Civil - revendicare imobiliară

 R O M Â N I A

JUDECĂTORIA BICAZ

SENTINŢA CIVILĂ NR. 997

Şedinţa publică din data de 16.11.2021

Instanţa constituită din:

Preşedinte

Grefier –

 La ordine, pronunţarea asupra acţiunii civile formulate de reclamanta  AA, cu sediul în Bucureşti, , reprezentată, legal prin administrator BBşi convenţional prin Cabinet avocat „Gabriela Amironoaie”, cu sediul profesional în municipiul Iaşi, , cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură în Piatra Neamţ, ….., judeţul Neamţ în contradictoriu cu  pârâtele  CC DD judeţul Neamţ şi serviciile sale subordonate  EE, cu sediul în Piatra Neamţ, ….judeţul Neamţ, având ca obiect revendicare imobiliară.

 Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa publică din data de 9.11.2021, când părţile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de şedinţă, când instanţa având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea pentru astăzi.

S-au declarat dezbaterile închise, după care:

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, instanţa constată următoarele:

Prin cererea înregistrată în data de 09.10.2018 sub nr….. pe rolul acestei instanţe , reclamanta AA a solicitat în contradictoriu cu Consiliul Judeţean Neamţ şi cu Direcţia de Administrare a Parcului Naţional Ceahlău,  obligarea pârâţilor să- lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de teren de 584 mp intravilan Ceahlău, com. Ceahlău, pct. Durău, cu NCP 494; obligarea pârâţilor la ridicarea construcţiei edificate fără drept pe acest teren; obligarea pârâţilor la plata despăgubirilor reprezentând lipsa de folosinţă a imobilului estimate provizoriu la 475.230 lei , cu dobânda legală aferentă calculată de la momentul ocupării abuzive până la data plăţii efective şi calcularea penalităţilor conform art. 8 din contract , precum şi plata cheltuielilor de judecată,.

În motivarea în fapt a cererii , se arată că între AA (proprietara terenului conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria M08 nr.0233 din 07.02.1995 eliberat de …., drept intabulat în Cartea Funciară) şi ….au fost încheiate la data de 24.09.2007 două contracte de închiriere pentru ….., respectiv contractul de închiriere nr. 361/2007 şi contractul de închiriere nr. 362/2007, având ca obiect închirierea a 50% din suprafaţa de 584 mp , respectiv 292 mp pentru fiecare contract, în schimbul unei chirii de 2euro/mp/lună (584 euro/lună pentru fiecare contract şi 1168 euro/lună pentru toată suprafaţa). Consiliul Judeţean ocupă acel teren încă din 1999, unde a edificat şi o construcţie în mod ilegal, dar abia în 2007 s-a ajuns la încheierea contractelor. În 2012, când a expirat perioada contractuală, reclamanta a tolerat pârâtul, iar prin adresa 198/18.12.2014, reclamanta a notificat pârâtul despre creşterea chiriei la 2,5 euro/mp , Consiliul Judeţean arătându-se deschis negocierilor conform adresei nr. 18557/30.12.2014. În urma unor discuţii din 20.02.2015, pârâtul a propus chiria de 0,235 mp , fiind foarte mică pentru reclamantă. Apoi au urmat diferite negocieri între părţi pentru stabilirea chiriei, dar cuantumul ofertelor a rămas acelaşi. Din cauza ocupării abuzive a terenului, reclamanta nu şi-a putut amortiza costul investiţiei constând în baza sportivă.În esenţă solicită admiterea cererii sale cu privire la revendicarea formulată, iar cu privire la penalităţile de 0,1 % din preţul contractului pe zi de întârziere pentru ocuparea imobilului peste termenul stabilit, invocă art. 8 din contracte. Pentru despăgubirile de 475.230 lei aceasta este estimativă şi reprezintă contravaloarea chirie ce ar fi trebuit plătită.

Reclamanta a anexat înscrisuri în dovedire extras de Carte Funciară nr. …. Ceahlău, certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului seria M08 nr. 0233, contract de închiriere, adresă către …….

În drept , s-au invocat dispoziţiile art.560 Cod civil.

În dovedire, au solicitat proba cu înscrisuri, martori, expertiză tehnică cadastrală şi interogatoriul pârâtei.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 880lei (f.11 vol. I) + 8.357 lei (f. 44 vol. I).

Pârâta U.A.T. NEAMŢ a depus în 23.11.2018 întâmpinare  (f.53-58 vol. I), prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, deoarece proprietar este AAA, iar nu BB. În continuare invocă lipsa capacităţii procesuale de folosinţă a Consiliului Judeţean Neamţ , conform art. 21 alin. 1 şi 2 din Legea 215/2001. Pe fondul cauzei arată faptul că …… au încheiat contractul de închiriere nr. 361/2007 şi contractul de închiriere nr. 362/2007 cu …., contracte reziliate prin comun acord în 19.07.2012, conform actelor adiţionale 8917/175/19.07.2012 şi 8918/19.07.2012, deşi se dorise cumpărarea acelui teren. Pentru perioada 19.07.2012-29.11.2013 terenul a fost folosit gratuit, iar din 2013 s-au reluat negocierile. Consideră pârâta că în perioada 1999-2007 şi 2012-26.02.2015 terenul a fost folosit gratuit, aşa cum rezultă din adresa 261/12.05.2015 transmisă de reclamantă. Prin procesul verbal 417/12.01.2017 s-+a consemnat negocierea dintre părţi, însă nu s-a ajuns la nicio înţelegere.  Consideră că au fost de bună credinţă la edificarea construcţiei, ce a respectat autorizaţia 102/19.07.1999. Pentru faptul că pârâta este de bună credinţă, solicită aplicarea dispoziţiilor art. 581 C.civ., mai ales că acea construcţie face parte din domeniul public al Judeţului Neamţ. În ce priveşte despăgubirile solicitate, se arată că nu se indică perioada, modalitatea de calcul, preţul folosinţei terenului , iar art. 8 din contract nu îşi produce efectul, întrucât au fost reziliate contractele. 

În drept, nu a invocat niciun temei de drept.

Ca probe, nu a solicitat nicio probă, dar a anexat înscrisuri în dovedire, respectiv contract de închiriere şi act adiţional, adrese către SC Durău SA şi către Consiliul Judeţean Neamţ, autorizaţie de construire nr. 102/19.07.1999 şi extras din Monitorul Oficial al României (f.59-91 vol.I).

Pârâta BBBB aspecte ca şi UAT Neamţ , adăugând faptul că nu poate fi obligată la plata contravalorii despăgubirilor, fiindcă nu este proprietara clădirii .

În data de 20.12.2018, reclamanta AA a formulat răspuns la întâmpinările pârâţilor şi a modificat acţiunea , în sensul că doreşte să se judece în contradictoriu cu BBBB şi serviciile subordonate ……, precum şi cu UAT Judeţul Neamţ prin Preşedintele CJ Neamţ . În ce priveşte lipsa calităţii sale, solicită respingerea deoarece reclamanta şi-a schimbat denumirea din BB în AA.

Reclamanta arată că pârâtul Consiliul Judeţean are capacitate de folosinţă deoarece art. 3 alin. 1 şi 2 din legea 215/2001 şi Hotărârea Consiliului Judeţean 8/31.01.2017 , statuează că, în interesul unităţii administrativ teritoriale, consiliul judeţean administrează resursele proprii la care judeţul are dreptul. Mai mult, consideră că cel care a semnat contractele a fost Consiliul Judeţean , acesta fiind cel care se doreşte a fi obligat la plata chiriei, solicitând respingerea excepţiei ca nefondată.

Solicită respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Direcţiei de Administrare a Parcului Naţional Ceahlău, deoarece în acţiunea în revendicare, calitatea de pârât revine persoanei care ocupă imobilul, neinteresând calitatea de proprietar a imobilului.

Pe fondul cauzei, arată că nu a avut cunoştinţă de existenţa actelor adiţionale de reziliere, care au fost făcute pentru a se evita o situaţie de incompatibilitate, dar în niciun caz nu au acceptat folosinţa gratuită a terenului.  Consideră că pârâtul nu a fost de bună credinţă la edificarea construcţiei, deoarece nu era titularul dreptului de proprietate.

Prin încheierea din data de 19.03.2019,  instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a Consiliului Judeţean Neamţ.

