Anulare contract de închiriere încheiat de administratorul special fără avizul administratorului judiciar

Sentinţă civilă 395 din 07.07.2022


SPEŢĂ RELEVANTĂ OCTOMBRIE 2022

TRIBUNALUL PRAHOVA

SECŢIA A II – A CIVILĂ, DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV ŞI FISCAL

TitluAnulare contract de închiriere încheiat de administratorul special fără avizul administratorului judiciar

Tip speţăSENTINŢĂ

Număr speţă395

Data speţă07.07.2022

Domeniul asociatProcedura insolvenţei - Legea nr. 85/2014

Conţinut speţăSENTINŢA NR. 395

Data: 07.07.2022

Autor: Boghici Adriana Magdalena

Domeniul asociat: Procedura insolvenţei - Legea nr. 85/2014

Obiect: Faliment - acţiune în anulare

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub numărul 7830/105/2017/a2, reclamanta XX, în contradictoriu cu debitoarea XX, prin administrator judiciar XX, administrator special XX şi pârâta XX, a solicitat anularea contractului de închiriere comerciala nr. XX încheiat cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 85/2014 intre debitoarea XX - prin administrator special XX (in calitate de proprietar) si XX (in calitate de chiriaş).

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că deţine calitatea de creditoare a debitoarei XX, fiind înscrisă in tabelul definitiv rectificat II publicat in Buletinul Procedurilor de Insolventa nr. XX cu o creanţa chirografara in cuantum de 241.859,33 lei.

După data deschiderii procedurii de insolventa, respectiv după confirmarea planului de reorganizare, administratorul special al debitoarei XX a procedat, fara a avea avizul prealabil al administratorului judiciar XX si fara a avea o aprobare din partea Comitetului Creditorilor, la încheierea in numele debitoarei a Contractului de închiriere comerciala nr. XX.

Prin intermediul acestui contract, debitoarea a oferit societăţii XX dreptul de folosinţa asupra unui număr de 6 bunuri imobile construcţii si terenuri, proprietatea debitoarei, situate in Mizil pentru o perioada de 5 ani, începând de la data de 01.04.2019 si pana la data de 01.04.2024).

Pentru folosirea bunurilor debitoarei XX societatea XX trebuia sa achite o chirie modica in suma de 3.000 lei / luna si avea inclusiv dreptul de a cesiona contractul de închiriere altcuiva sau sa subînchirieze bunurile unei alte persoane.

Din analiza clauzelor Contractului de închiriere comerciala nr. XX se poate observa cu uşurinţa ca acest act juridic a fost încheiat de administratorul special in defavoarea debitoarei si a celorlalţi creditori, atat timp cat:

-obiectul închirierii îl reprezintă un număr de 6 imobile din patrimoniul debitoarei, iar chiria totala de 3.000 lei / luna este una mai mult decât modica;

- chiriaşul XX avea inclusiv dreptul de a cesiona contractul de închiriere sau de a subînchiria bunurile unei alte persoane si astfel putea obţine prin operaţiunea de subînchiriere venituri cu mult mai mari decât chiria de 3.000 lei / luna pe care acesta trebuia sa o achite debitoarei. Or, scopul pentru care se închiriază bunuri din patrimoniul debitoarei după data deschiderii procedurii de insolventa ar trebui sa fie exclusiv acela de maximizare a averii debitoarei si, in niciun caz, de a urmări interesele personale ale administratorului special sau ale unui alt tert;

- între debitoarea XX si societatea XX era in vigoare contractul de administrare imobile din data de 31.03.2014, contract prin intermediul căruia societatea XX (in calitatea sa de manager operaţional /administrator imobil) deţinea dreptul de folosinţa asupra imobilelor menţionate in anexa nr. 1 a Contractului de închiriere comerciala nr. XX si incasa deja de la debitoare un procent de 20% din totalul chiriilor aferente acestor imobile. Or, încheierea unui alt contract de închiriere cu XX pentru aceleaşi imobile este total ilogica si nu aduce nici un beneficiu real debitoarei.

De asemenea, administratorul special al debitoarei a procedat la încheierea Contractului de închiriere comerciala nr. XX fara sa detina un aviz prealabil din partea administratorului judiciar XX, fiind astfel încălcate dispoziţiile imperative prevăzute de art. 5 pct. 66 lit. b) din Legea nr. 85/2014, dispoziţii prin intermediul cărora legiuitorul a prevăzut in mod expres ca "...Supravegherea operaţiunilor de gestionare a patrimoniului debitorului se face prin avizul prealabil acordat cel puţin cu privire la următoarele operaţiuni:...b) încheierea contractelor in perioada de observaţie si in perioada de reorganizare".

Or, in lipsa avizului prealabil din partea administratorului judiciar XX devin incidente dispoziţiile imperative prevăzute de art. 84 alin. 1 din Legea nr. 85/2014, potrivit cărora: "În afara de cazurile prevăzute la art. 87, de cele autorizate de judecătorul-sindic sau avizate de către administratorul judiciar, toate actele, operaţiunile si plăţile efectuate de debitor ulterior deschiderii procedurii sunt nule de drept".

Având in vedere cele mai sus menţionate, rezulta fără cu putinţa de tăgada faptul ca, in prezenta speţa, contractul de închiriere comerciala nr. XX este nul de drept, fiind încheiat de către administratorul special al debitoarei, fara avizul prealabil al administratorului judiciar.

De asemenea, fiind vorba despre o nulitate absoluta, acest contract nu este susceptibil de confirmare, fiind considerat a nu fi fost niciodată încheiat (art. 1.254 alin. (1) Cod Civil).

Mai mult decât atât, este foarte important de subliniat faptul ca închirierea unei parti importante a patrimoniului debitoarei este in mod clar o operaţiune care depăşeşte activitatea curenta si, pe cale de consecinţa, încheierea contractului de închiriere comerciala nr. XX trebuia sa fie aprobata de Comitetul Creditorilor.

Dupa cum a menţionat si in cuprinsul secţiunii 2.1. din prezentul capitol, in conformitate cu dispoziţiile art. 87 alin. (2) din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolventei si de insolventa legiuitorul a statuat in mod expres ca "Actele, operaţiunile si plăţile care depăşesc condiţiile prevăzute la alin. (1) vor putea fi autorizate in exercitatei atribuţiilor de supraveghere de administratorul judiciar; acesta va convoca o şedinţa a comitetului creditorilor in vederea supunerii spre aprobare a cererii administratorului special, in termen de maxim 5 zile de la data primirii acestuia."

Or, in prezenta cauza nu exista nici un fel de hotărâre a Comitetului Creditorilor al debitoarei XX prin intermediul căreia sa fie aprobata încheierea Contractului de închiriere comerciala nr. XX si, pe cale de consecinţa, devin incidente dispoziţiile imperative prevăzute de art. 84 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, potrivit cărora: "In afara de cazurile prevăzute la art. 87, de cele autorizate de judecătorul-sindic sau avizate de către administratorul judiciar, toate actele, operaţiunile si plăţile efectuate de debitor ulterior deschiderii procedurii sunt nule de drept".

Având in vedere cele mai sus menţionate, rezulta fara cu putinţa de tăgada faptul ca, in prezenta speţa, contractul de închiriere comerciala nr. XX este nul de drept, fiind încheiat de către administratorul special al debitoarei fara aprobarea Comitetului Creditorilor.

Este vorba despre o nulitate absoluta, acest contract nu este susceptibil de confirmare, fiind considerat a nu fi fost niciodată încheiat (art. 1.254 alin. (1) Cod Civil).

In plus, fata de încălcarea vădita de către administratorul special a dispoziţiilor art. 87 din Legea nr. 85/2014, din analiza clauzelor contractului de închiriere comerciala nr. XX se poate observa cu uşurinţa ca acest act juridic a fost încheiat de administratorul special in defavoarea debitoarei XX si a celorlalţi creditori, atat timp cat obiectul închirierii îl reprezintă un număr de 6 imobile din patrimoniul debitoarei, iar chiria totala de 3.000 lei / luna este una mai mult decât modica.

Chiriaşul XX avea inclusiv dreptul de a cesiona contractul de închiriere sau de a subînchiria bunurile unei alte persoane si astfel putea obţine prin operaţiunea de subînchiriere venituri mult mai mari decât chiria de 3.000 lei / luna pe care acesta trebuia sa o achite debitoarei. Or, scopul pentru care se închiriază bunuri din patrimoniul debitoarei după data deschiderii procedurii de insolventa ar trebui sa fie exclusiv acela de maximizare a averii debitoarei si in nici un caz de a urmării interesele personale ale administratorului special sau al unui alt tert.

Intre debitoarea XX si societatea XX era in vigoare contractul de administrare imobile din data de 31.03.2014, contract prin intermediul căruia societatea XX deţinea deja un drept de folosinţa asupra imobilelor ce fac obiectul Contractului de închiriere comerciala nr. XX, cat si obligaţia de a efectua plaţi către debitoarea in insolventa, in prezenta speţa, in limita cotei de 20% din totalul chiriilor aferente acestor imobile. Or, încheierea de către XX cu societatea XX a unui alt contract de închiriere nr. XX pentru aceleaşi imobile este total ilogica si nu aduce nici un beneficiu real societăţii aflate in insolventa.

In concluzie, a solicitat anularea contractului de închiriere comerciala nr. XX.

In drept, şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 5 pct. 66 lit. b), art. 84 si art. 87 alin. (2) din Legea nr. 85/2014, precum si pe dispoziţiile incidente din Codul Civil si Codul de Procedura Civila.

A solicitat încuviinţarea probei înscrisuri, precum si orice alta proba a cărei utilitate ar reieşi din dezbateri.

Prin întâmpinarea formulată, administratorul special a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată si menţinerea ca valabil încheiat a contractului de închiriere comerciala nr. XX încheiat de XX, prin administrator special si XX.

Prin cererea ce face obiectul prezentului dosar se solicita ca instanţa sa constate nulitatea contractului de închiriere pe motiv ca acesta ar fi fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale Legii 85/2014, respectiv art. 5 pct. 66 lit. b, art. 84 alin. 1 si 2 si art. 87 alin. 2, adică fără a avea avizul prealabil al administratorului judiciar XX si fara a avea aprobarea Comitetului Creditorilor, având in vedere ca aceasta operaţiune de încheiere a contractului de închiriere depăşeşte activitatea curenta a societăţii debitoare.

După deschiderea procedurii generale a insolventei care a avut loc la data de 01.11.2017, asociaţii debitoarei au fost convocaţi de către administratorul judiciar la Adunarea Asociaţilor pentru a se desemna administratorul special care sa reprezinte societatea in procedura insolventei prevăzute de Legea 85/2014.

La data de 13.11.2017 a avut loc aceasta Adunare si cei doi asociaţi ai debitoarei au hotărât desemnarea in calitate de administrator special a dnei XX, sens in care s-a încheiat si un proces - verbal.

Ulterior acestei date, la 15.11.2017, administratorului special al XX i-a fost înmânata de către administratorul judiciar o decizie in care erau prevăzute atribuţiile ce ii revin in procedura insolventei.

Având in vedere atribuţiile stabilite prin decizia emisa de administratorul judiciar, XX, la data de 15.11.2017, in conformitate cu dispoziţiile Legii 85/2014, administratorul special a întocmit si a depus un plan de reorganizare care a fost votat de adunarea creditorilor si confirmat de judecătorul sindic.

Tot in baza acestei decizii, administratorul special a condus întreaga activitate a societăţii debitoare atat in perioada de observaţie, cat si pe parcursul derulării planului de reorganizare.

In aceste condiţii, ţinând cont ca printre atribuţiile administratorului special era prevăzut si dreptul de a rezilia contracte defavorabile debitorului si de a încheia contracte benefice societăţii debitoare, la data de 31.03.2019, de comun acord cu XX, s-a încheiat contractul de închiriere comerciala, care era mult mai favorabil debitoarei decât contractul de administrare imobile din 31.03.2014.

Conform noului contract încheiat cu XX la 31.03.2019, cuantumul chiriei a fost stabilit la suma de 3.000 lei/luna, fiind vorba de un contract de închiriere, facturarea chiriei a fost scutita de TVA si, de asemenea, au fost stabilite si clauze care stipulau penalităţi de 1% pe zi întârziere, precum si rezilierea contractului pentru neplata chiriei in termen.

Chiria stabilita de 3.000 lei pe luna, fara a se mai factura si TVA-ul, a fost mai mare decât cea prevăzuta de contractul de administrare imobile, situaţie care rezulta din analiza veniturilor încasate de debitoare fara TVA, pe perioada 01.05.2014 - 01.04.2019, în acest interval s-au facturat venituri fara TVA in cuantum de 169.682 lei, astfel ca venitul raportat la perioada de 59 de luni este de 2.876 lei/luna.

Din compararea cifrei de afaceri pe perioada derulării contractului de administrare imobile cu perioada derulării contractului de închiriere comerciala, rezulta ca acest contract de închiriere încheiat de administratorul special a fost benefic atat societăţii debitoare, cat si creditorilor acesteia. Astfel, pe perioada derulării contractului de administrare imobile, cifra de afaceri a fost de 585.197 lei, in anul 2015, 454.135 lei, in anul 2016, 453.533 lei, in anul 2017 si 550.392 lei, in anul 2018, iar pe perioada derulării contractului de închiriere comerciala cifra de afaceri a fost mult mai mare, respectiv 723.879 lei in anul 2019, 560.271 lei in anul 2020 (anul pandemiei, când o parte din chiriaşi au încetat activitatea) si 741.075 lei in anul 2021.

Având in vedere ca acest contract a adus beneficii atât societăţii debitoare, cat si creditorilor, el se încadrează in categoria contractelor încheiate de administratorul special cu avizul prealabil al administratorului judiciar acordat acestuia prin Decizia privind atribuţiile administratorului special al debitoarei XX întocmita la data de 15.11.2017.

Nu se impune anularea contractului de închiriere comerciala deoarece nu au fost încălcate dispoziţiile prevăzute de art. 5 pct. 66 lit. b din Lg 85/2014 si, in aceste condiţii, in prezenta cauza nu sunt aplicabile dispoziţiile prevăzute de art. 84 alin. 1 si 2 din aceeaşi lege.

Totodată, prin cererea formulata, reclamanta susţine ca închirierea unei parti importante a patrimoniului debitoarei este in mod clar o operaţiune care depăşeşte activitatea curenta si ca, in conformitate cu dispoziţiile art. 87 alin 2 din Lg 85/2014, încheierea contractului de inchiriere comerciala nr. 1 din 31/03.2019 trebuia sa fie aprobata de Comitetul Creditorilor.

In legătura cu aceasta susţinere, a solicitat sa se aiba in vedere 2 aspecte care vor conduce la respingerea cererii formulate de reclamanta, si anume:

Art. 87 alin. 1 si 2 din Lg 85/2014 se refera la aprobarea ce trebuie data de către Comitetul Creditorilor acelor operaţiuni efectuate de debitoare pe perioada de observaţie, contractul de închiriere comerciala a fost încheiat la data de 31.03.2019, ulterior datei la care a fost confirmat planul de reorganizare al debitoarei, respectiv 11.01.2019. Deci este clar ca acest contract a fost încheiat pe perioada de reorganizare si nicidecum pe perioada de observaţie si, in aceste condiţii, nu trebuia supus aprobării Comitetului Creditorilor, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 87 alin. 2 din Legea nr. 85/2014.

Art. 5 pct. 2 din Legea nr. 85/2014 specifica activităţile efectuate de debitor in perioada de observaţie si in perioada de reorganizare cum ar fi „continuarea activităţilor contractate si încheierea de noi contracte, conform obiectului de activitate", activităţi ce sunt încadrate de legiuitor in categoria activităţilor curente, deoarece contractul de închiriere a fost încheiat in cadrul activităţilor efectuate de debitoare, conform obiectului sau de activitate, situaţie care rezulta din Actul constitutiv actualizat al debitoarei, unde este prevăzut si codul CAEN 6820 - închirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate - rezulta in mod clar ca încheierea acestui contract se încadrează in categoria activităţilor curente desfăşurate de debitoare. Deci, si daca acest contract era încheiat in perioada de observaţie, tinand cont ca a fost o operaţiune desfăşurată de debitoare în cadrul activităţii curente, nu trebuia solicitata aprobarea Comitetului Creditorilor, nefiind aplicabile disp. art. 87 alin. 2 din Legea nr. 85/2014.

In concluzie, a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiata si menţinerea ca valabil incheiat a contractului de inchiriere comerciala nr. XX incheiat de XX, prin administrator special, si XX.

Prin întâmpinarea formulată, administratorul judiciar a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii formulate de reclamanta XX prin care solicita anularea contractului de închiriere comerciala nr. XX încheiat intre debitoarea XX, prin administrator special si XX.

Prin acţiunea formulata, XX, in calitate de creditoare a debitoarei XX, a solicitat ca judecătorul sindic sa dispună anularea contractului de închiriere comerciala nr. XX încheiat cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 85/2014, deoarece, dupa confirmarea planului de reorganizare, administratorul special al debitoarei XX a procedat, fara a avea avizul prealabil al administratorului judiciar XX si fara a avea o aprobare din partea Comitetului Creditorilor, la încheierea in numele debitoarei a contractului de închiriere comerciala nr. XX.

Se susţine ca in aceste condiţii acest contract de închiriere comerciala a fost încheiat cu încălcarea vădita a dispoziţiilor imperative prevăzute de Legea nr. 85/2014, respectiv art. 5 pct. 66 lit. b, art. 84 alin. 1 si 2 si art. 87 alin. 2.

Administratorul special al debitoarei a încheiat contractul de inchiriere comerciala nr. XX fara a avea un aviz prealabil din partea administratorului judiciar, XX, si ca in aceste condiţii, in prezenta cauza sunt incidente disp. prevăzute de art. 84 alin. 1 din Legea nr. 85/2014, in sensul ca acest contract este nul de drept.

Totodată, se susţine ca încheierea acestui contract de închiriere trebuia aprobata de către Comitetul Creditorilor deoarece, in accepțiunea sa, este o operaţiune care depăşeşte activitatea curenta si care, potrivit disp. prevăzute de art. 84 alin. 2 din Legea nr. 85/2014, trebuia supusa spre aprobare Comitetului Creditorilor.

Mai mult de atat, reclamanta considera ca acest contract de inchiriere comerciala nr. XX a fost încheiat in defavoarea debitoarei XX si a celorlalţi creditori, deoarece chiria de 3.000 lei/luna pentru 6 imobile este mai mult decât modica, ca, potrivit contractului de închiriere, chiriaşul avea dreptul de a cesiona contractul de închiriere sau de a se subinchiria bunurile unei alte persoane si astfel putea obţine venituri cu mult mai mari decât chiria de 3.000 lei/luna si ca intre cele 2 parate, respectiv XX si XX, la data încheierii contractului de închiriere, era in vigoare contractul de administrare imobile din data de 31.03.2014 in baza căruia XX deţinea deja un drept de folosinţa asupra imobilelor ce fac obiectul contractului de închiriere comerciala nr. XX si avea obligaţia de a efectua plaţi către XX in limita cotei de 20% din totalul chiriilor aferente acestor imobile.

Prin încheierea de şedinţa din data de 01.11.2017, Tribunalul Prahova a dispus deschiderea procedurii generale de insolventa impotriva debitoarei XX si a desemnat in calitate de administrator judiciar practicianul in insolventa XX.

Având in vedere dispoziţiile prevăzute de art. 53 alin. 1 din Legea 85/2014, a fost convocata Adunarea Asociaţilor pentru data de 13.11.2017, care a avut pe ordinea de zi „Desemnarea administratorului special care sa reprezinte societatea debitoare in procedura prevăzuta de Legea 85/2014."

La data de 13.11.2017, la sediul administratorului judiciar, s-a încheiat procesul -verbal al Adunării Asociaţilor prin care cei doi asociaţi, XX si XX, au desemnat in calitate de administrator special pe XX.

Ca urmare a desemnării administratorului special, la data de 15.11.2017, administratorul judiciar a emis o decizie înregistrata sub nr. 2218/15.11.2017 in care au fost stabilite atribuţiile administratorului special, si anume:

a) exprima intenţia debitorului de a propune un plan de reorganizare in condiţiile Legii 85/2014;

b) participa, in calitate de reprezentant al debitorului, la judecarea acţiunilor pentru anularea actelor frauduloase incheiate de debitor in dauna drepturilor creditorilor si a acţiunilor pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terţi si pentru restituirea de către aceştia a bunurilor transmise si a valorii altor prestaţii executate;

c) formulează contestaţii in cadrul procedurii de insolventa;

d) propune un plan de reorganizare;

e) administrează activitatea debitorului având dreptul sa rezilieze contracte care sunt in defavoarea debitorului, precum si sa incheie contracte benefice atat activităţii debitorului, cat si intereselor creditorilor;

f) participa la inventarierea bunurilor, dupa intrarea in faliment;

g) primeşte raportul final si situaţia financiara de închidere, precum si notificarea închiderii procedurii.

Decizia privind atribuţiile administratorului special al debitoarei XX întocmita de administratorul judiciar la data de 15.11.2017 a fost adusa la cunoştinţa administratorului special, dna XX, care a semnat de primire.

In baza acestei decizii, dna XX, care a luat la cunoştinţa de atribuţiile care ii revin in calitatea sa de administratorul special, a condus întreaga activitate a societăţii debitoare atat in perioada de observaţie, cat si in perioada de reorganizare.

Printre atribuţiile administratorului special menţionate in Decizia emisa de administratorul judiciar la data de 15.11.2017 se prevede dreptul dnei XX de a administra activitatea debitorului, de a rezilia contracte care sunt in defavoarea debitorului, precum si de a incheia contracte benefice atat activităţii debitorului, cat si intereselor creditorilor.

Astfel, prin emiterea acestei decizii, având in vedere ca nu a fost ridicat dreptul de administrare al debitorului, administratorul judiciar a înţeles sa acorde administratorului special, dnei XX, avizul prealabil necesar efectuării unei serii de operaţiuni de către administratorul special, printre care si operaţiunea de a incheia contracte, atat timp cat aceste contracte sunt in interesul debitorului, cat si al creditorilor.

Asta inseamna ca acele contracte incheiate de debitoare, prin administratorul special, care au fost benefice atat activităţii societăţii, cat si intereselor creditorilor, au avut avizul prealabil al administratorul judiciar.

Urmează sa se observe faptul ca încheierea contractului de inchiriere comerciala nr. XX intre debitoarea XX, prin administrator special, si XX s-a efectuat cu avizul prealabil al administratorul judiciar, deoarece acest contract se încadrează in categoria contractelor încheiate in interesul debitorului si al creditorilor. Astfel, in contractul de închiriere comerciala nr. XX se prevede la art. 8 cuantumul chiriei care este de 3.000 lei/luna, precum si faptul ca neplata chiriei in termen autorizează pe locator, respectiv pe XX, sa perceapă penalităţi de întârziere de 1% pe zi, calculate la valoarea chiriei si sa solicite rezilierea contractului si evacuarea silita a locatarului, respectiv XX.

Este adevărat ca intre cele doua parti a fost incheiat un contract de administrare imobile la data de 31.03.2014 pe o perioada de 10 ani in care se prevedea iniţial la Art. 3 un comision de administrare in procent de 20% din totalul chiriilor aferente imobilelor.

De reţinut faptul ca la data de 01.09.2014 s-a încheiat Actul adiţional nr. I prin care s-a modificat procentul de 20%, in sensul reducerii acestuia la un procent de 10%, situaţie care a fost omisa a fi indicata de către reclamanta in acţiunea formulata. De asemenea, in acest contract de administrare imobile nu era prevăzuta nicio clauza referitoare la calcularea unor penalităţi de întârziere si la posibilitatea de a se rezilia contractul in situaţia in care nu se achita comisionul de administrare.

Având in vedere aceste aspecte care erau in detrimentul debitoarei XX, părţile, de comun acord, au hotărât încheierea contractului de închiriere comerciala nr. XX, care conţinea o serie de clauze noi fata de contractul de administrare benefice debitoarei, in situaţia in care chiriaşul nu isi respecta obligaţiile prevăzute in contract.

Din evidenta contabila a debitoarei XX rezulta ca in perioada derulării contractului de administrare imobile, respectiv 01.05.2014 - 01.04.2019, s-au facturat venituri in cuantum de 169.682 lei fara TVA, ceea ce conduce la concluzia ca lunar s-a achitat un comision de administrare in cuantum de 2.876 lei, suma care este mai mica decât chiria lunara de 3.000 lei prevăzuta in contractul de închiriere.

Se poate observa ca cifra de afaceri a crescut dupa încheierea contractului de închiriere comerciala, cu menţiunea ca scăderea din anul 2020 este justificata de perioada pandemiei, cand o parte din chiriaşi si-au încetat activitatea.

In concluzie, acest contract de închiriere comerciala este valabil incheiat cu respectarea condiţiilor prevăzute de art. 5 pct. 66 lit. b din Legea 85/2014, respectiv cu avizul prealabil al administratorului judiciar acordat administratorului special prin Decizia privind atribuţiile administratorului special al debitoarei XX întocmita la data de 15.11.2017, având in vedere ca acest contract se încadrează in categoria contractelor benefice atat activităţii debitorului, cat si intereselor creditorilor.

Tinand cont ca acest contract a fost încheiat conform dispoziţiilor art. 5 pct. 66 lit. b din Legea nr. 85/2014, în prezenta cauza nu sunt aplicabile disp. prevăzute de art. 84 alin 1 si 2 din Legea nr. 85/2014.

Mai mult de atat, acest contract nu este nul, fiind valabil incheiat, având in vedere ca obligaţia prevăzuta pentru chiriaş in acest contract, respectiv acceptarea facturilor fiscale si plata lunara a chiriei, a fost executata in mod voluntar la data la care ea putea fi valabil confirmata de către partea interesata, conform art. 1263 din Noul Cod Civil.

S-a mai susţinut in cererea formulata de reclamanta ca se impune anularea contractului de închiriere comerciala nr. XX deoarece, in conformitate cu disp. art. 87 alin 2 din Legea nr. 85/2014, incheierea acestui contract trebuia sa fie aprobata de Comitetul Creditorilor pe motiv ca închirierea unei parti a patrimoniului debitoarei este o operaţiune care depăşeşte activitatea curenta.

In primul rand, textul de lege prevăzut de art. 87 alin. 1 si 2 din Lg 85/2014 se refera la acele operaţiuni efectuate de către debitoare în perioada de observaţie.

Asa cum se menţionează si in cererea formulata de reclamanta, încheierea contractului de inchiriere comerciala a avut loc dupa pronunţarea de către judecătorul sindic a hotărârii prin care s-a dispus confirmarea planului de reorganizare a debitoarei.

Astfel, prin sentinţa nr. 12 din 11.01.2019 pronunţată de Tribunalul Prahova in dosarul nr. 7830/105/2017, s-a dispus confirmarea planului de reorganizare al debitoarei, iar încheierea contractului de închiriere a avut loc dupa aceasta data, respectiv la 31.03.2019..

Având in vedere ca acest contract a fost incheiat in perioada de reorganizare judiciara si nu in perioada de observaţie, dispoziţiile prevăzute de art. 87 alin 1 si 2 din Legea nr. 85/2014 nu sunt aplicabile in prezenta cauza, in sensul ca nu trebuia solicitata aprobarea Comitetului Creditorilor.

Si in ipoteza in care acest contract de închiriere s-ar fi incheiat in perioada de observaţie, nu erau încălcate dispoziţiile prevăzute de art. 87 alin 1 si 2 deoarece aceasta operaţiune se încadrează perfect in definiţia data de legiuitor pentru activităţile curente ce pot fi efectuate de către debitor in perioada de observaţie si in perioada de reorganizare.

Potrivit art. 5 pct. 2 din Legea nr. 85/2014 activităţile curente „reprezintă acele activităţi de producţie, comerţ sau prestări de servicii si operaţiuni financiare propuse a fi efectuate de debitor in perioada de observaţie si in perioada de reorganizare, in cursul normal al activităţii sale, cum ar fi:

a) continuarea activităţilor contractate si incheierea de noi contracte, conform obiectului de activitate".

Conform Actului constitutiv actualizat al XX, in cadrul obiectului de activitate este prevăzut si codul CAEN 6820, respectiv „închirierea si subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate", ceea ce înseamnă ca încheierea contractului de închiriere se încadrează in derularea de catre debitoare a activităţilor contractate, conform obiectului de activitate; rezulta indubitabil ca, si daca acest contract era încheiat in perioada de observaţie, nu trebuia solicitata aprobarea Comitetului Creditorilor, ne fiind aplicabile dispoziţiile art. 87 alin. 2 din Legea 85/2014, deoarece încheierea acestui contract se încadrează in categoria activităţilor curente desfăşurate de debitoare.

In concluzie, a solicitat respingerea ca neîntemeiata a acţiunii formulate de reclamanta, menţinerea contractului de închiriere comerciala nr. XX încheiat intre debitoarea XX, prin administrator special XX, si XX ca fiind valabil incheiat, având in vedere ca nu au fost încălcate dispoziţiile prevăzute de art. 5 pct. 66 lit. b, art. 84 alin. 1 si 2 si art. 87 alin. 2 din Legea 85/2014.

A solicitat încuviinţarea probei cu înscrisurile depuse.

Prin răspunsul la întâmpinare, a solicitat respingerea ca neîntemeiate a apărărilor invocate de către administratorul judiciar XX in cuprinsul întâmpinării,  admiterea cererii formulate, anularea Contractului de închiriere comerciala nr. XX încheiat, cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 85/2014, pentru următoarele considerente:

Cu privire la netemeinicia apărărilor invocate de către administratorul judiciar XX in cuprinsul întâmpinării depuse la dosarul cauzei, a apreciat ca fiind vădit neîntemeiata apărarea administratorului judiciar XX potrivit căreia „acest contract de închiriere comerciala este valabil încheiat cu respectarea condiţiilor prevăzute de art. 5 pct. 66 lit. b din Legea 85/2014, respectiv cu avizul prealabil al administratorului judiciar acordat administratorului special prin Decizia privind atribuţiile administratorului special al debitoarei XX întocmită la data de 15.11.2017".

Administratorul judiciar XX susţine ca, in condiţiile in care prin intermediul Deciziei întocmită la data de 15.11.2017 se menţionează ca administratorul special „administrează activitatea debitorului, având dreptul sa rezilieze contracte care sunt in defavoarea debitorului, precum si sa încheie contracte benefice atat activităţii debitorului, cat si intereselor creditorilor", aceasta decizie ar reprezenta avizul prealabil dat de practicianul in insolventa pentru încheierea Contractului de închiriere comerciala nr. XX.

Or, daca ar aprecia prin absurd ca fiind corect raţionamentul administratorului judiciar XX ar însemna ca practicianul in insolventa ar putea sa emită imediat după momentul deschiderii procedurii generale de insolventa un aviz, prealabil general, pentru toate contractele care ar urma sa fie încheiate de administratorul special in perioada de observaţie si in perioada de reorganizare fara sa analizeze in nici un fel conţinutul / obiectul acestora), insa un astfel de raţionament este unul profund ilegal atat timp cat ar lipsi de conţinut si efect toate dispoziţiile din Legea nr. 85/2014 privind activitatea de supraveghere ce necesita a fi exercitata de administratorul judiciar.

Astfel, este esenţial a se sublinia ca atribuţiile administratorului special sunt prevăzute in mod expres de legiuitor la art. 56 alin. (1) din Legea nr. 85/2014.

In acest sens, necesita a fi avute in vedere dispoziţiile art. 56 alin. (1) lit. d) din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolventei si de insolventa potrivit cărora s-a statuat in mod expres ca administratorul special administrează activitatea debitorului, sub supravegherea administratorului judiciar după confirmarea planului.

Referitor la supravegherea exercitata de administratorul judiciar, legiuitorul a prevăzut in mod clar potrivit dispoziţiilor art. 5 pct. 66 lit. b) din Legea nr. 85/2014 ca aceasta se realizează prin avizul prealabil acordat cu privire la operaţiunea de încheiere a contractelor in perioada de observaţie si de reorganizare.

Având in vedere dispoziţiile legale imperative anterior menţionate, rezulta fara cu putinţa de tăgada ca Decizia privind atribuţiile administratorului special al debitoarei XX intocmita la data de 15.11.2017 (prin care se menţionează ca administratorul special „ administrează activitatea debitorului, având dreptul sa rezilieze contracte care sunt in defavoarea debitorului, precum si sa încheie contracte benefice atat activităţii debitorului, cat si intereselor creditorilor ") nu poate echivala cu un aviz prealabil dat de administratorul judiciar pentru încheierea de către administratorul special, la aproximativ 16 luni mai târziu, a Contractului de închiriere comerciala nr. XX.

Administratorul judiciar XX avea obligaţia legala de a analiza fiecare contract pe care administratorul special urma sa îl încheie in numele debitoarei si abia apoi sa isi exprime un aviz cu privire la încheierea lui.

Fata de toate aceste considerente, a solicitat respingerea ca fiind vădit neîntemeiată a apărării administratorului judiciar potrivit căreia „acest contract de închiriere comerciala este valabil încheiat cu respectarea condiţiilor prevăzute de art. 5 pct. 66 lit. b din Legea 85/2014, respectiv cu avizul prealabil al administratorului judiciar acordat administratorului special prin Decizia privind atribuţiile administratorului special al debitoarei XX întocmită la data de 15.11.2017".

Este fiind vădit neîntemeiata apărarea administratorului judiciar XX potrivit căreia „având în vedere ca acest contract a fost încheiat in perioada de reorganizare judiciara si nu in perioada de observaţie, dispoziţiile art. 87 alin. 1 si 2 din Legea 85/2014 nu sunt aplicabile in prezenta cauza, in sensul ca nu trebuia solicitata aprobarea Comitetului Creditorilor".

Contrar susţinerilor administratorului judiciar XX, dispoziţiile art. 87 din Legea nr. 85/2014 sunt incidente, inclusiv in ipoteza in care debitoarea se afla in procedura de reorganizare judiciara.

Aceasta concluzie rezulta in mod clar din coroborarea următoarelor dispoziţii imperative ale Legii nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolventei si de insolventa:

- Art. 5 pct. 66 lit. b)  „Supravegherea operaţiunilor de gestionare a patrimoniului debitorului se face prin avizul prealabil acordat cel puţin cu privire la următoarele operaţiuni:...b) încheierea contractelor in perioada de observaţie si in perioada de reorganizare

- Art. 87 alin. (1) lit. a) „ debitorul va putea sa continue desfăşurarea activităţilor curente si poate efectua plaţi către creditorii cunoscuţi, care se 'încadrează in condiţiile obişnuite de exercitare a activităţii curente, dupa cum urmează: a) sub supravegherea administratorului judiciar, daca debitorul a făcut o cerere de reorganizare....";

- Art. 141 alin. (1) - "In urma confirmării unui plan de reorganizare, debitorul isi va conduce activitatea sub supravegherea administratorului judiciar...";

- Art. 141 alin. (2) - "Pe parcursul reorganizării, debitorul va fi condus de administratorul special, sub supravegherea administratorului judiciar,,,".

