Pretenții. Legea nr. 230/2007, Legea nr. 196/2018

Deliberând asupra prezentei cauze civile, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 25.09.2020 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, sub nr. 30009/299/2020, reclamanta A. , în contradictoriu cu pârâtul GG, a solicitat instanței obligarea pârâtului la plata sumei totale de 13.013,01 lei, din care 7.229,31 lei, reprezentând cote de întreținere aferente perioadei septembrie 2017-iulie 2020, 655,90 lei, reprezentând fond de reparații aferent perioadei septembrie 2017-iulie 2020 și 5.127,80 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente perioadei septembrie 2017-mai 2020. De asemenea a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat.

În motivare, reclamanta a arătat că, începând cu anul 2011, pârâtul nu și-a mai achitat cotele de întreținere aferente apartamentului nr. 24, deși a locuit permanent în acesta, înregistrând importate debite față de A. .

Conform susținerilor reclamantei, împotriva pârâtului s-au obținut mai multe hotărâri judecătorești, a căror valoare depășește 20.000 lei și care au fost puse în executare în dosarul de executare nr. 837/2015 aflat pe rolul B.E.J. U.,  însă, de-a lungul timpului, nu s-a putut recupera decât suma de 48 lei.

Prin Sentința civilă nr. 2820 pronunțată la data de 06.05.2019 de Judecătoria Sectorului 1 București, definitivă, s-a dispus ieșirea din indiviziune asupra apartamentului nr. 24 situat în B. , Calea G.  nr. .., bl. .. sc. .. et.  .., sector 1, imobilul revenind integral în proprietatea pârâtului, care a fost obligat la sultă către sora sa.

Ulterior, pârâtul a mai fost acționat în judecată, împotriva acestuia obținându-se un nou titlu executoriu, reprezentat de Sentința civilă nr. 1857 pronunțată la data de 26.03.2018 de Judecătoria Sectorului 1 București, pentru un debit de 15.760,57 lei și cheltuieli de judecată de 1.000 lei, fapt pentru care s-a format un nou dosar de executare, nr. 745/2019, la B.E.J. U. , care a fost conexat la dosarul nr. 837/2015.

Astfel, la data de 10.09.2020, a avut loc licitația publică privind apartamentul nr. 24 situat în B. , Calea G. nr. , bl.  sc.  et. , sector 1, licitație la care imobilul a fost adjudecat cu suma de 250.000 lei de către numitul PTA.

În vederea scoaterii la licitație, apartamentul a fost intabulat în Cartea Funciară 251160-C1-U139 București, sector 1, astfel cum rezultă din încheierea de intabulare nr. 128577/18.12.2019 și extrasul de carte funciară pentru informare nr. 128577/18.12.2019, ambele eliberate de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară București – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 1.

Pentru acest apartament au rămas însă debite neachitate care fac obiectul prezentei cereri de chemare în judecată, constând în cote de întreținere, fond de reparații și penalități în cuantum total de 13.013,01 lei.

Reclamanta a menționat că atât perceperea fondului de reparații, cât și perceperea penalităților, în cuantum de 0,2%/zi, au fost stabilite în cadrul Adunării Generale a Asociației de Proprietari din data de 29.04.2013.

Aceasta a susținut că deși pârâtul a fost notificat, atât verbal, cât și în scris, să-și achite datoriile, pentru a nu fi scos la licitație apartamentul, a refuzat acest lucru.

Conform susținerilor reclamantei, nu se poate constata decât o permanentă rea-voință din partea pârâtului, care, deși dator încă din anul 2011, toți ceilalți proprietari sunt nevoiți să suporte și cheltuielile aferente apartamentului său. Acesta refuză în continuare să-și achite debitele, ele putând fi recuperate doar în cadrul dosarului de executare nr. 837/2015, din prețul cu care s-a vândut la licitație apartamentul nr. 24.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 46, art. 50 și art. 49 din Legea nr. 230/2007, precum și cele ale art. 75-78, art. 71 din Legea nr. 196/2018.

În probațiune, reclamanta a depus un set de înscrisuri (f. 7-88).

Cererea este scutită de la plata taxei judiciare de timbru.

Legal citat, pârâtul nu a depus întâmpinare.

La termenul din data de 16.12.2020, instanţa a încuviinţat reclamantei proba cu înscrisuri.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 2820/2019 pronunțată la data de 06.05.2019 de Judecătoria Sectorului 1 București – Secția a II-a Civilă în dosarul nr. 35234/299/2017, definitivă prin neapelare la data de 09.09.2019, instanța a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A.  în contradictoriu cu pârâții GG și L.(fostă G) SM , a dispus ieșirea din indiviziune a pârâților asupra imobilului-apartament nr. .., situat în B., Calea G. nr. , bl..., sc. .., et. .., sector 1, prin atribuirea imobilului în totalitate către pârâtul GG și a obligat pârâtul să plătească pârâtei suma de 22.164 lei, cu titlu de sultă (f. 18-20).

Prin Sentința civilă nr. 1857/2018 pronunțată la data de 26.03.2018 de Judecătoria Sectorului 1 București – Secția I Civilă în dosarul nr. 35232/299/2017, definitivă prin neapelare la data de 13.08.2018, instanța a admis acțiunea formulată de reclamanta A.  Bl.  în contradictoriu cu pârâtul GG și a obligat pârâtul la plata sumei totale de 15.760,57 lei către reclamantă, din care suma de 8.232,14 lei reprezintă contravaloarea cotelor de întreținere aferente perioadei mai 2014-august 2017, 749,60 lei reprezintă fond de reparații aferent perioadei mai 2014-august 2017, suma de 59,10 lei reprezintă fond de rulment pe anul 2017 și suma de 6.719,73 lei reprezintă penalități de întreținere. De asemenea, instanța a obligat pârâtul la plata sumei de 1.000 lei către reclamantă cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat (f. 21-23).

În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect plata cotelor de întreținere, instanța constată că art. 46 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi art. 32 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 aprobate prin H.G. nr. 1588/2007 instituie în sarcina tuturor proprietarilor obligaţia de a plăti lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.

De asemenea, potrivit art. 25 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 aprobate prin H.G. nr. 1588/2007, cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de maximum 20 zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.

Pe de altă parte, în conformitate cu dispozițiile art. 2 lit. k din Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, în vigoare începând cu data de 28.09.2018 și care a abrogat Legea nr. 230/2007 și H.G. nr. 1588/2017, cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari reprezintă suma corespunzătoare din cheltuielile asociației pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor legii, iar potrivit art. 77 alin. 2 din același act normativ, termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării.

În acest context, având în vedere modificările legislative survenite, instanța apreciază că în prezenta cauză sunt aplicabile atât dispozițiile Legii nr. 230/2007, pentru obligațiile de plată născute cât timp acest act normativ a fost în vigoare (cotele de contribuție aferente septembrie 2017-iulie 2018, inclusiv), cât și prevederile Legii nr. 196/2018, pentru obligațiile de plată născute ulterior datei de 28.09.2018 (cotele de contribuție aferente august 2018-iulie 2020), în raport de momentul afișării listelor de plată.

Astfel, instanța reține că pârâtul, în calitate de proprietar al apartamentului anterior menţionat, avea obligaţia să achite cotele de întreţinere aferente acestui spaţiu.

În materia obligaţiilor de rezultat, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii îndeplinirii obligaţiei a cărei existenţă a fost probată mai întâi de către creditor.

În speţă, pârâtul, deşi îi revenea această sarcină în baza art. 10 și art. 249 C.pr.civ., nu a invocat o cauză exoneratoare de răspundere și nici nu a făcut dovada achitării sumei de 7.229,31 lei, reprezentând contravaloarea cotelor de întreţinere lunare restante aferente perioadei septembrie 2017-iulie 2020, creanţă ce a fost probată de către reclamantă prin listele lunare de plată (f. 28-88), necontestate de către pârât.

Pe cale de consecință, instanța reține că pârâtul datorează reclamantei suma de 7.229,31 lei, reprezentând cote de întreținere aferente perioadei septembrie 2017-iulie 2020.

În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect plata fondului de reparații aferent perioadei septembrie 2017-iulie 2020, prin procesul-verbal al Adunării Generale din data de 29.04.2013, s-a aprobat strângerea fondului de reparații de 600 lei/scară/lună, această împrejurare fiind reținută, de altfel, și în Sentința civilă nr. 1857/2018 pronunțată la data de 26.03.2018 de Judecătoria Sectorului 1 București – Secția I Civilă în dosarul nr. 35232/299/2017.

Analizând listele de plată, instanța reține că reclamanta a inserat în cuprinsul acestora fondul de reparații, iar pârâtul nu a contestat valoarea lui.

Prin urmare, având în vedere și dispozițiile art. 24 alin. 4 din Legea nr. 230/2007, act normativ în vigoare la momentul emiterii procesului-verbal din data de 29.04.2013, instanța reține că pârâtul datorează și suma de 655,90 lei, reprezentând fond de reparații aferent perioadei septembrie 2017-iulie 2020, nefiind făcută dovada stingerii debitului până în prezent.

În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect penalitățile de întârziere, dispozițiile art. 49 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 și art. 77 alin. 1 din Legea nr. 196/2018 prevăd că Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.

Prin procesul-verbal al Adunării Generale din data de 29.04.2013, a fost stabilit procentul de penalizări pentru plata cu întârziere a obligațiilor către asociație la 0,2%/zi.

Întrucât pârâtul nu a făcut dovada achitării sumelor restante, așa cum s-a reținut în cele ce preced, reclamanta a calculat penalitățile de întârziere, în cuantum de 0,2%/zi, asupra sumelor datorate cu titlu de cote de contribuție și fond de reparații aferente perioadei septembrie 2017-iulie 2020, cuantumul total al acestora fiind de 5.127, 80 lei, așa cum rezultă din centralizatorul cu situația sumelor de plată la data de 03.09.2020, necontestat de pârât (f. 7-8).

Astfel, având în vedere și precizările reclamantei de la termenul din data de 16.12.2020, instanța reține că pârâtul datorează și suma de 5.127,80 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente perioadei septembrie 2017-iulie 2020.

Pentru considerentele expuse, instanța va admite cererea de chemare în judecată astfel cum a fost formulată și precizată de reclamanta Asociaţia de Proprietari Bl. .. în contradictoriu cu pârâtul GG și va obliga pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 7.229,31 lei, reprezentând cote de întreținere aferente perioadei septembrie 2017-iulie 2020, a sumei de 655,90 lei, reprezentând fond de reparații aferent perioadei septembrie 2017-iulie 2020, precum și a sumei de 5.127,80 lei, reprezentând penalități de întârziere aferente perioadei septembrie 2017-iulie 2020.

În ceea ce priveşte plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, potrivit art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Aşa cum rezultă din art. 451 C.pr.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi sau experţi, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Astfel, instanța, având în vedere soluția ce urmează a fi pronunțată și culpa procesuală a pârâtului, instanța îl va obliga pe acesta la plata către reclamantă a sumei de 1.000 lei, reprezentând onorariu de avocat (conform facturii nr. 262/23.09.2020 și chitanței nr. 654/23.09.2020 – f. 1-2), cu titlu de cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare