Pretenții – contract de locațiune: contravaloarea lucrărilor de reparații necesare aducerii imobilului la starea inițială – reclamanta-pârâtă nu a făcut dovada reparațiilor invocate sau a contravalorii acestora și nici a faptului că deteriorări menționate

I N S T A N Ţ A

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 07.01.2020, sub nr. .../299/2020, reclamanta A a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B S.R.L., ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună:

1. obligarea pârâtei la plata sumei de 13.250 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reperații necesare aducerii imobilului din str. ..., sector 1, la starea inițială predării acestuia către pârâtă, fost chiriaș;

2. obligarea pârâtei la plata sumei de 1.650 euro reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pe o lună, timp în care imobilul a fost ocupat de aceasta, cu nerespectarea obligațiilor contractuale;

3. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de întreținere și utilități, pentru perioada în care a deținut imobilul, respectiv 1.044,66 lei la data formulării cererii;

4. obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere pentru neplata chiriei în termenul convenit, conform art. 3.6 din contractul de închiriere încheiat de părți;

5. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată (onorarii avocat, executor judecătoresc, expert, după caz, și taxe de timbru).

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, între părți, a fost încheiat contractul de închiriere din data de 24.09.2010, având ca obiect apartamentul nr. 1 din București, str. ..., sector 1,  cu destinația de clinică medicală. La data respectivă, a fost stabilit faptul că, la încetarea contractului (art. 5.2.4 din contract), chiriașul are obligația să predea spațiul în bună stare, mai puțin uzura normală, în termen de 30 de zile lucrătoare de la data încetării contractului.

Contractul a fost prelungi prin act adițional până la data de 24.09.2019, iar, prin notificarea nr. 216/03.09.2019, reclamanta a informat chiriașul că nu mai dorește prelungirea. Astfel, a fost convocată pentru predarea imobilului în data de 30.10.2019 și, întrucât, din discuțiile purtate cu reprezentanții pârâtei, se aștepta să existe conflicte cu privire la starea imobilului, reclamanta s-a prezentat împreună cu executorul judecătoresc. A menționat că, la data de 30.10.2019, pârâta nu s-a prezentat, fiind, ulterior, informată că predarea se va efectua la data de 06.11.2019, când, din nou, a apelat la executorul judecătoresc, pentru constatarea stării de fapt.

Reclamanta a precizat că, din informarea primită pentru programarea datei de predare a imobilului, pârâta i-a comunicat că mai are nevoie de timp pentru „aducerea imobilului la starea corespunzătoare predării”, la data de 30.10.2019 „lucrările de amenajare și curățenie” nefiind finalizate.

În continuare, reclamanta a arătat că, la data de 06.11.2019, spațiul a fost predat în starea consemnată în procesul-verbal încheiat de BEJ C, respectiv cu deteriorări ale ferestrelor tip termopan, zugrăveli necorespunzătoare sau picturi cu sirene nud pe anumiți pereți, parchet deteriorat atât prin mijloace mecanice sau infiltrații de apă, cât și prin aplicarea unor adezivi care nu mai pot fi îndepărtați, aparat de aer defect.

A mai arătat că nu au fost achitate nici cheltuielile de întreținere, existând restanță de o lună, la care s-a adăugat și luna octombrie, rezultând astfel suma de 910,13 lei, fără cele 6 zile din luna noiembrie în care pârâta a mai consumat utilități. Totodată, la data de 06.11.2019, a fost emisă factura Enel care cuprinde suma de 134,53 lei reprezentând sold din luna anterioară.

Reclamanta a învederat că, după predarea spațiului, a luat legătura cu personal de specialitate pentru efectuarea reparațiilor, costurile fiind estimate la 3.250 lei pentru termopane (înlocuirea celor defecte), 3.000 lei zugrăveli și 3.800 lei șlefuit/rașchetat și lăcuit parchet, prețuri stabile fără materiale.

Așa cum rezultă din procesul-verbal de predare a spațiului, pârâta recunoaște deteriorările și are obiecții care nu pot fi primite, cum ar fi faptul că reclamanta nu ar fi dorit refacerea zugrăvelii pe pereții pictați cu nuduri sau că aerul condiționat nu funcționa de mult, la fel ca ferestrele. A susținut că nu se află în posesia niciunui înscris din care să rezulte reclamații anterioare cu privire la aceste aspecte sau orice altă susținere a pârâtei, astfel încât starea de fapt este cea descrisă anterior și necontestată de pârâtă.

În drept, au fost invocate prevederile Codului civil și ale Codului de procedură civilă.

La data de 27.01.2020, prin serviciul registratură, reclamanta, prin mandatar D, a depus cerere modificatoare prin care a solicitat:

1. obligarea pârâtei la plata sumei de 15.250 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reperații necesare aducerii imobilului din str. ..., sector 1, la starea inițială predării acestuia către pârâtă, fost chiriaș;

2. obligarea pârâtei la plata sumei de 1.650 euro reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pe o lună, timp în care imobilul a fost ocupat de aceasta, cu nerespectarea obligațiilor contractuale;

3. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de întreținere și utilități, pentru perioada în care a deținut imobilul, respectiv 1.044,66 lei la data formulării cererii;

4. obligarea pârâtei la plata sumei de 174,9 euro (836 lei) reprezentând penalități de întârziere pentru neplata chiriei în termenul convenit, conform art. 3.6 din contractul de închiriere încheiat de părți;

5. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată (onorarii avocat, executor judecătoresc, expert, după caz, și taxe de timbru).

