Civil.ordonanță președințială – sistare lucrări construcții

ORDONANȚĂ PREȘEDINȚIALĂ – SISTARE LUCRĂRI CONSTRUCȚII

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău la data de 08.07.2021, sub nr. ..../200/2021, reclamantul ȚCS, în contradictoriu cu pârâţii BIC, BCG și UAT Berca prin primar, a solicitat ca instanța, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună sistarea lucrărilor de construcție efectuate pe terenul din sat Berca având numărul cadastral ...., precum și suspendarea autorizației de construcție.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că, în fapt, a formulat pe calea dreptului comun o acțiune prin care a solicitat instanței să constate desființarea retroactivă a contractului de vânzare – cumpărare având ca obiect suprafața de teren ce face obiectul arendei în conformitate cu contractele de arendă înregistrate la Primăria Comunei Berca cu nr. ... din data de 24.04.2019 și nr. 62 din data de 15.05.2014, în care calitatea de vânzătoare o au numitele IGL și TLS și cumpărători pârâții BIC și BCG, precum și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare între părțile IGL și TLS, în calitate de vânzătoare și ȚCS, în calitate de cumpărător.

Reclamantul a precizat că, față de pârâtul cumpărător a solicitat, în plus, ca acesta să lase în pașnică posesie și liberă folosință suprafața de teren ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare și plata de daune pe fiecare zi de întârziere până la eliberarea efectivă a terenului.

Reclamantul a susținut că a cultivat lucernă pe acel teren, lucerna fiind o plantă perenă care ar trebui să-i aducă producție pe o perioadă de 7 ani, semințele de lucernă fiind foarte scumpe.

În continuare, reclamantul a apreciat că și cumpărătorul a fost de rea-credință întrucât a văzut că terenul este cultivat, reclamantul folosindu-l din 2014 și avându-l înregistrat la APIA pentru subvenție.

Reclamantul a arătat că, în prezent, cumpărătorul a început edificarea unor construcții, deși litigiul este înscris în cartea funciară.

De asemenea, reclamantul a menționat că numitele IGL și TLS sunt proprietare în indiviziune în cote de ½ fiecare asupra terenului de 2 ha, iar reclamantul a încheiat cu acestea contracte individuale pe câte 1 ha, primele contracte de arendă fiind încheiate în anul 2014. Reclamantul a susținut că a hotărât împreună cu cele două proprietare continuarea arendării, prin urmare cu numita IGL a încheiat la data de 24.04.2019 contractul nr. ... încheiat la Primăria Berca pe o perioadă de 10 ani, aceeași înțelegere de continuare a arendării având-o și verbal cu sora acesteia, TLS, dar, întrucât aceasta locuia la București, a amânat încheierea contractului în formă scrisă, iar ulterior a apărut pandemia de COVID-19. Reclamantul a precizat că, urmare a înțelegerii verbale, respectiv scrise cu cele două proprietare a continuat să folosească terenul ca un bun arendaș, virând inclusiv cuantumul arendei.

Reclamantul a susținut că între părți a existat o continuitate în timp a relațiilor de arendă, acestea decurgând firesc, fără să existe discuții cu privire la vreo vânzare asupra respectivei suprafețe de teren. În continuare, reclamantul a afirmat că, în data de 21.11.2020, a observat pe terenul arendat o grămadă de nisip, iar pe data de 23.11.2020 s-a dus la Primărie să vadă ce se întâmplă, iar acolo a aflat că proprietarele au vândut terenul și Primăria le-a eliberat aviz favorabil. Reclamantul a precizat că, în ciuda acestui fapt, a făcut chiar în acel moment oferta de cumpărare pe care a înregistrat-o la Primărie cu nr. ... din 23.11.2020, ulterior sunând proprietarele care i-au confirmat că au vândut, fără să-i ofere vreo explicație în acest sens.

Reclamantul a arătat că nu a fost notificat în niciun fel despre intenția de vânzare, prin urmare vânzătoarele încheind contractul cu rea-credință, cu nerespectarea dispozițiilor legale în materie de arendă și cu prejudicierea reclamantului în calitate de arendaș, adăugând că, nici până în prezent, pârâtele nu și-au îndeplinit obligația de a notifica preemptorului intenția de a vinde, reclamantul aflând din alte surse despre vânzare și aflându-se în imposibilitatea de a-și exercita dreptul de preempțiune.

Reclamantul a precizat că, aflând despre această situație, a înțeles să se adreseze executorului judecătoresc pentru exercitarea în aceste condiții a dreptului de preempțiune transmițând vânzătoarelor somația conținând oferta reală de plată, solicitând acestora prezentarea în fața executorului judecătoresc în data de 22.12.2020, ora 11.00 pentru primirea ofertei propuse, respectiv suma de 130.100 de lei, reprezentând prețul cerut de vânzătoare în oferta de vânzare de la Primăria Berca, dovadă în acest sens fiind procesul-verbal de constatare a refuzului ofertei reale de plată eliberat de executorul judecătoresc. De asemenea, reclamantul a precizat că, după consemnarea sumei în contul executorului judecătoresc, vânzătoarele au fost invitate pentru primirea sumei însă nu s-au prezentat, astfel încât executorul judecătoresc a emis un proces-verbal  prin care a constatat efectuarea plății și liberarea de suma pe care o considera că o datorează conform exercitării dreptului de preempțiune în baza contractelor de arendă înregistrate la Primăria Berca.

Reclamantul a apreciat că a îndeplinit toate condițiile legate de exercitarea dreptului de preempțiune, adăugând că, referitor la vânzarea terenului nu au fost îndeplinite condițiile legale pentru ca vânzarea să poată opera și anume, predarea lucrului vândut, reclamantul având încă lucernă pe acel teren.

Reclamantul a susținut că prezenta cerere este întemeiată, fiind dovedite urgența și interesul în a stopa lucrări care pot avea urmări dificil de înlăturat dacă se va confirma irevocabil dreptul acestuia asupra terenului. Reclamantul a adăugat că, a lăsa pârâții să construiască și apoi a-i obliga să demoleze, nu-i o soluție legală, echitabilă și nici economică, fiind necesar ca pârâții să fie opriți în momentul în care prin fapta lor încep să vatăme interesele altuia.

Reclamantul a arătat că pentru admiterea unei cereri de ordonanță președințială trebuie să fie îndeplinite trei condiții în mod cumulativ: urgența, vremelnicia și neprejudecarea fondului, aplicabile în prezenta speță.

În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art. 1730 și următoarele, precum și art. 1849 C.civ., art. 194 și art. 581 C.proc.civ.

În dovedirea cererii, reclamantul a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, a interogatoriului pârâților, proba testimonială și efectuarea cercetării la fața locului. În ceea ce privește proba cu înscrisuri, reclamantul a depus la dosarul cauzei, în fotocopii certificate pentru conformitate cu originalul, încheiere de carte funciară, extras de carte funciară, titlu de proprietate, contracte de arendare, cărți de identitate, plan de amplasament și ordin de plată.

Cererea a fost legal timbrată cu suma de 20 de lei, reprezentând taxă judiciară de timbru, în temeiul art. 6 alin. (4) teza întâi din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, în acest sens fiind atașată chitanța seria 44818/2021 nr. 70703 (39) din data de 23.07.2021.

La data de 15.07.2021, pârâta UAT Berca, prin primar, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii formulate de către reclamant ca inadmisibilă, susținând, în esență, că nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile pentru admisibilitatea ordonanței președințiale.

Pârâta a arătat că pârâții BIC și BCG sunt proprietarii unui teren în suprafață de 2 ha din care 0,2536 ha teren intravilan și 1,7464 ha teren extravilan, înscris în cartea funciară și cu nr. cadastral ..., așa cum rezultă din contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. ..../10.11.2020 de BNP Gavrilă Liliana Aura.

În continuare, pârâta a menționat că, prin cererea înregistrată sub nr. .../19.01.2021, pârâții au solicitat emiterea certificatului de urbanism pentru construire locuință parter, foișor și împrejmuire, certificatul de urbanism fiind eliberat la data de 21.01.2021, iar la data de 20.03.2021 s-a solicitat, prin cererea nr. 53, emiterea autorizației de construire, fiind emisă autorizația de construire nr. .../26.03.2021. Pârâta a precizat că, atât certificatul de urbanism, cât și autorizație de construire au fost eliberate cu respectarea prevederilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și în baza actelor de proprietate ale solicitanților.

Referitor la susținerile reclamantului cu privire la cele două contracte de arendă, pârâta a arătat că, în ceea ce privește contractul de arendă nr. .../15.05.2014, acesta a expirat la data de 15.05.2019, fiind încheiat pentru o perioadă de 5 ani, iar invocarea pandemiei COVID-19 pentru neîncheierea unui nou contract nu se justifică întrucât în anul 2019 nu era pandemie, iar cu privire la contractul de arendă nr. .../24.04.2019 a menționat că acesta are ca obiect un teren în suprafață de 1 ha, fără a fi individualizată prin tarla, parcelă, vecinătăți sau punct toponimic.

Pârâta a susținut că, pentru a fi admisibilă ordonanța președințială trebuie să fie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: aparența dreptului, caracterul provizoriu al măsurii solicitate, existența unor cazuri grabnice și neprejudecarea fondului, cu privire la prima condiție apreciind că, în cadrul aceste proceduri nu se poate analiza însăși existența dreptului, această analiză ținând de fondul cauzei, adăugând că, în prezent, pârâții edifică o construcție pe terenul proprietatea lor, respectiv pe terenul în suprafață de 2536 mp teren intravilan, iar exercitarea dreptului de preempțiune se exercită pentru terenuri din extravilan.

Pârâta a apreciat că nu este îndeplinită nici condiția urgenței, în condițiile în care au trecut mai bine de 6 luni de când reclamantul a luat la cunoștință de vânzarea terenului, respectiv de la data de 23.11.2020, adăugând că, oferta de vânzare pentru terenul extravilan în suprafață de 1,7464 ha a fost înregistrată și afișată la Primăria Comunei Berca, sub nr. .../28.08.2020, iar în termenul de 30 de zile arendașul nu și-a manifestat intenția de cumpărare. Pârâta a precizat că urgența trebuie să rezulte din fapte concrete, nu o eventualitate sau o probabilitate, iar reclamantul nu a indicat în concret în ce constă urgența în speță și nici prejudiciul imediat și grav pe care l-ar putea suferi și care nu ar putea fi reparat sau ar fi foarte greu de reparat.

Pârâta a susținut că nu rezultă nici caracterul provizoriu al măsurii, solicitându-se sistarea lucrărilor și suspendarea autorizației de construire fără precizarea perioadei pentru care se solicită această măsură, arătând că, prin edificarea construcției de către pârâți nu se poate susține că reclamantului i s-ar produce o pagubă iminentă și care nu s-ar putea repara ori că sistarea lucrărilor de construcție se impune pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere sau pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.

În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 205 C.proc.civ.

În dovedirea celor susținute, pârâta a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, sens în care a depus, în fotocopie, cerere pentru emiterea certificatului de urbanism, certificat de urbanism, cerere pentru emiterea autorizației de construire/desființare, autorizație de construire, extras de carte funciară, contract de vânzare, contracte de arendare, titlu de proprietate și ofertă de vânzare teren.

Pârâții BIC și BCG, deși legal citați, nu au formulat întâmpinare, însă pârâta BCG s-a prezentat personal în fața instanței, ambii pârâți fiind reprezentați prin apărător ales.

În dovedirea celor susținute, pârâții au solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, precum și a probei testimoniale. Pârâții au depus la dosarul cauzei, în fotocopii certificate pentru conformitate cu originalul, contract de vânzare, încheiere de carte funciară, contract general de colaborare, ordine de plată, cărți de identitate, autorizație de construire, factură, chitanță, plan de amplasament și delimitare a imobilului și certificat de urbanism, precum și planșe foto.

La data de 20.07.2021, reclamantul a depus la dosarul cauzei chitanțe, ofertă teren extravilan și intravilan, proces-verbal de constatare a refuzului ofertei reale de plată, precum și planșe foto.

La data de 23.07.2021, pârâții BIC și BCG au depus la dosarul cauzei confirmare de comandă, factură proformă și planșe foto.

Sub aspect probatoriu, instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, proba testimonială constând în audierea martorului SG, precum și proba cu interogatoriul pârâtei BCG, pentru pârâta UAT Berca a încuviințat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, iar pentru pârâții BIC și BCG a încuviințat proba cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei, proba testimonială constând în audierea martorului MC și mijloacele materiale de probă constând în planșe foto, apreciind toate aceste probe ca fiind admisibile, concludente și utile soluționării cauzei. În ceea ce privește proba testimonială constând în audierea martorilor MC și SG, declarațiile acestora, luate prin prestare de jurământ, au fost consemnate și atașate la dosar. De asemenea, reclamantul a formulat întrebări pentru interogatoriu, răspunsurile pârâtei BCG fiind consemnate și atașate la dosar.

În ședința publică din data de 20.07.2021, instanța a dispus disjungerea capătului de cerere privind suspendarea autorizației de construire, fiind format dosarul nr. .../200/2021, înregistrat pe rolul Judecătoriei Buzău.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:

În fapt, conform contractului de vânzare autentificat sub nr. ... din 10.11.2020 de către Biroul Individual Notarial Public Gavrilă Liliana Aura, pârâții BIC și BCG au cumpărat de la numitele IGL și TLS, terenul situat în extravilanul și în intravilanul satului Berca, comuna Berca, ..., punctul „...” (intravilan) și ..., P ... (extravilan), județul Buzău, înscris în CF nr. ..../UAT Berca, județul Buzău, sub număr cadastral ..., în suprafață măsurată de 20.000 mp, categoria de folosință arabil, din care 2536 mp intravilan și 17464 mp extravilan.

Conform mențiunilor din extrasul de carte funciară nr. ... a comunei Berca, pârâții BIC și BCG sunt înscriși ca fiind titularii dreptului de proprietate cu privire la suprafața de teren de 20.000 mp, din care 2536 mp intravilan și 17464 mp extravilan.

La data de 21.01.2021, s-a emis certificatul de urbanism nr. 5 din aceeași dată, acesta putând fi folosit pentru construire locuință parter, foișor și împrejmuire, cu privire la terenul intravilan indicat anterior. Ulterior, în favoarea pârâților BIC și BCG s-a emis autorizația de construire nr. .../26.03.2021, fiind autorizată executarea lucrărilor de construire pentru construire locuință parter, foișor și împrejmuire și branșamente utilități pe imobilul teren situat în jud. Buzău, com. Berca, sat ..., str. ...., având cartea funciară nr. ...

Între reclamantul ȚCS, în calitate de arendaș, și numita TLS, în calitate de arendator, s-a încheiat, la data de 15.05.2014, contractul de arendare nr. ..., prin care arendatorul i-a încredințat arendașului următoarele bunuri: 6500 mp pășune și 10.000 mp teren arabil, bunuri agricole cuprinse în Titlul de proprietate nr. .../48, pentru o perioadă de 5 ani, adică până la data de 13.05.2019.

De asemenea, între reclamantul ȚCS, în calitate de arendaș, și numita IGL, în calitate de arendator, s-a încheiat, la data de 24.04.2019, contractul de arendare nr. ..., prin care arendatorul i-a încredințat arendașului următoarele bunuri: 1 ha teren arabil, bunuri agricole cuprinse în Titlul de proprietate nr. .../48, pentru o perioadă de 10 ani, adică până la data de 21.04.2029.

Conform mențiunilor titlului de proprietate nr. .../48 emis pe numele defunctei HI, suprafețele de teren cuprinse în acest titlu se află în extravilanul satului .., com. Berca, jud. Buzău.

Din ansamblul materialului probator din prezenta cauză rezultă că, în primăvara anului 2021, pârâții BIC și BCG au început edificarea unui imobil cu destinația de locuință cu un singur nivel și a unui foișor, desfășurând și lucrări de împrejmuire a terenului.

În drept, potrivit dispozițiilor art. 997 alin. (1) C.proc.civ., instanța de judecată, stabilind că în favoarea reclamantului există aparența de drept, va putea să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente și care nu s-ar mai putea repara, precum și pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.

În ceea ce priveşte condiţia aparenţei dreptului în favoarea reclamantului, instanţa apreciază că aceasta nu este îndeplinită în prezenta cauză, întrucât poziţia acestuia, în cadrul raportului juridic pe care se grefează ordonanţa preşedinţială, nu este preferabilă din punct de vedere legal, concluzie desprinsă în urma unei sumare analize a situaţiei de fapt.

Instanța reține faptul că, în prezenta procedură, nu poate fi analizată temeinicia susținerilor reclamantului, această analiză fiind în sarcina instanței învestite să se pronunțe asupra fondului dreptului, la acest moment instanța verificând doar aparența dreptului. Astfel, din probele administrate în prezenta cauză rezultă că pârâții BIC și BCG au calitatea de proprietari în ceea ce privește întreaga suprafață de teren înscrisă în cartea funciară nr. ... a comunei Berca, aceștia începând lucrările de edificare a unei construcții pe o suprafață de teren intravilan, în baza unui certificat de urbanism și a unei autorizații de construire, reclamantul invocând calitatea sa de arendaș în temeiul contractelor menționate anterior și a unei presupuse înțelegeri verbale, calitate în baza căreia susține că ar fi titularul unui drept de preempțiune, instanța concluzionând că aparența de drept există în favoarea pârâților BIC și BCG, iar nu în favoarea reclamantului.

Cu privire la caracterul urgent al măsurii solicitate de reclamant, din probele administrate nu rezultă că sistarea lucrărilor de construcție efectuate de către pârâții BIC și BCG ar fi de natură să prevină producerea unei  pagube iminente şi care nu s-ar putea repara. Totodată, nu a rezultat că măsura în cauză ar duce la păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere sau că s-ar înlătura vreo piedică ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.

Astfel, deși reclamantul a invocat faptul că, în ipoteza în care lucrările nu ar fi sistate și s-ar confirma dreptul său asupra terenului în litigiu, are putea exista urmări dificil de înlăturat, acesta nu a precizat în concret care are fi acele urmări și, mai mult decât atât, nu s-a probat că ar fi vorba despre prejudicii grave și ireparabile. De asemenea, instanța apreciază că nu pot fi reținute nici susținerile reclamantului potrivit cărora a-i lăsa pe pârâți să construiască și apoi a-i obliga pe aceștia să demoleze nu ar fi o soluție legală, echitabilă și nici economică, întrucât legiuitorul a stabilit în mod clar și limitativ care sunt motivele pentru care pot fi dispuse anumite măsuri provizorii, cele invocate de către reclamant neîncadrându-se în niciuna dintre ipotezele legale.

În plus, instanța apreciază că urgența dispunerii unei măsuri de sistare a unor lucrări de construcții nu se poate justifica doar prin aceea că ar fi discutabil dreptul pârâților BIC și BCG, conform celor susținute de către reclamant.

Întrucât instanța a apreciat că nu sunt îndeplinite două dintre condițiile ce trebuie îndeplinite în mod cumulativ pentru admiterea unei ordonanțe președințiale, apreciază că nu se mai impune și analiza condiției vremelniciei.

Pentru toate aceste considerente, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantul ȚCS în contradictoriu cu pârâții BIC, BCG ȘI UAT BERCA.

Faţă de respingerea cererii principale, instanţa va respinge şi cererea privind obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Având în vedere solicitarea pârâților BIC și BCG de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, precum și pierderea procesului de către reclamant, reținând culpa procesuală a acestuia din urmă, în temeiul art. 453 C.proc.civ., instanța va obliga reclamantul la plata către pârâții BIC și BCG a sumei de 960 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, achitat potrivit chitanței nr. .../19.07.2021.

Domenii speta

Spete similare