Hotărîre care să țină loc de act autentic

Cod ECLI ECLI:RO:JDLUG:2019:001.... Cod operator: 2926

Dosar nr. .../252/2017

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA LUGOJ

SENTINŢA CIVILĂ Nr. ../2019

Şedinţa publică din 25 Iulie 2019

Instanţa constituită din:

PREŞEDINTE: S. M.

Grefier: Ş. M. T.

Pe rol se află pronunţarea cauzei civile privind pe reclamanta SC A. SRL şi pe pârâta B.I., având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în şedinţa publică din data de 11 Iulie 2019, când partea prezentă a pus concluzii în fond ce au fost consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de 19.07.2019, iar ulterior pentru data de 25.07.2019, când a hotărât următoarele:

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Lugoj la data de 09.11.2016, sub nr. .../252/2016, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pârâta B.I. solicitând instanţei ca, prin hotărârea care se va pronunţa în cauză:

- să constate că între reclamanta şi pârâta B.I. a intervenit la data de 05.10.2005 un precontract de vânzare-cumpărare privind terenul agricol în suprafaţă de 2,61 ha situat în extravilanul comunei ..., Judeţul Timiş, înscris în Titlul de proprietate nr. ...eliberat de Comisia jud. Timiş la data de 16.04.2013 şi să oblige pârâta la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, iar în caz contrar, sentinţa care se va pronunţa să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare;

- să dispună intabularea în Cartea/Cărţile Funciară(e) a dreptului reclamantei de proprietate în cotă de 1/1 asupra terenului arabil extravilan în suprafaţă de 2,61 ha situat în extravilanul comunei ..., judeţul Timiş, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, se arată că la data de 05.10.2005, între reclamanta cumpărător beneficiar şi pârâta vânzător promitent s-a încheiat, sub semnătură privată, un precontract de vânzare-cumpărare pentru terenul agricol în suprafaţă de 2,61 hectare, situat în extravilanul comunei ..., jud. Timiş şi compus din: nr. tarla ...parcela ..., arabil în suprafaţă de 0,38 ha, înscrisă în CF nr....; nr. tarla ... parcela ..., arabil în suprafaţă de 0,65 ha înscrisă în CF nr. ... şi nr. tarla ...parcela ..., arabil în suprafaţă de 1,58 ha înscrisă în CF nr....

Reclamanta a precizat că preţul acestei vânzări a fost de 3.654 lei, preţ achitat integral de la momentul semnării precontractului, aspect recunoscut de către pârâtă, aşa cum rezultă din conţinutul convenţiei.

În continuare, reclamanta a arătat că pârâta a dobândit terenul mai sus identificat prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 şi a Legii nr. 1/2000, conform Titlului de Proprietate număr ...având codul ..., eliberat la data de 16.04.2013 de Comisia Judeţeană Timiş şi că, la data 10.10.2005, pârâta l-a împuternicit pe Dl.  prin Procură specială autentificată la B.N.P. Asociaţi R. sub nr. .../10.10.2005 ca, printre altele, să semneze contractul de vânzare-cumpărare în faţa notarului public, însă, datorită pasivităţii pârâtei, acest lucru nu s-a întâmplat nici până în prezent.

Reclamanta a subliniat că, în speţă, sunt îndeplinite condiţiile impuse de reglementările legale în materie pentru admiterea cererii, respectiv ale Vechiului Cod civil, ale Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente - varianta consolidată la data de 21.09.2005, ale Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare - varianta consolidată la data de 25.07.2005, ale Decretului-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare.

Astfel, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă un act bilateral prin care ambele părţi se obligă să încheie în viitor contractul în formă autentică, situaţie în care oricare din părţi poate cere perfectarea contractului.

Deoarece şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, iar antecontractul semnat de către părţi reprezintă un titlu legal, care nu a fost anulat de vreo instanţă de judecată, fiind în afara oricărui dubiu că în speţă s-au întâlnit cele două elemente esenţiale pentru naşterea valabilă a unui antecontract de vânzare-cumpărare, şi anume voinţa pârâtei - promitente vânzătoare de a vinde în condiţiile prestabilite şi voinţa reclamantei - promitente cumpărătoare de a cumpăra în aceleaşi condiţii, obligaţia de încheiere a actului autentic de înstrăinare poate fi înlocuită de instanţă prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, acesta fiind unul dintre cazurile în care o hotărâre judecătorească suplineşte voinţa unei părţi într-un contract translativ de proprietate sau de alte drepturi reale principale.

Astfel, în situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanţei de judecată urmând să suplinească consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii, dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară fiind imprescriptibil potrivit reglementărilor în materie aplicabile în vigoare la data încheierii actului juridic invocat.

În acest sens, în vechea reglementare a materiei, Titlul X - Circulaţia juridică a terenurilor din Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, legiuitorul a prevăzut în alin. 2 al art. 5 că în cazul în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

În jurisprudenţa în materie, s-a reţinut că „această normă juridică - art. 5 alin. 2 al Legii nr. 247/2005 - nu constituie altceva decât o aplicaţie particulară a dispoziţiilor de principiu cuprinse în art. 1073, 1077 şi 970 alin. 2 din Codul civil, care consacră executarea în natură a obligaţiilor, executarea prin echivalent fiind admisă numai în mod excepţional, principiul potrivit căruia creditorul este autorizat să aducă la îndeplinire obligaţia debitorului pe cheltuiala acestuia din urmă, precum şi principiul potrivit căruia convenţiile obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut în conţinutul acestora, dar la toate urmările ce echitatea dă obligaţiei, după natura sa”.

Reclamanta a evocat şi dispoziţiile art. 29 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, republicată, care statuează că cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii.

Astfel, în situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanţei de judecată urmând să suplinească consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii, dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară fiind imprescriptibil în virtutea dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii actului juridic.

În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 22 şi art. 24 din vechiul Decret-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, potrivit cărora cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, în cazul în care cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 113 alin. 1 punctul 5 şi art. 194 C.pr.civ., coroborat cu art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005, art. 29 din Legea nr. 7/1996, art. 22 şi art. 24 din Decretul-lege nr. 115/1938, art. 1077 Vechiul Cod Civil.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 533 lei .

Cererii i-au fost anexate următoarele înscrisuri în copie conformă cu originalul : precontract de vânzare –cumpărare din data de 05.10.2005 (f. 12-13), extrase carte funciară pentru imobilul în litigiu (f. 14-19), Titlul de Proprietate nr. .../16.04.2013 eliberat de Comisia Judeţeană Timiş (f. 20), adeverinţă nr. .../04.11.1991 (f. 22), procură specială autentificată sub nr. .../10.10.2005 la BNP,,R.”, practică judiciară.

La data de 09. 08. 2017 pârâta a depus întâmpinare (f. 42), prin care a invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune de 3 ani, în baza art. 205 (2) litera b coroborat cu art. 2501 şi art. 2517 C.civ., iar dacă instanţa va respinge excepţia invocată, în baza art. 2517 C.civ., a invocat şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune de 10 ani, reglementare prevăzută de art. 2518 alin. 1 din Codul civil, arătând că îşi rezervă dreptul de a refuza executarea prestaţiei de a face, potrivit art. 2506 (2) C.civ.

În motivarea excepţiei invocate, pârâta a arătat că precontractul de vânzare cumpărare s-a întocmit în data de 5.10.2005 între aceasta si S.C. A. S.R.L., reprezentată legal prin dl A.G. P., iar acţiunea a fost depusă la data de 3.07.2017, situaţie în care operează şi prescripţia de 3 ani de zile şi prescripţia de 10 ani de zile.

Referitor la temeiurile de drept invocate de către reclamantă în apărare, pârâta a arătat că, încadrarea este incorectă, fiindcă nu subzistă situaţia unei acţiuni în prestaţie tabulară.

Pârâta a subliniat ce înseamnă acest tip de acţiune, adică, este o acţiune reală prin care cel îndreptăţit să îşi intabuleze în CF un drept real imobiliar poate cere instanţei de judecată să dispună înscrierea acelui drept în CF dacă cel obligat refuză să predea înscrisul necesar pentru strămutarea dreptului respectiv în favoarea sa.

Astfel, în sistemul CF o asemenea hotărâre judecătorească nu este un titlu de proprietate şi nu sancţionează obligaţia de a face.

De asemenea, reclamantul nu poate să îşi intabuleze ceea ce nu deţine pârâta arătând că, nu există un înscris care să consfinţească dreptul de proprietate, există doar un antecontract de vânzare cumpărare, depus la dosar.

Pârâta a precizat că, chiar dacă s-ar obţine o hotărâre judecătorească, ea nu poate fi titlu de proprietate şi nici să sancţioneze obligaţia de a face.

Concluzia pârâtei este că pe acest temei, acţiunea reclamantei este inadmisibilă.

Referitor art. 29 din Legea nr. 7/1996 pârâta a precizat că, acest articol se referă la anumite măsurători a unui imobil pentru imobilele aflate la prima înregistrare şi conchide că, nu are legătură cu obiectul cauzei prezentate în dosar.

Referitor la art. 1077 VCC, potrivit cu care creditorul poate fi autorizat de a aduce la îndeplinire obligaţia de a face cu cheltuiala debitorului, pârâta a susţinut că nu se află în prezenta vreunei lucrări neterminate care s-ar face cu o terţă persoană şi plata făcută să fie recuperată de la un debitor, care s-ar fi angajat la lucrări.

De asemenea, a arătat că disp art. 22 şi art. 23 din D.L. nr. 115/1938 şi art. 5 alin. 2 din 247/2005 nu au niciun fel de relevanţă în prezenta cauză.

 Pe fondul cauzei, pârâta a arătat că dl. A. G. P. a fost împuternicit în 10.10.2005 să semneze contractul de vânzare-cumpărare la notarul public, dar nu a făcut acest lucru din vina reclamantei.

Pârâta a subliniat că, în 23.05.2013, a revocat în întregime procura specială nr. .../2005, procura cu semnătură falsă, prin declaraţie notarială nr. .../23.05.2013 şi că nu a semnat decât procura din 19.09.2003 cu nr. ..., pe care a revocat-o în 21.02.2014.

Pârâta a arătat că s-a intabulat în 26.02.2014, în baza titlului de proprietate legalizat de notar şi înscris prin O.C.P.I. Lugoj, iar actul administrativ în baza căruia s-a intabulat nu a fost atacat, astfel că reclamantul tinde să obţină o hotărâre judecătorească care să reprezinte al doilea titlu de proprietate pe lângă cel deţinut de pârâtă.

Pârâta a mai învederat că este tardivă tendinţa reclamantei şi total neargumentată faptic şi legal, actul în baza căruia s-a intabulat este autentic şi nu poate fi contestat, nu i s-a solicitat să predea niciun înscris şi întreabă care ar fi baza legală prin care să fie obligată.

Întâmpinării i-au fost anexate înscrisuri (f. 46-58).

La data de 25.09.2017 reclamanta a depus răspuns la întâmpinare (f. 63) raportat la poziţia pârâtei B.I., prin care a arătat următoarele:

În ce priveşte dispoziţiile legale aplicabile în prezenta cauză, a apreciat că, astfel cum a fost reţinut şi în jurisprudenţa în materie, dispoziţiile legale ce se aplică prezentei speţe sunt cele în vigoare de la data încheierii actului juridic, respectiv ale Vechiului Cod civil, ale Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente - varianta consolidată la dată de 21.09.2005, ale Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare-varianta consolidată la data de 25.07.2005, ale Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiune de 3 ani invocată de pârâtă în baza art. 205 (2) lit. b coroborat cu art. 2501 şi art. 2517 C.civ., reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca nefondată, având în vedere că în prezenta speţă, nu sunt aplicabile prevederile noului Cod Civil, iar termenul de prescripţie de 3 ani nu se aplică în cazul de faţă.

În primul rând, art. 205 (2) lit. b Cod civil nu există, în al doilea rând, în speţă nu sunt incidente dispoziţiile Noului Cod civil indicate mai sus de către pârâta cu privire la instituţia juridică a prescripţiei dreptului la acţiune, întrucât, astfel cum a arătat anterior, se aplică dispoziţiile legale în vigoare de la data încheierii actului juridic.

În ceea ce priveşte prescriptibilitatea acţiunii formulate de reclamantă, a apreciat că incidente în speţă sunt dispoziţiile art. 29 ale Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, potrivit cărora: „(1) Cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept.(2) Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii.(3) În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii. (4) Dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil”.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiune de 10 ani, invocată de pârâtă în baza art. 2518 alin. 1 C.civ., reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca nefondată, având în vedere că în prezenta speţă, nu sunt aplicabile prevederile noului Cod Civil, iar termenul de prescripţie de 10 ani nu se aplică în cazul de faţă.

Pentru identitate de raţiune, reclamanta a apreciat că incidente în prezenta speţă sunt dispoziţiile art. 29 ale Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, potrivit cărora acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibilă, nefiind incident nici termenul de prescripţie de 10 ani.

Cu privire la invocarea de către pârâta a faptului că îşi rezervă dreptul de a refuza executarea prestaţiei de a face, potrivit art. 2506 alin. 2 C.civ., reclamanta a amintit, de asemenea, că raportat la faptul că în speţă se aplică prevederile legale de la data încheierii actului juridic, nu sunt aplicabile prevederile Noului Cod Civil, aşadar pârâta nu are posibilitatea conferită de art. 2506 alin. 2 Noul Cod Civil de a-şi rezerva dreptul de a refuza executarea prestaţiei de a face.

Astfel, se impune a se observa că, în temeiul art. 29 ale Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, enunţat mai sus, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii.

De asemenea, în situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanţei de judecată urmând să suplinească consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii, dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară fiind imprescriptibil în virtutea dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii actului juridic.

În acest sens reclamanta a evocat şi dispoziţiile art. 22 şi art. 24 din vechiul Decret-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, potrivit cărora cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept. în cazul în care cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.

În vechea reglementare a materiei, Titlul X - Circulaţia juridică a terenurilor - din Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, legiuitorul a prevăzut în alin. 2 al art. 5 că în cazul în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

În jurisprudenţa în materie, s-a reţinut că „această normă juridică - art. 5 alin. 2 al Legii nr. 247/2005 - nu constituie altceva decât o aplicaţie particulară a dispoziţiilor de principiu cuprinse în art. 1073, 1077 şi 970 alin. 2 din Codul civil, care consacră executarea în natură a obligaţiilor, executarea prin echivalent fiind admisă numai în mod excepţional, principiul potrivit căruia creditorul este autorizat să aducă la îndeplinire obligaţia debitorului pe cheltuiala acestuia din urmă, precum şi principiul potrivit căruia convenţiile obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut în conţinutul acestora, dar la toate urmările ce echitatea dă obligaţiei, după natura sa”.

Cu privire la invocarea faptului că subscrisa ar fi indicat greşit temeiurile de drept în fundamentarea acţiunii reclamanta a menţionat faptul că, în cuprinsul cererii de chemare în judecată a învederat faptul că toate dispoziţiile legale invocate în prezenta cauză sunt cele în vigoare la data încheierii actului juridic ce face obiectul prezentei acţiuni.

Pentru acest motiv, raportat la faptul că legislaţia în materie a comportat o serie de modificări succesive de-a lungul timpului, reclamanta a considerat necesar să indice în dreptul fiecărei reglementări legislative invocate care versiune este incidenţă în speţă.

Aşadar, în cazul art. 29 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, reclamanta a precizat că, este vorba despre varianta consolidată la data de 25.07.2005, care nu se referă la măsurătorile unui imobil pentru imobilele aflate la prima înregistrare, cum, în mod eronat, susţine pârâta.

Referitor la dispoziţiile art. 22 şi art. 24 - nu art. 23 cum, în mod greşit a indicat pârâta - din vechiul Decret-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, acestea reglementează situaţia celui care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil şi care este dator să îi predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept. În cazul în care cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.

Art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005 indică situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Ori, în aceste condiţii, reclamanta a învederat instanţei importanţa majoră a tuturor acestor prevederi legale în soluţionarea prezentei cauze.

În ceea ce priveşte art. 1077 Vechiul Cod Civil, acesta stipulează: „Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.”

Acest articolul nu tratează situaţia lucrării neterminate, cum în mod eronat netemeinic susţine pârâta, ci orice situaţie juridică care îndreptăţeşte creditorul la îndeplinirea de către el însuşi a obligaţiei de a face, pe cheltuiala debitorului, în ipoteza în care debitorul refuză să o facă.

Cu privire la susţinerea pârâtei potrivit căreia hotărârea judecătorească nu este titlu de proprietate reclamanta a învederat instanţei că, antecontractul semnat de către părţi reprezintă un titlu legal, care nu a fost anulat de vreo instanţă de judecată, fiind în afara oricărui dubiu că în speţă s-au întâlnit cele două elemente esenţiale pentru naşterea valabilă a unui antecontract de vânzare-cumpărare, şi anume: voinţa pârâtei - promitente vânzătoare - de a vinde în condiţiile prestabilite şi voinţa subscrisei - promitente cumpărătoare - de a cumpăra în aceleaşi condiţii.

Ca atare, raportat la toate prevederile legale amintite mai sus, şi în cuprinsul cererii de chemare în judecată, obligaţia de încheiere a actului autentic de înstrăinare poate fi înlocuită de instanţă prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, acesta fiind unul dintre cazurile în care o hotărâre judecătorească suplineşte voinţa unei părţi într-un contract translativ de proprietate sau de alte drepturi reale principale.

Reclamanta a arătat că, în situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanţei de judecată urmând să suplinească consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii, dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară fiind imprescriptibil potrivit reglementărilor în materie aplicabile în vigoare la data încheierii actului juridic invocat.

Cu privire la susţinerea pârâtei potrivit căreia în acţiune nu este completat cine este reprezentant legal, şi nici o dovadă cu un posibil reprezentant legal reclamanta a menţionat că, în cuprinsul cererii de chemare în judecată subscrisa a precizat faptul că aceasta este reprezentantă de avocat, iar la dosarul cauzei există dovada reprezentării reclamantei, respectiv delegaţia avocaţială ce atestă acest fapt.

Prin încheierea de şedinţă din data de 26.10.2017, în temeiul art. 413 alin. 1 pct. 1 C. pr.civ, s-a dispus suspendarea prezentei până la soluţionarea definitivă a dosarului nr. .../252/2017 al acestei instanţe, cauza fiind repusă pe rol la data de 06.06.2019.

La termenul de judecată din 06.06.2019, instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei, invocată prin întâmpinare, pentru considerentele arătate în cuprinsul încheierii de şedinţă de la această dată (f. 130).

În cadrul cercetării judecătoreşti, instanţa a administrat proba cu înscrisuri.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În data de 05.10.2005, între pârâta B.I. - în calitate de promitent - vânzator şi reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, sub forma unui înscris sub semnătura privată, având ca obiect terenul arabil în suprafaţa de 2,61 ha situat pe raza com. ..., evidenţiat în TP nr. ...codul ..., emis la data de 16.04.2013 de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Timiş.

Preţul de vânzare al terenului, stabilit de părţi prin promisiune, a fost de 3.654 lei, acesta fiind achitat integral la momentul încheierii promisiunii, iar reclamanţii au dobândit posesia terenului la momentul achitării preţului (f.12-13).

În drept, instanţa reţine că în baza antecontractului depus la dosarul cauzei s-a născut doar un raport obligaţional, un drept de creanţă în patrimoniul reclamantei, iar nu un drept real de proprietate, în baza dreptului de creanţă reclamanta putând solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, în condiţiile legii.

Potrivit art. 1073 şi 1077 C.civ. din 1864, în virtutea principiului executării în natură a obligaţiilor, reclamantul poate sesiza instanţa competentă pentru suplinirea consimţământului debitorului obligaţiei de a face izvorâte din antecontract prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Cerinţe suplimentare pentru pronunţarea hotărârii care să ţină loc de act autentic sunt prevăzute de art. 3, 4 şi 9 din Legea nr. 17/2014. Astfel, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan trebuie realizată cu respectarea dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale şi trebuie să fie făcută dovada că imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară şi că există avizul final emis de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv.

Problema retroactivităţii legii nu se pune întrucât Legea nr. 17/2014 acceptă ca valabile antecontractele sub semnătură privată încheiate anterior intrării sale în vigoare, dar validarea acestora, respectiv transmiterea dreptului de proprietate în baza antecontractelor în cauză, care are loc prin hotărârea judecătorească ce se pronunţă după intrarea în vigoare a Legii nr.17/2014, trebuie să respecte prevederile acestei legi. Altfel spus, doar regimul juridic al validării antecontractului prin hotărârea judecătorească intră sub incidenţa Legii nr. 17/2014. În acelaşi sens s-a pronunţat şi Curtea Constituţională care, prin Decizia nr. 294 din 6 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 887 din 29 septembrie 2004, a constatat că textul de lege criticat nu contravine dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie. Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea a reţinut cu valoare de principiu că o lege nu este retroactivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior şi nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situaţii juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să reglementeze modul de acţiune în perioada ulterioară intrării ei în vigoare.

De asemenea, prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 09 februarie 2015, Curtea Constituţională a statuat că antecontractele vor continua să producă efectele juridice potrivit Codului civil, cu condiţia ca valorificarea lor, în sensul transferului dreptului de proprietate, să fie supusă reglementării existente la momentul încheierii actului translativ de proprietate, aşadar după exercitarea dreptului de preempţiune prevăzut de Legea nr. 17/2014.

Prin urmare, Legea nr. 17/2014 se aplică şi antecontractelor încheiate anterior intrării în vigoare a legii care au ca obiect promisiuni de înstrăinare a unor terenuri extravilane.

În speţă, condiţiile de formă pentru încheierea valabilă a promisiunii de vânzare sunt îndeplinite, fiind aplicabil principiul consensualismului la încheierea valabilă a convenţiei. Întrucât prin antecontract nu se transmite dreptul de proprietate, forma înscrisului sub semnătură privată este suficientă pentru a se da eficienţă acordului de voinţe al părţilor.

În ceea ce priveşte condiţiile de fond, instanţa reţine că prin înscrisul constatator al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din data de 05.10.2005 au fost specificate părţile convenţiei, părţi ce aveau capacitatea de a înstrăina, respectiv a dobândi un teren, consimţământul lor cu privire la operaţiunea juridică ce urmează a fi efectuată este neechivoc, obiectul convenţiei îndeplineşte toate cerinţele prevăzute de lege, iar cauza este una licită şi morală.

De asemenea, în virtutea principiului conversiunii actului juridic, instanţa constată că există cel puţin un element de diferenţă între actul juridic nul şi cel valabil (vânzare nulă pentru lipsa formei autentice, promisiune de vânzare valabilă sub forma înscrisului sub semnătură privată), actul juridic pentru care a fost emisă manifestarea de voinţă este nul efectiv şi total, antecontractul îndeplineşte condiţiile de validitate iar intenţia părţilor nu a fost de a exclude conversiunea.

Referitor la cerinţele suplimentare prevăzute de art. 3, 4 şi 9 din Legea nr. 17/2014, instanţa reţine că reclamantul a făcut dovada respectării acestora prin înscrisurile de la filele 111-120 şi 143 dosar.

În ceea ce priveşte calitatea pârâtei de proprietar al terenului ce face obiectul promisiunii de vânzare, extrasele de CF nr.... ..., nr. cad...., CF nr. ... ..., nr. cad ... şi CF nr... ..., nr. cad ... depuse la filele 14-19 dosar, atestă şi îndeplinirea acestei condiţii.

Având în vedere că sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de lege pentru ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa apreciază ca fiind întemeiată acţiunea formulată de reclamanta SC A. SRL, urmând a fi admisă şi, pe cale de consecinţă, va obliga pârâta B.I. să încheie cu reclamanta SC A. SRL contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul teren extravilan în suprafaţă totală de 2,61 ha, situat pe teritoriul comunei ..., jud. Timiş, înscris în CF nr.... ..., nr. cad....- teren extravilan în suprafaţă de 3800 mp, în, CF nr. ... ..., nr. cad ...- teren extravilan în suprafaţă de 6500 mp şi în CF nr... ..., nr. cad ...- teren extravilan în suprafaţă de 15.800 mp, iar în caz contrar, prezenta hotărâre va ţine loc de consimţământul pârâtei.

În temeiul art. 885 alin. (4) şi 888 C.civ., instanţa va dispune intabularea dreptului de proprietate al reclamantei în cotă de 1/1 în CF nr.... ..., nr. cad...., CF nr. ... ..., nr. cad ... şi CF nr... ..., nr. cad ..., cu titlu de cumpărare, conform sentinţei definitive.

Văzând si dispoziţiile art. 453 Cod proced. civilă, reţinând culpa procesuală a pârâtei, aceasta va fi obligată să plătească reclamantei suma de 4.457,76 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă timbru în cuantum de 1.728,49 lei şi onorariu avocaţial în cuantum de 2.729,27 lei.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., ORC ..., CUI ..., prin reprezentant I. C., cu sediul în ..., str. ..., nr. .., ap. .., camera .., jud. Timiş, cu domiciliul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură la .., cu sediul în .., B-dul..., nr. .., ap. .., jud. Timiş, în contradictoriu cu pârâta B.I., CNP ...., domiciliată în .., str. .., nr. .., bloc .., scara.., etaj . ap. .., jud. Timiş.

Obligă pârâta B.I. să încheie cu reclamanta SC A. SRL contract de vânzare - cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul teren agricol în suprafaţă totală de 2,61 ha, situat în extravilanul localităţii ..., jud. Timiş, înscris în CF nr.... ..., nr. cad...., în CF nr. ... ..., nr. cad. ... şi CF nr... ..., nr. cad..., iar în caz contrar, prezenta hotărâre va ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Dispune înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei în C.F. nr.... ..., nr. cad..., C.F. nr. ... ..., nr. cad. ... şi C.F. nr... ..., nr. cad..., în cotă de 1/1, cu titlu de vânzare-cumpărare.

Obligă pârâta să achite reclamantei suma de 4.457,76 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Lugoj.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi, 25.07.2019.

Preşedinte,

S.M.

Grefier,

Ş.M.T.

Red.: M.S.

Tehnored.: Ş.T.

26.07.2019

Ex.: 4

Com.: 2 ex.

Ş.T. 26 Iulie 2019

Domenii speta

Spete similare