Reziliere contract – declarație unilaterală de reziliere: îndeplinirea condițiilor pentru a se constata reziliere, și anume existența unui contract valabil încheiat între părți, neexecutarea însemnată a obligației asumate, caracterul nejustificat al neexe

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată în data de 03.06.2020 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, sub numărul ..../299/2020, reclamanta S.C. A S.R.L. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâta B S.R.L., ca, prin hotărârea ce va fi pronunțată, să constate rezilierea contractului de subînchiriere nr. 07 din data de 15.07.2017, începând cu data de 06.06.2018, ca urmare a notificării de reziliere din data de 30.05.2018, să dispună obligarea pârâtei la restituirea către reclamantă a echivalentului în lei la cursul BNR din ziua plății a sumei de 19.260 euro, reprezentând depozitul de garanție, să dispună obligarea pârâtei la plata către reclamantă a penalităților de 0,1%/zi de întârziere din valoarea garanției, până la restituirea integrală a garanției, în lei, la cursul BNR din ziua plății, să dispună obligarea pârâtei la plata echivalentului în lei la cursul BNR din ziua plății a sumei de 6.420 de euro, reprezentând penalități de întârziere, și să dispună obligarea pârâtei la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că între aceasta și pârâtă s-a încheiat în data de 07.07.2017 contractul de subînchiriere nr. 07/15.07.2017 cu privire la spațiul în suprafață de 408 mp, în vederea construirii la adresă a sediului social/punctului de lucru al reclamantei pentru desfășurarea de activități medicale, în schimbul chiriei lunare de 6.420 euro. Reclamanta a menționat că pârâta avea dreptul de a subînchiria, potrivit contractului de subînchiriere nr. 189/02 încheiat între pârâtă și S.C. C S.R.L.

În continuare, reclamanta a arătat că s-a convenit ca data de predare a imobilului să fie 01.12.2017 sau data din notificarea transmisă de către pârâtă, însă imobilul nu a fost predat la data de 01.12.2017. Astfel, reclamanta a învederat că la data de 30.05.2018, întrucât nu se predase imobilul, a transmis o notificare de reziliere a contractului nr. 07/15.07.2017, solicitând și restituirea depozitului de garanție, în temeiul art. 3.2 din contract, însă nu a primit niciun răspuns, iar spațiul nu a fost predat și nici garanția restituită, astfel că reclamanta și-a desfășurat activitatea într-un alt spațiu închiriat. Reclamanta a menționat că a transmis o nouă notificare de reziliere în data de 06.06.2018, solicitând și restituirea garanției în termenul maxim de 75 de zile.

Reclamanta a arătat că există o reciprocitate și interdependență a obligațiilor părților, iar neexecutarea culpabilă a obligației pârâtei atrage răspunderea contractuală a acesteia, devenind exigibile și clauzele penale stipulate în contract, întrucât există o faptă ilicită care constă în nerespectarea unei obligații contractuale fără justificare, există un prejudiciu, constând în lipsa de folosință a bunului închiriat, există raport de cauzalitate între acestea și pârâta este vinovată de producerea prejudiciului. Reclamanta a menționat că neexecutarea fără justificare poartă asupra obligației de predare, iar remediul ales de către aceasta este rezilierea contractului, fiind datorate și penalități în cuantum de 6.420 euro, reprezentând valoarea daunelor-interese stabilite la momentul încheierii contractului pentru situația în care pârâta nu și-ar îndeplini obligația de predare a spațiului închiriat. De asemenea, reclamanta a arătat că pârâta are obligația de a restitui garanția în termen de 60 de zile de la data încetării contractului, iar nerespectarea acestei obligații atrage penalități în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere, calculate la valoarea garanției, până la restituirea integral a acesteia de către pârâtă. Reclamanta a mai menționat că a acordat un termen mai mare decât cel stabilit contractual pentru restituirea garanției, astfel că penalitățile datorate încep să curgă de la data expirării acestuia și până la data introducerii acțiunii.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 1270 și urm C.civ., art. 1516 și urm. C.civ. și art. 194 C.proc.civ..

În dovedirea cererii, reclamanta a solicitat instanței încuviințarea probei cu înscrisuri. În cadrul probei cu înscrisuri, reclamanta a depus la dosarul cauzei, în fotocopii certificate pentru conformitate cu originalul, contractul de subînchiriere nr. 07 din data de 15.07.2017 (f. 6-25), extras de cont pentru data de 10.08.2017 (f. 26¬¬), extras de cont pentru data de 08.09.2017 (f. 27), notificarea din data de 30.05.2018 (f. 28) și înscris privitor la modul de calcul al penalităților de întârziere (f. 29¬¬¬¬-30).

Cererea de chemare în judecată a fost legal timbrată cu suma de 14.855 lei (f. 38-41, f. 55), reprezentând taxă judiciară de timbru, stabilită în conformitate cu art. 3 alin. (1) lit. e), art. 3 alin. (1) lit. e), art. 3 alin. (1) lit. d) și cu art. 3 alin. (2) lit. a), raportat la art. 3 alin. (1) lit. e) din O.U.G. nr. 80/2013.

¬¬¬¬În data de 01.07.2020, reclamanta a depus, prin serviciul registratură, extras ONRC (f. 45-49) și ¬¬¬¬¬contract de asistență juridică (f. 50).

Pârâta a formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată în data de 20.10.2020, prin care a solicitat  respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

În motivarea apărărilor formulate, pârâta a menționat că notificarea de reziliere nu a fost comunicată în mod legal către aceasta, nefiind atașată la dosarul cauzei dovada comunicării. Pârâta a arătat că notificarea de reziliere emisă de către reclamantă este un act unilateral, ce nu poate produce efecte juridice cu privire la restituirea garanției, întrucât notificarea nu a fost comunicată acesteia, astfel că nu este exigibilă obligația de restituire a garanției. Pârâta a menționat și că notificarea a fost comunicată la altă adresă decât aceea a sediului său, iar reclamanta avea obligația de a verifica care este sediul social al pârâtei. Relativ la penalitățile de întârziere, pârâta a arătat că acestea nu sunt datorate, întrucât nu a fost pusă în întârziere în mod legal cu privire la restituirea depozitului de garanție. În ceea ce privește neexecutarea obligației de predare a imobilului, pârâta a menționat că spațiul era finalizat, astfel că reclamanta este în culpă că nu a preluat imobilul.

În drept, pârâta a invocat dispoziţiile art. 205 și următoarele C.proc.civ..

În dovedirea apărărilor, pârâta a solicitat instanței încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei testimoniale cu audierea martorului D. În cadrul probei cu înscrisuri, pârâta a depus la dosarul cauzei, în fotocopii certificate pentru conformitate cu originalul, adresa Primăriei Municipiului București – Direcția Generală Dezvoltare Urbană – Direcția Urbanism din data de 10.10.2018 (f. 66) și ¬¬¬extras ONRC (f. 67-70).

Reclamanta a depus la dosarul cauzei, în data de 04.12.2020, prin serviciul registratură, răspuns la întâmpinare, arătând că a procedat la notificarea pârâtei potrivit dispozițiilor contractuale, prin e-mail, modalitate alternativă convenită de părți prin contract, precum și prin notificarea reprezentantului pârâtei, D. Reclamanta a menționat că nu era obligată să efectueze cercetări cu privire la adresa pârâtei, câtă vreme a transmis notificarea la adresa indicată de către pârâtă în contract, iar pârâta avea obligația de a comunica schimbarea sediului social, pe care nu și-a îndeplinit-o. Reclamanta a învederat instanței că pârâta a primit notificarea de reziliere, restituirea garanției și plata penalităților de întârziere fiind datorate, precum și că pârâta nu a dovedit culpa reclamantei în preluarea imobilului.

În dovedirea răspunsului la întâmpinare, reclamanta a atașat la dosarul cauzei notificarea de reziliere (f. 83-84, f. 91-92).

Prin cererea depusă la termenul de judecată din data de 30.03.2021, pârâtă a solicitat încuviințarea probei testimoniale cu audierea martorului E și a depus la dosarul cauzei autorizația de construire nr. 424 (f. 99-101), avizul nr. 946 din data de 17.07.2018 (f. 102), certificatul de urbanism (f. 103-105) și adresa nr. 1457634/11797/10.10.2016 (f. 106).

Instanţa a încuviinţat și administrat, pentru ambele părți, proba cu înscrisuri, iar pentru pârâtă, și proba testimonială cu audierea martorului D (f. 111) și a respins proba cu expertiza ca nefiind utilă soluționării cauzei.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța expune următoarele considerente:

În fapt, între reclamanta S.C. A S.R.L., în calitate de locatar, și pârâta B S.R.L., în calitate de locator, s-a încheiat în data 15.07.2017 contractul de subînchiriere nr. 07 (f. 6-25), prin care pârâta și-a asumat obligația de a subînchiria către reclamantă etajul 1 și etajul 2, fiecare în suprafață de 197 mp, cu balcoane aferente fiecărui etaj în suprafață de 3.8 mp și partea de recepție de la parterul întregii construcții, în suprafață de 7 mp, din imobilul situat în ..., sector 1, mun. București, în vederea constituirii la această adresă a sediului social/ punctului de lucru al reclamantei, pentru desfășurarea de activități medicale. La rândul său, reclamanta și-a asumat obligația de a plăti chiria de 6.420 euro/lună, la care se adaugă taxa pe valoare adăugată, precum și obligația de a plăti depozitul de garanție în cuantum de 19.260 euro, din care 10.000 euro urma a fi achitată până la data de 15.08.2017, iar suma de 9.260 euro urma a fi achitată până la data de 08.09.2017.

Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei de reclamantă rezultă că aceasta și-a îndeplinit obligația de plată a garanției, achitând în data de 10.08.2017 suma de 45.700 lei, reprezentând prima tranșă a garanției, potrivit extrasului de cont depus la dosarul cauzei (f. 26) și suma de 42.600 lei în data de 08.09.2017, potrivit extrasului de cont depus la dosarul cauzei (f. 27).

Astfel, reclamanta a susținut că, deși și-a îndeplinit obligația de plată a garanției, pârâta, în mod nejustificat, nu și-a îndeplinit obligația de a preda spațiul închiriat la termenul din data de 01.12.2017, astfel că a promovat prezenta cerere de chemare în judecată, solicitând instanței să constate rezilierea contractului de subînchiriere nr. 07 din data de 15.07.2017, începând cu data de 06.06.2018, ca urmare a notificării de reziliere din data de 30.05.2018, să dispună obligarea pârâtei la restituirea către reclamantă a echivalentului în lei la cursul BNR din ziua plății a sumei de 19.260 euro, reprezentând depozitul de garanție, să dispună obligarea pârâtei la plata către reclamantă a penalităților de 0,1%/zi de întârziere din valoarea garanției, până la restituirea integrală a garanției, în lei, la cursul BNR din ziua plății, să dispună obligarea pârâtei la plata echivalentului în lei la cursul BNR din ziua plății a sumei de 6.420 de euro, reprezentând penalități de întârziere, și să dispună obligarea pârâtei la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată.

În continuare, instanța procedează la analizarea condițiile necesare pentru pronunțarea prezentei hotărâri, prin prisma fiecărui capăt de cerere cuprins în cererea de chemare în judecată.

1.În drept, cu privire la capătul de cerere având ca obiect rezilierea contractului nr. 07 din data de 15.07.2017, instanța apreciază că trebuie întrunite cumulativ următoarele condiții ce derivă din prevederile art. 1516 alin. (2) pct. 2, art. 1550 alin. (1) și art. 1551 alin. (1) teza a II-a C.civ.: existența unui contract valabil încheiat, neexecutarea însemnată a obligației de a preda bunul, neexecutarea să fie nejustificată, respectiv pârâta să nu aibă o cauză justificată de a refuza executarea obligației, pârâta să fi fost pusă în întârziere, cu excepția cazului în care acesta se află de drept în întârziere și existența unei declarații unilaterale de reziliere.

În ceea ce privește condiția existenței unui contract valabil încheiat între părți, astfel cum s-a reținut anterior, între reclamantă și pârâta s-a încheiat contractul nr. 07 din data de 15.07.2017 (f. 6-25). Pentru ca acesta să fie valabil încheiat, acesta trebuie să îndeplinească condițiile de formă și de fond prevăzute de dispozițiile art. 1178, art. 1179, art. 1180, art. 1204, art. 1225 și art. 1236 C.civ..

Instanța reține că, potrivit art. 1270 alin. (1) C.civ., contractul valabil încheiat are puterea de lege între părțile contractante, fiind astfel dovedită existența obligației de a preda imobilul reclamantei, prevăzută în art. 7.2 lit. d) din convenția părților.

Cu privire la condiția neexecutării însemnată a obligației de a preda imobilul către reclamantă, instanța constată că pârâta nu și-a executat această obligație.

Cu titlu preliminar, instanța arată că obligația pârâtei devenea exigibilă la data de 01.12.2017 sau la data din notificarea transmisă de către aceasta. Din interpretarea sistematică a clauzelor contractuale, instanţa observă că data notificării nu putea să fie decât anterioară datei de 01.12.2017, având în vedere că potrivit art. 3.2., scadenţa obligaţiei de predare se putea prelungi cu 90 de zile prin manifestarea de voinţă a unei părţi, cu respectarea unui termen de 15 zile anterior datei de predare stabilite. Or, singura dată de predare stabilită în concret, cu privire la care s-ar fi putut aplica clauza de prelungire menţionată, este data de 01.12.2017. În fapt, instanța reține că părțile nu au reclamat că o atare notificare a fost transmisă, drept care instanța va considera că termenul scadenței obligației pârâtei era la data de 01.12.2017.

Astfel, întrucât reclamanta a dovedit existența și exigibilitatea creanței corelative obligației pârâtei de a preda imobilul obiect derivat al contractului de sublocațiune, sarcina probei s-a răsturnat, revenind acesteia din urmă sarcina de a dovedi că și-a executat obligația.  Or, din probele administrate în cauză nu rezultă că pârâta a făcut această dovadă ci, din contră, prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei, a recunoscut că într-adevăr imobilul nu a fost predat, însă că reclamanta este în culpă pentru aceasta, aspect care nu a fost probat.

În continuare, instanța reține că reclamanta și-a întemeiat cererea pe rezilierea unilaterală a contractului, începând cu data de 06.06.2018, ca urmare a notificării de reziliere din data de 30.05.2018. Astfel, instanța reține că, pentru ca rezilierea să poată opera, este necesar, în conformitate cu art. 1551 alin. (1) C.Civ., ca neexecutarea obligației pârâtei să fie însemnată, iar în cazul contractelor cu executare succesivă, și dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are caracter repetat. A fortiori, instanța arată că posibilitatea rezilierii contractului cu executare succesivă este recunoscută părților dacă există o neexecutare însemnată.

Astfel, instanța reține că neexecutarea obligației pârâtei de a preda bunul are caracter esențial, fiind prevăzută ca obligație principală a locatorului de art. 1786 lit. a) C.civ. și amintită ca atare în art. 7.2. d) din contract.

În subsidiar, instanța reține că, potrivit art. 1786 lit. c) C.civ. și art. 7.2. e) din contract, pârâta avea și obligația de a asigura liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii. Or, instanța reține că neîndeplinirea obligației de predare a bunului la data de 01.12.2017 a antrenat și neexecutarea obligației de asigurare a folosinței bunului imobil, obligație cu executare succesivă. astfel că există și o neexecutare cu caracter repetat a unei obligații contractuale care este, la rândul său, o obligație principală și de esența contractului.

Referitor la caracterul nejustificat al neexecutării, instanța reține că pârâta nu a făcut dovada existenței unei cauze justificate de neexecutare, astfel cum acestea sunt prevăzute de art. 1555 – 1557 C.Civ.. În acest sens, instanța arată că din declarația martorului D, angajat al pârâtei (f. 111), reiese că pârâta a demarat în anul 2016 o serie de lucrări de reabilitare a imobilului, pentru care nu era necesară obținerea unor autorizații, acestea fiind finalizate la sfârșitul lunii aprilie 2017. Martorul a arătat că, ulterior, pârâta a obținut o autorizație de construire în septembrie 2018 pentru restul lucrărilor, urmând ca toți chiriașii să pună la dispoziție proiectele aferente fiecărui spațiu închiriat, însă pârâta i-a transmis martorului că reclamanta nu mai dorește continuarea contractului de închiriere. Martorul a mai menționat că a început predarea imobilelor la finalul anului 2018. Instanța observă, de asemenea, că autorizația de construire a fost obținută în 13.09.2018.

Instanţa observă că necesitatea obţinerii avizului Ministerului Culturii, despre care martorul a declarant că l-a obţinut abia în iunie 2018, era cunoscută pârâtei încă de la data emiterii certificatului de urbanism, 18.05.2017 (f. 103), acesta fiind menţionat în finalul adresei. Pârâta nu a formulat nicio apărare cu privire la întârzierea în obţinerea avizului, astfel că aceasta îi este imputabilă. Mai mult, astfel cum am arătat şi mai sus, pârâta avea obligaţia de a ţine legătura cu reclamanta şi de a o anunţa despre aceste demersuri, atât în virtutea relaţiilor de afaceri, care ar fi trebuit să se desfăşoare cu bună-credinţă, cât şi în virtutea contractului care stipula posibilitatea prelungirii datei de predare.

Astfel, instanța reține că pârâta nu a invocat nicio cauză justificată de neexecutare a obligațiilor contractuale, iar apărarea acesteia că lucrările în interiorul imobilului au fost finalizate la sfârșitul lunii aprilie 2017 este fără relevanță, având în vedere că, pe de-o parte, predarea spațiilor a început la finalul anului 2018, iar pe de alta, că pârâta avea obligația, potrivit art. 7.2. lit. a) din contract, de a începe în cel mai scurt timp toate formalitățile și de a face toate diligențele necesare pentru obținerea tuturor autorizațiilor de renovare a imobilului, la predarea imobilului trebuind a fi finalizată renovarea, inclusiv în ceea ce privește exteriorul imobilului, conform art. 7.2 b) din contract. Or, instanța arată că pârâta nu avea dreptul de a întârzia executarea obligației de predare a imobilului prin neîndeplinirea unei obligații asumată tot de către aceasta, aceea de a aduce bunul la starea convenită în convenția părților, iar reclamanta nu avea obligația de a prelua bunul în altă stare decât cea convenită.

Instanța constată că este îndeplinită și condiția punerii în întârziere. Astfel, potrivit art. art. 1516 alin. (2) C.Civ., raportat la dispozițiile art. 1522 și art. 1523 C.Civ., pentru a se putea dispune rezoluțiunea contractului, pârâta trebuie să fi fost pusă în întârziere sau să fie, după caz, de drept în întârziere. Instanța arată că pârâta se afla de drept în întârziere, potrivit art. 1523 alin. (2) lit. c) teza a II-a C.Civ., având în vedere că pârâta și-a neglijat în mod repetat obligația de a asigura folosința bunului imobil, obligație de esența contractului de sublocațiune, derivată în mod automat din obligația de predare a bunului.

Relativ la existența unei declarații unilaterale de reziliere, instanța reține că această condiție este îndeplinită. Astfel, în conformitate cu art. 1552 alin. (1) C.civ., rezilierea unilaterală este permisă unei părți când aceasta a fost prevăzută în convenția părților, iar prin art. 3.2 din contract s-a recunoscut posibilitatea reclamantei de a rezilia contractul printr-o simplă notificare, dacă predarea bunului nu s-a realizat în termen de 60 de zile de la expirarea primelor 90 de zile de la data la care obligația de predare a imobilului devenise exigibilă. Astfel, instanța arată că aceste termene de 90, respectiv 60 de zile s-au împlinit la data de 30.04.2018, astfel că începând cu acest moment reclamanta era îndreptățită la emiterea declarației unilaterale de rezoluțiune, fiind așadar, în termenul pentru formularea acesteia la data notificării, 06.06.2018 (f. 91-92).

Relativ la modalitatea în care comunicarea acestei notificări (f. 28) a fost realizată, instanța reține că notificarea a fost transmisă pârâtei prin poștă electronică. În continuare, instanța arată că sunt neîntemeiate apărările formulate de către pârâtă relativ la aceea că notificarea trebuia comunicată prin poștă, la sediul său social, având în vedere că, potrivit art. 13.1 din contract s-a stabilit că orice notificare adresată de către una dintre părți celeilalte părți este valabil îndeplinită dacă va fi transmisă la adresele menționate în contract, fiind indicate în acest sens adresele de e-mail și numerele de telefon ale reprezentanților părților. De asemenea, instanța reține părțile au prevăzut în art. 13.5 din contract că notificările transmise pe e-mail, necomunicate în original, constituie dovadă deplină și concludentă a relațiilor dintre părți în această privință, constituind și putând fi utilizate de către părți ca mijloace de probă.

Instanța arată și că pârâta a recunoscut că și-a schimbat sediul social, însă că nu a încunoștințat reclamanta în acest sens, astfel că schimbarea sediului social nu i-ar fi oricum opozabilă reclamantei, potrivit art. 13.1 din contract.

Având în vedere aceste considerente, instanța va admite acest capăt de cerere și, în temeiul art. 1516 alin. (2) pct. 2, art. 1549 alin. (1) teza II-a C.civ. și art. 1552 alin. (1) C.civ., va constata rezilierea unilaterală a contractului de subînchiriere nr. 07 din data de 15.07.2017, încheiat între părți, la data de 06.06.2018.

2.Referitor la capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea către reclamantă a echivalentului în lei la cursul BNR din ziua plății a sumei de 19.260 euro, reprezentând depozitul de garanție, instanța reține că suma de 19.260 de euro a fost plătită de către reclamantă în temeiul art. 4.5 din convenția părților. Instanța arată că, potrivit 4.12 din contract, pârâta era obligată să restituie reclamantei garanția la încetarea contractului, dacă aceasta și-a îndeplinit îndeplinit în totalitate obligațiile de plată, în termen de 60 de zile de la data încetării contractului, iar prin notificarea transmisă, i-a fost acordat pârâtei un termen de 75 de zile pentru restituirea garanției. Or, instanța reține că pârâta nu a făcut dovada restituirii aceste garanții, și nici nu a învederat instanței o neîndeplinire a unei obligații din partea reclamantei.

Instanța reține că suma de 19.260 euro cu titlu de depozit de garanție reprezintă, așadar, o arvună confirmatorie, în sensul art. 1544 alin. (1) C.civ., fiind achitată în scopul confirmării executării viitoare a obligațiilor, sens în care reclamanta era îndreptățită, în conformitate cu alin. (2) al aceluiași articol, odată cu declararea rezilierii contractului, la restituirea arvunei. Astfel, instanța arată că restituirii depozitului de garanție îi sunt aplicabile dispozițiile privitoare la restituirea prestațiilor, având în vedere că, potrivit art. 1653 alin. (1), restituirea prestațiilor are loc ori de câte ori cineva este ținut, în virtutea legii, să înapoieze bunurile primite fără drept. Astfel, având în vedere că plata arvunei a devenit nedatorată în contextul neîndeplinirii obligațiilor de către pârâtă, va dispune obligarea pârâtei plata către reclamantă a echivalentului în lei la cursul B.N.R. de la data plății a sumei de 19.260 euro, reprezentând depozitul de garanție.

3.Relativ la cererea de obligare a pârâtei la plata către reclamantă a penalităților de 0,1%/zi de întârziere din valoarea garanției, până la restituirea integrală a garanției, în lei, la cursul BNR din ziua plății, instanța arată că, potrivit art. 4.13 din contract, părțile au prevăzut că dacă pârâta nu restituie garanția datorată locatorului în termenul de 60 de zile calendaristice de la data încetării contractului, va datora reclamantei penalități de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculate la valoarea garanției, până la restituirea integrală a acesteia către reclamantă.

Astfel, instanța reține că părțile au stipulat o clauză penală, în conformitate cu art. 1538 alin. (1) C.civ., pentru evaluarea prejudiciului cauzat de întârzierea în executarea obligației de restituire a garanției, obligație ce are sorginte contractuală. Or, instanța arată că, potrivit art. 1645 alin. (2) C.civ., atunci când cel obligat la restituire a fost de rea-credință ori când cauza restituirii îi este imputabilă, el este ținut să îl indemnizeze pe creditor pentru folosința pe care i-a putut-o procura. Instanța arată că sunt aplicabile dispozițiile art. 1535  alin. (1) C.Civ. relative la daunele moratorii în cazul obligațiilor bănești, penalitățile de întârziere reprezentând o compensare a prejudiciului produs de lipsa de folosință a sumei de 19.260 euro. Instanța amintește că prin notificarea transmisă de către reclamantă, aceasta a pus în vedere pârâtului să îi restituie garanția în termen de 75 de zile de la primirea notificării (f. 28), astfel că obligația de plată a penalităților a devenit scadentă la data de 21.08.2018, ziua următoare celei din urmă zile acordate ca termen de executare a obligației restituire.

Având în vedere că instanța urmează să dispună obligarea pârâtei la restituirea sumei de 19.260 euro către reclamantă, în echivalentul în lei la cursul B.N.R. din data plății, va obliga pârâta la plata către reclamantă a penalităților de 0,1% pe zi de întârziere, conform art. 4.13 din contract, de la data de 21.08.2018 și până la data achitării integrale a debitului.

4. În ceea ce privește cerere de obligare a pârâtei la plata către reclamantă a echivalentului în lei la cursul B.N.R. de la data plății a sumei de 6.420 euro, reprezentând penalități, instanța reține că, potrivit art. 3.2 din contract, părțile au stabilit că dacă termenul de predare a imobilului este depășit, pârâta va plăti penalități de 0,05% pe zi de întârziere din valoarea chiriei anuale a primului an contractual, acestea neputând depăși valoarea unei chirii lunare.

Astfel, instanța reține că părțile au stipulat o clauză penală, în conformitate cu art. 1538 alin. (1) C.civ., pentru evaluarea prejudiciului cauzat de întârzierea în executarea obligației de predare a imobilului, fiind aplicabile dispozițiile art. 1536 C.Civ. relative la daunele moratorii în cazul obligațiilor de a face. Instanța arată, de asemenea, că pârâta este de drept în întârziere cu privire la plata penalităților, obligația de plată a acestora devenind scadentă potrivit dispozițiilor contractuale.

În ceea ce privește modalitatea de calcul a acestor penalități, instanța reține că penalitățile se raportează la valoarea chirie anuale a primului an contractual, așadar la suma de 77.040 euro, reprezentând produsul dintre suma de 6.420 euro, valoarea chirie lunare, și perioada de 12 luni. Astfel, instanța arată că valoarea penalităților pentru o zi de întârziere este de 3.852 euro, iar pârâta se afla în întârziere la data notificării de reziliere unilaterală cu mai mult de 6 luni de zile, astfel că valoarea totală a penalităților de întârziere, având în vedere că ar depăși cuantumul unei chirii lunare, va fi de 6.420 euro.

Având în vedere că instanța, constatând neîndeplinirea de către pârâtă a obligațiilor de predare a imobilului și de asigurare a folosinței acestuia, urmează să dispună rezilierea contractului, va dispune și obligarea pârâtei la plata către reclamantă a echivalentului în lei la cursul B.N.R. de la data plății a sumei de 6.420 euro, reprezentând penalități calculate conform art. 3.2 din contract.

Relativ la solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, instanţă arată că, potrivit art. 453 C.proc.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. În ceea ce privește întinderea acestora, instanța arată că, potrivit art. 451 C.proc.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi, experţi și specialiști, sume cuvenite martorilor, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Astfel, având în vedere că instanța urmează să admită în integralitate cererea de chemare în judecată, pârâta aflându-se în culpă procesuală, instanța va admite solicitarea reclamantei și va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 19.613,17 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru în cuantum de 14.853,17 lei, potrivit chitanțelor nr. 000833  (f. 38), nr. 000830 (f. 39), nr. 000831 (f. 40), nr. 000832 (f. 41) și nr. 009352 (f. 56), și în onorariu avocațial în cuantum de 4.760 lei, potrivit extrasului de cont din data de 22.05.2020 (f. 89) și facturii nr. 1349 din data de 19.05.2020 (f. 90).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite cerere de chemare în judecată privind pe reclamanta S.C. A S.R.L.cu sediul în ..... şi pe pârât B cu sediul în ......

Constată  rezilierea unilaterală a Contratului de subînchiriere nr. 07 din data de 15.07.2017, încheiat între părţi, la data de 06.06.2018.

Obligă pârâta la plata echivalentului în lei la cursul B.N.R. de la data plăţii a sumei de 19.260 euro, reprezentând depozitul de garanţie.

Obligă pârâta la plata penalităţilor de 0,1% pe zi de întârziere, conform art. 4.13 din contract, de la data de 21.08.2018 şi până la data achitării integrale a debitului.

Obligă pârâta la plata echivalentului în lei la cursul B.N.R. de la data plăţii a sumei de 6.420 euro, reprezentând penalităţi calculate conform art. 3.2 din contract.

Obligă pârâta la plata sumei de 19.613,17 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la Judecătoria Sectorului 1.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei, astăzi,  02.07.2021.

PREŞEDINTE,   GREFIER,

Domenii speta

Spete similare