Pretenţii - susținerile pârâtei-reclamante referitoare la faptul că reclamanta-pârâtă nu este proprietarul terenului care face obiectul contractului de închiriere nu determină existența unei cauze ilicite, a unui obiect ilicit sau a fraudei la lege; având

I N S T A N Ţ A

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 21.07.2020, sub nr. …./299/2020, reclamanta A S.A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B S.R.L., ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea acesteia la plata sumei de 141.800,4 lei cu titlu de daune interese calculate conform contractului de închiriere nr. .../22.06.2012 pentru neexecutarea obligației de plată, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, între părți, a fost încheiat contractul de închiriere nr. .../2012, având ca obiect folosința terenului în suprafață de 1.100 mp situat în zona ..., cu destinație organizare șantier.

Conform art. 3 Cap. III, părțile, de comun acord, au stabilit că durata contractului este de 3 ani (01.06.2012 – 30.06.2015), iar, potrivit art. 10 lit. f Cap. VI, locatarul are obligația ca, la expirarea termenului pentru a fost încheiat contractul, să elibereze și să predea bunul închiriat în stare bună, cu toate îmbunătățirile realizate pe perioada derulării contractului, fără despăgubiri, pe bază de proces-verbal încheiat cu locatarul.

De asemenea, potrivit art. 14 Cap. VIII, părțile au înțeles să execute contractul întocmai și cu bună credință, iar, în conformitate cu prevederile art. 1079 alin. 2 C.civ., debitorul obligației de executat este de drept în întârziere la împlinirea termenelor stipulate în contract, fără a mai fi necesară o notificare specială în acest sens.

Reclamanta a mai arătat că art. 16 prevede că locatarul datorează locatorului plata de daune interese pe perioada ocupării bunului după expirarea termenului pentru care s-a încheiat contractul, iar aceste daune sunt egale cu dublul chirie lunare și TVA aferent pentru fiecare lună până la eliberarea bunului.

Întrucât pârâta nu și-a respectat obligația care a luat naștere în sarcina sa, respectiv să predea bunul la data expirării contractului cu proces-verbal de predare-primire, astfel cum s-a obligat la momentul încheierii contractului, reclamanta a formulat cerere de evacuare, care a fost soluționată prin sentința civilă nr. .../13.03.2020 pronunțată de Judecătoria Sinaia, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. .../15.07.2020 pronunțată de Tribunalul Prahova.

Astfel, având în vedere că pârâta nu și-a respectat obligația ce a luat naștere în sarcina sa, respectiv să predea bunul la data expirării contractului, aceasta datorează daune interese, respectiv contravaloarea folosinței spațiului fără drept, ocupat împotriva voinței sale.

În drept, au fost invocate prevederile art. 14, art. 1164, art. 1170, art. 270, art. 1272, art. 1516, art. ...0-...8 C.civ., art. 192 și art. 194 C.pr.civ.

La data de 01.10.2020, prin serviciul registratură, reclamanta a depus precizările solicitate de instanţă, sens în care a indicat că daunele interese au fost calculate pe perioada septembrie 2017 – august 2020, după următoarea formulă de calcul: 1.969,45 lei x 2 x 36 luni.

În susținerea cererii, reclamanta a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul, …..

Cererea a fost legal timbrată, conform ordinului de plată depus la dosar (fila 13).

La data de 04.11.2020, prin serviciul registratură, pârâta a depus întâmpinare prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune, având în vedere încetarea contractului de închiriere încă din data de 30.06.2015, solicitând respingerea acțiunii ca prescrisă; excepția lipsei calității procesuale active, în raport de prevederile art. 32 și art. 36 C.pr.civ., întrucât reclamanta nu este titulara dreptului pretins, din moment ce nu are calitatea de proprietar al terenului închiriat, iar contractul de închiriere a încetat prin ajungerea la termen încă din data de 30.06.2015, solicitând respingerea acțiunii ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă; excepția lipsei de interes în raport de prevederile art. 32-33 C.pr.civ., întrucât reclamanta nu este titularul dreptului de proprietate asupra terenului, iar aceasta nu este afectată în vreun fel de lipsa de folosință a acestuia, în condițiile în care ocupă terenul în baza acordului UAT Comarnic, acesta fiind singurul care poate să emită pretenții cu privire la/în legătură cu bunul proprietatea sa și eventualele prejudicii suferite. Pe fond, a solicitat să se constate nulitatea clauzei prevăzute la art. 16 din contractul de închiriere nr. .../22.06.2012, având în vedere dispozițiile art. 1226 și următoarele și art. 1236 și următoarele C.civ., privind obiect și cauză ilicită, precum și fraudă la lege. De asemenea, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, pârâta a arătat că, între părți, a fost încheiat contractul de închiriere nr. .../22.06.2012 pe o perioadă de 3 ani din data de 01.07.2012 până la data de 30.06.2015. A menționat că a fost indusă în eroare de reclamantă, care nu era proprietara imobilului închiriat, fapt ce a generat o serie de litigii și alte inconveniente, susținând că încheierea contractului cu proprietarul imobilului reprezenta un element esențial pentru societatea sa.

