Modificare contract de închiriere

Modificarea Contractului de închiriere nu putea avea loc decât prin consensul părților, așa cum este stipulat în contract. Conform art. 1270 din C.civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante și nu poate fi modificat decât prin acordul părților sau din cauze autorizate de lege. În cauză, părțile nu au convenit cu privire la majorarea cuantumului chiriei stabilite prin contract, iar dispozițiile art. 9 alin. 7 indice 1 din OUG nr. 34/2013, invocate ca fiind cauza autorizată de lege, erau în vigoare și la data încheierii Contractului de închiriere nr. 3882/21.04.2015. Atunci când prețul închirierii a fost stabilit într-un cuantum fixat în contractul de închiriere s-a prevăzut acordul părților pentru modificarea și adaptarea contractului cu legislația în vigoare pe parcursul executării, locatorul obligându-se să nu modifice în mod unilateral contractul de închiriere, în afară de cazurile prevăzute expres de lege.

În acord cu normele de ordine constituțională (art. 15 alin. 2 din Constituția României), art. 6 alin. (1) din Legea nr. 287/20093 privind Codul civil, stabilește că legea civilă se aplică în intervalul de timp cuprins între data intrării în vigoare și data ieșirii sale din vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă. În Contractul de închiriere supus analizei nu se prevede faptul că prețul închirierii poate fi modificat în mod unilateral conform unor HCL ulterioare, iar prin HCL contestat nu se dispune în mod expres faptul că noua valoare a chiriei se aplică și contractelor de închiriere încheiate anterior.

Decizia nr. 631 din data de 26.05.2022 a Curţii de Apel Galați

1. Prin sentința civilă nr. 105/11.02.2022, Tribunalul ... a admis excepția lipsei de obiect a acțiunii cu privire la capătul de cerere privind anularea Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020, în ce privește taxa închiriere oieri în sumă de 21.747 lei, invocată de pârâtă prin întâmpinare. A respins capătul de cerere referitor la anularea Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020, în ce privește taxa închiriere teren oieri în sumă de 21.747 lei, ca lipsit de obiect. A respins excepția inadmisibilității acțiunii pentru capătul de cerere privind anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, invocată de pârâtă prin întâmpinare. A admis în parte acțiunea formulată de reclamantul ... în contradictoriu cu pârâta U.A.T. comuna ..., a dispus anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015 și a respins capătul de cerere referitor la anularea taxei teren extravilan (pășuni) de 1.548 lei din cuprinsul Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020. A obligat reclamantul să achite pârâtei suma de 800 lei cheltuieli de judecată. A dispus ca la cererea reclamantului, în condițiile art. 1064 C. pr. civ., să fie restituită cauțiunea în sumă de 1664,75 lei.

În motivarea sentinței, Tribunalul ... a reținut următoarele: „Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului ... – SCAF sub nr. .../121/2021 din 3.02.2021, astfel cum a fost completată, reclamantul ..., în contradictoriu cu pârâta U.A.T. comuna ..., jud. ... - prin Primar, a solicitat instanței ca prin sentinţa ce o va pronunța să dispună:

- Anularea în parte a Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020 emisă de pârâtă, cu privire la taxa închiriere teren oieri de 21.747 lei și taxa teren extravilan (pășuni) de 1.548 lei;

- Suspendarea executării Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020, până la soluționarea definitivă a cauzei. La termenul din 19.02.2021 reclamantul a renunțat la acest capăt de cerere. Instanța a luat act de această renunțare prin Hotărârea intermediară nr. 3 din 19.02.2021;

- Anularea înscrisului intitulat „Act adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015”.

Acțiunea a fost legal timbrată cu 150 lei (taxa de timbru de 50 lei aferentă cererii de suspendare; taxa de timbru de 100 lei aferentă celor 2 capete de cerere anulare act administrativ).

Reclamantul a achitat și cauțiune în sumă de 1664,75 lei (recipisa de consemnare 206797766/1 din 28.01.2021 emisă de ... – Agenția nr. ...str. ... neînregistrată la Registrul de valori al SCAF).

În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că la data de 21.04.2015 a încheiat cu pârâta U.A.T. com. ... pentru suprafaţa de pajiști de 54 ha aflată pe domeniul public al acesteia, Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015 pentru o perioadă de 7 ani, respectiv 2015 – 2021 inclusiv, la prețul de 44 lei /ha/an, chiria totală anuală fiind de 2376 lei (44 lei x 54 ha =2376 lei).

La data de 5.09.2020 a primit prin poștă, în același plic, următoarele înscrisuri:

- Cu nr. 2451/27.04.2020 intitulat Act adițional la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015;

- Cu nr. 5089/31.08.2020 intitulat Înștiințare de plată;

- Cu nr. 5094/1.09.2020 intitulat Decizie de impunere pentru anul 2020.

Reclamantul arată că pârâta a modificat unilateral Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, majorând valoarea chiriei de aproape 10 ori, de la 44 lei la 432 lei încălcând astfel disp. contractuale, respectiv:

- Cap. V al. 4 lit. b „Obligațiile locatorului”: să nu modifice în mod unilateral contractul de închiriere, în afară de cazurile prev. expres de lege,

- Cap. XII al. 1: Prezentul contract poate fi modificat și adaptat cu legislația în vigoare pe parcursul executării sale, cu acordul părților,

- Cap. XI al. 1: În accepțiunea părților contractante, orice notificare adresată de una dintre acestea celeilalte este valabil îndeplinită dacă va fi transmisă la adresa prevăzută în partea introductivă a prezentului contract

- Cap. XI al. 4: Notificările verbale nu se iau în considerare de niciuna din părți dacă nu sunt confirmate prin intermediul uneia dintre modalitățile prev. în alineatele precedente.

Reclamantul consideră că prețul închirierii este un element esențial al contractului de închiriere și nu putea fi modificat decât cu acordul său.

Mai arată că chiria pentru pajiști nu reprezintă o creanță fiscală și prin urmare, în mod greșit pârâta a emis decizie de impunere cu privire la această sumă. Chiria este doar o categorie lato sensu a creanțelor bugetare, dar nu este creanță fiscală și nu are regimul juridic al unei creanțe fiscale. Prin încheierea contractului de locațiune reclamantul nu a intrat într-un raport de drept fiscal cu autoritatea. Prestațiile la care s-au obligat părțile prin contractul de închiriere sunt supuse regimului juridic de drept comun, iar nu normelor speciale prev. de C. pr. fisc.

Reclamantul arată că a încercat soluționarea amiabilă, respectiv a sunat persoana de contact, d-na ..., și i-a comunicat că Actul adițional este nesemnat și a așteptat rezolvarea problemei majorării chiriei pentru pășuni prin acordul părților și fără a depăși 50% din valoarea masei verzi pe hectar calculată în funcție de prețul mediu stabilit de Consiliul județean, iar nu în funcție de seceta din 2020 și nici de constatările cuprinse în Planul de amenajament pastoral, care la precizează: „Pajiștile utilizate ... se găsesc într-o continuă transformare, degradare. Principalele cauze ale degradării pajiștilor în toată această perioadă sunt:

- Degradarea solului prin eroziune pluvială sau eoliană,

- Iernile geroase și uscate,

- Precipitații scăzute în perioada mai – septembrie,

- Circulația animalelor, oamenilor și atelajelor pe suprafețele de pășune,

- Invazie de buruieni și plante de slabă calitate, improprii consumului animalelor,

- Prezența mușuroaielor etc.

iar la fila 18 se precizează: Producție medie de iarbă a pajiștilor aflate în studiu = 3 tone/ha, însă cantitatea avută în vedere de membrii consiliului local cf. anexei la HCL a fost de 12 tone/ha.

Reclamantul arată că a plătit debitul stabilit prin decizia de impunere, mai puțin taxa închiriere teren oieri și taxa teren extravilan pășuni.

În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus înscrisuri.

Pârâta U.A.T. comuna ... prin întâmpinare a invocat:

- Excepția lipsei de obiect a acțiunii cu privire la capătul de cerere privind anularea Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020 în ce privește taxa închiriere oieri în sumă de 21.747 lei. Arată că prin Decizia de impunere rectificativă nr. 2085/15.02.2021 pârâta a eliminat taxa de închiriere oieri din cuprinsul Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020,

- excepția inadmisibilității acțiunii pentru capătul de cerere privind anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, pentru lipsa procedurii prealabile.

Pe fond, a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată. A arătat că, potrivit art. 9 alin. (71) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 34/2013, nivelul minim al prețului concesiunii/închirierii se stabilește prin diferența dintre valoarea ierbii disponibile pentru animale și valoarea totală a cheltuielilor cu implementarea proiectului de amenajament pastoral, respectiv investiții/materiale și lucrări anuale prevăzute în acesta, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

În aplicarea acestor dispoziții legale a fost probată de Consiliul Local ... Hotărârea nr. 7/19.02.2020 prin care au fost aprobate chiriile pentru terenurile aparținând comunei ..., sens în care s-a procedat la modificarea contractelor de concesiune/închiriere.

