Drept civil. Contract de schimb. Inaplicabilitatea prevederilor Legii nr.17/2014 privind respectarea dreptului de preemţiune.

Din chiar titlul Legii nr.17/2014 ( lege privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan) rezultă că aceasta este un act normativ cu caracter special al cărei domeniu de reglementare este reprezentat de operaţiunile de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Totodată, art.4, alin.1 şi art.5 alin.1 din acest act normativ subliniază că este vorba numai de înstrăinările, prin vânzare, iar nu în alt mod, care trebuie să se supună condiţiei respectării dreptului de preemţiune. Legea nr.17/2014, fiind una specială în raport cu prevederile de drept comun cuprinse în Codul civil, nu se poate aplica şi în cazul contractului de schimb în virtutea art.1409 din C.civil de la 1864, acest articol având în vedere doar regulile prescrise pentru vânzare din respectivul cod, iar nu din legi speciale intrate în vigoare ulterior adoptării acestuia.

Prin sentinţa civilă nr.690/09.10.2018 pronunţată de Judecătoria Corabia în dosarul nr.1912/213/2017 s-a respins, ca neîntemeiată, acţiunea reclamantului C.L.F.împotriva pârâtului C.M., având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic cu privire la contractul de schimb încheiat la părţi  la 07.06.2003.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul C.L.F, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

 Prin  decizia civilă nr. 496/28.05.2019, pronunţată de Tribunalul Olt în dosarul nr. 1912/213/2017, s-a respins apelul formulat de apelantul reclamant, luându-se  act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut:

În fapt, prin înscrisul sub semnătură privată denumit contract de schimb, încheiat în data de 07.06.2003, reclamantul C.L.F. şi autorul pârâtului, C.A. s-au înţeles să schimbe suprafaţa de teren de 1300 mp situat în extravilanul comunei Rusăneşti, judeţul Olt, sola 1/1, parcela 8, cu terenul în suprafaţă de 1300 mp, situat în extravilanul comunei Rusăneşti, judeţul Olt, sola 38, parcela 27 (f. 23 ds. fond).

Suprafaţa de 1300 mp situată pe raza localităţii Rusăneşti, judeţul Olt, în sola 1/1, parcela 8 (peste Olt) a fost  menţionată în TP 24793/67, emis pentru numitul C.A., autorul pârâtului (f. 25-26 ds. fond). S-au depus certificat deces pentru numitul C.A., precum şi sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale, în care pârâtul C.M., fiu, este menţionat în calitate de moştenitor (f. 20, 22 ds.).

 În contractul de vânzare – cumpărare s-a menţionat faptul că C.L.F.  a cumpărat terenul în suprafaţă de 16.642 mp în sola 39 parcela 27, cu vecinii R- Cn.9, A – Cn8, MZ – P.N., MN – C.V. (fila 24 ds. fond).

În drept, având în vedere data încheierii antecontractului de mai sus, s-au considerat incidente în cauză, pentru analizarea condiţiilor de validitate ale acestuia, dispoziţiile Vechiului Cod Civil.

Potrivit art. 1073 C.civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunări.

Conform art. 2 alin. 1 Titlul X  din Legea nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

În consecinţă, în virtutea principiului conversiunii, convenţia intervenită între părţi constituie un antecontract de vânzare-cumpărare, care dă naştere unei obligaţii de a face, respectiv obligaţia de a încheia contractul în forma cerută de lege, respectiv forma autentică.

Promisiunea sinalagmatică sau bilaterală de a contracta (antecontractul) este contractul prin care părţile se obligă ferm şi reciproc dă încheie în viitor un anumit contract ale cărui elemente esenţiale sunt stabilite în prezent.

Elementul esenţial în cazul antecontractului îl constituie faptul că el este o convenţie distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis, el dă naştere numai la un drept de creanţă, chiar dacă prin contractul în vederea căruia s-a făcut promisiunea s-ar constitui ori s-ar transmite un drept real.