Pârâta a menționat că s-a adresat A în mai multe rânduri pentru a clarifica situația juridică a terenului, însă aceasta a refuza în mod nejustificat să răspundă la solicitările sale. Terenul în cauză se află în proprietatea UAT Comarnic, astfel cum rezultă din înscrisurile atașate, reclamanta neavând nici un drept asupra terenului și neputând pretinde vreun drept, cu atât mai mult cu cât contractul a încetat de peste 3 ani.

Pârâta a învederat că reclamanta a încercat de mai multe ori executarea sa în baza contractului de închiriere, executarea silită fiind anulată în dosarul nr. .../310/2017* și dosarul nr. .../310/2018* ale Tribunalului Prahova.

Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune, pârâta a invocat prevederile art. 2517 art. 2523 și art. 2524 alin. 1 C.civ., arătând că dreptul reclamantei este expirat începând cu data de 30.06.2018, după această dată nemaiputând solicita vreo sumă de bani de la societatea sa. A susținut că termenul de 3 ani se calculează de la data încetării contractului, acela fiind momentul de la care pretinsa obligație de a elibera terenul a devenit exigibilă. Or, reclamanta nu a înțeles să solicite daune interese, decât după 5 ani de la data încetării contractului, dreptul acesteia fiind prescris.

În motivarea excepției lipsei calității procesuale active, pârâta a arătat că terenul închiriat nu se află în proprietatea reclamantei, împrejurare ce rezultă și din completarea/rectificarea adusă raportului de expertiză judiciară întocmit în dosarul nr. .../299/2015. Pârâta a invocat prevederile art. 41 alin. 5 din Legea nr. 7/1996, arătând că această împrejurare i-a fost ascunsă la data încheierii contractului, respectiv că a solicitat chiar suspendarea efectelor juridice ale contractului tocmai din această cauză. Astfel, întrucât nu era proprietarul imobilului, reclamanta nu are vreun drept de a solicita, ulterior încetării contractului, vreo sumă de bani de la societatea sa, neputând avea pretenții pentru un teren al cărui proprietar nu este.

Pârâta a menționat că în toată această perioadă a contestat însuși dreptul de a închiria al reclamantei, adevăratul proprietar fiind Orașul Comarnic, de la care a obținut acordul cu privire la folosirea terenului.

A mai susținut că daunele interese solicitate sunt nelegale, întrucât prevederile art. 16 din contract reprezintă o clauză penală, iar, în caz de neexecutare, creditorul poate solicita fie executarea silită în natură a obligației principale, fie clauza penală. Or, în dosarul nr. .../310/2019, s-a dispus, în mod nelegal, evacuarea sa, motiv pentru care pretinsa creditoare nu poate solicita și daunele interese din prezenta cauză.

Pentru aceleași considerente, pârâta a invocat și excepția lipsei de interes, aceasta neavând un interes legitim privind solicitarea sumelor de bani, întrucât nu îi este afectată în nici un fel folosința terenului, din moment ce nu este proprietarul terenului pentru a beneficia de vreunul din atributele dreptului de proprietate. În aceste condiții, scopul urmărit de aceasta este îmbogățirea patrimoniului prin obținerea în mod injust de sume de bani de la societatea sa, fără drept și fără vreun temei legal.

Referitor la nulitatea clauzei art. 16 din contract, pârâta a invocat cauza ilicită potrivit art. 1238 alin. 2 C.civ., susținând că reclamanta a încheiat contractul pretinzându-se proprietar al terenului și folosindu-se de această calitate pentru a impune clauze prin care obligă societatea sa la sume de bani în mod injust, nedatorate, condiție fără de care nu ar fi încheiat contractul.

De asemenea, a invocat obiectul ilicit al contractului conform art. 1225 C.civ., menționând că, stabilindu-se obligațiile din clauza prevăzută de art. 16 de către o persoană care nu are nici un drept asupra terenului în cauză, pentru a obține sume de bani în mod fraudulos, se încalcă ordinea publică și bunele moravuri, astfel încât inserarea unei astfel de clauze nu poate fi sancționată decât cu nulitatea absolută a acesteia.

Cu privire la frauda la lege, pârâta a susținut că scopul avut în vedere de reclamantă încă de la început a fost de a obține sume nelegale și necuvenite, folosindu-se de calitatea de proprietar asupra terenului. A susținut că au fost eludate normele juridice privind înscrierea în Cartea funciară a titularului dreptului de proprietate asupra suprafeței închiriate, și anume UAT Comarnic. Fraudarea legii rezultă inclusiv din modalitatea în care reclamanta s-a folosit de acest contract, încercând punerea în executare în mod nelegal a acestuia. În plus, reclamanta nu a procedat la înregistrarea contractului la organele fiscale decât după încetarea acestuia, cu scopul ilicit și nelegitim de a proceda la executarea sa, eludând dispozițiile legale privind impozitul pe venit/profit.

Față de aceste considerente, a solicitat respingerea cererii reclamantei, aceasta neavând nici un drept legitim în solicitarea de sume din partea societății sale pentru terenul în cauză, aceasta nefiind proprietar al terenului, neavând un interes legitim, scopul acesteia fiind doar însușirea pe nedrept de sume de bani, îmbogățirea fără just temei, în dauna și pe seama societății sale.

În drept, au fost invocate prevederile art. 205, art. 32, art. 33, art. 36 C.pr.civ., art. 1226 și următoarele, art. 1236 și următoarele, art. 1246 și următoarele, art. 1255 și următoarele, art. ...8 C.civ.

În susținerea întâmpinării, pârâta a depus, în copie, …..

La data de 03.12.2020, prin serviciul registratură, reclamanta a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepțiilor invocate de pârâtă. De asemenea, a invocat excepția netimbrării cererii având ca obiect constatarea nulității clauzei prevăzute la art. 16 din contractul de închiriere și excepția puterii de lucru judecat cu privire la excepția lipsei calității procesuale active și și constatarea nulității art. 16 din contract în raport de dosarul nr. .../299/2015.

În susținerea răspunsului la întâmpinare, au depuse, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: sentința civilă nr. .../18.12.2016 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. .../299/2015 (filele 113-115), decizia civilă nr. .../18.04.2018 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă în dosarul nr. 10801/299/2015 (filele 117-123), decizia civilă nr. 1093/25.11.2019 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a V-a Civilă în dosarul nr. .../299/2015 (filele 125-135).

La termenul din data de 14.12.2020, instanța a calificat capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității clauzei prevăzute de art. 16 din contractul de închiriere nr. .../22.06.2012 drept cerere reconvențională, pentru motivele arătate în încheierea de ședință de la acel termen, care face corp comun cu prezenta hotărâre.

Cererea reconvențională a fost legal timbrată, conform chitanței depuse la dosar (fila 140).

La același termen, reclamanta-pârâtă a renunțat la invocarea excepției netimbrării cererii reconvenționale, iar instanța a calificat excepția puterii de lucru judecat drept apărare de fond.

La data de 23.12.2020, prin serviciul registratură, pârâta-reclamantă a depus concluzii scrise.

Instanţa a încuviinţat, pentru ambele părți, proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarea situație de fapt:

Între reclamantă, în calitate de locator, și pârâtă, în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. .../22.06.2012 (filele 51-56), având ca obiect transmiterea dreptului de folosință al terenului în suprafață de 1.100 mp, proprietatea locatorului, situat în zona ..., cu destinația organizare de șantier.

Potrivit art. 3 din contract, terenul a fost închiriat pe o perioadă de 3 ani, de la data de 01.07.2012 până la data de 30.06.2015.

Conform art. 16 din contract, locatarul datorează locatorului plata de daune interese pe perioada ocupării amplasamentului după expirarea termenului pentru care s-a încheiat contractul, acestea fiind egale cu dublul chiriei lunare și TVA aferent (1.650 lei/lună + TVA potrivit art. 4 din contract), pentru fiecare lună până la eliberarea bunului care face obiectul închirierii.

