-------------------
Pe rol pronuntarea asupra cererii de recurs formulata de recurentul-pârât C.T., în contradictoriu cu intimatul-reclamant Z.T., intimatul-pârât D.G., intimatul-intervenient V.I. , împotriva deciziei civile nr.1712/15.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti Sectia a VII a Civila, în dosarul nr.3618/2004, având ca obiect obligatia de a face.
Dezbaterile orale asupra cererii de recurs au avut loc în sedinta publica de la 1.11.2005 dezbateri ce au fost consemnate în încheierea de sedinta de la acea data,ce face parte integranta din prezenta,când Curtea pentru a da posibilitate partilor la cererea acestora, sa depuna concluzii scrise, a amânat pronuntarea la 8.11.2005 , când a pronuntat urmatoarea decizie:
C U R T E A
Deliberând asupra recursului de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 4 Bucuresti în dosarul nr.10963/2003 reclamantul Z.T. si Agentia Imobiliara Casamil 3 a solicitat în contradictoriu cu pârâtii D.G. si C.T. pronuntarea unei sentinte prin care sa se dispuna obligarea pârâtului D.G. sa îsi respecte promisiunea facuta în antecontractul de vânzare - cumparare autentificat sub nr. 1721/2002 prin care acesta se obliga sa îi vânda terenul în suprafata de 44 mp, inclusiv garajul si magazia de pe acest teren din totalul suprafetei de 370 mp, pentru care i-a platit întreaga suma convenita, precum si anularea contractului de vânzare - cumparare încheiat între pârâtii D.G. si C. T. prin intermediul Agentiei Imobiliare Casamil 3 autentificat sub nr. 1781/2003 la BNP M.G.O.si A. A.J..
În cauza a fost formulata cerere de interventie în interes propriu de catre V.I. prin care a solicitat obligarea pârâtului D.G. sa-si respecte promisiunea facuta în antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.2769/4.09.2002 de notar E.D.I. prin care acesta se obliga sa-i vânda terenul în suprafata de 70 m.p. din totalul suprafetei de 370 m.p. pentru care i-a platit întreaga suma convenita, anume 35.000.000 lei precum si anularea contractului de vânzare cumparare nr.1781/2003 de catre Notar Public M. O. G.
Pârâtul C.T. a formulat cerere reconventionala solicitând sa se respinga atât cererea principala cât si cererea de interventie în interes propriu si sa se dispuna evacuarea reclamantului Z.T. din imobilul proprietatea sa, pe care îl ocupa fara titlu. Cererea reconventionala a fost precizata ulterior solicitându-se obligarea reclamantului la plata sumei de 6.599.915 lei reprezentând cheltuieli ocazionate de ridicarea constructiilor edificate cu rea-credinta pe terenul proprietatea sa.
Prin sentinta civila nr. 2298/21.04.2004 instanta de fond a admis actiunea formulata de reclamant; a admis cererea de interventie în interes propriu formulata de intervenientul V.I.; a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare - cumparare autentificat sub nr. 1781/9.09.2003 la BNP M.G.O. si A.A.J. încheiat între D.G. în calitate de vânzator si C. T. în calitate de cumparator; a obligat pârâtul D.G. sa îsi respecte promisiunea facuta în antecontractul de vânzare - cumparare autentificat sub nr. 1721/25.06.2002 la BNP Expert în sensul de a vinde reclamantului garajul si magazia având teren aferent de 44 mp indiviz din totalul de 350 mp teren situat în Bucuresti, str. Dumbraveni nr. 4, sector 4; a fost obligat pârâtul D.G. sa îsi respecte promisiunea facuta în antecontractul de vânzare - cumparare autentificat sub nr. 2769/4.09.2002 la BNP E.D. I. în sensul de a vinde intervenientului terenul în suprafata de 70 mp din totalul de 350 mp teren situat în Bucuresti, str. Dumbraveni nr. 4, sector 4; a respins cererea reconventionala formulata de pârâtul C.T.ca nefondata .
