Pretenţii civile. Cheltuieli de întreţinere pentru imobilul închiriat.

- Art.1385 Cod civil, art. 1831Cod civil

Prejudiciul suferit prin neexecutarea contractului se repară integral. Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei.

Cu privire la obligarea la plata cheltuielilor de întreținere, s-a reținut că acest prejudiciul viitor este sigur că se va produce până la evacuarea din imobil, pârâţii continuă să consume utilităţi, fără să achite întreţinerea, totuşi acest prejudiciu nu este cert sub aspectul întinderii sale, cuantumul nu este determinat şi nu se pot stabili criterii obiective pentru determinarea lui ulterioară la momentul executării obligaţiei. În consecinţă, aceste pretenţii nu pot fi admise.

 Prin Sentinţa civilă nr. 910/7.02.2019 pronunţată de Judecătoria Braşov s-a admis în parte cererea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L. B.,  în contradictoriu cu pârâţii C., D., E., F. şi G., s-a constatat rezilierea contractului de închiriere nr. […]/05.10.2016, s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în B., str. H., nr. xx, sc.x, et.x, ap.xx; au fost obligaţi  pârâţii, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 468,92 lei, reprezentând contravaloarea întreţinerii pentru perioada 11.2017-06.2018, a sumei de 686,1 lei, reprezentând chirie aferentă perioadei 01.02.2018-31.08.2018 şi penalităţile de întârziere aferente, la plata în continuare a sumei de 91,62 lei, actualizată cu indicele de inflaţie anual, reprezentând chirie începând cu luna 09.2018 şi până la evacuarea efectivă din imobil şi a penalităţilor de întârziere aferente în procent de 1%/zi de întârziere, calculate începând cu prima zi după expirarea termenului scadent şi până la data achitării integrale a debitului principal restant. Totodată au fost obligaţi pârâţii, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 227,06 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie prima instanţă a reţinut următoarele:

La data de 05.10.2016 între S.C. A. S.R.L., în calitate de locator şi I., în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr. […], având ca obiect închirierea spaţiului cu destinaţia de locuinţă situat în imobilul din B., str. H., nr. xx, sc. x, et. x, ap. xx.

Imobilul închiriat urma a fi folosit de către titulara contract, I. şi familia acesteia, compusă din C., soţ, D., fiu, E., fiică, F., fiu şi G., fiu.

La data de 20.06.2017, titulara de contract, I. a decedat.

Conform art.1834 alin.1 şi 2 Cod civil contractul de închiriere a locuinţei încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriaşului. Descendenţii şi ascendenţii chiriaşului au dreptul, în termenul prevăzut la alin.(1), să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menţionaţi în contract şi dacă au locuit împreună cu chiriaşul. Dispoziţiile art.323 alin.(3) sunt aplicabile în privinţa soţului supravieţuitor.

Potrivit art.323 alin.(3) Cod civil în caz de deces al unuia dintre soţi, soţul supravieţuitor continuă exercitarea dreptului său locativ, dacă nu renunţă în mod expres la acesta, în termenul prevăzut la art. 1.834.

La dosarul cauzei nu au fost depuse înscrisuri din care să rezulte faptul că descendenţii defunctei I. şi-au exercitat dreptul de a continua contractul de închiriere în termenul prevăzut de art.1834 alin.1 Cod civil.

Având în vedere că soţul supravieţuitor, C., nu a renunţat în mod expres la dreptul său locativ, în conformitate cu prevederile art.323 alin.(3) Cod civil acesta continuă exercitarea acestui drept după decesul titularului.

Conform art.1832 alin.(1) Cod civil în lipsa unei interdicţii stipulate în acest sens, şi alte persoane pot locui împreună cu chiriaşul, caz în care vor fi ţinute solidar cu acesta, pe durata folosinţei exercitate, pentru oricare dintre obligaţiile izvorâte din contract.

Potrivit art. 5 alin. 3 din contractul încheiat contravaloarea gazelor naturale, apei, energiei electrice şi salubritate va fi achitată de chiriaşi, separat sau prin reprezentantul acestora care are obligaţia depunerii banilor încasaţi la casieria locatorului în termen de 15 zile calendaristice de la data afişării la avizierul blocului a listei cu sumele de plată.

