin cererea de apel atât împotriva încheierii pronunțate la data de 22.06.2016 cât și împotriva sentinței civile nr. 950/30.06.2016, intimaţii - pârâţi solicită să se constate că acestea sunt vădit nefondate și neîntemeiate, motiv pentru care se impune respingerea apelului ca nefondat. Se invocă de către apelanți niște încălcări ale normelor legale care ar atrage după părerea lor nulitatea sentinței atacate. Ori acestea sunt niște simple supoziții, lipsite de orice temei legal, fiind rezultatul unei interpretări personale a textelor legale invocate. Intimaţii - pârâţi detaliază în cele ce urmează, atât pentru criticile referitoare la încheierea din data de 22.06.2016 cât și pentru cele referitoare la sentința civilă nr. 950/30.06.2016, motivele pentru care se impune respingerea apelului.

1. În ceea ce privește motivele de apel formulate de apelanți referitoare la încheierea din data de 22.06.2016, intimaţii - pârâţi  solicităm să se observe că acestea sunt vădit nefondate pentru următoarele considerente:

1.1. Apelanții critică această încheiere prin prisma faptului că nu a fost admisă excepția decăderii, excepție invocată de aceștia în fața instanței de fond, cu privire la dreptul intimaţilor - pârâţi de a depune întâmpinare și a formula excepții, având în vedere că aceștia au înțeles să își modifice cererea în fața instanței de fond.

După cum se poate observa și din actele depuse la dosar intimaţii – pârâţi au formulat întâmpinare și invocat excepții, la acțiunea inițială. Având în vedere modificarea ulterioară a acțiunii, modificare prin care apelanții au solicitat constatarea nulității absolute parțiale, față de anularea actului juridic cum solicitaseră inițial, intimaţii - pârâţi apreciază că toate excepțiile invocate și apărările făcute acoperă și această modificare, astfel cum în mod corect a reținut și instanța de fond.

1.2. Referitor la admiterea excepției lipsei calității procesuale active, referitor la capătul A de cerere, intimaţii - pârâţi solicită să se observe că doar intimații pârâți D.P.M. și D.P.N.E.E. au calitate procesual pasivă întrucât ei sunt singurii care au încheiat și semnat acest act. Admițându-se soluția contrară ar însemna că toate persoanele care au cumpărat locuri de parcare ar avea calitate procesuală pasivă pe acest capăt de cerere și prin urmare chiar și reclamanții. De altfel instanța de fond a reținut în mod corect că fiind terți față de actul juridic contestat - actul de dezmembrare - intimaţii - pârâţi nu puteau avea calitate procesuală pasivă. Prin urmare nici susținerile apelanților, nu pot fi reținute în niciun fel, chiar dacă aceștia încearcă să le dea o acoperire juridică.

1.3. Referitor la respingerea probei cu martori și a interogatoriului pârâților de către instanța de fond, intimaţii - pârâţi apreciază că și această soluție este una justă, întrucât raportat la obiectul acțiunii înscrisurile administrate erau suficiente pentru o justă soluționare a cauzei. În aceste condiții apreciază că nici în această fază a procesului nu se impune administrarea acestor probe.

2. În ceea ce privește motivele de apel formulate de apelanți referitoare la sentința civilă nr. 950/30.06.2016 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr.37917/3/2015, critici referitoare atât la considerentele hotărârii cât și cu privire la dispozitiv, intimaţii – pârâţi solicită să se observe că și acestea sunt vădit nefondate, astfel cum se arăta în cele ce urmează.

2.1În ceea ce privește considerentele hotărârii

În conformitate cu prevederile art. 461 alin. (1) C.pr.civ.: Calea de atac se îndreaptă împotriva soluției cuprinse în dispozitivul hotărârii, iar la alineatul (2) se arată în ce condiții pot fi atacate considerentele hotărârii. Prin prisma acestor texte legale apreciem că toate criticile formulate separat cu privire la considerentele hotărârii sun inadmisibile și lipsite de orice temei legal.

Într-adevăr, art. 425 alin. (1) C.pr.civ. arată conținutul unei hotărâri judecătorești, respectiv ceea ce trebuie să cuprindă partea introductivă, considerentele și dispozitivul acesteia.

În primul rând, intimaţii – pârâţi solicită să se observe că toate susținerile părților făcute cu prilejul dezbaterii pe fond a cauzei au fost consemnate și în încheierea din data de 22.06.2016, parte integrantă din sentința atacată, încheiere care cuprinde nu mai puțin de 6 pagini.

De asemenea, sentința civilă nr. 950/30.06.2016 are nu mai puțin de 20 de pagini în care sunt menționate toate cerințele obligatorii prevăzute de art. 461 C.pr.civ..

Apelanții susțin că în considerente nu apare obiectul cererii astfel cum acesta a fost modificat. Această susținere este total neadevărată. Prin încheierea din data de 22.06.2016 instanța a luat act de modificările intervenite, fapt care rezultă cu prisosință din alin. (1) pagina 3 a acestei încheieri unde se arată că „Diferența dintre cererea inițială și cererea modificatoare este că, intr-adevăr s-a schimbat din anulare în constatarea nulității actului juridic și s-a modificat temeiul de drept... ”.

De asemenea, aceeași concluzie rezultă și din cuprinsul sentinței civile nr.950/30.06.2016 unde la pagina 17 alin. (6) se arată din nou că ”La data de 20.04.2016 reclamanții I.D. și I.V. au depus la dosar o cerere modificatoare în temeiul dispozițiilor art.204 C.pr.civ., prin care solicită, în contradictoriu cu pârâții... constatarea nulității absolute parțiale a actului de dezmembrare ... constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (…) 2012 de BNP P.T.I... ”.

Nu în ultimul rând, intimaţii - pârâţi mai arată că sentința apelată cuprinde toate motivele care au determinat instanța să ajungă la concluzia stabilită prin sentința apelată, motivele de fapt și de drept care au condus-o la această soluție. Prin urmare nu se poate reține nici critica formulată de apelanți referitoare la nemotivarea sau insuficienta motivare a hotărârii.

În ceea ce privește dispozitivul hotărârii, intimaţii – pârâţi apreciază că și motivele de apel referitoare la soluția pronunțată de instanța de fond sunt vădit nefondate, motiv pentru care se impune respingerea lor.

Din punctul de vedere al intimaţilor – pârâţi, apelanții sunt într-o gravă confuzie juridică. În speță nu există două cereri de chemare în judecată, ci o cerere inițială care a fost modificată. Cu alte cuvinte instanța de fond a fost chemată a se pronunța pe o singură cerere (cerea inițială modificată prin cererea modificatoare). După cum se poate observa din înscrisurile existente la dosarul de fond, la data de 20.04.2016, apelanții reclamanți au formulat, în conformitate cu prevederile art. 204 C.pr.civ. cerere modificatoare la acțiunea inițială, solicitând constatarea nulității absolute a actelor menționate la punctul A și B din cererea inițială, față de anularea acestor acte cum au invocat inițial. Restul capetelor de cerere au rămas neschimbate.

Din moment ce apelanții reclamanți au înțeles să își modifice acțiunea și nu să o completeze, instanța s-a pronunțat pe capetele de cerere astfel cum acestea au fost invocate prin cererea modificatoare, respectiv a analizat dacă sunt motive de nulitate absolută a actelor contestate la punctele A și B, analizând apoi și restul capetelor de cerere. Această concluzie rezultă indubitabil din cuprinsul sentinței apelate. Intimaţii - pârâţi nu înțeleg de unde apelanții au ajuns la concluzia opusă.

Intimaţii - pârâţi solicită să se observe că prin încheierea din data de 22.06.2016 instanța a luat act de modificările intervenite, fapt care rezultă cu prisosință din alin. (1) pagina 3 a acestei încheieri unde se arată că „Diferența dintre cererea inițială și cererea modificatoare este că, într-adevăr s-a schimbat din anulare în constatarea nulității actului juridic și s-a modificat temeiul de drept.

De asemenea, aceeași concluzie rezultă și din cuprinsul sentinței civile nr.950/30.06.2016 unde la pagina 17 alin. (6) se arată din nou dă „La data de 20.04.2016 reclamanții I.D. și I.V. au depus la dosar o cerere modificatoare în temeiul dispozițiilor art.204 C.pr.civ., prin care solicită, în contradictoriu cu pârâții... constatarea nulității absolute parțiale a actului de dezmembrare ... constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (…) de BNP P.T.I…”.

Din cele mai sus menționate rezultă că instanța a ținut cont de modificarea cererii reclamanților.

Faptul că instanța a ținut cont de modificarea acțiunii rezultă și din mențiunile existente începând cu alin. (5) din pagina 19 a sentinței civile nr. 950/30.06.2016 unde se prezintă motivele respingerii cererii reclamanților și se referă în mod indubitabil la nulitatea absolută, astfel cum aceștia au indicat prin cererea modificatoare.

Astfel, se arată la alin. (5) din pagina 19 că „în legătură cu nulitatea absolută ce vizează atât actul de dezmembrare cât și contractul de vânzare - cumpărare nr. (…) tribunalul constată că motivele apreciate de reclamanți că ar afecta valabilitatea actelor juridice menționate sunt cauza ilicită și frauda la lege”.

Ulterior, instanța de fond motivează punctual de ce nu sunt întrunite condițiile pentru a se constata nulitatea absolută a acestor două acte.

Pe ultima pagina a sentinței, la alin. (3) instanța a motivat și de ce a respins restul capetelor de cerere, având ca obiect radierea din cartea funciară și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.

Nu în ultimul rând, intimaţii - pârâţi solicită să se observe că apelanții au solicitat și completarea dispozitivului sentinței civile nr. 950/30.06.2016, sentință care face obiectul prezentului apel.

Prin sentința civilă nr. 746/19.05.2017 instanța a respins ca nefondată cererea de completare a dispozitivului, apreciind în mod temeinic și legal că la pronunțarea sentinței civile nr. 950 au fost avute în vedere toate aspectele invocate în fața instanței de fond prin cererea modificatoare. Prin prisma celor arătate, reiterarea prin cererea de apel a criticilor referitoare la faptul că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra tuturor capetelor de cerere este inadmisibilă.

3. Referitor la celelalte motive de apel invocate de apelanți, intimaţii - pârâţi  solicită  să se dispună respingerea acestora ca nefondate.

3.1 Astfel, după cum au arătat și în fața instanței de fond, intimaţii - pârâţi  D.F.C. și D.A. au încheiat la data de 23 aprilie 2010 cu pârâții D.P.M. și D. P.N.E.E., reprezentați prin mandatar C.I., antecontractul de vânzare cumpărare și contract de construire autentificat sub nr. (..) de notar public P.T.I., pentru întregul etaj 9 ce urma a fi compus din 4 apartamente cu 3 camere și dependințe, precum și 4 locuri de parcare situate la subsolul imobilului din (...). Acest contract a fost completat și modificat ulterior prin încheierea mai multor Acte Adiționale, după cum urmează: Actul Adițional autentificat sub nr. (..) de notar public P.T.I. prin care s-a solicitat notarea în Cartea funciară a antecontractului, ca urmare a efectuării întabulării întregului imobil în Cartea Funciară, Actul Adițional nr. (..), încheiat sub semnătură privată cu mandatarul promitenților vânzători și Actul Adițional autentificat sub nr. (..) de notar public P.T.I. prin care s-au identificat cadastral apartamentele care urmau să facă obiectul contractului de vânzare cumpărare, stabilindu-se de asemenea și obligația promitenților vânzători de a ne vinde cu prioritate un număr de 5 locuri de parcare situate Ia subsolul imobilului, solicitându-se de asemenea și notarea acestui act la cartea funciară.

Având în vedere acest antecontract, astfel cum a fost modificat prin actele adiționale mai sus menționate, la data de 27.11.2012 a fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (..) de notar public P.T.I., prin care intimaţii - pârâţi au dobândit dreptul de proprietate asupra locurilor de parcare ce constituie lotul nr. 3 situat la subsolul imobilului din (...), având număr cadastral (...) intabulat în CF nr. (...) în suprafață utilă de 29,82 mp, precum și ale Lotului nr. 4 situat la subsolul imobilului din (...), având număr cadastral (...) intabulat în CF nr. (...), în suprafață utilă de 38,26 mp, după cum rezultă din mențiunile existente în cuprinsul acestui contract.

3.2În ceea ce privește motivele invocate de către apelanții reclamanți referitoare la constatarea nulității absolute parțiale a actului de dezmembrare autentificat sub nr.  (…)  de notar public M.E., pentru nerespectarea prevederilor art. 879 alin. (3) C.civ., intimaţii - pârâţi  apreciază că acestea sunt total nefondate, iar instanța de fond a pronunțat o sentință temeinică și legală.

După cum au arătat intimaţii - pârâţi și în fața instanței de fond, apelanții nu au respectat procedura legală referitoare la înscrierile în Cartea Funciară, în sensul că nu au contestat în termenul legal înscrierea dezmembrării la Cartea Funciară. Astfel, înscrierea actului de dezmembrare în Cartea Funciară s-a făcut conform încheierii nr.  (…)  emise de O.C.P.I. Sector 3 București.

În conformitate cu prevederile Legii nr. 7/1996 „Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluționează în termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul şef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul... ”.

Prin urmare persoanele nemulțumite de înscrierile efectuate în Cartea Funciară puteau formula cereri de reexaminare împotriva încheierilor prin care s-a dispus înscrierea.

După cum se poate observa împotriva încheierii nr.  (…)  emise de O.C.P.I. Sector 3 București au fost formulate cereri de reexaminare atât de către reclamanți cât și de către fiicele acestora [R.I. și I.I., promitentele cumpărătoare din antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (..) de notar public I.O., antecontract cedat apelanților conform contractului de cesiune autentificat sub nr. (..) de notar public I.O.], ambele cereri fiind respinse după cum urmează:

- prin încheierea de respingere nr. 2418 pronunțată în dosarul nr. (..) a fost respinsă cererea formulată de R.I. și I.I. privind reexaminarea încheierii nr,  (…)  emise de O.C.P.I. Sector 3 București;

- prin încheierea de respingere nr. 2481 pronunțată în dosarul nr.  (…)  a fost respinsă cererea formulată de I.D. privind reexaminarea a încheierii nr. (…)  emise de O.C.P.I. Sector 3 București.

Împotriva acestor încheieri apelanții și autoarele acestora nu au mai formulat plângere, plângere care trebuia soluționată de către instanța de judecată. în consecință înscrierile efectuate prin încheierea nr. (…) emisă de O.C.P.I. Sector 3 București sunt pe deplin opozabile în acest moment apelanților reclamanți, aceștia nemaiavând posibilitatea să le conteste. După părerea intimaţilor - pârâţi, prin depunerea prezentei acțiuni se urmărește eludarea procedurii și a prevederilor legale descrise mai sus, fapt total inadmisibil.

Suplimentar de cele arătate, motivele apreciate de apelanți că ar duce la nulitatea parțială a actului de dezmembrare ar fi cauza ilicită și frauda la lege. În susținerea acestor cauze de nulitate, apelanții reiterează și în fața instanței de apel aceeași motivare avută și în fața instanței de fond, respectiv încălcarea prevederilor antecontractelor de vânzare-cumpărare cu privire la cele șaisprezece locuri de parcare rămase (două dintre cele optsprezece inițiale fiind transmise către reclamanți), precum și încălcarea prevederilor art. 879, alin. (3) C.civ.

În ceea ce privește încălcarea prevederilor antecontractelor autentificate sub nr. O.C.P.I. și nr. (...), după cum în mod corect a reținut și instanța de fond, intimaţii - pârâţi  consideră că aceasta nu se pot constitui într-o cauză de nulitate a actului de dezmembrare, întrucât încălcarea clauzei de inalienabilitate stipulate în antecontracte nu poate determina decât o eventuală răspundere contractuală, nu și o desființare a unui act juridic subsecvent încheiat cu un terț. Fiind vorba despre o clauză convențională de inalienabilitate stipulată în antecontractele încheiate în anul 2008, aceasta este guvernată de principiile generale ale Codului civil anterior, conform cărora (art. 1310 C.civ.) doar o inalienabilitate legală poate determina nulitatea. Totodată, o clauză de inalienabilitate convențională poate fi valabilă numai dacă se justifică printr-un interes serios și legitim și dacă este temporară. în cauza de față, clauza de inalienabilitate menționată în antecontracte îndeplinește aceste cerințe, fiind formulată pentru protejarea intereselor promitenților cumpărători, până la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, promitenții cumpărători nu pot solicita nulitatea înstrăinării ulterioare făcute cu nerespectarea acestei clauze, ci doar rezoluțiunea antecontractelor, conform art. 1021 C.civ.

De asemenea, această încălcare a clauzei de inalienabilitate nu se poate converti în cauză imorală sau ilicită și nici în fraudă la lege, care nu trebuie confundată cu fraudarea intereselor apelanților, întrucât simpla cunoaștere a existenței antecontractelor de vânzare-cumpărare nu poate determina concluzia că subsemnații D.F.C. și Adriana am urmărit o cauză imorală sau ilicită, contractul de vânzare-cumpărare nr. O.C.P.I. fiind încheiat în vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra locurilor de parcare.

Nu în ultimul rând, în privința încălcării art. 879 alin. (3) C.civ., intimaţii - pârâţi solicită să se observe că această reglementare stabilește că "alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini." Dar, alineatul (2) al aceluiași articol menționează că: "dacă, însă, creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, atât la dezlipirea, cât și la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, în lipsă de convenție contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut alipirea". Prin urmare, din interpretarea coroborată a celor două alineate ale acestui articol, alineatul 1 nu se referă la orice fel de sarcini, ci doar la ipotecile înscrise cu privire la un imobil la care se referă dezlipirea. Cum apelanții au avut înscrisă doar promisiunea de înstrăinare, rezultă că articolul invocat nu este aplicabil situației din cauza de față, aceștia fiind doar creditori chirografari.

3.3În ceea ce privește motivele invocate de către apelanți referitoarea la constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (…) de notar public P.T.I., intimaţii - pârâţi  apreciază că și acestea sunt total nefondate, iar instanța de fond a pronunțat o sentință temeinică și legală.

După s-a arătat și mai sus, nerespectarea de către promitenții vânzători a prevederilor antecontractelor autentificate sub nr. (…)și nr. (...), nu poate constitui o cauză de nulitate a actului de dezmembrare, astfel cum invocă apelanții, întrucât încălcarea clauzei de inalienabilitate stipulate în antecontracte nu poate determina decât o eventuală răspundere contractuală nu și o desființare a unui act juridic subsecvent. Fiind vorba despre o clauză convențională de inalienabilitate stipulată în antecontractele încheiate în anul 2008, aceasta este guvernată de principiile generale ale Codului civil anterior, conform cărora (art. 1310 C.civ.) doar o inalienabilitate legală poate determina nulitatea. Totodată, o clauză de inalienabilitate convențională poate fi valabilă numai dacă se justifică printr-un interes serios și legitim și dacă este temporară. În cauza de față, clauza de inalienabilitate menționată în antecontracte îndeplinește aceste cerințe, fiind formulată pentru protejarea intereselor promitenților cumpărători, până la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, promitenții cumpărători (apelanții din prezenta cauză) nu pot solicita nulitatea înstrăinării ulterioare făcute cu nerespectarea acestei clauze, ci doar rezoluțiunea antecontractelor, conform art. 1021 C.civ. și obligarea promitenților vânzători la plata de daune interese, conform clauzelor contractuale. Însă după cum se poate observa apelanții reclamanți din prezenta cauză au înțeles să cumpere imobilele care au făcut obiectul celor două antecontracte, chiar și fără locurile de parcare pe care pretind că le-au contractat, renunțând așadar și la dreptul de a mai solicita rezoluțiunea antecontractelor lor.

Clauza de inalienabilitate menționată în cele două antecontracte încheiate de apelanți nu este de natură să ducă la restrângerea absolută a dreptului de dispoziție al vânzătorilor, astfel cum susțin apelanții. Ea a avut drept obiect doar o garantare a executării obligațiilor între părți.

De altfel, prin actul de dezmembrare autentificat sub nr.  (…)  de notar public M.E., cu sediul în București, a fost efectuată dezmembrarea în loturi a spațiilor cu destinația de locuri de parcare, situate la subsolul imobilului din  (…) .

Acest act a fost întocmit în baza unei documentații cadastrale întocmită de expert cadastrist G.C.O., avizată de inspectorul de cadastru I.D. din cadrul O.C.P.I. București sub nr.(…) .

Loturile pe care le-au dobândit în proprietate intimaţii - pârâţi - Lotul nr. 3 - număr cadastral (…) și Lotul nr. 4, număr cadastral (...), reprezentând locuri de parcare, chiar dacă aveau notate promisiunile de vânzare ale apelanților reclamanți și ale fiicelor acestora, la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare intimații D. au precizat în mod expres ”că cele 8 locuri de parcare aflate la subsolul imobilului aferente etajului 2 și cele 10 locuri de parcare aferente etajului 1.... nu se regăsesc în cadrul Lotului 3 și Lotului 4, loturi ce fac obiectul prezentului contract”.

Se mai arată de asemenea, tot din partea vânzătorilor D., faptul că "cele 5 locuri de parcare din cadrul Loturilor 3 și 4 sunt aferente apartamentelor nr. 25, 26, 27, 28 și 29 situate la etajul 9 al clădirii”.

Prin urmare nu se poate vorbi de un motiv de nulitate absolută a contractului de vânzare, astfel cum în mod eronat susțin apelanții, ci de cel mult o cauză de atragere a răspunderii civile contractuale pentru intimații D. Dar apelanții nu au înțeles să își exercite această opțiune.

Prin prisma celor mai sus arătate, intimaţii - pârâţi  apreciază că nu există niciun fel de motiv de natură să ducă la constatarea nulității contractului nostru de vânzare cumpărare, sentința pronunțată de instanța de fond fiind temeinică și legală.

3.4 Referitor desființarea înregistrărilor subsecvente încheiate ca urmare a acestor acte, cerere reiterată de apelanți și prin motivele de apel, intimaţii - pârâţi  solicită să se observe că aceasta are un caracter subsecvent motivelor principale și nu poate fi analizată individual, deși această solicitare apare ca un motiv de apel distinct. După cum au arătat intimaţii - pârâţi  și în fața instanței de fond, până la momentul rămânerii definitive a unei hotărâri judecătorești nu se poate dispune radierea dreptului de proprietate din Cartea Funciară, această operațiune fiind în atribuțiile exclusive ale O.C.P.I. care urmează să facă radierea în baza hotărârii judecătorești. Pentru acest motiv, intimaţii - pârâţi  apreciază că trebuie respins ca inadmisibil și vădit nefondat și acest motiv de apel.

3.5În legătură cu ultimul motiv de apel invocat, respectiv pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare prin perfectarea vânzării figurând în Actul de dezmembrare sus-amintit ca fiind cuprinse în lotul nr. 3 cu nr. cadastral (...) intabulat în CF nr. (...) și pentru 2 (două) locuri de parcare și lotul nr. 4 cu nr. cadastral (...) intabulat în CF nr. (...), pentru alte 3 locuri de parcare, intimaţii - pârâţi apreciază că și acest motiv de apel este unul subsecvent motivelor principale având ca obiect constatarea nulității celor două acte (actul de dezmembrare și contractul de vânzare cumpărare).

Antecontractele depuse de către reclamanți, fiind încheiate sub imperiul Codului civil de la 1864, își produc efectele conform acelor prevederi.

Or, după cum au arătat intimaţii - pârâţi, contractul de vânzare - cumpărare al apelanților pentru locurile de parcare reclamate ar fi trebuit încheiat până la data limită de 30.09.2010. În aceste condiții pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare ar fi trebuit solicitată până la data limită de 30.09.2013. Solicită să se observe că acțiunea reclamanților a fost depusă după data de 01.11.2015, la mai bine de 5 ani de la data limită.

Mai mult, prin actele depuse la dosar intimaţii - pârâţi  au dovedit și faptul că în anul 2011 apelanții I. au notificat promitenților vânzători (pârâții D. și C) rezoluțiunea antecontractelor de vânzare cumpărare și renunțarea la încheierea contractelor de vânzare cumpărare atât pentru spațiile de birouri cât și pentru locurile de parcare.

Faptul că ulterior au revenit și au încheiat voluntar contractele de vânzare cumpărare după data limită și împlinirea termenului de prescripție nu poate avea niciun efect cu privire la locurile de parcare pentru care nu există un temei juridic pentru repunerea în termen.

Mai mult, după cum rezultă chiar din actele apelanților, cu ocazia încheierii contractului de vânzare în luna ianuarie 2013, aceștia nu au prelungit termenul până la care puteau încheia și solicita în instanță pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, respectiv până la data limită de 30.09.2013, dată care a rămas nemodificată.

De asemenea, pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare, instanța trebuie să verifice dacă sunt îndeplinite cele două condiții cumulative necesare într-un astfel de caz: pe de o parte dacă cel care solicită asta și-a îndeplinit la termen toate obligațiile asumate, și pe de altă parte dacă ne aflăm în prezența unui refuz nejustificat de a încheia contractul. Din probatoriul administrat nu rezultă în niciun fel că cele două condiții sunt îndeplinite. Mai mult, perfectarea vânzării nu mai este posibilă în acest moment.

În apel a fost administrată proba testimonială cu martorii R.M. şi A.A. (filele 168 şi 169 apel) proba cu expertiză topografică, raportul fiind depus la fila 161 volum II apel, precum şi proba cu înscrisuri constând în actele care au stat la baza autentificării actului de dezmembrare nr. 2085/23.10.2012 (fila 15, volum II apel).

Analizând apelul declarat potrivit art. 477 C.pr.civ., în raport de actele şi lucrările dosarului, Curtea reţine următoarele:

Preliminar analizării criticilor formulate, Curtea menţionează că apelul este o cale de atac devolutivă, ce provoacă o nouă judecată asupra fondului, instanţa de apel statuând atât în fapt cât şi în drept, controlul judiciar ţinut a fi exercitat asupra sentinţei fondului fiind supus unei limitări în privinţa caracterului devolutiv al căii de atac. Instanța de apel recurge la o nouă judecată în limitele criticilor formulate de către apelant, potrivit principiului tantum devolutum quantum appellatum, reglementat de art. 477 C.pr.civ., dar şi în raport de aspectele deduse judecăţii în primă instanţă, potrivit principiului tantum devolutum quantum iudicatum, reglementat de art. 478 C.pr.civ., nefiind permisă modificarea calităţii părţilor, cauzei sau obiectului cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi sau indica alte temeiuri de drept.

Prin urmare, analiza legalităţii şi temeiniciei hotărârii primei instanţei va fi realizată în limitele fixate de partea apelantă, în măsura în care au fost deduse judecăţii în primă instanţă în termenul fixat de lege, respectiv prin acţiunea introductivă/modificatoare.

Cât priveşte criticile aduse încheierii de şedinţă din 22.06.2016, în principal conţin aspecte procedurale pretins încălcate de instanţa de fond: consemnarea obiectului dosarului, încălcarea art. 208 alin. (2) C.pr.civ., respingerea probelor solicitate, dar şi aspecte de ordin material referitor la admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a intimaţilor D.F. şi D.A..