Instanța reține că, în prezenta cauză, reclamanta-pârâtă a solicitat obligarea pârâtei-reclamante la plata sumei de 141.800,4 lei reprezentând daune interese calculate pe perioada septembrie 2017 – august 2020 conform prevederilor art. 16 din contract.

Analizând cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. 1 C.pr.civ., excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune (de fond, absolută, peremptorie), invocată prin întâmpinare în conformitate cu dispoziţiile art. 2513 C.civ., faţă de fondul cererii de chemare în judecată, instanţa constată următoarele:

Prescripţia extinctivă este acea sancţiune de drept civil îndreptată împotriva pasivităţii titularului dreptului subiectiv civil care constă în stingerea dreptului respectiv ori a „dreptului la acţiune” neexercitat în termenul prevăzut de lege.

Astfel cum a fost reținut anterior, reclamanta şi-a întemeiat pretenţiile pe prevederile art. 16 din contractul de închiriere nr. .../22.06.2012.

Potrivit art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului Civil sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit. Astfel, instanţa constată că, în cauză, prescripţia dreptului material la acţiune în ceea ce priveşte pretenţiile reclamantei este reglementată de dispoziţiile Codului Civil.

Conform art. 2500 alin. 1 C.civ., dreptul material la acţiune se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege. Aşa cum rezultă din art. 2501 alin. 1 C.civ., drepturile la acţiune având un obiect patrimonial sunt supuse prescripţiei extinctive, afară de cazul în care prin lege s-ar dispune altfel. Astfel, având în vedere că prezenta cerere are ca obiect un drept patrimonial, instanţa constată că aceasta este supusă prescripţiei extinctive în condiţiile Codului civil.

Potrivit art. 2517 C.civ., termenul de prescripţie este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen.

Referitor la momentul la care începe să curgă termenul de prescripţie, instanţa reţine că, potrivit dispoziţiilor 2524 alin. 1 C.civ., dacă prin lege nu se prevede altfel, în cazul obligaţiilor contractuale de a da sau de a face prescripţia începe să curgă de la data când obligaţia devine exigibilă şi debitorul trebuia astfel să o execute.

De asemenea, conform art. 2503 alin. 2 C.civ., în cazul în care un debitor este obligat la prestații succesive, dreptul la acțiune cu privire la fiecare dintre aceste prestații se stinge printr-o prescripție deosebită, chiar dacă debitorul continuă să execute una sau alta dintre prestațiile datorate.

Prin urmare, având în vedere că reclamanta a solicitat plata daunelor interese pe perioada septembrie 2017 – august 2020, și anume pe o perioadă de 36 luni, instanța apreciază că, pentru fiecare lună în parte, curge un nou termen de prescripție, fiind vorba de prestații succesive în condițiile în care lipsa de folosință invocată se calculează lunar conform prevederilor contractuale.

Astfel, contrar susținerilor pârâtei-reclamante, termenul de prescripție nu a început să curgă începând cu data de 30.06.2015 (data încetării contractului prin ajungerea la termen), reclamanta-pârâtă neavând posibilitatea la acel moment să ceară plata daunelor interese pe o perioadă ulterioară, și anume septembrie 2017 – august 2020.

Așadar, instanța reține că, în cauză, termenul de prescripție pentru lipsa de folosință aferentă lunii septembrie 2017 a început să curgă la data de 15.09.2017 (conform art. 6 din contract, plata chiriei se efectua până la data de 15 a lunii pentru care se face facturarea), pentru cea aferentă lunii octombrie 2017 a început să curgă la data de 15.10.2017, pentru cea aferentă lunii noiembrie 2017 a început să curgă la data de 15.11.2017, pentru cea aferentă lunii decembrie 2017 a început să curgă la data de 15.12.2017, iar pentru cea aferentă perioadei ianuarie 2018 – august 2020 a început să curgă în perioada 15.01.2018 – 15.08.2020.

Pe cale de consecință, reţinând că cererea a fost formulată înaintea de împlinirea termenului de prescripţie (17.07.2020 față de 15.09.2020 – 15.08.2023), instanţa va respinge excepţia prescripţiei dreptului, ca neîntemeiată.

Analizând cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. 1 C.pr.civ., excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei A S.A. și excepția lipsei de interes (excepţii de fond, absolute, peremptorii), faţă de fondul cererii de chemare în judecată, le constată neîntemeiată pentru următoarele motive:

Instanța reține că, prin sentința civilă nr. .../13.03.2020 pronunțată de Judecătoria Sinaia în dosarul nr. .../310/2019, definitivă prin decizia civilă nr. .../15.07.2020 pronunțată de Tribunalul Prahova – Secția a II-a Civilă, de Contencios Administrativ și Fiscal (filele 60-64), instanța a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei-pârâte din prezenta cauză și a admis acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C. B S.R.L., sens în care a dispus evacuarea acesteia de pe terenul situat în zona ..., în suprafață de 1.100 mp, cu destinația „organizare șantier”, obiect al contractului de închiriere nr. .../22.06.2012.

Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut, în ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active, că obiectul cererii nu este reprezentat de o acțiune în revendicare, ci de o acțiune personală, reclamanta legitimându-se în calitatea sa de locator al terenului în suprafață de 1.100 mp, în baza contractului de închiriere nr. .../22.06.2020.

De asemenea, prin sentința civilă nr. .../18.12.2016 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. .../299/2015 (filele 113-115), executorie prin decizia civilă nr. .../18.04.2018 pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă (filele 117-123) și definitivă prin decizia civilă nr. …/25.11.2019 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a V-a Civilă (filele 125-135), instanța a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei-pârâte din prezenta cauză, a respins cererea reconvențională formulată de pârâta S.C. B S.R.L., ca neîntemeiată, și a admis în parte acțiunea formulată în contradictoriu cu aceasta, sens în care a dispus obligarea pârâtei-reclamante la plata sumei de 77.863,77 lei reprezentând contravaloarea chiriei neachitate aferente perioadei septembrie 2012 – octombrie 2015 și a sumei de 43.646,76 lei reprezentând penalitățile de întârziere aferente în temeiul contractului de închiriere nr. .../22.06.2012.

Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut, în ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active, că reclamanta își justifică calitatea procesuală activă, deoarece a încheiat contractul în calitate de locator.

Cu titlu prealabil, instanța reține că pârâta-reclamanta a înțeles să invoce excepția lipsei calității procesuale active și excepția lipsei de interes a reclamantei în raport de faptul că, pe de o parte, aceasta nu este proprietarul terenului, iar, pe de altă parte, contractul de închiriere a încetat.

Conform art. 36 C.pr.civ., calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios dedus judecăţii, reclamantul fiind cel care trebuie să justifice atât calitatea procesuală activă, cât şi calitatea procesuală pasivă a persoanei pe care a chemat-o în judecată.

Astfel, deși este adevărat că nu este îndeplinită condiția triplei identități de părți, obiect și cauză conform art. 431 alin. 1 C.pr.civ. și nici cea a puterii de lucru judecat conform art. 431 alin. 2 C.pr.civ. în raport de dosarele nr. .../310/2019 și nr. .../299/2015, întrucât, pe de o parte, obiectul prezentei cauze este diferit (plata daunelor interese pentru perioada septembrie 2017 – august 2020 față de evacuare, plata chiriei și a penalităților aferente pentru perioada septembrie 2012 – octombrie 2015), iar, pe de altă parte, statuările celor două instanțe sunt valabile doar în cauzele respective, vizând natura acțiunii cu care au fost învestite, instanța apreciază că cele reținute în cele două dosare referitoare la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei-pârâte A S.A. sunt perfect aplicabile și în prezenta speță.

În acest sens, instanța reține că reclamanta-pârâtă a înțeles să formuleze o nouă acțiune personală în răspundere civilă contractuală, întemeiată pe contractul de închiriere nr. .../22.06.2012, în care are calitatea de locator, neavând, așadar, relevanță că are sau nu în proprietate terenul care face obiectul contractului. Astfel, întrucât contractul anterior menționat a avut ca obiect transmiterea dreptului de folosință, calitatea de locator putând aparține și unei alte persoane decât proprietarul bunului, susținerile pârâtei-reclamante sunt vădit neîntemeiate și nu au relevanță în prezenta cauză.

De asemenea, instanța constată reaua-credință a pârâtei-reclamante, care continuă să invoce excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei-pârâte în raport de aceleași considerente, înlăturate deja în mod definitiv în alte două dosare, ignorând faptul că a încheiat contractul de închiriere, care face obiectul cauzei, cu reclamanta-pârâtă, și nu cu o altă persoană.

