Obligaţia de a face - Încheiere contract vânzare-cumpărare în formă autentică

Dosar nr. ]]]

ROMÂNIA

TRIBUNALUL BUCUREŞTI-SECŢIA a VII-a CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ NR. 885

Şedinţa publică de la 25.02.2022

Tribunalul constituit din:

PREŞEDINTE -JUDECĂTOR SINDIC: ]]]]

GREFIER: ]]]

Pe rol se află soluţionarea cauzei civile formulată de către reclamantul ]]]] în contradictoriu cu pârâta ]]]]., având ca obiect „obligaţia de a face”, întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică, la ordine, se prezintă reclamantul prin reprezentant convenţional, avocat ]], pârâtul prin reprezentant convenţional, avocat ]]] şi intervenientul principal ]]] prin reprezentant convenţional, avocat ]]

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, care învederează instanţei că  s-au depus la dosar de către pârâtă, prin serviciul registratură, decizia civilă nr. 1392/28.09.2015 pronunţată în dosarul nr. ]]] şi decizia civilă nr. 2084/12.12.2016, pronunţată în dosarul nr. ]]], după care:

Tribunalul acordă cuvântul pe probe.

Părţile, având pe rând cuvântul, arată că nu propun alte probe înafara înscrisurilor depuse la dosarul cauzei.

Tribunalul, în temeiul art. 167 C.Proc.Civ. încuviinţează administrarea probei cu înscrisuri, astfel cum a fost solicitată de către părţi, apreciind-o ca fiind pertinentă, concludentă şi utilă în soluţionarea cauzei.

Tribunalul acordă cuvântul pe excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a lichidatorului judiciar, pe excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a debitoarei, pe excepţia puterii de lucru judecat şi pe fondul cauzei.

Pârâtul, prin apărător, în ceea ce priveşte excepţia puterii de lucru judecat, solicită a se lua act de faptul că pe rolul Tribunalului Bucureşti au existat următoarele cauze cu obiecte identice în dosarele nr. ]]]] şi, pe cale de consecinţă, înţelege să invoce în prezenta cauză puterea de lucru judecat şi să solicite respingerea cererii de chemare în judecată formulate, soluţia urmând a avea în vedere dezlegarea dată asupra problemelor de drept deduse judecăţii în dosarele prezentate. Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a societăţii debitoare ]]]., arată că a prezentat în cadrul întâmpinării, pe larg, motivele pentru care a opinat în sensul admiterii excepţiei invocate. Totodată, invocă faptul că lichidatorul judiciar are obligaţia de a executa un contract, în procedura de faliment, dacă sunt îndeplinite condiţiile expres prevăzute de lege cu privire la acel contract, în sensul că obligaţia de perfectare va reveni lichidatorului dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 93 din lege, ceea ce nu este aplicabil în cazul de faţă. Cât vizează excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a lichidatorului judiciar, apreciază că se impune admiterea acesteia şi solicită a se avea în vedere faptul că imobilul pus în discuţie se află în coproprietatea mai multor persoane, inclusiv juridice, iar până în prezent între aceşti coproprietari nu a intervenit un act de partaj. Mai mult decât atât, arată că nu au fost finalizate lucrările, iar în procedura de faliment lichidatorului judiciar nu i se poate impune ca sarcină concretizarea lucrărilor, respectiv intabularea, ci acesta ar putea să aibă conform legii doar obligaţia de a perfecta contractul în situaţia în care ar fi îndeplinite condiţiile, însă în cazul de faţă acestea nu sunt realizate.

Intervenientul ]]], prin apărător, solicită admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a debitoarei în raport de modul în care a fost formulat petitul, respectiv s-a solicitat obligarea lichidatorului judiciar, în calitate de reprezentant al debitoarei, să procedeze la încheierea contractului de vânzare – cumpărare. Totodată, apreciază că faţă de prevederile art. 93¹ din Lege,  calitatea procesuală pasivă într-o asemenea acţiune ar putea să o aibă doar lichidatorul judiciar, întrucât acestuia îi revine obligaţia de a executa antecontractul şi, eventual, dacă sunt îndeplinite condiţiile să încheie contractul de vânzare – cumpărare. Acţionând în acest sens, obligaţia o are în nume propriu, iar nu ca reprezentant al debitoarei şi astfel, consideră că a fost formulat împotriva debitoarei, prin reprezentant, debitoarea neavând calitate procesual pasivă, ci numai lichidatorul deoarece în patrimoniul acestuia există această obligaţie.

Reclamantul, prin apărător, solicită respingerea excepţiei puterii de lucru judecat, având în vedere că sentinţele invocate nu au aceleaşi caractere, iar partea pe care o reprezintă a achitat în integralitate preţul şi a primit în posesie bunul. În continuare, arată că solicită respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a lichidatorului judiciar şi a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a debitoarei, având în vedere că acestora le incumbă obligaţia de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, câtă vreme toate celelalte dovezi în sensul achitării preţului şi procesul-verbal de punere în posesie a imobilului au fost depuse. Totodată, solicită admiterea acţiunii şi obligarea pârâtului la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului cu promitentul-cumpărător.

Pârâta, prin apărător, solicită respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, având în vedere că este imposibilă finalizarea lucrărilor în cauză, executantul, respectiv societatea ]]]. se află în procedura de faliment, iar în cadrul acestei proceduri lichidatorului judiciar nu îi poate fi stabilită obligaţia de concretizare a unor lucrări. În continuare, arată că nu a fost încheiat procesul-verbal de recepţie finală, tocmai din cauza nefinalizării lucrărilor şi nu se poate proceda la dezmembrarea acestuia, întrucât procedural nu ar fi îndeplinite condiţiile. În procedura de faliment, lichidatorul judiciar are o capacitate de exerciţiu restrânsă, doar cu privire la operaţiunile de lichidare, şi pe cale de consecinţă, opinează în sensul respingerii cererii.

Intervenienta ]]]], prin apărător, îşi însuşeşte concluziile de respingere a cererii introductive de instanţă formulate de lichidatorul judiciar. În plus, arată faptul că nu s-a făcut dovada integrală a plăţii sau a posibilităţii de achitare a acestuia raportat la cota aplicabilă de T.V.A., care este de 19iar şi nu de 5%, astfel încât, aşa cum a arătat în calculul învederat, preţul cu T.V.A. inclus este mai mare, respectiv 48.602 euro. De asemenea, nu s-a făcut dovada nici a condiţiei negative ca preţul să nu fie inferior valorii de piaţă. În continuare, arată că debitoarea nu deţine dreptul de proprietate asupra acestui imobil, procesul-verbal de recepţie finală a fost anulat conform hotărârilor depuse la dosarul cauzei. Totodată, arată că a invocat autoritatea de lucru judecat a hotărârilor pronunţate în cauze similare cu privire la aceeaşi chestiune şi nu se poate dispune în sensul încheierii unui contract de vânzare - cumpărare asupra acestui bun, nefiind efectuată nici dezmembrarea. De asemenea, solicită în subsidiar, în măsura admiterii acestei cereri, în sensul obligării lichidatorului judiciar la perfectarea contractului de vânzare – cumpărare, să se dispună menţinerea ipotecii instituite în favoarea intervenientei asupra bunului imobil care face obiectul cererii introductive.

