Hotărâri care să ţină loc de act autentic; condiţii de admisibilitate

Actiune având ca obiect pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic; conditii de admisibilitate

Prin actiunea civila înregistrata sub nr. 1553/329/2012, la data de 14 iunie 2012, reclamantii M. E. E. si M. M. domiciliati în T. M., judetul Teleorman, au chemat în judecata si personal la interogatoriu pe pârâtele C. S., O. M., si L. V., solicitând instantei sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare-cumparare pentru suprafata de 1,7800 ha teren arabil, situat în extravilanul mun. Turnu Magurele, jud. Teleorman, în tarlaua 3/IV, parcela 5, cu vecinatatile: N – S. M., E – drum exploatare 23, S – S. I.si V – I. V.

În motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca, la data de 5 noiembrie 2003, au cumparat de la pârâte, imobilul descris mai sus.

Pretul a fost stabilit la suma de 20.000.000 ROL si a fost achitat integral de ei, reclamantii, la data încheierii conventiei.

Au încheiat un înscris sub semnatura privata, intitulat ,,delegatie’’ si, de la data încheierii conventiei, ei au intrat în posesia terenului, posesie pe care o detin si în prezent.

Reclamantii au mai aratat ca, la data de 4 noiembrie 2003, au mai cumparat de la pârâta si imobilul casa de locuit, situat în Turnu Magurele, str. L. nr. 203, jud. Teleorman.

În drept, si-au întemeiat actiunea pe dispozitiile Legii nr. 247/2005.

Au anexat actiunii: înscris sub semnatura privata, intitulat ,,delegatie’’, titlu de proprietate nr. 0100454/16.02.1996, emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Teleorman, contract de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 2141/4 noiembrie 2003 de BNP M. P, chitante (în copii certificate) si împuternicire avocatiala.

Pârâta L. V. a depus întâmpinare (filele 16-17), prin care a aratat ca este de acord cu admiterea actiunii.

În motivarea cererii, pârâta a aratat ca, alaturi de pârâtele C. S. si O. M. si de fratele lor, T. R. R., în prezent decedat, a mostenit averea ramasa de pe urma defunctei T. G., respectiv suprafata de 1,85 ha teren arabil, situat în extravilanul mun. T. M., jud. Teleorman, asa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. 806/19.12.1993, emis de Notariatul de Stat Local T. M..

La data de 05.11.2003, printr-o chitanta de mâna, a vândut partea sa de mostenire reclamantilor, cu suma de 2.000 lei.

La data încheierii înscrisului, ei au încasat integral pretul si au lasat reclamantilor, în deplina si linistita posesie, terenul arabil extravilan.

A precizat ca ele, partile conventiei, s-au aflat în imposibilitate de a încheia actul de vânzare-cumparare, în forma autentica, pentru ca nu se finalizasera masuratorile generale, cadastrale, asupra terenurilor situate în extravilanul municipiului Turnu Magurele.

Având în vedere ca a recunoscut pretentiile reclamantilor, în baza dispozitiilor art. 275 C.proc.civ., pârâta a solicitat sa nu fie obligata la plata cheltuielilor de judecata.

În drept, si-a întemeiat cererea pe dispozitiile art. 115 C.proc.civ..

A anexat cererii (în copie): carte de identitate si certificat de mostenitor nr. 806/1994 emis de fostul Notariat de Stat Local T. M..

Pârâta C. S. nu a formulat întâmpinare dar, la interogatoriul luat de instanta, din oficiu, în sedinta publica din data de 24 iulie 2012, a recunoscut ca, la data de 5 noiembrie 2003, ea si celelalte doua pârâte, împreuna si cu fratele lor T. R. R, decedat ulterior, au convenit cu reclamantii, sa le vânda acestora suprafata de 1,78 ha teren, situat în extravilanul mun. T. M., cu vecinatatile indicate în actiune. Tot atunci, au primit suma de 2.000 lei, cu titlu de pret, pe care ei, promitentii-vânzatori l-au împartit între ei. Tot atunci, reclamantii au intrat în posesia terenului. Si pârâta O. M. a fost de acord cu încheierea conventiei, pârâta C. S. sustinând ca nu întelege care este motivul pentru care pârâta O. M. s-a adresat arendasului S.C. T. S.A. si a facut reclamatie si în numele ei.