Conform art. 6 alin.1 şi 2 din contractul încheiat chiria se datorează lunar şi se achită până la data de 30 ale lunii următoare. Neplata la termen a chiriei şi a utilităţilor consumate atrage o penalitate de 1% pe zi de întârziere din suma neachitată până la termenul scadent. Penalitatea se va aplica începând cu prima zi după expirarea termenului scadent. În cuprinsul art.10 lit. a şi b din contractul încheiat locatarii şi-au asumat obligaţia achitării chiriei la termenul prevăzut în contract şi a tuturor cheltuielilor de întreţinere şi utilităţilor aferente.

Din cuprinsul înscrisurilor ataşate cererii de chemare în judecată rezultă că, la data de 31.08.2018, pârâţii înregistrau un debit restant în sumă de 686,1 lei reprezentând chirie aferentă perioadei 01.02.2018-31.08.2018 şi penalităţile de întârziere aferente aceleiaşi perioade. De asemenea, la data de 17.09.2018, pârâţii înregistrau un debit restant în sumă de 468,92 lei reprezentând contravaloarea întreţinerii pentru perioada 11.2017 - 06.2018.

Constatând nerespectarea obligaţiei de plată la scadenţă a chiriei şi cheltuielilor de întreţinere instanţa va obliga pârâţii, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 468,92 lei, reprezentând contravaloarea întreţinerii pentru perioada 11.2017-06.2018, a sumei de 686,1 lei, reprezentând chirie aferentă perioadei 01.02.2018-31.08.2018 şi penalităţile de întârziere aferente.

În cuprinsul contractului de închiriere încheiat părţile au inserat un pact comisoriu conform căruia nerespectarea oricăreia dintre obligaţiile prevăzute în contractul de închiriere la capitolul IV, art. 10 literele a-s atrage desfiinţarea de drept a contractului fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă, chiriaşul fiind obligat să predea locuinţa în maxim 48 de ore.

Nerespectarea de către chiriaşi a obligaţiilor prevăzute de art. 10 lit. a şi b din contractul de închiriere încheiat a determinat activarea pactului comisoriu şi rezilierea contractului de închiriere nr. […]/05.10.2016.

Având în vedere că pârâţii au pierdut, prin reziliere, dreptul locativ asupra imobilului situat în B., str. H., nr. xx, sc. x, et. x, ap. xx instanţa a dispus evacuarea acestora din imobil.

Conform art.1831 alin. (2) Cod civil chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată.

Faţă de dispoziţiile textului de lege sus-citat instanţa a dispus obligarea pârâţilor, în solidar, la plata în continuare a sumei de 91,62 lei, actualizată cu indicele de inflaţie anual, reprezentând chirie începând cu luna 09.2018 şi până la evacuarea efectivă din imobil şi a penalităţilor de întârziere aferente în procent de 1%/zi de întârziere, calculate începând cu prima zi după expirarea termenului scadent şi până la data achitării integrale a debitului principal restant.

Prima instanţă a apreciat că plata întreţinerii începând cu luna 07.2018 şi până la evacuarea efectivă din imobil nu are natura unui prejudiciu cert la momentul judecării cauzei, considerent pentru care a respins petitul 4 al acţiunii.

Constatând culpa procesuală a pârâţilor în formularea prezentei cereri, în temeiul art.453 alin.1 Cod procedură civilă s-a dispus obligarea acestora, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 227,06 lei reprezentând cheltuieli de judecată, respectiv, taxa judiciară de timbru achitată pentru cererea formulată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta S.C. A. S.R.L. prin reprezentant legal criticând faptul că nu i-a fost admisă în totalitate acţiunea.

Prin Decizia civilă nr. 951/Ap/18 iunie 2019 pronunţată de Tribunalul Braşov s-a respins apelul formulat reţinându-se că prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat instanţei să dispună obligarea pârâţilor la plata întreţinerii începând cu luna 07.2018 şi până la evacuarea efectivă din imobil, fără a arăta care este contravaloarea întreţinerii, adică nu a indicat cuantumul lunar al acesteia.

Apoi, în procedura regularizării în apel, prin nota de şedinţă depusă la data de 12.04.2019 (f. 8, 9 din dosar) a menţionat că în prezent pârâţii înregistrează un debit la întreţinere în cuantum de 834,16 lei, aferent perioadei 11.2017- 01.2019.

Prima instanţă a reţinut că la data pronunţării sentinţei apelate, sumele datorate cu titlu de întreţinere începând cu luna 07.2018, nu avea natura unui prejudiciu cert, considerent pentru care a respins petitul 4 al acţiunii.

Potrivit art. 1831 alin. 2 Cod civil, „1) Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinţei, precum şi la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la acea dată”.

Caracterul cert al prejudiciului este definit de art.1532 alin.1 din Codul civil, care prevede că  „(1) la stabilirea daunelor-interese se ţine seama de prejudiciile viitoare, atunci când acestea sunt certe” iar la art. 1537 Cod civil se prevede că „dovada neexecutării obligaţiei nu îl scuteşte pe creditor de proba prejudiciului, cu excepţia cazului în care prin lege sau prin convenţia părţilor se prevede altfel.”

În ceea ce priveşte caracterul cert al prejudiciului, tribunalul reţine că prejudiciul este sigur atunci când existenţa sa se poate constata cu certitudine şi atunci când acesta se poate evalua.

Sintagma prejudiciul sigur cuprinde în conţinutul său, atât prejudiciul actual, prezent, cât şi prejudiciul viitor. Prejudiciul actual, prezent, este acea daună care s-a produs deja la data când se pretinde repararea lui.

Prejudiciul viitor este acela care, deşi nu s-a produs încă, există certitudinea că acesta se va produce în viitor, fiind astfel susceptibil de evaluare. Un prejudiciu viitor este cert atunci când se referă, atât la existenţa, cât şi la întinderea sa.

În speţă, la data pronunţării sentinţei apelate, deşi reclamanta a pretins existenţa unui prejudiciu cert, constând în contravaloarea întreţinerii datorate începând cu luna 07.2018 şi până la data evacuării pârâţilor din imobil, nu a indicat valoarea acestuia, iar din tabelul privind cheltuieli de întreţinere depus la fila 13 din dosarul de fond,  nu rezultă decât care este contravaloarea întreţinerii până în luna mai 2018.

În aceste condiţii, tribunalul a reţinut că în mod corect prima instanţă a considerat că la data pronunţării hotărârii apelate prejudiciul pretins nu era unul cert.

Apoi, deşi în etapa apelului a menţionat că în prezent pârâţii înregistrează un debit la întreţinere în cuantum de 834,16 lei, aferent perioadei 11.2017 - 01.2019,  la dosarul cauzei nu a fost depus decât un tabel întocmit de apelanta reclamantă, fără a fi ataşate înscrisuri din care să rezulte în ce constau aceste cheltuieli de întreţinere.

În consecinţă, tribunalul reţine că apelanta reclamantă nu a făcut dovada existenţei prejudiciului pretins, în sensul dispoziţiilor art.1532  şi art.1537 Cod civil.

Prin urmare, Tribunalul, pentru considerentele mai sus expuse a apreciat soluţia pronunţată de judecătorul fondului ca fiind legală şi temeinică, iar criticile aduse acesteia sunt nefondate, motiv pentru care, în temeiul dispoziţiilor art. 480 din Codul de procedură civilă a respins apelul declarat împotriva sentinţei civile nr. 910/07.02.2019, pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul nr. […]/197/2018, pe care a păstrat-o.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L. prin reprezentant legal criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie invocând prevederile art. 488 pct. 8 Cod procedură civilă.