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a înțeles să majoreze valoarea capătului 1 de cerere cu suma de 2.000 lei reprezentând contravaloarea materialelor. A mai arătat că suprafețele pentru care solicită reparațiile sunt detaliate în procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc la data de 06.11.2019.

În drept, au fost invocate prevederile art. 969 și următoarele, art. 998 C.civ. 1864, art. 1357 și următoarele C.pr.civ.

În susținerea cererii, reclamanta a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: contract de închiriere din 24.09.2010 (filele 15-18), act adițional din 19.09.2017 (fila 19), releveu (filele 20-22), extras CF (filele 23-24), extras ONRC (filele 25-31), proces-verbal din 06.11.2019 (filele 32-35), proces-verbal din 30.10.2019 (filele 36-37), factura nr. 2949/03.09.2019 (fila 38), factura nr. 2986/30.10.2019 (fila 39), factura nr. 2984/24.10.2019 (fila 40), listă de întreținere octombrie 2019 (filele 41, 46), adeverință (fila 42), contract de execuție nr. 1/03.12.2019 (filele 43-44), ordin de plată nr. 1/21.01.2020 (fila 45), factura nr. 1793/05.12.2019 (fila 45),  proces-verbal de îndeplinire a procedurii de comunicare (filele 47-50), cerere de constatare a unei stări de fapt (fila 51), notificare nr. 216/03.09.2019 (fila 52), notificare nr. 217/03.09.2019 (fila 54), notificare nr. 242/24.10.2019 (fila 54), răspuns notificare nr. 412/29.10.2019 (fila 55), notificare nr. 409/23.10.2019 (fila 56), notificare nr. 419/31.10.2019 (fila 57), centralizator plăți chirie (filele 58-59), factura nr. 19MI15797083/06.12.2019 (fila 61) și, original, procura autentificată sub nr. 54/16.01.2020 de BIN Florina Dobre (fila 62).

Cererea a fost legal timbrată conform chitanței depuse la dosar (fila 11).

La data de 17.02.2020, prin serviciul registratură, pârâta a depus întâmpinare prin care a invocat excepția prematurității, excepția inadmisibilității și excepția netimbrării, iar, pe fond, a solicitat respingerea cererii, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea excepției prematurității și a excepției inadmisibilității, pârâta a arătat că, potrivit art. 10.1 și art. 10.2 din contractul încheiat între părți, orice conflict de izvorât se soluționează pe cale amiabilă și numai dacă nu s-a putut soluționa pe cale amiabilă se va soluționa de către instanța de judecată. Astfel, în raport de prevederile art. 193 alin. 1 C.pr.civ., având în vedere că un contract reprezintă legea părților, cererea reclamantei este inadmisibilă.

Cu privire la excepția netimbrării, a arătat că, din probele comunicate, nu rezultă că reclamanta a depus taxa judiciară de timbru.

Pe fond, pârâta a arătat că nu datorează reclamantei nicio sumă de bani; mai mult, aceasta trebuie să restituie garanția în cuantum de 1.650 euro, așa cum rezultă din prevederile art. 3.1 liniuța 2 din contractul de închiriere.

Pârâta a susținut că suportarea contravalorii îmbunătățirilor și reparațiilor, în sumă de 15.250 lei, nu cade în sarcina sa, ca obligație legală sau contractuală, cu atât mai mult cu cât reclamanta nu face dovada efectuării și achitării contravalorii lor.

Pârâta a menționat că, potrivit art. 2.3 și art. 2.4 din contract, starea imobilului la preluarea în folosință trebuia atestată de procesul-verbal de predare primire; or, reclamanta nu a făcut dovada stării imobilului la predare, însă invocă, fără să prezinte procesul-verbal, că la finalizarea contractului nu i s-ar fi predat imobilul în starea inițială. Astfel, se impune ca reclamanta să facă dovada existenței, la data predării, a lucrărilor pentru care pretinde suma de 15.250 lei.

Pârâta a menționat că, din contractul nr. 1/03.12.2019, încheiat de reclamantă cu S.C. E S.R.L., rezultă că obiectul a fost reprezentat de realizarea unei tâmplării PVC – 7 camere, 2 plase contra insectelor pe balamale, în valoare de 3.250 lei. Or, această lucrare este una capitală, iar, potrivit art. 5.1.3, art. 5.1.4 și art. 5.1.5 din contract, obligațiile suportării unor astfel de lucrări cad în sarcina reclamantei.

Mai mult, lipsa procedurii prealabile și  cea de întârziere duce la concluzia că reclamanta urmărește inducerea în eroare a instanței de judecată cu scopul de a obține o îmbogățire fără justă cauză. Față de aceste aspecte, reclamanta nu face dovada că suma de 15.250 lei ar cădea în sarcina societății sale, drept pentru care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată. Reaua-credință a reclamantei rezultă și din faptul că a sustras fila nr. 4 din contractul depus ca probă.

Cu privire la solicitarea de plată a sumei de 1.650 euro reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pe o lună a imobilului, pârâta a invocat prevederile art. 5.2.4 din contract. În acest sens, a menționat că, așa cum rezultă din actul adițional, contractul a expirat la data de 25.09.2019, iar, potrivit art. 5.2.4 din contract, avea obligația să predea imobilul în starea inițială în termen de 30 zile lucrătoare după încetare. A susținut că acest termen a fost folosit pentru aducerea imobilului la starea inițială, deci, în folosul reclamantei, respectiv pentru desființarea lucrărilor specifice activității pentru care imobilul a fost închiriat, efectuarea lucrărilor de curățenie și nu reprezintă o lipsă de folosință a reclamantei.

În raport de această prevedere contractuală, pârâta a arătat că predarea spațiului s-a efectuat cu o zi înainte de expirarea termenului de predare, astfel că reclamanta nu a fost lipsită de folosința spațiului. În acest sens, a arătat că cele 30 de zile lucrătoare stabilite prin art. 5.42.2 din contract începeau la data de 26.09.2019 și expirau la data de 07.11.2019, în contract nefiind prevăzută o plată pentru perioada de 30 de zile lucrătoare în vederea predării.

Referitor la plata sumei de 1.044,66 lei reprezentând cheltuieli de întreținere, pârâta a învederat că reclamanta nu a făcut dovada plății acestei sume, iar societatea sa a achitat integral obligațiile către furnizorii de utilități.

În ceea ce privește penalitățile de întârziere, pârâta a menționat că reclamanta nu a făcut dovada faptului că nu a achitat chiria la termenele stabilite, a faptului punerii în întârziere, a cursului de schimb euro/leu pentru perioada de calcul sau a faptului că a uzat de clauza de la art. 6.1 lit. c din contract în sensul de a solicita rezilierea contractului. Sub acest aspect, a considerat că penalitățile solicitate sunt neîntemeiate.

Cu privire la serviciile prestate de executor, pârâta a precizat că cererea reclamantei nu reprezintă o executare silită, neexistând nicio înțelegere între părți cu privire la decontarea unor astfel de servicii.

Referitor la procesul-verbal din data de 06.11.2019, pârâta a învederat că acesta certifică foarte clar că imobilul a fost predat în stare bună de funcționare, prezentând o uzură normală, fiind detaliate toate aspectele constatate, fără să existe diferențe între starea existentă la preluarea în folosință și starea de la momentul predării către reclamantă.

Pârâta a mai arătat că, la data de 04.02.2020, a achitat către Asociația de proprietari suma de 910.12 lei, în care este inclusă și suma de 334,27 lei, aferentă lunii septembrie. În aceste condiții, toate obligațiile privind plata utilităților au fost achitate, iar reclamanta nu a făcut dovada că ar fi plătit, în locul său, anumite utilități consumate.

Cu privire la factura nr. 19MI15797083/06.12.2019, pârâta a menționat că suma de 209,01 lei cade în sarcina reclamantei, întrucât este vorba de contravaloarea furnizării energiei electrice în perioada de facturare 06.11.2019 – 05.12.2019, perioadă ce excede contractului.

În drept, au fost invocate prevederile art. 205 C.pr.civ.

Odată cu întâmpinarea, pârâta a depus cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 1.650 euro garanție conform art. 3.1 liniuța 2 din contract, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reconvenționale, pârâta-reclamantă a arătat că, potrivit prevederilor contractuale, a achitat către reclamanta – pârâtă o garanție în cuantum de 1.650 euro, care trebuia să fie restituită la încetarea contractului.

Pârâta-reclamanta a arătat că și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale, așa cum rezultă din contract și procesul-verbal întocmit de BEJ C la data de 06.11.2019, predând imobilul în stare bună, cu uzură normală, în aceeași stare în care l-a preluat de la reclamantă. A menționat că, astfel cum rezultă din notificarea depusă de reclamanta-pârâtă, a solicitat restituirea garanției, însă aceasta a refuzat.

În drept, au fost invocate prevederile art. 209-210 C.pr.civ.

În susţinerea întâmpinării, pârâta-reclamantă a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: detalii tranzacție (fila 72), ordin de plată nr. 48/11.02.2020 (fila 73), contract de închiriere din 24.09.2010 (filele 74-76), certificat de înregistrare (fila 77), carte de identitate (fila 78), certificat ONRC (filele 79-83).

Cererea reconvențională a fost legal timbrată, conform chitanței depuse la dosar (fila 66).

La data de 03.03.2020, prin serviciul registratură, pârâta-reclamantă a depus cererea reconvențională și întâmpinarea semnate în original.

La data de 27.08.2020, prin serviciul registratură, pârâta-reclamantă a depus, în copie  certificată pentru conformitate cu originalul: fișa contului (filele 120-129), ordine de plată (filele 130-157), extrase de cont (filele 158-410).

La data de 09.10.2020, prin serviciul registratură, reclamanta-pârâtă a depus note de ședință prin care a solicitat admiterea cererii astfel cum a fost formulată și respingerea cererii reconvențională, în raport de neexecutarea contractului de către cealaltă parte. A mai menționat că înțelegerea părților nu a fost în sensul de a nu achita chirie pentru cele 30 de zile lucrătoare, însă, oricum, pârâta-reclamantă nu a adus imobilul la o stare corespunzătoare după expirarea perioadei. De asemenea, în măsura în care se va admite cererea reconvențională, a solicitat compensarea sumelor datorate reciproc de părți, până la concurența celei mai mici.

La data de 21.01.2021, prin serviciul registratură, reclamanta-pârâtă a depus precizări prin care a învederat că renunță la proba cu expertiză, întrucât accesul în imobil nu poate fi asigurat, în condițiile în care folosința a fost înstrăinată către terțe persoane, care nu permit accesul.

La data de 22.01.2021, prin serviciul registratură, reclamanta-pârâtă a depus concluzii scrise.

La data de 25.02.2021, prin serviciul registratură, pârâta-reclamantă a depus concluzii scrise.

În cauză, a fost administrată proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, cu privire la cererea de chemare în judecată, instanţa reţine următoarele:

Între reclamanta-pârâtă A, în calitate de proprietar, și pârâta-reclamantă S.C. B S.R.L., în calitate de chiriaș, a fost încheiat contractul de închiriere din data de 24.09.2010 (filele 74-76), având ca obiect transmiterea folosinței cu privire la ap. 1 din imobilul situat în București, str. ..., sector 1, pentru a servi drept clinică medicală (art. 2.1 și art. 2.3 din contract).