Analizând dispozițiile legale reprezentate de art. 9 alin. (71) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 34/2013, reiese în mod clar că însuși legiuitorul stabilește un nivel minim al prețului concesiunii/închirierii a pajiștilor aflate în domeniul public/privat al comunelor, orașelor, respectiv al municipiilor, precum și al municipiului București, ori locatorul justifică modificarea unilaterală a contractelor de concesiune pentru terenuri - categoria de folosință pășune pentru a respecta acest minim prevăzut de legiuitor, motiv pentru care critica adusă de contestator referitoare la înfrângerea principiului forței obligatorii a contractelor, nu poate fi primit, legiuitorul prin dispozițiile art. 1270 alin. 2 Cod civil permițând modificarea sau încetarea contractului în lipsa acordului ambelor părți, în situația cauzelor autorizate de lege.

În acest sens este și practica instanțelor de judecată, Tribunalul ... reținând în cadrul sentinței civile nr. 319/2019 acest raționament, respectiv posibilitatea concedentului de a modifica unilateral contractul de concesiune în ceea ce privește prețul concesiunii în vederea respectării tarifului minim prevăzut de legiuitor.

Pârâta a depus înscrisuri.

Analizând actele și lucrările dosarului, Tribunalul reține următoarele:

Conform art. 245 și urm. C.p.c., Tribunalul va analiza cu prioritate excepțiile invocate de pârâtă prin întâmpinare.

Excepția lipsei de obiect a acțiunii cu privire la capătul de cerere privind anularea Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020 în ce privește taxa închiriere oieri în sumă de 21.747 lei

Excepția este fondată, urmând a fi admisă. Prin Decizia de impunere rectificativă nr. 2085/15.02.2021 pârâta a eliminat taxa de închiriere oieri din cuprinsul Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020.

Prin urmare, acest capăt de cerere va fi respins, ca lipsit de obiect.

Excepția inadmisibilității acțiunii pentru capătul de cerere privind anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, pentru lipsa procedurii prealabile.

Reclamantul prin reprezentant ... a precizat la termenul din 14.01.2022 că plângerea prealabilă  formulată împotriva Deciziei de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020 a fost formulată și împotriva Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015.

Analizând cuprinsul plângerii prealabile, Tribunalul reține că în cuprinsul acesteia, reclamantul formulează critici împotriva actului adițional astfel:

„În opinia mea hotărârea locatorului de majorare a prețului chiriei este arbitrară și abuzivă în condițiile în care:

- părțile nu și-au dat acordul,

- actul adițional a fost comunicat la data de 5 sept. 2020, împreună cu decizia de impunere, chiar dacă a fost întocmit la 27.04.2020

- prețul chiriei trebuie corelat cu cantitatea de masă verde produsă pe respectiva suprafață, în condițiile de secetă accentuată din acest an, dar și cu calitatea solului”.

Tribunalul va reține așadar că reclamantul a îndeplinit procedura prealabilă prev. de art. 7 din Legea nr. 554/2004 cu privire la Actul adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015 și va respinge excepția invocată.

Pe fond:

Având în vedere modalitatea de soluționare a excepțiilor, instanța va analiza pe fond doar capetele de cerere referitoare la taxa teren extravilan (pășuni) de 1.548 lei și la anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015.

Situație de fapt:

La data de 21.04.2015, reclamantul a încheiat cu pârâta UAT com. ... pentru suprafaţa de pajiști de 54 ha aflată pe domeniul public al acesteia Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015 pentru o perioadă de 7 ani, respectiv 2015 – 2021 inclusiv, la prețul de 44 lei /ha/an, chiria totală anuală fiind de 2376 lei (44 lei x 54 ha =2376 lei).

La data de 27.04.2020, prin Actul adițional nr. 2, pârâta a modificat unilateral Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, majorând valoarea chiriei de la 44 lei/ha la 432 lei/ha. Pârâta a comunicat reclamantului Actul adițional nr. 2 la data de 5.09.2020 odată cu decizia de impunere pe anul 2020, nr. 5094/1.09.2020 și cu înștiințarea de plată.

Pârâta susține că Actul adițional nr. 2 a fost întocmit în mod legal în baza HCL ... nr. 7/19.02.2020 prin care s-au aprobat chiriile pentru terenurile aparținând com. ...

Reclamantul susține că Actul adițional nr. 2 nu a fost întocmit în mod legal, fiind încălcate disp. contractuale, respectiv:

- Cap. V al. 4 lit. b „Obligațiile locatorului”: să nu modifice în mod unilateral contractul de închiriere, în afară de cazurile prev. expres de lege,

- Cap. XII al. 1: Prezentul contract poate fi modificat și adaptat cu legislația în vigoare pe parcursul executării sale, cu acordul părților,

- Cap. XI al. 1: În accepțiunea părților contractante, orice notificare adresată de una dintre acestea celeilalte este valabil îndeplinită dacă va fi transmisă la adresa prevăzută în partea introductivă a prezentului contract,

- Cap. XI al. 4: Notificările verbale nu se iau în considerare de niciuna din părți dacă nu sunt confirmate prin intermediul uneia dintre modalitățile prev. în alineatele precedente.

Reclamantul consideră că prețul închirierii este un element esențial al contractului de închiriere și nu putea fi modificat decât cu acordul său.

Cu privire la taxa teren extravilan (pășuni) de 1.548 lei:

Reclamantul susține că această taxă nu a fost prevăzută în contractul de închiriere.

Pârâta susține că această taxă nu este datorată în baza contractului de închiriere, ci în baza pct. 66, 67 din Cap. III „Impozitul pe teren și taxa pe teren” din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.  227/2015 – Cod fiscal care dispune:

„66.

(1) Taxa pe teren se datorează de persoanele fizice sau persoanele juridice care dețin dreptul de închiriere, administrare, folosință sau concesiune, stabilit în condițiile legii.

(2) Taxa pe teren se stabilește proporțional cu perioada din an pentru care se constituie dreptul de concesiune, închiriere, administrare sau folosință.

(3) În cazul în care persoanele prevăzute la alin. (1) retransmit ulterior dreptul de administrare, folosință sau concesiune asupra terenului, taxa pe teren se datorează de prima persoană de drept privat care are relația contractuală cu persoana de drept public și se calculează în mod similar impozitului pe teren, în conformitate cu prevederile art. 465 din Codul fiscal.

67.

(1) Taxa pe teren se stabilește proporțional cu perioada din an pentru care se constituie dreptul de concesiune, închiriere, administrare sau folosință.

(2) În cazul terenurilor care fac obiectul unor contracte de concesiune, închiriere, administrare sau folosință, care se referă la intervale de timp mai mari de o lună, se aplică următoarele reguli:

a) taxa pe teren se datorează de concesionar, locatar, administrator sau utilizator, după caz;

b) taxa se calculează proporțional cu numărul de luni prevăzute în contract; pentru fracțiunile mai mici de o lună, taxa se calculează proporțional cu numărul de zile;

c) titularul dreptului de concesiune, închiriere, administrare sau folosință, după caz, are obligația să depună o declarație la organul fiscal până la data de 25 a lunii următoare intrării în vigoare a contractului;

d) taxa pe teren se plătește la bugetul local lunar, până la data de 25 a lunii următoare fiecărei luni din perioada de valabilitate a contractului.

(3) În cazul terenurilor care fac obiectul unor contracte de închiriere care se referă la intervale de timp mai mici de o lună, se aplică următoarele reguli:

a) taxa pe teren se datorează de locatar, concesionar, administrator sau utilizator;

b) taxa se calculează proporțional cu numărul de zile sau de ore, după caz, prevăzute în contract; fracțiunile de oră se rotunjesc la oră;

c) locatarul depune o declarație la organul fiscal până la data de 25 a lunii următoare intrării în vigoare a contractului;

d) taxa pe teren se plătește la bugetul local lunar, până la data de 25 a lunii următoare.”

Art. 465 Cod fiscal dispune:

„(1) Impozitul/Taxa pe teren se stabilește luând în calcul suprafața terenului, rangul localității în care este amplasat terenul, zona și categoria de folosință a terenului, conform încadrării făcute de consiliul local.

 . . .

(7) În cazul unui teren amplasat în extravilan, impozitul/taxa pe teren se stabilește prin înmulțirea suprafeței terenului, exprimată în hectare, cu suma corespunzătoare prevăzută în următorul tabel, înmulțită cu coeficientul de corecție corespunzător prevăzut la art. 457 alin. (6): ...”

Tribunalul reține că această taxă a fost stabilită în mod legal în baza art. 465 C. fisc. rap la pct. 66, 67 din Cap . III „Impozitul pe teren și taxa pe teren” din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 – Cod fiscal.