Prin încheierea de sedinta din data de 24 iulie 2012, instanta a luat act de precizarile facute de reclamanti, prin avocat, prin care au aratat ca terenul se afla în posesia lor din anul 2003, de la data încheierii conventiei si ca, ulterior încheierii conventiei, ei au încheiat un contract de arendare cu S.C. T. S.A.. În urma sesizarii facute de pârâta O. M., S.C. T S.A. le-a cerut sa prezinte înscrisul sub semnatura privata, în baza carora ei detin terenul, iar, în momentul în care s-au prezentat la adrendas cu acest înscris, administratorul societatii a facut mentiunile pe înscris, potrivit carora înscrisul se anuleaza în urma reclamatiei pârâtelor C. S. si O. M.

La data de 18 septembrie 2012, pârâta O. M. a depus întâmpinare (filele 31-33), prin care a invocat exceptiile inadmisibilitatii actiunii si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor.

În motivarea exceptiei inadmisibilitatii, pârâta a aratat ca reclamantii nu au facut dovada ca între ei s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumparare, privind terenul indicat în actiune, conventie care sa-i îndreptateasca pe acestia, în calitate de promitenti-cumparatori, ca ea sa fie obligata, în calitate de promitenta-vânzatoare, sa încheie contractul de vânzare-cumparare în forma autentica.

Nu s-a facut dovada, conform art. 1169 C.civ., a existentei unui înscris care sa cuprinda manifestarea de vointa, de a cumpara si respectiv, de a vinde.

Astfel, între ei nu s-a încheiat un act care sa aiba valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumparare.

Cât priveste înscrisul sub semnatura privata, numit ,,delegatie’’, pârâta a sustinut ca acesta reprezinta o împuternicire data si de ea, pentru ca reclamantul M. E. E. sa ridice ,,bucatele si drepturile banesti de la S.C. A. S.R.L.’’, ca urmare a darii în arenda a acestui teren.

În motivarea exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, pârâta a aratat ca, în absenta unei promisiuni de vânzare-cumparare, reclamantii nu au facut dovada calitatii de promitenti-cumparatori, necesara promovarii prezentei actiuni.

Pe fondul cauzei, pârâta a aratat ca, la data de 04.11.2004, împreuna cu sora sa C. S. si nepotii ei L. V. si T. R.-R., au încheiat cu reclamantul M. E. E. contractul de vânzare-cumparare, autentificat sub nr. 2141, de B.N.P. M. P., contract având ca obiect imobilul situat în Turnu Magurele, str. L. nr. 203, jud. T., compus din teren intravilan, în suprafata de 1.013,96 mp, o casa de locuit si anexe gospodaresti.

Pretul a fost fixat la suma de 30.000.000 ROL, si a fost achitat integral, de cumparator.

Imobilul l-au mostenit de la mama ei, asa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr. 806/19.12.1993, în baza caruia ei i-a revenit cota de 2/6 din întreaga masa succesorala, în calitate de fiica.

Având în vedere ca au mostenit de la defuncta si suprafata de 1,7800 ha teren extravilan, au convenit cu reclamantul M. .E E., la propunerea acestuia, sa-l împuterniceasca pe acesta ca sa se ocupe de administrarea acestui teren, în sensul de a încheia un contract de arenda si de a ridica fructele rezultate.

Au facut acest lucru, tinând seama ca ei sunt în vârsta, ca locuiesc foarte departe si, în aceasta situatie, le-ar fi fost greu sa se ocupe de exploatarea acestui teren.