Potrivit at. 4.1 din contract, apartamentul a fost închiriat pe o perioadă de 3 ani, începând cu data de 24.09.2010 până la data de 24.09.2013, iar, în cazul în care niciuna dintre părți nu-și va manifesta voința cu privire la încetarea contractului până la data încheierii perioadei contractuale, contractul de închiriere se va prelungi automat pe o perioadă de 1 an de zile.

Instanța reține că, prin actul adițional din 19.09.2017, părțile au convenit prelungirea contractului pentru perioada 24.09.2017 – 24.09.2019 (fila 76 verso).

Conform art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, „Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.”

Prin urmare, în raport de data încheierii contractului de închiriere – 24.09.2010, instanța reține că, în cauză, sunt aplicabile prevederile vechiului Cod civil.

În drept, potrivit art. 969 C.civ. 1864, contractul valabil încheiat reprezintă legea părţilor, neexecutarea acestuia antrenând răspunderea contractuală a părţii care nu şi-a executat din culpă obligaţiile contractuale.

Instanţa reţine că, în materia obligaţiilor de rezultat, sarcina probei se împarte între creditor şi debitor, în sensul că, după ce primul probează existenţa obligaţiei, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii executării acesteia, prin plată sau alt mod prevăzut de lege.

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect plata sumei de 15.250 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații necesare aducerii imobilului la starea inițială, instanţa reţine următoarele:

Cu titlu prealabil, instanța va înlătura susținerile reclamantei – pârâte cu privire la aplicabilitatea prevederilor referitoare la răspunderea civilă delictuală.

Conform art. 1349 C.civ. (în vigoare la data săvârșirii presupusei fapte ilicite), orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acţiunile ori inacţiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, iar în cazul în care încalcă această obligaţie răspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat să le repare integral.

De asemenea, instanţa reţine că, potrivit art. 1357 C.civ., cel ce cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârşită cu vinovăţie, este obligat să îl repare. Astfel, pentru a antrena răspunderea civilă delictuală a unei persoane, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: să existe o faptă ilicită, să existe un prejudiciu, să existe un raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu, să existe vinovăţia autorului faptei ilicite şi prejudiciabile.

Astfel cum a fost reținut anterior, situaţia premisă pentru angajarea răspunderii contractuale constă în încheierea unui contract prin care să fie stabilite drepturile şi obligaţiile fiecărei părţi contractuale, în funcţie de care se analizează şi răspunderea contractuală, respectiv neîndeplinirea obligaţiilor contractuale în condiţiile şi la termenul prevăzute în convenţia părţilor.

Prin urmare, în timp ce răspunderea civilă delictuală alcătuiește dreptul comun al răspunderii civile, răspunderea civilă contractuală este o răspundere cu caracter special, derogator. Consecința care se deduce din raportul stabilit între cele două răspunderi este aceea că ori de câte ori în dreptul civil nu avem de-a face cu o răspundere contractuală, vor fi aplicabile regulile privitoare la răspunderea civilă delictuală. Astfel, reclamanta nu beneficiază de un drept de opțiune în ceea ce privește cele două tipuri de răspundere, ci va apela la răspunderea civilă delictuală numai în măsura în care nu sunt incidente în cauză aspecte privitoare la executarea convențiilor încheiate între părți.

Or, în condițiile în care, între părți, a fost încheiat un contract de închiriere, ale cărui prevederi se completează cu dispozițiile legale în materia contractului de locațiune și a contractului de închiriere, instanţa apreciază că, în cauză, nu sunt îndeplinite condiţiile răspunderii civile delictuale, care are drept situaţie premisă inexistenţa unui raport juridic anterior între părţi, în cauză fiind necesar a fi analizate condiţiile răspunderii civile contractuale, analiză pe care instanţa urmează să o efectueze.

Instanța reține că locaţiunea este contractul care transmite folosinţa temporară a unui bun de la una dintre părţi, numită locator, celeilalte părţi, numită locatar, în schimbul unei sume de bani, numite chirie (art. 1411 C.civ. 1864).

Pe de altă parte, închirierea locuinţei este contractul prin care locatorul transmite chiriaşului folosinţa temporară a unei locuinţe, în schimbul unei sume de bani, numite chirie. Astfel, ceea ce deosebeşte contractul de închiriere a locuinţei de contractul de locaţiune (de drept comun) este obiectul său specific, şi anume suprafaţa locativă (locuinţa) transmisă în folosinţă cu plată.

Conform art. 1421 C.civ. 1864, „Locatorul trebuie să predea lucrul în așa stare, încât să poată fi întrebuințat. În cursul locațiunii, trebuie să se facă toate acele reparații ce pot fi necesare, afară de micile reparații (reparații locative) care prin uz sunt în sarcina locatarului.”

De asemenea, potrivit art. 5.1.3 din contract, proprietarul are obligația să efectueze reparații capitale și necesare pe cheltuiala sa pentru a asigura funcționalitatea bunului închiriat, în conformitate cu prevederile art. 1421 alin. 2 C.civ. 1864.

Pe de altă parte, chiriașul are obligația să folosească spațiul închiriat potrivit destinației prevăzute în contract, orice schimbare a destinației fiind posibilă doar cu acordul scris și prealabil al proprietarului, respectiv să exploateze corespunzător spațiul, evitând distrugerea, degradarea sau deteriorarea construcțiilor și accesoriilor acestora (art. 5.2.1 din contract).

Conform art. 1431 C.civ. 1864, „Locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit, conform inventarului, dacă s-a fost făcut un asemenea între dânsul şi locator; nu este răspunzător de pierderea sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forțe majore.”

Instanța reține că, potrivit art. 2.4 din contract, spațiul închiriat va fi dat în folosința chiriașului pe baza unui proces-verbal de predare-primire în care se va consemna descrierea imobilului, starea acestuia, obiectele de inventar predate și suprafața efectivă.

Cu toate acestea, în fapt, procesul-verbal menționat în contract nu a fost întocmit în momentul predării spațiului. În acest sens, instanța reține că reclamanta-pârâtă nu a fost în măsură să depună acest înscris, care i-a fost solicitat în mod expres la termenul din data de 03.08.2020 (filele 115-116), iar pârâta-reclamantă a recunoscut că procesul-verbal nu a fost încheiat.

Astfel, conform art. 1432 C.civ. 1864, „În lipsa de inventar se prezumă ca locatarul a primit lucrul închiriat ori arendat în starea în care locatorul era dator a-l trada şi trebuie  să-l restituie în aceeaşi condiţie, afară numai când ar putea proba contrariul.”

Prin urmare, instanța urmează să considere că spațiul a fost predat în stare bună de utilizare, pârâta-reclamantă nefăcând dovada contrară.

De asemenea, art. 1434 C.civ. 1864 prevede că „Locatarul este răspunzător de stricăciunile şi pierderile întâmplate în cursul folosinţei sale, întrucât nu probează că au urmat fără culpa sa.”

Conform art. 1447 C.civ. 1864, „Reparațiile mici numite locative, ce rămân în sarcina locatarului, dacă nu s-a stipulat din contră, sunt acele pe care obiceiul locului le consideră de astfel şi între altele sunt următoarele: reparația vetrei sobelor, a gurii lor, a capacelor s.c.l., a stricării tencuielii din partea de jos a pereților camerei şi a altor locuri de locuință până la înălțimea de un metru; la parchet şi duşumele, întrucât numai unele bucăţi sunt stricate; a geamurilor, întrucât sfărâmarea lor nu ar fi urmat din cauza unei întâmplări extraordinare ori forței majore, de care nu poate fi responsabil locatarul; a  ușilor, ferestrelor, broaștelor, verigilor şi altfel de încuietori.”

Coroborând aceste prevederile legale și contractuale, instanța reține că locatorul trebuie să efectueze numai reparaţiile importante (capitale) şi necesare menţinerii unei folosinţe normale a lucrului, alte reparaţii, mai puţin importante, numite „reparaţii locative”, fiind în sarcina locatarului. De asemenea, la încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii sau a forței majore.

Conform art. 5.2.4 din contract, chiriașul are obligația ca, la încetarea contractului, să predea suprafața închiriată în termen de 30 de zile lucrătoare, în bună stare, mai puțin uzura normală datorată folosinței (pe bază de proces verbal de predare primire).

Astfel cum rezultă din procesul-verbal din 06.11.2019 întocmit de BEJ C (filele 32-35), la momentul predării către reclamanta – pârâtă, imobilul se află în stare bună, prezentând uzură normală, după cum urmează:

-  camera din spate stânga se află în stare relativ bună: - 2 plăci din parchetul stratificat prezintă deteriorări ale stratului de finisaj, ca și cum ar fi fost jupuit; - pe marginea camerei, lângă plintă, se observă urme de adeziv, care nu pot fi îndepărtate cu ușurință; - pereții sunt vopsiți neuniform, având un aspect neîngrijit;

- holul de legătură: pereții sunt vopsiți neuniform, având un aspect neîngrijit;

- cameră față dreapta: pereții sunt vopsiți neuniform, având un aspect neîngrijit;

- cameră intrare: - fereastra situată pe peretele din stânga al camerei este defectă, fiind blocată, neputând fi deschisă în niciun fel; - aparatul de aer condiționat situat deasupra intrării în camera față stânga nu funcționează, fiind decuplat de la unitatea exterioară;

- camera față stânga: - parchet stratificat parțial deteriorat, parțial umflat de infiltrații de apă, parțial cu stratul de finisaj jupuit, parțial zgâriat în profunzime; - pereții sunt vopsiți neuniform, având un aspect neîngrijit;

- cameră situată la subsol: pereții camerei sunt pictați cu motive marine – sirene nud.

Instanța reține că, deși reclamanta – pârâtă a solicitat plata sumei de 15.250 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații necesare aducerii imobilului la starea inițială, aceasta nu a făcut dovada reparațiilor invocate, deși, potrivit art. 249 C.pr.civ., sarcina probei îi incumba.

Cu titlu prealabil, instanța reține că, deși proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcții, propusă de reclamanta – pârâtă, a fost încuviințată la termenul din data de 12.10.2020 (filele 424-425), aceasta a renunțat la administrarea probei, susținând că accesul la imobil nu poate fi asigurat (fila 447). Prin urmare, în virtutea respectării principiului disponibilității, instanța urmează să analizeze temeinicia pretențiilor reclamantei exclusiv pe baza înscrisurilor depuse la dosar.

Între reclamantă, în calitate de beneficiar, și S.C. E S.R.L., în calitate de furnizor, a fost încheiat contractul de execuție nr. 1/03.12.2019 (filele 43-49), având ca obiect execuția, transportul, montajul tâmplăriei PVC Salamander Stream Line – 7 camere izolare termică, culoare alb cu geam termopan, 2 plase contra insectelor pe balamale.

În derularea raporturilor contractuale, furnizorul a emis factura fiscală nr. 1793/05.12.2019 pentru plata sumei de 3.250 lei reprezentând contravaloare tâmplărie PVC (fila 45), factura fiind parțial achitată de către reclamanta – pârâtă conform ordinului de plată nr. 1/21.01.2020 în cuantum de 1.625 lei (fila 45).

