Reziliere contract – contract încetat prin ajungerea la termen; prejudiciu material produs ca urmare a neplății chiriei/lipsei de folosință a spațiului închiriat

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, instanţa reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 la data de 04.09.2019 sub numărul de dosar ..../299/2019, astfel cum a fost modificată în data de 31.08.2020, reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI A a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâta B S.R.L. (fostă C S.A.), să dispună rezilierea/să constate că a intervenit rezilierea contratului de închiriere încheiat între reclamantă şi C S.A. în data de 02.06.2003, modificat prin acte adiţionale, şi să fie obligată pârâta la evacuarea echipamentelor de telefonie mobilă amplasate pe terasa blocului ... din Bucureşti, str. ..., respectiv: 1. Sistem de 1x2 antene instalate pe terasa clădirii, pe suport de antenă tip tripodă cu H circa 3 m şi antenele radioreleu aferente; 2. Cablu din cupru pentru protecţia contra descărcărilor atmosferice, cabluri coaxiale care conectează antenele şi echipamentele, suporţi pentru cabluri; 3. Orice componentă sau instalaţie necesară la un moment sau altul pentru operarea serviciului de telefonie mobilă; 4) antenă tip ISP pe un suport testat nou de înălţime h=2,3 m; cablul antenei va trece printr-un pat de cabluri noi până la intersecţia cu patul de cabluri existente. Totodată, s-a solicitat obligarea pârâtei la plata chiriei şi a penalităţilor de întârziere aferente, începând cu luna iunie 2018 şi până la dezinstalarea şi ridicarea echipamentelor de telecomunicaţii asamblate pe terasa blocului, precum şi la plata cheltuielilor de judecată efectuate în cauză.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că la data de 24.11.1988 a încheiat cu D S.A., devenită ulterior C S.A., un contract de închiriere, pentru o perioadă de 5 ani, având ca obiect închirierea terasei blocului în vederea instalării şi utilizării unui sistem de 1x2 antene, pe suport de antenă tip tripodă cu înălţime de circa 3 metri şi antenele radioreleu aferente acestora.

În data de 02.06.2003, între părţi s-a încheiat un nou contract de închiriere, pentru o perioadă de 10 ani şi 6 luni, care urma să se sfârşească în data de 02.12.2013.

Conform art. 5 lit. c), dacă până cu 12 luni de la expirarea perioadei contractuale, niciuna dintre părţi nu-şi manifestă expres şi în scris intenţia de a înceta contractul, acesta se consideră prelungit de drept pentru o nouă perioadă de timp egală cu durata iniţială.

Reclamanta a precizat că a solicitat rezilierea contractului încă din data de 18.02.2012, trimiţând numeroase solicitări către pârâtă, care nu a răspuns.

Totodată, reclamanta a arătat că până în luna iunie 2018 a primit chiria din partea pârâtei pentru echipamentele aflate pe terasa blocului, iar după această dată banii primiţi cu titlu de chirie au fost înapoiaţi pârâtei, prin mandat poştal.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1549, 1039 C.civ.

În dovedirea susţinerilor, s-a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei testimoniale şi a probei cu interogatoriul pârâtei.

Pârâta, legală citat, nu a formulat întâmpinare în cauză.

Sub aspectul probatoriului, instanţa a încuviinţat la solicitarea reclamantei proba cu înscrisuri, precum şi proba cu interogatoriul pârâtei, care nu a fost însă administrată, aceasta nedepunând la dosar răspunsul la interogatoriu.

Analizând materialul probator existent la dosarul cauzei, instanţa expune următoarele considerente:

La data de 24.11.1988, între Asociaţia de Proprietari în curs de constituire a blocului ..., din str. ..., Bucureşti, în calitate de locatar, şi D S.A., în calitate de locator, s-a încheiat un contract de închiriere (f. 4), pentru o perioadă de 5 ani, având ca obiect închirierea terasei blocului în vederea instalării şi utilizării unei staţii de bază de către locator, care va conţine următoarele: un sistem de 1x2 antene, pe suport de antenă tip tripodă cu înălţime de circa 3 metri şi antenele radioreleu aferente acestora; cablu din cupru pentru protecţia contra descărcărilor atmosferice, cabluri coaxiale care conectează antenele şi echipamentele, suporţi pentru cabluri; orice componentă sau instalaţie necesară la un moment sau altul pentru operarea serviciului de telefonie mobilă.