Reclamantul le-a achitat o suma de bani anticipat, suma pe care el urma sa o recupereze din arendarea terenului, lucru ce s-a si întâmplat, în cei noua ani de când acesta exploateaza terenul.

Pârâta a sustinut ca în niciun caz nu s-a pus problema ca ei sa vânda acest teren, prin acel înscris sub semnatura privata, numit ,,delegatie’’, si ca nici nu s-a stabilit, în acest sens, un pret.

A mai aratat ca si-a achitat, în permanenta, obligatiile fiscale, privind impozitul pe proprietate, conform cotei pe care o detine.

Pentru aceste motive, pârâta a solicitat respingerea actiunii.

În drept, si-a întemeiat actiunea pe dispozitiile art. 115 C.proc.civ..

A anexat cererii (în copie certificata) decizie de impunere pe anul 2012.

Prin încheierea de sedinta din data de 16 octombrie 2012, apreciind ca exceptia inadmisibilitatii actiunii, invocata de pârâta O. M., astfel cum aceasta a fost motivata în întâmpinare, nu este o veritabila exceptie, ci vizeaza aparari de fond, privind temeinicia actiunii reclamantilor, instanta a dispus unirea acesteia cu fondul cauzei.

Prin aceeasi încheiere, în temeiul dispozitiilor art. 137 alin. (2) C.proc.civ., instanta a dispus unirea exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor cu fondul cauzei, cu motivarea ca, pentru solutionarea acesteia, este nevoie de administrarea de probe comune cu fondul cauzei.

Pentru dovedirea actiunii, reclamantii au solicitat audierea martorilor O. A. si I. S..

Prin încheierea de sedinta din data de 4 decembrie 2012, instanta a luat act ca pârâta O. M., prin avocat, s-a opus la audierea martorei I. S, motivat de faptul ca ceasta este ruda în grad oprit de lege cu reclamantii.

În aparare, pârâta O. M. a solicitat proba cu interogatoriul reclamantilor si proba cu un martor, proba la care a declarat ca renunta, în sedinta publica din data de 13 noiembrie 2012.

Pârata O. M. a depus concluzii scrise, în care a reiterat apararile de întâmpinare.

Analizând materialul probator administrat în cauza, instanta retine ca, la data de 5 noiembrie 2003, între pârâtele C. S., O. M., L. V. si numitul T. R. R., pe de o parte, si reclamantul M. E E., s-a încheiat un înscris, intitulat ,,delegatie’’, prin care pârâtele si T. R. R. ,,delegau’’ pe M. E. E. sa ridice drepturile de la S.C. A., în calitate de proprietar, începând cu data de 01 ianuarie 2004.

Cât priveste promisiunea bilaterala de vânzare-cumparare, din punct de vedere juridic, aceasta reprezinta un antecontract bilateral, prin care partile conventiei se obliga sa încheie, în viitor, la pretul stabilit, contractul de vânzare-cumparare.

Dovada promisiunii de vânzare-cumparare se face conform regulilor generale, respectiv conform dispozitiilor art. 1191 si urmatoarele din vechiul Cod civil (în vigoare la data încheierii conventiei), chiar daca vânzarea proiectata ar fi un contract solemn.

Instanta va respinge, astfel, apararea pârâtei O. M., potrivit careia un antecontract de vânzare-cumparare având ca obiect suprafata de 1,7800 ha teren, ar fi trebuit încheiat în forma autentica, conditie ceruta ad validitatem.

Dispozitiile art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impun forma autentica pentru actele juridice încheiate între vii, având ca obiect terenuri, numai cu privire la actele juridice de înstrainare, în baza carora se transfera dreptul de proprietate din patrimoniul înstrainatorului în patrimoniul dobânditorului.

În baza antecontractului de vânzare-cumparare, nu are loc un astfel de transfer, iar vânzarea-cumpararea nu este perfectata cât timp contractul nu este încheiat în forma prevazuta de lege (autentica). În baza antecontractului, se nasc obligatiile promitentului-vânzator de a vinde si a promitentului-cumparator de a cumpara, în viitor, bunul ce formeaza obiectul conventiei lor.

Dovada promisiunii de vânzare-cumparare facându-se conform dispozitiilor art. 1191 si urmatoarele din vechiul Cod civil, instanta califica înscrisul încheiat la data de 5 noiembrie 2003, intitulat ,,delegatie’’, ca fiind un început de dovada scrisa, ce se poate completa cu martori si recunoasterea pârâtelor, indiferent de valoarea obiectului actului juridic (conform dispozitiilor art. 1191 alin. (2) C.civ.).

Coroborând mentiunile din acest înscris, prin care C. S., O. M., L. V. si T. R. R. i-au atribuit lui M. E E. calitatea ,,de proprietar’’ (în baza caruia acesta urma sa ridice drepturile de la S.C. A.), cu recunoasterea pârâtei L. V., din întâmpinarea formulata, cu recunoasterea pârâtei C. S., la interogatoriul luat de instanta, din oficiu, precum si cu depozitia martorului O. A, instanta apreciaza ca reclamantii au facut dovada ca, la data de 5 noiembrie 2003, între ei, pe de o parte, în calitate de promitenti-cumparatori, si pârâtele C. S., O. M. si L. V. si numitul T. R. R., pe de alta parte, în calitate de promitenti-vânzatori, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare, având ca obiect suprafata de 1,78 ha teren arabil, situat în extravilanul municipiului Turnu Magurele, cu vecinatatile indicate în actiune.

Promitentii-vânzatori erau proprietarii bunului ce a format obiectul conventiei, în calitate de mostenitori ai defunctei T. G., conform certificatului de mostenitor nr. 806/1994, întocmit de fostul Notariat de Stat Local T. M..

La încheierea conventiei, reclamantii au achitat integral suma de 2.000 lei, cu titlu de pret al terenului, asa cum au recunoscut pârâtele L. V. si C. S., si nu ca pret în avans al ,,bucatelor obtinute de pe teren, timp de 9 ani’’, asa cum s-a aparat pârâta O. M..

Pârâta L. V. a recunoscut ca actul de vânzare-cumparare, în forma autentica, nu s-a putut încheia pentru ca nu se încheiasera masuratorile cadastrale generale asupra terenurilor situate în extravilanul mun. T. M..

Pârâta O. M. s-a opus însa la încheierea contractului de vânzare-cumparare, solicitând arendasului S.C. T. S.A. sa nu tina cont de înscrisul sub semnatura privata încheiat cu reclamantul M. E. E. si sotia acestuia, reclamanta M. M., la data de 05 noiembrie 2003.

Pentru aceste considerente, instanta urmeaza sa respinga, ca neîntemeiate, exceptiile inadmisibilitatii actiunii si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor, invocate de pârâta O. M., prin întâmpinare.

Va admite actiunea civila,  si va constata ca, la data de 05 noiembrie 2003, între parti, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare valabil.

În caz de neexecutare a obligatiei de a încheia contractul de vânzare-cumparare, în forma autentica, în baza art. 1073 si 1077 C.civ. de la 1864, instanta poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare-cumparare.

Având în vedere ca actul de vânzare-cumparare nu se poate încheia, din vina pârâtei O. M., instanta va pronunta o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare-cumparare pentru suprafata de 1,7800 ha teren arabil, situat în extravilanul municipiului Turnu Magurele, în tarlaua 3/IV, parcela 5 cu vecinatatile: N- S. M., E- drum exploatare 23, S- S. I. si V- I. V..

În temeiul art. 274 si art. 275 C.proc.civ., instanta va obliga numai pe pârâta O. M. la plata cheltuielilor de judecata facute de reclamanti (taxa judiciara de timbru si onorariu avocat), motivat de faptul ca aceasta este în culpa procesuala, iar pârâtele L. V. si C. S. au fost de acord cu admiterea actiunii reclamantilor la prima zi de înfatisare.

Domenii speta

Spete similare