Nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil.

Cu privire la recursul civil de fata retine urmatoarele :

Prin sent. civ. nr. 2/ 13 Octombrie 2011  a Judecatoriei MEDIAS  a fost admisa  în parte actiunea reclamantei Comuna B. - prin Primar formulata împotriva pârâtilor G. I. si G. M. si în contradictoriu cu pârâtul Consiliul Local al Comunei B. si s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare încheiat de parti în data de 24.12.1996 sub nr.14/1996.

A fost admisa  exceptia uzucapiunii tabulare formulata de pârâti si în fond, a fost respinsa cererea privitoare la restabilirea situatiei anterioare de carte funciara si radierea constructiilor nou întabulate. Au fost compensate  cheltuielile de judecata.

Pentru a se pronunta aceasta hotarâre s-au retinut urmatoarele: 

Potrivit copiei înscrisului de la fila 7 dosar, prin contractul de vânzare-cumparare încheiat la data de 24.12.1996, sub nr. 14/1996, Consiliul Local al comunei B.,  reprezentant prin Primarul si Secretarul com. B., a vândut pârâtilor G. I. si G. Maria, în conditiile Legii 112/1995 , imobilul situat în loc. B. nr. 5, detinut anterior pe baza contractului de închiriere cu nr. 538/07.10.1996, imobil compus din: 3 camere în suprafata de 49,58 mp; bucatarie - 13,44 mp; camara - 15,80 mp, camere de serviciu - 46,26 mp; pivnita - 42,13 mp, precum si anexe gospodaresti constând în: 3 soproane - 28,16 mp; 1 grajd - 29,55 mp; latrina - 1,87 mp; sura - 54,44 mp.

Dreptul de proprietate astfel dobândit a fost înscris în cartea funciara la data de 04.03.1997  pe baza încheierii tabulare cu nr. 1261 potrivit mentiunilor ce rezulta din extrasul CF de la fila 18 dosar.

Imobilul se gaseste situat din punct de vedere administrativ în localitatea B. la nr. 5.

Prin actiunea promovata partea reclamanta a solicitat sa se constate nulitatea absoluta  a contractului mentionat, pe de o parte, pe considerentul ca la data contractarii pârâtii detineau o alta locuinta în proprietate în localitatea de domiciliu, iar pe de alta parte, pentru ca a fost vândut un spatiu ce avea o alta destinatie decât aceea de locuinta.

Din foaia funciara depusa de reclamanta, certificata ca fiind conforma cu originalul, aflata în dosar la filele 15-17 dosar, rezulta ca , într-adevar pârâtii sunt întabulati ca proprietari  asupra imobilului – ap.2, înscris în CF Medias, sub nr. top. 40/4/1/II - 41/2/2/2/2/2/II, imobil pe care l-au dobândit în anul 1995, întabularea dreptului de proprietate fiind realizata în data de 25.08.1995. Mentiunea înscrierii dreptului de proprietate este valabila si actuala si în prezent, dar  într-un alt continut, dispunându-se  radierea vechii constructii si notarea unor constructii noi. Acest imobil  se gaseste situat din punct de vedere administrativ în Medias, împrejurare sustinuta de reclamanta si necontestata de catre pârâti .

În circumscrierea primului motivul de nulitate invocat, partea reclamanta a sustinut ca prin sintagma „ localitatea de domiciliu ” folosita de legiuitor în textul de lege enuntat se întelege domiciliul legal, si în raport de acest înteles, pârâtii se regasesc în ipostaza în care ar fi operat  interdictia legala  de a nu fi avut  dreptul sa cumpere imobilul  în conditiile Legii 112/1995, întrucât detineau în localitatea Medias, unde legal îsi aveau domiciliu, o alta proprietate. Tot partea reclamanta a contestat ca vreodata pârâtii ar fi avut domiciliul stabilit în localitatea B., fapt ce a constituit obiect de cercetare al unui fals în declaratii pretins savârsit de acestia cu ocazia întocmirii declaratiei pe proprie raspundere ce a facut parte din documentatia întocmita pentru vânzarea imobilului, sustinându-se ca pârâtii au declarat în fals ca domiciliaza în localitatea B. la nr. 5 si ca nu au dobândit sau înstrainat dupa 1 ianuarie 1990 o alta locuinta în localitatea de domiciliu.

Dimpotriva, pârâtii au sustinut ca domiciliul ca atribut al persoanei fizice are în vedere o situatie de fapt, acolo unde persoana fizica îsi are locuinta statornica sau principala, asa încât  el nu se identifica cu domiciliul înscris în cartea de identitate, trimitere la care a facut referire reclamanta.

În ceea ce priveste cel de-al doilea motiv de nulitate s-a sustinut de catre reclamanta ca imobilul ce a facut obiectul vânzarii-cumpararii contestate avea destinatia de spatiu comercial, asa încât dispozitiile Legii 112/1995 erau inaplicabile, actul normativ mentionat referindu-se numai la imobilele având destinatia de locuinte.

Din actele dosarului, rezulta ca la origine, imobilul aflat în litigiu, situat în com. B nr. 5, în fapt, era format din doua corpuri de cladire,  pe aceeasi curte comuna aflându-se situata si moara sateasca. Primul  corp „A” era compus dintr-o camera, bucatarie, camara si magazie, iar la subsol o pivnita ,  identificându-se  pe schita de la fila 92 dosar ca fiind corpul de cladire de pe latura stânga a perimetrului curtii. Corpul „B” format din camera, bucatarie, camara, antreu, baie, se afla situat pe latura din dreapta, a curtii. Imobilul avea în componenta si diferite anexe gospodaresti: magazie, 3 soproane, 2 private, grajd si sura. În spatele curtii pe o pozitie perpendiculara se gasea amplasata  moara comunala. Aceasta distinctie a imobilului  pe cele doua corpuri de cladire  nu se regaseste operata  si în evidenta  de carte funciara – fila 148 dosar, notarea initiala a constructiei limitându-se la descrierea componentei imobilului ca fiind  o casa formata din 3 camere, bucatarie, camara, camera de serviciu, pivnita, 3 soproane, grajd, latrina, sura,  având curte si gradina în suprafata totala de 1466 mp. Este mai mult decât evident ca din punctul de vedere al înscrierii în cartea funciara, imobilul constituia o casa de locuit.

Dar, din  hotarârea Consiliului Local B. nr.14/1995- fila 157 dosar, rezulta ca la data de 23 martie 1995, unei suprafete de 20 mp din corpul  B al acestui imobil, aferenta unei singure camere de locuit, i-a fost conferita destinatia de spatiu comercial, prin schimbarea destinatiei initiale, de locuinta.

Pârâtul G. I. a avut înregistrata cu aceeasi data o cerere pentru închirierea spatiului respectiv, fiindu-i  încheiat astfel contractul de închiriere cu nr. 236/15.03.1995 – fila 12 dosar, pe durata de 1 an,  cu destinatia folosintei pentru  magazin, durata  contractului urmând sa se împlineasca la data de 31.12.1995. Prin contractul nr.1/20.03.1996- filele 160-164 dosar, locatiunea se prelungeste pâna la data de 31.12.1996, când suprafata transmisa în folosinta pentru magazin , potrivit contractului , este  aferenta a 2 încaperi, în suprafata de 36,40 mp, pentru care a fost perceputa chiria de 1155 lei /mp, stabilita prin hotarârea nr. 2/1996 a aceluiasi Consiliu Local B. - fila 126 dosar. 

