Acţiune în constatare – diminuare preţ contract de vânzare-cumpărare din cauza viciilor ascunse; respingere cerere de acordare a daunelor interese pentru că nu s-a făcut dovada relei-credinţe

acţiune în constatare – diminuare preţ contract de vânzare-cumpărare din cauza viciilor ascunse; respingere cerere de acordare a daunelor interese pentru că nu s-a făcut dovada relei-credinţe

INSTANŢA

Prin cererea înregistrată sub nr. 16481/299/2012 la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, reclamanta T.L.C. a chemat în judecată pe pârâţii G.D., G.R.S. şi P.S.1, solicitând instanţei să constate diminuarea preţului imobilului care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. X, direct proporţional cu valoarea viciilor ascunse, datorită efectuării lucrărilor în mod necorespunzător, să oblige pe pârâţi la plata sumei de 437.800 lei, echivalent a 100.000 Euro, reprezentând contravaloarea lucrărilor de remediere a viciilor, precum şi a sumei de 43.780 lei, echivalent a 10.000 Euro, reprezentând daune-interese.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, la data de 05.09.2011, între aceasta, în calitate de cumpărător şi pârâţii G.D. şi G.R.S., în calitate de vânzători, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare aut. sub nr. X de BNP „MPA”, având ca obiect ap. nr. X, de la etajul X şi mansarda imobilului situat în …., reclamanta achitând preţul de 320.000 Euro.

La data întocmirii documentaţiei necesare contractării creditului ipotecar, imobilul era, aparent, în stare bună, vânzătorii asigurând-o pe reclamantă că au fost respectate lucrările descrise în autorizaţiile de construire nr. X şi nr. X.

După aproximativ o lună de la achiziţionarea imobilului, anterior depunerii documentaţiei necesare în vederea obţinerii Autorizaţiei de Recompartimentare şi Desfiinţare mansardă, reclamanta a efectuat o expertiză tehnică MLPAT, la baza căreia au stat în autorizaţiile de construire nr. X şi nr. X, ocazie cu care s-au descoperit mai multe deficienţe, respectiv vicii ale construcţiei.

Or, dacă aceste vicii ar fi fost cunoscute de către reclamantă la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, tranzacţia nu s-ar mai fi încheiat.

Astfel, reclamanta apreciază că sunt întrunite, în cauză, cele trei elemente cumulative care condiţionează obligaţia de garanţie a vânzătorilor împotriva viciilor ascunse: imobilul în cauză era afectat de vicii la momentul încheierii contractului, viciile au o natură ascunsă şi sunt suficient de grave încât să producă prejudicii.

Reclamanta a precizat că a fost indusă în eroare în ceea ce priveşte respectarea autorizaţiei de construire nr. X.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1707-1715 C. civ.

Pârâţii nu au formulat întâmpinare.

La termenul din data de 24.01.2013, instanţa a invocat, din oficiu, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei P.S.1, pe care a admis-o, pentru motivele care se regăsesc în încheierea de şedinţă de la acea dată.

În dovedirea cererii, reclamantei i-a fost încuviinţată administrarea probei cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâţilor şi a probei cu expertiză construcţii.

La termenul din data de 07.03.2013, pârâţii G.D.  si G.R.S. au fost citaţi, inclusiv prin intermediul unui cotidian de largă răspândire, însă nu s-au prezentat în vederea administrării probei cu interogatoriu, întrebările formulate de către reclamantă fiind anexate la dosar (f. 62-65).

De asemenea, la solicitarea instanţei, Primăria Sectorului 1 Bucureşti a comunicat documentaţia care a stat la baza realizării construcţiei în speţă (f. 1-138, vol. II).

De asemenea, în cauză a fost efectuată expertiza construcţii de către d-na expert I.C.G., specializată inclusiv pe aspecte privind rezistenţa şi stabilitatea pentru construcţii civile, raportul întocmit fiind anexat la dosar (f. 154-166).

Analizând probatoriul administrat, instanţa constată următoarele:

Între reclamanta T.L.C., în calitate de cumpărător şi pârâţii G.D. si G.R.S., în calitate de vânzători, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare aut. sub nr. x (f. 13-15, vol. I).

Obiectul contractului l-a constituit apartamentul nr. x, situat la etajul x, precum şi mansarda imobilului din …, preţul acestuia, de 320.000 Euro, fiind achitat de către reclamantă la data autentificării contractului, astfel cum rezultă din cuprinsul acestuia.

Instanţa mai reţine că, asupra imobilului, au fost realizate lucrări de reparaţii la acoperiş şi de compartimentare a mansardei, la baza cărora a stat autorizaţia de construire nr. x (f. 8-9, vol. I), de refacere a faţadei şi a împrejmuirii, în baza autorizaţiei nr. x (. 10, vol. I), respectiv lucrări de consolidare, în baza autorizaţiei nr. x (f. 11-12, vol. I).

Reclamanta a susţinut că toate lucrările executate au fost afectate de vicii ascunse, iar pârâţii, în calitate de vânzători, şi-au asumat, prin contractul de vânzare-cumpărare, obligaţia de a o garanta pe cumpărătoare în cazul existenţei unor asemenea vicii.

În ceea ce priveşte obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru viciile ascunse, instanţa are în vedere dispoziţiile art. 1352 C. civ. 1865 (aplicabil în speţă prin raportare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare), conform cărora vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă, din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuinţat, după destinarea sa, sau întrebuinţarea sa e atât de micşorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.

De asemenea, conform art. 1354 C. civ. 1865, vânzătorul este răspunzător de viciile ascunse, chiar şi dacă nu le-a cunoscut, în afară de cazul în care s-a învoit cu cumpărătorul să nu răspundă de vicii.

În speţă, reclamanta a susţinut că existenţa viciilor ascunse ar fi determinat-o să nu mai achiziţioneze imobilul, dacă aceste vicii ar fi fost cunoscute la data cumpărării, având în vedere că, pe lângă preţul vânzării, de 320.000 Euro, este nevoită să suporte cheltuieli suplimentare, de remediere a acestor vicii, în scopul întrebuinţării bunului potrivit destinaţiei sale.

Instanţa constată, din cuprinsul raportului de expertiză construcţii/rezistenţă în construcţii întocmit în cauză de către d-na expert I.C.G., că susţinerile reclamantei sunt întemeiate.

Astfel, la obiectivul nr. 1 al expertizei, d-na expert a răspuns, având în vedere constatările de la faţa locului şi documentaţia furnizată de către Primăria Sectorului 1, că nu au fost executate lucrările de construcţii contractate de către pârâţi privind apartamentul şi mansarda imobilului, neexistând nici procese-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor.

De asemenea, d-na expert a apreciat, detaliind concluzia sa, că valoarea estimativă a lucrărilor pentru realizarea construcţiei, conform Autorizaţiei de Construire nr. X, este de 390.000 lei.

Instanţa reţine că reclamanta, conform principiului disponibilităţii, a înţeles să solicite pârâţilor, în baza răspunderii acestora pentru vicii, să îi restituie o parte din preţul achitat pentru imobil, respectiv suma de bani necesară pentru remedierea viciilor.

În consecinţă, instanţa constată că sunt aplicabile dispoziţiile art. 1355 teza finală C. civ. 1865, conform cărora cumpărătorul are dreptul de a păstra bunul afectat de vicii şi de a cere înapoierea unei părţi din preţ arbitrată prin experţi.

În speţă, instanţa constată că sunt îndeplinite condiţiile cerute de reglementările sus-menţionate pentru antrenarea răspunderii pârâţilor-vânzători G.D. si G.R.S. faţă de reclamanta-cumpărătoare T.L.C. pentru existenţa unor vicii ascunse care afectează bunul imobil înstrăinat, respectiv viciile menţionate de către d-na expert I.C.G. la pct. A-C din răspunsul la obiectivul nr. 5 al raportului de expertiză efectuat în cauză, pe care instanţa îl va omologa.

Astfel, viciile existau la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, deoarece lucrările contractate de către pârâţi au fost executate anterior înstrăinării bunului imobil, în baza unor autorizaţii de construcţii eliberate în anul 2004, respectiv 2005.

Apoi, viciile constatate prin raportul de expertiză întocmit în cauză au avut caracterul unor vicii ascunse, în sensul art. 1352 şi art. 1354 C. civ. 1865, având în vedere că, în speţă, pentru depistarea lor, a fost necesară verificarea la faţa locului de către o persoană specializată, respectiv expertul construcţii I.C.G., astfel încât se poate prezuma că o persoană fără cunoştinţe de specialitate, precum reclamanta, nu a avut posibilitatea să le observe la momentul achiziţionării bunului.

De asemenea, având în vedere că, pentru remedierea de către reclamantă a viciilor constatate, d-na expert a calculat că este necesară suma de 390.000 lei, instanţa constată că această sumă are un cuantum suficient de ridicat, încât să se aprecieze că întrebuinţarea bunului e atât de micşorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile, în sensul art. 1352 teza finală C. proc. civ. 1865.

În ceea ce priveşte contravaloarea lucrărilor care sunt necesar de efectuat pentru remedierea acestor vicii, instanţa o reţine ca fiind în cuantum de 390.000 lei, conform concluziilor expertului, sumă care reprezintă, totodată, partea din preţul bunului vândut, care se impune a fi diminuată ca urmare a existenţei viciilor, conform art. 1355 C. civ. 1865, opinia expertului construcţii fiind asimilată cea a „expertului” menţionat în cuprinsul acestui articol.

Ca urmare, instanţa va admite, în parte, capătul de cerere privind obligarea pârâţilor la plata contravalorii lucrărilor de remediere a viciilor (reprezentând modalitatea de răspundere a vânzătorului pentru viciile ascunse ale lucrului, prin restituirea unei părţi din preţ) şi, constatând că nu a existat o clauză exoneratoare pentru vânzători de a răspunde faţă de cumpărător pentru viciile ascunse ale bunului vândut, astfel încât pârâţii G.D.  si G.R.S. vor fi obligaţi, în solidar, la restituirea către reclamantă a sumei de 390.000 lei, reprezentând reducere de preţ, achitat de către reclamantă pentru achiziţionarea imobilului.

În ceea ce priveşte capătul de cerere prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor la plata sumei de 43.780 lei, cu titlu de daune-interese, instanţa constată că sunt aplicabile dispoziţiile art. 1356 C. civ. 1865, conform cărora dacă vânzătorul cunoştea viciile lucrului, el este dator, pe lângă restituirea preţului, de toate daunele-interese către cumpărător.

Din cuprinsul acestui text rezultă că singura condiţie care trebuie îndeplinită pentru ca vânzătorii să fie obligaţi la plata către cumpărător şi a daunelor-interese o reprezintă reaua-credinţă din partea acestora la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv aceştia să fi cunoscut existenţa viciilor ascunse şi să nu le fi adus la cunoştinţă cumpărătorului.

Or, existenţa relei-credinţe din partea vânzătorilor trebuia să fie dovedită de către reclamantă, dovadă care nu s-a făcut în cauză, prin niciuna din probele administrate.

Din contră, astfel cum s-a menţionat anterior, în speţă a fost necesară consultarea opiniei unei persoane specializate pentru a verifica existenţa viciilor, astfel încât se prezumă că o persoană fără cunoştinţe de specialitate, inclusiv reclamanta şi pârâţii, nu aveau posibilitatea de a le observa, iar reclamanta nu a dovedit contrariul, în ceea ce îi priveşte pe pârâţii-vânzători.

Drept urmare, instanţa va respinge cererea reclamantei, de obligare a pârâţilor G.D.  si G.R.S. la plata daunelor-interese, ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte cererea reclamantei formulată în contradictoriu cu pârâta P.S.1, faţă de soluţia dată prin încheierea de şedinţă din data de 24.01.2013 asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive invocată din oficiu, instanţa o va respinge, ca fiind îndreptată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Fiind îndeplinite dispoziţiile art. 274 C. proc. civ. şi reţinând culpa procesuală a pârâţilor G.D. si G.R.S., instanţa îi va obliga pe aceştia, în solidar, la plata sumei de 14.016 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert, taxă de timbru şi timbru judiciar, calculate prin raportare la cuantumul pretenţiilor admise.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Admite, în parte, cererea precizată, privind pe reclamanta T.L.C., cu domiciliul ales … şi pe pârâtii G.D. si G.R.S., ambii cu  domiciliul necunoscut, citati prin afisare la usa instantei şi P.S.1, cu sediul … în sensul că:

Respinge cererea formulată în contradictoriu cu pârâta P.S.1, ca fiind îndreptată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Obligă pe pârâţii G.D. şi G.R.S., în solidar, la restituirea către reclamantă a sumei de 390.000 lei, reprezentând reducere de preţ, achitat de către reclamantă pentru achiziţionarea imobilului.

Respinge cererea reclamantei, de obligare a pârâţilor la plata daunelor-interese, ca neîntemeiată.

Obligă pe pârâţi, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 14.016 lei, cheltuieli de judecată.

Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică de la 30 Iunie 2014.

Domenii speta

Spete similare