Or, instanța reține că lucrările dovedite de către reclamanta – pârâtă reprezintă, în fapt, îmbunătățiri ale imobilului și, prin urmare, cad în sarcina proprietarului. De asemenea, instanța reține că, din procesul-verbal din data de 06.11.2020, nu rezultă faptul că ar fi existat deteriorări la ferestre, împrejurarea că fereastra situată pe peretele din stânga al camerei de la intrare nu poate fi deschisă nefiind de natură a conduce la concluzia că pârâta-reclamantă ar fi avut obligația înlocuirii acesteia cu un geam termopan, ci, cel mult, a faptului că ar fi trebuit să asigure reparația acesteia în sensul deblocării. În acest sens, atâta vreme cât pârâta-reclamantă avea obligația să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, acesteia nu i se poate imputa că nu a montat termopane în locul ferestrelor existente în imobil la momentul încheierii contractului de închiriere.

Cu privire la celelalte deteriorări menționate în procesul-verbal din data de 06.11.2020, instanța constată că parte dintre acestea nu reprezintă stricăciuni, fiind chestiuni de ordin estetic (vopsirea pereților în mod neuniform și existența unor picturi cu motive marine – sirene nud), iar celelalte (parchet deteriorat, adeziv pe plintă) pot proveni din folosința normală a bunului, dată fiind destinația acestuia – clinică medicală. Astfel, reclamanta – pârâtă nu a făcut dovada faptului că deteriorările invocate excedează unei uzuri normale, deși, potrivit art. 249 C.pr.civ., sarcina probei îi incumba.

Referitor la aparatul de aer condiționat, instanța reține că executorul judecătoresc nu a constat că acesta este defect, ci doar că nu funcționează, întrucât nu este cuplat la unitatea exterioară, împrejurare care, contrar susținerilor reclamantei – pârâte, nu echivalează cu o deteriorare a aparatului.

Pe de altă parte, chiar dacă s-ar aprecia că pârâta-reclamantă avea obligația înlăturării tuturor acestor defecțiuni, instanța reține că, oricum, reclamanta – pârâtă nu a făcut dovada reparațiilor cu privire la acestea, neexistând niciun înscris din care să rezulte că acestea au fost efectuate sau care ar fi prețul acestora.

Or, în condițiile date, nu se poate dispune obligarea pârâtei – reclamante la plata sumei solicitate - 15.250 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații necesare aducerii imobilului la starea inițială, întrucât, pe de o parte, nu a fost făcută dovada faptului că deteriorările constatate de către expertul judiciar trebuiau să fie reparate de către chiriaș, iar, pe de altă parte, reclamanta – pârâtă nu a făcut dovada cuantumului acestora, înțelegând să solicite o sumă estimată în lipsa unor dovezi concrete.

Prin urmare, în raport de toate aceste considerente, instanța apreciază că primul capăt de cerere este neîntemeiat.

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect plata sumei de 1.650 euro reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pe luna octombrie 2019, instanța reține următoarele:

Părțile au prevăzut că, potrivit art. 5.2.4 din contract, chiriașul are obligația ca, la încetarea contractului, să predea suprafața închiriată în termen de 30 de zile lucrătoare, în bună stare, mai puțin uzura normală datorată folosinței (pe bază de proces verbal de predare primire).

Astfel cum a fost reținut anterior, contractul a încetat la data de 24.09.2019 prin ajungerea la termen, iar imobilul a fost predat reclamantei – pârâte la data de 06.11.2019, deci cu respectarea termenului de 30 de zile lucrătoare, care expira chiar la data predării.

Instanța nu poate reține susținerile reclamantei – pârâte în sensul că pârâta – reclamantă datorează chirie și pentru cele 30 de zile lucrătoare, în condițiile în care această obligație nu a fost stabilită prin contractul de închiriere.

În acest sens, instanța reține că, potrivit art. 3.1 din contract, în schimbul folosinței spațiului închiriat, chiriașul va plăti proprietarului o chirie lunară de 1.650 euro.

Or, prevederile art. 5.2.4 din contract reglementează situația ulterioară expirării termenului contractual, deci a încetării transmiterii dreptului de folosință, părțile înțelegând, de comun acord, să acorde un termen chiriașului pentru predarea imobilului, fără a prevedea și obligația de achitare a chiriei pentru această perioadă.

De asemenea, deși reclamanta – pârâtă a susținut că pârâta – chiriașă nu a folosit termenul de 30 de zile lucrătoare pentru a aduce imobilul la o bună stare, afirmațiile acesteia urmează a fi înlăturate, întrucât, astfel cum a fost reținut anterior, aceasta nu a probat faptul că deteriorările invocate excedează unei uzuri normale, și, pe cale de consecință, că ar fi trebuit să fie reparate de către chiriaș.

Totodată, deși reclamanta – pârâtă a invocat excepția de neexecutare a contractului, instanța reține că aceasta reprezintă un mijloc de apărare aflat la îndemâna părții căreia i se pretinde executarea obligației, fără ca partea ce pretinde acest lucru să-și fi executat propria-i obligație. Or, în speță, faţă de obiectul judecăţii, constând în obligația de a plată a sumei de 1.650 euro reprezentând contravaloare lipsă de folosință, nu se justifică invocarea acestei excepţii, întrucât obligaţia pretins neexecutată de către pârâta - reclamantă are un caracter independent, neputând fi condiţionată de îndeplinirea vreunei obligații corelative a proprietarului.

Instanța mai reține că, în ceea ce privește acest capăt de cerere, nu sunt îndeplinite nici condițiile răspunderii civile delictuale.

Fapta ilicită, ca element al răspunderii civile delictuale este orice faptă prin care, încălcându-se normele dreptului obiectiv sunt cauzate prejudicii dreptului subiectiv aparţinând altei persoane.

Or, în cauză, reclamanta - pârâtă, deși îi incumbă sarcina probei conform art. 249 C.pr.civ., nu a făcut dovada săvârșirii vreunei fapte ilicite de către pârâtă – reclamantă, aceasta având dreptul să predea imobilului după expirarea unui termen de 30 de zile lucrătoare, considerentele referitoare la efectuarea reparațiilor fiind valabile și în cazul răspunderii civile delictuale.

Pe cale de consecință, în raport de toate aceste considerente, instanța apreciază că și cel de-al doilea capăt de cerere este neîntemeiat.

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect plata sumei de 1.044,66 lei reprezentând contravaloarea cheltuieli de întreținere și utilități, instanța reține următoarele:

Conform art. 5.2.3 din contract, pârâta – reclamantă și-a asumat obligația de a suporta cheltuielile de întreținere referitoare la utilitățile consumate pentru folosința bunului închiriat pe toată durata contractului.

Instanța reține că pârâta – reclamantă figura cu o sumă restantă în cuantum total de 1.044,66 lei reprezentând contravaloarea cheltuielilor de întreținere aferente lunii octombrie 2019 în cuantum de 910,13 lei (listă de întreținere - fila 41) și contravaloarea consumului de energie electrică pe perioada anterioară datei de 06.11.2019 în cuantum de 134,53 lei (factura fiscală nr. 19MI15797083/06.12.2019 – fila 61).

Analizând înscrisurile depuse la dosar, instanța reține că reclamanta a făcut dovada achitării sumelor anterior menționate la data de 04.02.2020, către Asociația de proprietari (detalii tranzacții - fila 72), respectiv la data de 11.02.2020, către Enel Energie Muntenia S.A. (ordin de plată nr. 48 – fila 73).

Cu toate acestea, întrucât reclamanta - pârâta a solicitat obligarea pârâtei – reclamante la plata sumei de 1.044,66 lei direct în favoarea sa, deși, pe de o parte, aceasta nu a făcut dovada achitării acestor cheltuieli către Asociația de proprietari și furnizorul de energie electrică, deși i-a fost pus în vedere în mod expres să depună această dovadă la termenul din data de 03.08.2020, iar, pe de altă parte, din contract nu rezultă obligația chiriașului de a achita cheltuielile de întreținere referitoare la utilitățile consumate către proprietar, instanța apreciază că acest capăt de cerere este neîntemeiat, și nu rămas fără obiect.

Pe cale de consecință, instanța va respinge și acest capăt de cerere, ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect plata sumei de 836 lei reprezentând contravaloare penalități de întârziere, instanța reține următoarele:

Potrivit art. 3.6 din contract, în cazul în care chiriașul nu respectă termenul scadent, întârziind cu plata chirie, va suporta penalități de întârziere de 0,10%/zi, calculate la suma datorată.

În conformitate cu prevederile art. 1073 C.civ. 1864 coroborate cu prevederile art. 1082 C.civ. 1864, creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a prestaţiei datorate acestuia de către debitor, în caz contrar având dreptul la dezdăunări, care sunt datorate de acesta din urmă cu excepţia situaţiei în care dovedeşte intervenţia unei cauze străine exoneratoare de plată.

Astfel, daunele-interese pe care instanţa le poate acorda unui creditor în vederea acoperirii prejudiciului cauzat de neexecutarea prestaţiei debitorului sunt daune-interese moratorii şi daune-interese compensatorii.

Instanţa constată că în sarcina pârâtei exista obligaţia de a plăti o sumă de bani, astfel încât, în conformitate cu prevederile art. 1087 C.civ. 1864, nu se pot acorda decât daune-interese moratorii, al căror cuantum va fi egal cu valoarea dobânzii legale, dacă părţile prin contract sau legea printr-o dispoziţie specială nu au stabilit altfel.

Or, părțile au inserat în contract clauză penală, chiriașul fiind obligat să achite penalități în cuantum de 0,10%/zi de întârziere.

Cu toate acestea, instanța reține că, în contract, au fost prevăzute două termene contradictorii de plată a chiriei, și anume prima săptămână a lunii în curs (art. 3.1) și ultima săptămână a lunii în curs (art. 3.3).

Conform art. 983 C.civ. 1864, „Când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă.”

Prin urmare, având în vedere că debitorul obligației de plată a chiriei este pârâta – reclamantă, prevederile contractuale referitoare la termenul de plată trebuie interpretate în favoarea sa. Astfel, fiind evident că un termen de plată mai îndelungat este în favoarea debitorului, instanța va constata că plata chiriei trebuia efectuată în ultima săptămână a lunii în curs conform art. 3.3 din contract, și nu în prima săptămână a lunii în curs conform art. 3.1 din contract.

Analizând înscrisurile depuse la dosar (ordine de plată - filele 130-157; extrase de cont - filele 158-410), instanța constată că pârâta – reclamanta a efectuat plata chiriei în perioada ianuarie 2017 – septembrie 2019 cu respectarea termenului prevăzut la art. 3.3 din contract, împrejurare recunoscută, implicit, și de către reclamanta – pârâtă, care a înțeles să calculeze penalitățile de întârziere în raport de data de 7 ale lunii conform art. 3.1 din contract (filele 13-14).

Așadar, în condițiile în care plata chiriei a fost efectuată cu respectarea termenului contractual, pârâta – reclamantă nu datorează suma de 836 lei cu titlu de penalități de întârziere contractuale, fiind neîntemeiat și acest ultim capăt de cerere.

Prin urmare, pentru toate aceste considerente, instanța va respinge, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, cu privire la cererea reconvenţională, instanţa reţine următoarele:

Conform art. 3.1 din contract, pârâta – reclamantă și-a asumat obligația de a achita suma de 1.650 euro reprezentând contravaloarea garanției, aceasta urmând să fie restituită la încetarea contractului.

Astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, pârâta – reclamantă a procedat la achitarea către reclamanta – pârâtă a sumei de 1.650 euro reprezentând contravaloare garanție (fila 111), împrejurare necontestată de către aceasta din urmă.

Instanța reține că, și în acest caz, reclamanta – pârâtă a înțeles să invoce excepția de neexecutare a contractului din partea chiriașului.

Pentru a se putea invoca excepţia de neexecutare a contractului, trebuie îndeplinite următoarele condiţii: obligaţiile reciproce ale părţilor să îşi aibă temeiul în acelaşi contract; să existe o neexecutare, chiar parţială, dar suficient de. însemnată, din partea părţii care pretinde executarea; această neexecutare să fie imputabilă părţii care, la rândul ei, pretinde executarea obligaţiei celeilalte părţi, iar nu să se datoreze unei fapte săvârşite de partea care invocă excepţia sau unei împrejurări ce exclude vinovăţia; ambele obligaţii să fie exigibile la data invocării excepţiei şi să nu existe o anumită ordine în executarea obligaţiilor, în sensul că obligaţia părţii care invocă excepţia să nu trebuie să fie executată înaintea obligaţiei celeilalte părţi.

Instanța constată că reclamanta – pârâtă a înțeles să invoce excepția de neexecutare în raport de faptul că pârâta – reclamantă nu și-a îndeplinit obligația de a aduce imobilul la o stare corespunzătoare. Or, astfel cum a fost reținut anterior, reclamanta - pârâtă nu a probat faptul că deteriorările invocate excedează unei uzuri normale, și, pe cale de consecință, că ar fi trebuit să fie reparate de către chiriaș.

Prin urmare, în condițiile în care, în cauză, nu a fost făcută dovada unei neexecutări din partea pârâtei – reclamante, invocarea excepției de neexecutare este neîntemeiată și, pe cale de consecință, nu există niciun temei pentru care reclamanta – pârâtă să nu restituie garanția, contractul de închiriere încetând încă din data de 24.09.2019.

Aşa cum rezultă din prevederile art. 1082 C.civ. 1864, în materia răspunderii civile contractuale, în măsura în care creditorul face dovada existenţei creanţei, respectiv a obligaţiei de plată, debitorul este prezumat în culpă cu privire la neexecutarea obligaţiei, atâta vreme cât nu dovedeşte executarea sau imposibilitatea de executare datorată cazului fortuit sau forţei majore.

Așadar, având în vedere prevederile art. 3.1 din contract, instanţa apreciază că sunt întemeiate pretenţiile pârâtei-reclamantei cu privire la garanția în cuantum de 1.650 euro.

Pe de altă parte, potrivit art. 1082 C.civ. 1864, în materia răspunderii civile contractuale, în măsura în care creditorul face dovada existenţei creanţei, respectiv a obligaţiei de plată, debitorul este prezumat în culpă cu privire la neexecutarea obligaţiei, atâta vreme cât nu dovedeşte executarea sau imposibilitatea de executare datorată cazului fortuit sau forţei majore.

În aceste condiţii, constatându-se culpa reclamantei-pârâtei în neexecutarea obligaţiilor contractuale, instanţa apreciază că se impune angajarea răspunderii contractuale a acesteia.

Pe cale de consecință, în raport de aceste considerente, instanța urmează să admită cererea reconvenționale și să oblige reclamanta-pârâtă la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 1.650 euro (echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plăţii) reprezentând contravaloare garanţie.

În ceea ce priveşte plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, potrivit art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Aşa cum rezultă din art. 451 C.pr.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi sau experţi, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Astfel, fiind în culpă procesuală, reclamanta-pârâta urmează a fi obligată la plata cheltuielilor de judecată către pârâta - reclamantă în cuantum 498,92 lei reprezentând contravaloarea taxei judiciare efectiv datorate pentru pretențiile admise (chitanță – fila 66).

Instanţa, reţinând că reclamanta – pârâtă a renunțat la proba cu expertiză tehnică în specialitatea construcții anterior momentului depunerii raportului, iar expertul desemnat, F, nu a solicitat parte din onorariul provizoriu pentru activitatea efectiv desfăşurată (fila 456), va dispune restituirea onorariului în cuantum de 1.200 lei achitat pentru efectuarea expertizei în prezenta cauză conform ordinului de plată din 23.10.2020 (fila 428) către reclamanta - pârâtă, sens în care se efectuează adresă la BLETC.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

 Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă A prin mandatar D, ....., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă B S.R.L., ....., ca neîntemeiată.

Admite cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă B S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă A prin mandatar D

Obligă reclamanta-pârâtă la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 1.650 euro (echivalentul în lei la cursul BNR din ziua plăţii) reprezentând contravaloare garanţie.

Obligă reclamanta-pârâtă la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 498,92 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Dispune restituirea onorariului în cuantum de 1.200 lei achitat pentru efectuarea expertizei în prezenta cauză conform ordinului de plată din 23.10.2020 către reclamanta – pârâtă.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la data comunicării, cerere care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei, astăzi, 01.03.2021.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

Domenii speta

Spete similare