Acţiunea în revendicare. - art. 480 şi art. 494 Cod civil

Decizie 154/R din 20.04.2017


Calificarea acţiunii în revendicare imobiliară ca acţiune de drept comun, chiar dacă una dintre părţi are calitatea de comerciant.

Acţiunea ce are ca obiect revendicarea imobilului teren proprietatea reclamantei şi obligarea pârâtei la demolarea construcţiei edificate pe acest teren este o acţiune reală, evaluabilă în bani, căreia îi sunt aplicabile dispoziţiile Codului civil ce reglementează dreptul de proprietate şi posibilităţile pe care proprietarul terenului le are pentru exercitarea dreptului de proprietate în situaţia în care un terţ a edificat o construcţie pe terenul său.

Faptul că pârâtul este comerciant şi că a edificat o construcţie ce cuprinde un depozit frigorific şi birouri, ce deservesc activitatea acestuia, nu poate constitui un argument pentru a califica prezenta acţiune în revendicare imobiliară ca fiind un litigiu comercial căruia îi sunt aplicabile dispoziţiile Codului comercial şi cele ale art. 720 ind. 1 Cod procedură civilă care reglementează procedura prealabilă ce impune încercarea concilierii părţilor.

Asupra cauzei de faţă;

Prin sentinţa civilă cu nr. 270/10.02.2016 pronunţată de Judecătoria Sfântu Gheorghe  s-au dispus următoarele:

- a fost admisă cererea formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L. şi a fost obligată pârâta S.C. B. S.R.L. să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul – teren în suprafaţă de 1769 mp din imobilul situat în C. str. D. F.N., judeţ. E., înscris în CF xxxx5 C. (CF vechi xxx3 C.) nr. top. xxx7/b/2/c/1/4/2/3/2/2/2/2 în suprafaţă de 20734 mp.

- s-a dispus obligarea pârâtei S.C. B. S.R.L. să demoleze construcţia – depozit frigorific înscris în CF nr. xxxx9 – C1 C., în suprafaţă de 434 mp edificată pe terenul proprietatea reclamantei, situat în C. str. D. F.N., judeţ. E., iar în caz de refuz a fost autorizată reclamanta să aducă la îndeplinire obligaţia de demolare pe cheltuiala pârâtei S.C. B. S.R.L..

- a fost obligată pârâta S.C. B. S.R.L. să plătească reclamantei A. suma de 30.326,78 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 770/A/6.12.2016 pronunţată de Tribunalul Covasna – secţia civilă, a fost respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta S.C. B. S.R.L. în contradictoriu cu intimata A. împotriva sentinţei civile nr.270/10.02.2016 pronunţată de Judecătoria  Sfântu-Gheorghe pe care a păstrat-o.

A fost obligată apelanta la plata către intimată a sumei de 1960 lei cu titlu de  cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:

Analizând motivul de apel privitor la inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată prin raportare la prevederile art. 720¹ Cod procedură civilă, tribunalul a constatat că acţiunea în revendicare este, în mod evident, un litigiu evaluabil în bani. Plecând de la această situaţie premisă, se pune problema dacă acţiunea în revendicare are o natură juridică pur civilă sau poate fi un litigiu comercial în cazul revendicării unui imobil ce face parte dintr-un fond de comerţ.

În primul rând s-a impus a se preciza că terenul revendicat, respectiv cel înscris sub nr. top xxx7/b/2/c/1/4/2/3/2/2/2/2 din CF nr. xxxx5 C., nu face parte din fondul de comerţ al apelantei, întrucât nu se află în proprietatea acesteia. Din fondul de comerţ al acesteia face parte, eventual, construcţia edificată, însă obiectul revendicării îl constituie terenul şi nu construcţia.

În  al doilea rând, tribunalul a reţinut că prezumţia de comercialitate cu privire la actele şi operaţiunile unui comerciant este răsturnată de obiectul cererii de chemare în judecată, respectiv acţiunea în revendicare imobiliară, instituţie specifică dreptului civil. Astfel, imobilele, chiar dacă ar face parte din fondul de comerţ al unei societăţi comerciale, îşi păstrează natura civilă, iar prezumţia poate fi răsturnată dacă obligaţia este de natură civilă.

Deşi enumerarea din art. 3 Cod comercial nu este limitativă, încadrarea în sfera de aplicare a legii comerciale şi a altor fapte de comerţ se face după anumite criterii de comercialitate, în temeiul cărora pot fi recunoscute şi alte acte sau operaţiuni ca fapte de comerţ, în vederea stabilirii naturii juridice a litigiului. Cum s-a arătat anterior, art. 4 Cod comercial instituie o prezumţie relativă de comercialitate pentru toate obligaţiile comerciantului, dacă nu sunt de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însăşi actul întocmit. Prin urmare, ceea ce determină natura juridică a litigiului este comercialitatea faptelor, fie că sunt fapte obiective de comerţ, fie că sunt asimilate faptelor obiective, fiind accesorii exercitării activităţii comerciantului, cu condiţia să nu fie de natură civilă sau părţile să nu fi stabilit contrariul. Or, niciunul dintre criteriile de comercialitate de mai sus  nu sunt aplicabile speţei,  pentru a duce la concluzia  că suntem în prezenţa unui litigiu de natură comercială.

Acţiunea în revendicare a unui imobil, chiar dacă s-ar presupune că face parte din patrimoniul societăţii (ceea nu este adevărat), întemeiată pe dispoziţiile art. 480 Cod civil, are o natură esenţialmente civilă, ca atare nu sunt aplicabile prevederile art. 720¹ Cod procedură civilă.

Acelaşi raţionament urmează a fi aplicat şi în ce priveşte petitul privitor la desfiinţarea construcţiei edificate.

Analizând motivul de apel vizând necesitatea probării dreptului de proprietate în cadrul acţiunii în revendicare, instanţa de apel a reţinut că în speţă se revendică un imobil supus regulilor de publicitate imobiliară ale cărţilor funciare, ca atare, în analiza titlurilor părţilor trebuie să se dea eficienţă principiilor şi regulilor de carte funciară, nefiind aplicabile criteriile clasice de preferinţă, utilizate în cazul revendicării unui imobil care nu este înscris în cartea funciară.

În acest sens s-a reţinut că Decretul-lege nr. 115/1938 îşi produce în continuare efectele, guvernând acţiunile de carte funciară promovate, dat fiind că nu au fost finalizate lucrările cadastrale şi registrele de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al judeţului E. - art.72 alin. 2 din Legea nr. 7/1996.

Sistemul de publicitate al cărţilor funciare are la bază principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii (art. 17-18 din Decretul-lege nr. 115/1938), conform căruia drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin înscrierea în cartea funciară şi principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară (art. 32 din Decretul-lege nr. 115/1938), care instituie două prezumţii relative, respectiv dacă s-a înscris un drept real în cartea funciară în favoarea unei persoane se prezumă că acesta există în folosul ei şi dacă un drept s-a radiat din cartea funciară se prezumă că acel drept nu există.

Guvernat de principiile înscrise în Decretul-lege nr. 115/1938, domeniul de aplicare al acţiunii în revendicare este restrâns, pentru că în acest sistem real de publicitate a imobilelor, cu excepţia situaţiilor de dobândire a drepturilor reale extratabulare, situaţii limitative, dreptul de proprietate se dobândeşte numai prin înscriere în cartea funciară, înscriere care, potrivit art. 17 din Decretul lege nr. 115/1938, are un caracter constitutiv de drepturi. Odată făcută întabularea, aceasta are forţă probantă deplină.

Prezumţia legală de proprietate nu poate fi răsturnată decât în condiţiile promovării cu succes a unei acţiuni în rectificare de carte funciară, subsecventa alteia principale prin care sunt confirmate situaţiile de excepţie din art. 34 din acelaşi act normativ (art. 34 punctele 1 - 3 din Legea nr. 7/1996).

În regimul de carte funciară, dovada dreptului de proprietate se face de titularul său prin înscrierea dreptului în favoarea sa şi procedural cu extrasul eliberat de OCPI.  În speţă, reclamanta a făcut dovada titlului cu care deţine bunul prin extrasul de carte funciară aflat la fila 8 din dosarul de fond.

Prin prisma efectului constitutiv al înscrierii dreptului reclamantei de proprietate în cartea funciară, compararea titlurilor, recunoscută de practica judiciară şi de doctrină, este inutilă, fiind aplicabilă doar în cazul publicităţii personale realizată prin registrul de inscripţiuni - transcripţiuni, când dreptul real se dobândeşte în puterea actului translativ de proprietate, operaţiunea fiind necesară dacă posibilii dobânditori nu-şi transcriu actul şi aceasta numai pentru opozabilitatea faţă de terţi, dar exclusă de publicitatea reală.

În concluzie, în mod corect a reţinut prima instanţă, în baza probelor aflate la dosar, că reclamanta este proprietara tabulară a imobilului revendicat, probă necesară şi suficientă pentru admiterea acţiunii în revendicare.

În ce priveşte motivul de apel vizând obligarea apelantei la desfiinţarea construcţiei edificate, instanţa a reţinut că apelanta pârâtă nu a negat faptul că respectiva construcţie a fost edificată pe terenul aflat în proprietatea reclamantei-intimate. În apel s-a invocat doar buna-credinţă a apelantei în ridicarea construcţiei, ceea ce ar atrage respingerea cererii de desfiinţare a construcţiei.

Sub acest aspect, instanţa a reţinut că reclamanta-intimată a notificat pârâta-apelantă la data de 06.06.2008 (fila 11 dos. fond), imediat după emiterea autorizaţiei de construire, solicitându-i să înceteze orice activitate de construcţie şi să procedeze la identificarea topografică a terenului cumpărat de la S.C. F. S.A. înscris sub nr. top. xx90/9/2/1/2 şi xx90/9/1/1, în suprafaţă de 1790 mp.

În urma acestei notificări, pârâta putea şi trebuia să identifice topografic terenul atunci când a edificat construcţiile, fiind în culpă în ceea ce priveşte convingerea sa eronată că este proprietarul terenului pe care construieşte. Documentaţia cadastrală a fost efectuată doar după ridicarea construcţiei, la data de 28.01.2009, în vederea înscrierii acesteia în cartea funciară.

S-a susţinut că lucrările au fost ridicate după obţinerea tuturor avizelor şi autorizaţiilor prevăzute de lege, însă, pe de o parte, s-a reţinut că aceste avize şi autorizaţii au fost emise pentru terenul aflat în proprietatea apelantei-pârâte, nu pentru terenul aflat în proprietatea reclamantei, prin urmare nu s-a construit pe terenul pentru care s-a obţinut autorizaţia, şi sub acest aspect construcţia fiind ilegal edificată. Pe de altă parte, tribunalul a reţinut că autorităţile locale nu pot determina, prin decizii eronate, dobândirea drepturilor reale, iar comportamentul acestora de aprobare a ridicării unor construcţii nu poate determina convingerea că persoana ce a construit este de bună-credinţă.

Nici faptul că terenul a fost cumpărat de la S.C. F. S.A. şi a constituit obiectul unei ipoteci înscrisă în favoarea G. S.A. – Sucursala C. pentru garantarea unui credit contractat de aceasta nu este de natură a forma convingerea instanţei că pârâta-apelantă a fost de bună-credinţă. Pentru instituirea unei ipoteci în favoarea unei instituţii bancare nu este nevoie de identificarea imobilului la faţa locului, fiind suficient a se face dovada dreptului de proprietate prin extrase de carte funciară. Or, este cert în speţă că imobilul ce a fost la un moment dat ipotecat, se află în proprietatea apelantei, nu se pune problema proprietăţii, ci a identificării corecte a imobilului.

Buna-credinţă a constructorului încetează chiar şi atunci când apare o îndoială, iar îndoiala trebuia să apară atunci când reclamanta i-a notificat cu privire la identificarea corectă a imobilului pe care l-a cumpărat pârâta.

Oricum, în interpretarea şi aplicarea dispozitiilor art. 494 Cod civil trebuie să prevaleze interesele proprietarului terenului, indiferent dacă cel care a construit este de bună sau de rea-credinţă, căci textul de lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului. Această concepţie este în acord şi cu dispoziţiile C.E.D.O. Protocolul 1 art. 1 care reglementează dreptul de proprietate. Or, cu atât mai mult cu cât în cauza pârâta este constructor de rea-credinţă, cererea reclamantei prin care solicită instanţei să dispună obligarea pârâtei să desfiinţeze toate lucrările edificate abuziv, este întemeiată şi a fost în mod corect admisă.

Pe cale de consecinţă, în limitele motivelor de apel cu care a fost învestită, luând în considerare că prima instanţă a pronunţat o hotărâre legală şi temeinică, nefiind invocate alte motive de nelegalitate sau netemeinicie, tribunalul a constatat că apelul este nefondat, văzând şi prevederile art.  296 Cod procedură civilă şi l-a respins.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, apelanta pârâtă B. S.R.L. solicitând în principal, admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, admiterea apelului, schimbarea sentinţei civile nr. 270/10.02.2016 a Judecătoriei Sfântu Gheorghe, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca inadmisibilă, iar în subsidiar respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată şi obligarea intimatei reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, într-o primă teză, recurenta a arătat că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a prevederilor art.720 ind.1 Cod procedură civilă privind obligativitatea procedurii prealabile în materie comercială, coroborate cu dispoziţiile art.4 şi art.56 din Codul comercial, art.480 şi art.494 din Codul civil şi art.109 din Cod procedură civilă.

Recurenta a arătat că prezentul litigiu este unul comercial, supus regulilor de procedură din materia dreptului comercial, prezumţia de comercialitate rezultând din interpretarea dispoziţiilor art.4 şi art. 56 din Codul comercial.

Aceasta a menţionat că prezentul litigiu este evaluabil în bani, aspect ce rezultă din dispoziţiile art.480 şi art.494 Cod civil.

Recurenta a reiterat excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată, întemeiată pe considerentul inexistenţei procedurii prealabile de conciliere directă, obligatorie şi necesară în materia litigiilor comerciale evaluabile în bani, înainte de sesizarea instanţei de judecată. Aceasta a susţinut caracterul imperativ şi de ordine publică al procedurii prealabile prevăzută de art.720 ind.1 Cod procedură civilă.

Într-o a doua teză, recurenta a prezentat modalitatea în care a dobândit dreptul de proprietate şi a edificat construcţia a cărei demolare s-a solicitat, prezentând atât istoricul actelor juridice încheiate cât şi al prezentului litigiu.

Aceasta a menţionat că la data de 05.12.2007, între F. S.A. în calitate de vânzător şi B. S.R.L. în calitate de cumpărător s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil autentificat sub nr. xxx5/05.12.2007 de BNP H. constând în teren în suprafaţă de 1769 mp situat în Mun. C., str. D., f.n., jud. E. înscris în CF nr. xxxx3 a Mun. C. (CF actual nr. xxxx9), având nr, top. xx90/9/2/1/2 - suprafaţa de 1496 şi nr. top. xx90/9/1/1 - suprafaţa de 273 mp. Prin încheierea de carte funciară nr. xxx53/06.12.2007 pronunţată în Dos. nr. xxx53/2007 de BCPI C. s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului constând în teren ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare menţionat în favoarea B. S.R.L..

Ulterior achiziţionării imobilului menţionat au fost efectuate demersurile necesare pentru emiterea autorizaţiei de construire pe teren a unui depozit frigorific.

În acest sens, la data de 05.05.2008 Primarul Mun. C. a emis, în favoarea recurentei, Autorizaţia de construire nr. 179/05.05.2008 prin care a fost autorizată construirea pe terenul menţionat a unui depozit frigorific.

La data de 16.12.2008, între recurentă şi Primăria Mun. C. a fost încheiat Procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor înregistrat la Primăria Mun. C. sub nr. 48101/16.12.2008 şi la Inspectoratul Teritorial în Construcţii Centru “judeţul E. sub nr. 3801/16.12.2008 prin care au fost recepţionate lucrările de construcţie a depozitului frigorific.

Prin încheierea de carte funciară nr. 7443/10.04.2009 pronunţată în Dos. nr. xxx3/2009 de BCPI C. s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului constând în construcţii - depozit frigorific şi birouri ce a făcut obiectul Autorizaţiei de construire nr. 179/2008 şi Procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din data de 16.12.2008 în favoarea B. S.R.L..

Referitor la primul petit al cererii de chemare în judecată, recurenta a apreciat că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu interpretarea şi aplicarea eronată a dispoziţiilor art.480 Cod civil şi a dispoziţiilor art.17 şi 18 din Decretul-lege nr.115/1938.

Acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie prin care se apără dreptul de proprietate şi se pune în discuţie coexistenţa dreptului de proprietate, reclamantul având sarcina să dovedească titlul său de proprietate, potrivit dictonului „actori incumbi probatio”. Aceasta este o acţiune reală întemeindu-se şi apărând dreptul de proprietate care prin natura lui este un drept real.

Potrivit art.1169 Cod civil, sarcina probei revine reclamantului.

Recurenta a susţinut că intimata reclamantă nu a făcut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului revendicat constând în teren în suprafaţă de  1769 m.p. situat în mun. C.,  str. D., fără număr, judeţ E., înscris în CF nr. xxx3 a mun. C. având nr. top. xxx7/b/2/c/1/4/2/3/2/2/2/2. În aprecierea apelantei, din extrase de carte funciare depuse la dosar rezultă că dreptul de proprietate al autoarei intimatului, I. (n. J.) ar fi constituit în baza unor acte translative de proprietate, iar la dosarul cauzei nu există depus niciun înscris prin care să se ateste dreptul de proprietate al reclamantei şi /sau al autoarei acesteia.

Recurenta a expus raţionamentul ce se impune a fi efectuat în situaţia comparării titlurilor.

Aceasta a susţinut că a avut posesia continuă şi netulburată asupra imobilului revendicat, posesie ce i-a fost transmisă de autorul său.

Cu privire la cel de al doilea petit al cererii de chemare în judecată - desfiinţarea construcţiei - recurenta a susţinut că hotărârea instanţei de apel a fost dată interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 480 şi art. 494 Cod civil.

Dispoziţiile art. 494 Cod civil prevăd două situaţii referitoare la construcţiile situate pe terenul altuia.

O primă situaţie vizează construcţiile edificate de un constructor de bună credinţă, proprietarul terenului având posibilitatea de a păstra construcţiile edificate pentru sine cu condiţia de a înapoia constructorului, fie valoarea materialelor şi preţul muncii, fie o sumă de bani reprezentând sporul de valoare adus fondului (terenului).

O a doua situaţie vizează constructorul de rea credinţă, ipoteză în care proprietarul terenului are posibilitatea fie  de a solicita ridicarea/desfiinţarea construcţiei, fie de a păstra construcţiile edificate pentru sine, cu condiţia de a înapoia constructorului valoarea materialelor şi preţul muncii.

Recurenta a apreciat că este în situaţia constructorului de bună credinţă, aspect ce rezultă din convingerea eronată, dar neculpabilă a acestuia cu privire la o anumită reprezentare a realităţii, în speţă calitatea de proprietar asupra imobilului constând în teren.

În exercitarea calităţii de proprietar asupra terenului menţionat şi a drepturilor ce i se cuvin din această calitate, recurenta a edificat pe terenul respectiv o construcţie constând în depozit frigorific şi birou. Aceste construcţii au fost edificate în baza unei documentaţii tehnice şi a autorizaţiei de construire nr.179/5.12.2008 emisă de Primarul mun. C., aspect care i-a întărit convingerea că este adevăratul proprietar al terenului, pentru că în lipsa unui titlu asupra terenului, autorităţile publice nu ar fi emis autorizaţia.

Recurenta a precizat că la momentul începerii lucrărilor de construcţie, imobilul constând în teren pe care urma a fi edificată construcţia a fost identificat în prezenţa instituţiilor abilitate în domeniul construcţiilor, respectiv Inspectoratul de Stat în Construcţii E. şi inginerul cadastrist din partea OCPI E..

Prin validarea de către instituţiilor publice a amplasamentului construcţiei, recurenta a apreciat că a fost de bună credinţă. Instituţiile publice locale au participat la recepţia lucrărilor, la finalizarea acestora, constatându-se că au fost respectate prevederile legale ale autorizaţiei de construire şi implicit amplasamentul terenului pe care a fost edificată construcţia.

Recurenta a susţinut că intimata a dat dovadă de stare de pasivitate, aspect ce conduce la aprecierea caracterului şicanator al acţiunii acesteia, făcând referire la jurisprudenţa conturată în materie.

Intimata reclamantă avea cunoştinţă de faptul că în zona în care aceasta deţinea dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat, există o situaţie de incertitudine cu privire la adevăraţii proprietari şi la amplasamentul terenurilor acestora, deoarece încă din 2007 aceasta a formulat cereri de chemare în judecată împotriva unor pârâţi, care au făcut obiectul dosarelor nr. xxx/305/2007, xxx/119/2008 şi nr. xxx/305/2010.

Pe parcursul derulării prezentului litigiu, în încercarea de a încheia o tranzacţie, intimata reclamantă a solicitat recurentei sume de bani care vizau o presupusă lipsă de folosinţă a terenului pentru o perioadă anterioare de 7 ani, în condiţiile în care termenul de prescripţie a dreptului, la o asemenea acţiune, este de 3 ani.

Recurenta a concluzionat că în ipoteza în care aceasta este constructor de bună credinţă, soluţia instanţei de apel de a dispune desfiinţarea construcţiilor a fost dată cu interpretarea şi aplicarea eronată a dispoziţiilor art. 480 şi art. 494 Cod civil.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct.9 Cod procedură civilă.

 Examinând cauza prin prisma motivelor de recurs invocate instanţa de control judiciar constată că recursul promovat împotriva deciziei civile nr. 770/A/6 decembrie 2016 a Tribunalului Covasna este nefondat.

Primul motiv de recurs ce reiterează excepţia inadmisibilităţii acţiunii pentru neparcurgerea procedurii prealabile obligatorii în cazul acţiunilor comerciale este neîntemeiat.

Prezenta acţiune are ca obiect revendicarea imobilului teren proprietatea reclamantei şi obligarea pârâtei la demolarea construcţiei edificate pe acest teren.

Aceasta este o acţiune reală, evaluabilă în bani, căreia îi sunt aplicabile dispoziţiile Codului civil ce reglementează dreptul de proprietate şi posibilităţile pe care proprietarul terenului le are pentru exercitarea dreptului de proprietate în situaţia în care un terţ a edificat o construcţie pe terenul său.

Faptul că pârâtul este comerciant şi că a edificat o construcţie ce cuprinde un depozit frigorific şi birouri, ce deservesc activitatea acestuia, nu poate constitui un argument pentru a califica prezenta acţiune în revendicare imobiliară ca fiind un litigiu comercial căruia îi sunt aplicabile dispoziţiile Codului comercial şi cele ale art. 720 ind. 1 Cod procedură civilă care reglementează procedura prealabilă ce impune încercarea concilierii părţilor.

Celelalte motive de recurs vizează modalitatea în care instanţa de fond şi cea de apel au reţinut starea de fapt, conturată pe baza probelor administrate, şi au interpretat dispoziţiile legale incidente, respectiv art. 480 şi art. 494 Cod civil.

În ceea ce priveşte dovedirea calităţii de proprietar al intimatei reclamante, Curtea constată că aceasta a făcut dovada, pe baza extrasului de carte funciară, a dreptului de proprietate asupra terenului ce face obiectul acţiunii, aspect ce a fost pe deplin conturat şi de concluziile raportului de expertiză topografică efectuat în cauză.

Expertiza judiciară, ce a fost întocmită pe baza menţiunilor din cartea funciară şi a înscrisurilor puse la dispoziţia expertului de către părţi, face dovada susţinerilor intimatei reclamante referitoare la calitatea acesteia de proprietar al terenului revendicat pe care a fost edificată construcţia de către recurentă. 

Un argument în plus îl constituie, astfel cum a reţinut în mod corect şi instanţa de apel, faptul că potrivit art. 17 şi art. 18 din Decretul-lege nr. 115/1938, aplicabil în speţă, înscrierile în cartea funciară a drepturilor reale au efect constitutiv de drepturi, neimpunându-se compararea titlurilor, astfel cum a susţinut recurenta.

Referitor la critica recurentei privind calificarea sa drept constructor de rea credinţă şi la greşita aplicare a dispoziţiilor art. 494 Cod civil, Curtea constată că aceasta nu se conturează într-un motiv de nelegalitate, dintre cele prevăzute în mod expres şi limitativ de dispoziţiile art. 304 Cod procedură civilă, tinzând la reaprecierea probelor care să conducă la stabilirea unei alte stări de fapt, or, în recurs nu pot fi analizate decât motive ce ţin de nelegalitatea hotărârii recurate şi nu de apreciere şi interpretare a probelor.

De altfel, Curtea constată că numai relativ la părţile din prezentul litigiu are relevanţă calificarea recurentei pârâte ca fiind constructor de rea-credinţă, calitate pe care a dobândit-o, aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, la momentul la care a fost notificată de intimata reclamantă cu privire la necesitatea corectei identificări a imobilului pe care l-a cumpărat şi pe care intenţiona la acel moment să edifice construcţia a cărei demolare s-a solicitat.

În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 494 Cod civil, se impune verificarea îndeplinirii condiţiilor ce califică un constructor ca fiind de bună, respectiv de rea-credinţă, numai referitor la atitudinea subiectivă a acestuia în raport cu adevăratul proprietar al terenului, analiza vizând strict raportul dintre aceste două părţi, respectiv atitudinea pe care aceştia au manifestat-o unul faţă de celălalt.

În stabilirea calităţii constructorului de bună sau de rea credinţă nu are relevanţă relaţia pe care acesta a avut-o cu terţe persoane sau instituţii, neprezentând importanţă elemente ulterioare legate de poziţia exprimată de acestea din urmă.

Pentru aceste considerente, Curtea în temeiul art. 312 alin. 1, Cod procedură civilă va respinge recursul declarat de recurenta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 770/A/6 decembrie 2016 a Tribunalului Covasna.

În temeiul art. 274 Cod procedură civilă va obliga recurenta S.C. B. S.R.L. să plătească intimatei A. suma de 900 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu avocaţial.