Evacuare. Chiriaş ce deţine locuinţa fără titlu locativ. Neobligativitatea proprietarului de a intenta acţiune în revendicare

Curtea de Apel Cluj,  Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr. 1210 din 20 mai 2010

Prin sentinţa civilă nr.12.842/20 octombrie 2009, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanta S.C. „P.L.I.” S.R.L., împotriva pârâţilor F.P.R., F.M. şi Ş.R., dispunându-se evacuarea pârâţilor din imobilul înscris în C.F. nr.11429 Cluj, nr.top.8731, nr. cadastral 15135, compus din casă şi curte, cu suprafaţa de 410 mp., situat în municipiul Cluj-Napoca, fără cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în C.F. nr. 11429 Cluj, nr.top. 8731, nr. cadastral 15135, compus din casă şi curte, cu suprafaţa de 410 mp., situat în municipiul Cluj-Napoca, str. C., judeţul Cluj, iar, ca urmare a refuzului nejustificat al promitenţilor vânzători, pârâţii de rândul 1 şi 2, de a încheia contract de vânzare-cumpărare în formă autentică privind dreptul de proprietate asupra imobilului, prin sentinţa civilă nr. 13270/2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca, rămasă irevocabilă, ca urmare a respingerii recursului prin decizia civilă nr. 352/R/2009 a Tribunalului Cluj, s-a dispus obligarea pârâţilor la încheierea actului, în caz contrar sentinţa urmând să ţină loc de contract autentic e vânzare-cumpărare, dispunându-se totodată intabularea dreptului de proprietate al reclamantei în cartea funciară.

Prin încheierea nr. 50582/22 mai 2009 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Cluj, s-a înscris dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului în cartea funciară.

Reclamanta, în calitate de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, este îndreptăţită, în temeiul prevederilor 44 din Constituţie şi art.480 Cod civil, să exercite în mod exclusiv şi absolut atributele posesiei, dispoziţiei şi folosinţei asupra imobilului său, dreptul său de a se bucura în mod absolut de bunul său fiind garantat de Constituţie şi de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor şi a Libertăţilor Fundamentale.

În consecinţă, având în vedere că reclamanta, în calitate de proprietar al imobilului, trebuie să îşi exercite liber atributul folosinţei asupra acestuia, iar pârâţii ocupă imobilul fără a avea un vreun drept asupra acestuia, în temeiul dispoziţiilor art. 480 Cod civil şi art. 44 din Constituţie şi art. art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor şi a Libertăţilor Fundamentale, instanţa a admis acţiunea şi a dispus evacuarea părţilor din imobil.

Prin decizia civilă nr. 71/A/2.02.2010 a Tribunalului Cluj, apelul pârâţilor a fost respins ca nefondat, aceştia fiind obligaţi să-i plătească intimatei S.C. „P.L.I.” S.R.L., suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.

În considerentele acestei decizii, s-a reţinut că, prin apelul promovat de către pârâţi, se aduc două critici sentinţei în discuţie, respectiv faptul că instanţa de fond a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului şi că a lezat dreptul efectiv la apărare al acestora.

În dezvoltarea acestor două motive, se arată că judecătoria nu a examinat sub nicio formă întrunirea condiţiilor acţiunii în revendicare, singura condiţie care a fost probată fiind cea a deţinerii dreptului de proprietate, neadministrându-se, însă, vreo probă în ceea ce priveşte deţinerea posesiei imobilului în litigiu, a titlului cu care este deţinut sau al refuzului de a-l preda, pe de o parte şi că acţiunea a fost soluţionată la primul termen de judecată, fără ca pârâţii să fie prezenţi şi fără a-şi putea exercita dreptul la apărare, pe de altă parte.

De remarcat că, în probaţiune, s-a solicitat proba cu înscrisuri şi alte probe a căror necesitate va rezulta din dezbateri.

Tribunalul a apreciat că cele două critici formulate sunt neîntemeiate, pentru următoarele considerente:

Astfel, în ceea ce priveşte necercetarea întrunirii condiţiilor acţiunii în revendicare, cererea promovată de către reclamantă este o cerere în evacuare şi nu în revendicare, referirea la art.480 Cod civil fiind făcută  de către reclamantă doar pentru a se justifica îndreptăţirea acesteia de a se bucura şi de a dispune de bunul pe care îl are în proprietate.

De altfel, obiectul cererii l-a constituit evacuarea şi nicidecum predarea în deplină proprietate şi posesie a imobilului litigios.

Chiar şi făcând abstracţie de acest aspect, tribunalul a considerat că judecătoria a analizat şi condiţia deţinerii posesiei imobilului de către pârâţi, de altfel, esenţială şi pentru o acţiune în evacuare, în contextul în care, deşi notificaţi, aşa cum rezultă din notificarea trimisă de reclamantă prin executorul judecătoresc şi primită de aceştia la data de 26 Iunie 2009, conform dovezii de îndeplinire a procedurii de citare, nu au părăsit imobilul, fiind necesară introducerea prezentei acţiuni.

Litigiul a fost determinat de faptul că, prin sentinţa civilă nr. 13.270/02 decembrie 2008, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 352/R/25 martie 2009, pronunţată de Tribunalul Cluj, pârâţii au fost obligaţi să încheie cu reclamanţii contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul litigios, pe care îl posedă şi în prezent.

În şedinţa publică din data de 02 februarie 2010, apelanţii au solicitat încuviinţarea unor probe, respectiv a interogatoriului intimatei şi audierii unor martori, pentru a dovedi împrejurarea că între părţi a existat o convenţie în virtutea căreia pârâţii aveau dreptul să folosească în continuare imobilul, cu toate că, potrivit art. 292 alin. 1 Cod procedură civilă, aceştia se puteau folosi în faţa instanţei de apel doar de motivele, mijloacele de apărare şi dovezile invocate la prima instanţă sau arătate în motivarea apelului.

Aşa cum s-a arătat, critica formulată nu viza nicidecum o asemenea înţelegere de păstrare a folosinţei imobilului pârâţilor şi nici nu s-au solicitat probele respective în conformitate cu articolul menţionat prin motivele de apel, rezumându-se la proba cu înscrisuri şi a altor probe a căror necesitate va rezulta din dezbateri, situaţie în care întreaga probaţiune a fost respinsă.

De asemenea, tribunalul a considerat că necesitatea acestor probe nu a rezultat din dezbateri, atâta timp cât intimata, prin întâmpinarea formulată a invocat aceleaşi aspecte ca şi la fond, iar alte împrejurări noi nu au fost relevate.

Referitor la cea de-a doua critică, privind lipsa de apărare, se remarcă că pârâţii au primit citaţia pentru termenul din data de 20 octombrie 2009, la judecătorie, în 09 septembrie 2009, deci cu mai mult de 15 de zile înainte, aşa cum prevede art. 1141 alin. 3 Cod procedură civilă, termen stabilit de legiuitor pentru ca pârâţii să-şi poată pregăti apărarea şi nu au solicitat nici măcar amânarea judecării cauzei pentru lipsa de apărare, neprezentându-se.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii, solicitând, în principal, admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, iar, în subsidiar, admiterea recursului, modificarea deciziei, în sensul admiterii apelului  şi respingerii acţiunii introductive de instanţă ca nefondată.

În motivarea recursului, pârâţii arată că  nu au beneficiat de dreptul efectiv la apărare, deoarece  instanţele de fond le-au respins  cererile în probaţiune formulate, neadministrând nici un fel de probe, aceste probe fiind pe deplin pertinente pentru dovedirea acordului intimatei de a continua folosirea casei de locuit, care, conform convenţiei  încheiate între părţi, nu a făcut, în realitate, obiectul vânzării-cumpărării.

Nu au  fost administrate probe pentru a se verifica titlul cu care pârâţii deţin  imobilul în litigiu.

Se impune, aşadar,  casarea cu trimitere spre rejudecare, în vederea  suplimentării probaţiunii.

În ceea ce priveşte motivul subsidiar, în măsura în care  instanţa de recurs apreciază că nu se impune suplimentarea probaţiunii, se impune modificarea deciziei, admiterea apelului, schimbarea sentinţei, cu consecinţa respingerii acţiunii, pe motiv că nu sunt întrunite condiţiile acţiunii în revendicare, respectiv ale acţiunii proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar.

Intimata, prin întâmpinare, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, reiterând, în esenţă, apărările invocate în apel, în sensul că nu este vorba de o acţiune în revendicare, ci de evacuare, pârâţii ocupând imobilul fără vreun titlu, în condiţiile în care l-au înstrăinat reclamantei,  critica referitoare la nerespectarea dreptului la apărare fiind corect înlăturată de instanţa de apel, cu motivarea că au fost citaţi cu peste 15 zile înaintea termenului de judecată, având, astfel, timp să-şi pregătească apărarea.

Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la disp. art. 304 pct. 5 şi 9 Cod proc. civ., ce constituie temeiul său în drept, curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.

Astfel, reclamanţii au invocat ca titlu asupra imobilului în litigiu, inclusiv asupra casei de locuit, înscrisă în cartea funciară, hotărârea judecătorească ce ţine loc de contrat autentic de vânzare-cumpărare, având regimul juridic al acestui contract, cu alte cuvinte, din care s-a născut inclusiv una din obligaţiile principale ale vânzătorilor, care este aceea de predare a imobilului vândut, în sensul art. 1314 şi urm. C.civ., aceştia nemaiavând vreun titlu, în condiţiile în care au transmis dreptul de proprietate.

Sub acest aspect, condiţiile acţiunii în evacuare au fost verificate, aşa cum corect au  reţinut instanţele de fond, reclamanţii fiind proprietari în baza hotărârii ce ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, opozabilă pârâţilor.

Nu se justifică, astfel, critica recurenţilor referitoare la lipsa titlului reclamantei şi neverificarea condiţiilor acţiunii în evacuare.

Pentru a paraliza acţiunea reclamanţilor, pârâţii au invocat existenţa unui titlu în baza căruia deţin în continuare imobilul, însă nu au făcut acest lucru în  faţa primei instanţe, deşi au fost citaţi pentru primul termen de judecată cu respectarea disp. art. 1141 alin. 2 şi 3  Cod proc. civ., iar, în motivarea apelului, au invocat doar că prima instanţă nu a administrat probe referitoare la deţinerea imobilului de către pârâţi, arătând că doresc să probeze împrejurările invocate cu înscrisuri şi alte probe ale căror necesitate ar reieşi din dezbateri.

Reclamanţii nu au anexat nici un fel de înscrisuri declaraţiei de apel şi nu au depus nici ulterior vreun înscris, iar, în motivarea apelului, nici măcar nu arată despre ce fel de înscris ar fi vorba şi ce fel de convenţie ar cuprinde acest înscris.

Alte probe nu au fost solicitate în motivarea apelului, aşa cum corect a reţinut instanţa de apel, oricum, în cuprinsul acestuia, apelanţii neindicând ce anume doresc să probeze, respectiv cu ce titlu opozabil reclamantei deţin în continuare imobilul.

În motivele de recurs adaugă la motivele de apel, arătând că, în realitate, nu au înstrăinat casa de locuit. O astfel de apărare era pertinentă în procesul ce viza obligarea lor la încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare, unde puteau pune problema interpretării voinţei părţilor referitoare la obiectul convenţiei, în măsura în care clauzele antecontractului erau neclare, în prezenta cauză punându-se doar problema predării imobilului vândut, hotărârea judecătorească ţinând loc de contract de vânzare cumpărare pentru întreaga parcelă, teren cu construcţie.

În temeiul art. 312 alin. 1  Cod proc. civ., din considerentele arătate, curtea va respinge recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare