Contestaţie împotriva măsurii luate de administratorul judiciar de vânzare a imobilului debitoarei. Existenţa unui antecontract de vânzare -cumpărare a imobilului. Prioritate .

Există diferente majore în ceea ce priveşte procedura prin care se valorifica un drept de creanţă rezultat ca urmare a încheierii unui antecontract de vanzare cumpărare, reglementată de art. 131 din Legea nr. 85/2016 şi procedura de valorificare a bunurilor din patrimoniul debitoarei, specifica lichidarii aşa cum este reglementată de prevederile art. 145 şi următoarele din Legea nr. 145/2016.

În acest context, analizand gramatical modul de redactare al dispoziţiilor art. 131 din Legea nr. 85/2016, se constată că legiuitorul a înţeles sa impună o obligaţie in sarcina administratorului/lichidatorului judiciar ca, ori de cate ori va constata ca sunt îndeplinite condiţiile prevazute in legea arătată, să execute obligaţiile razultand din promisiunea bilaterala de vanzare cumpărare, decizie care nu depinde nici de aprobarea creditorilor, aşa cum se regăseşte in procedura lichidarii bunurilor, şi nici de aprecierea lichidatorului judiciar, aşa cum am subliniat deja, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art 130 din Legea nr. 85/2016, şi binenţeles daca beneficiarul promisiunii îşi manifesta dreptul de opţiune in sensul executarii contractului de vanzare cumpărare.

De altfel şi Curtea Constituţională prin Decizia nr. 549 din 3 mai 2011, publicată în M.Of. nr. 606 din 29 august 2011, a statuat că dispoziţiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 ( actual art. 131 din legea nr. 85/2016 ) reprezintă: “opţiunea legiuitorului care a înţeles să protejeze stabilitatea raporturilor juridice constituite  înainte de deschiderea procedurii şi implicit, drepturile promitentului-cumpărător.....”

În acest context, Curtea apreciază că executarea obligaţiilor rezultate dintr-o promisiune bilaterala de vanzare cumpărare, în condiţiile in care sunt indeplinite condiţiile prevăzute de lege, primează faţă de valorificarea bunurilor în procedura lichidarii, numai in acest mod putand să apreciem că o obligatie asumată de societate va fi excutată şi nu va depind aleatoriu de vointa creditorilor, care binenteles au interese contrarii in condiţiile in care obiectivul lor este acela de a vinde imobilul, obiect al antecontractului, in procedura insolvenţei pentru a-şi maximiza şansele de recuperare a creanţelor.

Prin sentinţa nr.185/2021 din 14 iulie 2021, pronunţată de Tribunalul Gorj, în dosarul nr. ……….,  s-a respins  excepția netimbrării cererii de intervenție în interes propriu; s-a respins contestația împotriva măsurii lichidatorului judiciar privind vânzarea bunurilor debitoarei ………., formulată de contestatorul ………, în contradictoriu cu debitoarea …….., prin lichidator judiciar ………; s-a respins cererea de intervenției în interes propriu formulată de intervenientul ………..

În considerentele sentinţei sus menţionate, judecătorul sindic a reţinut,  referitor la excepția netimbrării cererii de intervenție, că intervenientul ……….. a efectuat plata taxei de timbru în cuantumul impus  de lege, cererea sa fiind timbrată, iar în ceea ce privește unitatea administrativ fiscală la care a plătit taxa de timbru determină un diferent între instituțiile fiscale, nicidecum o neplată a taxei de timbru care să determine anularea cererii ca netimbrată.

Pe fond, a reţinut că, cererea formulată de administratorului special al debitoarei ………., dl……., prin care s-a contestat vânzarea la licitație a imobilului situat în orașul ………, precum și cererea de intervenție principală formulată de ……….., prin care s-a solicitat să se constate nulitatea actului de adjudecare si a contractului de vânzare cumpărare …./12 iunie 2020 încheiat între ………..pentru debitoare si ………..privind imobilul-teren in suprafață de 3927 mp curți/construcții cu nr cadastral ….. învecinat la N cu DJ 675, la E, S, V cu drum industrial împreuna cu constituțiile Cl si C2 ambele cu suprafață construita la sol de 109 mp, cu consecința repunerii in situația anterioara in sensul revenirii bunului imobil astfel individualizat in patrimoniu debitoarei  ……., sunt nefondate.

A constatat că Societatea debitoare ………. se află în procedura simplificată a falimentului deschisă prin sentinţa nr.201/10.05.2017 fiind confirmat  lichidatorul judiciar ………, prin care se lichidează bunurile din averea debitorului conform disp. art. 154 și următoarele din Legea nr.85/2016. Lichidatorul judiciar ……….. desemnat să administreze procedura falimentului debitoarei ……….. a procedat la valorificarea bunurilor inclusiv a celor ce fac prezentei acțiuni și cereri de intervenție în interes propriu, cu respectarea dispozițiilor legale, respectiv a inventarierii, evaluării, întocmirii regulamentului de vânzare,, care au fost aprobate în adunarea creditorilor.

Prin dispozițiile art. 64 din lege sunt enumerate atribuțiile lichidatorului judiciar, între care aplicarea sigiliilor, inventarierea bunurilor și luarea măsurilor de conservare (lit. d) vânzarea bunurilor din averea debitorului, potrivit prevederilor prezentei legi(lit.i).

Potrivit art. 91 din Legea nr.85/2016 bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar, în exercitarea atribuțiilor sale prevăzute de prezent alege sunt dobândite libere de orice sarcini.

Legea insolvenței nu exclude de la valorificare bunurile debitoarei care se află în eventuale litigii, cum este cazul bunurilor imobile la care se referă contestatorii din prezenta cauză.

Este de reținut că la data valorificării bunurilor imobile în discuție, respectiv data licitației din 09.06.2020  și data actului de adjudecare si a contractului de vânzare cumpărare ……./12 iunie 2020 încheiat intre …….. pentru debitoare si  ………., nu era lămurită situația juridică a preluării acestor imobile sentința nr. 194/29.07.2020  pronunțată în dosarul asociat nr. ………. prin care s-a constatat intervenită vânzarea cumpărarea între reclamantul …….., în calitate de cumpărător și debitoarea ……… în calitate de vânzătoare, în prezent în procedura falimentului,  reprezentată prin lichidatorul judiciar ………….., asupra bunurilor imobile teren în suprafață de 3927 mp, curți/construcții cu numărul  cadastral ………. învecinat la Nord cu DJ 675, la est, la sud și la vest cu drum industrial, împreună cu construcțiile C1 și C2 ambele cu suprafață construită la sol de 109 mp, nu fusese pronunțată, neproducând efecte juridice.

De asemenea, s-a reținut că părțile procesuale, deși aveau cunoștință de situația litigantă a bunurilor, nu au solicitat suspendarea procedurii de valorificare și nici nu au înscris în cartea funciară existența unui litigiu cu privire la aceste bunuri.

Ca atare, imobilele la data valorificării lor se aflau în circuitul civil, iar dobânditorii în lumina disp. ar. 91 din Legea nr.85/2016 , citat mai sus,. Le-au dobândit libere de sarcini.

 Este adevărat că asupra imobilelor în discuție există în prezent două titluri de proprietate la proprietari diferiți, respectiv ……….. deține sentința nr………./29.07.2020 , executorie în lumina disp. art. 46 din Lege anr.85/2014 și ………. actul de adjudecare si contractul de vânzare cumpărare …../12 iunie 2020 încheiat cu lichidatorul judiciar …….., însă judecătorul sindic nu are atributul de a analiza în baza dreptului comun situația juridică prin compararea titlurilor , atribuțiile sale fiind limitate, conform art. 45 alin.(2) din lege la controlul judecătoresc al activității administratorului/lichidatorului  judiciar și la procesele și cererile de natură judiciară aferente procedurii insolvenței. 

Împotriva acestei decizii au formulat apel contestatorul …….. - administrator special al debitoarei ……… şi de intervenientul …………...

 În cuprinsul motivelor de apel contestatorul ………. - administrator special al debitoarei ……….., a susţinut că, instanta de fond a făcut o gresită apreciere si aplicare a dispozitiilor legale în materie.

In fapt, prin contestatia formulata a solicita instantei de fond să constate nulitatea vânzării, respectiv a actului de adjudecare şi a contractului de vânzare nr…./12.06.2020 incheiat intre …….. pentru debitoare si……….privind imobilul teren … curti/constructii cu nr.cadastral …. invecinat la N cu DJ 675,1a E,S,V cu drum industrial impreuna cu constructiile Cl si C2 ambele cu suprafata construita la sol de 109 mp,cu consecinta repunerii in situatia anterioara.

A apreciat că lichidatorul judiciar …….. a procedat la vânzarea acestui bun imobil cu încalcarea Legii 85/2016 respectiv nu a procedat la inventarierea acestui bun imobil, totul fiind facut din birou.

A mentionat că pe acest teren s-a construit o sala de nunti si o piscina cu autorizatie emisa de Primaria ……… aspecte care au fost omise de catre lichidatorul judiciar, nefiind facuta nici o mentiune in publicatia de vânzare că pe acest teren există si alte contructii. În raportul de evaluare întocmit de catre expert s-a mentionat ambigu într-o fraza fila 89 bunuri imobile respectiv piscina, cort, constructie din zidarie cu destinatia bucatarie, aflate pe terenul în suprafaţă de 3.907 mp, deci existau la data întocmirii raportului de evaluare.

Desi valoarea acestor constructii se ridica la peste 900.000 lei, ,lichidatorul nu a facut nici o mentiune la vânzare, vânzând aceasta proprietate cu o suma derizorie fata de valoarea reala. Desi trebuia să fie numit administrator special conform Legii 85/2016, 1ichidatorul judiciar a procedat la numirea sa după efectuarea vănzării bunului imobil respectiv la data de 17.06.2020, iar licitatia având loc la data de 09.06.2020.

S-a procedat în acest mod pentru ca apelantul sa nu fie încunoştinţat despre vânzare, întrucât  s-arfi opus la aceasta vânzare si ar fi contestat aceasta vânzare facuta cu încalcarea Legii 85/2016.

Desi instanta de fond a arătat că partile aveau cunoştinţă de situatia litiganta a bunului imobil, a arătat că acest aspect este neadevarat, cunostiinta avand doar lichidatorul judiciar, care a omis sa mentioneze ca exista si alte constructii pe teren cu o valoare foarte mare, astfel procedand la vânzarea acestora către o firma care se ocupa de cumpărarea la preturi derizorii de bunuri imobile.

Cu privire asupra imobilelor, a arătat că exista doua titluri de proprietate la proprietari diferiti respectiv ………si ………. A precizat că, judecatorul sindic a fost de acord cu vânzarea imobilului, iar după efectuarea acestei vânzări acelasi judecator sindic a constatat în acelasi dosar de insolventa ………, prin sentinta 194/29.07.2020, ca bunul imobil vândut apartine unei persoane fizice ………. si nu societatii ………., aflată în procedura insolventei, motiv pentru care acesta ar fi trebuit sa admita contestatia la executare şi nu să invoce ca nu are atributul de a analiza in baza dreptului comun situatia juridica prin compararea titlurilor astfel că a solicit nulitatea vânzarii.

 În cuprinsul motivelor de apel, intervenientul ……….. a suţinut că, nu a fost stabilit cadru procesual raportat la obiectul cererii de intervenție principală, formulata in condițiile art. 62 N. C. pr.civ., în sensul că, prin cererea de interventie principală, legat de obiectul dosarului supliment — anulare processverbal de licitatie, contestatiea formulata de administratorul special …….. împotriva vânzării la licitatia din 9 06 2020 a imobilului in litigiu, s-a solicitat constatarea nulitatii actului de adjudecare si a contractului de vanzare cumparare incheiat intre SC ………., in calitate de adjudecatar şi debitoarea SC …….. prin lichidator judiciar ……….

În raport de dispoziţiile art. 34 NCPC subiect in raportul juridic dedus judecatii este si adjudecatarul, respectiv SC ………. Prin cererea de interventie principala s-a solicitat si introducerea in cauza a adjudecatarului. Judecatorul sindic a solutionat cauza fara a stabili cadru procesual legal .

A apreciat că, interpretarea gresita a dispoziţiilor art. 45 din Legea 85/2014, echivaleaza cu necercetarea fondului cauzei. Astfel, judecatorul sindic, invocand dispoziţiile art. 45 din legea insolventei a considerat ca nu are atributul de a analiza prin prisma dreptului comun situatia juridica prin compararea titlurilor, ori, obiectul actiunii deduse judecatii nu impunea compararea actelor juridice, nefiind într-o actiune in revendicare imobiliară.

A arătat că, problemele de drept dezvoltate in cererea de interventie principala nu au fost examinate. Astfel, conform conventiei de vânzare cumparare ( calificata de practica judiciara ca si promisiune bilaterala de vânzare cumparare ) la 1 09 2016, anterior deschiderii procedurii generale de insolventa pentru debitoarea SC …………, a achitat pretul integral -39000 lei pentru imobilul situat in ……….. compus din teren in suprafata de 3920mp si constructiile Cl si C2, ambele cu suprafata construita la sol de 109 mp fiind intocmita factura fiscala ……./1 09 2016, data de la care am intrat in posesia bunului imobil astfel individualizat .

In conditiile in care, prin deciza civila 1069/18 10 2018 pronuntata in dosarul nr……. Curtea de Apel Craiova a anulat contractul autentic nr……./16.11. 2016 la BNP …… ce a urmat antecontractului de vânzare cumparare din septembrie 2016, considerand ca antecontractul nu da nastere decat unui drept de creanta, oricare dintre parti putand solicita incheierea contractului de vanzare cumparare, la data de 23 ianuarie 2020 a formulat cerere in temeiul art. 131 din Legea 85/2014 R pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic in situatia refuzului lichidatorului judiciar de a perfecta actul in forma autentica pentru imobilul in litigiu, formandu se dosarul nr………. .

Prin sentinta nr.194/29 iulie 2020 (executorie ) pronuntata in cauza de judecatorul sindic a fost admisa actiune astfel formulata si s-a constatat intervenita vanzarea cumpararea intre ……… si debitoarea ……….., in calitate de vanzator pentru imobilul individualizat, hotarare care tine loc de act autentic de vanzare cumparare .

Desi lichidatorul judiciar ………. a fost parte in cadrul acestui dosar supliment, cunoştea existenta litigiului privind imobilul, situatia juridica a operatiunilor de instrainare, in cursul lunii iunie 2020 a organizat licitatia pentru acest imobil situat in ……….., fiind adjudecat de SC ………. .

Actele juridice astfel incheiate pentru acelasi imobil pentru care exista litigiu pe rolul instantei sunt lovite de nulitate absoluta, bazate pe o cauza ilicita .

Potrivit art. 1237 NCC, care defineste frauda la lege, cauza este ilicita si atunci cand contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative, iar in speta este evidenta conduita lichidatorului judiciar de a obstructiona derularea procesului deja pe rol, ce avea ca temei juridic dispoziţiile art. 131 din Legea 85/2014, precum si art. 1179 NCC, art 1279 alin 3 NCC, art.1650, art.1669, art.1672, art. 1673 NCC.

In aceste conditii, cauza ca element esential al conventiei, potrivit art 1179 NCC , îmbraca si forma ilicita si imorala ( art 1236 NCC ) .

Modalitatea in care, cu buna stiinta, lichidatorul judiciar a vândut la licitatie un bun litigios, poate imbraca si forma unei nulitati virtuale, prevazuta de art 1253 NCC, in conditiile in care sanctiunea nulitatii trebuie aplicata pentru ca scopul dispozitiei legale incalcate sa fie atins, respectiv procedura de validare a antecontractului de vanzare cumparare de catre judecatorul sindic, avand ca temei juridic art. 131 din Legea 85/2014, dar si suportul normelor de drept comun.

Despre situatia înstrainarii bunului imobil prin licitatia organizata in luna iunie 2020, lichidatorul judiciar a depus pentru prima data, in faza procesuala a apelului, in cadrul dosarului nr……….., o parte din acte ocazie cu care intervenientul a aflat despre adjudecare.

Prin întâmpinare, intimatul ………, în calitate de lichidator judiciar al debitoarei ………. a solicitat respingerea apelurilor.

Referitor la apelul formulat de intervenientul …………, a  susţinut că  motivele invocate  sunt neîntemeiate. Astfel, raportat la motivele contestației, atât în fapt cât și în drept, a opinat că în mod corect instanța de fond a calificat cererea dedusă judecății ca fiind o contestație la măsura lichidatorului judiciar (art. 59 alin. 5 din Legea nr. 85/2014) și nu o acțiune în constatarea nulității vânzării.

Cererea de chemare în judecată stabilește cadrul procesual în limitele căruia se va desfășura judecata, atât din punctul de vedere al părților cât și din punctul de vedere al obiectului cererii. Stabilirea cadrului procesual este specific procedurii parcurse de instanța de fond, deoarece, potrivit art. 478 alin. 3 C.P.Civ., în apel nu se poate schimba cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată („În apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot formula pretenții noi.

Coroborând toate aceste prevederi, raportat la obiectul cauzei pendinte - contestație împotriva măsurii lichidatorului judiciar - corect instanța de fond a stabilit cadrul procesual, inclusiv în raport de cererea de intervenție principală a intervenientului ………... Cererea de intervenție este o cerere incidentală fiind, potrivit art. 30 alin. 6 C.P.Civ., formulată în cadrul unui proces aflat în curs de desfășurare. Or, in acest context, este evident că instanța de fond a respectat nu doar principiile incidente desfășurării procesului civil, ci și toate prevederile legale în materie. Art. 39 alin. I teza I C.P.Civ. dispune că „Dacă în cursul procesului dreptul litigios este transmis prin acte între vii cu titlu particular, judecata va continua între părţile iniţiale.” situație față de care nu pot primi eficiență susținerile apelantului intervenient în sensul că în cauză trebuia introdus și adjudecatarul.

 A arătat că, cererea de chemare în judecată cu care a fost investită instanța de fond a fost calificată, în raport de obiect, „contestație împotriva măsurilor administratorului/lichidatorului judiciar", așadar din întreg ansamblul probator rezultă că se contestă măsura adoptată de lichidator constând în valorificarea activelor (astfel cum sunt menționate în înscrisurile depuse la dosarul cauzei) către societatea …………., chiar dacă argumentele care stau la baza demersului judiciar al contestatorului …….. sunt și de natură a excede, în parte, obiectului cauzei.

Cadrul procesual a fost corect stabilit raportat atât la obiectul cererii dedusă judecății

(reclamant ……….), cât și în raport de cererea de intervenție (intervenient ………), drept pentru care a solicitat a se respinge aceaste apărări ale apelantului intervenient.

Referitor la al doilea motiv de apel al intervenientului, a arătat că  cererea cu care a fost învestită instanța de fond nu a fost o cerere în anulare acte juridice/revendicare imobiliară etc., ci o contestație împotriva măsurilor lichidatorului, contestație care a găsit o corectă soluționare, în opinia noastră, din partea judecătorului sindic.

Tocmai controlul judecătoresc al legalității măsurilor lichidatorului a format obiectul dosarului asociat a8. Judecătorul sindic, cu titlu de paranteză a făcut anumite mențiuni în considerente, mențiuni care nu pot fi „interpretate” în sensul dorit de intervenient! Insă, ceea ce omite intervenientul este că niciunde nu există în conținutul sentinței atacate „comparări", judecătorul sindic nu a procedat decât la reținerea unei stări de fapt relativ la existența celor două titluri reprezentate de actul de adjudecare și contractul de vânzare nr. …./12.06.2020 intervenit între ………... reprezentata prin lichidator judiciar ………. și ……….., pe de altă parte. Așadar, față de considerentele, corect reținute în sentință, raportat la succesiunea evenimentelor în contextul cărora s-au generat actele juridice contestate,  a apreciat că actele juridice în cauză (proces verbal licitație, contract de vanzare încheiate cu ………..) nu sunt bazate pe o cauză ilicită așa cum în mod tendențios susține intervenientul, ci, dimpotrivă, s-a demonstrat în mod indubitabil contrariul tezei acestuia. bunurile erau în circuitul civil, nu era nicio suspendare a procedurii de valorificare a acestora, niciun litigiu nu era înscris în CF al imobilului etc.

 Referitor la apelul declarat de ……… (reclamant/contestator), a apreciat că acesta critică demersurile premergătoare vânzării, demersuri care se subsumează în faze distincte - inventarierea bunurilor, evaluarea bunurilor etc. — și pentru care lichidatorul judiciar a depus rapoarte de activitate la instanță și le-a publicat în BPI.

De asemenea, a criticat faptul că constestatorul nu a fost numit administrator special decât la data de 17.06.2021, deși omite a arăta că ……….. nu a fost numit/desemnat lichidator judiciar al societății debitoare încă de la începutul procedurii. Or, administratorul special este, conform prevederilor art. 5 pct. 4 din Legea nr. 85/2014: „(. . . ) persoana fizică sau juridical desemnată de adunarea generală a acționarilor/asociatilor/membrilor debitorului, împuternicită să le reprezinte interesele în procedură și, atunci când debitorului i se permite să își administreze activitatea, să efectueze, în numele și pe contul acestuia, actele de administrare necesare

Adunarea generală a acționarilor, asociaților sau membrilor persoanei juridice trebuie să fie convocată de administratorul judiciar/lichidatorul judiciar pentru desemnarea administratorului special, în termen de maximum 10 zile de la notificarea deschiderea procedurii, or — așa cum rezultă din înscrisurile propuse ca probatoriu, …….. nu a preluat procedura de la momentul deschiderii acesteia, ci ulterior, cu mult peste termenul prevăzut de Legea nr. 85/2014 (referindu-ne la termenul de convocare a adunării generală a asociaților pentru desemnarea administratorului special), conform sentintei nr. 474/26.10.2016, încheierii nr.89/01.03.2017 si sentintei nr. 201/10.05.2017.

A apreciat că, toate aceste afirmații au doar caracter speculativ, nu pot primi eficiența dorită de apelantul contestator nefiind reale, neavând nicio tangentă cu ceea ce prevede legea specială, cu ceea ce a întreprins ca măsuri lichidatorul judiciar în cadrul procedurii falimentului debitoarei ………....

Așa fiind, bunurile fiind în circuitul civil, procedura premergătoare vânzării fiind integral realizată, lichidatorul judiciar a procedat la vânzarea la licitație publică a acestora la prețul licitat.

Analizand actele şi lucrarile dosarului, Curtea constată şi reţine următoarele :

 Societatea debitoare ……….. se află în procedura simplificată a falimentului deschisă prin sentinţa nr.201/10.05.2017 fiind confirmat  lichidatorul judiciar …………., procedură prin care urmează a se lichida bunurile din averea debitorului conform disp. art. 154 și următoarele din Legea nr. 85/2016.

 Lichidatorul judiciar ……….., desemnat să administreze procedura falimentului debitoarei……….. a procedat la valorificarea bunurilor imobile respectiv a terenului in suprafață de 3927 mp curți/construcții cu nr cadastral … învecinat la N cu DJ 675, la E, S, V cu drum industrial împreuna cu constituțiile Cl si C2 ambele cu suprafață construita la sol de 109 mp., sens în care a fost încheiat actul de adjudecare, respectiv procesul-verbal de licitaţie publica din data de 09.06.2020 si  contractul de vânzare cumpărare 1447/12 iunie 2020 încheiat între debitoarea …………. prin lichidator judiciar …………  şi ………., în calitate de cumpărător.

În paralel cu procedura valorificării bunurilor imobile în discuție, Curtea constată că pe rolul Tribunalului Gorj, în dosarul asociat nr. ……….. a fost promovată o cerere de catre intervenientul principal din prezenta cauză ……….., in contradictoriu cu lichidatorul judiciar ………. desemnat să administreze procedura falimentului debitoarei…………, prin care s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, se constată ca la momentul declanşării procedurii de valorificare  de care s-a vorbit, regimul juridic al imobilelor era unul pus sub semnul intrebarii în ceea ce priveşte proprietarul acestora, lamurirea situaţiei juridice depinzand, in mod evident, de soluţia care se va da în cauza care are ca obiect pronuntarea unei hotarari care să ţină loc de act de vanzare-cumpărare.

Este important de reţinut că cererea în cauza nr. ……….. a fost formulată in scopul valorificarii unui drept de creantă nascut în urma incheierii acordului de voinţă dintre debitoarea vânzătoare ………. şi ……., acord realizat la momentul emiterii facturii nr. …………/01.09.2016, deci anterior deschiderii procedurii insolventei; Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a decis, prin decizia nr. 8/2013, pronunțată într-un recurs în interesul legii că „antecontractele de vânzare-cumpărare dau naştere unui raport juridic obligaţional, în conţinutul căruia intră un drept de creanţă – jus ad personam - căruia îi corespunde o obligaţie de a face - aut facere. Acţiunea civilă prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în materia obligaţiilor de a face izvorâte din antecontract, are caracter personal, deoarece prin ea reclamantul îşi valorifică un drept de creanţă, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului, corelativ obligaţiei pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia. Atunci când dreptul de creanţă are ca obiect un imobil, acţiunea este imobiliară, fără însă ca, prin aceasta, să se schimbe felul acţiunii, dedus din natura dreptului care se valorifică".

Faţă de aceste două proceduri ce se desfaşoară concomitent, Curtea apreciază ca există diferente majore în ceea ce priveşte procedura prin care se valorifica un drept de creanţă rezultat ca urmare a încheierii unui antecontract de vanzare cumpărare, reglementată de art. 131 din Legea nr. 85/2016 şi procedura de valorificare a bunurilor din patrimoniul debitoarei, specifica lichidarii aşa cum este reglementată de prevederile art. 145 şi următoarele din Legea nr. 145/2016.

În acest context, analizand gramatical modul de redactare al dispoziţiilor art. 131 din Legea nr. 85/2016, se constată că legiuitorul a înţeles sa impună o obligaţie in sarcina administratorului/lichidatorului judiciar ca, ori de cate ori va constata ca sunt îndeplinite condiţiile prevazute in legea arătată, să execute obligaţiile razultand din promisiunea bilaterala de vanzare cumpărare, decizie care nu depinde nici de aprobarea creditorilor, aşa cum se regăseşte in procedura lichidarii bunurilor, şi nici de aprecierea lichidatorului judiciar, aşa cum am subliniat deja, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art 130 din Legea nr. 85/2016, şi binenţeles daca beneficiarul promisiunii îşi manifesta dreptul de opţiune in sensul executarii contractului de vanzare cumpărare.

De altfel şi Curtea Constituţională prin Decizia nr. 549 din 3 mai 2011, publicată în M.Of. nr. 606 din 29 august 2011, a statuat că dispoziţiile art. 93 indice 1 din Legea nr. 85/2006 ( actual art. 131 din legea nr. 85/2016 ) reprezintă: “opţiunea legiuitorului care a înţeles să protejeze stabilitatea raporturilor juridice constituite  înainte de deschiderea procedurii şi implicit, drepturile promitentului-cumpărător.....”

În acest context, Curtea apreciază că executarea obligaţiilor rezultate dintr-o promisiune bilaterala de vanzare cumpărare, în condiţiile in care sunt indeplinite condiţiile prevăzute de lege, primează faţă de valorificarea bunurilor în procedura lichidarii, numai in acest mod putand să apreciem că o obligatie asumată de societate va fi excutată şi nu va depind aleatoriu de vointa creditorilor, care binenteles au interese contrarii in condiţiile in care obiectivul lor este acela de a vinde imobilul, obiect al antecontractului, in procedura insolvenţei pentru a-şi maximiza şansele de recuperare a creanţelor.

Avand în vedere aceste considerente, maniera lichidatorului judiciar de a proceda la valorificarea bunurilor imobile care faceau obiectul unei promisiuni de vanzare cumpărare, in procedura de lichidare, chiar şi cu acordul creditorilor, este una greşită, acesta avand o obligaţie negativă de a se abţine a demara acţiuni care să duca la imposibilitatea  valorificării  dreptului de creanţă de catre beneficiarul promisiunii, respectiv de catre intervenientul Vladuţ Constantin, în cazul in care  se va constata ca acordul de voinţe este unul care îndeplineşte condiţiile prevăzute de art. 131 din legea nr. 85/2016, aspect litigios supus judecatii in dosarul nr…………...

Prin urmare, în mod eronat apreciază judecatorul sindic ca in cadrul contestaţiei împotriva masurii care priveşte vanzarea imobilelor din orasul ……….  acesta nu poate să compare titlurile obţinute de catre promitentul cumpărător prin sentinţa nr. 194/29.07.2020 pe de o parte, şi cumpărătorul ……….. pe de altă parte, din moment ce se pleaca de la o premiza greşită, considerandu-se ca vanzarea imobilelor prin licitaţie este una care respecta principiile dezvolatate de Legea Insolvenţei, aspecte asupra cărora nu se va mai reveni, fiind deja analizate anterior.

În concluizie, Curtea constată ca procesul-verbal de licitaţie publica (actul de adjudecare) din data de 09.06.2020 şi contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. ……./12.06.2020 la BNP ………… au fost incheiate cu nerespectarea principiului prioritaţii executării obligaţiilor rezultate din încheierea antecontractului de vanzare cumpărare, ceea ce conduce la sanţiunea nulităţii virtuale relative a acestor acte, interesul protejat prin dispoziţiile art. 131 din legea nr. 85/2014, fiind unul particular, mai precis, fiind vorba de  interesul respectarii dreptului beneficarului promisiunii de vanzare-cumpărare de a-şi putea executa obligaţia rezultată din încheierea actului.

Numai in condiţiile in care promitentul cumpărator îşi va vedea respinsă cererea( soluţie definitivă) prin care solicită pronunţarea unei hotarari care să ţină loc de act de vanzare cumpărare, lichidatorul judiciar are posibilitate demararii, din nou, a procedurii de lichidare şi vanzare prin licitaţie publica sau printr-un alt tip de vanzare care va fi aprobată de adunarea creditorilor, de acestă dată situaţia juridica a imobilului fiind lamurită.

 Faţă de cele ce preced, Curtea urmează să admită apelurile formulate de ………… şi ………, in calitate de administrator special al debitoarei…………, astfel că va schimba în parte sentinta nr. 185/14 iulie 2021 pronunţată de Tribunalul Gorj-Sectia a II-a Civilă în sensul ca va admite contestaţia şi cererea de interventie in interes propriu, va anula procesul-verbal de licitaţie publica (actul de adjudecare) din data de 09.06.2020 şi contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. ……../12.06.2020 la BNP ………..

Va mentine in rest dispoziţiile sentinţei.

Domenii speta

Spete similare