La data de 4 octombrie 1996, potrivit hotarârii nr.44/1996 – fila 51 dosar, Consiliul Local B., în sedinta extraordinara  din aceeasi zi , a aprobat si  închirierea celuilalt corp A al imobilului din B. nr. 5, pârâtului G. I., stabilind ca închirierea acestui spatiu locativ  se face numai împreuna cu moara, grajdul si o sura, în conditiile impuse chiriasului de catre locator respectiv : moara sa nu fie stramutata din incinta imobilului; titularul contractului de închiriere sa execute lucrarile de reparatii capitale pe care le necesitau ambele imobile, fiind stabilit si un termenul de realizare  a lor, data de 1 ianuarie 1997; sa doteze moara cu utilajele de rigoare, urmând ca valoarea investitiilor sa fie compensata din chiria lunara. Prin aceeasi hotarâre s-a mai stabilit ca pentru moara se vor percepe tarifele de închiriere speciale pentru spatiile cu alta destinatie,  iar pentru corpul de cladire A , tarifele prevazute de Legea 5/1973. În preambulul hotarârii se mai regaseste mentiunea faptului  ca închirierea corpului „A” a fost luata  în discutie ca urmare a declaratiei de renuntare la locatiune, din partea  fostilor chiriasi,  numitii Ga. I. si Ga. E.

Rezulta, asadar fara putinta de tagada ca,  corpul A al imobilului situat în com. B. nr. 5, a avut dintotdeauna destinatia de locuinta, exclusiv moara sateasca, iar corpul B al imobilului a avut initial destinatia de spatiu de locuit potrivit mentiunii existente în preambulul hotarârii nr. 17/1995 – fila 157 dosar, dar aceasta destinatie a fost schimbata prin decizia prementionata a autoritatilor locale, în spatiu comercial, potrivit hotarârii din 23 martie 1995.

În consens cu aceasta concluzie,  ce rezulta  fara dubiu din înscrisurile la care s-a facut referire mai sus, sunt si declaratiile martorilor  C. C., H. R. si V. A. Astfel, martorul C. C., aminteste în declaratia sa de la fila 93- frazele de la aliniatele 6, 8 – faptul ca un corp de cladire a fost folosit ca si casa de locuit, si acesta era distinct de corpul de cladire în care pârâtul G. a avut amenajata o macelarie; martorul H. R. - în declaratia de la fila 95 dosar – fraza de la aliniatul 2, relateaza ca, corpul de cladire de pe latura stânga a curtii, deci corpul A de cladire, a fost folosit ca si casa de locuit, iar martora V. A. , confirma aceeasi situatie,  la pagina 2  a declaratiei  sale – fila 122 dosar, fraza de la aliniatul 3.

Din perspectiva folosintei celui de-al doilea corp de cladire, corpul B , instanta retine ca în conditiile în care exista acte - hotarâri ale autoritatilor administratiei locale, de schimbare a destinatiei , din spatiu de locuit în spatiu comercial,  împrejurarile faptice asupra modului concret de folosinta  devin nerelevante.

Revenind însa  la situatia corpului  „ A ”de cladire, se constata ca  în urma atribuirii lui pe baza  hotarârii  44/1996 a Consiliului Local B. , a fost  încheiat  contractul de închiriere  nr. 538/7.10.1996  pe numele  pârâtului G.I., termenul închirierii fiind stabilit de 5 ani, cu începere din 01.10.1996- 01.10.2001, chiria lunara aferenta fiind de 12.277 lei.

Contractul de vânzare-cumparare ce a urmat , încheiat între Consiliul Local Brateiu si pârâtii Ganea , s-a întemeiat pe existenta  acestui contract de închiriere .

Reclamanta în asertiunile sale de nulitate a vânzarii-cumpararii a antamat nereguli privind toate aceste contracte de închiriere , pe considerentul implicit al sustinerii  faptului ca ziua de început a locatiunii specificata în  contract era  anterioara  momentului întocmirii actului în sine, aspect pe care reclamanta l-a învederat în opozitie  cu  prevederile  cuprinse în

HG 11/2007 prin care au fost aprobate Normele metodologice de aplicare a Legii 112/1995, unde se prevedea conditia valabilitatii contractelor de închiriere , pentru ca vinderea catre chirias sa poata avea loc. Pe lânga faptul ca actul normativ invocat, HG 11/1997 a fost adoptat ulterior încheierii contractului de vânzare-cumparare încheiat cu pârâtii Ganea, ceea ce înseamna ca este inaplicabil la cazul în speta, întrucât o situatie juridica nu poate fi raportata decât la actele în vigoare la acel moment, aspectul invocat de reclamanta nu se constituie

într-o cauza de nevalabilitate a contractului de închiriere. În primul rând, în ceea ce priveste contractul de închiriere cu nr. 538/1996 , acesta fiind esential, pentru ca pe baza lui exclusiva a fost întocmit contractul de vânzare-cumparare contestat, se poate observa si desprinde  cu usurinta ca nu este vorba despre vreo neregularitate, pentru ca  în chiar cuprinsul  hotarârii nr.44/1996 a Consiliului Local B. s-a stabilit ca închirierea începe din data de 01.10.1996, ceea ce înseamna ca mentiunea din contract este conforma cu cele hotarâte de autoritatea abilitata de lege sa dispuna în aceasta privinta. Mai mult, toate cele trei contracte de închiriere la care s-a facut referire mai sus au fost perfectate în conditiile Legii 5 /1973, în vigoare atunci. În doctrina, aceste contracte au fost considerate drept o varietate a locatiunii de drept comun, fara derogari în ceea ce priveste caracterele juridice ale contractului de locatiune. În dreptul comun, locatiunea este contract consensual  care se încheie prin simplul  acord , fie si tacit al partilor, fara nici o formalitate speciala, asa încât, formalitatea  înscrisului prevazuta de legea speciala era ceruta  ad probationem, deci pentru proba contractului de locatiune, nu ca si o conditie pentru existenta si validitatea locatiunii însesi/  în acest sens ,  „Contracte civile si comerciale ” ed. Lumina Lex 1993, autori prof. dr. Francisc Deak si prof. dr. Stanciu Carpenaru - pag.88/.

Prin urmare, contractul de închiriere nr. 538/1996 fiind în consens cu cele stabilite prin hotarârea consiliului local, nu suporta nici un fel de asertiuni de nulitate sau anulabilitate ori de alte presupuse neregularitati afirmate de partea reclamanta.

În legatura cu cazul de nulitate derivat din faptul detinerii unei alte locuinte în localitatea de domiciliu, art. 9 alin.1 din Legea 112/1995 statueaza ca : chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, pot opta , pentru cumpararea apartamentelor cu plata integrala sau în rate, la alin.6  stabilindu-se ca fac exceptie de la prev.alin.1 chiriasii titulari sau membri familiei lor - sot, sotie, copii minori, care au dobândit  sau au înstrainat o locuinta proprietate personala dupa 1 ianuarie 1990 în localitatea de domiciliu, sanctiunea  nerespectarii acestor dispozitii legale fiind , potrivit art. 11 din acelasi act normativ,  nulitatea absoluta a actelor întocmite.

Reclamanta a sustinut ca pârâtii se regasesc în aceasta situatie, întrucât la data cumpararii  detineau  o alta proprietate în loc. Medias, pe care au dobândit-o  dupa 1 ianuarie 1990, pârâtii sustinând  ca în fapt domiciliul lor se afla în loc. B., la adresa imobilului detinut cu chirie, de la nr. 5, localitate unde nu au avut o alta proprietate.

Notiunea de domiciliu apare reglementata în doua forme, domiciliul de drept comun, voluntar si domiciliul legal.

Categoric, sintagma „o alta locuinta în localitatea de domiciliu” din textul Legii 112/1995  se refera la domiciliul de drept comun, caz în care, dovada acestuia se face de regula cu buletinul de identitate, dar acest lucru nu înseamna ca aceasta dovada nu poate fi combatuta prin orice alt mijloc de proba pentru a se stabili în mod real localitatea în care persoana fizica îsi are locuinta statornica si principala.

La data încheierii contractului de vânzare-cumparare, pârâtii G.  aveau domiciliul în mun. Medias  potrivit relatiilor comunicate de catre Serviciului Public de Evidenta a Persoanelor din cadrul Consiliului Local Medias, asa încât revenea acestor pârâti  sarcina sa faca dovada contrara acestui fapt, fiind propusi în sensul acestora martorii H. R. si D.I. Martorii acestia, în declaratiile de la filele 95, 97 dosar, au afirmat ca de fapt imobilul – corpul „ A” de cladire, ce a avut destinatia de locuinta,  la scurt timp de la preluarea lui de catre pârâtii G. , a fost demolat , iar ulterior, pe locul acestui corp funciar a fost construit un restaurant. Faptul ca pârâtii  pe timpul acestor lucrari au locuit în încaperile aferente corpului B de cladire, asa dupa cum se desprinde din depozitiile acelorasi martori, nu sunt de natura a face dovada domiciliului în comuna B., atâta timp cât prin însasi destinatia ei, cladirea respectiva era menita unei alte folosinte aceea de magazin, spatiu comercial, activitati economice dupa cum pârâtii însisi au afirmat în întâmpinare. De altfel, aceeasi martori sustin ca pârâtii  au folosit pentru locuit parte din  încaperile corpului B, denumite „casute”,  deoarece pârâtii nu mai aveau unde sa stea, casa de locuit fiind demolata.  Motivul pentru care un  astfel de spatiu le-a fost necesar pârâtilor  nu a fost  însa  pentru ca si-au stabilit  locuinta  acolo sau ar fi intentionat acest lucru,  ci pentru  ca  aveau afaceri comerciale si totodata, pe timpul derularii lucrarilor de constructie, au  supravegheat si coordonat respectivele lucrari, dovada fiind faptul ca ceilalti membri ai familiei pârâtilor nu s-au mutat niciodata în com. B., iar în urma reconstruirii, imobilul a dobândit evident o destinatie exclusiv comerciala , fiind amenajat un restaurant si un punct alimentar cu dotari specifice, asa dupa cum rezulta din plansele fotografice de la filele 83-87 dosar, depuse de catre pârâti. Mai mult, faptul marturisit de pârâtul G. I. la interogatoriul fila 69 dosar, pct.7, precum ca locuieste atât în Medias cât si în B., vine în sprijinul confirmarii  prezumtiei ca locuinta lor principala si statornica a fost în Medias, dupa cum figurau înscrisi  si în evidentele autoritatilor locale.

Ca atare, pârâtii sa regasesc în situatia prev. de art. 9 alin.6 din Legea 112/1995, în sensul în care s-a probat ca acestia detineau o alta locuinta proprietate personala în localitatea de domiciliu.

Este adevarat, ca sintagma „o alta locuinta în localitatea de domiciliu” ar putea comporta si o alta interpretare din perspectiva legislatiei locative, cel putin art. 27 din Legea 114/1996, în prezent abrogat prin Noul Cod Civil,  identificând domiciliul chiriasului cu locul unde se afla  imobilul închiriat, stipulându-se  ca în cazul parasirii definitive a domiciliului, de catre titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia , închirierea continua dupa caz în beneficiului sotului sau al sotiei daca a locuit împreuna cu titularul.  La data adoptarii Legii 112/1995 aceasta reglementare  însa nu exista , iar Legea 5/1973, folosea o alta terminologie a mutarii definitive în alta localitate, fapt ce echivaleaza cu o schimbare a domiciliului, ceea ce în cazul în speta nu este dat.

Cum potrivit principiului ca  unde legea nu distinge nici interpretul nu trebuie sa distinga, înseamna ca din punct de vedere strict legal, al exceptiei prev. de art. 9 alin.6 din Legea 112/1995 , partile contractante au nesocotit aceste dispozitii legale, fapt ce potrivit art. 11 din aceeasi lege atrage nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare atacat.

Mai mult, instanta constata ca si din perspectiva celuilalt motiv invocat subzista cazul de nulitate invocat. Desi, din cuprinsul contractului de vânzare-cumparare  rezulta ca preconizata vindere a avut ca temei exclusiv contractul de închiriere cu nr. 538/1996, din compararea datelor ce identifica locuinta vânduta cu documentatia ce a stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumparare /fila 92 dosar/ rezulta ca ,  în compunerea casei de locuit vândute,  proprietarul/vânzator a inclus  în mod nejustificat si suprafetele locative ale corpului B de cladire ce aveau o alta destinatie , comerciala , si nu de locuit, asa încât contractul este lovit de nulitate, deoarece  spatiile comerciale nu erau supuse reglementarii  Legii 112/1995. Prin aditionarea suprafetelor aferente camerelor de locuit, a dependintelor si a celorlalte anexe, vânzarea s-a realizat în tot, si nu pe corpuri distincte, asa încât în lipsa unei delimitari a celor doua corpuri funciare, nulitatea nu poate fi decât absoluta si totala.

Referitor la celelalte capete ale cererii introductive , partea reclamanta a solicitat sa se dispuna ca efect al constatarii nulitatii, radierea constructiilor noi realizate,  notate în cartea funciara a imobilului , si reînscrierea imobilului pe numele proprietarului anterior care a fost Statul Român,  cereri fata de care pârâtii au ales sa opuna pe cale de exceptie , dobândirea dreptului de proprietate pe calea prescriptiei achizitive tabulare, înscrierea în cartea funciara fiind de peste 10 ani, timp în care au folosit cu buna-credinta imobilul în litigiu.

Potrivit art. 27 din Decretul - Lege 115/1938 , invocat în aceasta privinta , si pe deplin aplicabil,  si în prezent,  fata de dispozitiile art.3 din Legea 71/2011,  în cazul în care s-au înscris fara cauza legitima drepturi reale ce pot fi dobândite , ele ramân valabil dobândite daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani.

În cauza de fata este data aceasta situatie. Asa dupa cum s-a mentionat mai sus, înscrierea actului de vânzare-cumparare, a carui nulitate a fost constatata, s-a realizat la data de 04.03.1997 potrivit încheierii de carte funciara nr.1261- fila 41 dosar, asa încât, termenul de 10 ani era împlinit la data promovarii actiunii. Asertiunile partii reclamante si ale pârâtului Consiliu Local B. cu privire la inaplicabilitatea prescriptiei achizitive pentru ca  actul pe care s-a fond înscrierea este lovit de nulitate absoluta, nu pot fi primite. În situatia de fata a fost invocata prescriptia achizitiva tabulara, reglementata de Decretul - Lege 115/1938, care se refera la caracterul nelegitim al înscrierii, si nu de uzucapiunea în regimul Codului civil care foloseste notiunea de just titlu. Este tocmai ceea ce în doctrina a fost evaluat ca o reglementare mai favorabila în situatia uzucapiunii tabulare fata de uzucapiunea dupa Codul civil, prin faptul ca cea dintâi nu impune exigentele  specifice justului titlu din cealalta reglementare.

Lipsa unei cauze legitime nu  înseamna  altceva decât nevalabilitatea actului or, asa dupa cum s-a evocat în  doctrina  de catre reputati specialisti ai dreptului în materie, în aceasta situatie se regasesc si se  încadreaza în primul rând , se spune în mod explicit,  titlurile afectate de o nulitate absoluta,  si care de cele mai multe ori emana de la adevaratul proprietar / în sensul acesta studii - discutii-comentarii  în  Revista Dreptul nr. 6/2006 – pag.18 ; autor prof. univ. dr. Valeriu Stoica /, cum de altfel este dat în cazul în speta.

Iar , în ceea ce priveste buna-credinta legea prezuma existenta ei, reaua-credinta trebuind sa fie dovedita de partea care o invoca.  În cazul de fata se constata ca dupa înscrierea în cartea funciara a dreptului de proprietate de catre pârâti  acestia au primit din partea autoritatilor executive  ale administratiei publice locale diferite autorizatii de desfiintare a vechilor constructii si de realizare a unor edificate noi. Autorizatia reprezinta un act de putere al organelor administrative , deci unilaterale si neconditionate , de existenta sau realizarea  unei eventuale întelegeri cu beneficiarii lor, asa încât dintr-un început , orice relatie cu conotatie frauduloasa pentru ca pârâtii sa fie socotiti de rea-credinta în posesia exercitata de la data înscrierii în cartea funciara si pâna în prezent, se exclude,  tocmai datorita emiterii acestor acte de putere, unele dintre ele purtând semnatura actualului reprezentant legal al reclamantei, al primarului /fila 39 dosar /.

Rezulta asadar ca, în pricina de fata sunt  îndeplinite perfect conditiile uzucapiunii tabulare, urmând ca pentru considerentele de fapt si de drept enuntate, instanta sa dea eficienta acestora, mentinând înscrierea din cartea funciara a dreptului de proprietate, constituit  în favoarea pârâtilor. 

Aceleasi argumente privitoare la faptul ca edificatele noi realizate s-au efectuat pe baza de autorizatie , atribuie constructiilor legitimitate si justificare legala, motiv  pentru care ele au fost si înscrise ca atare în cartea funciara, asa încât cererea privitoare la radierea acestora  nu are nici un temei si fundament juridic. Mai mult, asa dupa cum se observa din înscrierile din cartea funciara a imobilului – fila 18 dosar, dreptul de proprietate al pârâtilor asupra terenului aferent acestor constructii în proportia covârsitoare  a cotei  de 953/1250 parti  a fost constituit prin Ordin al Prefectului Judetului Sibiu or, acest titlu nu a fost anulat, asa încât, si din aceasta perspectiva pârâtii în calitate de proprietari ai terenului sunt socotiti pe calea prezumtiei prev. de art. 492 C. civil ca fiind si proprietarii constructiilor edificate pe acesta. Reînscrierea imobilului pe numele fostului proprietar nu mai este posibila , si din acest motiv, anume ca în prezent, imobilul nu mai are aceeasi structura si configuratie,  vechile constructii fiind desfiintate în marea lor parte, astfel ca autorul lucrarii este îndreptatit la constituirea dreptului de proprietate, atât sub regimul Codului civil - existând practica judiciara în sensul în care, dupa anii 1989 s-a admis constituirea unui astfel de drept de proprietate daca în privinta terenului pe care s-a construit a existat un temei ce a stat la baza transmiterii folosintei , de natura conventionala/, cât si sub regimul actualului Cod civil, prin raportarea art. 577 -586 din Legea 287/2009 la art. 5 alin.2 teza ultima din Legea 71/2011.

Conclusiv, actiunea reclamantei va fi admisa în parte, în sensul constatarii nulitatii vânzarii-cumpararii, urmând a fi respinse celelalte capete accesorii ale cererii introductive.

În privinta cheltuielilor de judecata, instanta va face aplicatiunea art. 276 C. pr. civila, prin compensarea cheltuielilor efectuate cu onorariilor avocatiale.

Împotriva acestei hotarâri au formulat recurs reclamanta Comuna B. - prin Primar  solicitând modificarea ei în sensul admiterii în totalitate a actiunii si respingerii exceptiei uzucapiunii tabulare. A solicitat de asemenea rectificarea  încheierilor civile din 16 iunie si 6 octombrie 2011.

În motivarea recursului arata în esenta ca instanta constatând gravele încalcari ale legii a admis actiunea sub aspectul constatarii nulitatii absolute a contractului dar a admis si exceptia uzucapiunii tabulare invocate de catre pârât, ignorând ca lipseste una din conditiile esentiale în acest sens si anume buna-credinta a pârâtilor care au ascuns faptul ca nu aveau domiciliul în com. B. si au cumparat un spatiu comercial care nu se putea vinde în baza Legii nr. 112/1995. Mai arata ca nulitatea absoluta, a carei invocare este imprescriptibila,  nu poate sta niciodata la baza invocarii prescriptiei achizitive asa încât urmare a nulitatii contractului trebuia restabilita situatia anterioara de CF.

Cu referire la încheierile atacate arata ca la termenul din 16 iunie 2011 nu a formulat o modificare de actiune cum se retine în încheiere si ca nu a solicitat radierea din cartea funciara a constructiilor, cum se retine în încheierea din 6 octombrie ci radierea dreptului de proprietate asupra constructiilor.

Pârâtii G. I. si G. M. au solicitat prin recursul lor modificarea hotarârii în sensul de a le fi acordate cheltuielile de judecata de la fond.

În motivarea recursului arata ca gresit s-au compensat cheltuielile de judecata deoarece pentru a opera o asemenea compensare trebuia facuta dovada ca si reclamanta a facut cheltuieli de judecata dar o asemenea dovada nu s-a facut.

Recursul reclamantei este întemeiat potrivit celor ce urmeaza:

Potrivit art. 27 din Decretul - Lege 115/1938, invocat de catre pârâti si retinut ca aplicabil în cauza de catre instanta, în cazul în care s-au înscris în cartea funciara  fara cauza legitima drepturi reale ce pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele ramân valabil dobândite daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani. Textul legal mentionat nu lasa nici o îndoiala sub aspectul existentei conditiei  unei posesii de buna-credinta. Aceasta buna-credinta are semnificatia ca titularul de carte funciara poseda având credinta ca titlul sau, care a stat la baza întabularii, este unul pe deplin valabil. În speta o astfel de buna-credinta nu poate fi retinuta. Prezumtia de buna-credinta este înlaturata prin faptul stabilit de instanta de fond în mod irevocabil deoarece hotarârea nu a fost atacata sub acest aspect, ca pârâtii au cumparat un spatiu pe care  stiau ca, legal,  nu aveau  dreptul sa-l cumpere, fiind partial spatiu comercial precum si din împrejurarea ca au cumparat desi  detineau o alta locuinta proprietate personala în localitatea de domiciliu, ceea ce nu le-ar fi dat dreptul sa cumpere în conditiile art. 9 alin.6 din Legea 112/1995. Un titlu fondat pe astfel de neregularitati nu poate duce la concluzia unei posesii de buna-credinta cum pretinde textul legal  invocat în sprijinul uzucapiunii tabulare, astfel ca gresit s-a retinut existenta conditiilor uzucapiunii tabulare si gresit a fost respins capatul de cerere referitor la restabilirea situatiei anterioare de carte funciara cu privire la constructii. Urmeaza, deci ca în baza art. 312 si 3041  Cod proc. civ. si 27 din Decretul - Lege 115/1938 sa se admita recursul, cu consecinta modificarii hotarârii atacate în sensul respingerii exceptiei uzucapiunii si admiterii cererii de radiere a dreptului de proprietate asupra bunurilor cumparate, din cartea funciara.

Referitor la recursul formulat împotriva încheierilor mentionate, se constata ca motivele nu sunt întemeiate. În încheierea din 16 iunie 2011 se consemneaza depunerea unei precizari de actiune, fara a se vorbi de o modificare de actiune, deci s-a consemnat corect ce s-a întâmplat la termen, iar în încheierea din 6 octombrie grefierul nu face decât sa reproduca din petitul 2 al actiunii reclamantului, unde nu se vorbeste de o radiere a dreptului de proprietate desi din ansamblul actiunii se subîntelege acest lucru.

Referitor la recursul pârâtilor, fata de respingerea exceptiei uzucapiunii si admiterea actiunii reclamantilor, dupa cum s-a aratat mai sus, nu se  mai  poate pune problema de a li se acorda cheltuieli de judecata, ei fiind cei cazuti în pretentii.

Urmare a solutiei de mai sus,  în baza art. 274 Cod proc. civ. intimatii G. vor fi obligati la plata cheltuielilor de judecata  în suma de 5000 lei, prin reducerea onorariului de avocat la aceasta suma, suma totala încasata de aparator de 19.500 lei în ambele faze procesuale fiind  considerata prea mare în raport cu munca pe care o presupune o astfel de cauza, cu consecinta împovararii nejustificate a pârâtilor.

Domenii speta

Spete similare