Totodată, având în vedere că, prin natura sa, art. 16 din contract, pe care se întemeiază reclamanta-pârâtă în prezenta cauză, continuă să producă efecte după expirarea perioadei contractuale, părțile de comun acord stabilind care este modalitatea de calcul a contravalorii lipsei de folosință ulterior acestui moment, instanța va înlătura și susținerile referitoare la lipsa calității procesuale active în raport de încetarea contractului. Astfel, este mai mult decât evident că reclamanta-pârâtă, în calitate de locator, are dreptul să solicite lipsa de folosință ulterior ajungerii la termen a contractului conform prevederilor art. 16, astfel cum s-a înțeles de comun acord cu pârâta-reclamantă la momentul încheierii contractului, susținerile în sens contrar ale acesteia din urmă fiind vădit neîntemeiate și formulate cu rea-credință.

Aşa cum rezultă din prevederile art. 32 C.pr.civ., printre condiţiile de exercitare a acţiunii civile, se regăseşte şi justificarea unui interes. Astfel, interesul trebuie să fie determinant, legitim, personal, născut şi actual (art. 33 C.pr.civ.).

Or, în cauză, reclamanta-pârâtă justifică un interes determinant, legitim, personal, născut şi actual în raport de calitatea sa de parte în contractul de închiriere nr. .../22.06.2012, neavând relevanță că nu este proprietarul terenului, pentru considerentele anterior expuse. De asemenea, în condițiile în care cererea reconvențională a pârâtei-reclamante de constatare a nulității contractului de închiriere pentru cauză ilicită și fraudă la lege a fost respinsă, ca neîntemeiată, în mod definitiv în dosarul nr. .../299/2015, susținerile sale referitoare la faptul că scopul urmărit de reclamanta-pârâtă este îmbogățirea patrimoniului prin obținerea în mod injust de sume de bani urmează a fi înlăturate ca neîntemeiate.

Pentru toate aceste considerente, instanța urmează să respingă excepția lipsei calității procesuale active și excepția lipsei de interes, invocate prin întâmpinare, ca neîntemeiate.

Pe fondul cererii de chemare în judecată și al cererii reconvenționale, instanţa reţine următoarele:

În conformitate cu prevederile art. 1270 C.civ., convenţiile legale încheiate au putere de lege între părţile contractante, acestea dobândind drepturi şi obligaţii pe care trebuie să le aducă la îndeplinire cu bună credinţă, conform art. 1170 C.civ., în caz contrar fiind angajată răspunderea contractuală a acestora.

Astfel cum a fost reținut anterior, pârâta-reclamantă a fost evacuată din imobilul care face obiectul contractului de închiriere nr. .../22.06.2012, fiind reținut, cu putere de lucru judecat în dosarul nr. .../310/2019, faptul că aceasta nu a făcut dovada vreunui drept de folosință asupra imobilului pe care-l ocupă ulterior expirării perioadei contractuale.

Instanța constată că, în prezenta cauză, pârâta-reclamantă a solicitat să se constate nulitatea prevederilor art. 16 din contractul de închiriere, invocând, ca motive de nulitate absolută, existența unei cauze ilicite, a unui obiect ilicit și a fraudei la lege în raport de faptul că reclamanta-pârâtă nu este proprietarul terenului care face obiectul contractului.

Potrivit art. 1246 alin. 1 C.civ., orice contract încheiat cu încălcarea condiţiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulităţii, dacă prin lege nu se prevede o altă sancţiune. De asemenea, conform art. 1248 alin. 1 C.civ., contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziţii legale instituite pentru ocrotirea unui interes particular este anulabil.

Aşadar, nulitatea absolută este aceea care sancţionează nerespectarea, la încheierea actului juridic civil, a unei norme juridice care ocroteşte un interes general, deci a unei norme juridice imperative de ordine publică, în timp ce nulitatea relativă este sancţiunea care intervine, în cazul în care, la încheierea unui act juridic civil, nu sunt respectate dispoziţiile referitoare la condiţiile de validitate ale actului juridic instituite pentru ocrotirea unui interes privat, astfel încât acel act nu va mai produce, în tot sau în parte, efecte juridice.

Potrivit art. 1179 alin. 1 pct. 3 și pct. 4 C.civ., obiectul și cauza reprezintă unele dintre condiţiile de validitate a actului juridic civil.

Instanţa reţine că, potrivit art. 1236 C.civ., „(1) Cauza trebuie să existe, să fie licită și morală. (2) Cauza este ilicită când este contrară legii și ordinii publice.” Prin urmare, pentru a fi valabilă, cauza actului juridic civil trebuie să îndeplinească următoarele cerinţe, cumulativ: să existe; să fie licită; să fie morală.

Astfel, prin cauza actului juridic, se înţelege obiectivul urmărit la încheierea actului respectiv, în structura cauzei intrând două elemente, şi anume scopul imediat şi scopul mediat.

Conform art. 1238 alin. 2 C.civ., „cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască.”

Totodată, potrivit art. 1237 C.civ. „cauza este ilicită și atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.”

De asemenea, art. 1225 C.civ. prevede următoarele: „(1) Obiectul contractului îl reprezintă operațiunea juridică, precum vânzarea, locațiunea, împrumutul și altele asemenea, convenită de părți, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor și obligațiilor contractuale. (2) Obiectul contractului trebuie să fie determinat și licit, sub sancțiunea nulității absolute. (3) Obiectul este ilicit atunci când este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri.”

Or, susținerile pârâtei-reclamante referitoare la faptul că reclamanta-pârâtă nu este proprietarul terenului nu determină existența unei cauze ilicite, a unui obiect ilicit sau a fraudei la lege în ceea ce privește prevederile art. 16 din contract.

În acest sens, instanța reține că nu se poate aprecia că reclamanta-pârâtă, care și-a îndeplinit obligațiile contractuale, în sensul că a pus la dispoziția pârâtei-reclamante dreptul de folosință cu privire la teren (împrejurare necontestată), a urmărit un scop ilicit la momentul încheierii contractului și stipulării clauzei prevăzute de art. 16. Astfel, aspectele referitoare la calitatea de proprietar al terenului nu au nicio relevanță în cauză, întrucât, astfel cum a fost reținut anterior, locatorul nu trebuie să fie și proprietarul terenului pentru încheierea valabilă a unui contract de închiriere, prin care se transmite doar dreptul de folosință, nu și dreptul de proprietate cu privire la bun.

De asemenea, contrar susținerilor pârâtei-reclamante, obiectul clauzei contestate nu este prohibit de lege, titularul dreptului de folosință având posibilitatea să solicite contravaloarea lipsei de folosință cu privire la bunul dat în chirie, ulterior expirării duratei contractuale. Astfel, deși se susține că reclamanta-pârâtă nu este proprietarul terenului, această împrejurare, chiar dacă se dovedește a fi adevărată, nu poate conduce automat la concluzia existenței unui obiect ilicit, reclamanta-pârâtă, în calitate de locator, dobândind drepturi și obligații odată cu încheierea contractului de închiriere.

Totodată, susținerile pârâtei-reclamante sunt cu atât mai neîntemeiate cu cât cererea sa de constatare a nulității absolute a contractului de închiriere a fost respinsă în mod definitiv.

În ceea ce privește frauda la lege, instanța reține că pârâta-reclamantă nu a fost în măsură să indice care sunt normele legale eludate prin stipularea clauzei prevăzute la art. 16 din contract, limitându-se să invoce niște împrejurări care nu au legătură cu prezenta cauză, și anume înscrierea în cartea funciară a titularului dreptului de proprietate, încercarea reclamantei-pârâte de a demara executarea silită în temeiul contractului și neînregistrarea contractului la organele fiscale decât după încetarea acestuia.

Prin urmare, în raport de toate aceste considerente, instanța reține că împrejurarea că reclamanta-pârâtă nu este proprietarul terenului nu conduce, contrar susținerilor pârâtei-reclamante, la constatarea nulității absolute a clauzei prevăzute de art. 16 din contract, apărările invocate de către aceasta fiind neîntemeiate.

Conform art. 1350 C.civ., în materia răspunderii civile contractuale, atunci când, fără justificare, o parte nu îşi îndeplineşte obligaţiile pe care le-a contractat, aceasta este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părţi şi este obligată să repare acest prejudiciu, în condiţiile legii.

Instanța reține că reclamanta-pârâtă a calculat, conform prevederilor art. 16 din contract, contravaloarea lipsei de folosință pe perioada septembrie 2017 – august 2020 (fila 58), și anume dublul chiriei lunare la care se adaugă TVA, modalitatea de calcul a sumei de 141.800,4 lei nefiind contestată de către pârâta-reclamantă.

De asemenea, instanța constată că pârâta-reclamantă nu a făcut dovada predării terenului care a făcut obiectul contractului, susținând faptul că a obținut acordul adevăratului proprietar – UAT Comarnic, să folosească terenul în continuare, fără, însă, a face vreo probă în acest sens, deși, potrivit art. 249 C.pr.civ., sarcina probei îi incumbă.

Referitor la cumulul clauzei penale cu executarea în natură, instanța va înlătura susținerile pârâtei-reclamante ca fiind vădit neîntemeiate.

Potrivit art. ...8 C.civ., clauza penală este aceea prin care părțile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestație în cazul neexecutării obligației principale.

Clauza penală, astfel cum este prevăzută de Codul civil, dar și de prevederile contractuale ce fac obiectul cauzei, reprezintă o stipulație contractuală prin care părțile evaluează anticipat daunele-interese contractuale.

Conform art. ...8 alin. 2 C.civ., în caz de neexecutare, creditorul poate cere fie executarea silită în natură, fie clauza penală. Totodată, potrivit art. ...9 C.civ., creditorul nu poate cere atât executarea în natură a obligației principale, cât și plata penalității, afară de cazul în care penalitatea a fost stipulată pentru neexecutarea obligațiilor la timp sau în locul stabilit. În acest din urmă caz, creditorul poate cere atât executarea obligației principale, cât și a penalității, dacă nu renunță la acest drept sau dacă nu acceptă, fără rezerve, executarea obligației.

Potrivit art. 16 din contract, plata daunelor interese nu afectează dreptul locatorului de a proceda la evacuare. Astfel, părțile, de comun acord, au stabilit dreptul locatorului de a solicita atât daune interese reprezentând contravaloarea lipsei de folosință până la data predării efective a terenului, cât și evacuarea locatarului, motiv pentru care, în raport de prevederile art. 1270 C.civ., pârâta-reclamantă nu poate invoca, la acest moment, faptul că daunele interese solicitate sunt nelegale.

Pe de altă parte, instanța constată că, oricum, susținerile pârâtei-reclamante sunt vădit neîntemeiate, neputându-se considera că s-a procedat la cumularea clauzei penale cu executarea în natură, în condițiile în care contravaloarea lipsei de folosință este solicitată pentru perioada în care pârâta-reclamantă a folosit terenul în mod efectiv, și nu pentru perioada ulterioară predării terenului.

Având în vedere regula potrivit căreia, în materia obligaţiilor de rezultat, sarcina probei se împarte între creditor şi debitor, în sensul că, după ce primul probează existenţa obligaţiei, debitorului îi incumbă sarcina dovedirii executării acesteia, şi, întrucât pârâta nu a făcut dovada liberării de obligaţie prin plată sau alt mod prevăzut de lege, instanţa reţine că, aceasta, deşi a folosit terenul ulterior expirării duratei contractuale, până în prezent nu a achitat contravaloarea lipsei de folosință a acestuia.

Astfel, ţinând seama că pârâta nu a făcut dovada executării obligaţiilor asumate (plata contravalorii lipsei de folosință) şi nici nu a dovedit vreo cauză exoneratoare de răspundere, constatându-se culpa acesteia în neexecutarea obligaţiilor contractuale, instanţa apreciază că se impune angajarea răspunderii contractuale a acesteia.

Pe cale de consecință, pentru toate aceste considerente, instanța va admite cererea de chemare în judecată, va respinge cererea reconvențională, ca neîntemeiată, și va dispune obligarea pârâtei-reclamante la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 141.800,4 lei reprezentând daune interese calculate pe perioada septembrie 2017 – august 2020.

În ceea ce priveşte plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, potrivit art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Aşa cum rezultă din art. 451 C.pr.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi sau experţi, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Astfel, fiind în culpă procesuală, pârâta-reclamantă urmează a fi obligată la plata către reclamantă a sumei de 3.941 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru (ordin de plată – fila 13).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, ca neîntemeiată.

Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active, ca neîntemeiată.

Respinge excepţia lipsei de interes, ca neîntemeiată.

Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă A S.A.,  cu sediul în Bucureşti….., în contradictoriu cu pârâta-reclamantă S.C. B S.R.L., cu sediul …..

Respinge cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S.C. B S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă A S.A., ca neîntemeiată.

Obligă pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 141.800,4 lei reprezentând daune interese calculate pe perioada septembrie 2017 – august 2020.

Obligă pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 3.941 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la data comunicării, cerere care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei, astăzi, 28.12.2020.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare