Neconcordanță între suprafața terenului arătată în cartea funciară și suprafața reală a terenului. Rectificare carte funciară.

Dispozițiile art. 914 Cod civil reglementează situația în care suprafața terenului arătată în  cartea funciară nu este în concordanță cu suprafața reală a terenului cuprins în respectiva carte funciară, iar conform art. 557 Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobândi și prin uzucapiune.

Din interpretarea dispozițiilor art. 930 alin. 1 Cod civil, instanța reține faptul că

întinderea dreptului de proprietate  în cazul dobândirii acestuia prin uzucapiune imobiliară este identică cu suprafața de teren asupra căreia s-a exercitat posesia ce a stat la baza prescripției achizitive. Astfel, cel care a obținut dreptul de proprietate prin uzucapiune nu poate pretinde ulterior că întinderea acestui drept este mai mare decât suprafața constatată prin hotărârea judecătorească pronunțată în cauza respectivă.

Prin decizia civilă nr. 545/A/04.11.2021, pronunțată de Tribunalul Caraș-Severin în

dosarul nr. 4184/208/2019, s-a respins cererea de apel formulată de către  apelanții-reclamanți R. I. și  R. C. împotriva sentinței civile nr. 143/11.02.2021, pronunțată de către Judecătoria Caransebeș în dosarul nr. 4184/208/2019, în contradictoriu cu intimații-pârâți U.A.T. S. T. prin primar, A. M., A. A. și B. B. M., având ca obiect rectificare CF.

Deliberând asupra apelului civil de față, tribunalul a constatat că prin sentința civilă nr. 143/11.02.2021, pronunțată în dosarul cu nr. 4184/208/2019,  Judecătoria Caransebeș a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții R. I. și  R. C.  în contradictoriu cu U.A.T. S. T. prin primar, A. M., A. A. și B. B. M., având ca obiect rectificare CF, luându-se act că, în baza art. 453 C.pr. civ., pârâții și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli pe cale separată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că potrivit extrasului de carte funciară nr. ..., asupra imobilului teren intravilan + construcție situate în loc. S.-T., nr. ..., jud. Caraș-Severin, nr. top. ..., teren în suprafață de 1644 mp., luncă, sunt proprietari în cotă actuală de 1/1, reclamanții R. I. și R. C., drept dobândit prin contract de vânzare-cumpărare nr. ... .

Conform raportului de expertiză întocmit în cauză de către expert R. T.  (f. ...), prin rectificarea suprafeței parcelei cu nr. top ... de la 1644 mp la 1892 mp este afectată suprafața parcelei cu nr. top. ..., fiind necesară diminuarea suprafeței acesteia, de la 3211 mp la 2963 mp. Imobilul înscris în CF ... nr. top ..., în suprafață de 1644 mp este delimitat de perimetrul descris de punctele 1-2-3-4-5-20-21-8-9-10-1 și  se învecinează la N – nr. Top. ... – A. M. și A. A., V-strada, S- Top ... – B. B. M., V – A. M. și A. A..  Limita constată în teren între reclamant și pârâtul A. M., reprezentată de gard, nu respectă suprafețele tabulare- Suprafața folosită de reclamant de la limita topografică dintre parcela cu nr. Top ... aflată în proprietatea pârâtei B. B. M. și parcela cu nr. Top ... aflată în proprietatea reclamantului, limita descrisă pe planul de amplasament și delimitare de punctele 8-9-10-1 și limita existentă în teren, reprezentată de gard de plasă, descrisă pe planul de amplasament și delimitare de punctele 2-3-4-5-6-7, este de 1892 mp. Suprafața excedentă folosită de reclamant face parte din parcela cu nr. Top ... aflată în proprietatea pârâților A. M. și A. A..

Totodată, expertul a arătat că, în urma analizării planului de expertiză întocmit de expert J. L., în dosar 3527/C/2006, s-a constatat o diferență între expunerea grafică a planului și propunerea scriptică, astfel că doamna expert face propunerea de ieșire din indiviziune pe aliniamentul gardului existent, deși această împărțire nu se corelează cu suprafețele scriptice, motiv pentru care, în prezent, în teren există folosința recunoscută de reclamant și pârâții A. M. și A. A., pe gardul existent în teren ce corespunde cu gardul prezentat grafic de expert J. L., iar suprafețele scriptice nu corespund cu limita indicată.

În concluzie, a arătat că, dacă se ține cont de gardul existent în teren, corelat cu reprezentarea grafică din raportul de expertiză întocmit în dosar 3527/C/2006, atunci este justificată solicitarea reclamantului de rectificare a cărții funciare, prin rectificarea suprafeței de la 1644 mp la 1892 mp, cu condiția rectificării și suprafeței parcelei cu nr. top ... de la 3211 mp la 2963 mp.

În drept, potrivit dispozițiilor art. 220 din Ordinul 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, prin modificarea de carte funciară se înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esența dreptului înscris asupra acelui imobil.

Modificarea de carte funciară se poate face doar la cererea titularului dreptului de proprietate, în baza actelor doveditoare. Modificarea suprafeței înscrise în cartea funciară nu este considerată o rectificare de carte funciară.

Totodată, potrivit art. 77 din Legea de punere în aplicare a Noului cod civil nr. 71/2011, înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului civil vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori, după caz, la data săvârșirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt efectuate după data intrării în vigoare a Codului civil.

Conform art. 80 din același act normativ, cererile de înscriere, precum și acțiunile în justiție întemeiate pe dispozițiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, indiferent de data introducerii lor, vor fi soluționate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârșirii ori producerii faptului juridic generator, modificator sau extinctiv al dreptului supus înscrierii ori rectificării, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor.

Ca atare, sunt aplicabile, sub aspectul dreptului material aplicabil prezentei acțiuni în rectificare de carte funciară, dispozițiile Decretul nr. 115/1938, iar nu și dispozițiile Noului Cod Civil, indicate de reclamanți ca temei juridic al cererii de chemare în judecată.

Acest decret nu prevedea, printre cazurile de rectificare a cărții funciare prevăzute de art. 34, pe acela în care există o neconcordanță între aspectele de fapt menționate în cartea funciară cu privire la imobilul respectiv, și starea de fapt reală, rectificarea cărții funciare vizând doar trei situații, neincidente în cauză (dacă înscrierea sau titlul în temeiul căruia s-a săvârșit nu au fost valabile, dacă prin înscriere, dreptul a fost greșit calificat, respectiv dacă nu mai sunt întrunite condițiunile de existență ale dreptului înscris, sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea).

Apoi, nici prevederile art. 40 din acest decret, potrivit cărora, dacă cu prilejul unei înscrieri s-a săvârșit o greșeală materială, îndreptările se vor face la cerere sau din oficiu de către instanța de carte funciară, după ascultarea părților interesate, întrucât expertul nu a constatat vreo eroare de măsurare a terenului, care să fi cauzat înscrierea unei suprafețe mai mici.

Ca atare, prin aplicarea prevederilor Decretului nr. 115/1938, acțiunea nu este admisibilă, nefiind incidentă vreuna dintre situațiile prevăzute de lege în care poate interveni rectificarea de carte funciară.

Apoi, chiar dacă s-ar consideră că, în speță, sunt aplicabile prevederile Legii nr. 7/1996, lege care a adăugat un nou caz de rectificare a cărții funciare, respectiv acela în care, printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, s-a constatat că înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului, acțiunea formulată nu ar putea fi admisă.

Astfel, în realitate, prin admiterea prezentei acțiuni, instanța ar valida dobândirea unui drept de proprietate asupra unei suprafețe majorate, fără ca în acest sens să se fi invocat și dovedit un mod de dobândire a dreptului de proprietate dintre cele expres și limitativ prevăzute de lege (reclamanții neformulând o acțiune de rectificare a cărții funciare grefată pe o altă acțiune, în care să dovedească dreptul de proprietate asupra diferenței de suprafață.

În fine, dacă s-ar considera că în cauză este aplicabil noul cod civil, în mod cert acțiunea ar fi inadmisibilă, întrucât, potrivit art. 907 alin. 1 din Noul Cod Civil, când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia, iar conform art. 907 alin. 3 din același act normativ, situația juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaștere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declarație dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva acestuia, prin care s-a admis acțiunea de fond. Acțiunea de fond poate fi, după caz, o acțiune în anulare, rezoluțiune, reducțiune sau orice altă acțiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.

În speță, reclamanții nu au formulat o asemenea acțiune de fond, la care fac referire prevederile enunțate în alineatul precedent, iar dispozițiile art. 908 alin. 4 invocate de reclamanți vizează înscrierile provizorii, situație neincidentă în cauză.

În speță, reclamanții au înțeles să solicite, prin acțiunea în rectificare, majorarea, în sensul modificării, a suprafeței de teren înscrise în cartea funciară, cu 512 mp, arătând că aceștia folosesc, în prezent, suprafața de 2156 mp, iar nu 1644 mp, cum este indicat în extrasul de carte funciară.

În probațiune, reclamanții au depus un memoriu tehnic realizat de către inginer topo B. I. care arată faptul că, în urma prelucrării măsurătorilor din teren, se constată că terenul folosit de reclamanți este un complex funciar în suprafață totală de 2156 mp.

Astfel, instanța a constatat că suprafața de 512 mp excede cotei de 5% din teren, raportat la  dispozițiile art. 25 din Ordinul nr. 634/2006, reclamanții fiind nevoiți să depună un titlu de proprietate pentru probarea dreptului de proprietate asupra surplusului de suprafață, ori reclamanții nu au dovedit existența acestui drept de proprietate. Simplul fapt că aceștia se află în posesia unei suprafețe mai mari de teren nu este relevant asupra dreptului de proprietate, astfel că, în aceste condiții, cererea nu poate fi admisibilă. Totodată, existența unei înțelegeri între reclamanți și pârâți cu privire la limita dintre proprietățile acestora nu este de natură a justifica admiterea cererii de rectificare prin majorarea suprafeței terenului în lipsa unui act juridic care să o ateste, cu atât mai mult cu cât dreptul de proprietate dobândit prin hotărâre judecătorească de autorii reclamanților viza suprafața de 1644 mp.

Totodată, instanța a avut în vedere și faptul că, potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, prin rectificarea suprafeței parcelei reclamanților este afectată suprafața învecinată.

Împotriva sentinței 143/11.02.2021, reclamanții  R. I. și  R. C. au formulat apel, în termen legal, solicitând admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței apelate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată și rectificarea  suprafeței de teren înscrise în C.F. nr. ..., nr. top. ..., în suprafață de 1644  mp, 1a suprafața de 2156 mp conform situației reale din teren, să se autorizeze intabularea dreptului lor de proprietate asupra întregii suprafețe; cu  cheltuieli de judecată.

Instanța, analizând legalitatea și temeinicia sentinței apelate, în raport cu motivele invocate, constată neîntemeiat apelul, pentru următoarele considerente:

În cauză, având în vedere obiectul cererii de chemare în judecată sunt incidente dispozițiile art. 914 Cod civil. Aceste dispoziții reglementează situația în care suprafața terenului arătată în  cartea funciară nu este în concordanță cu suprafața reală a terenului cuprins în respectiva carte funciară.

Conform art. 557 Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobândi și prin uzucapiune, astfel cum a fost dobândit de autorul reclamantului conform sentinței civile nr. 520/15.03.2007 pronunțată de Judecătoria Caransebeș în dosarul nr. 3527/208/2006.

Din interpretarea dispozițiilor art. 930 alin. 1 Cod civil, instanța reține faptul că întinderea dreptului de proprietate  în cazul dobândirii acestuia prin uzucapiune imobiliară este identică cu suprafața de teren asupra căreia s-a exercitat posesia ce a stat la baza prescripției achizitive. Astfel, cel care a obținut dreptul de proprietate prin uzucapiune nu poate pretinde ulterior că întinderea acestui drept este mai mare decât suprafața constatată prin hotărârea judecătorească pronunțată în cauza respectivă.

Pentru aceste considerente, tribunalul constată că nu sunt îndeplinite cerințele art. 914 Cod civil și urmează ca,  în baza art. 480 Cod proc. Civ., să respingă apelul formulat de către  apelanții-reclamanți R. I. și  R. C., împotriva sentinței civile nr. 143/11.02.2021 pronunțată de către Judecătoria Caransebeș în dosarul nr. 4184/208/2019, în contradictoriu cu intimații-pârâți U.A.T. S. T. prin primar, A. M., A. A. și B. B. M.,  având ca obiect rectificare CF.

Domenii speta

Spete similare