Cu privire la anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015

În Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015 se prevede că reclamantul are obligația de a plăti chiria de 44 lei/ha/an, fără a depăși 50% din valoarea masei verzi pe hectar calculată în funcție de prețul mediu stabilit de consiliul județean.

Tribunalul reține că prin încheierea Contractului de închiriere nr. 3882/21.04.2015, între părți s-a format un raport juridic de drept civil, iar nu de drept fiscal. Chiria prevăzută în contract a fi plătită de reclamant este o creanță bugetară, în sensul că ea se face venit la bugetul U.A.T. ..., dar nu este o creanță fiscală – impozit sau taxă prev. de C. fisc.

În aceste condiții, modificarea Contractului de închiriere nr. 3882/21.04.2015 cu privire la un element esențial al său, respectiv cuantumul chiriei datorate de reclamant, nu putea avea loc decât prin consensul părților, așa cum este stipulat în contract.

În speță, lipsește acordul reclamantului la încheierea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015.

Art. 1270 C. civ. dispune:

„(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.

(2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege.”

Pentru aceste motive de fapt și de drept, Tribunalul va dispune anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015.

Cu privire la cheltuielile de judecată în sumă de 3000 lei solicitate de pârâtă:

Acest capăt de cerere urmează a fi admis în parte, proporțional cu partea din decizia de impunere care a rămas nerevocată sau în privința căreia instanța nu a dispus anularea.

Conform practicii CEDO cheltuielile de judecată se acordă doar în măsura în care sunt reale, necesare și rezonabile.

Pe baza acestor criterii, Tribunalul va obliga reclamantul să achite pârâtei suma de 800 lei cheltuieli de judecată.”

2. Împotriva sentinței civile nr. 105/11.02.2022 pronunțată de Tribunalul ... a formulat recurs UAT comuna ..., prin care a solicitat în principal, casarea în parte a sentinței recurate, și în rejudecare admiterea excepției inadmisibilității capătului de cerere având ca obiect declararea nulității înscrisului intitulat Act Adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, iar în subsidiar, casarea în parte a sentinței recurate, și în rejudecare, respingerea ca nefondat al capătului de cerere având ca obiect declararea nulității înscrisului intitulat Act Adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, cu obligarea intimatului reclamant la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea recursului a reluat prezentarea situație de fapt, susținând că în contestația din data de 14.10.2021, înregistrată la UAT comuna ... sub nr. 6338/14.10.2020 nu a fost vizat Act Adițional nr. 2 la contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, ci numai Decizia de impunere nr. 5049/01.09.2020.

A considerat că mențiunile realizate de reclamant în cadrul contestației cu privire la Actul Adițional nr. 2 reprezintă motive în susținerea caracterului nelegal al Deciziei de impune, și nicidecum nu pot fi interpretate ca fiind un petit distinct al contestației.

Referitor la capătul de cerere având ca obiect declararea nulității înscrisului intitulat Act Adițional nr. 2 la contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, a susținut că dispozițiile art. 1270 alin. 2 Cod civil permit modificarea contractului din cauze autorizate de lege, legiuitorul a stabilit un nivel minim al prețului concesiunii/închirierii prin dispozițiile art. 9 alin. 7 indice 1 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 34/2013, iar art. 8 alin. 3 din Legea nr. 554/2004 dispune că la soluționarea litigiilor privind încheierea, anularea unui contract administrativ se are în vedere regula după care principiul libertății contractuale este subordonat principiului priorității interesului public.

A arătat că în baza art. 9 alin. 7 indice 1 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 34/2013 a fost probată de Consiliul Local ... Hotărârea nr. 7/19.02.2020 prin care au fost aprobate chiriile pentru terenurile aparținând comunei ..., care nu a fost revocată și nici anulată de instanțele de judecată, motiv pentru care acest act administrativ este obligatoriu atât pentru intimatul din prezenta cauză, cât și pentru instanțele de judecată.

A subliniat că prin HCL nr. 7/2020 se stabilește o obligație în sarcina Primarului com. ... de a duce la îndeplinire cele stabilite de către Consiliul Local, iar singura modalitate de aducere la îndeplinire este modificarea contractului de închiriere, în ceea ce privește cuantumul prețului închirierii.

A considerat că se justifică modificarea unilaterală a contractelor de concesiune pentru terenuri - categoria de folosință pășune, motiv pentru care nu este fondată critica adusă de reclamantă referitoare la înfrângerea principiului forței obligatorii a contractelor, dispozițiile art. 1270 alin. 2 Cod civil permițând modificarea sau încetarea contractului în lipsa acordului ambelor părți, în situația cauzelor autorizate de lege.

A opinat că în cauză trebuie avut în vedere că, în materia dreptului administrativ, legiuitorul a stipulat expres, cu valoare de principiu, că interesul public prevalează libertății contractuale a părților, în concursul dintre acestea având imperativ prioritate interesul public.

A considerat că interesul public în soluționarea litigiului este de a se mențiune în ființă Actul adițional nr. 2, întrucât în acest mod se încasează chiria la nivelul minim al prețului concesiunii/închirierii a pajiștilor conform dispozițiilor legale și nicidecum cea inițial stabilită de părți care este mult inferioară.

A concluzionat că, prin raportare la dispozițiile art. 1270 alin. 2 Cod civil și articolul 8 alin. (3) din Legea nr. 554/2004, are dreptul de a modifica unilateral contractul astfel încât să fie respectat nivelul minim al prețului concesiunii/închirierii a pajiștilor prevăzut de legiuitor.

În drept a invocat art. 2 alin. 1 lit. c1), art. 7 din Legea nr. 554/2004, art. 6 al. 3, 4 din Anexa la H.G. 1064/2013, art. 9 alin. 71 din OUG nr. 34/2013, art. 1270 alin. 2 Cod civil, art. 193 alin. (1) C.proc.civ.

3. Intimatul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea în integralitate a recursului declarat de recurenta-pârâtă, ca nefondat, și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Cu privire la excepția inadmisibilității a motivat că aspectele invocate de recurentă (lipsa plângerii prealabile prevăzută de art. 7 alin. 1 din Legea nr. 554/2004), vizează, în realitate netemeinicia sentinței atacate rezultând din aprecierea eronată a probelor administrate în cauză, recurenta indicând proba care a fost greșit apreciată în opinia sa, făcând propria analiză și reapreciere, cu concluzia finală că hotărârea primei instanțe a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

A arătat că dispozițiile art. 488 alin. 1 C.proc.civ. sunt exprese și stabilesc clar că în recurs nu pot fi invocate decât motive de nelegalitate a hotărârii atacate, reaprecierea probelor administrate în cauză - care este în mod evident, un aspect de netemeinicie a hotărârii - nu poate forma obiect de analiză în recurs, aceasta neîncadrându-se în niciunul dintre cazurile de casare reglementate de ari. 488 C.proc.civ.

Referitor la încadrarea în drept a cererii de recurs a arătat că, deși recurenta a indicat motivul de recurs prevăzut de art 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., în cuprinsul cererii de recurs nu sunt formulate niciun fel de critici care să poată fi încadrate în acest motiv de recurs, invocarea fiind formală.

A arătat că normele cu caracter general care reglementează raporturile contractuale garantează realizarea drepturilor născute prin acordul părților, în condițiile negociate și asumate, conform principiului autonomiei de voință a părților, iar contractele legal încheiate nu pot fi modificate decât printr-un nou acord de voință, sau, în lipsa acestuia, doar în ipoteza în care clauzele asumate de către părți permit expres o modificare unilaterală ulterioară.

A invocat dispozițiile Cap. V alin. 4 lit. b și Cap. XII alin. 1 din Contractul de închiriere, arătând că OUG nr. 34/2013 era în vigoare la data încheierii contractului de închiriere dintre părți, și nu reprezintă o schimbare a împrejurărilor inițiale care ar fi permis instanței și nu uneia dintre părți adaptarea contractului sau încetarea acestuia în temeiul art. 1271 alin. 2 C.civ.

A precizat că hotărârile Consiliului Județean sau ale Consiliului Local se aplică contractelor ce urmează a fi încheiate și nu contractelor în curs, dacă acestea din urmă nu au stipulate clauză care să permită modificarea acestora.

A mai invocat Decizia Curții Constituționale nr. 464/2006, concluzionând că nu în toate cazurile interesul autorităților/instituțiilor publice coincide cu interesul public.

A considerat că prima instanță a încălcat sau aplicat greșit vreo normă de drept material în soluționarea cererii de anulare a Actului adițional nr. 2 la Contactul de închiriere.

4. Examinând sentința recurată prin prisma criticilor formulate, Curtea reține că printr-o corectă apreciere a materialului probator administrat în cauză și a dispozițiilor legale incidente, instanța de fond a respins excepția inadmisibilității acțiunii pentru capătul de cerere privind anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015 și a dispus anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015.

Referitor la excepția inadmisibilității acțiunii pentru lipsa procedurii prealabile prevăzută de art. 7 din Legea nr. 554/2004 cu privire la Actul adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, Curtea apreciază că în mod corect a reținut instanța de fond faptul că procedura prealabilă a fost îndeplinită de reclamant prin Contestația înregistrată cu nr. 6338/14.10.2020.

Chiar dacă în cuprinsul contestației se face referire expresă la Decizia de impunere pentru anul 2020, reclamantul a criticat și modalitatea de majorare a chiriei prin actul adițional.

De altfel, în răspunsul la contestație, recurenta și-a motivat inclusiv decizia de modificare unilaterală a contractelor de concesiune.

Cu privire la Actul adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, Curtea constată faptul că în mod corect a reținut instanța de fond faptul că modificarea Contractului de închiriere nu putea avea loc decât prin consensul părților, așa cum este stipulat în contract.

Astfel cum reiese din art. 1270 din C.civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante și nu poate fi modificat decât prin acordul părților sau din cauze autorizate de lege.

În cauză, părțile nu au convenit cu privire la majorarea cuantumului chiriei stabilite prin contract, iar dispozițiile art. 9 alin. 71 din OUG nr. 34/2013, invocate ca fiind cauza autorizată de lege, erau în vigoare și la data încheierii Contractului de închiriere nr. 3882/21.04.2015, atunci când prețul închirierii a fost stabilit într-un cuantum fix.

Inclusiv în Cap. XII alin. 1 din Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015 s-a prevăzut acordul părților pentru modificarea și adaptarea contractului cu legislația în vigoare pe parcursul executării, iar potrivit Cap. V alin. 1 lit. b, locatorul s-a obligat să nu modifice în mod unilateral contractul de închiriere, în afară de cazurile prevăzute expres de lege.

Referitor la susținerile recurentei că Hotărârea Consiliul Local ... nr. 7/19.02.2020 nu a fost revocată și nici anulată, Curtea reține faptul că prin art. 1 al acestei hotărâri s-a stabilit: „Se aprobă chiria pentru terenurile aparținând comunei ..., valabilă începând cu data de 01.01.2020, conform Anexei 1 la prezenta.”

În acord cu normele de ordine constituțională (art. 15 alin. 2 din Constituția României), art. 6 alin. (1) din Legea nr. 287/20093 privind Codul civil, stabilește că legea civilă se aplică în intervalul de timp cuprins între data intrării în vigoare și data ieșirii sale din vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.

În Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015 nu se prevede faptul că prețul închirierii poate fi modificat în mod unilateral, conform unor HCL ulterioare, iar prin HCL nr. 7/19.02.2020 nu se dispune în mod expres faptul că noua valoare a chiriei se aplică și contractelor de închiriere încheiate anterior.

În Anexa 1 la HCL nr. 7/19.02.2020 există Tabelul nr. 2 privind stabilirea taxei de închiriere pentru terenurile având destinație pășune, stabilindu-se: amplasamentul terenului, categoria de pajiște, producția de iarbă, calitatea furajeră și prețul lei/ha.

Referitor la dispozițiile art. 8 alin. 3 din Legea nr. 554/2004, invocate pentru prima dată în recurs, Curtea reține că la soluționarea litigiilor legate de încheierea, modificarea, interpretarea, executarea și încetarea contractului administrativ se are în vedere regula după care principiul libertății contractuale este subordonat principiului priorității interesului public.

Interesul legitim public este definit la art. 2 alin. 1 lit. r din Legea nr. 554/200, ca fiind interesul care vizează ordinea de drept și democrația constituțională, garantarea drepturilor, libertăților și îndatoririlor fundamentale ale cetățenilor, satisfacerea nevoilor comunitare, realizarea competenței autorităților publice.

Contractul de închiriere având ca obiect terenuri aparținând domeniului public reprezintă un contract administrativ - instrument juridic pentru punerea în valoare a bunurilor din proprietatea unității administrativ-teritoriale, asimilat actului administrativ, în sensul Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004.

Contractele administrative sunt acte juridice bilaterale, cu caracter oneros, constând într-un acord de voință între o autoritate publică și un particular, dar fiind vorba despre acte supuse unui regim de drept public, caracterizat prin preeminența interesului public, părțile trebuie să accepte clauze reglementare, stabilite prin lege sau prin alte acte normative, emise în limitele legii.

În Decizia nr. 176 din 26 mai 2020, Curtea Constituțională a reținut: „45. Curtea subliniază, totodată, că este vorba despre un contract administrativ, a cărui caracteristică principală o constituie inegalitatea de poziție în care se găsesc părțile acestui contract, și anume faptul că autoritatea, în calitate de purtătoare a prerogativelor de putere publică, poate stabili și modifica unilateral unele clauze contractuale, spre deosebire de contractele private, care nu pot fi modificate decât prin acordul părților. Un contract de concesiune, care reprezintă un instrument juridic de punere în valoare a bunurilor din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, va fi asimilat actului administrativ, potrivit art. 2 alin. (1) lit. c1) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, în sensul că reprezintă un act unilateral cu caracter individual sau normativ emis de o autoritate publică, în regim de putere publică, în vederea organizării executării legii sau a executării în concret a legii, care dă naștere, modifică sau stinge raporturi juridice. Sunt asimilate actelor administrative, în sensul legii contenciosului administrativ, și contractele încheiate de autoritățile publice care au ca obiect punerea în valoare a bunurilor proprietate publică, executarea lucrărilor de interes public, prestarea serviciilor publice, achizițiile publice; prin legi speciale pot fi prevăzute și alte categorii de contracte administrative.”

Prin urmare, autoritatea publică poate stabili și modifica unilateral unele clauze contractuale ale contractelor de închiriere având ca obiect terenuri aparținând domeniului public ori de câte ori interesul public o cere.

În cauză, din Referatul de aprobare a proiectului de hotărâre privind aprobarea chiriei pentru terenurile aparținând comunei ..., rezultă că veniturile încasate din taxa de închiriere a terenurilor vor contribui la o majorare a veniturilor proprii ale bugetului local, în acord cu dispozițiile art. 9 alin. 7 din OUG nr. 34/2013 potrivit cărora resursele financiare rezultate din administrarea pajiștilor proprietate publică sau privată a comunelor se fac venit la bugetele locale ale comunelor.

Deși interesul public nu coincide întotdeauna cu interesul autorității publice, în cauză, având în vedere faptul că veniturile încasate din taxa de închiriere a terenurilor contribuie la majorarea veniturilor bugetului local, interesul public vizează creșterea încasărilor la buget în vederea satisfacerii nevoilor comunitare.

Principiului priorității interesului public poate duce la subordonarea principiului libertății contractuale doar în privința unor clauze contractuale și nu cu privire la obiectul contractului.

Analizând Actul adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015, Curtea constată faptul că prin această manifestare de voință unilaterală a autorității publice nu se modifică doar o clauză a contractului de închiriere, ci se modifică însăși obiectul contractului.

Astfel la Cap. II alin. 1 din Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015 se prevede: „Obiectul prezentului contract îl constituie închirierea pajiștii aflate în domeniul public/privat al comunei ..., respectiv al municipiului ... pentru pășunatul unui număr de ... animale din specia ..., situată în blocul fizic ...... , tarlaua ..., în suprafață de 54 ha, (identificată) așa cum rezultă din datele cadastrale ... și din schița anexată care face parte din prezentul contract.”, în timp ce în Actul adițional nr. 2 emis în baza HCL nr. 7/19.02.2020 se prevede faptul că se modifică articolul IV din Contractul nr. 3882/21.04.2015 (Prețul închirierii) în sensul că prețul chiriei este de 432 lei/ha. pentru parcela Trup1- ... 1, amplasată în T30 P319, T31 P323, T32 P336, T32 P339/1 în suprafață totală de 50,34 ha.

Prin urmare, având în vedere faptul că prin Actul adițional nr. 2 nu putea fi modificat unilateral obiectul Contractului de închiriere nr. 3882/21.04.2015 și faptul că această modificare unilaterală nu avea nici temei legal și nici contractual, Curtea constată faptul că instanța de fond a dispus în mod corect anularea Actului adițional nr. 2 la Contractul de închiriere nr. 3882/21.04.2015.

Având în vedere aceste aspecte, Curtea reține că hotărârea primei instanțe este legală și nefiind incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. 1 C.proc.civ., va respinge recursul ca nefondat.

În baza art. 453 Cod procedură civilă, reținând culpa procesuală a recurentei, Curtea o va obliga la plata sumei de 2.500 lei către intimat, cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu avocat).

Domenii speta

Spete similare