Pentru a hotarî astfel, s-a retinut ca la data de 25.06.2002 reclamantul a încheiat un antecontract de vânzare-cumparare cu promitentul vânzator D.G., prin care pârâtul i-a promis ca îi va vinde suprafata de 44 m.p., inclusiv garajul si magazia edificata pe acesta, obligându-se sa nu înstraineze si sa nu greveze garajul si magazia.
Reclamantul a achitat pretul integral al imobilului, desi la data încheierii - antecontractului de vânzare cumparare, pârâtul D.G. nu avea un titlu de proprietate asupra imobilului, ulterior fiind introdusa o actiune în constatarea dobândirii terenului prin uzucapiune de catre acesta asupra terenului, actiune ce a format obiectul dosarului civil 7293/2002 a Judecatoriei Sector 4 Bucuresti.
Reclamantul a împrumutat pe pârât cu suma de 80.000.000 lei si a încheiat un contract de comodat valabil pe o perioada de 5 ani.
Cu toate acestea pârâtul a vândut tot terenul si constructiile edificate pe acesta lui C.T. , prin contractul de vânzare-cumparare nr.1781/2003.
Cumparatorul stia ca exista un antecontract de vânzare-cumparare pentru terenul respectiv încheiat între reclamant si pârâtul D.G..
S-a apreciat ca promitentul vânzator D.G., urmarind sa se sustraga de la obligatia de a face asumata prin contractul de promisiune, a dat dovada de rea-credinta atunci când a încheiat cu o alta persoana un contract de vânzare-cumparare pentru acelasi bun.
Aceasta tranzactie s-a încheiat în frauda dreptului intervenientului, cu complicitatea cumparatorului, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absoluta în virtutea adagiului ,,frauda corupe totul" si a principiului promovarii bunei-credinte.
Reaua-credinta a vânzatorului si cumparatorului, frauda si complicitatea la frauda rezulta din recunoasterea ambelor parti ca au cunoscut faptul ca imobilul vândut a format obiectul unei promisiuni de vânzare-cumparare care urma a fi perfectat dupa ce pârâtul D. obtinea titlu asupra terenului prin admiterea actiunii de uzucapiune.
Mai mult, vânzatorul D.G. nu era proprietarul imobilului pe care l-a înstrainat, iar una din conditiile necesare pentru ca vânzarea sa fie valabila este ca vânzatorul sa fie proprietarul bunului vândut.
S-a constatat ca la data încheierii contractului de vânzare cumparare reclamantul nu era proprietarul bunului vândut, procesul de uzucapiune nefiind solutionat irevocabil, ceea ce demonstreaza o data în plus reaua-credinta a partilor contractante care au înteles sa cumpere pe riscul lor, cu intentia evidenta de a prejudicia pe reclamant si pe intervenient, cumparând bunul care fusese promis acestora.
În ceea ce priveste cererea reconventionala s-a constatat ca existând un contract de comodat între pârât si S.C. AP INCON TVO SRL, reclamantul ocupa cu titlu imobilul, motiv pentru care nu poate fi evacuat.
Prin decizia civila nr.1712A/15.12.2004 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VII-a civila a fost respins apelul formulat de apelantul pârât C.T. împotriva sentintei civile nr. 2298 din 21.04.2004 pronuntata de Judecatoria sectorului 4 Bucuresti, pentru urmatoarele considerente :
Din probele administrate s-a dovedit reaua-credinta a vânzatorului cât si a cumparatorului la încheierea contractului de vânzare cumparare a carei nulitate se solicita si faptul ca scopul urmarit la încheierea actului este unul ilicit, ceea ce duce la lipsa cauzei si, pe cale de consecinta, la sanctiunea nulitatii actului juridic .
Chiar daca instanta de fond a avut în vedere alte considerente, acest fapt nu este de natura sa schimbe hotarârea.
S-a constatat ca instanta de fond s-a pronuntat asupra cererii reconventionale initiale, cu care a fost investita, cererea precizatoare a cererii reconventiionale fiind depusa peste termenul prevazut de art. 119 pct. 3 Cod procedura civila, nefiind aplicabil pct. 4 al aceluiasi articol.
Chiar daca instanta a dat alta interpretare acestei precizari, în realitate aceasta cerere este o completare a celei initiale care nu a fost facuta în termen.