Contractul a fost încheiat pe o durată de 5 ani, conform art. 3.1.

Ulterior, în data de 02.06.2003, aceleaşi părţi au încheiat un nou contract de închiriere, având ca obiect, potrivit art. 2, preluarea obligaţiilor stabilite prin contractul de închiriere semnat în data de 24.11.1988.

Contractul a fost încheiat pentru o perioadă de 10 ani şi 6 luni, cu începere de la data semnării de către ambele părţi. Potrivit art. 5, la sfârşitul perioadei de contract, părţile pot conveni prin act adiţional asupra prelungirii acestuia. (...) Dacă până înainte cu 12 luni de la expirarea perioadei de contract, niciuna dintre părţi nu-şi manifestă expres şi în scris intenţia de a înceta contractul, acesta se consideră prelungit de drept pentru o nouă perioadă de timp egală cu durata iniţială, în aceleaşi condiţii.

În drept, potrivit art. 6 alin. (2) din Legea nr. 287/2009 privind C. civ., actele şi faptele juridice încheiate, ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor. Potrivit art. 6 alin. (5) din acelaşi act normativ, dispoziţiile legii noi se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate ori, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare.

De asemenea, în concordanţă cu art. 102 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a legii nr. 287/2009, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.

În consecinţă, întrucât contractul de închiriere din data de 02.06.2003 a fost perfectat anterior intrării în vigoare a noului Cod civil - 30.10.2011, dispoziţiile legale aplicabile prezentei cauze sunt cele ale Codului civil din 1864.

Potrivit art. 969 C.civ. din 1864, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.

Conform art. 1020 C.civ. conditia rezolutorie este subanteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau, iar art. 1021 C.civ. prevede că  într-acest caz, contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune interese. Desfiintarea trebuie sa se ceara inaintea justitiei, care, dupa circumstante, poate acorda un termen partii actionate.

Din interpretarea prevederilor anterior citate rezultă condiţiile legale cumulative pentru reziliere, aplicabilă contractelor sinalagmatice cu executare succesivă, şi anume: existenţa unui contract sinalagmatic valabil încheiat; neexecutarea sau executarea necorespunzătoare de către una dintre părţi a obligaţiilor ce-i revin în temeiul contractului încheiat; neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege.

Astfel cum s-a reţinut anterior, contractul de închiriere dintre părţi a fost încheiat pentru o perioadă de 10 ani şi 6 luni, cu începere de la data semnării de către ambele părţi, respectiv 02.06.2003

Potrivit art. 5 lit. a), la sfârşitul perioadei de contract, părţile pot conveni prin act adiţional asupra prelungirii acestuia (...), iar conform lit. c), Dacă până înainte cu 12 luni de la expirarea perioadei de contract, niciuna dintre părţi nu-şi manifestă expres şi în scris intenţia de a înceta contractul, acesta se consideră prelungit de drept pentru o nouă perioadă de timp egală cu durata iniţială, în aceleaşi condiţii.

Perioada contractuală de 10 ani şi 6 luni s-a împlinit în data de 02.12.2013, astfel încât termenul limită până la care putea fi comunicată intenţia de neprelungire a contractului a fost 02.12.2012.

Prin notificarea comunicată în data de 30.10.2012 societăţii D S.A. (devenită ulterior C România S.A.), reclamanta a transmis „intenţia de încetare a contractului de închiriere din data de 02.06.2003 încheiat între părţi, la expirarea perioadei de contract, în conformitate cu prevederile art. 4 şi art. 5 c).”

Deşi prin precizările scrise depuse în data de 12.02.2021 pârâta a afirmat că în confirmarea de primire nu se specifică documentul pentru a cărui transmitere se confirmă primirea şi, astfel, nu se probează comunicarea notificării, în cauză se prezumă faptul că înscrisul comunicat în 30.10.2012, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire (f. 18), este notificarea întocmită de reclamantă în data de 18.10.2012, prin care aceasta a adus la cunoştinţa pârâtei intenţia de încetare a contractului de închiriere la împlinirea duratei contractuale, cu atât mai mult cu cât pârâta nu a invocat şi dovedit împrejurarea că s-ar fi comunicat alt înscris. Astfel, dovada de comunicare ataşată la fila 18 din dosar probează recepţionarea de către reprezentantul pârâtei a corespondenţei transmise de către reclamantă, situaţie în care revenea pârâtei obligaţia de a dovedi faptul că înscrisul comunicat este altul decât cel învederat de reclamantă.

Având în vedere că din probele administrate în cauză nu rezultă că societăţii D S.A i-a fost comunicat alt înscris de către reclamantă, instanţa reţine că documentul comunicat în data de 30.10.2012 este notificarea de neprelungire a contractului de închiriere.

Asociaţia de proprietari a respectat termenul de 12 luni, instituit prin art. 5 lit. c) din contractul de închiriere încheiat în 02.06.2003, sens în care, având în vedere şi clauza prevăzută la art. 5 lit. a) din contract privind obligaţia încheierii unui act adiţional pentru prelungirea contractului (cu excepţia situaţiei în care acesta se prelungeşte de drept dacă părţile nu îşi manifestă intenţia de încetare a contractului cu cel puţin 12 luni înainte de data expirării), instanţa reţine că în data de 02.12.2013 a încetat contractul de închiriere dintre părţi, în baza art. 19 lit. d).

Împrejurarea că pârâta nu a eliberat spaţiul ulterior încetării contractului nu determină prelungirea contractului de închiriere încheiat în data de 02.06.2003, având în vedere că părţile au stipulat expres că prelungirea în lipsa încheierii unui act adiţional poate avea loc doar în ipoteza prevăzută la art. 5 lit. c), care nu este incidentă în cauză, faţă de argumentele prezentate anterior.

Prin urmare, având în vedere încetarea contractului de închiriere în data de 02.12.2013 prin ajungerea la termen, instanţa va respinge ca neîntemeiat capătul de cerere privind încetarea contractului prin reziliere, sancţiunea rezilierii (care se poate dispune doar cu privire la un contract sinalagmatic aflat în curs de executare, în situaţia neexecutării culpabile a unei obligaţiilor contractuale) nefiind incidentă în cauză.

În ceea ce priveşte pretenţiile constând în obligarea pârâtei la evacuarea echipamentelor de telefonie mobilă amplasate pe terasa blocului ... din Bucureşti, str. ... (1. Sistem de 1x2 antene instalate pe terasa clădirii, pe suport de antenă tip tripodă cu H circa 3 m şi antenele radioreleu aferente; 2. Cablu din cupru pentru protecţia contra descărcărilor atmosferice, cabluri coaxiale care conectează antenele şi echipamentele, suporţi pentru cabluri; 3. Orice componentă sau instalaţie necesară la un moment sau altul pentru operarea serviciului de telefonie mobilă; 4) antenă tip ISP pe un suport testat nou de înălţime h=2,3 m), din notificările ataşate la filele 22—24 din dosar, instanţa constată că Asociaţia de Proprietari A i-a solicitat de trei ori pârâtei, ulterior încetării contractului de închiriere, dezafectarea staţiei de bază prin demontarea antenelor şi eliberarea terasei, respectiv readucerea ei la starea iniţială.

Pârâta nu a răspuns cererilor reclamantei şi nu a ridicat echipamentele instalate pe terasa blocului.

Potrivit art. 10 din contractul de închiriere, la încetarea definitivă a contractului, locatarul este obligat să elibereze, în termen de 45 de zile şi pe cheltuiala proprie, suprafaţa închiriată.

Conform art. 1073 C.civ. 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei.

Atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune interese, dacă i se cuvin să ceară printre altele, executarea silită a obligației.

Având în vedere prevederile art. 10 din contractul de închiriere şi faptul că pârâta nu şi-a respectat obligaţia contractuală de eliberare a spaţiului dat în locaţiune, ocupându-l ulterior încetării contractului cu echipamentele individualizate de reclamantă în cererea adiţională depusă în data de 31.08.2020 (împrejurare necontestată în cauză), instanţa va admite capătul de cerere analizat şi, în consecinţă, va dispune obligarea pârâtei la ridicarea Staţiei de bază C, respectiv a echipamentelor de telefonie mobilă amplasate pe terasa blocului ... situat în Bucureşti, str. ...(Sistem de 1x2 antene instalate pe terasa clădirii, pe suport de antenă tip tripodă cu H circa 3 m şi antenele radioreleu aferente, cablu din cupru pentru protecţia contra descărcărilor atmosferice, cabluri coaxiale care conectează antenele şi echipamentele, suporţi pentru cabluri, alte componente sau instalaţii pentru operarea serviciului de telefonie mobilă, antenă tip ISP).

În ceea ce priveşte plata chiriei, respectiv a contravalorii lipsei de folosinţă, instanţa apreciază pretenţiile reclamantei ca fiind întemeiate, având în vedere că din luna iunie 2018  pârâta nu a mai achitat chiria aferentă terasei blocului ... situat în Bucureşti, str. ..., deşi a ocupat continuu acest spaţiu, având amplasate echipamente necesare derulării activităţii sale.

Contravaloarea lipsei de folosinţă a fost evaluată de reclamantă prin raportare la cuantumul chiriei lunare de 180 USD, stabilit prin art. 14 din contractul de închiriere.

Modul de calcul al prejudiciului suferit de reclamantă prin neeliberarea spaţiului închiriat nu a fost contestat de către pârâtă.

Având în vedere argumentele anterior expuse, instanţa va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 180 USD/lună, echivalent în lei la data plăţii, la cursul de schimb valutar anunţat de BNR, din  luna iunie 2018 până la data ridicării echipamentelor de telefonie mobilă amplasate pe terasa blocului aflat în administrarea reclamantei.

În ceea ce priveşte dobânda legală, sunt avute în vedere prevederile art. 2 din O.G. nr.  13/2011, potrivit cărora În cazul în care, potrivit dispoziţiilor legale sau prevederilor contractuale, obligaţia este purtătoare de dobânzi remuneratorii şi/sau penalizatoare, după caz, şi în absenţa stipulaţiei exprese a nivelului acestora de către părţi, se va plăti dobânda legală aferentă fiecăreia dintre acestea. 

Conform art. 3 alin. (2) din O.G. nr.  13/2011, rata dobânzii legale penalizatoare se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă plus 4 puncte procentuale, iar potrivit alin. (3) În raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, în sensul art. 3 alin. (3) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, rata dobânzii legale se stabileşte potrivit prevederilor alin. (1), respectiv alin. (2), diminuat cu 20%. 

Pârâta este ţinută să plătească dobânda legală penalizatoare aferentă contravalorii lipsei de folosinţă a spaţiului ocupat fără drept, însă nu de la data 01.06.2018, cum a solicitat reclamanta, întrucât nu există o întârziere culpabilă în executarea obligaţiei de plată a debitului principal.

Aşa cum recunoaşte reclamanta însăşi, pârâta i-a achitat lunar sumele reprezentând chiria datorată, însă reclamanta i le-a restituit (invocând ca temei lipsa unui contract), împrejurare confirmată prin extrasele de cont ataşate la dosar (filele 25 – 38). Faptul că reclamanta a înapoiat sumele nu o îndreptăţeşte pe aceasta să primească daune interese moratorii, o interpretare contrară însemnând a admite că partea se poate prevala de propria culpă pentru a obţine despăgubiri.

Prin urmare, instanţa va admite în parte capătul de cerere privind dobânda legală şi va obliga pârâta să plătească în favoarea reclamantei dobânda legală aferentă debitului principal (reprezentat de contravaloarea lipsei de folosinţă în cuantum de 180 USD/lună), calculată de la data punerii în întârziere prin introducerea cererii de chemare în judecată, 04.09.2019, până la data achitării debitului principal.

În baza art. 453 C.pr.civ., faţă de culpa procesuală a părţilor litigante, instanța o va obliga pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 4.179,2 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 679,2 lei taxă judiciară de timbru aferentă pretenţiilor admise, iar 3.500 lei onorariu de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI A, ..... în contradictoriu cu pârâta B S.R.L., .......

Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere referitor la rezilierea contractului de închiriere.

Obligă pârâta la ridicarea Staţiei de bază C, respectiv a echipamentelor de telefonie mobilă amplasate pe terasa blocului ... situat în Bucureşti, str. ..., sector 1.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 180 USD/lună, echivalent în lei la data plăţii, din luna iunie 2018 şi până la data ridicării echipamentelor de telefonie mobilă amplasate pe terasa blocului ..., precum şi la plata dobânzii legale penalizatoare aferente, calculată de la data de 04.09.2019, până la data achitării debitului principal.

Obligă pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 4.179,2 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se va depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată astăzi, 15.04.2021, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare