Nulitatea absoluta a „contractului de vânzare-cumpărare"

Cuprins pe materii: 

Judecătoria Târgu Bujor, secţia civilă, sentinţa civilă  nr. 544/19.09.2018

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei T B  la data de 18.10.2017 sub nr.  /2017, reclamantul P  V  a chemat în judecată şi personal la interogatoriu pârâta M  P  pentru ca în contradictoriu cu aceasta instanţa să constate nulitatea absoluta a „contractului de vânzare-cumpărare", să constate faptul că actul intitulat „contract de vânzare cumpărare" este valabil ca şi antecontract de vânzare-cumpărare prin aplicarea principiului conversiunii actelor juridice, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare intervenit între cele două părţi şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor ocazionate de acest litigiu. 

În motivare a arătat că la data de 04.01.1999 între reclamant, în calitate de cumpărător şi G  C , în calitate de vânzător, a intervenit un contract de vânzare prin care a achiziţionat un teren, reprezentând vatra de casă „în punctul Arcane evidenţiat în titlul de proprietate T39 parcela 442 în suprafaţă de 1500 mp care se mărgineşte la nord cu O  G , la est cu V  D, la sud cu S  A  şi la vest cu drum comunal".

A mai arătat că imediat după semnarea contractului, numitul G  C  a transmis dreptul de folosinţa asupra imobilului, acesta fiind în posesia reclamantului din anul 1999.

Terenul a fost folosit nestingherit de reclamant, nefiind tulburată posesia, numitul G  C recunoscând cumpărătorul ca şi titular al dreptului de proprietate. Între timp vânzătorul a decedat lăsând ca unică moştenitoare pe numita M  P , pârâta din prezenta cauza.

A arătat că aplicabilă contractului e Legea 18/1991 şi Codul civil 1865 şi că doreşte ca instanţa să suplinească acordul pârâţilor, fiind îndeplinite condiţiile de fond.

În dovedire a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei şi expertiză tehnică judiciară.

În drept a invocat dispoziţiile art. 35 Cod procedură civilă, art. 24 din Legea 7/1996.

A depus la dosar înscrisuri 

Acţiunea a fost legal timbrată cu suma de 1835 lei  .

Prin întâmpinarea depusă la data de 31.05.2018 pârâta M  P a invocat excepţiile calităţii procesuale pasive, a nulităţii actului şi admisibilităţii cererii de chemare în judecată.

Pentru soluţionarea cauzei, instanţa a admis şi a administrat proba cu înscrisuri.

Analizând excepțiile invocate de către pârât, prin întâmpinare, reţine următoarele:

Potrivit  art. 32 coroborate cu ale  art. 36 Cod de procedură civilă,  una din condiţiile necesare pentru ca o persoană fizică sau juridică să fie parte într-un proces civil este aceea să aibă  calitate procesuală, respectiv să existe identitate între părţi şi subiectele raportului juridic litigios.

Astfel, calitatea procesuală activă presupune identitatea dintre persoana reclamantului şi  cel  ce  deţine o creanţă în baza raportul juridic dedus judecații, iar calitate procesual pasivă reprezintă  identitatea dintre persoana pârâtului şi cel ținut în raportul juridic dedus judecații.

În cauză, reclamantul invocă încheierea cu pârâtul a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare  în forma unui înscris sub semnătură privată, reclamantului revenindu-i această sarcină potrivit art. 249 Cod de procedură civilă.  Astfel, în condiţiile în care s-a făcut dovada identităţii dintre reclamant şi subiectul activ, instanţa va respinge excepția lipsei calităţii procesual active.

Referitor la excepţiile nulităţii actului de vânzare cumpărare  şi admisibilităţii cererii de chemare în judecată instanţa urmează să le respingă deoarece motivele care au stat la baza invocării lor în faţa instanţei reprezintă motivele de fond pe care pârâta le susţine în întâmpinare pentru respingerea cererii de chemare în judecată.

Pe fondul cauzei, prin contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 04.01.1999 între reclamant, în calitate de cumpărător şi G  C , în calitate de vânzător, a intervenit un contract de vânzare prin care reclamantul a achiziţionat un teren, reprezentând vatra de casă „în punctul Arcane evidenţiat în T39 parcela 442 în suprafaţă de 1500 mp care se mărgineşte la nord cu O  G , la est cu V  D , la sud cu S  A  şi la vest cu drum comunal".

A mai arătat reclamantul că imediat după semnarea contractului, numitul G  C  a transmis dreptul de folosinţa asupra imobilului, acesta fiind în posesia reclamantului din anul 1999.

Terenul a fost folosit nestingherit de reclamant, nefiind tulburată posesia, numitul G  C  recunoscând cumpărătorul ca şi titular al dreptului de proprietate. Intre timp vânzătorul a decedat lăsând ca unică moştenitoarea pe numita M  P , pârâta din prezenta cauză.

În drept, în ceea ce privește legea aplicabilă, potrivit art. 6 alin. 2 din Codul civil, actele și faptele juridice încheiate ori după caz săvârșite înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după, caz săvârșirii ori producerii lor.

 Raportat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare 04.01.1999 și data intrării în vigoarea a Codului civil din 2010, 01.10.2011,  în prezenta cauza sunt aplicabile dispozițiile codului  civil din 1864, în continuare Cod civil.

Potrivit art. 969 Codul Civil, convenţiile legal încheiate au putere de lege între părţi.

S-a reţinut în mod constant în practică şi jurisprudenţă faptul că lipsa formei autentice a actului prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil duce la constatarea acestui act ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare.

Admisibilitatea celui de-al doilea capăt de cerere privind constatarea faptului ca actul intitulat „contract de vânzare cumpărare" este valabil ca şi antecontract de vânzare-cumpărare prin aplicarea principiului conversiunii actelor juridice.

Prin conversiunea unui act juridic se înţelege calificarea manifestării de voinţă ca echivalentă unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic, în aplicarea regulii de interpretare stabilită de art. 978 C.civ. adus interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat.

Pentru a putea opera conversiunea actului juridic, trebuie întrunite cumulativ patru condiţii, respectiv: să existe un element de diferenţă între actul juridic nul şi actul juridic ce urmează a fi considerat valabil; actul juridic pentru care a fost emisă manifestarea de voinţă să fie anulat efectiv şi total, actul juridic ce urmează a fi considerat valabil să îndeplinească toate condiţiile de validitate, iar acestea să se regăsească în chiar actul juridic desfiinţat, manifestarea de voinţă a părţilor să fie favorabilă conversiunii.

În ceea ce priveşte prima cerinţă a conversiunii, instanţa urmează să constate că actul juridic încheiat între părţi, nul absolut ca şi contract de vânzare-cumpărare, valorează ca manifestare de voinţă, un antecontract de vânzare-cumpărare; prin urmare, elementul de diferenţă dintre cele două acte juridice rezidă în natura lor, actul juridic nul fiind un contract, iar cel care urmează a fi considerat valabil fiind un antecontract.

Instanța are în vedere că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, din punct de vedere juridic, este un contract sinalagmatic care dă naștere exclusiv unui drept de creanță, corelativ obligației de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare – cumpărare.

Astfel, închiderea unui antecontract de vânzare cumpărare  dă naștere exclusiv unui drept de creanță, corelativ obligației de a face. În situaţia în care promitentul vânzător refuză să-şi exercite obligația de a încheia contract de vânzare cumpărare în formă autentică şi bunul se mai află în patrimoniului acestuia, promitentul cumpărător are posibilitatea de a cere instanţei de judecată, în aplicarea principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe, în baza art. 1073 şi art. 1077 Cod civil o hotărâre care să ţină loc de act autentic. 

Aşadar, potrivit art. 1073 Cod Civil 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, iar Conform art. 1077 Cod civil 1864 în cazul neîndeplinirii obligației de a face, creditorul poate să fie autorizat  o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.

Instanţa apreciază că în cazul unui antecontract de vânzare-cumpărare, promitentul cumpărător poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţiile: să existe un antecontract valabil încheiat care să cuprindă arătarea obiectului, respectiv lucrul cu privire la care a s-a încheiat promisiunea şi preţul vânzării; să existe un refuz al uneia din părţi de a autentifica actul;  partea reclamantă să îşi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului vândut.

În prezenta cauză promitenta vânzătoare a şi-a încetat existenţa anterior termenului limită până la care trebuia să se încheie contractul de vânzare cumpărarea în formă autentică. În baza antecontractului în patrimoniul promitentei vânzătoare s-a născut obligația de a transmite dreptul de proprietate prin încheierea contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, obligație ce s-a transmis prin succesiune în patrimoniului succesorilor în drepturi.

 Instanța are în vedere că simpla împlinire a termenului de perfectare a contractului în formă autentică nu echivalează unui refuz din partea promitentului vânzător. Astfel în cauză, reclamantul nu a făcut dovada unui refuz concret din partea succesorilor cocontractantului său. În aceste condiții, în speță nu este îndeplinită condiția existenței refuzului pârâtei, în calitate de promitent vânzător,  de a autentifica actul.

 Față de considerentele de fapt și de drept, reținute mai sus, instanța  apreciază cererea ca neîntemeiată, urmând a o respinge ca atare.

Domenii speta

Spete similare