Referitor la consemnarea eronată a obiectului dosarului în cadrul încheierii de şedinţă, dar şi ulterior până la momentul finalizării dosarului, Curtea reţine, în principal, că nu reprezintă o critică veritabilă de apel, care să conducă la reformarea încheierii de şedinţă, partea având la îndemână procedura instituită de art. 442 C.pr.civ.. Dar răspunzând părţii cu privire la această chestiune, Curtea menţionează dispoziţiile art. 233 C.pr.civ., prin care „Pentru fiecare şedinţă a instanţei se întocmeşte o încheiere care va cuprinde următoarele:a) denumirea instanţei şi numărul dosarului; b) data şedinţei de judecată; c) numele, prenumele şi calitatea membrilor completului de judecată, precum şi numele şi prenumele grefierului;d) numele şi prenumele sau, după caz, denumirea părţilor, numele şi prenumele persoanelor care le reprezintă sau le asistă, ale apărătorilor şi celorlalte persoane chemate la proces, cu arătarea calităţii lor, precum şi dacă au fost prezente ori au lipsit; e) numele, prenumele procurorului şi parchetul de care aparţine, dacă a participat la şedinţă; f) dacă procedura de citare a fost legal îndeplinită; g) obiectul procesului; h) probele care au fost administrate; i) cererile, declaraţiile şi prezentarea pe scurt a susţinerilor părţilor, precum şi a concluziilor procurorului, dacă acesta a participat la şedinţă; j) soluţia dată şi măsurile luate de instanţă, cu arătarea motivelor, în fapt şi în drept; k) calea de atac şi termenul de exercitare a acesteia, atunci când, potrivit legii, încheierea poate fi atacată separat; l) dacă judecarea a avut loc în şedinţă publică, fără prezenţa publicului ori în camera de consiliu; m) semnătura membrilor completului şi a grefierului.”.

Aşadar, fiind un act de procedură reglementat distinct, trebuie să îmbrace conţinutul reglementat de legiuitor, scopul urmărit fiind de atestare a conformităţii celor menţionate în cuprinsul încheierii cu realitatea faptică: compunerea completului, prezenţa părţilor, susţinerile formulate, conţinutul opiniilor în fapt şi în drept, măsurile dispuse şi alte împrejurări esenţiale referitoare la modul în care au decurs dezbaterile. Neindicarea completă a tuturor capetelor de cerere ce constituie obiectul acţiunii dedusă judecăţii în cuprinsul încheierii de şedinţă nu se poate constitui într-o nemulţumire a părţii, căci actul procedural întocmit pe parcursul soluţionării cauzei, are, din perspectiva legiuitorului, un conţinut mai sumar decât cel al hotărârii.

Pe de altă parte, trebuie avut în vedere şi prevederile art. 94 alin. (1) din Regulamentul de ordine interioară al instanţelor judecătoreşti, prin care „actele de sesizare a instanţei depuse personal sau prin reprezentant, sosite prin poştă, curier ori fax sau în orice alt mod prevăzut de lege, se depun la registratură, unde, în aceeaşi zi, după stabilirea obiectului cauzei, primesc, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, dată certă şi număr din aplicaţia ECRIS”. Înregistrarea în sistemul informatic este condiţionată de introducerea obiectului dosarului format, obiect ce va figura pe tot parcursul soluţionării cauzei atât pe coperta dosarului, conform art. 95 alin.1 din acelaşi act normativ cât şi în actele de procedură efectuate: procedura de citare, adrese, încheieri de şedinţă etc.

Ceea ce interesează din perspectiva părţii reclamante, dar şi a părţii adverse vizează modalitatea în care au fost formulate cererile, apărările, în care au fost administrate probatoriile dar şi soluţionate incidentele procedurale intervenite pe parcursul soluţionării cauzei, dacă au fost respectate principiile care guvernează procesul civil şi pronunţată o hotărâre temeinică şi legală.

În acest sens, partea apelantă a invocat încălcarea prevederilor art. 208 alin. (2) C.pr.civ., în sensul că instanţa s-a pronunţat asupra excepţiilor formulate de către pârâţi, în condiţiile în care nu au fost formulate în termenul legal, prin întâmpinare.

Verificând parcursul dosarului, Curtea reţine că acţiunea introductivă a fost înregistrată la data de 22.10.2015, apelanţii reclamanţi fiind citaţi cu menţiunea de a preciza valoarea pe fiecare capăt de cerere, obligaţie suplinită la 05.11.2015 (fila 65 dosar fond). Prin procedura de comunicare a acţiunii principale, îndeplinită la data de 24 noiembrie 2015 şi transmisă intimaţilor prin poştă la 27 noiembrie 2015 s-a pus în vedere acestora obligaţia de a formula şi depune întâmpinare în termen de 25 de zile de la comunicare. Intimaţii D.F.C. şi D.A. şi-au îndeplinit obligaţia la 17.12.2015 (fila 86 dosar fond), D.P.M. şi D.P.N.E.E. la data de 21.12.2015 (fila 112 dosar fond), în conţinutul întâmpinărilor formulate fiind invocate excepţiile lipsei calităţii procesual pasive, excepţia lipsei de interes, excepţia prescripţiei referitor la perfectarea vânzării locurilor de parcare, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor referitor la anularea contractului de vânzare cumpărare, excepţia prematurităţii capătului de cerere referitor la radierea dreptului de proprietate din cartea funciară.

La data de 22.02.2016, apelanţii reclamanţi formulează răspuns la întâmpinare, iar la 20.04.2016 cerere modificatoare a acţiunii introductive, prin care reţine Curtea că nu au fost introduse/s-a renunţat la anumite capete de cerere (acestea fiind menţinute în totalitate), ci au fost adăugate argumente suplimentare, temeiuri de drept apreciate ca întemeiate pentru susţinerea acţiunii, fiind argumentată calitatea procesual activă cu privire la anularea contractului de vânzare cumpărare, precum şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în ce priveşte perfectarea vânzării locurilor de parcare.

Cu privire la cererea modificatoare, intimaţii pârâţi D.F.C., D.A., D.P.M. şi D.P.N.E.E. nu au formulat întâmpinare, însă Curtea reţine că incidentele procedurale nu trebuiau reiterate într-un nou act de procedură, fiind evident că prevederile art. 204 alin. (1) teza finală din C.pr.civ. impun o obligaţie în sarcina părţii adverse, în condiţiile în care operează o modificare totală/parţială a obiectului dedus judecăţii, şi nu în condiţiile în care se completează argumentaţia de fapt şi de drept, aşa cum s-a procedat în prezenta cauză.

Este adevărat că incidentul procedural a fost invocat şi prin prisma argumentaţiei cuprinse în cadrul acţiunii introductive, dar el tinde la respingerea capătului de cerere ca scop final şi nu la înlăturarea raţionamentului reclamantului. Cum obiectul cererii nu s-a modificat în substanţa sa, era superfluu o reluare a apărărilor formulate, după cum era o măsură contrară prevederilor art. 22 C.pr.civ. ca instanţa de fond să nu se pronunţe asupra excepţiilor invocate în cuprinsul întâmpinării formulate.

Suplimentar, Curtea nu identifică nici un folos al părţii apelante cu privire la invocarea sancţiunii decăderii pârâţilor din dreptul de a formula excepţii - trecând peste împrejurarea că aveau caracter absolut (putând fi invocate în orice stare a procesului conform art. 247 alin. (1) C.pr.civ.) - în condiţiile în care aceste excepţii au fost respinse, mai puţin excepţia lipsei calităţii procesual pasive a intimaţilor D., ce va constituie obiect de analiză separată. Înlăturarea considerentelor prin care se analizează caracterul neîntemeiat al excepţiilor şi înlocuirea lor cu cele care converg către aplicarea sancţiunii decăderii conform art. 204 C.pr.civ. nu profită părţii apelante din perspectiva soluţiei pronunţate spre a cărei reformare tinde, cu atât mai mult cu cât partea interesată (în speţă pârâţii) nu a declarat cale de atac asupra soluţiei date incidentelor invocate, chestiune care ar fi condus la o reevaluare a raţionamentului juridic aplicat şi care putea fi paralizat prin invocarea art. 204 C.pr.civ..

 În ceea ce priveşte criticile aduse excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a intimaţilor D., Curtea reţine că instanţa de fond a admis-o, raportându-se la capătul de cerere având ca obiect constatare nulitate absolută parţială a actului de dezmembrare nr. (..), în sensul că aceştia nu au calitatea de parte contractantă. Din punct de vedere juridic, o asemenea soluţie este corectă, căci nulitatea, indiferent de caracterul ei, produce efecte relative, numai cu privire la părţile participante la încheierea actului juridic, conform art. 1254 C.civ., generate de principiul retroactivităţii. Acesta semnifică regula potrivit căreia nulitatea produce efecte nu numai pentru viitor, ex nunc - ci şi  pentru un trecut ex tunc - adică efectele nulităţii se produc din chiar momentul încheierii actului juridic. Aşadar vor fi înlăturate şi efectele actului juridic care s-au produs între momentul încheierii acestuia şi momentul anulării efective a actului. În temeiul retroactivităţii efectelor nulităţii actului juridic civil, părţile ajung în situaţia în care s-ar fi aflat daca nu ar fi încheiat  acel act juridic.

Calitatea procesual pasivă a intimaţilor D.F.C. şi D.A. este justificată în considerarea formulării cererii de anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (..), ca act juridic încheiat subsecvent celui principal, căci nulitatea, indiferent de caracterul ei, nu operează de drept. Desfiinţarea actului principal atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui, însă în urma unei cereri formulate de partea interesată, în cadrul unui proces regulat introdus. Altfel, terţii beneficiari ai actelor juridice subsecvente nu justifică calitatea procesual pasivă într-un litigiu ce priveşte doar nulitatea actului principal, căci nu se poate stabili un raport juridic obligaţional între reclamant şi terţ.

Încadrarea intimaţilor în categoria creditorilor chirografari, astfel că, deşi nu au participat la încheierea actului de dezmembrare, suportă efectele acestuia datorită legăturii juridice cu părţile actului este eronată. Intimaţii nu sunt creditori în accepţiunea art. 2324 C.civ., ci titulari ai dreptului real, de proprietate asupra lotului 3 cu nr. cadastral (...) întabulat in CF nr. (...) şi lotului 4 cu nr. cadastral (...), întabulat in CF nr. (...), aşa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) 2012, a cărui anulare se solicită. Regimul juridic al unui astfel de act se supune prevederilor art. 555 şi următoarele C.civ., dobândirea dreptului real fiind realizată în condiţiile art. 885 şi următoarele C.civ..

În fine, ultimul aspect de nelegalitate invocat cu privire la încheierea de şedinţă din 22.06.2016 vizează respingerea probei cu martori şi a probei cu interogatoriul intimaţilor. Această chestiune a fost, implicit, soluţionată prin încuviinţarea probatoriului în apel, atât la solicitarea părţii apelante (proba testimonială şi proba cu înscrisuri) cât şi din oficiu (proba cu expertiză topografică). Caracterul devolutiv al apelului, caracterizat prin reluarea judecăţii fondului, instanţa de control judiciar statuând asupra situaţiei de fapt cât şi în drept, permite administrarea probelor solicitate de părţile interesate prin cererea de apel şi întâmpinare, chiar şi în condiţiile în care nu au fost solicitate în faţa instanţei de fond, cu atât mai mult în condiţiile în care au fost respinse, deşi erau utile, pertinente şi concludente soluţionării cauzei.

Administrarea acestor probe în calea de atac răspunde, indirect, criticilor formulate în sensul pertinenţei lor.

În ceea ce priveşte criticile aduse sentinţei civile nr. 950/30.06.2016, ele vizează, sub un prim aspect, chestiuni de ordin procedural referitoare la conţinutul acesteia, din perspectiva lipsei obiectului, susţinerii părţilor, situaţiei de fapt, raţionamentul juridic, interpretarea nelegală a actului juridic, nesoluţionarea tuturor pretenţiilor solicitate prin cererea modificatoare.

Art. 425 alin. (1) C.pr.civ. dispune că hotărârea judecătorească pronunţată trebuie să cuprindă partea introductivă, în care se vor face menţiunile prevăzute la art. 233 alin. (1) şi (2). Când dezbaterile au fost consemnate într-o încheiere de şedinţă, partea introductivă a hotărârii va cuprinde numai denumirea instanţei, numărul dosarului, data, numele, prenumele şi calitatea membrilor completului de judecată, numele şi prenumele grefierului, numele şi prenumele procurorului, dacă a participat la judecată, precum şi menţiunea că celelalte date sunt arătate în încheiere; considerentele, în care se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor; dispozitivul, în care se vor arăta numele, prenumele, codul numeric personal şi domiciliul sau reşedinţa părţilor ori, după caz, denumirea, sediul, codul unic de înregistrare sau codul de identificare fiscală, numărul de înmatriculare în registrul comerţului ori de înscriere în registrul persoanelor juridice şi contul bancar, soluţia dată tuturor cererilor deduse judecăţii şi cuantumul cheltuielilor de judecată acordate.

Verificând conţinutul hotărârii judecătoreşti apelate, Curtea reţine că respectă exigenţele textului de lege menţionat, ipoteza de faţă fiind încadrată în prevederile art. 425 alin. (1) lit.a), teza finală C.pr.civ., în cuprinsul încheierii de amânare a pronunţării din 22.06.2016 (criticată de altfel de apelant) fiind regăsite toate menţiunile prevăzute de art. 233 C.pr.civ..

Cât priveşte modalitatea de expunere a considerentelor, respectiv situaţia de fapt, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor, Curtea reţine că art. 425 C.pr.civ. consacră principiul general potrivit căruia hotărârile trebuie să fie motivate, judecătorii fiind obligaţi să arate în cuprinsul hotărârii argumentele în temeiul cărora și-au format convingerea, în acest mod înlăturându-se arbitrariul și creându-se, de asemenea, posibilitatea de a fi exercitat controlul judiciar în calea de atac.

Analiza realizată de instanţă asupra cauzei trebuie să se reflecte, aşadar, în considerentele hotărârii, iar motivarea soluţiei pronunţate trebuie  să fie clară, precisă, necontradictorie, să se refere la actele dosarului şi să fie în concordanţă cu acestea, aşa încât să rezulte justeţea hotărârii.

Prin urmare, examinând cauza pe fond, instanţa de fond trebuie să  răspundă, în concret, în raport de pretenţiile deduse judecăţii şi de probele dosarului, criticilor invocate de partea interesată pentru susţinerea pretenţiilor şi apărărilor pe care le-au formulat, arătând motivele pentru care a admis susţinerile unei părţi şi le-a respins pe ale celeilalte, modalitatea de evaluare a probatoriului şi de aplicare a dispoziţiilor legale incidente.

Aceasta este o obligaţie esenţială, subsumată dreptului la un proces echitabil, ce implică în sarcina instanţei obligaţia de a face o examinare efectivă a mijloacelor, argumentelor şi ofertelor de dovezi ale părţilor. Chiar dacă instanţa îşi poate însuşi argumente prezentate de părţi,  trebuie însă să fi analizat în mod real chestiunile ce i-au fost supuse judecăţii, iar o atare analiză este reflectată de considerentele hotărârii, ce trebuie să conţină expunerea raţionamentului logico-juridic al instanţei care a condus la pronunţarea soluţiei înscrisă în dispozitiv.

Curtea reţine că instanţa care a pronunţat hotărârea a arătat argumentele de fapt şi de drept pentru care a dat soluţia de respingere a acţiunii ca neîntemeiată. Această manieră de prezentare a raţionamentului judiciar al instanţei nu poate fi asimilată cu nemotivarea hotărârii, căci obligaţia de motivare a unei hotărâri nu înseamnă un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de parte, ci trebuie înţeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, adică o expunere a argumentelor fundamentale, care, prin conținutul lor sunt susceptibile să influenţeze soluţia. Nepronunţarea separată asupra tuturor capetelor de cerere nu echivalează cu nemotivarea hotărârii, în condiţiile în care soluţia dată asupra obiectului principal atrage aceleaşi consecinţe şi asupra cererilor subsecvente. Este evident că, din ansamblul motivării, rezultă soluţia de respingere a acţiunii în integralitate, astfel că nu era obligatorie o pronunţare separată în dispozitiv asupra tuturor pretenţiilor.

De altfel, nemulţumirea apelantului cu privire la soluţia apelată şi considerentele care o susţin nu reprezintă o nemotivare a hotărârii, ci susţin o nelegalitate şi netemeinicie a acesteia, în analizarea căreia Curtea va reţine incidenţa art. 476 şi art. 477 C.pr.civ..

Prin acţiunea introductivă, astfel cum a fost „modificată” la 20.04.2016, apelanţii reclamanţi au solicitat constatarea nulităţii absolute parţiale a actului de dezmembrare autentificat sub nr. (…), invocând ca motiv de nulitate eludarea dispoziţiilor art. 879 alin. (3) C.civ., prin care „alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească”.

În justificarea acestei poziţii, apelanţii au invocat că notarea în cartea funciară a promisiunilor de vânzare cumpărare reprezintă sarcini, textul neidentificând limitativ această noţiune.

Din acest punct de vedere, trebuie lămurită noţiunea de „sarcină” menţionată în prevederile art. 879 alin. (3) C.civ., din perspectiva invocării unor acte juridice încheiate anterior intrării în vigoare a noului Codului civil.

Prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. (...) intimatul C.I., în nume propriu şi în calitate de mandatar al intimaţilor C.M., D.P.M. şi D.P.N.E.E., s-a obligat la construirea şi a promis vânzarea către apelanţi a unui spaţiu cu destinaţia de birouri, în suprafaţă de 753 mp, reprezentând întreaga suprafaţă construită situată la etajul 2 al imobilului din (...), împreună cu 8 locuri de parcare situate la subsolul imobilului (fila 15 dosar fond). Transmiterea spaţiului către beneficiar urma să aibă loc după terminarea construcţiei, în deplină proprietate şi fără sarcini, prin act autentic cel mai târziu la 30.06.2010.

În cadrul actului juridic, promitenţii vânzători declară pe proprie răspundere că de la data semnării convenţiei nu vor face nici un fel de acte şi fapte juridice, altele decât cele necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică sau acte sau fapte juridice care să tulbure regimul actual de proprietate al imobilului, alte promisiuni către terţe persoane privind imobilul ori să angajeze sau să greveze în vreun fel starea fizică ori regimul juridic al imobilului, şi se obligă în consecinţă să nu înstrăineze în nici un mod imobilul şi să nu constituie vreo garanţie de orice fel asupra imobilului până la încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Prin încheierea nr. (...) a O.C.P.I. Bucureşti, sector 3 (fila 21 fond) s-a dispus notarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), cu privire la bunul viitor - întreaga suprafaţă construită situată la et. 2, împreună cu opt locuri de parcare situate la subsol. Extrasul de carte funciară nr. (…), (fila 22 fond) confirmă notarea antecontractul în CF nr. (…), număr topo 3511, în C - Partea a III - a "Înscrieri cu privire la sarcini".

Prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. (..) (fila 62 volum II apel) se procedează la dezmembrarea imobilului situat în (...), sector 3, compus din teren în suprafaţă de 933mp şi construcţie S+P+M+4E-5E retras, edificată, în şapte loturi. Lotul 1 – subsolul imobilului având nr. cadastral (…), în suprafaţă de 759,20 mp, pentru 10 locuri de parcare aferente etajului 1 a fost încheiat cu I.I. şi I.I. antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (…), iar pentru alte 8 locuri de parcare, aferente etajului 2 a fost încheiat cu I.D.  antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (…). Acest contract a fost înscris în cartea funciară prin încheierea nr. (…) a OC.P.I. Bucureşti, sector 3 (fila 23 fond), procedându-se şi înscrierea dreptului de promisiune cu privire la cele 18 locuri de parcare.

Prin antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.(..) din 30.10.2008 (fila 35 fond), intimatul C.I., în nume propriu şi în calitate de mandatar al intimaţilor C.M., D.P.M. şi D.P.N.E.E., s-a obligat la construirea şi a promis vânzarea către apelanţi a unui spaţiu cu destinaţia de birouri, în suprafaţă de 753 mp reprezentând întreaga suprafaţă construită, situată la etajul 1 al imobilului din (...), împreună cu 10 locuri de parcare situate la subsolul imobilului. Transmiterea spaţiului către beneficiar urma să aibă loc după terminarea construcţiei, în deplină proprietate şi fără sarcini, prin act autentic cel mai târziu la 30.06.2010.

Prin încheierea nr. (…) a O.C.P.I. Bucureşti, sector 3 (fila 41 fond), s-a dispus notarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) cu privire la bunul viitor - întreaga suprafaţă construită situată la et. 1 împreună cu zece locuri de parcare situate la subsol.

Extrasul de carte funciară nr. (..), (fila 42 fond) confirmă notarea actului în CF nr. (…), nr topo 3511, Partea a III – a, " Înscrieri cu privire la sarcini".

Prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (…) încheiat cu D.F.C. şi D.A., în calitate de promitent cumpărător, C.I., D.P.M., D.P.N.E.E., în calitate de promitenţi vânzători s-au obligat la construirea şi au promis vânzarea întregului etaj 9 al imobilului din (...), împreună cu 4 locuri de parcare situate la subsolul imobilului. Transmiterea spaţiului către beneficiar urma să aibă loc după terminarea construcţiei, în deplină proprietate şi fără sarcini, prin act autentic cel mai târziu la 31.08.2010 (fila 102 dosar fond).

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…) la antecontractul de vânzare cumpărare încheiat cu D.F.C. şi D.A., în calitate de promitent cumpărător, C.I., D.P.M., D.P.N.E.E., în calitate de promitenţi vânzători au promis vânzarea a 5 locuri de parcare situate la subsolul imobilului, împreună cu apartamentele 25 -29. Transmiterea spaţiului către beneficiar urma să aibă loc după terminarea construcţiei, în deplină proprietate şi fără sarcini, prin act autentic cel mai târziu la 31.08.2010 (fila 110 dosar fond).

La 18.10.2010, conform notificărilor nr. 259 şi 260 emise de Biroul Executorului Judecătoresc C.R.M., apelanţii comunică intimaţilor D.P.M. şi D.P.N.E.E. solicitarea de reziliere a contractului, restituirea sumelor achitate cu titlu de avans, plata daunelor interese (fila 219-228 dosar fond).

Prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. (…) intimaţii D.P.M. şi D.P.N.E.E. procedează la dezmembrarea imobilului în 12 loturi, menţionându-se că bunul ce face obiectul actului juridic provine din dezmembrarea imobilului compus din teren în suprafaţă de 933 mp şi construcţie existentă conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. (..) (fila 45 dosar fond). Ca urmare a identificării cadastrale a locurilor de parcare, promisiunile de vânzare notate în P III a cărţii funciare se vor reînscrie asupra loturilor 1, 3,4, 10 şi 12.

La data de 27 noiembrie 2012 intervine contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1105, prin care intimatul D.F.C. cumpără dreptul de proprietate asupra loturilor 3 şi 4 situate la subsolul imobilului în cauză. Prin acelaşi contract, se menţionează că cele două loturi provin din dezmembrarea lotului 1 cu număr cadastral 205802-C2-U4 în baza actului de dezmembrare autentificat sub nr. 2085/23.10.2012. Lotul 1 menţionat provine din dezmembrarea imobilului situat în (...) conform actului de dezmembrare autentificat sub nr.(..). (fila 52 dosar fond).

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (...) la antecontractul de vânzare - cumpărare nr.(...) (fila 25 fond) părţile contractante au convenit renegocierea preţului iniţial, respectiv suma de 144.000 euro pentru opt locuri de parcare. Prin aceeaşi convenţie s-a stipulat menţinerea drepturilor ce rezultă din antecontract, conservându-şi dreptul de a executa convenţia, sub orice formă legală si prin orice fel de acţiune in justiție.

La data de 29 ianuarie 2013 intervine contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 55, prin care apelantul I.D. cumpără dreptul de proprietate asupra lotului 4 situat la etaj 2 al imobilului în cauză. Prin acelaşi contract, părţile declară în mod expres că obligaţia de vânzare asumată cu privire la locurile de parcare nu s-a stins, aceasta urmând a fi valorificată de către promitentul cumpărător (art. XII.1 fila 27 dosar fond).

La data de 08 martie 2013 intervine contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 146, prin care apelantul I.D. cumpără dreptul de proprietate asupra lotului 12 situat la subsolul imobilului în cauză, reprezentând 2 locuri de parcare. Prin acelaşi contract, părţile declară în mod expres că obligaţia de vânzare asumată cu privire la restul locurilor de parcare nu s-a stins, aceasta urmând a fi valorificată de către promitentul cumpărător (art. XII.1 fila 31 dosar fond).

Plecând de la actele juridice de care se prevalează apelanţii în justificarea caracterului de sarcină, Curtea reţine că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract în temeiul căruia părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condițiile și cu conținutul determinat în înscrisul constatator al promisiunii. Părțile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc și conținutul esențial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă și prețul). Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu este act de înstrăinare și nu produce efecte translative de proprietate, ci este un raport juridic obligațional, în conținutul căruia intră un drept de creanță - jus ad personam - căruia îi corespunde o obligație de a face - aut facere.

Așadar, antecontractul de vânzare cumpărare reprezintă o operațiune juridică care generează o obligație contractuală de a face, promitentul cumpărător fiind titularul unui drept de creanță, susceptibil de executare silită în natură.

Spre deosebire de actuala legislație, care reglementează în beneficiul promitentului cumpărător ipoteca legală, pentru restituirea sumelor plătite în contul imobilului, conform art. 2386 pct. (2) C.civ., în vechea legislație, sub imperiul căreia au fost încheiate antecontractele de vânzare cumpărare autentificate sub nr. (..) și (...), nu exista o dispoziție în acest sens, părțile având libertatea contractuală în ceea ce privește garantarea creanței.

Verificând conținutul convențiilor invocate, Curtea nu regăsește voința părților privind garantarea creanţei prin garanţii reale, cauze legitime de preferință, motiv pentru care apelanții – promitenți cumpărători au calitatea de creditori chirografari, fiind beneficiarii unui drept de „gaj general” asupra bunurilor prezente şi viitoare ale promitentului vânzător, aceste bunuri servind drept garanţie comună a tuturor creditorilor, aflați în aceeași situație juridică, neavând un drept de preferinţă personală sau materială, conform art. 1718 C.civ..

Continuând analiza raționamentului juridic propus de apelanți, în sensul că trebuie avută în vedere reglementarea Legii nr. 7/1996, din care rezultă că un antecontract de vânzare cumpărare, înscris în cartea funciară reprezintă o sarcina în accepțiunea art. 879 alin. (3) C.civ., Curtea reține prevederile art. 19 prin care cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi: A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor; B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate; C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.

Obiectul cărții funciare îl constituie descrierea imobilelor și arătarea drepturilor reale tabulare. Însă, pot exista anumite acte sau fapte juridice referitoare la imobilele cuprinse în cartea funciară care modifică sau precizează situația lor juridică, cum ar fi drepturile de creanță sau alte drepturi personale născute în legătură cu imobilul. Spre deosebire de drepturile tabulare care, obligatoriu, trebuie înscrise în cartea funciară pentru a deveni opozabile față de terți, în cazul actelor și faptelor juridice privitoare la drepturile personale, înscrierea este, în principiu facultativă și are ca efect fie opozabilitatea erga omnes a acestora (art. 38), fie doar informarea terțelor persoane despre astfel de acte sau fapte.

Dreptul de creanță nu-și schimbă caracterul și nu devine real prin faptul înscrierii sale, întrucât caracterul de opozabilitate erga omnes nu este de esența și nici de natura acestui drept. Pe de altă parte, principiul publicității materiale a cărților funciare nu se aplică drepturilor de creanță care nu sunt dobândite și nici nu devin valabile prin înscrierea lor. În absența unui text de lege expres, simpla notare a promisiunii nu conferă niciun drept real ori privilegiu părții interesate.

Din acest punct de vedere, includerea în cuprinsul cărții funciare, C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, precum și în sfera operațiunilor supuse notării a promisiunii de a încheia un contract viitor de înstrăinare a imobilului nu conferă caracter de sarcină acestei convenții, așa cum e prevăzut de art. 879 alin. (3) C.civ..

Este evident că termenul juridic vizează o sarcină reală care grevează imobilul, în sensul limitării legale/convenţionale a dreptului de dispoziție, esenţialmente temporară, astfel că orice act sau fapt juridic săvârșit de titularul dreptului real care prejudiciază titularul sarcinii să fie împiedicat/limitat prin notarea anterioară a sarcinii în cartea funciară. Ceea ce înseamnă că nu orice drepturi personale sau raporturi juridice patrimoniale în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară se includ în noțiunea de sarcină, justificat doar de terminologia folosită de legiuitor și de posibilitatea notării lor pentru a asigura opozabilitatea față de terți.

De altfel, această optică a fost avută în vedere de legiuitor prin prevederile art. 42 alin.(2) din Legea nr. 7/1996, în vigoare la data încheierii antecontractelor, prin care: "imobilul se modifică prin dezlipiri, dacă se desparte o parcelă de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei părţi dintr-un imobil se face împreună cu sarcinile care grevează imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma, în caz de dezlipire, un imobil separat".

Art. 39 alin. (9) din Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară (în vigoare la data încheierii antecontractelor) menționează că partea C se referă la dezmembrămintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitaţie, servituțile în sarcina imobilului, superficie şi sarcini (ipoteci, privilegii), precum şi la faptele juridice, drepturile personale referitoare la drepturile reale înscrise în această parte, urmăririle imobiliare etc.

Această reglementare a fost menținută, chiar dacă nu într-o formă identică, în actualul C.civ., în sensul prevederilor art. 879 alin. (4), prin care "dacă însă creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, atât la dezlipirea, cât şi la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, în lipsă de convenţie contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut alipirea". Deși instanța de fond a făcut o interpretare sistematică a celor două alineate, concluzionând că este vorba doar de titularul unui drept de ipotecă, Curtea reține pertinente criticile apelanților, dar nu în sensul solicitat de aceștia. Alineatul (4) reprezintă o aplicare specială a alineatului 3 în situația particulară a ipotecii, norma generală cuprinsă în textul invocat de apelanți referindu-se, exclusiv la titularul de sarcină care grevează un imobil determinat și nu la cel care deține un drept de gaj general asupra tuturor bunurilor debitorului.

Ținând cont de raționamentul expus anterior, Curtea apreciază neîntemeiate argumentele suplimentare ale apelanților privind conferirea caracterului de sarcină dreptului lor de creanță, față de conținutul tuturor actelor juridice încheiate pe parcurs și declarațiilor date de către promitenții vânzători, inclusiv lipsa contestării notărilor în cartea funciară. Acest caracter nu e conferit de o anumită poziție ne/exprimată de o parte contractantă sau terțul dobânditor, ci de lege sau prin voința concordantă a părților, concretizată în cadrul unui act juridic și înscrisă ca atare în cartea funciară. Cu alte cuvinte, sarcina care grevează imobilul trebuie să se reflecte în mod expres, atât în cadrul promisiunii de vânzare cât și al cărții funciare.

Nefiind în ipoteza reglementată de art. 879 alin. (3) C.civ., pentru care era necesar acordul apelanților la încheierea operațiunii de dezmembrare, Curtea reține că nu se verifică nulitatea absolută parțială a actului de dezmembrare autentificat sub nr. (…) atât pentru încălcarea textului de lege menționat cât și pentru cauza ilicită rezultată din frauda la lege.

În ceea ce priveşte cauza afectată de frauda la lege, Codul civil definește o cauză ilicită şi atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative (art. 1237 C.civ.). Doctrina menționează că frauda la lege implică două elemente: unul material, care constă în procedeul folosit şi care, prin el însuşi, nu este contrar legii şi unul intelectual sau intenţional, care constă în eludarea sau sustragerea de la aplicarea unui text de lege.

Suplimentar celor expuse în argumentarea raționamentului privind lipsa incidenței art.879 alin. (3) C.civ., Curtea menționează că în speța de față nu se poate reține frauda la lege, definită constant de jurisprudenţa instanţei supreme, ca fiind situaţia în care anumite norme legale sunt folosite nu în scopul în care au fost edictate, ci pentru eludarea altor norme legale imperative, adică o nesocotire ocultă a legii, prin abaterea unor dispoziţii legale de la sensul şi spiritul lor. Actul de dezmembrare autentificat sub nr. (…) nu reprezintă mijlocul de eludare al legii, ci voința unilaterală a proprietarului în sensul dezlipirii imobilului, tocmai în considerarea antecontractelor de vânzare cumpărare prin care se obliga la înstrăinarea loturilor rezultate către promitenții cumpărători, inclusiv apelanții.

Argumentul lipsei consimțământului apelanților la dezmembrarea imobilului nu configurează cauza ilicită pentru frauda la lege în accepțiunea art. 1237 C.civ., motiv pentru care criticile formulate pe acest aspect vor fi respinse ca neîntemeiate.

Nu vor fi avute în vedere apărările formulate în întâmpinare, care privesc caracterul neîntemeiat din perspectiva nerespectării procedurii legale de înscriere în cartea funciară, în sensul că nu au contestat în termen legal înscrierea dezmembrării. Este evident că nulitatea absolută parţială a unui act juridic solicitată de partea interesată în temeiul Codului civil, norma materială generală, nu este condiţionată şi nici limitată de urmarea unei proceduri speciale, cu o reglementare aparte şi care se întemeiază pe existenţa unui act juridic prezumat valabil.

Criticile privind încălcarea dispozițiilor art. 29 alin. (2) și art. 63, alin. (1) din Legea nr..350/2001 nu vor fi analizate în condițiile în care nu au constituit obiect de analiză la judecata în fond, prima instanță nefiind învestită în condițiile art. 198 sau 204 C.pr.civ. cu un asemenea temei de drept. Conform art. 478 C.pr.civ., în apel nu e permisă modificarea calităţii părţilor, cauzei sau obiectului cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi sau indica alte temeiuri de drept, regula reprezentând o concretizare a principiului tantum devolutum quantum iudicatum.

Nefiind deduse judecății, cu respectarea normelor procedurale, asemenea temeiuri de drept, apelanții reclamanți nu pot reclama caracterul nelegal sau netemeinic al hotărârii, neconstituind obiect de analiză pentru instanța de fond.

Cât priveşte criticile apelanților privind anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…) 2012, se referă la incidența art. 1254 si art. 1255 C.civ., frauda la lege și încălcarea clauzei de inalienabilitate stipulată în antecontracte.

Desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui - art. 1254 alin. (2) C.civ. Clauzele contrare legii, ordinii publice sau bunelor moravuri şi care nu sunt considerate nescrise atrag nulitatea contractului în întregul său numai dacă sunt, prin natura lor, esenţiale sau dacă, în lipsa acestora, contractul nu s-ar fi încheiat. În cazul în care contractul este menţinut în parte, clauzele nule sunt înlocuite de drept cu dispoziţiile legale aplicabile – art. 1255 alin. (1) și (2) C.civ..

Efectul nulităţii constă în desfiinţarea raportului juridic civil considerat a nu fi fost niciodată încheiat și este exprimat prin adagiul quod nullum est, nullum producit effectum. Consecințe ale acestui principiu sunt principiile efectelor nulităţii: retroactivitatea; repunerea în situaţia anterioară; anularea atât a actului juridic iniţial, cât şi a actului juridic subsecvent.

Principiul retroactivităţii efectelor nulităţii determină principiul restabilirii situaţiei anterioare, în sensul că retroactivitatea nu ar însemna practic nimic dacă tot ceea ce s-a prestat în temeiul actului juridic lovit de nulitate nu ar fi supus restituirii. Principiul retroactivităţii determină indirect, prin intermediul principiului restabilirii situaţiei anterioare şi principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, în sensul că dreptul transmis prin actul juridic nul, fiind desfiinţat retroactiv, este supus restituirii, dar această restituire nu se poate face decât prin desfiinţarea actului subsecvent de transmitere către un subdobânditor sau prin care s-a constituit un drept în legătură cu acesta. Ceea ce înseamnă că ultimele două principii reprezintă mijloace de asigurare efectivă a retroactivităţii.

Aplicarea prevederilor menționate ca efect al nulității actului juridic principal nu poate fi realizată, în condițiile în care Curtea a menținut soluția instanței de fond cu privire la respingerea cererii de constatare a nulităţii absolute parţiale a actului de dezmembrare autentificat sub nr. (…). Or, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (…) 2012, apreciat, într-o primă critică, ca fiind nul în considerarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, își păstrează valabilitatea ca o consecință firească și subsecventă a menținerii actului principal.

Frauda la lege în privința contractului de vânzare cumpărare a fost argumentată prin prisma valabilității antecontractelor de vânzare cumpărare încheiate în favoarea apelanților la data autentificării contractului de vânzare – cumpărare, precum și faptul că intimații cunoșteau că afectează dreptul apelanţilor – reclamanţi asupra imobilului vândut.

Frauda la lege impune dovada faptului că părțile au acționat de conivență pentru a eluda prevederile legale, precum și dovada utilizării unui mijloc/mecanism fraudulos prin care au fost eludate prevederi legale imperative. Întrucât sarcina probei cu privire la existența acestui caz de nulitate îi revine reclamantului, este necesar să facă dovada atât a intenției intimaților de a frauda legea, cât și a procedeului fraudulos prin care au fost eludate prevederi imperative ale legii.

În analiza conduitei intimaților D., este de remarcat că aceștia îşi exercită dreptul de dispoziţie, unul din atributele dreptului de proprietate privată, jus abutendi asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi a celor juridice. În absența unei sarcini care grevează imobilul determinat, exercitarea dreptului de proprietate sub forma dispoziţiei exprimate prin vânzarea unui lot component al imobilului este realizată în mod legal, astfel că nu se poate reține o fraudă la lege. Concomitent, Curtea reţine voinţa intimaţilor D. în ceea ce priveşte dobândirea în patrimoniul a celor 2 loturi. Cunoaşterea existenţei antecontractelor de vânzare cumpărare în favoarea apelanţilor nu conturează ipoteza fraudei la lege pentru a atrage sancţiunea anulării contractului, ci mai degrabă de fraudare a unor interese private ocrotite pe o altă cale juridică.

În fine, ultimul aspect criticat de către apelanții reclamanți îl reprezintă încălcarea clauzei de inalienabilitate, cuprinsă în cadrul antecontractelor de vânzare cumpărare.

Art. 1310 C.civ., care prevede că "toate lucrurile care sunt în comerţ, pot să fie vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta", face aplicația unei reguli generale prevăzute de art. 963 C.civ., conform căreia numai lucrurile aflate în comerț pot forma obiectul unui contract. Principiul liberei circulații a bunurilor susceptibile de a forma obiect al dreptului de proprietate cunoaște și excepții determinate de natura bunurilor sau declarația a legii, fiind consacrat caracterul inalienabil, dar și bunuri care nu sunt inalienabile dar pot fi cumpărate numai de anumite persoane sau în anumite condiții.

În principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil prin convenția părților, întrucât o asemenea clauză contravine art. 1310 C.civ. dar și dreptului proprietarului de a dispune liber și absolut de bunul său (art. 480 C.civ.). În practica judiciară, inalienabilitatea convențională a fost recunoscută ca valabilă dacă se justifică într-un interes serios și legitim, de garantare a unei obligații sau a unui interes, cu condiţia reglementării unui caracter temporar.

Apelanții reclamanți au invocat clauza de inalienabilitate pentru garantarea obligației de vânzare a locurilor de parcare, asumată în cadrul antecontractelor încheiate în 2008, și pentru care a operat o realizare parțială în anul 2013. Însă, Curtea reține că ea nu justifică un interes serios, cel puțin din partea apelanților, care au notificat promitenții vânzători cu privire la rezoluțiunea contractelor de vânzare cumpărare, prin executor judecătoresc la data de 18.10.2010 (filele 219-228). Până la momentul încheierii actului de dezmembrare şi a contractului de vânzare cumpărare nu s-a făcut dovada stadiului relaţiilor contractuale dintre părţi, ulterior solicitării de reziliere. Or, conduita inconsecventă a părții reclamante, chiar dacă nu a fost materializată în sensul solicitat, dimpotrivă, s-a reafirmat dreptul corelativ cu obligația de vindere a locurilor de parcare și acționarea promitentului cumpărător în toate modurile prevăzute de lege, aşa cum se convenise în antecontractele de vânzare cumpărare, nu justifică caracterul serios al interesului celui în favoarea căruia acționează.

Apreciind totuși că această clauză respectă cerințele menționate anterior, Curtea, în acord cu instanța de fond, reține că apelanții reclamanți nu se pot prevala de sancțiunea nulității absolute, care nu are o reglementare legală în situația dată, ci este prevăzută doar prin voința părţilor contractante. Cum nulitatea nu poate fi convenită convenţional, partea interesată este îndreptățită numai la rezoluţiunea antecontractelor și daune interese, conform art. 1021 C.civ..

Referitor la acest aspect, apelanții au invocat omisiunea instanței de a pune în discuția părților posibilitățile legale pentru valorificarea clauzei. Contrar poziției exprimate, Curtea menționează prevederile art. 22 C.pr.civ., prin care "judecătorul nu poate schimba denumirea sau temeiul juridic în cazul în care părțile, în virtutea unui acord expres privind drepturi de care, potrivit legii, pot dispune, au stabilit calificarea juridică și motivele de drept asupra cărora au înțeles să limiteze dezbaterile, dacă astfel nu se încalcă drepturile sau interesele legitime ale altora". Cu alte cuvinte, instanța de fond se pronunță asupra obiectului încadrat juridic conform principiului disponibilității, fără a fi în măsură sau a avea instituită o obligație legală de dezbatere a unor consecințe juridice diferite față de cele solicitate, în mod constant de către partea reclamantă.

În consecință, atâta timp cât apelanții reclamanți au insistat în constatarea nulității absolute a actului juridic, instanța nu era îndreptățită la dezbaterea contradictorie a posibilității rezoluțiunii antecontractelor de vânzare cumpărare, chestiune care ar fi determinat atât modificarea obiectului acțiunii cât și temeiul de drept invocat, contrar prevederilor alineatului (6).

Cât privește radierea dreptului de proprietate înscris în cartea funciară în favoarea intimaților cumpărători, având caracter subsecvent anulării contractului de vânzare cumpărare în privința căruia Curtea nu a reținut niciun motiv pertinent în vederea aplicării sancțiunii, astfel că urmează a fi menținută soluția pronunțată.

Ultimul aspect de critică principală vizează capătul de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare prin perfectarea vânzării a 5 (cinci) locuri de parcare figurând cuprinse în lotul nr. 3 cu nr. cadastral (...) întabulat in CF nr. (...) pentru 2 locuri de parcare si lotul nr. 4 cu nr. cadastral (...), întabulat în CF nr. (...), pentru alte 3 locuri de parcare.

Argumentele formulate de apelanţi derivă din cele care susţin cererile analizate anterior, astfel că o reluare a argumentaţiei ar fi superfluu, menţinându-şi valabilitate şi cu privire la acest aspect.

O chestiune care reclamă a fi menţionată suplimentar celor expuse se referă la condiţionarea perfectării contractului de vânzare cumpărare, pe cale judiciară, de calitatea de proprietar a promitentului vânzător. "Pronunțând hotărârea, instanța nu încheie contractul în locul părților, ci verifică existența elementelor acestuia în înțelegerea acestora și, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părți era nejustificat, atunci instanța pronunță hotărârea care să suplinească această cerință.

Hotărârea judecătorească pronunțată în acest caz asigură executarea silită a obligației de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare, și nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare. Prin hotărârea pronunțată de instanță se valorifică dreptul creditorului (promitent - cumpărător) de a obține în natură executarea obligației de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuși contractul de vânzare, în sens de negotium.

Astfel, chiar dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esențiale ale acesteia (lucrul vândut și prețul) trebuie să fie convenite de părți încă de la data promisiunii. Atât sub imperiul vechii reglementări, cât și din perspectiva actualului C.civ., promisiunea trebuie să conțină toate clauzele esențiale ale contractului promis, în lipsa cărora promisiunea nu ar putea fi executată" – decizia nr. 12/8 iunie 2015 privind examinarea recursului în interesul legii de către Înalta Curte de Casație și Justiție.

În situația analizată, promitentul-vânzător își asumă obligația de a încheia contract de vânzare-cumpărare și de a transmite proprietatea asupra întregului imobil, deși, la momentul solicitării acesta nu mai are calitatea de proprietar, asupra lotul nr. 3 cu nr. cadastral (...) întabulat in CF nr. (...) şi lotului nr. 4 cu nr. cadastral (...), întabulat în CF nr. (...), aşa cum s-a solicitat.

Din concluziile raportului de expertiză topografică, coroborat cu înscrisurile administrate (fila 52 dosar fond) a rezultat că loturile 3 şi 4 constituie obiect al contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (…) încheiat între D.P.M. şi D.P.N.E.E., în calitate de vânzători şi D.F.C. şi D.A., în calitate de cumpărători.

În condiţiile date, apelanţii reclamanţi nu mai pot pretinde perfectarea contractului de vânzare cumpărare, prin suplinirea acordului promitentului vânzător, care nu mai deţine calitatea de proprietar.

Declaraţiile martorilor audiaţi în calea de atac a apelului nu vor fi valorificate, întrucât nu susţin niciunul din argumentele invocate în cererea de apel, raportat la obiectul dedus judecăţii şi temeiurile de drept care îl susţin. Aspectele privind înscrierea prioritară la dobândirea locurilor de parcare, precum şi amenajarea reală a acestora printr-o delimitare concretă sunt aspecte care rezultă din înscrisurile administrate precum şi din raportul de expertiză efectuat în cauză.

Pentru considerentele expuse, Curtea, în temeiul art. 480 alin. (1) C.pr.civ. va respinge apelul ca nefondat, iar în temeiul art. 453 raportat la art. 452 din C.pr.civ. va obliga apelanţii la plata către intimatul D.F.C. a sumei de 3570 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, dovedit prin factura nr.1171/07.09.2017 şi chitanţa nr. 41/07.09.2017 (filele 170,171 volum I dosar apel).

Domenii speta

Spete similare