Reziliere contract – neîndeplinirea condițiilor pentru rezilierea contractului de locațiune – pârâtul a plătit chiria și întreținerea la zi; lucrărilor efectuate fără acordul proprietarului reprezintă îmbunătățiri ale apartamentului; disconfortul creat ve

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 02.05.2018 sub nr. …./299/2018, reclamanta A a solicitat în contradictoriu cu pârâtul B ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună: 1. rezilierea Contractului de închiriere nr. 81bis/21.04.2015 încheiat între C și pârât; 2. evacuarea pârâtului din imobilul situat în Bucureşti, ..., sector 1; 3. obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, s-a arătat că, în fapt, între C şi pârâtul B s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 81bis/21.04.2015 privind locuinţa situată în Bucureşti, ..., sector 1. S-a învederat faptul că pârâtul nu a achitat cotele de întreținere, nu a respectat o serie de obligații precum : folosință nomală a locuinței închiriate fără a aduce atingere drepturilor celorlalți locatari/proprietari din codominiu, respectiv de a solicita acordul locatorului pentru efectuarea oricăror lucrări de reparații/îmbunătățiri în interiorul locuinței.

De asemenea, reclamanta a susținut că pârâtul a efectuat mai multe lucrări de reparații fără autorizație de construire, aducând modificări instalațiilor și elementelor de construcție, depozitând molozul rezultat din construcții pe scara blocului și în fața scării.

Totodată, reclamanta a mai precizat faptul că între aceasta și Asociația de proprietari D au avut loc mai multe discuții în legătură cu comportamentul pârâtului B întrucât acesta din urmă aduce atingere drepturilor și interselor celorlalți locuitori ai blocului.  Ca urmare a corespondenței purtate, reprezentanții reclamantei s-au prezentat la locuința pârâtului pentru a o examina dar chiriașul nu a permis accesul acestora în apartament, motiv pentru care au fost nevoiți să solicite sprijinul Poliției Locale.

De asemenea, în motivarea cererii, reclamanta a învederat instanței și dispozițiile art. 1830 Cod Civ. care prevăd dreptul de reziliere al contractului în cazul în care comportamentul chiriașuliui face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în imobil  și care împiedică folosirea normală a părților comune, considerând că,  pârâtul prin comportamentul său, aduce atingere acestor valori.

În drept, cererea fost întemeiată pe dispoziţiile legii nr. 114/1996, art. 1166, art. 1270, art. 1796, art.1804, art. 1817, art.1829-1931 Cod Civ.

La data de 06.06.2018, pârâtul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de evacuare formulată de către reclamantă ca neîntemeiată. În motivare, acesta a arătat că în spațiul închiriat prin contractul anterior menționat a locuit împreună cu fosta sa soție. În urma divorțului, contractul de închiriere a fost scindat în două contracte însă partea din apartament a soției sale a rămas nelocuită, pârâtul fiind obligat să plătească și partea acesteia din întreținere.

Cu privire la obligația de plată a întreținerii, pârâtul a precizat prin întâmpinare că este la zi cu toate plățile către Asociația de proprietari iar în ceea ce privește reparațiile efectuate, acesta a precizat că sunt reparații obișnuite, efectuate în mod frecvent de locatarii acelui bloc.

De asemenea, în ceea ce privește tulburarea liniștii blocului, pârâtul a susținut prin întâmpinarea depusă că acesta nu  afectează liniștea blocului prin  simplul fapt că nu este de acord ca părți comune ale blocului să fie închise cu grilaje și nici ca scara blocului să fie decorată cu ghivece mari de flori care îngreunează trecerea.

În probatoriu a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei și martori.

Instanţa a încuviinţat şi a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar de părţi şi proba cu interogatoriul, dar a fost administrat doar interogatoriul propus de pârât pentru reclamantă.

Prin Încheierea din data de 18.10.2019, instanța a respins ca inadmisibilă cererea de intervenție accesorie formulată de intervenientul Asociația de Proprietari bloc K.

Analizând probele administrate, instanţa reţine următoarele:

În fapt, între C și  pârâtul B s-a încheiat Contractul de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţie de locuinţă nr. 81 Bis din 19.06.1995, reînnoit la data de 21.04.2015,  având ca obiect locuinţa situată în Bucureşti, ..., sector 1.

În ceea ce priveşte rezilierea contractului pentru neplata chiriei și a cotelor de întreținere, instanţa reţine că părţile au inclus la art. IV lit. b  din Contractul de închiriere un pact comisoriu conform căruia proprietarul are dreptul de a rezilia contractul în cazul în care chiria nu este achitată mai mult de trei luni consecutiv,  chiriașul produce stricăciuni locuinței, clădirii, instalațiilor ori în situația în care  chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea ori dacă împiedică folosirea normală a locuinței.

În drept, potrivit art. 1778 alin.2 Cod Civ., dispozițiile privind locațiunea sunt aplicabile, în mod corespunzător și în cazul contractelor de închiriere.

Conform art.1817 Cod Civ., în cazul în care una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea.

În ceea ce privește obligația de plată a chiriei, instanța constată că pârâtul a achitat cotele de întreținere până în septembrie 2019, astfel cum rezultă din chitanțele depuse la dosarul cauzei (f.6-23) iar conform listelor de plată atașate la dosar (f.23-36) acesta nu are nicio restanță la întreținere până în luna august  2019.

Prin urmare, instanța constată că pârâtul și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, astfel cum rezultă din Contractul nr. 81bis/21.04.2015 și obligația de plată a cotelor de întreținere.

Referitor la susținerile reclamanților în sensul că pârâtul a efectuat mai multe lucrări de reparații fără autorizație de construire instanța constată că acestea sunt neîntemeiate.

Astfel, din procesul verbal de control din data de 11.04.2018  încheiat de către Serviciul Disciplină în Construcții și Afișaj Stradal (f.37) rezultă că au fost efectuate următoarele lucrări de modernizare a apartamentului: reparații de înlocuire de tâmplărie interioară sau desființare a unor uși interioare cu menținerea golurilor, zugrăveli și vopsitorii interioare, reparații de înlocuire a pardoselii, înlocuire gresie și faianță, finisaje interioare, reparații de instalații interioare precum și includerea balconului în programul de reabilitare termică al Sectorului 1 al Municipiului București, fiind menționat faptul că lucrările efectuate nu necesită autorizație de construire.

 Cu privire la acordul de efectuare a lucrărilor de amenajare, C a precizat prin raspunsul la adresa nr.47/22.08.2017 faptul că pârâtul nu a avut nici un acord de efectuare a lucrărilor.

Art.1788 Cod Civ. prevede că locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, fiind în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului.

Delimitarea reparațiilor ce cad în sarcina locatorului de acelea care cad în sarcina locatarului este o chiestiune de fapt. Raportat la lucrările de amenajare efectuate, instanța apreciază că acestea nu sunt reparații locative ce pot fi in sarcina locatarului.Prin urmare, lucrările anterior menționate  necesitau a fi efectuate de către locator ori cel puțin cu acordul acestuia din urmă.

Cu toate acestea, prevederile art.1823 alin.2 Cod Civ. arată că în cazul în care lucrările au fost efectuate fără acordul locatorului, acesta poate cere locatarului să aducă bunul în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. 

Prin raportare la art.578 Cod Civ., lucrările efectuate de către pârât au caracterul unor lucrări adaugate întrucât sunt de sine stătătoare fiind necesare deoarece în lipsa acestora, imobilul s-ar deteriora.

Așadar, sancțiunea ce intervine în situația efectuării de lucrări fără acordul prealabil al locatorului nu este rezilierea, astfel cum reclamantul a susținut prin cererea de chemare în judecată.

De asemenea, art. IV lit.b din Contractul  de închiriere nr. 81bis/21.04.2015 prevede faptul că sancțiunea rezilierii intervine în situația în care chiriașul produce  stricăciuni locuinței sau instalațiilor. Astfel, raportat la reparațiile și lucrările de amenajare efectuate de către pârât, instanța apreciază că nu s-a produs nicio vătămare proprietarului ci chiar au fost aduse îmbunătățiri apartamentului.

 Mai mult, art. 1800 Cod Civ., dispune că în cazul în care locatarul modifică bunul,  îi schimbă destinația ori îl întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere  daune-interese ori rezilierea contractului. În aceste condiții, legiuitorul a prevăzut că sancțiunea drastică a  rezilierii poate interveni în cazul în care este prejudiciat în mod grav bunul locatorului, precum schimbarea destinației acestuia, situație care nu este incidentă în prezenta cauză.

În ceea ce privește susținerile reclamantei în sensul că pârâtul are un comportament  ce face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în imobil, împiedicând folosirea normală a părților comune, instanța urmează sa le respingă pentru următoarele considerente:

Alin.2 al art. 1830 Cod Civ. instituie o cauză specială de reziliere a contractului de închiriere, pusă la dispoziția locatorului, și anume în cazul în care chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau care împiedică folosirea normală a părților comune. În același sens prevede și art, IV lit.b din Contractul  de închiriere nr. 81bis/21.04.2015.

În aceste condiții, sancțiunea rezilierii se aplică locatarului pentru conduita sa culpabilă care a abdicat de la obligația folosirii locuinței cu prudență și diligență, de manieră de a nu împiedica sau stânjeni alte persoane care locuiesc în același imobil sau în vecinătate, făcându-le imposibilă conviețuirea.

Din mijloacele de probă administrate în cauză (f.109-116) rezultă că pârâtul a depozitat în holul din fața imobilului închiriat mai multe materiale de construcție, ambalaje și elemente componente ale unor obiecte de mobilier ce au fost înlocuite.

Astfel, instanța constată că pârâtul, prin fapta anterior menționată, a adus atingere confortului celorlalți locatari ai blocului. Cu toate acestea, instanța consideră că sancțiunea rezilierii contractului de locațiune este o sancțiune gravă, care nu se justifică în cazul faptelor izolate ori al incidentelor sporadice dintre colocatari.

Mai mult, din înscrisurile depuse la dosar (f.97-158) rezultă că locatarii blocului nu au fost foarte deranjați de materialele de construcție ori de alte ambalaje ale acestora pe care pârâtul le-a depozitat pe hol, discuțiile concentrându-se asupra grilajelor de securitate situate în fața apartamentelor 34 și 35 de la etajul 7.  În aceste condiții, instanța reține că discuțiile în contradictoriu asupra anumitor stări de fapt ori neînțelegerile care au avut loc între vecini în ceea ce privește modalitatea de folosință a spațiilor comune sunt des  întâlnite într-o comunitate. Sancțiunea rezilierii poate intervene în situația în care pârâtul are un comportament care încurajează și perpetuează în mod grav astfel de neînțelegeri, aspect ce nu a fost probat de către reclamantă.

Pentru aceste motive, instanța urmează să respingă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta A a solicitat în contradictoriu cu pârâtul B.

În ceea ce priveşte plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, potrivit art. 1032 raportat la art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Aşa cum rezultă din art. 451 C.pr.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorariile avocaţilor, ale experţilor, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Astfel, fiind în culpă procesuală, reclamanta urmează a fi obligată la plata cheltuielilor de judecată  reprezentând onorariu avocat.

Totodată, art. 451 alin. 2 Cod Proc. Civ prevede că instanța poate, chiar și din oficiu, să reducă motivate partea din cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaților, atunci când acesta este vădit disproporționat în raport cu complexitatea cauzei ori cu activitatea desfășurată de avocat, ținând seama și de circumstanțele cauzei.

Dupa cum s-a statuat în cauzele Costin c. România şi Johana Huber c. România cheltuielile de judecată trebuie să fie necesare şi efectuate în mod real, în limita unui cuantum rezonabil. Caracterul  rezonabil al cheltuielilor semnifică faptul că în raport cu natura activităţii desfăşurate, complexitatea, riscul implicat de existenţa litigiului şi  reputaţia celui care acordă aceste servicii, să nu fie exagerate. De asemenea, tot în ceea ce priveşte caracterul rezonabil, ele trebuie să fie previzibile, adică să fie la timp cunoscute de cel împotriva căruia se fac, pentru ca acesta să aibă dreptul de a le contesta şi combate.

 Instanţa constată că acordarea a 10.000 de lei pentru activitatea prestată în ceea ce priveşte reprezentarea pârâtului este disproportionată față de complexitatea cauzei.

Deși cauza este pe rolul instanței din aprilie 2018, au fost acordate patru termene  de judecată întrucât cauza a fost suspendată în perioada 27.09.2019-30.05.2019 și  a fost administrată numai proba cu înscrisuri, cauza fiind soluționată după patru termene de judecată.

Prin urmare, instanța urmează să reducă onorariul avocatului pârâtului de la suma de 10.000 de lei, astfel cum rezultă din chitanța nr.2252 din 22.05.2018, la suma de 5.000 de lei și să oblige reclamanta A la plata către pârâtul B  a sumei de 5.000 de lei cu titlul de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea de chemare în judecată  formulată de reclamanta A, cu sediul în ….. în contradictoriu cu pârâtul B, cu ……, ca neîntemeiată.

Obligă reclamanta la plata către pârât a sumei de 5.000 de lei cu titlul de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, în cuantum redus.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei, astăzi, 07.02.2020.

PREŞEDINTE

GREFIER

Domenii speta

Spete similare