Pretentii. Exceptia lipsei calitatii procesuale active. Raspundere civila contractuala.

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 06.02.2020 sub nr. 3130/299/2020, reclamanții MC prin mandatar MDA și MDA au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul PGC, obligarea acestuia la plata chiriei aferente contractului de închiriere valabil încheiat pentru apartamentul nr. 17 situat în B, str. GA, nr. , bl. , sc. , et. , sector 1, compus din 3 camere și dependințe, pentru perioada 01.11.2019-01.08.2020 în temeiul dispozițiilor art. 3.1 din contract, în cuantum de 5.400 euro, precum și la plata întreținerii aferente folosirii bunului și utilităților, constând în întreținere datorată pentru lunile octombrie în cuantum de 267 lei și jumătate din luna noiembrie 2020 reprezentând 120 lei, jumătate din suma de plată către BGS pentru luna noiembrie 2019 în cuantum de 124 lei la care se adaugă 124 lei pentru luna octombrie, jumătate din factura la energie electrică în cuantum de 9 lei și T.  pentru luna noiembrie 2019 în cuantum de 50 lei, cheltuieli cu executorul judecătoresc în cuantum de 238 lei.

În motivare, a arătat reclamanta că este proprietara apartamentului nr. 17 situat în B., str.  , nr. , bl. , sc. , et. , sector 1, conform contractului de vânzare autentificat sub nr. .../05.04.2013 de BNP M., iar la data de 22.06.2018 a încheiat cu pârâtul un contract de închiriere prin fiul său MDA, în calitate de comodant al imobilului, contract încheiat pe o durata de 1 an, chiria fiind modică, de 600 euro/lună. A precizat că nu ar fi încheiat contractul pentru o perioadă mai scurtă de 1 an, având în vedere comisioanele pe care trebuie să le achite.

A învederat că la data de 04.11.2019 a fost chemat de chiriaș la apartament, pentru a îl înștiința că dorește denunțarea contractului. Având în vedere că nu a dorit chiriașul să achite chiria aferentă întregii durate contractuale, conform clauzelor convenite, la data de 11.11.2019 reclamantul a trimis chiriașului notificările nr. 263 și nr. 264, prin care solicita respectarea clauzelor contractuale. Fără a da curs solicitării, pârâtul a trimis la data de 14.11.2019 o notificare prin care solicita prezența reclamantului la apartament, a doua zi, pentru predarea cheilor și rezilierea contractului. A menționat că la data de 15.11.2019 a fost prezent prin reprezentant legal la apartament, încheindu-se proces-verbal în sensul că proprietarul nu renunță la chiria datorată conform contractului, pârâtul susținându-și poziția din notificarea scrisă, în sensul că și el dorește restituirea garanției și nu este de acord cu achitarea chiriei până la data de 01.08.2020.

A susținut că în mod neîntemeiat pârâtul acuză că au existat probleme de ordin locativ care nu au fost remediate sau au fost remediate cu întârziere. A menționat că pârâtul a solicitat o mașină de spălat nouă, iar la data de 29.07.2019 a fost achiziționată și montată o mașină de spălat. Pe de altă parte, chiriașii au fost lăsați să se instaleze în apartament cu câteva zile înainte de începerea contractului, la data de 23.07.2019. Cu privire la mașina de spălat vase, a arătat că locatarul nu a știut să dea drumul la robinet, iar în privința internetului, a menționat că problema a fost remediată de către firma care asigura acest serviciu. Legat de lipsa căldurii, a precizat că sunt funcționale caloriferele, iar în ceea ce privește așa-zisa inundație, a învederat că a fost vorba doar de câteva pete de umezeală. În aceeași măsură, pârâtul recunoaște prin procesul-verbal de predare-primire încheiat la data de 15.11.2019 că predă apartamentul care se află în stare bună, fără stricăciuni.

A invocat răspunderea contractuală, arătând și că prevalarea chiriașului de aspectele invocate în notificare nu reprezintă un motiv de forță care să ducă la denunțarea unilaterală a contractului, prin ștergerea obligațiilor. A menționat reclamanta că și-a respectat propriile obligații contractuale, însă pârâtul a nerespectat clauzele asumate, încălcând cu bună-știință obligațiile rezultate din contractul de închiriere.

În drept, a invocat dispozițiile art. 555 , art. 1.207, art. 1.357, art. 1.777 Cod civil.

În dovedire, au fost depuse la dosar înscrisuri.

Cererea a fost legal timbrată, cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 1.406 + 115 lei.

La data de 11.06.2020, pârâtul a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei MC, excepția lipsei interesului reclamantei MC, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, în ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei MC, a arătat pârâtul că a încheiat, în calitate de chiriaș, cu d-nul MDA, în calitate de locator, contractul de închiriere din data de 22.06.2019, locatorul deținând apartamentul în baza contractului de comodat din 2019 încheiat cu MC. Așadar, folosința apartamentul i-a fost asigurată chiriașului de către dl M. în calitate de locator, iar nu în calitate de mandatar al d-nei MC. A menționat că procura autentificată sub nr. 562/17.10.2017 de notar public MR este anterioară datei de 03.06.2019, data semnării contractului de comodat, care modifică raportul juridic inițial dintre reclamanți, în sensul că dl M. dobândește un drept propriu, acela de a folosi și închiria apartamentul pentru sine. Reclamantul a acționat în nume personal, ca titular deplin al dreptului de folosință dobândit prin contractul de comodat. Reclamanta nu este aceeași persoană din raportul juridic material dedus judecății, neexistând identitate între reclamantă și locatorul din contractul de închiriere.

În ceea ce privește excepția lipsei interesului, a arătat că interesul reclamantei nu este legitim, întrucât dreptul pretins de reclamantă nu este conform cu normele de drept material și nu urmărește afirmarea sau realizarea unui drept subiectiv recunoscut de lege în favoarea acesteia sau a unui interes ocrotit de lege, potrivit scopului economic și social pentru care a fost prevăzut. Interesul reclamantei nu este nici personal, aceasta neputând justifica un interes care să rezulte din contractul de închiriere, cât timp dreptul de a ceda folosința bunului nu se mai regăsea în patrimoniul acesteia de la data semnării contractului de comodat. Interesul reclamantei nu poate fi nici născut sau actual.

A invocat excepția neexecutării contractului, arătând că locatorul nu a acceptat negocierea clauzelor contractuale, acestea fiind impuse. Locatorul a stipulat în defavoarea chiriașului clauza potrivit căreia acesta nu avea dreptul de a denunța contractului înainte de expirarea termenului de 1 an; pârâtul a arătat că aceasta este o clauză standard, neacceptată expres și care nu produce efecte în privința sa, conform art. 1.202 alin. (2) și 1.203 C. civ. A arătat că locatorul nu și-a respectat obligațiile contractuale, respectiv nu a menținut apartamentul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii și nu a asigurat liniștita și utila folosință a imobilului.

Pârâtul a învederat că a ales să îl notifice pe locator, întrucât imobilului nu putea fi folosit conform destinației sale, pârâtul nu se putea odihni din cauza unui zgomot greu de suportat, similar sticlelor aruncate cu putere într-un camion sau container de metal, care se propaga zilnic, în jurul orei 4 dimineața, din spatele blocului, unde se afla un restaurant, spre care apartamentul avea vederea chiar din dormitor. Începând cu acea oră, pârâtul și prietena sa nu se mai puteau odihni, împrejurare gravă (viciu), pe care dacă ar fi cunoscut-o, nu ar mai fi semnat contractul de închiriere, de aceea în luna noiembrie și-a exercitat dreptul de a rezilia contractul.

De asemenea, au existat și alte probleme de ordin locativ – lipsa căldurii, calorifer nefuncțional, mașină de spălat vase și rufe nefuncțională, internet nefuncțional – pe care locatorul nu le-a remediat, deși i-a fost solicitat. De altfel, vizitele locatorului, făcute cu scopul rezolvării problemelor, se prelungeau în mod nejustificat, iar problemele nu erau remediate. A subliniat că nu au avut apă caldă și căldură, apa din caloriferul din sufragerie  s-a scurs, provocând inundație, exista mucegai pe peretele din spatele caloriferului, repararea mașinii de spălat vase a durat două săptămâni, mașina de spălat rufe era veche și uzată și a cauzat stricarea perdelelor noi care s-au murdărit de la rugină. Fiindu-i semnalate aceste probleme, proprietarul răspundea fie că nu se pricepe, fie că este plecat din oraș și nu are ce să facă, fie rezolva problema abia după o săptămână sau două.

A menționat că, după transmiterea notificării, părțile au hotărât de comun acord rezilierea contractului de închiriere, fiind semnat actul adițional de reziliere din data de 15.11.2019. Întrucât rezilierea contractului s-a făcut prin acordul părților, pretenția de plată a sumei de 5.400 euro este neîntemeiată.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 205 C. proc. civ, art 1.793 Cod Civil.

În dovedire, a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei cu martori și a probei cu interogatoriul reclamantei.

La data de 28.08.2020, reclamanta a depus la dosar note scrise (calificate ca cerere modificatoare la termenul de judecată din aceeași dată), prin care a arătat că solicită introducerea în cauză și a mandatarului său, MDA.

Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active, a solicitat respingerea acesteia, având în vedere că revine proprietarului imobilului și oricărei persoane care are un drept de folosință asupra apartamentului calitatea de a formula o acțiune în pretenții în vederea recuperării chiriei și a cheltuielilor de întreținere. Acțiunea în pretenții ce are ca obiect lipsa de folosință a imobilului prin rezilierea înainte de termen a contractului de închiriere, fără a achita garanțiile necesare, este o acțiune în care calitate procesuală activă justifică proprietarul lipsit de bun. A solicitat respingerea excepției lipsei interesului reclamantei, arătând că interesul proprietarului este legitim, născut și actual, întrucât contractul de comodat este acordat lui MDA cu titlu gratuit.

Cu privire la excepția de neexecutare a contractului, susține că pârâtul nu se poate prevala de această apărare, întrucât deși locatorul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, chiriașul a denunțat contractul fără îndeplinirea propriilor obligații.

La data de 05.10.2020, pârâtul a depus la dosar întâmpinare la cererea modificatoare și cerere reconvențională.

Prin întâmpinare, a precizat, suplimentar față de argumentele și apărările expuse inițial, că prin actul adițional de reziliere din data de 15.11.2019 contractul a încetat prin acordul părților, precizând că este de acord cu admiterea în parte a primului capăt al cererii, pentru suma de 300 euro cu titlu de chirie pentru primele 15 zile ale lunii noiembrie 2019. Cu privire la cel de-al doilea capăt al cererii, a solicitat admiterea în parte a acestuia, pentru suma de 50 lei reprezentând servicii cablu TV pentru 15 zile din luna noiembrie 2019, față de rezilierea de comun acord, începând cu data de 15.11.2019, a contractului de închiriere și respingerea ca neîntemeiate a restului pretențiilor, întrucât reclamantul nu a făcut dovada suportării cheltuielilor pretinse. Cu privire la suma de 124 lei servicii BGS, a menționat că a comunicat de mai multe ori reclamantului că nu dorește să achite acest serviciu, nefiindu-i util, această cheltuială căzând exclusiv în sarcina locatorului. De asemenea, cu privire la suma de 238 lei achitată executorului pentru transmiterea notificării, a arătat că nu există motiv pentru trimiterea notificării, reclamantul neîndeplinindu-și obligațiile legale și contractuale.

A arătat că la data de 15.11.2019, prin actul adițional de reziliere, părțile au hotărât de comun acord rezilierea contractului de închiriere, încetarea contractului producându-se prin acordul părților, astfel că pretenția de plată a sumei de 5.400 euro cu titlu de chirie nu are fundament faptic și juridic, cu excepția sumei de 300 euro pe care este de acord să o plătească cu titlu de chirie pentru cele 15 zile din luna noiembrie 2019.

În subsidiar, a invocat excepția de neexecutare a contractului, menționând că reclamantul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale având ca obiect menținerea imobilului în stare corespunzătoare de folosință, respectiv asigurarea liniștitei și utilei folosințe pe tot timpul locațiunii. A reiterat apărările din întâmpinarea inițială, precizând, în plus, că datoriile sale exigibile erau achitate, iar neexecutarea contractului, din partea locatorului, a avut caracter repetat.

Prin cererea reconvenţională, pârâtul a solicitat obligarea reclamantului la restituirea garanției în cuantum de 600 euro, la plata sumei de 278,90 lei cu titlu de daune-interese compensatorii reprezentând contravaloarea perdelelor achiziționate pentru decorarea apartamentului și care au fost deteriorate ca urmare a spălării în mașina de spălat aflată în dotarea apartamentului, respectiv la plata sumei de 400 lei cu titlu de daune-interese compensatorii reprezentând contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru transmiterea notificării prin executor judecătoresc privind rezilierea contractului.

În motivare, a arătat că, față de argumentele expuse în întâmpinare, nu se justifică reținerea garanției contractuale achitate de pârât, întrucât ar constitui o îmbogățire fără justă cauză, dat fiind faptul că a încetat contractul de închiriere.

Cu privire la plata contravalorii perdelelor, a menționat că acestea erau noi și că nu a fost avertizat în privința nefuncționalității mașinii de spălat, perdelele murdărindu-se de rugină, degajând un miros înţepător, fiind iremediabil deteriorate.

Cu privire la contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru transmiterea notificării prin executor judecătoresc, a învederat că a transmis reclamantului notificarea pentru a-i aduce la cunoștință încălcarea repetată și culpabilă a obligațiilor contractuale.

În drept, a invocat dispoziţiile 1.073, art. 1.350, art. 1.164 ș.u. C. civ.

În dovedire, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, un martor și interogatoriul reclamantului.

Cererea reconvențională a fost legal timbrată, cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 257,15 lei.

La data de 14.10.2020, reclamanții au depus la dosar răspuns la întâmpinare și întâmpinare la cererea reconvențională. Au arătat, cu privire la solicitarea de restituire a garanției, că părțile au stabilit contractual că, în cazul denunțării contractului de către chiriaș, acesta își asumă pierderea garanției. Or, contractul nu a ajuns la termen și nu a fost executat integral de către chiriaș. De asemenea, a precizat că pretenția de restituire a contravalorii notificării nu este întemeiată, întrucât chiriașul a luat de unul singur decizia de a părăsi imobilul, fără a justifica și dovedi motivele care au dus la reziliere. Cu privire la excepția de neexecutare, au menționat că toate probleme invocate nu vizau aspecte care să nu poată fi remediate sau care, prin gravitatea lor, să fi dus la imposibilitatea folosirii imobilului conform scopului acestuia. Au mai precizat că, în speță, nu sunt incidente condițiile impreviziunii, iar denunțarea contractului nu a fost făcută consensual.

În cauză, a fost încuviințată și administrată proba cu înscrisuri, interogatoriul părților și proba testimonială.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de 22.06.2019, între reclamantul MDA și pârât a fost încheiat contractul de închiriere având ca obiect închirierea de către reclamant, în calitate de locator, către pârât, în calitate de chiriaş, a imobilului situat în B, str. GA nr. , bl. , sc. , et. , ap. nr. , sector 1, începând cu data de 01.08.2019, pentru o perioadă de 1 an, pentru o chirie lunară de 600 euro.

Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei MC, instanța reține că, potrivit art. 36 C. proc. civ., calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății. Existența sau inexistența drepturilor și a obligațiilor afirmate constituie o chestiune de fond.

Se observă că, în speță, reclamanta MC este proprietar al bunului imobil dat în locațiune, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .../05.04.2013 de notar public MR.

La data de 03.06.2019 a fost încheiat între reclamanți contractul de comodat prin care reclamanta, în calitate de comodant, a dat reclamantului, în calitate de comodatar, cu titlu de împrumut de folosință, apartamentul situat în B., str. GA nr. , bl. sc. , et. 4, ap. nr. 17, sector 1, pentru o perioadă de 10 ani. Conform contractului, comodatarul poate subînchiria apartamentul și va încasa chiria în nume propriu, declarând veniturile și plătind impozitele aferente pe numele său. Acest aspect reiese și din răspunsul reclamantei la întrebarea nr. 4 din interogatoriu.

Se constată că reclamantul MDA, în nume propriu, în temeiul dreptului său de folosință dobândit prin contractul de comodat, a dat spre închiriere pârâtului imobilul situat în B., str. GA nr. , bl. , sc. , et. , ap. nr. , sector 1.

Instanța observă că procura autentificată sub nr. 562/17.10.2017 (filele 21-22 vol. I) conferă mandatarului MDA dreptul de a reprezenta proprietarul la încheierea unor acte juridice (printre care și contracte de închiriere), însă, în speță, contractul de închiriere încheiat cu pârâtul nu a fost încheiat de reclamant în calitate de mandatar al reclamantei (în baza procurii autentificate sub nr. 562/17.10.2017), ci în nume propriu, în baza drepturilor conferite de contractul de comodat, de altfel ulterior procurii. Astfel, prin contractul de închiriere a fost transmis chiriașului dreptul de folosință asupra imobilului (conform art. 1.777 C. civ., locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie), drept pe care reclamantul îl avea în baza contractului de comodat (conform art. 2.146 C. civ., împrumutul de folosință este contractul cu titlu gratuit prin care o parte, numită comodant, remite un bun mobil sau imobil celeilalte părți, numite comodatar, pentru a se folosi de acest bun, cu obligația de a-l restitui după un anumit timp).

Având în vedere considerentele anterior expuse, instanța apreciază că, în speță, în raportul juridic dedus judecății figurează exclusiv reclamantul, în calitate de locator și chiriașul, în calitate de locatar, contractul de închiriere nedând naștere unor drepturi și obligații în privința reclamatei. Pe de altă parte, contrar susținerii reclamantei, nu se poate aprecia că aceasta a fost lipsită de folosința bunului ca urmare a unei fapte săvârșite de chiriaș, din moment ce reclamanta a transmis fiului său dreptul de folosință a imobilului, prin contractul de comodat.

De aceea, instanța va admite excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei MC, în consecință, va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă MC în contradictoriu cu pârâtul-reclamant PGC ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă. Având în vedere această soluție, va fi respinsă, ca rămasă fără obiect, excepția lipsei de interes a reclamantei MC.

Cu privire la cererea de chemare în judecată (principală):

În ceea ce priveşte primul capăt de cerere, se constată că, potrivit art. 8.4 din contractul de închiriere, chiriașul nu are dreptul de a denunța unilateral contractul înainte de expirarea termenului de 1 an al închirierii. În cazul denunțării unilaterale a contractului, chiriașul pierde garanția dată locatorului și datorează acestuia chiria restantă, chiria rămasă de achitat până la sfârșitul perioadei contractuale și cheltuielile cu facturile furnizorilor de utilități, întreținerea și penalizările restante impuse furnizorului de utilități. De asemenea, potrivit art. 4.3 din contract, la data semnării acestuia, chiriașul a plătit locatarului o garanție de 600 euro, ce va fi returnată de locator chiriașului la terminarea contractului, în condițiile în care chiriașul nu și-a încălcat obligațiile contractuale, a achitat integral chiria și cheltuielile ce cad în sarcina sa, a predat în mod corespunzător apartamentul și obiectele de inventar, urmând ca din garanție să fie reținută de locator suma necesară plății cheltuielilor aferente întreținerii apartamentului pentru ultima lună de chirie.

În speță, se observă că, la data de 15.11.2019, a fost încheiat un act adițional de reziliere, prin care reclamantul și pârâtul au convenit de comun acord rezilierea contractului de închiriere, începând cu aceeași dată. Or, pentru a antrena efectele clauzei prevăzute la art. 8.4 din contract, era necesar ca acesta să înceteze ca urmare a denunțării unilaterale de către chiriaș, iar nu prin acordul părților.

Acest act adițional nu poate fi ignorat și produce efectele convenite de părți, conform art. 1.270 C. civ., indiferent de faptul că, anterior încheierii actului adițional, reclamanții au transmis pârâtului notificarea din data de 11.11.2019 prin care notificau rezilierea contractului în baza art. 8.1, pentru neplata chiriei în termenele contractuale stabilite, respectiv pârâtul a transmis reclamantului notificarea de reziliere din data de 13.11.2019 (comunicată la data de 14.11.2019), prin care aprecia reziliat contractul, ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către locator și a problemelor de ordin locativ.

Or, având în vedere că la data de 15.11.2019 părțile au convenit „rezilierea” de comun acord a contractului [conform art. 1.321 C. civ., contractul încetează, în condițiile legii, prin (...) acordul de voință al părților], încheind un act adițional în care au consfințit  această voință concordantă și nu s-a luat act de o eventuală reziliere de drept a contractului în baza art. 8.1 sau de o eventuală denunțare unilaterală a contractului de către chiriaș, ci s-a dat eficiență voinței comune a părților, printr-un act ulterior, instanța nu poate să ignore acest act adițional și efectele sale în ceea ce privește încetarea contractului de închiriere.

Art. 1.276 C. civ., invocat de reclamant, nu este aplicabil în speță, nefiind vorba despre o denunțare unilaterală a contractului, ci despre un acord de voințe în vederea încetării acestuia.

Astfel, observând că nu s-a produs o denunțare unilaterală a contractului de către chiriaș, instanța constată că nu poate produce efecte juridice clauza prevăzută în art. 8.4 din contract, fiind neîntemeiată solicitarea având ca obiect obligarea pârâtului-reclamant PGC la plata sumei de 5.100 euro reprezentând chirie aferentă perioadei 16.11.2019-01.08.2020.

Chiar dacă s-ar considera că art. 8.4 este incident, instanța apreciază că o astfel de clauză este nescrisă, conform art. 1.825 alin. (1) C. civ., potrivit căruia dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă. Astfel, clauza din art. 8.4, care nu dă dreptul chiriașului de a denunța contractul de închiriere înainte de expirarea duratei contractuale de 1 an, are caracterul unei clauze nescrise.