Dacă vreuna din părţile convenţiei nu-şi îndeplineşte această obligaţie, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanţei judecătoreşti competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi care va avea un caracter constitutiv de drept.

 Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acţiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condiţiile prevăzute de art. 948 C.civ., una dintre părţi să refuze autentificarea actului, reclamanţii să-şi fi îndeplinit obligaţiile, respectiv plata preţului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.

Aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, însă prin raportare la prevederile Vechiului Cod Civil, art. 1405 - 1409, schimbul este contractul prin care fiecare dintre părţi, denumite copermutanţi, transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul, iar dispoziţiile privitoare la vânzare se aplică, în mod corespunzător, şi schimbului. 

Având în vedere faptul că dispoziţiile privitoare la vânzare se aplică contractului de schimb, fiecare dintre părţi este considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte.

 S-au  aplicat dispoziţiile din materia vânzării privind condiţiile de validitate, efectele şi publicitatea, în lipsa unei reglementări proprii contractului de schimb în privinţa acestor aspecte. De altfel, în doctrină, schimbul este apreciat şi ca o „dublă vânzare”, datorită marilor sale asemănări cu contractul de vânzare – cumpărare (cu toate că cele două contracte sunt, totuşi, distincte). Normele împrumutate de la vânzare sunt, însă, numai cele care corespund naturii şi efectelor contractului de schimb.

Analizând antecontractul în cauză, pentru dovada căruia a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată, tribunalul a avut în vedere şi Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, în care Curtea Constituţională a arătat că beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan "(20) ... sunt titularii unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate.

Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat. În acest sens, instanţa de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti."

Astfel, tribunalul a procedat la verificarea îndeplinirii tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, respectiv capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

În speţă, s-a constatat că antecontractul nu îndeplineşte toate condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii, respectiv aceea referitoare la existenţa unui obiect determinat.

Obligaţia de a da trebuie să aibă ca obiect un lucru determinat, iar această condiţie priveşte şi antecontractul de schimb chiar dacă acesta are ca obiect o obligaţie de a face, de a încheia în viitor un contract autentic de schimb, deoarece contractul la încheierea căruia părţile s-au obligat este translativ de proprietate, astfel că în acesta trebuie prevăzute toate elementele care să facă posibilă individualizarea corectă a bunului ce urmează a fi înstrăinat.

 Astfel, suprafaţa de 1300 mp, teren arabil extravilan, situat pe raza localităţii Rusăneşti, judeţul Olt, în sola 39 parcela 27, menţionată în antecontractul de schimb, nu a fost individualizată corespunzător în cadrul suprafeţei totale de 16.642 mp, dobândită de numitul C.L.F. prin contractul de vânzare – cumpărare. Sunt menţionate vecinătăţile pentru suprafaţa totală de 16.642 mp, situată în sola 39 parcela 27, anume: R- Cn.9, A – Cn8, MZ – P.N., MN – C.N., însă nu este individualizată suprafaţa în cauză de 1300 mp în antecontract şi nu poate fi individualizată nici în baza actului prin care reclamantul a dobândit această suprafaţă.

În această situaţie instanţa a reţinut că promisiunea bilaterală de schimb nu cuprinde un obiect concret, corect şi legal determinat, pe baza căruia să se poată solicita validarea ei prin acţiunea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. Părţile deţin doar o promisiune de schimb redactată imperfect pe baza căreia nu se poate solicita constatarea schimbului atâta timp cât nu se poate stabili cu exactitate care sunt bunurile care au făcut obiectul tranzacţiei.

Prin urmare, întrucât la data pronunţării hotărârii care ţine loc de act autentic instanţa trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor legale, tribunalul, cu respectarea prevederilor art. 481 Cpc, a aprceiat ca nefiind îndeplinită una din condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii, anume existenţa unui obiect determinat, întrucât terenul în cauză nu poate fi identificat, prin vecinătăţi, în cadrul suprafeţei totale de 16.642 mp, în baza antecontractului încheiat, în condiţiile în care în actul de proprietate este menţionată doar această suprafaţă totală.

Cu privire la condiţiile speciale cerute pentru ca acţiunea să poată fi admisă, instanţa a constatat că se poate reţine refuzul nejustificat al pârâtului de a se prezenta la un birou notarial, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de schimb, întrucât martorul P.A. a arătat că pârâtul nu vrea să semneze, pentru ca reclamantul să îşi facă şi el formele legale la teren  (f. 49 ds. fond).

 Coroborând declaraţia acestui martor cu faptul că pârâtul C.M. a fost notificat spre a se prezenta la notar în scopul încheierii în forma autentica a contractului de schimb (potrivit Încheierii de certificare nr. 1614 din 26.05.2017, pentru atestare de fapte eliberat de BNP C.S., f. 21 ds. fond), s-a apreciat că există un refuz nejustificat al pârâtului de a încheia actul în formă autentic.

De asemenea, s-a făcut dovada dreptului de proprietate al părţilor cu privire la terenurile în cauză, pentru care s-a încheiat antecontractul de schimb, conform actelor menţionate mai sus.

Pârâtul, legal citat, nu a contestat faptul că reclamantul a intrat în posesia terenului, aşa cum a susţinut acesta în cererea de chemare în judecată.

Însă, în privinţa pârâtului nu s-a putut reţine că a intrat în posesia unei suprafeţe determinate primite în schimb, în condiţiile în care această suprafaţa de 1300 mp, teren arabil extravilan, situată pe raza localităţii Rusăneşti, judeţul Olt, în sola 39 parcela 27, menţionată în antecontractul de schimb, nu este individualizată în mod corespunzător în cadrul suprafeţei totale de 16.642 mp. Chiar dacă martorii audiaţi au arătat că pârâtul munceşte terenul primit de la reclamant, în fapt suprafaţa de respectivă nu poate fi identificată în cadrul suprafeţei totale.

De asemenea, în acord cu instanţa de fond, tribunalul a apreciat că sunt aplicabile contractului de schimb dispoziţiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan,  modificată prin Legea nr. 68/12.05.2014, potrivit căruia, în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii 278/2009 republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

 Întrucât suprafeţele de teren agricol care fac obiectul antecontractului sunt situate în extravilanul comunei Rusăneşti, judeţul Olt, reclamantul trebuia să facă dovada exercitării dreptului de preemţiune conform  art.4 şi art.5 din Legea 17/2014. În acest sens, trebuia depus avizul final privind exercitarea dreptului de preemţiune emis de structura teritoriala, necesar conform disp. art. 9 din Legea nr. 17/2014, fapt nerealizat.

 S-au apreciat neîntemeiate criticile formulate în apel cu privire la aplicabilitatea prevederilor din Legea nr. 17/2014, în condiţiile în care, în baza prevederilor citate din Vechiul Cod Civil, schimbul este considerat o dublă vânzare, întrucât fiecare dintre părţi este considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte şi trebuie să facă dovada îndeplinirii condiţiilor legale pentru vânzarea propriului teren.

De altfel, în Codul Civil se arată expres că sunt aplicabile schimbului dispoziţiile privitoare la vânzare. Prin urmare, sunt aplicabile şi prevederile referitoare la exercitarea dreptului de preemţiune, chiar prevăzute în legi speciale, nefiind nicio raţiune pentru care aceste dispoziţii nu pot fi aplicate. Fiecare parte are posibilitatea de a evalua bunul dat la schimb, pentru a se putea publica oferta sa. S-a avut în vedere şi faptul că este posibil ca valoarea bunurilor ce fac obiectul prestaţiilor părţilor în contractul de schimb să fie inegală, caz în care diferenţa poate fi suplinită printr-o sumă de bani, numită sultă, care trebuie să-şi păstreze caracterul accesoriu, în raport de obligaţia principală a părţii care o plăteşte (aceea de dare a unui bun). 

 Prin urmare, dată fiind natura juridică a schimbului, au fost considerate aplicabile şi dispoziţiile speciale din Legea nr. 17/2014, atunci când se realizează înstrăinarea în această modalitate a unor terenuri agricole extravilane. De altfel, trebuie avută în vedere şi raţiunea instituirii dreptului de preemţiune, aceea de a da preferinţă la dobândirea unui bun anumitor categorii de persoane, expres prevăzute de lege. Dreptul de preemţiune este un mecanism juridic care, de regulă, reprezintă o voinţă legală (ce depăşeşte interesele părţilor contractante, dar care, în principiu, operează cu respectarea condiţiilor contractuale).

 S-a reţinut că dreptul de preemţiune este reglementat şi în legi speciale, cum sunt prevederile art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

În doctrină s-a arătat că, în acest ultim caz, dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat se caracterizează şi prin faptul că expropriatul îşi poate exercita dreptul prioritar în alte cazuri de înstrăinare a imobilului decât prin vânzare - precum în cazul dreptului de preemţiune (G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil în reglementarea noului Cod Civil, Editura Hamangiu, bucureşti, 2012, p. 345). Aceeaşi raţiune este aplicabilă în cazul prevederilor din Legea 17/2014, care, deşi se referă doar la vânzare, sunt incidente şi pentru contractul de schimb, dată fiind natura juridică a acestuia.

Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 480 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamantul C.L.F., criticând-o pentru nelegalitate.

În motivarea recursului, întemeiat în drept pe disp. art.488, alin.1, pct.5 şi 8 CPC, reclamantul a susţinut că instanţa de apel a menţinut, în mod nelegal, hotărârea instanţei de fond, considerând aplicabile in cauza dispoziţiile Legii 17/2014 şi adăugând acestei motivări un nou argument, acela al lipsei de obiect al promisiunii bilaterale încheiate de coschimbasi, argument pe care insa nu l-a supus nici principiului contradictorialitatii, nici principiului oralităţii, ignorând în acelaşi timp şi principiul disponibilităţii.

În acest sens, recurentul a arătat că, reţinând în motivarea sa chestiunea nevalabilitatii convenţiei încheiate de parti - antecontractul de schimb din 07.06.2003, respectiv faptul ca „antecontractul nu îndeplineşte toate condiţiile esenţiale pentru validitatea unei conventii, respectiv aceea referitoare la un obiect determinat”, instanţa de apel nu a pus această chestiune în discuţia părtilor si nu a oferit posibilitatea exprimării unei opinii asupra acesteia.

Faţă de acest motiv de recurs, consideră că se impune casarea hotărârii pronunţate de instanţe de apel, aceasta întemeindu-se pe motive de drept si de fapt care nu au fost supuse, in prealabil, dezbaterii contradictorii, respectiv pe lipsa de obiect a promisiunii bilaterale de schimb, aspect asupra căruia pârtilor nu li s-a dat şansa a se pronunţa la rândul lor.

În această privinţă, recurentul a susţinut, de asemenea, că instanţa de apel a apreciat greşit ca promisiunea bilaterala nu are obiect cert, fără a avea în vedere că suprafaţa este identificata, că se indica parcela, tarlaua si vecinătăţile, dovadă fiind obţinerea subvenţiei APIA pe respectiva suprafaţa de teren, precum şi certificatul emis de OCPI Olt depus la dosarul cauzei.

 In ceea ce priveşte incidenţa Legii 17/2014, recurentul a apreciat ca dispoziţiile acesteia nu se aplica contractelor de schimb, astfel că felul in care instanţa de apel a conchis asupra acestei chestiuni s-a făcut cu încălcarea si aplicarea greşita a normelor de drept material .

Sub acest aspect, a susţinut că instanţa de apel şi-a fundamentat greşit soluţia sa pe un exemplu care vizează legi speciale referitoare la exproprierea pentru cauza de utilitatea publica, fara a reţine motivele pe care el le-am oferit prin concluziile depuse.

A menţionat că, potrivit definiţiei, dreptul de preemtiune este facultatea recunoscuta unei persoane sau unei entităţi administrative, in virtutea unei dispoziţii legale (sau a unui contract), de a dobândi proprietatea unul bun, in cazul instrainarii sale, cu preferinţa fata de orice alt cumpărător şi că acest drept este prevăzut de lege numai in situaţia in care înstrăinarea se face prin vanzare-cumparare, care implica încheierea unui contract cu titlu oneros, comutativ, neputand fi recunoscut în cazul unei instrainari cu titlu gratuit (donaţia) sau cu caracter aleatoriu (contract de întreţinere sau de renta viagera) ori printr-un contract de schimb, chiar cu sulta.

A apreciat recurentul că, în acest caz, bunul, neavand un pret. specific operaţiei de vanzare-cumparare, dreptul de preemtiune nu poate fi recunoscut, acesta operand numai la pret egal.

Drept urmare, în raport şi de practica instanţelor naţionale în această materia, cat si de practica notorie a birourilor notariale care incheie contracte de schimb, recurentul a susţinut că Legea 17/2014 nu este aplicabila contractelor de schimb, în cazul îndeplinirii procedurii de afişare reglementata de Legea 17/2014 la schimbul realizat, fiind imposibil de stabilit preţul menţionat in oferta.

Faţă de motivele invocate, a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii 496/28.05.2019 a Tribunalului Olt si trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, Tribunalul Olt, iar într-o altă teză, casarea acestei decizii, reţinerea cauzei spre judecare si, reanalizand fondul cauzei, admiterea acţiunii, pronunţând o sentinţa care sa tina loc de act autentic de schimb.

Examinând decizia atacată, prin  prisma criticilor formulate, Curtea a apreciat că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte critica potrivit căreia instanţa de apel ar fi încălcat principiile oralităţii, contradictorialităţii şi disponibilităţii prin faptul că ar fi adăugat la motivele de respingere a acţiunii invocate de prima instanţă un nou argument, acela al lipsei obiectului convenţiei de schimb, fără a-l pune în discuţia contradictorie a părţilor, Curtea constată că analiza acestui aspect se circumscrie celei pe care o presupune soluţionarea unei acţiuni având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

În acest sens, se reţine că, în cauză, raportat la data încheierii antecontractului în legătură cu a cărui executare a fost promovată prezenta acţiune, aplicabile sunt dispoziţiile Codului civil de la 1864.

Potrivit art.1073 din vechiul Cod civil, „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare”, iar în conformitate cu art. 1077, „ nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.

Asa cum s-a arătat constant în doctrina şi jurisprudenţă în ceea ce priveşte interpretarea acestor texte de lege, în cazul în care una dintre părţile unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare sau de schimb refuză executarea obligaţiei de a se prezenta pentru încheierea în viitor a contractului în forma cerută de lege, este posibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic în temeiul art.1073-1077 C.civil de la 1864, dar numai în anumite condiţii, şi anume: antecontractul (promisiunea bilaterală) să îndeplinească toate condiţiile de validitate ale contractului ce urma a se încheia, mai puţin forma autentică, partea care sesizează instanţa să-şi fi îndeplinit propriile obligaţii şi să existe refuzul nejustificat al pârâtului de a se prezenta pentru autentificarea contractului.

De altfel, opinia majoritară a doctrinei şi jurisprudenţei redată anterior a fost preluată în actuala reglementare, art.1279, alin.3 teza I NCC dispunând că „ (..) dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”

În acelaşi sens, este şi decizia RIL nr.12/2015, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în vederea interpretării unitare a dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, decizie în considerentele căreia s-a argumentat că : „Astfel, chiar dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esenţiale ale acesteia (lucrul vândut şi preţul) trebuie să fie convenite de părţi încă de la data promisiunii. Atât sub imperiul vechii reglementări, cât şi din perspectiva actualului Cod civil, promisiunea trebuie să conţină toate clauzele esenţiale ale contractului promis, în lipsa cărora promisiunea nu ar putea fi executată”.

Prin urmare, în cadrul unei acţiuni având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, instanţa de judecată trebuie să verifice îndeplinirea condiţiilor de validitate ale contractului ce urmează a se încheia, în speţă ale contractului de schimb, astfel că reclamantul, promovând o acţiune de acest gen, a învestit automat instanţa cu verificarea îndeplinirii condiţiilor de valabilitate ale contractului de schimb.

Or, din perspectiva art. 948, pct.3 C.civil de la 1864, existenţa unui obiect determinat sau determinabil este una dintre condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii, inclusiv a celei de schimb.

În acest context, nu era necesară punerea în discuţia contradictorie a părţilor a condiţiei legate de existenţa unui obiect determinat al convenţiei, întrucât aceasta nu era un aspect care să surprindă părţile şi să le pună în poziţia procesuală de a formula noi apărări legate de aceasta, ci dimpotrivă era o chestiune de drept a cărei analiză era inerentă soluţionării unei acţiuni pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Nu poate fi vorba, aşadar, de încălcarea principiilor oralităţii, contradictorialităţii şi nici al disponibilităţii, analiza instanţei de apel situându-se în limitele pe care le presupune  promovarea unei acţiuni de acest gen.

În altă ordine de idei, chiar dacă s-ar admite o încălcare a acestor principii, neregularitatea procedurală nu este una dintre cele care se încadrează în categoria nulităţilor necondiţionate prevăzute de art.176 CPC, ci reprezintă o nulitate condiţionată în cazul căreia „ actul de procedură este lovit de nulitate dacă prin nerespectarea cerinţei legale s-a adus părţii o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea acestuia” (art.175 CPC).

Or, în cauză nu se poate reţine că, prin nepunerea în discuţia părţilor de către instanţa de apel a chestiunii legate de lipsa obiectului determinat al convenţiei, recurentul reclamant ar fi suferit o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea deciziei, din moment ce a putut critica pe calea recursului acest aspect, a putut formula apărări şi depune înscrisuri prin care să demonstreze contrariul, proba cu înscrisuri fiind admisibilă în această etapă procesuală.

Sub acest aspect, Curtea a constatat că, într-adevăr, condiţia legată de existenţa unui obiect determinat sau determinabil al convenţiei de schimb nu este îndeplinită în cauză, reclamantul nedepunând în faza recursului înscrisuri care să combată această reţinere a instanţei de apel.

Astfel, s-a observat că prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la 07.06.2003 şi  denumit „contract de schimb” reclamantul a promis înstrăinarea către autorul pârâtului, numitul C.A., a unui teren arabil extravilan în suprafaţă de 1.300 m.p. situat în localitatea Rusăneşti, sola 39, parcela 27, în schimbul transmiterii de către acesta a proprietăţii tot a unui teren arabil extravilan în suprafaţă de 1.300 m.p, situat în localitatea Rusăneşti, sola1/1, parcela 8.

Dacă terenul promis la schimb de către autorul pârâtului poate fi individualizat pe baza datelor din convenţie, respectiv prin raportare la titlul de proprietate nr.24793/67/20.05.1994, în care se regăseşte ca atare, cu indicarea vecinătăţilor pe fiecare latură, în schimb, terenul reclamantului face parte dintr-o suprafaţă mai mare de 16.642 m.p. dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2299/03.06.2003, astfel că se impunea ca, în convenţie, să fie delimitat cel puţin prin indicarea vecinătăţilor pe fiecare latură, în caz contrar fiind imposibilă individualizarea acestui teren de 1.300 m.p. în cadrul suprafeţei totale de 16.642 m.p.

În acest sens, nu s-ar putea reţine că dovada individualizării terenului dat la schimb de către reclamant ar rezulta din faptul că pârâtul ar fi beneficiat de subvenţie pentru acesta de la APIA, întrucât nici din adresa nr.1608/02.05.2018 a Primăriei comunei Rusăneşti în care se atestă primirea subvenţiei de către pârât nu rezultă vecinătăţile suprafeţei de 1.300 m.p. din sola 39, parcela 27 şi nici unde este localizată aceasta în perimetrul celor 16.642 m.p. pe care reclamantul îi deţine în proprietate în parcela respectivă.

 Trebuie menţionat că soluţionarea unei acţiuni pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic presupune, de cele mai multe ori, efectuarea unei expertize în specialitatea topografie, în cadrul căreia să fie individualizate terenurile în raport de actele de proprietate ale promitenţilor, expertiză care trebuie avizată de OCPI în conformitate cu art.336, alin.3 CPC, rap. la art.1 din Regulamentul privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experţii judiciari în specializarea topografie, cadastru şi geodezie, aprobat prin Ordinul MJ nr.1882/2011, iar potrivit art.56, alin.2 din Legea nr.7/1996 a  cadastrului şi a publicităţii imobiliare, hotărârea pentru pronunţarea unei hotărâri care ţin loc de act autentic se comunică din oficiu Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Or, aceste operaţiuni nu ar fi posibile cât timp terenul promis la schimb de către reclamant prin convenţie nu poate fi individualizat prin dimensiuni şi vecinătăţi pe fiecare latură în perimetrul celor 16.642 m.p. din sola 39, parcela 27 .

Drept urmare, apreciind că nu sunt îndeplinite condiţiile de validitate cu privire la obiect pentru a face posibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de schimb, instanţa de apel a făcut o corectă interpretare şi aplicare a art. 948, pct.3 C.civil de la 1864.

Referitor la motivul de apel legat de incidenţa Legii nr.17/2014, Curtea nu a  împărtăşit însă opinia primei instanţe şi instanţei de apel în sensul că acest act normativ îşi găseşte aplicabilitatea în situaţia încheierii unei promisiuni bilaterale de schimb.

Astfel, din chiar titlul Legii nr.17/2014 ( lege privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan) rezultă că aceasta este un act normativ cu caracter special al cărei domeniu de reglementare este reprezentat de operaţiunile de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Potrivit art.4, alin.1 din actul normativ menţionat, „ înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale”, iar în conformitate cu art.5, alin.1, „ în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară”.

Textele de lege invocate subliniază, aşadar, că este vorba numai de înstrăinările, prin vânzare, iar nu în alt mod, care trebuie să se supună condiţiei respectării dreptului de preemţiune. Dispoziţia, fiind una specială în raport cu prevederile de drept comun cuprinse în Codul civil, nu se poate aplica şi în cazul contractului de schimb în virtutea art.1409 din C.civil de la 1864, acest articol având în vedere doar regulile prescrise pentru vânzare din respectivul cod, iar nu din legi speciale intrate în vigoare ulterior adoptării acestuia.

De altfel, întreaga procedură reglementată de Legea nr.17/2014 cu privire la dreptul de preemţiune este în strânsă legătură cu preţul ( oferta de vânzare la un anumit preţ, publicitatea acesteia, cu indicarea preţului, egalizarea preţului prin acceptarea preemptorilor), element care este de esenţa unui contract de vânzare-cumpărare. Sub acest aspect, trebuie menţionat şi faptul că un contract de schimb nu se încheie tot timpul în considerarea preţului, aspect deosebit de important în cazul vânzării-cumpărării, de cele mai multe ori schimbul fiind realizat în considerarea caracteristicilor bunului care urmează a fi primit la schimb, astfel că, din acest punct de vedere, promitenţilor coschimbaşi nu li s-ar putea impune respectarea dreptului de preemţiune prin acceptarea unei anumite oferte de preţ.

Drept urmare, Curtea apreciază că respectarea dreptului de preemţiune conform prevederilor Legii nr.17/2014 nu era o condiţie de admisibilitate a acţiunii de faţă pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de schimb.

Având, însă, în vedere că nu este îndeplinită cerinţa cu privire la existenţa unui obiect determinat al convenţiei, soluţiile de respingere a acţiunii şi de respingere a apelului sunt corecte, astfel că nu se impune casarea deciziei atacate.

Pentru considerentele expuse anterior, Curtea, în temeiul art.496 CPC, a respins ca nefondat recursul declarat.

Domenii speta

Spete similare