În dezvoltarea motivelor de recurs, după o descriere a situaţiei de fapt, se arată că a solicitat obligarea pârâţilor la plata întreţinerii începând cu luna iulie 2018 şi până la data evacuării efective din imobil şi i s-a respins pe motiv că prejudiciul nu este cert, deşi conform art.1385 alin. 2 din Codul civil aceste cheltuieli pot fi acordate, pârâţii continuă să consume utilităţi, fără să achite întreţinerea, iar în imobilul respectiv nu este constituită asociaţie de proprietari. Susţine că potrivit dispoziţiilor art. 628 alin. 2 executorul judecătoresc poate calcula, la cererea creditorului sumele ce au fost acordate prin titlurile executorii potrivit criteriilor cuprinse în acestea.

Anexează un tabel cu cheltuielile de întreţinere ale pârâţilor din ultima perioadă de timp.

Intimaţii pârâţii nu au depus la dosar întâmpinare.

Analizând actele şi lucrările dosarului, decizia atacată raportat la motivele de recurs invocate, Curtea a constatat că recursul este nefondat.

Recursul este o cale de atac de reformare prin care se realizează exclusiv un control de legalitate a hotărârii atacate şi nu un control de temeinicie. Recursul, aşa cum este reglementat prin noul Cod de procedură civilă, nu permite o rejudecare a fondului pricinii, o reinterpretare a probelor administrate, administrarea de probe noi, nu are caracter devolutiv, aşa cum se tinde prin cererea de recurs formulată de către recurentul reclamant. Cauza recursului constă în nelegalitatea hotărârii ce se atacă pe această cale, nelegalitate care trebuie să îmbrace una din formele prevăzute de art. 488 Cod procedură civilă. Recurentul a indicat dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 8 Cod procedură civilă apreciind că legea nu a fost corect aplicată cu privire la respingerea petitului referitor la obligarea pârâţilor la plata întreţinerii începând cu luna 07.2018 şi până la data evacuării efective din imobil.

Potrivit dispoziţiilor art.1385 Cod civil „(1) Prejudiciul se repară integral, dacă prin lege nu se prevede altfel.

(2) Se vor putea acorda despăgubiri şi pentru un prejudiciu viitor dacă producerea lui este neîndoielnică.

(3) Despăgubirea trebuie să cuprindă pierderea suferită de cel prejudiciat, câştigul pe care în condiţii obişnuite el ar fi putut să îl realizeze şi de care a fost lipsit, precum şi cheltuielile pe care le-a făcut pentru evitarea sau limitarea prejudiciului…

Deşi în cauză prejudiciul viitor este sigur că se va produce până la evacuarea din imobil, în sensul că pârâţii continuă să consume utilităţi, fără să achite întreţinerea, acest prejudiciu nu este cert sub aspectul întinderii sale, cuantumul nu este determinat şi nu se pot stabili criterii obiective pentru determinarea lui ulterioară la momentul executării obligaţiei (de bună-voie ori silit prin executorul judecătoresc). Dacă pentru prejudiciul constând în contravaloarea chiriei se poate stabili suma datorată în funcţie de numărul de luni în care pârâţii au folosit imobilul până la evacuare şi cuantumul chiriei lunare conform contractului de închiriere, în situaţia utilităţilor este dificil de indicat un criteriu de determinare. Cheltuielile de întreţinere depind de consumul efectiv de apă, curent electric, de numărul de persoane care au locuit efectiv în imobil etc.

 Corect au apreciat instanţele că aceste pretenţii ale reclamantei nu pot fi admise, prejudiciul nu este cert, nu este determinat şi nici nu se pot stabili criterii obiective de determinare ulterioară la momentul executării.

Pârâţii pot fi chemaţi în judecată pentru plata cheltuielilor de întreţinere neachitate cu dovedirea acestora şi indicarea cuantumului lor. În această privinţă hotărârea prezentă nu are autoritate de lucru judecat.

Dispoziţiile legale incidente au fost corect aplicate la situaţia de fapt dedusă judecăţii.

În consecinţă, pentru aceste considerente, Curtea în temeiul art. 496 Cod procedură civilă raportat la art. 488 alin.1 pct. 8 Cod procedură civilă a respins recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. prin reprezentant legal împotriva deciziei civile nr.951/Ap/18 iunie 2019 pronunţată de Tribunalul Braşov – secţia I civilă pe care a menţinut-o.

Domenii speta

Spete similare