Din această perspectivă, instanța constată că este superfluu a mai analiza excepția de neexecutare a contractului, invocată de pârât în apărare cu privire la capătul de cerere prin care se solicită obligarea sa la plata chiriei până la expirarea duratei contractuale, în condițiile în care clauza contractuală invocată de reclamant în susținerea cererii de chemare în judecată nu își produce efectele.

Însă, pentru perioada 01.11.2019-16.11.2019 se constată că cererea este întemeiată, având în vedere prevederile art. 6.3 lit. a) din contract (obligațiile chiriașului: să plătească chiria în cuantumul și la termenele prevăzute de contract) și art. 1.796 lit. b) C. civ. (locatarul are următoarele obligații principale: să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract).

De asemenea, instanţa reţine că potrivit art. 1.270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, conform art. 1.350 alin. (1) C.civ., orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat, iar potrivit alin. (2), atunci când, fără justificare, nu îşi îndeplineşte această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii. Totodată, art. 1516 alin. (1) C.civ. afirmă dreptul creditorului la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiilor, iar conform art. 1.547 C. civ., debitorul este ţinut să repare prejudiciul cauzat cu intenţie sau din culpă. Potrivit art. 1.548 C. civ., culpa debitorului unei obligaţii contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.

În materie contractuală operează o prezumţie de vinovăţie a debitorului, întrucât, în caz de neexecutare sau de executare necorespunzătoare ori cu întârziere a obligaţiei, debitorul acestei obligaţii, pentru a nu fi angajată răspunderea sa contractuală, trebuie să facă fie dovada executării obligaţiei, fie dovada unei cauze care îl exonerează de răspundere.

În ceea ce priveşte sarcina probei neexecutării, în cazul obligaţiilor de a da, cum este obligaţia de a plăti o sumă de bani, creditorul trebuie să dovedească doar existenţa creanţei, iar apoi neexecutarea se prezumă.

În cauza dedusă judecăţii, instanţa constată că reclamantul a făcut dovada existenţei obligaţiei de plată a pârâtului cu privire la suma de 300 euro contravaloare chirie aferentă perioadei 01.11.2019-15.11.2019, obligație de asemenea recunoscută de pârât prin întâmpinare, pârâtul beneficiind de dreptul de folosință a imobilului până la data de 15.11.2019, când contractul a încetat, prin acordul părților.

Pe de altă parte, pârâtul, în calitate de locatar, şi-a asumat, pe lângă obligaţia de a plăti chiria, și obligația de a achita utilitățile aferente spațiului închiriat, conform art. 6.3 lit. c) din contract. De asemenea, potrivit art. 4.5, în valoarea chiriei lunare nu sunt cuprinse următoarele plăți: paza, curent electric (lumina), telefon, internet, întreținere (incluzând apa, încălzirea, gazele, gunoiul și orice alte cheltuieli incluse aici), cablu TV etc., inclusiv cheltuielile comune – curent electric (lumina), gaze, paza, curățenie pe casa scării, etc. – plăți ce se vor achita separat de către chiriaș.

Având în vedere dispozițiile legale și contractuale anterior menționate, instanța va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 267 lei contravaloare întreținere luna octombrie 2019 (fila 25 vol. I), a sumei de 62 lei din contravaloarea facturii seria MONI nr. 455775/01.11.2019 (filele 19-20 vol. I / jumătate din contravaloarea serviciilor de pază pentru luna noiembrie 2019), a sumei de 9 lei din contravaloarea facturii Enel seria 19MI15454278/26.11.2019 (fila 27 vol. I / jumătate din contravaloarea energiei electrice pentru luna noiembrie 2019), a sumei de 50 lei din contravaloarea facturii Telekom seria TKR nr. 190319738864/22.12.2019 (fila 28 vol. I / jumătate din contravaloare abonament cablu TV pentru luna noiembrie 2019), întrucât din probele administrate nu rezultă că obligațiile au fost stinse prin plată, iar conform clauzelor contractuale pârâtul avea obligația de a achita și aceste sume de bani.