Împotriva mentionatei decizii a formulat si motivat recurs în termen legal, recurentul C.T., pentru motivele prevazute de art.304 pct. 7 si 9 Cod procedura civila.
În dezvoltarea acestora s-a aratat ca atât ca prima instanta cât si instanta de apel au aplicat în mod gresit dispozitiile legale în materia fraudarii intereselor tertilor si au realizat o apreciere eronata a probelor.
Instantele au ignorat faptul ca în ambele antecontracte invocate erau stipulate termene pentru perfectarea contractelor de vânzare-cumparare, termene care se împlinisera de mult la data la care a fost încheiat contractul de vânzare-cumparare. De asemenea, instantele nu au avut în vedere faptul ca în antecontractele invocate de reclamantii intimati termenul stipulat nu era conditionat de finalizarea procesului de uzucapiune.
Instantele nu au analizat însa contextul în care aceste antecontracte au fost aduse la cunostinta recurentului. Astfel, acestea i-au fost prezentate de catre vânzator în sensul ca promitentii cumparatori refuza sa perfecteze vânzarea- cumpararea.
Data la care s-a facut propunerea de vânzare catre recurent era cu mult ulterioara termenelor stipulate în antecontractele de vânzare-cumparare .
În aceste conditii recurentul a actionat cu buna credinta, având convingerea ca promitentii au refuzat perfectarea actelor, astfel ca în mod gresit s-a apreciat ca a avut interesul de a prejudicia interesele promitentilor.
Aceste aspecte au fost recunoscute si de catre intimatul D.G. în întâmpinare si în notele de sedinta .
Ulterior, acesta a revenit asupra acestor sustineri, recunoscând ca a actionat cu rea credinta si în mod fraudulos însa fara a mentiona vreo complicitate la frauda din partea recurentului .
Au fost avute în vedere înscrisurile sub semnatura privata care puteau fi usor preconstituite, neavând data certa si care au fost depuse ulterior în dosar pentru a dovedi ca plata integrala a pretului se realizase.
În schimb, au fost ignorate sustinerile recurentului în sensul ca a luat cunostinta despre motivul refuzului promitentilor de a perfecta contractul în timpul procesului, urmare a raspunsului intimatului Z.T. la notificarea sa, pentru a parasi terenul, raspuns care are data certa.
Contractul de comodat nu este opozabil reclamantului, iar obiectul acestuia priveste nu anexele, ci o camera si dependinte din imobilul cu destinatia de casa de locuit, despre acest contract recurentul neavând cunostinta.
Rezulta din aprecierea acestor probe ca instantele au dat în mod eronat preferinta unor înscrisuri sub semnatura privata, fara data certa si unor acte autentice care nu fusesera date publicitatii, iar nu unor acte autentice care fac dovada deplina pâna la constatarea falsului, recurentul fiind pus în situatia de a-si dovedi buna-credinta care, potrivit legii se prezuma.
Instantele au încalcat principiul disponibilitatii, omitând sa se pronunte asupra cererii reconventionale, precizata ca o actiune în despagubiri.
În nici un caz instanta de fond nu se putea pronuntata asupra cererii cu care fusese investita în mod implicit, iar exceptia de tardivitate a formularii cererii precizatoare nu a fost pusa în discutia partilor.
Precizarea cererii reconventionale a fost facuta în conditiile art.132 alin.1 Cod procedura civila, fiind modificata pâna la prima zi de înfatisare, astfel ca în mod eronat instanta de apel a retinut ca cererea a fost tardiv formulata.
Recurentul a fost obligat la demolarea constructiei ilegale, în calitate de proprietar, motiv pentru care se impunea repararea prejudiciului cauzat de fapta ilicita a reclamantului intimat care avea calitatea de constructor de rea credinta pe terenul altuia si a construit fara respectarea prevederilor legale, recurentul fiind obligat sa dezafecteze constructia pentru a evita sanctiunea contraventionala.
În ceea ce priveste al doilea motiv de recurs, s-a aratat ca motivarea instantei de apel este insuficienta si contradictorie în ceea ce priveste motivul de apel privind suportarea cheltuielilor de judecata.
Întrucât instanta a retinut în considerente în mod gresit culpa concurenta a pârâtilor, se impunea aplicarea dispopzitiilor art. 277 Cod procedura civila, privind suportarea în comun a cheltuielilor de judecata.
În apel au formulat întâmpinari V.I. si Z.T., solicitând respingerea recursului.
Analizând recursul formulat, Curtea apreciaza ca acesta este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Constatând ca scopul urmarit la încheierea actului este unul ilicit, ceea ce duce la lipsa cauzei si, pe cale de consecinta, la sanctiunea nulitatii actului juridic, Tribunalul a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 948 coroborat cu art. 966 Cod civil.
În raspunsul la interogatoriu recurentul a recunoscut ca la data încheierii contractului de vânzare-cumparare nr.1441/13 08 2003 a avut cunostinta despre existenta promisiunii de vânzare-cumparare pe care vânzatorul o facuse în prealabil catre terte persoane, acesta renuntând la verificarea sarcinilor imobilului, întelegând astfel sa cumpere pe riscul sau, cunoscând ca vânzatorul detine imobilul fara titlu, asa cum rezulta din chiar cuprinsul contractului de vânzare-cumparare.
Cât timp vânzatorul nu avea un titlu de proprietate asupra imobilului pe care îl înstraina, cumparatorul nu se poate apara sustinând ca a fost de buna credinta, deoarece la data vânzarii-cumpararii expirase termenele stabilite pentru perfectarea actelor autentice de vânzare-cumparare la care acelasi vânzator se obligase catre terte persoane.
Aceasta deoarece, cât timp exista un dosar pe rolul instantei prin care vânzatorul urmarea sa obtina un titlu de proprietate asupra imobilului ce forma obiectul promisiunii de vânzare, este evident ca neîndeplinirea obligatiilor de vânzare stabilite prin antecontractele de vânzare-cumparare nu au fost onorate din vina vânzatorului, iar nu pentru ca cumparatorii nu ar mai fi dorit acest lucru.
De altfel, conform chitantelor de achitare integrala a pretului, rezulta ca acestia si-au îndeplinit obligatiile stabilite prin promisiunea de vânzare-cumparare, iar sustinerea ca aceste chitante au fost emise pro causa nu a fost probata, intentia ferma de a cumpara rezultând de altfel din antecontractele de vânzare-cumparare încheiate în forma autentica din care rezulta achitarea unor avansuri de aproape jumatate din pret.
Cele doua antecontracte de vânzare-cumparare au fost încheiate sub termen suspensiv, stabilit la data perfectarii vânzarii-cumpararii. Desi acest termen a fost stabilit în concret, conditia perfectarii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica era legata de o solutie favorabila a instantei de judecata, în cazul în care actiunea având ca obiect uzucapiunea imobilului ar fi fost admisa în mod irevocabil. Aceasta conditie fiind un eveniment viitor si nesigur ca realizare, nu îl îndreptatea pe promitent sa stabileasca termene de încheiere a contractului de vânzare-cumparare la o data certa, caci, în lipsa unui act autentic de proprietate, el nu putea înstraina valabil imobilul, cunoscând fiind ca pentru încheirea valabila a unui contract de vânzare-cumparare având ca obiect teren este necesara forma autentica .
Chiar si în aceasta situatie, termele stabilite au caracterul unor termene suspensive, pâna la care se amâna exercitiul dreptului de a solicita perfectarea contractului de vânzare-cumparare, fiind termene stabilite în favoare creditorului.
În cadrul promisiunii de vânzare-cumparare, creditorul obligatiei de perfectare a actului de vânzare-cumparare este cumparatorul, deoarece acesta a achitat o parte din pret si are interesul de a deveni proprietar asupra bunului prin dobândirea bunului în patrimoniul sau, el îndeplinindu-si obligatia corelativa de plata a pretului.
În aceste conditii, cum numai titularul beneficiului termenului poate renunta la acest beneficiu, deci numai cumparatorii, recurentul nu poate sa îsi motiveze lipsa intentiei de a frauda interesele acestora, cât timp expirarea termenelor la care trebuiau perfectate contractele de vânzare-cumparare nu îl îndreptatea pe vânzator sa vânda altcuiva, la beneficiul acestor termene putând renunta asa cum s-a aratat, numai cumparatorii - beneficiari ai acestor termene, iar nu vânzatorul.