Este vădit neîntemeiata şi apărarea administratorului judiciar XX potrivit căreia „nu trebuia solicitata aprobarea Comitetului Creditorilor, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 87 alin. 2 din Legea nr. 85/2014, deoarece încheierea acestui contract se încadrează in categoria activităţilor curente desfăşurate de debitoare".

Contrar susţinerilor administratorului judiciar XX, simpla menţionare in actul constitutiv a activităţii secundare prevăzute de codul CAEN 6820 (închirierea si subinchiriere bunurilor imobiliare proprii sau închiriate) nu ii conferă acesteia automat dreptul de a si desfăşura efectiv acea activitate, fiind necesara autorizarea prealabila a codului CAEN 6820 in conformitate cu dispoziţiile art. 15 si următoarele din Legea nr. 359/2004.

Or, daca se analizează certificatul constatator nr. 349397/15.04.2022 emis de către Oficiul National al Registrului Comerţului singura activitate autorizata de debitoarea XX este cea prevăzuta de codul CAEN 4619 (intermedieri in comerţul cu produse diverse) si nu cea prevăzuta de codul CAEN 6820 (închirierea si subinchiriere bunurilor imobiliare proprii sau închiriate).

Astfel, nu se poate afirma in prezenta cauza ca încheierea contractului de închiriere comerciala nr. XX ar reprezenta o operaţiune desfăşurată de debitoare in cadrul activităţii curente.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.

Verificând actele şi lucrările dosarului, tribunalul a reţinut următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 56 din Legea nr. 85/2014, administratorul special al debitoarei, XX, administrează activitatea debitoarei, sub supravegherea administratorului judiciar, după confirmarea planului de reorganizare, deoarece debitoarei nu i s-a ridicat dreptul de administrare.

Planul de reorganizare a fost confirmat prin sentinţa nr. 12/11.01.2019.

La punctul 5.5 din acest plan s-a prevăzut că în perioada de reorganizare conducerea activităţii societăţii debitoare va fi exercitată de administratorul special XX, sub supravegherea administratorului judiciar, inclusiv dreptul de dispoziţie asupra bunurilor din averea debitoarei (a se vedea filele 1, 24, 28 din volumul II dosar bază şi copia sentinţei nr. 12/2019).

La pct. 6.1 din plan s-a prevăzut strategia de reorganizare. Raportat la valoarea masei credale şi la obiectul de activitate al debitoarei, această strategie constă în continuarea activităţii societăţii, aceea de închiriere a spaţiilor aflate în proprietatea sa, dublarea procentului privind comisionul de administrare la contractele aflate în derulare de la 20% la 40% şi încheierea de noi contracte de vânzare – cumpărare produse petroliere.

Planul de reorganizare a fost modificat, ca strategie de reorganizare s-a aprobat continuarea activităţii debitoarei de închiriere a spaţiilor proprietatea sa, dar şi transformarea contractelor de administrare în contracte de închiriere prin care s-a urmărit încasarea lunară a unor sume net superioare comisionului de administrare.

Planul de reorganizare modificat a fost confirmat de judecătorul sindic prin sentinţa nr. 485/14.05.2019.

Contractul de închiriere a cărui anulare se solicită a fost încheiat la data de 31.03.2019, în executarea planului de reorganizare confirmat prin sentinţa nr. 12/12.01.2019.

Aşadar, închirierea spaţiilor ce constituie obiectul acestui contract, ca activitate curentă desfăşurată de debitoare în procedura de reorganizare, nu mai impunea autorizarea administratorului judiciar şi nici aprobarea comitetului creditorilor, deoarece planul de reorganizare a fost aprobat de adunarea creditorilor şi confirmat de judecătorul sindic.

Operaţiunea trebuia executată de administratorul special, care administrează activitatea debitoarei conform planului şi sub supravegherea administratorului judiciar, deoarece debitoarei nu i s-a ridicat dreptul de administrare.

Cu înscrisurile depuse la dosar s-a făcut dovada că prin încheierea acestui contract s-a încasat o chirie mai mare decât comisionul de administrare perceput anterior (3000 lei faţă de 2876 lei). Mai mult, în plan s-a prevăzut dublarea comisionului de administrare de la 20% la 40%, astfel că operaţiunea a fost benefică creditorilor şi în acord cu planul de reorganizare aprobat şi confirmat de judecătorul sindic.

Celelalte susţineri privitoare la avizul prealabil al administratorului judiciar, respectiv  aprobarea comitetului creditorilor nu s-a impus a mai fi analizate faţă de argumentele mai sus arătate şi în consecinţă, tribunalul a respins ca neîntemeiată acţiunea. 

Domenii speta