 La solicitarea instanţei, intervenienta arată că îşi rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată, pe cale separată, iar pârâta nu solicită cheltuieli de judecată.

Tribunalul, constatând cauza în stare de judecată, o reţine spre soluţionare.

TRIBUNALUL,

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a VII-a Civilă la data de 04.03.2021 sub nr. ]]], ca urmare a disjungerii din cauza nr. ]]], reclamantul ]]]] a solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța în contradictoriu cu pârâta ]]]]., prin lichidator judiciar ]]], să dispună obligarea acestuia la efectuarea demersurilor necesare în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul apartament cu nr. 58 (tip C) situat la etaj 8- corp C si locul de parcare nr. 28 situat la subsolul 2, din ]]] precum şi perfectarea la notar a contractului de vânzare - cumpărare în forma autentică, pentru imobilul apartament şi loc parcare ce face obiectul promisiunii de vânzare nr. 1206/21.04.2011 autentificată de BNP ]]]]

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 21.04.2011 s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1206 de către ]]] între ]]]], toți şase în calitate de promitenți vânzători și reclamantul ]]], în calitate de promitent cumpărător, prin care debitoarea ]]] şi ]]] se obligau sa vândă, iar ]]] se obliga să cumpere imobilul apartament 58 din ]]] și locul de parcare 28 din subsolul 2, iar ceilalţi promitenți vânzători se obligau să vândă cota indiviză de teren aferentă spaţiului comercial situată la parterul imobilului descris mai sus. Conform promisiunii de vânzare-cumpărare, preţul imobilului în cuantum de 45.000 euro a fost achitat.

La data de 12.01.2012 a fost întocmit procesul verbal de predare-primire între debitoarea ]]], prin care s-a procedat la predare, respectiv primirea imobilului apartament 58 și a locului de parcare 28 din Subsolul 2.

La data de 13.11.2013, reclamantul a notificat debitoarea să se prezinte la notar pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare, iar la data de 21.11.2013 a fost emisă încheierea de certificare nr. 15 de către ]]], conform căreia administratorul judiciar a comunicat că există imposibilitatea perfectării actului de vânzare cumpărare, având în vedere că nu s-a realizat dezmembrarea unităţii locative - imobil corp C, situat în ]]]]

Conform antecontractului de vânzare-cumpărare, termenul limită de semnare a actelor în formă autentică a fost 29.08.2011, dată pana la care promitenții vânzători aveau obligaţia de a obţine documente cadastrale pentru dezmembrare.

Prin urmare, în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 93¹ din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător este ]]]], vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător, preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului, iar bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.

A arătat reclamantul că antecontractul încheiat între părți nu are efect translativ de proprietate, dând naştere doar unor drepturi de creanţă, respectiv obligaţii de a face, respectiv obligația vânzătorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat, prin perfectarea unui act autentificat, obligaţie valabilă şi care poate fi executată în natură și obligaţia corelativă a cumpărătorului de plată a preţului, astfel cum acesta a fost convenit de părți.

Aceste prevederi permit promitentului-cumpărător să valorifice dreptul său faţă de promitentul-vânzător, în condiţiile în care administratorul judiciar/lichidatorul este obligat să execute contractul încheiat între promitentul - cumpărător și promitentul - vânzător, dreptul său de apreciere nefiind unul absolut, ci exercitându-se în limitele si condiţiile prevăzute de textul de lege.

Faţă de principiile generale ce guvernează modalitatea de îndeplinire a obligaţiilor, creditorul este îndreptăţit să obţină îndeplinirea exactă a obligaţiei, cu prioritate faţă de orice executare prin echivalent.

Executarea de către debitorul insolvent, promitent-vânzător, a obligaţiei sale de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului obiect al antecontractului reprezintă întocmai plata obligaţiei sale.

A arătat reclamantul că sunt îndeplinite în cauză condiţiile prevăzute de dispozițiile art. 93¹ din Legea nr. 85/2006, iar începând cu data de 19.08.2011 (data la care vânzătorul trebuia să semneze contractul de vânzare a apartamentului), adică de mai mult de 10 ani, acesta a fost privat de toate atributele dreptului de proprietate.

A reiterat că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 93¹ din Legea nr. 85/2006, respectiv: bunul se află în posesia reclamantului, preţul contractual este achitat în totalitate, iar contractul nu a fost încheiat la termen din vina exclusivă a promitentului vânzător.

Preţul de vânzare a unui imobil asemănător cu cel contractat de către reclamant are o valoare de piaţă reală faţă de preţul achitat până în prezent de acesta, iar debitoarea se află în faliment, nemaiexistând posibilitatea reorganizării activităţii şi relansării societăţii din punct de vedere economic.

A menționat reclamantul de asemenea că dispoziţiile legii speciale sunt în concordanță si cu dispoziţiile Codului civil, respectiv – art. 1279 alin. 3, potrivit cărora, „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”.

Prevederile acestui articol de lege nu condiţionează aplicarea lui decât de prevederile contractuale şi de cerinţele legii - în speţă - art. 93¹ din Legea nr. 85/2006.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. 93¹ din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței şi art. 1279 alin. 3 C.Civ.

În probațiune, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, pe care le-a atașat la dosarul cauzei, în copie, potrivit art. 112 C.Proc.Civ.

Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în valoare de 200 lei, potrivit art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 80/2013.

La data de 04.06.2021, pârâta ]]]] prin lichidator judiciar ]]] a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a invocat, pe cale de excepție, puterea de lucru judecat a cauzelor indicate în cuprinsul întâmpinării, precum şi lipsa calității procesuale pasive atât a debitoarei, cât şi a lichidatorului judiciar, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

În motivarea întâmpinării, pârâta a arătat că între ]]]] în calitate de investitori și ]]], în calitate de proprietari teren, a fost încheiat la data de 30.10.2007 contractul de asociere autentificat sub nr. 8093/30.10.2007.

Părţile s-au asociat pentru realizarea în comun a unui bloc cu două scări cu destinaţia de locuinţe compus din 2S+P+14E, amplasat pe terenul de 3.000 m.p. situat în ]]]

Contribuţia părţilor a constat în aport în natură și aport în numerar astfel: proprietarii de teren au transmis investitorilor un drept de uzufruct asupra terenului de 3.000 m.p. pe perioada necesară realizării construcţiilor, iar investitorii ]]]] urmau a finanţa dezvoltarea imobiliară, debitoarea fiind executantul lucrărilor.

Conform dispoziţiilor art. 4.6 din Contractul de asociere, „pe toată perioada derulării contractului asociaţii dobândesc calitatea de coproprietari cu drepturi și obligaţii conform reglementărilor în vigoare”, iar conform art. 4.7, la finalizarea construcţiei, procesul verbal de recepţie şi documentaţia cadastrală urmau a face parte integrantă a contractului de asociere.

Pentru executarea imobilului corp C pentru care a fost încheiat contractul de asociere, au fost eliberate autorizaţiile de construcţie nr. ]]]] de către Primăria ]]]

Deși prin procesul verbal la terminarea lucrărilor nr. 604, întocmit la data de 24.12.2010 s-a consemnat că nu există lucrări neexecutate, iar „lucrările de construcţii și instalaţii au fost executate conform AC și PAC utilităţile fiind asigurate”, aceste menţiuni nu corespundeau realităţii, după cum a reţinut Curtea de Apel Bucureşti în hotărârea pronunţată în data de 28.09.2015, în dosarul nr. ]]]

Proprietarii de teren ]]] au formulat cerere de chemare în judecata împotriva investitorilor ]]] având ca obiect anularea procesului verbal la recepţia lucrărilor nr. 604/24.12.2010, litigiu aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, dosarul nr. ]]]

Prin Sentinţa Civilă nr. 3435 din data de 01.07.2014, Tribunalul Bucureşti a respins cererea formulată de proprietarii terenului, reținând că „scopul procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nu este, astfel cum s-a reţinut anterior, acela de-a constata finalizarea lucrărilor în modalitatea descrisă în cererea de chemare în judecată (a instalării geamurilor, a efectuării racordurilor, ele), ci conformitatea lucrărilor cu prevederile autorizaţiilor de construire”. S-a reținut de instanță de asemenea că „procesul-verbal de recepţie finală se întocmeşte în cea de-a doua etapă a execuţiei lucrărilor şi acesta nu face obiectul analizei în prezentul litigiu. Iar chestiunea privind îndeplinirea corespunzătoare a obligaţiilor contractuale de către pârâţi nu reprezintă, astfel cum s-a reţinut anterior un motiv de nulitate şi cu atât mai puţin, un motiv de nulitate pentru fraudarea legii.”

Împotriva aceste hotărâri au declarat apel proprietarii de teren, iar prin decizia civilă nr. 1392 din data de 28.09.2015, Curtea de Apel Bucureşti a reţinut că potrivit dispoziţiilor art. 37 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 „lucrările de construcţii autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi dacă s-a efectuat recepţia la finalizarea lucrărilor”.

S-a reținut de asemenea că în cauză nu erau îndeplinite condiţiile pentru întocmirea procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, întrucât imobilul în cauză nu era finalizat, iar procesul-verbal la terminarea lucrărilor s-a întocmit cu încălcarea mai multor dispoziţiile legale.

În aceste condiții, Curtea de Apel București a admis apelul și a constatat nulitatea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 604/2.11.2010.

Recursul declarat împotriva deciziei civile nr. 1392/28.09.2015 de către investitorii ]]] a fost respins, astfel că decizia de anulare a procesului-verbal de recepţie a lucrărilor nr. 604/24.12.2010 a rămas definitivă.

Aşadar, în prezent nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru considerarea lucrărilor de construcţie autorizate ca fiind finalizate.

A menționat pârâta, cu privire la excepţia puterii de lucru judecat că, față de hotărârile pronunţate de judecătorul sindic la data de 05.03.2021 în cauzele nr. ]]]], având obiecte identice cu cea de față, se impune respingerea cererii de chemare în judecată, urmând a avea în vedere dezlegarea deja dată asupra problemei de drept dedusă judecăţii, dând eficienţă prezumţiei de lucru judecat, că a mai fost odată dezlegată chestiunea litigioasă.

Relativ la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a societăţii ]]]] a menționat pârâta că potrivit art. 93¹ din Legea nr. 85/2006, administratorul judiciar/lichidatorul judiciar este cel ce va executa contractul, dacă sunt îndeplinite condiţiile expres indicate de lege.

Or, în cauză nu există identitate între pârâta indicată de reclamant și subiectele raportului juridic litigios.

A menționat de asemenea că lichidatorul judiciar nu are calitate procesuală pasivă  în ceea ce privește solicitarea de efectuare a demersurilor necesare dezmembrării imobilului.

Apartamentul pentru care a fost formulată cererea face parte dintr-un imobil aflat în coproprietatea mai multor persoane fizice şi a debitoarei ]]], iar până în prezent între aceşti coproprietari nu a intervenit un act de partaj care să consfinţească ieşirea din indiviziune.

Pe cale de consecinţă, cererea reclamantului de obligare a lichidatorului judiciar este formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, lichidatorului judiciar neputând să procedeze la dezmembrarea unui imobil coproprietatea mai multor persoane fizice şi a ]]]

Pe fondul cauzei, pârâta a arătat că în prezent este imposibilă dezmembrarea imobilului corp C, având în vedere că lucrările la acest corp nu sunt finalizate, iar executantul lucrărilor este în faliment, astfel că o asemenea cerere nu poate fi înaintată organelor competente.

Prin procesul - verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 604/24.12.2010 se constată terminarea lucrărilor pentru obiectivul imobil de locuinţe 2S+D+P+12E+13R corpul C situat în ]]]

Potrivit acestuia, ]]] au calitatea de investitori, ]]] fiind executantul lucrării în baza contractului nr. 58/18.05.2008 pentru lucrările de construcţii şi instalaţii.

În cuprinsul procesului - verbal se constată că lucrarea a fost executată în baza autorizaţiei de construcţii nr. ]]] eliberată la datele de 08.04.2008 şi 25.03.2010, eliberate de ]]]

În ceea ce priveşte recepţia lucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora, preluarea lucrării de la executant se realizează în două etape distinct, respectiv recepţia la terminarea lucrărilor şi recepţia finală.

Procesul - verbal de recepţie la terminarea lucrărilor este un act juridic întocmit în cadrul primei etape, neavând ca scop constatarea finalizării lucrărilor, acest rol având procesul - verbal de recepţie finală, ce în cauză nu a fost încheiat, având în vedere nefinalizarea lucrărilor la corpul C.

A menționat că potrivit Raportului Due Diligence pentru Complex Rezidenţial ]]] întocmit de ]]] în cadrul procedurii insolvenţei ]]]., stadiul global al lucrărilor la data vizitelor ]]la amplasament (14 - 25 mai 2012) pentru corp C era de 62,7%, iar termenele de finalizare ale lucrărilor rămase de executat au fost încadrate într-un grafic estimativ care arăta că lucrările ar fi putut fi finalizate pentru corpul C la luna decembrie ]]]

Gradul de finalizare al corpurilor de clădiri la finele lunii mai - Corp C era în fază de construcţie, având următoarea situaţie: sub-structura (S2, S1, si D) şi suprastructura 1 - 12 +13E retras, finalizate 100%, lucrări de arhitectură finalizate în proporţie de 39%, instalaţii interioare finalizate 16%, racordare la utilităţile orăşeneşti finalizate 24%. Stadiul execuţiei blocurilor - bloc C finalizată structura, zidării compartimentare, parţial anveloparea blocului (sistem termoizolant şi tâmplărie exterioară) și parţial instalaţii interioare.

Pe cale de consecinţă, având în vedere faptul că până în prezent nu au fost finalizate lucrările la imobilul corp C, cererea reclamantului este neîntemeiată, neputându-se proceda la dezmembrarea acestuia, întrucât procedural nu pot fi îndeplinite condiţiile impuse de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Mai mult, prin raportare la art. 47 alin. 4 și 7 din Legea nr. 85/2006, de la data intrării în faliment, debitorul va putea desfăşura doar activităţile ce sunt necesare derulării operaţiunilor lichidării.

Astfel, la acest moment, lichidatorul judiciar deţine o capacitate de exerciţiu restrânsă doar la activităţile specifice de lichidare a bunurilor care se regăsesc în patrimoniul debitoarei.

Procesul-verbal de recepţie și documentaţia cadastrală pentru executarea imobilului corp C este anulat de instanţele de judecată în mod definitiv.

Totodată, există o imposibilitate legală de a dezmembra imobilului corp C, având în vedere faptul că lucrările la acest corp nu sunt finalizate, astfel că o asemenea cerere nu poate fi înaintată organelor competente, respectiv, Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Or, finalizarea lucrărilor rămase de executat în privinţa construcţiei imobilului corp C din ansamblul rezidenţial, respectiv, a documentaţiei cadastrale şi înscriere în carte funciară a imobilului nu mai poate reprezenta o operaţiune care să fie desfăşurată în etapa falimentului, iar bugetarea și asumarea unor costuri determinate individual pentru fiecare activitate în parte sunt cheltuieli pe care debitoarea, aflată în faliment, nu le poate susţine.

Mai mult decât atât, operaţiunea de dezmembrare şi intabulare în favoarea ]]] a fost prevăzută ca etapă a planului de reorganizare propus de ]] prin administrator special.

În prezent însă, debitoarea este în etapa falimentului, procedură în care  bunurile urmează a fi valorificate în starea în care se află, la locul la care se află, în vederea îndestulării creditorilor înscrişi la masa credală.

În drept, lichidatorul judiciar a invocat dispozițiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței și prevederile art. 205 C.Proc.Civ.

În probațiune, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

La termenul de judecată din 11.06.2021, creditoarea ]]] a depus cerere de intervenţie principală, prin care a solicitat instanţei admiterea în principiu a cererii de intervenţie, precum și respingerea cererii de chemare în judecată, ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsită de calitate procesuală pasivă. Pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii introductive, ca neîntemeiată, iar în subsidiar, în măsura admiterii acțiunii, a solicitat a se dispune menţinerea ipotecii instituite în favoarea intervenientei asupra bunului imobil care face obiectul cererii introductive.

În motivare, intervenienta a arătat că pretinde în cauză, pentru sine, un drept strâns legat de dreptul dedus judecăţii, respectiv un drept de ipotecă asupra imobilului pentru care a fost formulată cererea, drept în considerarea căruia justifică pe deplin interesul intervenţiei în proces.

Astfel, între ]]]., în calitate de împrumutător și pârâta ]]]., în calitate de împrumutat și o serie de terţe persoane fizice (în calitate de codebitori/ garanţi ipotecari) a fost încheiat Contractul de limită de creditare nr. 1208/21.04.2008,  prin care Banca a pus la dispoziţia împrumutatului o facilitate de creditare în vederea finanţării edificării unui complex rezidenţial, din care face parte și imobilul ce constituie obiectul material al prezentei cauze.

Imobilul - bloc, finanţat în temeiul facilităţii de creditare menţionate anterior, a fost ipotecat în întregime în favoarea Băncii.

Între ]]]. și ]]] s-a încheiat la data de 12.08.2009 Contractul Cadru de cesiune creanţe, prin care Banca a cesionat către creditoarea Credit Plus (Gulf) LTD creanţa deţinută față de societatea debitoare în temeiul Contractului de limită de creditare antemenţionat, împreună cu toate garanţiile sale, printre care și ipoteca asupra imobilului situat în ]]]]

Ca efect al cesiunii, creditoarea ]]] s-a subrogat de drept în toate drepturile și obligaţiile deţinute anterior de ]]]

A arătat creditoarea că în virtutea dreptului de ipotecă asupra imobilului sus-amintit, justifică indubitabil interesul legitim, personal și direct, născut și actual de a interveni în cauza de față, urmărind conservarea și valorificarea acestui drept de ipotecă.

A învederat creditoarea că sunt îndeplinite în cauză condițiile prevăzute de art. 61 C.Proc.Civ., în vederea admiterii în principiu a cererii de intervenție.

A arătat în continuare intervenienta că, în raport de dispozițiile art. 93¹ din Legea nr. 85/2006, obligația care face obiectul acțiunii de față revine exclusiv lichidatorului judiciar, iar nu debitoarei ]]]

Or, față de faptul că cererea de chemare în judecată este formulată strict în contradictoriu cu debitoarea ]]]., se impune a se constata că aceasta a fost introdusă în contradictoriu cu o persoană lipsită de calitate procesuală pasivă.

Pe fondul cauzei, creditoarea a învederat că reclamantul nu a făcut proba îndeplinirii tuturor condiţiilor instituite de art. 93¹ din Legea nr. 85/2006, respectiv a condiţiei privind plata integrală a preţului (sau a faptului că acesta poate fi achitat la data cererii) și a faptului că preţul nu se situează sub valoarea de piaţă a bunului.

Astfel, în ceea ce priveşte plata integrală a preţului, a menționat că potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1206/21.04.2011, preţul imobilului este în valoare totală de 45.000 euro, din care suma de 42.992 euro inclusiv T.V.A. 5% reprezintă preţul apartamentului,

Aplicarea cotei de 5% T.V.A. la preţul de vânzare al apartamentului, anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare, respectiv anterior transferului dreptului de proprietate, este nelegală în raport de prevederile art. 140 alin. 2¹ lit. c) din Codul Fiscal, întrucât aplicabilitatea cotei reduse de T.V.A. este incidentă numai la data livrării, adică la data transferului dreptului de proprietate asupra locuinţei, în funcţie de îndeplinirea mai multor condiţii cumulative care se apreciază numai la data transferului proprietăţii, iar nu anterior, la semnarea promisiunii de vânzare - cumpărare.

Aşadar, până la data transferului dreptului de proprietate cota de T.V.A. aplicabilă este cota standard, respectiv, în raport de momentul perfectării contractului de vânzare – cumpărare, 19%.

De asemenea, atât în formularea Codului Fiscal în vigoare la data încheierii antecontractului, cât și în formularea actuală a Codului Fiscal, una din condiţiile aplicabilităţii cotei reduse de T.V.A., de 5%, constă în aceea ca la momentul vânzării locuinţa să poată fi locuită ca atare.

Or, în speţă, apartamentul nu este în prezent finalizat și finisat, nefiind astfel propriu a fi locuit ca atare, aspecte ce rezultă atât din cuprinsul Procesului-verbal de predare-primire din data de 12.01.2012, depus de reclamant, în care se precizează - construcţia este în stadiul „la gri”, cât și din considerentele sentinței civile nr. 1145/05.03.2021 pronunțată în cauza nr. ]]]

În consecinţă, nu sunt îndeplinite condiţiile aplicabilităţii cotei reduse de T.V.A., astfel încât preţul apartamentului, fără T.V.A., este în valoare de 40.842,4 euro, preț la care se aplică cota de T.V.A. de 19%, rezultând o sumă totală de 48.602,45 euro - preţul apartamentului cu T.V.A. inclus.

În raport de preţul corect calculat, rezultă că reclamantul nu a probat plata integrală a acestuia.

În ceea ce priveşte condiţia ca preţul să nu fie inferior valorii de piaţă a imobilului, a arătat că reclamantul nu a depus nicio dovadă în acest sens (respectiv un raport de evaluare sau un alt document relevant care să probeze concordanța dintre preţul stabilit contractual și valoarea de piaţă a imobilului la momentul perfectării antecontractului).

Față de aceste aspecte, rezultă că nu sunt întrunite în cauză condițiile de fond instituite de dispoziţiile art. 93¹ din Legea nr. 85/2006, astfel încât se impune respingerea cererii, ca neîntemeiată.

Distinct de aceste argumente, creditoarea a arătat că la această data contractul de vânzare-cumpărare a imobilului nu poate fi perfectat, în considerarea faptului că nu s-a procedat la dezmembrarea imobilului în incinta căruia se afla imobilul, respectiv a imobilului situat în ]]]]operaţiunea de dezmembrare reprezentând o condiţie obligatoriu a fi îndeplinită prealabil vânzării, în vederea intabulării în cărți funciare distincte a apartamentelor din incinta imobilului în discuţie.

Potrivit dispoziţiilor art. 878 alin. 3 N.C.Civ., „mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află în coproprietate pe cote-părți ori în devălmăşie”.

Prin cererea dedusă judecăţii, reclamanta urmăreşte transferul dreptului exclusiv de proprietate asupra imobilului în patrimoniul propriu, însă pentru a beneficia de număr cadastral distinct și de carte funciară individuală este necesară efectuarea operaţiunii de dezmembrare anterior vânzării.

Or, față de dispozițiile art. 26 și art. 36 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, precum și față de prevederile Ordinului Dir. Gen, ANCPI ref. Regulamentul de avizare, recepţie și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, rezultă că o eventuală documentație cadastrală întocmită strict asupra imobilului în cauză nu va fi recepționată de către O.C.P.I.

A invocat în continuare intervenienta considerentele Deciziei nr. 12/2015 a înaltei Curţi de Casaţie si Justiţie – recurs în interesul legii, prin care s-a reținut că „în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.”

A adăugat creditoarea că, în prezent, nici debitoarea ]]]. și nici ceilalţi promitenţi - vânzători nu deţin un drept de proprietate asupra imobilului, având în vedere că acesta face parte din construcţia Corp C, nefinalizată şi nerecepţionată.

Corpul C din care face parte imobilul a fost edificat în executarea contractului de asociere autentificat sub nr. 8093/30.10.2007, iar conform art. 4.6 din contractul de asociere, „pe toată perioada derulării contractului asociaţii dobândesc calitatea de coproprietari cu drepturi și obligaţii conform reglementărilor în vigoare”.

La finalizarea construcţiei promitenţii-cumpărători urmau să dobândească o cotă din dreptul de proprietate asupra acesteia.

La data de 24.12.2010 s-a întocmit procesul verbal la terminarea lucrărilor nr. 604.

Prin decizia civila nr. 1392 din data de 28.09.2015 pronunţată în dosarul nr. ]]], Curtea de Apel Bucureşti a constatat ca procesul-verbal la terminarea lucrărilor s-a întocmit cu încălcarea mai multor dispoziţii legale, motiv pentru care a constatat nulitatea acestuia.

Prin decizia nr. 2084 din data de 12.12.2016, Înalta Curte de Casaţie si Justiţie a dispus respingerea recursurilor formulate împotriva deciziei civile nr. 1392/28.09.2015 a Curţii de Apel Bucureşti, cu consecinţa că aceasta din urma a rămas definitivă.

Or, potrivit art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, „construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.”

Totodată intervenienta a invocat, conform art. 430 alin. 2 și art. 431 alin. 2 C.Proc.civ. autoritatea de lucru judecat a considerentelor hotărârilor pronunţate în dosarele nr. ]]] (sentinţa civilă nr. 1142/05.03.2021), nr. ]]] (sentinţa civilă nr. 1144/05.03.2021), nr. ]]] (sentinţa civilă nr. 1145/05.03.2021) și nr. ]]] (sentinţa civila nr. 1143/05.03.2021), care s-au aflat pe rolul instanţei de față și în care s-a tranşat aceeaşi chestiune litigioasă adusă în discuţie în prezenta cauza.

A solicitat în continuare intervenienta ca, în subsidiar, în măsura admiterii cererii introductive, instanța să dispună menţinerea ipotecii instituite în favoarea sa asupra bunului imobil care face obiectul cererii introductive.

Astfel, creditoarea este titulara unui drept de ipotecă valabil ce poartă asupra imobilului, iar împrumutul contractat de societatea debitoare de la ]]] nu a fost rambursat băncii sau creditoarei ]]]

Existența ipotecii era cunoscută reclamantului încă de la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

A arătat că atât antecontractul de vânzare-cumpărare, cât și actele adiţionale ulterioare au fost încheiate de părţile semnatare în absența vreunui acord de înstrăinare emis de bancă și cu încălcarea dispoziţiilor contractelor de ipotecă încheiate, în condiţiile în care drepturile Băncii asupra întregului imobil erau opozabile erga omnes prin înscrierea în Cartea Funciară.

Totodată, atât ]]], cât și ]]] sunt terţi faţă de raportul juridic născut între reclamant și promitentul-vânzător, obligaţiile născute între aceştia în temeiul antecontractului nefiind opozabile Băncii și intervenientei, care nu au contractat cu reclamantul.

Ca regulă generală, radierea sarcinii din Cartea Funciară poate fi solicitată doar în baza art. 885 C.Civ. coroborat cu art. 36 alin. 13 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicităţii imobiliare, texte ce nu sunt incidente în cauză, în condițiile în care creditoarea nu este de acord cu renunţarea la sarcinile instituite în favoarea sa, atâta vreme cât raportul obligaţional în baza căreia au fost înscrise acest sarcini nu a încetat.

A menționat că o eventuală vânzare a imobilului în temeiul dispoziţiilor art. 93¹ din Lege ar trebui făcută cu menţinerea sarcinii instituite în mod valabil asupra acestui imobil, nefiind aplicabile în aceasta situaţie dispoziţiile art. 53 din Legea nr. 85/2006.

În drept, intervenienta a invocat dispozițiile art. 61 alin. 1 și 2 și următoarele C.Proc.Civ, precum și dispozițiile Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței.

În probațiune, intervenienta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

Cererea de intervenție a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în valoare de 200 lei, potrivit art. 14 alin. 1 din O.U.G. nr. 80/2013.

Prin încheierea pronunțată în cauză la data de 19.11.2021 judecătorul sindic a admis în principiu cererea de intervenție voluntară principală formulată de ]]]

În cauză, instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri, potrivit art. 167 C.Proc.Civ., apreciind că aceasta este pertinentă, concludentă şi utilă soluţionării cauzei.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

Prin sentința civilă nr. 2458 pronunțată în cauza nr. ]]] la data de 24.02.2012 Tribunalul București – Secția a VII-a civilă a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenței împotriva debitoarei ]]]., desemnând totodată în calitate de administrator judiciar pe ]]]

Prin sentința civilă nr. 1973 pronunțată în aceeași cauză la data de 07.04.2017, Tribunalul București a dispus confirmarea planului de reorganizare propus de administratorul special al debitoarei.

Prin sentința nr. 5634 pronunțată la data de 12.10.2018 judecătorul sindic a dispus, în baza art. 107 alin. 1 lit. C din Legea nr. 85/2006 deschiderea procedurii de faliment împotriva debitoarei, ca urmare a nerespectării planului de reorganizare.

Hotărârea antemenționată a fost casată de către Curtea de Apel București care, prin decizia civilă nr. 263/20.03.2019, a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare.

Prin sentința civilă nr. 4487 pronunțată la data de 16.07.2019 în cauza nr. ]]] judecătorul sindic a dispus deschiderea procedurii generale a falimentului, conform art. 107 alin. 1 lit. C din Legea nr. 85/2006.

Hotărârea judecătorului sindic a rămas irevocabilă, urmare a respingerii recursului declarat de către societatea debitoare, prin decizia civilă nr. 1125/27.11.2019 a Curții de Apel București.

Pe cale de consecință, societatea debitoare se află în prezent în procedura falimentului.

Reține instanța în continuare că între S]]], în calitate de investitori și ]]] în calitate de proprietari teren, a fost încheiat la data de 30.10.2007 contractul de asociere autentificat sub nr. 8093/30.10.2007, în vederea edificării unui bloc cu destinaţia de locuinţe compus din 2S+P+14E, amplasat pe terenul de 3.000 m.p. situat în ]]]

În cadrul acestui contract debitoarea a avut calitatea de executant al lucrărilor, lucrări ce urmau a fi finanțate de către societate și ]]]

Conform dispoziţiilor art. 4.6 din Contractul de asociere, „pe toată perioada derulării contractului asociaţii dobândesc calitatea de coproprietari cu drepturi și obligaţii conform reglementărilor în vigoare”, iar conform art. 4.7, la finalizarea construcţiei, procesul verbal de recepţie şi documentaţia cadastrală urmau a face parte integrantă a contractului de asociere.

Pentru executarea imobilului corp C pentru care a fost încheiat contractul de asociere, au fost eliberate autorizaţiile de construcţie nr. ]]] de către ]]]

La data de 24.12.2010 a fost încheiat procesul verbal la terminarea lucrărilor nr. 604, potrivit căruia „lucrările de construcţii și instalaţii au fost executate conform AC și PAC utilităţile fiind asigurate”.

Față de aceste menţiuni, proprietarii terenului adus ca aport în contractul de asociere în participațiune - ]]]]  - au formulat cerere de chemare în judecată în contradictoriu cu ]]]] și ]]] solicitând  anularea procesului verbal la recepţia lucrărilor nr. 604/24.12.2010.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti sub nr. ]]], iar prin sentinţa civilă nr. 3435 din data de 01.07.2014, Tribunalul Bucureşti a respins cererea formulată de proprietarii terenului, ca neîntemeiată.

Împotriva aceste hotărâri au declarat apel reclamanții.

Prin decizia civilă nr. 1392 din data de 28.09.2015, Curtea de Apel Bucureşti a admis apelul și a constatat nulitatea procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 604/2.11.2010, reținând, în esenţă, că acesta a fost întocmit cu încălcarea mai multor dispoziții legale, în condițiile în care imobilul nu era finalizat, iar potrivit art. 37 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 „lucrările de construcţii autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie și dacă s-a efectuat recepţia la finalizarea lucrărilor”.

Hotărârea Curții de Apel București a devenit irevocabilă, prin respingerea recursului declarat de ]]] și ]]] astfel cum rezultă din decizia nr. 2084 pronunțată la data de 12.12.2016 de Înalta Curte de Casație și Justiție.

În ceea ce priveşte problema litigioasă în discuţie în cauză, reţine instanţa că între pârâta debitoare ]]], toți şase în calitate de promitenți vânzători și reclamantul ]]], în calitate de promitent cumpărător la încheiat la data de 21.04.2011 antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1206, prin care debitoarea ]]]. şi ]]] se obligau să vândă, iar ]] se obliga să cumpere imobilul apartament 58 din ]]] și locul de parcare 28 din subsolul 2, iar ceilalţi promitenți vânzători se obligau să vândă cota indiviză de teren aferentă spaţiului comercial situată la parterul imobilului (f. 11-13).

Potrivit antecontractului, prețul imobilului a fost stabilit la suma de 45.000 euro inclusiv T.V.A., preț achitat la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

Părțile au stabilit totodată ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să fie realizată cel mai târziu la data de 19.08.2011, dată până la care promitenții vânzători s-au obligat să obțină actele necesare vânzării, respectiv documentația cadastrală pentru dezmembrarea imobilului teren și construcție, precum și autentificarea actului de dezmembrare și partaj voluntar, să obțină încheierea de intabulare a actului de dezmembrare și partaj și acordul de înstrăinare emis de ]]]

La data de 12.01.2012 a fost întocmit procesul verbal de predare-primire între debitoarea ]]] si ]]], prin care s-a procedat la predarea, respectiv primirea imobilului apartament 58 și a locului de parcare 28 din Subsolul 2 (f. 15 verso).

Astfel cum rezultă din încheierea de certificare nr. 15/21.11.2013 (f. 16 verso), reclamantul a notificat promitenții vânzători în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentic, însă aceasta nu a fost posibilă, administratorul judiciar al societății comunicând  imposibilitatea perfectării actului de vânzare cumpărare, având în vedere că nu s-a realizat dezmembrarea unităţii locative - imobil corp C, situat în ]]]

Având în vedere acest context, reclamantul s-a adresat judecătorului sindic, solicitând obligarea debitoarei, prin lichidatorul judiciar, la efectuarea demersurilor necesare în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, precum și la încheierea în formă autentică a acestui contract, potrivit art. 93¹ din Legea nr. 85/2006.

Premergător analizei propriu-zise a susținerilor părților, sintetizând, judecătorul sindic reține că reclamantul a încheiat o promisiune de vânzare cumpărare cu debitoarea și alte cinci persoane fizice, în calitate de promitenți vânzători, promisiune ce privește imobilul apartament 58 din ]]] și locul de parcare 28 din subsolul 2 și cota indiviză de teren aferentă.

Acest apartament face parte dintr-un imobil - teren și construcție - aflat în coproprietatea promitenților vânzători, imobil ce nu a fost finalizat, nu este dezmembrat și intabulat în Cartea Funciară.

Cu alte cuvinte, apartamentul și locul de parcare obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare nu sunt finalizate și intabulate pe numele societății debitoare.

Mai mult, societatea pârâtă se află în prezent în procedura falimentului.

În drept, judecătorul sindic reține incidența dispozițiilor art. 93¹ din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței.

Reţine instanţa că, potrivit art. 93¹ din Legea insolvenţei, obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intra în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă:

- preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla în posesia promitentului- cumpărător;

- preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;

- bunul nu are o importanta determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.

Faţă de dispoziţiile art. 137 alin. 1 C.Proc.Civ., care prevăd faptul că instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiilor de procedură şi asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii, instanţa se va pronunţa cu prioritate asupra excepţiei puterii de lucru judecat invocată de către pârâtă, a excepției lipsei calităţii procesuale pasive a lichidatorului judiciar invocată de către acesta, precum și a excepției lipsei calității procesuale pasive a societății debitoare, invocată de către lichidatorul judiciar și intervenienta principală, excepții care în caz de admitere, ar face de prisos cercetarea în fond a pricinii.

În ceea ce privește excepția puterii de lucru judecat, invocată prin întâmpinare, judecătorul sindic apreciază că, față de argumentele invocate în susținerea sa, aceasta reprezintă în esență o apărare pe fondul cauzei, iar nu o veritabilă excepție, motiv pentru care o va califica în consecință.

Astfel, reține instanța că există o distincție clară între autoritatea de lucru judecat, a cărei aplicare este condiționată de identitatea de acțiuni – părți, obiect și cauză – și care împiedică repetarea judecății și puterea de lucru judecat, care se impune ca prezumție relativă în cauză, sub forma unei exigențe de consecvență în judecată.

Altfel spus, cum însăși pârâta a arătat, ceea ce s-a constatat şi statuat printr-o hotărâre nu trebuie să fie contrazis printr-o altă hotărâre.

Prezumția de lucru judecat impune instanței obligația de a da eficiență dezlegării date anterior chestiunii litigioase, chiar și între alte părți, de a fi deci consecventă în judecată și de a nu repune în discuție o problemă de drept tranșată în mod definitiv și irevocabil.

În acest context, judecătorul sindic apreciază că are obligația de a soluționa pe fond cauza, nefiind întrunite condițiile autorității de lucru judecat, care să împiedice o nouă judecată, fiind totodată ținut de dea relevanță prezumției de lucru judecat decurgând din cauzele irevocabil soluționate sub nr.  ]]]]

În ceea ce privește excepțiile lipsei calității procesuale pasive atât a debitoarei, cât și a lichidatorului judiciar, instanța reține că una dintre condiţiile necesare participării unei persoane în calitate de parte la procesul civil este calitatea procesuală, care contribuie la desemnarea titularului dreptului de a acţiona şi în acelaşi timp a persoanei împotriva căreia se poate exercita acţiunea.

Calitatea procesuală pasivă presupune justificarea obligaţiei unei persoane de a participa, ca parte, în procesul civil şi trebuie să corespundă cu calitatea de titular al obligaţiei ce formează conţinutul raportului juridic de drept material asupra judecăţii.

Din punct de vedere al situaţiei de fapt deduse judecăţii, judecătorul sindic apreciază în primul rând că nu se poate face o strictă distincție, din punct de vedere al legitimării procesuale pasive, între societatea debitoare și lichidatorul judiciar.

Aceasta, în considerarea faptului că societatea debitoare se află în procedura falimentului, etapă în care dreptul de administrare al acesteia este ridicat, iar întreaga sa activitate, subsumată scopului lichidării, este derulată prin intermediul lichidatorului judiciar, care o reprezintă în mod legal.

Pe de altă parte, lichidatorul judiciar acționează în procedură exclusiv în calitatea sa de mandatar al justiției şi reprezentant al procedurii, astfel că acesta nu poate fi delimitat de societatea debitoare și privit ca un „participant la procedura de faliment, distinct de persoana debitorului aflat în faliment”, astfel cum susține intervenienta principală.

În speță, reclamantul cheamă în judecată societatea debitoare, prin lichidatorul judiciar, solicitând în temeiul art. 93¹ din Legea nr. 85/2006 obligarea acestora la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, precum și la efectuarea demersurilor necesare, premergătoare încheierii acestei convenții.

Lichidatorul judiciar este persoana căreia art. 93¹, antecitat, îi conferă legitimare procesuală pasivă în acest cadrul procesual, astfel că în speță calitatea sa în cauză este dovedită.

Încheierea contractului de vânzare/cumpărare în formă autentică de către lichidatorul judiciar nu se face însă, în situația admiterii cererii, în numele practicianului în insolvență, ci în numele debitoarei a cărei procedură acesta o gestionează, debitoare care s-a obligat anterior la transmiterea dreptului de proprietate și în patrimoniul căreia această obligație există.

Pe cale de consecință, chemarea în judecată a debitoarei nu poate fi apreciată ca lipsită de fundament și sancționată pe temeiuri ce țin de legitimarea procesuală pasivă.

În mod similar, în ceea ce privește calitatea procesuală a lichidatorului judiciar raportat la capătul de cerere privind efectuarea demersurilor necesare dezmembrării și intabulării bunului imobil, judecătorul sindic apreciază de asemenea că practicianul în insolvență este chemat în judecată în calitatea sa de lichidator judiciar al societății debitoare, parte în antecontractul de vânzare-cumpărare invocat de către reclamant.

Acesta poate sta în judecată, în reprezentarea societății pârâte, întrucât cererea îndreptată împotriva acesteia vizează efectuarea unor demersuri la care debitoarea s-a obligat prin antecontract și a căror realizare se solicită a fi asigurată de către lichidatorul judiciar, față de situația juridică a societății.

În ce măsură „demersurile necesare” la care reclamantul face referire intră în atribuțiile legale ale lichidatorului judiciar și în ce măsură acestea pot ori nu fi aduse la îndeplinire, față de contextul contractual, faptic și juridic în care reclamanta afirmă drepturile litigioase, constituie o chestiune ce ține de temeinicia susținerilor sale, iar nu de un veritabil fine de neprimire.

În considerarea acestor aspecte, judecătorul sindic va respinge excepțiile lipsei calității procesuale pasive invocate de către pârâtă și intervenienta principală, ca neîntemeiate.

Pe fondul cauzei judecătorul sindic reține în primul rând că premisa aplicării dispoziţiilor art. 93¹ din Legea nr. 85/2006 implică, în mod neîndoielnic, existența unui bun determinat în patrimoniul debitoarei, cu privire la care aceasta din urmă are calitatea de proprietar, bun ce îndeplinește condițiile legale impuse în vederea transmiterii în mod valabil a dreptului de proprietate asupra acestuia de la debitoare către o altă persoană – fizică sau juridică.

În cauză însă, lipsește însăși premisa necesară analizei incidenței dispozițiilor art. 93¹ din Lege, respectiv existența unui bun, finalizat, aflat în patrimoniul pârâtei și tranzacționabil în cadrul circuitului civil.

 Astfel cum rezultă din înscrisurile aflate la dosarul cauzei, din susținerile concordante ale părților sub acest aspect, precum și din hotărârile judecătorești invocate de către lichidatorul judiciar și intervenienta principală, există o imposibilitatea legală de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului cu privire la care reclamantul afirmă drepturi.

Acest aspect nu este de altfel contestat de către reclamant, care, tocmai față de situația juridică a imobilului în discuție, solicită obligarea lichidatorului judiciar la efectuarea demersurilor necesare dezmembrării și intabulării bunului imobil, în vederea valabilei sale înstrăinări.

Se reține astfel că urmare a anulării de către Curtea de Apel București a procesului-verbal de recepție  la terminarea lucrărilor nr. 604/24.12.2010, ca urmare a constatării faptului că executarea imobilului nu era finalizată, nu există posibilitatea legală a intabulării imobilului în Cartea Funciară și a apartamentării acestuia.

Astfel, conform dispozițiilor art. 37 alin. 2 din Legea nr. 51/1990 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor. Efectuarea recepției la terminarea lucrărilor este obligatorie pentru toate tipurile de construcții autorizate, inclusiv în situația realizării acestor lucrări în regie proprie. Recepția la terminarea lucrărilor se face cu participarea reprezentantului administrației publice, desemnat de emitentul autorizației de construire.

Totodată, conform art. 37 alin. 5, construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate.

Potrivit art. 37 alin. 6, dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției. În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.

Față de dispozițiile legale antemenționate, precum și față de situația de fapt anterior reținută de către instanță, rezultă cu evidență imposibilitatea legală invocată de lichidatorul judiciar de a da curs cererii reclamantului.

Astfel, imobilul condominiu – în ansamblul său – nu este finalizat și nu este proprietatea debitoarei. În lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, anulat anterior de instanță, tocmai ca urmare a constatării omisiunii de finalizare a construcției potrivit autorizației de construire, înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției nu este posibilă.

Subsecvent acestui aspect, rezultă că nici apartamentarea construcției-condominiu, în sensul de împărțire a acesteia în unități locative distincte nu este posibilă.

În absența îndeplinirii exigențelor legale antemenționate, a căror neîndeplinire este determinată tocmai de stadiul execuției construcției, se impune concluzia că bunul însuși, constând în apartamentul desemnat convențional ca purtând nr. 58 și locul de parcare ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de către reclamant, nu există și deci nu poate face obiectul înstrăinării.

În aceste condiţii, judecătorul sindic apreciază că reclamantul nu se află în situaţia premisă pe care dispoziţiile art. 93¹ din Legea nr. 85/2006 o impun, motiv pentru care nu va mai proceda la analiza condiţiilor prevăzute de textul legal, o astfel de examinare fiind lipsită de utilitate.

În ceea ce privește cererea reclamantului de obligare a debitoarei, prin lichidator judiciar la îndeplinirea formalităților necesare depășirii impedimentelor legale antemenționate, judecătorul sindic apreciază că aceasta este deopotrivă neîntemeiată.

 Astfel cum părțile însele arată în cauză și după cum rezultă din chiar antecontractul de vânzare-cumpărare, autorizațiile de construire eliberate de ]]]] în vederea edificării construcției au ca titulari pe ]]], în calitate de proprietari ai terenului, precum și pe ]]] și debitoarea ]]]. – asociați potrivit contractului de asociere în participațiune nr 8093/30.10.2007.

Aceștia au de altfel și calitatea de promitenți vânzători în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant.

Rezultă astfel că efectuarea demersurilor legale necesare finalizării imobilului, obținerii procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar ulterior cele necesare dezmembrării și intabulării acestuia incumbă tuturor asociaților, iar nu exclusiv debitoarei.

Dincolo de faptul că imobilul – condominiu din care face parte bunul în discuție nu este intabulat, potrivit contractului de asociere în participațiune, toți asociații au calitatea de coproprietari, astfel că dobândirea unor drepturi de proprietate exclusivă poate interveni numai pe calea unei ieșiri din indiviziune, ipoteză ce nu poate fi reținută în cauză.

Mai mult, astfel cum în mod corect arată lichidatorul judiciar, societatea debitoare se află în procedura falimentului, etapă în care aceasta derulează exclusiv demersurile necesare lichidării patrimoniului, personalitatea sa juridică fiind subsumată scopului lichidării, urmând ca ulterior finalizării demersurilor de lichidare, societatea să fie radiată.

Atribuțiile lichidatorului judiciar sunt astfel subsumate scopului etapei procedurale în care societatea se află, respectiv lichidării, context în care acesta nu poate efectua în numele debitoarei operațiuni ce exced acestui scop și care ar fi de altfel posibile exclusiv în etapa observației și reorganizării, etape în care societatea poate desfășura activitate.

Pentru toate aceste motive, judecătorul sindic apreciază cererea de chemare în judecată drept neîntemeiată, motiv pentru care urmează a o respinge, în consecință.

Față de soluția instanței asupra cererii de chemare în judecată, judecătorul sindic va admite cererea de intervenţie principală formulată de ]]]

Totodată, instanța va lua act că intervenienta şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată, iar pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Califică excepţia puterii de lucru judecat, invocată de pârâta lichidator judiciar ]]]] drept apărare pe fondul cauzei.

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a lichidatorului judiciar, invocată de acesta, ca neîntemeiată.

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a debitoarei, invocată de lichidatorul judiciar şi intervenienta principală, ca neîntemeiată.

Respinge cererea de chemare în judecată introdusă de reclamantul ]]]] în contradictoriu cu pârâtul ]]] şi intervenienta principală ]]],ca neîntemeiată.

Admite cererea de intervenţie principală formulată de ]]]

Ia act că intervenienta şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată, iar pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Cu drept de recurs în termen de 7 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 25.02.2022.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Elena Blidaru Mateescu  Voica Georgiana Camelia

]]]/]]]]-Red/]]].19.05.2022

Domenii speta

Spete similare