Recurs. Valorificare antecontract de vânzare-cumpărare. Necesitatea de a se face dovada plăţii preţului stabilit în antecontract pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic.

- art.1669 alin.1 C. civil

Hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu interpretarea greşită a dispoziţiilor art.1669 alin.1 Cod civil, care stabilesc faptul că dacă una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Neplata în întregime a preţului vânzării nu constituie o condiţie de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, în raport de prevederile art.1674 Cod civil, care dispun că proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii actului, chiar dacă bunul nu a fost predat sau preţul nu a fost plătit încă.

De asemenea, conform dispoziţiilor art.1724 Cod civil, în caz de neplată a preţului, vânzătorul poate să obţină fie executarea silită a obligaţiei de plată, fie rezoluţiunea vânzării, precum şi daune interese, dacă este cazul.

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată:

Prin decizia civilă nr. 846/Ap din data de 29.05.2018 pronunţată de Tribunalul Braşov – secţia I-a civilă, s-a dispus respingerea apelului declarat de apelantul A., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedură la […], împotriva sentinţei civile nr.12000/8.12.2017, pe care a păstrat-o şi a fost obligat apelantul la plata sumei de 300 lei către avocat B., cu titlu de onorariu curator.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:

În antecontractul de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 40/2014, s-a stipulat ca preţ al vânzării suma de 17000 euro din care 5000 euro au fost achitaţi la data încheierii antecontractului, restul urmând a fi achitaţi în 12 rate lunare de câte 1000 euro, începând cu data de 19.12.2014.

Din actele existente la dosar rezultă achitarea a 8 rate, iar în contul ultimelor 4 rate reclamantul a achitat suma de 17267,99 lei cu titlu de cheltuieli de întreţinere pentru imobilul obiect material al antecontractului.

Conform procurii date de intimatul C. apelantului, acesta urma să achite datoriile la întreţinere, suma achitată urmând a fi scăzută din preţul vânzării.

Procura a fost dată a doua zi după plata celei de a 8-a rată, însă în cuprinsul acesteia nu s-a menţionat că prin achitarea cheltuielilor de întreţinere restante se acoperă integral preţul vânzării.

Plata acestei sume a fost efectuată la data de 2.02.2016 şi raportat la cursul valutar din data plăţii, suma achitată reprezenta echivalentul a 3837,11 euro, existând o diferenţă de 162,89 euro pentru a fi achitat preţul integral.

Aceste aspecte au fost corect reţinute de prima instanţă.

Contrar susţinerilor apelantului, procura nu atestă achitarea integrală a preţului vânzării.

Prin recipisa de consemnare 1048239/1 din 26.01.2018, apelantul a  consemnat la dispoziţia intimatului suma de 770 lei.

Apelantul nu a urmat procedura ofertei reale de plată urmată de consemnaţiune, conform prevederilor art. 1006 – 1013 Cod procedură civilă, astfel că această sumă nu poate fi apreciată că o plată valabilă a diferenţei de preţ.

În consecinţă, raportat la prevederile art. 1669 alin. 1 Cod procedură civilă, în mod corect au fost respinse pretenţiile reclamantului.

Dintre petitele formulate de reclamant în cererea de chemare în judecată, a fost admis doar petitul privind constatarea calităţii de moştenitor, petit care însă nu justifică acordarea cheltuielilor de judecată parţiale, deoarece prin acest petit reclamantul nu a dobândit nici un beneficiu, ci este justificată doar calitatea intimaţilor pârâţi de coproprietari ai imobilului.

În consecinţă, instanţa de apel a respins apelul şi a păstrat sentinţa primei instanţe.

Onorariul de curator este în sarcina apelantului reclamant care, pentru etapa apelului, în conformitate cu prevederile art. 58 alin. 4 Cod procedură civilă, a fost obligat la plata sumei de 300 lei cu acest titlu.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs în termen legal reclamantul A., solicitând admiterea căii de atac, casarea în parte a sentinţei apelate iar în urma rejudecării pe fond, admiterea cererii de chemare în judecată.

În dezvoltarea motivelor de recurs, s-a învederat că şi în ipoteza în care ar fi existat o diferenţă de curs valutar rezultată din conversia lei/euro, se apreciază că în virtutea faptului că părţile au înţeles în mod neechivoc să stingă diferenţa de preţ de 4.000 Euro prin achitarea de către apelant a datoriilor la întreţinere reprezentate de o sumă considerabilă, instanţa nu putea interveni şi stabili conversia la un alt curs, atâta vreme cât acest lucru nu era specificat în antecontract şi nici în procură, subrogându-se părţilor.

Se mai solicită să se aibă în vedere faptul că nu există premise pentru a nu se reţine buna credinţă în executarea obligaţiilor asumate prin antecontract, evidenţiat de faptul că suma ipotetic reţinută ca diferenţă reprezintă mai puţin de 1% din valoarea totală plătită de apelant.

În drept, au fost invocate prevederile art.483, 485, 488 şi 496 Cod procedură civilă.

Cererea de recurs a fost legal timbrată.

Intimaţii pârâţi C. şi D. au depus întâmpinare (f.20-21) prin care au solicitat respingerea recursului, întrucât instanţa de apel a reţinut în mod corect că preţul nu a fost plătit în integralitate, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru admiterea cererii.

În recurs, a fost administrată proba cu înscrisuri la solicitarea recurentului.

Analizând sentinţa recurată, în raport de probele administrate în faţa instanţelor de fond şi de motivele de recurs invocate, curtea constată că cererea de recurs este fondată.

Astfel, hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu interpretarea greşită a dispoziţiilor art.1669 alin.1 Cod civil care stabilesc faptul că dacă dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Totuşi, neplata în întregime a preţului vânzării nu constituie o condiţie de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, în raport de prevederile art.1674 Cod civil care dispun că proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii actului, chiar dacă bunul nu a fost predat sau preţul nu a fost plătit încă.

De asemenea, conform dispoziţiilor art.1724 Cod civil, în caz de neplată a preţului, vânzătorul poate să obţină fie executarea silită a obligaţiei de plată, fie rezoluţiunea vânzării, precum şi daune interese, dacă este cazul.

În speţă, intimaţii pârâţi nu au invocat nici un moment faptul că preţul vânzării nu ar fi fost plătit, ci numai instanţa de fond a reţinut acest aspect, ţinând cont de faptul că părţile au convenit ca în contul ultimelor 4 rate ale preţului vânzării, reclamantul să achite suma de 17.267,99 lei cu titlu de cheltuieli de întreţinere pentru imobilul obiect material al antecontractului şi raportat la cursul valutar din data plăţii, suma achitată ar reprezenta echivalentul a 3837,11 euro, în loc de 4.000 Euro.

Pe de altă parte, chiar dacă s-ar ţine cont de această interpretare a probelor adoptată de către instanţa de fond şi confirmată de instanţa de apel, se reţine că în cursul judecării prezentului recurs, reclamantul a făcut dovada consemnării diferenţei de preţ de 162,89 Euro la dispoziţia pârâţilor, conform încheierii din data de 26.07.2018, emisă de BEJ E. (f.5 dosar recurs).

În raport de aceste considerente şi de prevederile art.488 pct. 8 raportat la art.496 alin.1 Cod procedură civilă, se impune admiterea cererii de recurs formulate de către reclamantul A. şi casarea în parte a deciziei recurate iar în urma rejudecării apelului, urmează a se schimba în parte sentinţa instanţei de fond, fiind îndeplinite toate condiţiile art.1669 alin.1 Cod civil privind valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare.

Totodată, conform dispoziţiilor art.453 alin.1 Cod procedură civilă, intimaţii pârâţi vor fi obligaţi la plata sumei de 10.336 lei cu titlu de cheltuieli de judecată suportate de către recurentul reclamant, reprezentând contravaloarea taxei judiciare de timbru achitate la fond, în apel şi recurs, onorariu avocaţial achitat la fond (f.87 dosar fond) şi onorariu cuvenit curatorului numit de către instanţa de judecată (f.41 dosar fond):

De asemenea, în raport de prevederile art. 58 alin. 4 Cod procedură civilă, raportat la art.2 alin.1 lit. e din Protocolul încheiat între Ministerul Justiţiei şi UNBR, prin care se stabileşte valoarea onorariului maximal ce poate fi acordat curatorului numit din oficiu, instanţa de recurs va stabili onorariul cuvenit curatorului numit pentru pârâţii C. şi D., avocat B., pentru faza procesuală a recursului, la suma de 300 lei, ce urmează a fi avansată din fondurile Statului, în condiţiile art. 49 alin.1 din O.U.G. nr. 80/2013.

În consecinţă, vor fi obligaţi intimaţii pârâţi C. şi D. la plata către Statul român a sumei de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul curatorului cuvenit pentru faza procesuală a recursului, conform prevederilor art. 49 alin. 2 din O.U.G. nr. 80/2013.

Domenii speta

Spete similare