Cu privire la modul de solutionare a cererii de evacuare, Curtea apreciaza ca reclamantului îi este opozabil contractul de comodat, iar obiectul acestuia priveste anexele, precizându-se expres dependintele si anexele gospodaresti ( magazie si garaj), în actiunea în evacuare are relevanta numai împrejurarea ca exista titlu locativ, împrejurarea ca recurentul nu a avut cunostinta despre acest contract neavând relevanta.
Verificând criticile recurentului privind gresita neanalizare a precizarii la cererea reconventionala, Curtea constata ca aceasta precizare s-a realizat la termenul din data de 10 03 2003, ulterior primei zile de înfatisare, care a fost termenul din 11 02 2003, la acea data toate partile au fost legal citate si au pus conluzii.
Prin precizarea cererii reconventionale a fost completat obiectul acesteia, solicitându-se obligarea reclamantului la plata sumei de 6.599.915 lei reprezentând cheltuieli ocazionate de ridicarea constructiilor edificate cu rea-credinta pe terenul proprietatea sa.
Prin urmare, fiind depasita prima zi de înfatisare, nu au fost încalcate prevederile art. 119 alin. 2 coroborate cu art. 132 Cod procedura civila, considerându-se în mod corect ca instanta nu a fost investita cu judecarea acestei cererii, motiv pentru care nu exista obligatia de a pune în discutia partilor o cerere care nu a facut obiectul judecatii.
De altfel, pârâtul reclamant C.T., a fost prezent la termenul urmator, din 10 03 2004, dar nu a sustinut cererea formulata si nu a cerut instantei sa se pronunte asupra sa.
Analizând critica referitoare la faptul ca , desi instanta a retinut în considerente în mod gresit culpa concurenta a pârâtilor, se impunea aplicarea dispopzitiilor art. 277 Cod procedura civila, privind suportarea în comun a cheltuielilor de judecata, Curtea constata ca recurentul face o confuzie între culpa pârâtilor rezultând din raspunderea civila contractuala si culpa procesuala a acestora.
Potrivit art. 274 si 277 Cod procedura civila,în caz de coparticipare procesuala, partile care cad în pretentii vor trebui sa plateasca cheluielile de judecata în mod egal, proportional sau solidar, în functie cu interesul ce are fiecare sau dupa felul raportului de drept dintre ei.
Deoarece apelul a fost formulat doar de catre pârâtul C.T. si a fost respins, numai acesta este partea care a cazut în pretentii în apel, motiv pentru care singur va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecata, neavând relevanta faptul ca la judecata cauzei în prima instanta calitate de pârâti au avut atât apelantul cât si D.G., cheltuielile de judecata fiind calculate numai în raport de partea care a cazut în pretentii.
Pentru aceste motive în temeiul art.312 Cod procedura civila, recursul va fi respins ca nefondat.
Vazând dispozitiile art.274 Cod procedura civila, va obliga recurent sa plateasca intimatului Z.T. suma de 300 RON si intimatului V.I. suma de 500 RON reprezentând cheltuieli de judecata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul - pârât C.T. împotriva deciziei civile nr. 1712/15.12.2004 pronuntata în dosarul nr. 3618/2004 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VII-a civila în contradictoriu cu intimatul - reclamant Z.T., intimatul pârât D.G. si intimatul intervenient V.I..
Obliga pe recurent sa plateasca intimatului Z.T. suma de 300 RON si intimatului V. I. suma de 500 RON reprezentând cheltuieli de judecata.
IREVOCABILA.
Pronuntata în sedinta publica, azi, 8.11.2005.
Judecătoria Curtea de Argeș
Fara titlu
Tribunalul Neamț
DREPT CIVIL EXCEPȚIA PREMATURITĂȚII
Curtea de Apel Galați
Interpretarea disp.art.297 alin.1 cod procedură civilă Situaţii în care se poate dispune trimiterea cauzei spre rejudecare.
Judecătoria Constanța
autorizare desfiintare lucrari
Curtea de Apel Brașov
Contract de locuţiune. Excepţia de neexecutare a contractului . Daune interese