Fond funciar

Sentinţă civilă fara numar din 03.11.2022


Dosar nr. …

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA RĂCARI

Sentința

Ședința publică din data de …

Instanța constituită din:

Președinte: …

Grefier: …

Pe rol se află soluționarea cauzei civile având ca obiect obligație de a face, formulată de reclamanta AB, cu domiciliul în …, cu domiciliul procesual ales la …, în …, în contradictoriu cu pârâta CD, cu domiciliul în …, chemați în garanție fiind EF, CNP: …. și GH, CNP …., ambii domiciliați în …, cu reședința în ….

Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la … și au fost consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de … și la data de …, când a dispus:

INSTANȚA,

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Răcari la data de …, sub numărul …, reclamanta AB a solicitat în contradictoriu cu pârâta CD, obligarea acesteia din urmă la ridicarea lucrărilor construite pe terenul reclamantei (piscină și gard), situat în localitatea …, str. …, nr. …, jud. Dâmbovița, în suprafață totală de 703 mp, nr. Carte Funciară … a localității …, în scopul aducerii imobilului teren la starea anterioară edificării construcțiilor.

A solicitat, de asemenea, să fie autorizată să efectueze ridicarea acestor lucrări, pe cheltuiala pârâtei, în situația în care pârâta refuză îndeplinirea obligației.

A mai solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, a arătat că este proprietarul imobilului teren, mai sus indicat, iar pârâta, proprietar al imobilului învecinat, situat în comuna …, sat …, str. …, nr. …, complex …, județ Dâmbovița, în suprafață totală de 793 mp, identificat în Cartea Funciară nr. … a localității … .

Pârâta a edificat, cu rea-credință, piscină și gard, parțial, pe terenul reclamantei, fără ca reclamantă să își fi exprimat consimțământul în acest sens. Reclamanta a apreciat că, astfel pârâta a acționat cu rea-credință, încălcându-i în mod abuziv dreptul de proprietate. De altfel, pentru niciuna din aceste construcții pârâta nu deține autorizație de construire.

A precizat că nu are cunoștință de data la care au fost edificate construcțiile a căror ridicare o solicită, întrucât imobilul proprietatea reclamantei a fost ocupat în mod abuziv și fără titlu încă din data de 31.03.2014, de societatea Ground Evolution S.R.L., precum și de numiții EF și GH, împotriva cărora a promovat acțiune în evacuare.

Conform extrasului de carte funciară privind imobilul proprietatea pârâtei (nr. 71234) numiții EF și GH sunt persoanele în favoarea cărora pârâta a constituit dreptul de abitație.

Din cauza refuzului de a permite accesul reclamantei și a mandatarilor acesteia în imobil, a aflat de edificarea construcțiilor piscină și gard, cu încălcarea limitelor de proprietate, ca urmare a verificărilor efectuate prin intermediul unui inginer topograf, care a prezentat imagini captate prin satelit cu lucrările edificate pe terenul reclamantei.

Edificarea piscinei s-a realizat fără respectarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar și fără ca pârâta să obțină în prealabil consimțământul reclamantei, exprimat printr-un înscris autentic, cum prevede expres art. 612 C.civ. . Gardul a fost construit cu încălcarea liniei de hotar stabilită conform măsurătorilor cadastrale la data intabulării imobilului identificat în Cartea funciară nr. … a localității … .

În drept, reclamanta a invocat art. 587 alin. (2) teza I și  art. 612 C.civ. .

În dovedire, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei și expertiză tehnică judiciară.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 40 de lei (f. 46) și 1355 de lei (f. 93).

Pârâta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată. De asemenea, a formulat cerere de chemare în garanție a numiților EF și GH.

În motivare, pârâta a arătat că este proprietarul imobilului situat în localitatea …, str. …, nr…., județ Dâmbovița, Complexul Rezidențial … .

Cu toate acestea, conform înscrisurilor depuse la dosar, locuiește la adresa din … str. … nr. …, bl. …, sc. …, et. …, Ap. … jud. Galați și nu a locuit niciodată în imobilul din localitatea … .

A precizat că nu a efectuat lucrările de construire la care face referire reclamanta, nu are cunoștință despre executarea lor și nu are nicio legătură cu acestea. Conform extrasului de carte funciară, imobilul este locuit în exclusivitate de către numiții EF și GH, împreuna cu cei cinci copii ai lor, care au un drept de abitație în acel imobil încă de la data la care pârâta a dobândit dreptul de proprietate.

Având în vedere faptul că acțiunea reclamantei tinde la revendicare, respectiv este formulată ca o acțiune a proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, solicită calificarea cererii de chemare în judecată.

Constatând că nu are posesia acestui imobil înțelege să cheme în garanție pe posesorii EF și GH, în baza dreptului acestora, de abitație.

În drept, a invocat art. 72 C.proc.civ.

În dovedire, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

Prin încheierea din data de 14.01.2022, instanța a admis în principiu cererea de chemare în garanție a numiților EF și GH. Chemații în garanție nu au formulat întâmpinare.

Instanța a administrat pentru reclamantă, proba cu înscrisuri și proba cu expertize tehnice judiciare în specialitățile topografie, cadastru și geodezie și construcții civile și industriale. Pentru pârâtă, a administrat proba cu înscrisuri. A fost încuviințată, respectiv dispusă din oficiu, administrarea probei cu interogatoriul pârâtei și a chemaților în garanție, însă aceștia nu s-au prezentat la termenul acordat în acest scop.

Analizând materialul probatoriu administrat în cauză, reține următoarele:

În fapt, reclamanta este proprietarul imobilului teren, în suprafață de 730 mp, categoria curți-construcții, situat în intravilanul localității …, județul Dâmbovița, tarlaua …, parcela …, nr. carte funciară … (f. 13-16).

Pârâta este proprietarul imobilului teren, în suprafață de 793 mp, categoria curți-construcții, situat în intravilanul localității …, județul Dâmbovița, tarlaua …, parcela …, nr. carte funciară … (f. 55-57), teren învecinat cu cel aparținând reclamantei.

Conform extrasului de carte funciară (f. 55), pârâta a constituit drept de abitație, în favoarea chemaților în garanție EF și GH.

În urma efectuării expertizei tehnice judiciare, în specialitatea topografie, cadastru și geodezie, întocmită de expert …, s-a constatat că pe terenul reclamantei, lot 701/52, având latura învecinată cu lotul 701/51 (aparținând pârâtei) sunt edificate lucrări, fie parțial, fie în totalitate, cu încălcarea liniei de hotar.

Lucrările edificate parțial pe terenul reclamantei sunt următoarele: piscină, cameră tehnică, platformă beton, alei din dale, gard lemn. Lucrările edificate în totalitate pe terenul reclamantei sunt următoarele: două pergole, grătar, cameră evacuare apă.

Expertul a arătat că piscina, gardul lemn și camera tehnică sunt construite parțial pe terenul reclamantei, cu încălcarea liniei de hotar.

Suprafețele pe care se întind piscina și gardul edificate pe terenul reclamantei, lot 701/52, și suprafețele celorlalte lucrări edificate cu încălcarea liniei de hotar sunt: S=19,46 mp - suprafața ocupată de piscină; S=6,70 mp - suprafața ocupată de camera tehnică; gard lemn, pe lungimea de 23,93 m; S=12 mp - suprafața ocupată de pergolă; S=10 mp - suprafața ocupată de pergolă; S=3 mp - suprafața ocupată de grătar.

Conform expertizei tehnice judiciare în specialitatea construcții civile și industriale, întocmită de expert …, gardul de lemn este realizat din 17 panouri, în total, panourile având înălțimi diferite în funcție de configurația terenului (în pantă). Suprafața de teren ocupată de soclul gardului, pe terenul reclamantei, este de 7,86 mp, cu mențiunea că nu toate panourile au soclu.

Piscina este construită, de asemenea, parțial pe terenul reclamantei, pe o suprafață de 19,46 mp, ceea ce reprezintă 5,30 mc de beton si calcar, având în vedere și media adâncimii piscinei.

În privința modalității de ridicare a lucrărilor, expertul a arătat că gardul poate fi desființat prin demontarea panourilor, tăierea stâlpilor de lemn și a soclului.  Piscina implică desființarea pereților din beton armat și a pereților decorativi din calcar. Expertul a precizat că piscina este edificată deasupra unui subsol.

În răspunsul la obiecțiuni, depus pentru termenul din data de 09.09.2022 (f. 202-203 vol. I), expertul a estimat că valoarea de desființare a celor două lucrări este de 11.635,64 de lei, la care a adăugat suma de 147,36 de lei, pentru umplerea și nivelarea suprafeței de teren rezultate în urma desființării lucrărilor.

 În drept, conform art. 578 alin. (2) și (3) C.civ.: „ (2) Lucrările autonome sunt construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil. (3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. [...]”.

Conform lucrării de expertiză în specialitatea topografie, cadastru și geodezie, piscina și gardul au fost edificate parțial pe terenul reclamantei, cu nerespectarea liniei de hotar, ocupând o suprafață de 19,46 mp (piscina) și de 7,86 mp (gardul).

Piscina și gardul reprezintă lucrări autonome întrucât au existență de sine stătătoare, nefiind adăugate altor construcții.

În cazul lucrării autonome cu caracter durabil realizate cu rea-credință, parțial asupra imobilului autorului și parțial pe terenul proprietarului vecin, în baza art.  587 alin. (2) C.civ., acesta din urmă are dreptul de a solicita ridicarea lucrării de pe teren (cu obligarea la plata despăgubirilor) sau de a solicita înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. Dreptul de a cere ridicarea lucrării are ca obiect numai partea din construcţie situată pe terenul proprietarului vecin.

Conform art. 586 C.civ.: „(1) Autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară și nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.

(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.

(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) sunt aplicabile și autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia.”

În cauză, pentru edificarea lucrărilor de construire, se impunea obținerea autorizației de construire, autorizație ce nu a fost obținută, astfel că autorul lucrărilor este de rea-credință. mai mult, la data edificării lucrărilor (2012, 2015, conform susținerilor chemaților în garanție), nici pârâta, nici chemații în garanție nu erau înscriși ca proprietari ai imobilului având nr. de carte funciară … (provenită din conversia CF …), ci reclamanta figura ca proprietar al terenului, din anul 2007.

În ceea ce privește identitatea autorului de rea-credință, în baza art. 579 C.civ., „(1) orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară. (2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.”.

Această prezumție poate fi invocată, în funcție de natura lucrării, fie de proprietarul terenului, fie de proprietarul construcției.

Conform art. 750 C.civ., titularul dreptului de abitație are dreptul de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copiii săi sau alte persoane pe care le are în întreținere.

Potrivit extrasului de carte funciară (f. 55), pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului înscris sub numărul …, prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 3016/27.11.2013, de N.P. „Ion Andreea Elena”, contract prin care a instituit, totodată un drept de abitație în favoarea chemaților în garanție.

Dreptul de abitație privește locuința (C1) edificată pe terenul aparținând pârâtei și nu conferă titularului dreptului decât folosința locuinței, neputând fi asimilat dreptului de superficie, care presupune cumularea dreptului de proprietate asupra unei construcții și a unui drept de folosință asupra terenului aferent.

În baza art. 754 C.civ., dispozițiile privind dreptul de abitație se completează, în mod corespunzător, cu cele privitoare la uzufruct.

În cazul în care titularul dreptului de abitație a realizat lucrări autonome (în acest caz, lucrările autonome nu ar putea fi realizate decât asupra terenului, nu asupra locuinței), art. 716 alin. (4) C.civ. prevede că „vor fi aplicabile, în mod corespunzător, în lipsă de stipulație sau dispoziție legală contrară, dispozițiile din materia accesiunii imobiliare artificiale.”.

Conform art. 577 alin. (1) C.civ. privind accesiunea imobiliară artificială „construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.”.

Conform actului de identitate al pârâtei, eliberat în anul 2010 (f. 47), rezultă că aceasta are domiciliul în municipiul Galați, cel puțin din anul 2010, astfel că în lipsa altor probe, acesta reprezintă domiciliul real.

Cu toate acestea, constituirea dreptului de abitație în favoarea chemaților în garanție nu înlătură de la aplicabilitate dispozițiile care prevăd că lucrările autonome efectuate de titularul dreptului de abitație (cu depășirea acestui drept) revin proprietarului, în lipsă de stipulație contrară (existența unei astfel de stipulații nefiind dovedită).

Astfel, existența acestui drept de abitație nu conduce la înlăturarea prezumției prevăzute de art. 579 alin. (1) C.civ., privind calitatea proprietarului de autor a unei lucrări efectuate asupra imobilului său, mai ales că nuda proprietate implică păstrarea dreptului de dispoziție, materială și juridică - edificarea unor lucrări autonome, cu caracter durabil nu poate echivala decât cu un act de dispoziție materială pe care pârâta l-a acceptat cel puțin tacit, neputând invoca propria pasivitate în privința propriului bun, mai ales că nu s-a prezentat la administrarea probei cu interogatoriu.

Reclamanta a optat pentru ridicarea lucrărilor reprezentate de piscină și gard, edificate parțial pe terenul său, fără a solicita plata de daune-interese. De asemenea, a solicitat ca în situația în care nu va fi executată obligație de ridicare a părții din construcțiile edificate pe terenul reclamantei, să fie autorizată a executa aceste lucrări pe cheltuiala debitorului.

Ca autor prezumat al lucrărilor construite parțial pe terenul reclamantei, va admite cererea și va obliga pârâta la ridicarea părții din lucrările (suprafața de 19,46 mp din piscină și 23,93 ml/7,86 mp din gard) edificate pe terenul reclamantei, în suprafață de 730 mp, categoria curți-construcții, situat în intravilanul localității …, județul Dâmbovița, tarlaua …, parcela …, nr. carte funciară …, conform rapoartelor de expertiză tehnică judiciară în specialitățile topografie, cadastru și geodezie și construcții civile și industriale - Răspuns la obiecțiuni (f. 202-203 vol. I).

În privința celorlalte lucrări identificate de experți, reclamanta nu a formulat o cerere precizatoare, anterior dezbaterilor, motiv pentru care valoarea desființării acestora nu a fost calculată de expert.

Dispozițiile art. 587 alin. (2) C.civ. instituie o obligație de a face pentru autorul lucrării, caz în care potrivit art. 1528 alin. (1) C.civ., „în cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși ori să facă să fie executată obligația.”.

Va autoriza reclamanta la desființarea părții din lucrările edificate pe terenul său (piscină și gard), pe cheltuiala pârâtei, lucrările de desființare fiind evaluate la suma de 11.783 de lei.

În privința cheltuielilor de judecată, reclamanta a achitat taxă judiciară de timbru în cuantum total de 1395 de lei: 40 de lei (f. 46) și 1355 de lei (f. 93); onorariu și comision aferent, în cuantum de 1404,20 de lei, pentru expertul în specialitatea construcții civile și industriale (chitanța nr. 1947701984/1 din 16.02.2022, f. 116) și onorariu și comision aferent, în cuantum de 1.404,20 de lei, pentru expertul în specialitatea topografie, cadastru și geodezie (chitanța nr. 1955823354/1 din 11.05.2022, f. 181); onorariu de avocat în cuantum de 3.480,18 lei, conform facturii seria VRE nr. 278/19.01.2021, achitat la 08.02.2021, conform extrasului de cont bancar nr. 10346260 din 20.04.2021.

În ceea ce privește contravaloarea cheltuielilor de deplasare a avocatului la instanță și la lucrările de expertiză, nu a fost probat în niciun fel cuantumul acestora (spre exemplu, bonuri fiscale privind cumpărarea de carburant sau pentru deplasarea cu mijloace de transport în comun).

Întrucât va admite cererea de chemare în judecată, precum și față de proba parțială a cheltuielilor pretinse de reclamantă, va admite în parte această cerere și va obliga pârâta la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 7.683,18 lei.

Având în vedere depășirea dreptului de abitație instituit de către pârâtă chemaților în garanție, precum și faptul că raportul juridic există între pârâtă și chemații în garanție, iar nu între reclamantă și chemații în garanție (aceștia din urmă neputând fi obligați direct către reclamantă), va admite cererea de chemare în garanție formulată de pârâtă și va obliga pe chemații în garanție, în solidar, la plata către pârâtă a contravalorii desființării părții din lucrările edificate pe terenul reclamantei (piscină și gard), evaluată la suma de 11.783 de lei.

Va obliga pe chemații în garanție, în solidar, la plata către pârâtă a sumei de 7.683,18 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂȘTE:

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta AB, cu domiciliul în …, cu domiciliul procesual ales la …, în …, în contradictoriu cu pârâta CD, cu domiciliul în … .

Obligă pârâta la ridicarea părții din lucrările (suprafața de 19,46 mp din piscină și 23,93 ml/7,86 mp din gard) edificate pe terenul reclamantei, în suprafață de 730 mp, categoria curți-construcții, situat în intravilanul localității …, județul Dâmbovița, tarlaua …, parcela …, nr. carte funciară …, conform rapoartelor de expertiză tehnică judiciară în specialitățile topografie, cadastru și geodezie și construcții civile și industriale - Răspuns la obiecțiuni.

Autorizează reclamanta la desființarea părții din lucrările edificate pe terenul său (piscină și gard), pe cheltuiala pârâtei, în valoare de 11.783 de lei.

Admite în parte cererea privind cheltuielile de judecată și obligă pârâta la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 7.683,18 lei.

Admite cererea de chemare în garanție formulată de pârâta CD, cu domiciliul în municipiul Galați str. Brăilei, nr. 220, bl. C8, sc. 1, et. 6, ap. 24 jud. Galați, în contradictoriu cu chemații în garanție EF, CNP: … și GH, CNP …, ambii domiciliați în …, cu reședința în ... .

Obligă pe chemații în garanție, în solidar, la plata către pârâtă a contravalorii desființării părții din lucrările edificate pe terenul reclamantei (piscină și gard), evaluată la suma de 11.783 de lei.

Obligă pe chemații în garanție, în solidar, la plata către pârâtă a sumei de 7.683,18 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se va depune la Judecătoria Răcari.

Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, astăzi, 05.12.2022.

Președinte,Grefier,

……