Este irelevant faptul că anumite chitanțe sunt pe numele proprietarei apartamentului, întrucât obligația de plată a sumelor antemenționate revine pârâtului în temeiul contractului de închiriere și nu în temeiul unui raport juridic obligațional încheiat cu proprietarul imobilului. Astfel spus, reclamanții nu erau ținuți să facă dovada că ar fi achitat ei înșiși aceste sume, ci doar care este contravaloarea sumelor pretinse cu titlu de utilități de la chiriaș, căruia îi revine obligația de a le achita chiar în temeiul contractului (contractul nu prevede un dublu raport – restituirea de către chiriaş către locator a sumelor pe care locatorul le-a avansat, ci obligaţia chiriaşului de a achita el însuşi, furnizorilor, contravaloarea facturilor de utilităţi). Pe de altă parte, deși a susținut pârâtul în concluziile scrise (pct. 12) că din chitanța emisă de reclamant la data de 10.10.2019 reiese că pârâtul ar fi achitat întreținerea pentru luna octombrie 2019, se observă că o astfel de dovadă nu a fost făcută în cauză.

În ceea ce privește achitarea contravalorii serviciului de pază, se observă că pârâtul și-a asumat expres această obligație (art. 4.5 din contract), fiind indiferent că acesta nu ar fi fost de acord cu achitarea acestei sume (aspect nedovedit) și neputând fi reținut caracterul nenegociat al contractului, din moment ce pârâtul a semnat contractul, iar în speță nu se poate reține existența unui raport juridic în care chiriașul are o poziție mai slabă față de partea co-contractantă (cum se întâmplă, de exemplu, în raporturile dintre profesioniști și consumatori).

Vor fi însă respinse, ca neîntemeiate, capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtului-reclamant PGC la plata sumei de 120 lei contravaloare întreținere jumătate din luna noiembrie 2019 (având în vedere că reclamantul nu a făcut dovada cuantumului întreținerii pentru luna noiembrie prin listă de plată sau alt înscris, deși sarcina probei îi incumba, conform art. 249 C. proc. civ.), a sumei de 124 lei contravaloare factură BGS pentru luna octombrie 2019 (având în vedere că reclamantul nu a făcut dovada contravalorii serviciilor de pază pentru luna octombrie prin depunerea la dosar a facturii fiscale sau a altui înscris, deși sarcina probei îi incumba, conform art. 249 C. proc. civ.).

Va fi respins, ca neîntemeiat, și capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtului la plata sumei de 238 lei reprezentând cheltuieli notificare prin executor judecătoresc, având  în vedere că nu se invocă un temei clar pentru a justifica solicitarea acestei sume, nu există temei contractual, dar nici delictual, în condițiile în care contravaloarea transmiterii notificării nu reprezintă un prejudiciu determinat de fapta ilicită a pârâtului, ci expresia exercitării unui drept al reclamantului, care a intenționat să notifice rezilierea contractului. Însă, în condițiile în care încetarea contractului nu s-a produs ca urmare a acestei notificări, ci prin acordul părților, instanța apreciază că nu există temei pentru solicitarea acestei sume de la partea adversă, procedura notificării nefiind, de altfel, o procedură prealabilă şi obligatorie sesizării instanței.

Cu privire la cererea reconvenţională (incidentală), se reţine că, potrivit art. 209 alin. (1) C. proc. civ. dacă pârâtul are, în legătură cu cererea reclamantului, pretenţii derivând din acelaşi raport juridic sau strâns legate de aceasta, poate să formuleze cerere reconvenţională.

Pretenţiile pârâtului-reclamant derivă din acelaşi contract de închiriere care stă la baza pretenţiilor solicitate de reclamantul-pârât pe calea cererii principale.

Cu privire la solicitarea de obligare a reclamantului la plata sumei de 600 euro reprezentând garanție conform contractului de închiriere din data de 22.06.2019, instanța reține că, potrivit art. 4.3 din contract, la data semnării acestuia pârâtul-reclamant a achitat reclamantului-pârât o garanție de 600 euro, ce va fi returnată de locator chiriașului la terminarea contractului, în condițiile în care chiriașul nu și-a încălcat obligațiile contractuale, a achitat integral chiria și cheltuielile ce cad în sarcina sa, a predat în mod corespunzător apartamentul și obiectele de inventar, urmând ca din garanție să fie reținută de locator suma necesară plății cheltuielilor aferente întreținerii apartamentului pentru ultima lună de chirie.

Având în vedere că prin prezenta hotărâre pârâtul va fi obligat la plata către reclamant a tuturor cheltuielilor restante ce cădeau în sarcina sa (și dovedite de reclamant), instanța apreciază că nu subzistă temei contractual pentru reținerea, în continuare, a garanției de către locator, întrucât o situație contrară ar echivala cu îmbogățire fără justă cauză, în condițiile încetării contractului de închiriere, prin acordul părților, la data de 15.11.2019 și față de cele dispuse prin prezenta sentință cu privire la cererea principală.

Pe de altă parte, astfel cum anterior s-a arătat, art. 8.4 din contract, care prevede situația nerestituirii garanției, nu este aplicabil.

Va fi însă respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere având ca obiect obligarea reclamantului-pârât MDA la plata sumei de 278,90 lei contravaloare perdele, în condițiile în care, din probele administrate, nu reiese faptul că pârâtul-reclamant ar fi suportat, din propriul patrimoniu, costurile achiziționării acestor bunuri. Astfel, se reține declarația martorului audiat în cauză, conform căruia acesta a precizat că a cumpărat personal perdelele și că are bon.

Va fi respins, ca neîntemeiat, și capătul de cerere având ca obiect obligarea reclamantului-pârât la plata sumei de 400 lei reprezentând cheltuieli notificare prin executor judecătoresc, având  în vedere că nu se invocă un temei clar pentru a justifica solicitarea acestei sume, nu există temei contractual, dar nici delictual, în condițiile în care contravaloarea transmiterii notificării nu reprezintă un prejudiciu determinat de fapta ilicită a reclamantului-pârât, ci expresia exercitării unui drept al pârâtului-reclamant, care a intenționat să notifice denunțarea contractului. Însă, în condițiile în care încetarea contractului nu s-a produs ca urmare a acestei notificări, ci prin acordul părților, instanța apreciază că nu există temei pentru solicitarea acestei sume de la partea adversă, procedura notificării nefiind, de altfel, o procedură prealabilă şi obligatorie sesizării instanței.

Cu privire la cheltuielile de judecată, potrivit art. 452 C. proc. civ., partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei. Conform art. 453 alin. (1) C. proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.

Având în vedere soluția pronunțată cu privire la cererea principală, respectiv cu privire la cererea reconvențională, instanța va obliga pârâtul-reclamant PGC la plata către reclamantul-pârât MDA a cheltuielilor de judecată în cuantum de 105,38 lei (taxă de timbru pentru 300 euro calculat în lei la cursul de 4,78 lei/euro, indicat în cererea de chemare în judecată, echivalent 1.434 lei), 21,36 lei, 20 lei, 20 lei, 20 lei reprezentând taxă judiciară de timbru calculată la valoarea pretențiilor admise, pentru fiecare capăt de cerere, conform art. 3 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013.

Totodată, va obliga reclamantul-pârât MDA la plata către pârâtul-reclamant PGC a cheltuielilor de judecată în cuantum de 209,62 lei reprezentând taxă judiciară de timbru calculată la valoarea pretențiilor admise (600 euro calculat în lei la cursul de 4,8721 lei/euro indicat la fila 106 verso vol. I, echivalent 2.923,26 lei) și 2.000 lei onorariu avocat acordat în parte conform art. 453 alin. (2) teza I C. proc. civ. şi redus conform art. 451 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel, conform art. 451 alin. (1) C. proc. civ. instanța poate, chiar și din oficiu, să reducă motivat partea din cheltuielile de judecată reprezentând onorariul avocaților, atunci când acesta este vădit disproporționat în raport cu valoarea sau complexitatea cauzei ori cu activitatea desfășurată de avocat, ținând seama și de circumstanțele cauzei. Măsura luată de instanță nu va avea niciun efect asupra raporturilor dintre avocat și clientul său.

În cauză, instanţa reţine că activitatea de reprezentare şi asistenţă juridică a pârâtului-reclamant a presupus acordarea de consultanţă juridică, formularea şi transmiterea cererilor la dosar, urmărirea evoluţiei procesului, reprezentarea la termenele de judecată acordate.

Cu toate acestea, suma de 5.758,76 lei, stabilită cu titlu de onorariu avocat, este vădit disproporțională în raport de complexitatea cauzei, motiv pentru care se impune reducerea onorariului la suma de 3.000 lei. Astfel redus, onorariul va fi acordat în parte, pentru suma de 2.000 lei, având în vedere admiterea în parte a cererii reconvenționale și admiterea în parte a cererii de chemare în judecată (pârâtul fiind în culpă procesuală în raport de pretențiile admise din cererea principală).

Cu privire la o eventuală compensare a sumelor la plata cărora părțile au fost obligate prin prezenta hotărâre, observă instanța că o astfel de cerere nu a fost formulată în mod expres, dar și că, potrivit art. 1.617 alin. (1) C. civ., compensarea nu poate opera decât între două creanțe certe, lichide și exigibile, neputându-se susține că există, la acest moment, îndeplinită această condiție, din moment ce prezenta hotărâre nu este definitivă.

Domenii speta

Spete similare