Instanţa a încuviinţat prin Încheierea din 14.05.2019 proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei şi a prorogat pronunţarea pe proba cu expertiza topografică şi de evaluare.  Apoi, prin Încheierea din 25.06.2019 s-a încuviinţat proba cu expertiza topografică şi expertiza de evaluare.

Analizând cererea formulată, actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Cu titlu preliminar, instanța arată că prezentei cauze îi sunt aplicabile dispozițiile în vigoare înainte de intrarea în vigoare la 01.10.2011 a C. civ. actual, respectiv C. civ. intrat în vigoare la 01.12.1865 (în continuare C. civ.), potrivit dispozițiilor art. 6 alin. 2 C. civ. şi art. 102 din legea 71/2011, în ce privește efectele contractului de închiriere, iar pentru acţiunea în revendicare şi pretenţiile întemeiate de răspunderea delictuală dispoziţiile Noul Cod civil.

•Conform dispoziţiilor art. 248 alineat 1 CPC, instanţa trebuie să se pronunţe cu prioritate pe excepţiile invocate de părţi:

În prezenta cauză, pârâta ….  a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, dat fiind că nu este proprietara clădirii.

Instanţa reţine că reclamanta a indicat în precizările de la f. 125 vol.I că această pârâtă este chemată pentru capătul de cerere privind revendicarea. De asemenea,  din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, pârâta Direcţia de Administrare a Parcului Naţional Ceahlău este ocupanta acestei clădiri situate pe terenul de 580 mp , iar conform art. 563 Cod civil acţiunea în revendicare se opune posesorului imobilului revendicat.

Faţă de aceste aspecte , coroborate cu dispoziţiile art.563 Cod Civil, va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Direcţiei de Administrare a Parcului Naţional Ceahlău ca nefondată.

•Pe fondul cauzei, instanţa reţine că:

În ce priveşte situaţia de fapt reţinută în baza probatoriului administrat în cauză, se observă că reclamanta AA .. este proprietara suprafeţei de 11.231 mp din sat ….. jud. Neamţ, cu NCP 494 înscrisă în CF ….. , conform certificatului eliberat de Ministerul Turismului seria …nr. …. din 07.02.1995 (f.15 vol.I).

Apoi, în data de 24.09.2007 au fost încheiate contractele de închiriere nr. 361 şi 362, prin care AA a închiriat CC suprafaţa de 292 mp prin contractul nr. 362  , ce reprezintă 50% din suprafaţa de 584 mp , iar prin contractul 362 cealaltă jumătate din suprafaţa de 584 mp, pe o perioadă de 5 ani , în schimbul unei chirii de 2 euro/mp/lună (f.17-21 vol.I). Aceste contracte au fost reziliate prin acordul părţilor conform actelor adiţionale  nr. …. şi nr. …, începând cu data de 19.07.2012 (f. 63, 68 vol.I).

Ulterior rezilierii contractelor de închiriere, pârâtul Consiliul Judeţean Neamţ a continuat să folosească acea suprafaţă de teren, fără a se încheia un contract în acest sens. Între părţi au avut loc negocieri privind închirierea din nou a terenului, însă negocierile nu s-au finalizat pentru că părţile nu s-au înţeles asupra cuantumului chiriei. Reclamanta i-a comunicat ….  diferite adrese prin care i s-a solicitat prezentarea la sediul societăţii pentru lămurirea aspectelor juridice privind posesia şi folosinţa terenului şi încheierea unor noi contracte de închiriere  (f. 21-). De asemenea, pârâtul Consiliul Judeţean Neamţ a formulat adrese către reclamanta arătând faptul că doreşte să cumpere acest teren (f. 69-71 vol.I) , iar pentru închiriere a făcut oferte cu privire la o chirie mai mică decât cea dorită de reclamantă.

•Analizând capătul de cerere privind revendicarea , instanţa constată că sunt aplicabile dispoziţiile art.563 Cod civil , conform căruia:

„(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul, iar potrivit art. 566 Cod civil (1) Pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleaşi condiţii, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.”

Conform răspunsului la interogatoriu de la f. 178 vol.I, UAT Judeţ Neamţ şi ….. au arătat că suprafaţa închiriată a fost cea de 584 mp, pe care au edificat o construcţie conform autorizaţiei nr. 102/19.07.1999. Instanţa constată că pârâţii nu au răspuns la întrebarea nr. 3 şi nr. 6 şi anume dacă au continuat şi continuă să ocupe terenul fără drept, după rezilierea contractelor.

Însă, din adresele transmise între părţi, se observă că şi după rezilierea contractelor de închiriere, terenul a continuat să fie folosit de pârâţi, datorită construcţiei edificate pe acesta cu obiectiv Centrul de informare şi Documentare al Parcului Naţional Ceahlău.

Aşadar, ocuparea terenului rezultă fără putinţă de tăgadă, mai ales că niciunul dintre pârâţi nu a contestat acest aspect în mod expres.

În cadrul acţiunii în revendicare, instanţa este datoare să analizeze titlurile de proprietate ale părţilor litigante.

Cum însă numai reclamanta, prin certificatul eliberat de Ministerul Turismului seria M08 nr. 0233 din 07.02.1995, face dovada dreptului de proprietate asupra bunurilor revendicate, iar pârâţii au doar calitatea de detentori, se constată că acţiunea în revendicare este întemeiată. Mai mult, este de subliniat faptul că pârâtul Consiliul Judeţean Neamţ i-a recunoscut dreptul de proprietate al reclamantei, aşa cum rezultă din adresa 5227/14.12.2011 (f. 69) şi adresa 1268/03.02.2012 (f.70).

Instanţa va admite ca fiind întemeiat acest petit de cerere şi va dispune obligarea pârâţilor la lăsarea către reclamantă în deplină proprietate şi liniştită posesie a suprafeţei de 584 mp, situată în Ceahlău, jud. Neamţ, pct. Durău, NCPP 50107  identificată în raportul de expertiză topo întocmit de dl expert Mişca Aurel de la f. 209-206 vol.II.

•În ce priveşte cererea de obligare a pârâţilor la ridicarea construcţiei edificate fără drept pe acest teren, instanţa constată că:

Aşa cum au sesizat şi părţile în prezenta cauză, prin întâmpinare şi prin răspunsul la întâmpinări, ceea ce contează pentru soluţionarea acestui petit este stabilirea calităţii de constructor de bună sau de rea credinţă a Consiliului Judeţean Neamţ.

Pârâtul BB Judeţ Neamţ invocă în apărarea sa faptul că acea construcţie a fost edificată legal conform autorizaţiei  102/19.07.1999. Din răspunsul la obiecţiuni de la f. 275 vol.II , rezultă că această construcţie C1,  identificată în raportul de expertiză topo întocmit de dl expert Mişca Aurel de la f. 209-206 vol.II,  nu respectă întru totul Autorizaţia de construire nr.102 /19.07.1999, întrucât nu s-a respectat distanţa faţă de drumul de acces .

Însă, potrivit alin.3 teza ultima din art.494 C.civ.1864 (aplicabil faţă de data edificării construcţiei C1) care reglementează situaţia constructorului de bună credinţă pe terenul altuia, ,,Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.”

Având în vedere situaţia de fapt reţinută-respectiv faptul că acea construcţie a fost făcută încă din anul 1999,  se constată calitatea de constructor de bună credinţă a pârâtului, căruia nu-i poate fi impusă ridicarea construcţiei.

Mai mult decât atât, instanţa subliniază faptul că, în cuprinsul contractelor de închiriere, se arată că suprafaţa de 584 mp închiriată era reţinută ca suprafaţă aferentă clădirii  Centrului de Informare şi Documentare al Parcului Naţional Ceahlău, ceea ce duce la concluzia că, acea construcţie a fost edificată cel puţin cu ştiinţa reclamantei , încă de la acea dată. Or, a se pretinde după aproximativ 19 ani (raportat la data formulării acţiunii  )că edificarea clădirii s-a făcut fără ştiinţa reclamantei de un constructor de rea credinţă, nu poate fi primită.

De asemenea, destinaţia acestei clădiri este una de interes public,  făcând parte din domeniul public al judeţului Neamţ, fiind reţinută astfel în H.G. 650/27.06.2007  Anexa la pct. 286 (f.86-91 vol. I), astfel că instanţa reţine că regimul juridic al acestei construcţii , şi anume cel al proprietăţii publice atrage alte prevederi legale pentru analiza legalităţii edificării sale sau nu , şi anume cele ale Legii 50/1991privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii. Nu trebuie omis nici faptul că este în interesul tuturor a se menţine acea clădire, urmând ca situaţia legală să fie soluţionată de către părţi prin acţiuni ulterioare sau prin tranzacţii amiabile.

Iar un ultim aspect ce trebuie menţionat este că, dacă reclamanta considera că acea clădire este construită nelegal, avea la dispoziţie acţiunea prevăzută de Legea 554/2004 privind anularea autorizaţiei de construire.

Faţă de aceste aspecte, instanţa va respinge ca nefondată cererea de ridicare a construcţiei de către pârâţii BB Judeţ Neamţ şi CC.

•În ce priveşte capătul de cerere  privind obligarea pârâţilor la plata despăgubirilor reprezentând lipsa de folosinţă a imobilului , cu dobânda legală aferentă calculată de la momentul ocupării abuzive până la data plăţii efective şi calcularea penalităţilor conform art. 8 din contract :

 Analizând capetele de cerere formulate în cauză, cu excepţia celor privind revendicarea şi obligaţia de a ridica clădirea, se constată că reclamanta solicită atragerea răspunderii pârţilor, atât în baza răspunderii delictuale (pentru lipsa de folosinţă, dobânda legală şi plata taxelor) cât şi în baza răspunderii contractuale (penalităţi de întârziere de 0,1%).

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât în Decizia nr. 2905 din 27 septembrie 2013 pronunțată în recurs de Secţia a II-a civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie  că raportul dintre răspunderea civilă delictuală şi cea contractuală este cel de la general la special, în sensul că răspunderea delictuală alcătuieşte dreptul comun al răspunderii civile, astfel că dacă într-o situație dată nu sunt îndeplinite condiţiile răspunderii civile contractuale, în măsura în care s-a produs un fapt ilicit culpabil, operează răspunderea delictuală pentru repararea prejudiciului. Originea răspunderii contractuale se găseşte în contract, iar originea răspunderii delictuale se află în lege.

În practică au existat numeroase discuţii legate de cumulul celor două răspunderi, însă sub nici o formă nu există posibilitatea pentru persoana prejudiciată de a primi două despăgubiri, în temeiul celor două forme de răspundere, pentru aceeaşi faptă ilicită. De asemenea, nu este posibilă combinarea regulilor aplicabile răspunderii delictuale, cu cele aplicabile răspunderii contractuale, în cadrul unei acţiuni mixte, după cum nu este posibil nici să se apeleze, în subsidiar, la acţiunea delictuală, după ce a fost utilizată acţiunea contractuală prin care au fost obţinute despăgubiri.

În opinia instanţei, admiterea unui drept de opţiune al creditorului contractual între cele două răspunderi , ar echivala cu a-i permite să pornească acţiunea de despăgubire pe teren delictual, deşi dreptul la acţiune era permis doar pe teren contractual , sau să pretindă dezdăunare pentru orice pagube, deşi debitorul contractual nu răspunde decât pentru cele directe. Este de menţionat că această inadmisibilitate a cumulului celor două răspunderi priveşte situaţia în care pentru aceeaşi faptă, se solicită o dublă plată, atât pe răspundere contractuală, cât şi pe răspundere delictuală.

Excepţie de la imposibilitatea cumulului celor două răspunderi face cazul când acelaşi fapt ilicit încalcă atât legea contractului, cât şi legea penală, fiind în situaţia atragerii răspunderii penale.

Se constată că reclamanta a solicitat suma estimativă de 475.230 lei, reprezentând  lipsă de folosinţă a imobilului revendicat pentru perioada septembrie 2012-septembrie 2018, obligarea la plata unei dobânzi legale, plata unor penalităţi de întârziere şi a unor taxe datorate Primăriei Ceahlău.

În soluţionarea acestor solicitări instanţa trebuie să constate dacă reclamanta este îndrituită să formuleze astfel de pretenţii şi pentru ce perioadă.

Având în vedere că abia prin obiecţiunile la raportul de expertiză al expertului parte  (f.329 vol.I) , pârâta UAT Judeţ Neamţ a invocat prescrierea dreptului de a cere chiria pentru perioada 2012/2015 , instanţa a constatat la termenul din 16.03.2021 decăderea din dreptul de a invoca această excepţie, conform art. 2513 C.civ, nefiind invocată prin întâmpinare.

În ce priveşte adresa 261/12.05.2015 de la f.72-74 vol.I, prin care AA solicită Consiliului Judeţean Neamţ să elibereze terenul de 584 mp , teren ce a fost închiriat în perioada 2007-2012 , iar apoi folosit cu titlu gratuit în perioadele 1999-2007, 2012 – prezent, a provocat interpretări diferite de către apărătorul reclamantei şi cel al pârâtei. Într-adevăr, din analiza doar a acestui înscris s-ar deduce că, din 2012 – data rezilierii contractelor - până în 12.05.2015 , terenul a fost lăsat de reclamantă în folosinţa gratuită a  Consiliului Judeţean Neamţ. Însă, instanţa nu poate interpreta acest înscris ca o renunţare a reclamantei la beneficiul chiriei, deoarece există depuse la dosar alte înscrisuri care dovedesc că reclamanta i-a interzis  pârâtului folosinţa gratuită terenului în perioada 2012-2015.  Astfel, la f. 21 este adresa 252/2013 prin care reclamanta îi solicită pârâtului să soluţioneze amiabil litigiul privind folosinţa terenului. Apoi, la f. 22 este adresa 198/18.12.2014 prin care reclamanta îi solicită pârâtului să achite o chirie de 2,5 euro/lună privind folosinţa terenului. Ca răspuns, Consiliul Judeţean Neamţ arată că doreşte reluarea închirierii , în baza unei chirii negociate (f. 23), fiind încheiat şi un proces verbal nr. 2861/20.02.2015 privind negocierea (f.24). Aşadar, se constată că, după rezilierea contractelor de comun acord, pârâtul a  folosit terenul în litigiu, fără acordul reclamantei, creându-i acesteia un prejudiciu prin imposibilitatea de a încasa o chirie de la terţe persoane/societăţi/instituţii, conform art. 1530, art. 1531 Cod civil.

Până în acest punct, instanţa constată că perioada supusă analizei este cea din 2012 până în prezent, şi că în mod cert s-a creat reclamantei un prejudiciu pentru lipsa de folosinţă a terenului.

Dar, aşa cum s-a indicat mai sus, NU se poate cumula răspunderea delictuală cu cea contractuală, pentru aceeaşi faptă,  iar aceasta din urmă răspundere are prioritate faţă de cea delictuală, aplicându-se dispoziţiile speciale faţă de cele generale, conform ART. 1350 alin. 3 Cod civil: „ Răspunderea contractuală: (3) Dacă prin lege nu se prevede altfel, niciuna dintre părţi nu poate înlătura aplicarea regulilor răspunderii contractuale pentru a opta în favoarea altor reguli care i-ar fi mai favorabile.”

De aceea, se constată că, pentru ocuparea fără drept a terenului de către pârâţi, în perioada 2012-prezent, pentru care reclamanta a solicitat atât  acordarea unui prejudiciu pe lipsa de folosinţă cât şi plata unor penalităţi de întârziere de 0,1 % din preţul contractului (deci pentru aceeaşi faptă se solicită o dublă plată întemeiată pe răspunderea contractuală dar şi pe cea delictuală ), pârâţilor li se poate antrena doar răspunderea contractuală. Reclamanta AA, în calitatea sa de proprietar al terenului, în temeiul certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria M08 nr. 0233/07.02.1995, poate pretinde despăgubiri de la cel care îi ocupă fără drept această parte din imobil, ulterior expirării termenelor contractuale. Cum prin stăpânirea fără drept a imobilului teren revendicat,  pârâţii UAT Judeţ Neamţ şi Consiliul Judeţean Neamţ au produs reclamantei un prejudiciu constând în lipsa de folosinţă, instanţa constată că este întemeiată cererea reclamantei.

Însă , va dispune acordarea sumei stabilite în  completarea la raportul de expertiză evaluare întocmit de … (f. 425-433 vol III), pentru penalităţile de întârziere de 0,1 % raportat la chiria prevăzută în contract de 2 euro/mp/lună, deci suma de 2609,10 euro, în echivalent lei la data plăţii efective.

Deşi valoarea lipsei de folosinţă a terenului în litigiu a fost calculată  pentru perioada 09.2012-09.2018 , prin raportare la chiria stabilită de piaţa imobiliară locală pentru perioada de referinţă , în care s-a reţinut că au fost 72 de luni , iar la un calcul de 2,80 euro/mp /lună pentru suprafaţa de 584 mp şi a rezultat o chirie de 117.734,4 euro , instanţa nu poate admite această solicitare pe tărâm delictual,  deoarece este întemeiată pe aceeaşi faptă, sancţionată în mod clar în contract.

De aceea se va dispune obligarea pârâţilor la plata penalităţilor de 0,1% din preţul contractului, în cuprinsul completării a doua la raport de la f. 425-434 ,  deoarece acestea au fost solicitate de reclamantă pentru ocuparea terenului peste termenul conform art.8 alin. 2 din contracte. În motivarea capătului de cerere, se arată de reclamantă că deşi acele contracte au fost reziliate, acele clauze îşi mai produc efectele, fiind prevăzute în mod expres pentru acele situaţii ce exced perioadei contractuale, deci încă în vigoare şi se va respinge acordarea despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă.

Faţă de aceste aspecte, va admite acest capăt de cerere cu obligarea pârâţilor la plata sumei de 2.609,10 euro cu titlu de penalităţi de întârziere (calculate pentru perioada iulie 2012- octombrie 2018, data introducerii acţiunii),  conform prevederilor contractuale.

Referitor la următoarele solicitări, privind acordarea dobânzii legale ,a taxelor datorate, instanţa va avea în vedere că acestea nu sunt prevăzute în contract, deci răspunderea pârâţilor va fi atrasă pe tărâmul celei delictuale. Instanţa consideră că important în prezenta cauză este acoperirea în totalitate a prejudiciului creat reclamantei prin ocuparea fără drept a terenului după reziliere, conform art. 1349 alin 3 Cod civil , deşi s-a încercat în repetate rânduri încheierea unei noi convenţii privind închirierea terenului. De aceea, în opinia instanţei, explicată mai sus, se poate acoperi prejudiciul solicitat de reclamantă, chiar dacă aceste solicitări se întemeiază pe răspunderea delictuală, pentru că nu se încalcă regula inadmisibilităţii cumulului celor răspunderi juridice, fiind vorba de alte pretenţii, ce nu au fost acoperite de clauzele contractuale.

În ce priveşte valoarea taxelor ce ar fi trebuit plătite , instanţa reţine că, acest capăt de cerere a fost formulat încă din acţiunea introductivă, iar în raportul de expertiză evaluare întocmit de dl Ciobanu Romeo (f.289-291 vol.II) completat cu raportul din 26.01.2021 (f. 322-352 vol.II),  s-a reţinut suma de 72,16 euro . Dat fiind că în prezenta cauză, reclamanta a fost lipsită de terenul de  revendicat de 584 mp de la data rezilierii contractului până în prezent , plata acestor taxe face parte din prejudiciul creat acesteia, sens în care se va admite capătul de cerere.

Dobânda calculată de expert a fost reţinută ca fiind de 42.387 lei în completarea la raportul de expertiză din 26.01.2021 (f. 322-352 vol.II), raportat la lipsa de folosinţă de 117.734,4, precum şi la celelalte sume stabilite cu titlu de taxe şi penalităţi , apoi de 51.154,7 euro, raportat la chiria de 2 euro/lună/mp, de 76.732,04 euro raportat la chiria de 3 euro/lună/mp. Referitor la această solicitare a reclamantei de obligare a pârâţilor la plata dobânzii legale este de menţionat că nu se poate acorda dobânda pentru neplata chiriei, deoarece contractele erau reziliate, iar chiria nu mai era datorată de pârâţi. Dobânda legală se va acorda  (aşa cum , de altfel,  a fost solicitată în acţiune) în funcţie de prejudiciul pentru lipsa de folosinţă, deci ca o actualizare a debitului,  iar nu raportat la chiria stabilită în contract de 2 euro/mp/lună sau la o altă chirie (deoarece instanţa nu va admite acest capăt de cerere privind plata unei despăgubiri echivalente cu chiria, ci un prejudiciu calculat conform clauzelor contractuale).

Aşadar, dat fiind faptul că dobânda se datorează pentru actualizarea debitului datorat pentru ocuparea abuzivă  a terenului , aceasta  trebuie să se raporteze la suma admisă mai sus de instanţă de 2.609,10 euro, motiv pentru instanţa va constata că  suma datorată de pârâţi cu titlu de dobândă legală  este 7,875% (procent stabilit de dl expert şi necontestat de părţi) x (2609,10 euro + 72,16 euro) = 211,14 euro în echivalent lei la data plăţii efective.

În ce priveşte cheltuielile de judecată, instanţa constată că reclamanta a achitat  taxă judiciară de timbru în cuantum de 880 lei (f.11 vol. I) + 8.357 lei (f. 44 vol. I), onorariu de avocat de 20.000 lei, 3000 lei onorarii experţi.

Instanţa va dispune obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată suportate de reclamantă, însă, într-un cuantum redus. Astfel, s-au depus la dosar chitanţe şi facturi ce atestă plata unui onorariu de avocat de 20.000 lei, însă, partea adversă nu este obligată să suporte cheltuielile în cuantumul convenit de reclamantă şi apărătorul ales. Iar prin diminuarea onorariului de avocat , instanţa nu intervine în raportul dintre parte şi avocat, ci doar stabileşte cheltuielile ce vor fi suportate de pârâtă. De aceea, va reduce onorariul de avocat la suma de 10.000 lei.

Având în vedere soluția pronunțată, conform dispozițiilor art.453 și următoarele CPC, instanța va admite cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata sumei de 22.237 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru, onorarii experţi şi onorariu avocat redus.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Direcţiei de Administrare a Parcului Naţional Ceahlău ca nefondată.

Admite, în parte acţiunea, aşa cum a fost modificată,  formulată de reclamanta  AA, cu sediul în Bucureşti, sector 1, şos.Bucureşti-Ploieşti, nr.172-176, Clădirea A, corp A.2, et.2, birou 8, reprezentată, legal prin administrator BBşi convenţional prin Cabinet avocat „Gabriela Amironoaie”, cu sediul profesional în municipiul Iaşi, str. Florilor, nr.24, cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură în Piatra Neamţ, …. judeţul Neamţ în contradictoriu cu  pârâtele  ….. prin Preşedintele Consiliului Judeţean,  cu sediul în Piatra …, judeţul Neamţ şi serviciile sale subordonate  ……, cu sediul în Piatra Neamţ, str.Alexandru cel Bun, nr.27, judeţul Neamţ, având ca obiect revendicare imobiliară.

Obligă  pârâţii să lase reclamantei în deplină proprietate şi paşnică folosinţă suprafaţa de 584 mp, situată în ….  identificată în raportul de expertiză topo întocmit de dl expert Mişca Aurel de la f. 209-206 vol.II.

Obligă pârâţii UAT Judeţ Neamţ şi Consiliul Judeţean Neamţ la plata penalităţilor de 0,1% din preţul contractului, în cuantum de 2.609,10 euro (echivalent în lei la data plăţii efective)  .

Obligă pârâţii UAT Judeţ Neamţ şi Consiliul Judeţean Neamţ la plata 72,16 euro  (echivalent în lei la data plăţii efective ), reprezentând taxe datorate de proprietar către CL Ceahlău  .

Obligă pârâţii UAT Judeţ Neamţ şi Consiliul Judeţean Neamţ la plata dobânzii legale de 211,14 euro (echivalent în lei la data plăţii efective) .

Respinge ca nefondată cererea de  obligare a pârâţilor la ridicarea construcţiei C1 edificată pe terenul de 584 mp, situată în Ceahlău, jud. Neamţ, ….  identificată în raportul de expertiză topo întocmit de dl expert MA de la f. 209-206 vol.II,  proprietatea reclamantei

Respinge ca nefondată cererea privind obligarea pârâţilor la plata către reclamantă a despăgubirilor reprezentând lipsa de folosinţă a terenului revendicat.

În temeiul art. 451-453 CPC, admite cererea reclamantei şi obligă pârâţii BB şi CC la plata sumei de  22.237 lei cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cale de atac care se depune la Judecătoria Bicaz.

Pronunţată în data de 16.11.2021 prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.

Domenii speta

Spete similare