Hotărâre care să ţină loc de act autentic

I N S T A N Ţ A,

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 02.07.2020 sub nr...., reclamanta A a chemat în judecată pe pârâtul B, solicitând, pe baza probelor ce vor fi administrate, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru terenul din categoria de folosință arabil vii, în suprafață de 10040 mp, indiviz din suprafața totală de 33.466 mp, situat în extravilanul satului ..., individualizat astfel:

-terenul în suprafață de 9.400 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 5/1, parcela 12/7, identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localității ...;

-terenul în suprafață de 7.100 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 15/1, parcela 34/21,  identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localititii ...;

-terenul în suprafață de 13.300 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 40, parcela 174/21, identificat cadastral cu nr.... si înscris în cartea funciară nr.... a localitãtii ...;

-terenul în suprafață de 2.676 mp, din categoria de folosință vii, amplasat în tarla 47, parcela 262/9, identificat cadastral cu nr.... și. înscris în cartea funciară nr.... a localitãtii ...;

- terenul în suprafață de 990 mp, din categoria de folosință vii, amplasat în tarla 54, parcela 316/35.

 În motivare, a arătat, în esenţă, că la data de 08.01.2008, între părți a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare nr.85, autentificată de notar public X, cu sediul în ..., prețul convenit fiind achitat integral la aceeași dată.

Terenul menționat mai sus a fost dobândit de promitentul vânzător prin moștenire de la defunctul D și deținut în baza certificatului de moștenitor  nr. ..., emis de BNP Y, iar autorul prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în baza Legii nr.18/1991, conform Titlului de Proprietate nr. ..., emis de Comisia Județeană pentru Stabilirea dreptului de proprietate ....

Conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între părți, promitentul vânzător, sau mandatarul acestuia, numitul C, avea obligația de a pune la dispoziția promitentei cumpărătoare actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Având în vedere că pârâtul nu și-a îndeplinit această obligație și nici mandatarul E, în vederea încheierii actului în formă autentică reclamanta i-a notificat să se prezinte la sediul Cabinetului în data de 23.06.2020,  pentru a se deplasa la unul dintre birourile notariale, însă aceștia nu s-au prezentat.

Potrivit art. 1528 cod civil, nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire.

În drept, au fost invocate prevederile art.1528 (1077), art.1529 (1073), art.1279 Cod civil.

A fost achitată taxa de timbru.

La data de 08.09.2022, reclamnata și-a restrâns pretențiile și a solicitat ca la pronunțarea hotărârii se nu se mai verifice condițiile pentru terenul în suprafață de 990 mp, din categoria de folosință vii, amplasat în tarla 54, parcela 316/35.

Pârâtul nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat la judecarea cauzei.

Instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri, în conformitate cu dispozițiile art.255 alin.1 - art.258 Cod procedură civilă.

Analizând probatoriile administrate în cauză raportat la dispoziţiile legale incidente instanţa reţine următoarele:

În fapt, instanţa reţine că între reclamanta A, în calitate de promitentă-cumpărătoare și pârâtul B, în calitate de promitent-vânzător, s-a încheiat Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 225/08.01.2008 de BNP X, prin care pârâtul s-a obligat să vândă printre alte imobile și terenul în suprafață de 9.400 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 5/1, parcela 12/7, identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localității ..., terenul în suprafață de 7.100 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 15/1, parcela 34/21,  identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localititii ..., terenul în suprafață de 13.300 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 40, parcela 174/21, identificat cadastral cu nr.... si înscris în cartea funciară nr.... a localitãtii ... și terenul în suprafață de 2.676 mp, din categoria de folosință vii, amplasat în tarla 47, parcela 262/9, identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localitãtii .... Preţul a fost achitat integral la data încheierii antecontractului, iar promitentul vânzător a dat în folosință promitentului cumpărător terenul, acesta aflaându-se în posesia societății.

Din certificatul de atestare fiscală nr.478/24.08.2022 eliberat de ..., rezultă că nu sunt datorate sume reprezentând obligaţii fiscale pentru terenurile ce fac obiectul prezentului dosar.

Terenurile ce fac obiectul antecontractului de vânzare, respectiv aș cererii astfel cum a fost modificată, au fost intabulate astfel  terenul în suprafață de 9.400 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 5/1, parcela 12/7, este identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localității ..., terenul în suprafață de 7.100 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 15/1, parcela 34/21,  este identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localititii ..., terenul în suprafață de 13.300 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 40, parcela 174/21, este identificat cadastral cu nr.... si înscris în cartea funciară nr.... a localitãtii ... și terenul în suprafață de 2.676 mp, din categoria de folosință vii, amplasat în tarla 47, parcela 262/9, este identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localitãtii ....

În drept, cu privire la dreptul material aplicabil, se reţine că potrivit art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa. Aşa fiind, cu toate că prezenta cerere a fost introdusă la data de 02.07.2020, instanţa constată că acesteia îi sunt aplicabile din punct de vedere substanţial dispoziţiile legii în vigoare la data încheierii convenţiei  (08.01.2008), respectiv prevederile Codului Civil de la 1864.

Cu toate acestea, Potrivit art. 5 din Legea nr.17/2014,  în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3,4 si 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.

Prin Decizia Curții Constituționale nr.755/16.12.2014, s-a admis excepția de neconstituționalitate și s-a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.

Conform Deciziei nr.24/2016 a ÎCCJ - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, dispozițiile art. 5 alin. 1 din Legea 17 /2014 sunt norme de drept civil de imediată aplicare care se impun a fi analizate în toate cazurile în care, ulterior intrării ei in vigoare, instanța de judecată are a analiza îndeplinirea condițiilor de validitate pentru pronunțarea unei hotărâri judecăt orești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenuri agricole situate în extravilan,  neprezentând relevanță data încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.

Instanța de judecată poate dispune îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, în cursul judecății.

Potrivit art. 5 alin. 1 coroborat cu art. 4 și 9 din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă: antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Codului civil și ale legislației în materie,  există adeverința, respectiv avizul cu privire la respectare procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, vecinilor sau al statului,  imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal,  imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris în cartea funciară.

În consecință, pentru a fi admisă cererea reclamantei A, instanța trebuie să verifice îndeplinirea următoarelor condiții: să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispozițiilor legale, antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun, una din părți să refuze autentificarea actului, reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului imobil, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței de vânzare-cumpărare, există adeverința, respectiv avizul cu privire la respectare procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, vecinilor sau al statului,  imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal,  imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris în cartea funciară.

În cauză, instanţa apreciază că sunt îndeplinite condiţiile anterior menţionate în privinţa terenurile ce fac obiectul cauzei. Astfel, raportat la prima condiţie, instanţa reţine că Antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat între părți și autentificat sub nr. 225/08.01.2008 de BNP X,  a fost încheiat cu respectarea cerinţelor de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 948 vechiul Cod Civil, din  probele administrate nerezultând că părţile ar fi fost declarate necapabile, astfel că se conchide că acestea aveau capacitatea de a contracta. De asemenea, din înscrisul intitulat antecontract de vânzare cumpărare reiese că promitentul vânzător şi-a dat consimţământul ferm la înstrăinarea bunurilor, iar, corelativ, promitenta cumpărător a achitat preţul vânzării, consimţământul părţilor fiind astfel valabil exprimat. În ceea ce priveşte plata preţului, instanţa reţine că acesta a fost achitat, astfel cum s-a menţionat şi în cuprinsul actului.

Instanţa reţine că preţul antecontractului este sincer, din intenţia părţilor reieşind că acesta este datorat, şi totodată serios, nefiind atât de derizoriu încât să se poată considera că nu există un preţ.

Totodată, convenţia părţilor cuprindea elementele esenţiale ale vânzării: lucrul vândut şi preţul, iar cauza actului nu contravine ordinii publice şi bunelor moravuri, şi, în acelaşi timp, este o cauză licită, nefiind răsturnată  prezumţia instituită de art. 967 alin. 2 din Codul civil de la 1865.

Cu privire la forma antecontractului, instanţa reţine că prin acesta nu a fost transmis dreptul de proprietate, ci s-a creat, în sarcina promitentului-vânzător, obligaţia de a depune toate diligenţele pentru a se încheia actul autentic. Impunerea formei autentice pentru chiar validitatea unei convenţii reprezintă o excepţie, regula fiind principiul consensualismului, ce presupune că simpla întâlnire a voinţelor este suficientă pentru încheierea unui act juridic. Fiind vorba de o excepţie, condiţia formei autentice nu poate fi aplicată extensiv şi altor ipoteze decât celor prevăzute expres de către legiuitor. Având în vedere aceste considerente, instanţa reţine că forma autentică nu reprezintă o condiţie de validitate pentru antecontractul de vânzare-cumpărare, însă chiar și așa acesta a fost respectată.

Raportat la cea de a doua condiţie, respectiv existenţa în patrimoniul promitentului vânzător a bunului a cărui vânzare a fost promisă la momentul pronunţării hotărârii, instanţa reţine că prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare operează transferul dreptului de proprietate, motiv pentru care promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul bunului în privinţa căruia urmează a se pronunţa hotărârea.

În cauza dedusă judecăţii pârâtul este proprietarul terenurilor ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară depuse la dosar coroborat cu certificatul de moștenitor  nr. 335/25.11.2003, emis de BNP Y după dezbaterea succesiunii lui D, iar autorul deținând terenurile prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în baza Legii nr.18/1991, conform Titlului de Proprietate nr. ..., emis de Comisia Județeană pentru Stabilirea dreptului de proprietate .... Prin urmare, este îndeplinită condiţia ca promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului la momentul la care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare.

În ceea ce priveşte refuzul părţii acţionate în instanţă de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, instanţa reţine că imposibilitatea perfectării contractului în formă autentică a fost confirmată prin atitudinea pârâtului pe parcursul soluționării cauzei, precum şi prin refuzul acestuia, anterior promovării prezentei cereri, de a se prezenta la notar pentru încheierea contractului.

Raportat la ultima condiţie, aşa cum s-a arătat anterior, reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat cu pârâtul.

Prin urmare, se poate conchide că antecontractul este încheiat conform Codului civil şi legislaţiei în materie.

În continuare, referitor la celelalte condiții impuse de Legea nr. 17/2014, instanța reţine că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din Legea nr. 17/2014, fiind parcurse toate etapele procedurale privind exercitarea dreptului de preemțiune privind oferta de vânzare depusă de reclamantă, iar în termenul legal nu a fost depusă nicio comunicare de acceptare a ofertei de vânzare din partea vreunui preemptor cu privire terenurile ce fac obiectul prezentei cauze, terenurile fiind libere la vânzare. Pe de altă parte,  conform adeverințelor emise de UAT ...,  pentru terenurile ce fac obiectul prezentei cauze nu se află situri arheologice clasate ca monument istoric.

În fine, imobilele teren cu privire la care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare sunt înscrise în cartea funciară şi pe rolul fiscal.

Avizul specific al Ministerului Apărării Naţionale nu a fost necesar deoarece din extrasul de carte funciară depuse la dosar nu a reieșit că terenul are notată mențiunea Imobil aflat sub incidența art. 3 alin. (1) din Legea nr. 17/2014.

Având în vedere toate cele de mai sus, instanţa urmează să admită cererea formulată de reclamantă. Prezenta hotărâre va ţine loc de contract de  vânzare - cumpărare a terenului mai susmenţionat.

Totodată, urmează a se comunica o copie de pe hotărârea rămasă definitivă către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară ..., iar în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri, un exemplar al acesteia cu documentaţia aferentă va fi comunicată la organul fiscal competent.

În baza art. 453 alin. 1 C. pr. civ., instanța va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite cererea, astfel cum a fost modificată, formulată de reclamanta A, CUI ... cu sediul în ... în contradictoriu pârâtul B, CNP ..., cu domiciliul în ..., având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare, încheiat între reclamanta A în calitate de cumpărător, și pârâtul B,  în calitate de vânzător, având ca obiect pentru terenul din categoria de folosință arabil vii, în suprafață de 9743 mp, indiviz din suprafața totală de 32.476 mp, situat în extravilanul satului ..., individualizat astfel:

-terenul în suprafață de 9.400 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 5/1, parcela 12/7, identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localității ...;

-terenul în suprafață de 7.100 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 15/1, parcela 34/21,  identificat cadastral cu nr.... și înscris în cartea funciară nr.... a localititii ...;

-terenul în suprafață de 13.300 mp, din categoria de folosință arabil, amplasat în tarla 40, parcela 174/21, identificat cadastral cu nr.... si înscris în cartea funciară nr.... a localitãtii ...;

-terenul în suprafață de 2.676 mp, din categoria de folosință vii, amplasat în tarla 47, parcela 262/9, identificat cadastral cu nr.... și. înscris în cartea funciară nr.... a localitãtii ..., prețul a fost achitat la data de 08.01.2008.

După rămânerea definitiva, copie de pe prezenta hotărâre se va comunica potrivit art. 35 alin. (5) Lege 7/1996 și art. 111 alin. (6) Cod fiscal.

Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare.

Apelul se depune la Judecătoria Făurei.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi, 11 octombrie 2022.

Președinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare