Drept de ipotecă legală a antreprenorului

Dreptul de ipotecă legală al antreprenorului. Condiţii de naştere şi înscriere în CF.

Antreprenorul  poate beneficia de o ipotecă legală  în condiţiile art.2386 pct.6 din Noul Cod civil, ceea ce implică observaţia că, din expresia „să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului”, rezultă intenţia legiuitorului de a reglementa instituirea acestei ipoteci legale doar asupra construcţiilor, iar nu şi asupra terenurilor,concluzie  întărită de analiza celorlalte cazuri de ipotecă legală, ce probează că obiect al ipotecii este întotdeauna bunul în legătură cu care s-a născut creanţa (vânzătorul, asupra bunului vândut etc), în speţă antreprenorul asupra construcţiei realizate/reparate, iar nu un alt bun al debitorului.

Prima instanţă a reţinut în mod corect că atâta vreme cât construcţia realizată de antreprenor nu este evidenţiată în cartea funciară, acesta ar putea să-şi valorifice dreptul de ipotecă legală doar în condiţiile de excepţie ale art.2380 din Noul Cod civil, respectiv prin înscrierea provizorie ca ipotecă asupra unei construcţii viitoare.

Precizarea „în condiţiile legii” făcută de textul sus-menţionat face trimitere implicită la normele speciale în materie de publicitate imobiliară, iar dintre acestea, Ordinul A.N.C.P.I. nr.633/2006 instituie la art.99 condiţia prealabilă a notării existenţei autorizaţiei de construire, condiţie nerespectată în speţă.

(Tribunalul Arad ,secţia civilă, decizia civilă  nr. 47/16 ianuarie 2014, dosar nr. 9046/55/2013)

(

Prin sentinţa civilă nr.5467 din 18.09.2013 pronunţată  în dosarul nr.9046/55/2013 al Judecătoriei Arad a fost admisă plângerea formulată de  SC B. G. V. SRL societate în insolvenţă prin administrator judiciar  în contradictoriu cu SC T., a fost anulată încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr. CF nr.28670/08.05.2013 pronunţată de O.C.P.I. Arad, cu consecinţa respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilului înscris în CF 300929  Fântânele şi s-a dispus radierea notării ipotecii legale asupra imobilului înscris în CF 300929  Fântânele

A fost obligată intimata la plata sumei de 132,3 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut următoarele:

În fapt, petenta  este proprietar tabular al imobilului înscris în CF 300929 Fântânele.

Prin Încheierea nr. 20253 /18.03.2013 O.C.P.I. Arad a admis cererea intimatei S.C. T. S.A. şi a înscris provizoriu dreptul de ipotecă legală, în favoarea intimatei pînă la concurenţa sumei de 61.461.513 lei.

Încheierea de carte funciară ante-menţionată a fost contestată de petenta pe calea unei cereri de reexaminare care a fost însă respinsă .

Împotriva Încheierii de carte funciară  prin care s-a respins cererea de reexaminare,  petenta a formulat în termen legal plângere.

Raportând starea de fapt decelată la dispoziţiile legale incidente instanţa de fond a constatat că plângerea este întemeiată.

Potrivit dispoziţiilor art.78 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil din 2009, privilegiile speciale imobiliare, născute înainte de intrarea în vigoare a Codului civil din 2009, se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse noului regimul juridic, reglementat de noul cod civil (Legea 287/2009). Cu alte cuvinte, persoanelor care, sub imperiul vechiului cod civil, beneficiau de un privilegiu special imobiliar, le este recunoscut acest drept real de garanţie şi sub imperiul noului cod civil, sub forma ipotecii legale.

Aşa fiind, în cauză, chiar dacă intimata nu deţinea, la data încheierii Contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 şi nr.56/11.04.2011, un drept de ipotecă legală, sub imperiul vechiului cod civil, cu toate acestea, ea deţinea un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, sub imperiul Noului cod civil, într-o veritabilă ipotecă legală.

În consecinţă, contrar susţinerilor petentei, intimata beneficiază de un drept de ipotecă legală în baza unei convertiri a drepturilor de garanţie imobiliară, realizată de legiuitor prin punerea în aplicare a Noului cod civil.

Totuşi înscrierea  lui în cartea funciară s-a realizat de OCPI Arad  cu nerespectarea normelor în vigoare la data cererii de înscriere.

Potrivit dispoziţiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, privind conţinutul, modul de întocmire şi recepţie a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară „dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condiţiile legii, cu condiţia ca în prealabil să fi fost notată existenţa autorizaţiei de construire”.

Din cuprinsul Contractului de antrepriză 949/11.04.2011 şi nr.56/11.04.2011, încheiat între petentă, în calitate de achizitor şi intimată, în calitate de antreprenor, rezultă  (1) că obiectul acestui contract constă în realizarea unor construcţii viitoare de către antreprenor, (2) că petenta beneficia de un bun viitor, respectiv de construcţiile viitoare, iar intimata de un drept de ipotecă legală asupra unui bun viitor, convertit dintr-un privilegiu special imobiliar.

 Ori, în această situaţie, în cauză se regăseşte ipoteza din cuprinsul dispoziţiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat,  ceea ce face ca dreptul de ipotecă legală al antreprenorului să nu se fi putut înscrie în cartea funciară numai după  prealabila, notare a existenţei autorizaţiei de construire.

 Per a contrario, în situaţia în care nu s-a notat în prealabil autorizaţia de construire, dreptul de ipotecă legală asupra unui bun viitor nu putea fi înscris în cartea funciară,  înscrierea astfel efectuată fiind nelegală.

Cum în CF-ul litigios nu este notată în prealabil nici o autorizaţie de construcţie, instanţa de fond a  reţinut că înscrierea dreptului de ipotecă s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor art. 99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, va reţine că încheierea de respingere a cererii de reexaminare formulată de petentă este nelegală, plângerea petentei fiind pe deplin întemeiată.

Astfel fiind, în temeiul art. 31 din Legea 7/1996, prima instanţă a admis plângerea formulată de petentă în sensul solicitat.

În temeiul art.453 Noul C.pr.civ, intimata a fost obligată cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel, în termenul legal, apelanta SC T. SRL, solicitând admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei atacate cu consecinţa respingerii, în totalitate, a plângerii intimatei.

În motivarea apelului său, a criticat sentinţa pentru nelegalitate, susţinând că sentinţa a fost dată cu aplicarea greşită a legii şi ca urmare a unei interpretări eronate a raporturilor părţilor. Art. 36 din Legea nr.7/1996 reglementează două situaţii distincte de ipotecă la alin. 5 şi la alin. 16. Ipoteca prevăzută de art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006 are ca obiect un bun viitor, iar art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 se referă tot la bunuri viitoare, ipoteca intabulându-se, în acest caz, în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare. Or, aceste ipoteci asupra unor bunuri viitoare nu au nicio legătură cu dreptul de ipotecă a cărui înscriere a solicitat-o apelanta, care se bazează pe o cu totul altă stare de fapt şi care are ca temei legal art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 şi art. 2386 alin. 6 din Codul Civil, ce reglementează înscrierea ipotecii legale „asupra imobilului", ceea ce presupune deja existenţa unui imobil, chiar dacă acesta nu este încă notat în cartea funciară. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii s-a făcut asupra unui imobil, în condiţiile existenţei deja a acelui imobil (chiar dacă nu a fost notat în cartea funciară). Conform contractului părţilor, apelanta urma să efectueze o serie de lucrări care constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiţie, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc. Hotărârea pronunţată în cadrul procedurii ordonanţei de plată formulată în baza O.U.G. nr. 119/2007 din dosarul nr.3399/108/2012 a constatat în mod irevocabil că intimata datorează apelantei sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de construcţii pe care apelanta le-a efectuat în baza contractului lor. Ipotecile prevăzute de art. 2386 Cod Civil fiind ipoteci legale, existenţa sau constituirea lor este independentă de voinţa sau acordul părţilor ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protecţie juridică in rem creditorului care aduce o valoare în patrimoniul debitorului său. Din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre părţi cu o valoare, ipoteca legală se activează automat, conferind protecţie imediată creditorului, notarea acestor ipoteci în cartea funciară având doar rolul de a fi opozabil terţilor. Ipoteca legală a antreprenorilor are ca premisă aceeaşi idee a îmbogăţirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrărilor realizate, iar dreptul de a înscrie ipoteca legală rămâne o facultate acordată de legiuitor constructorului, care poate decide dacă şi când va fi oportună înscrierea ipotecii sale în funcţie de momentul la care consideră că beneficiarul este în pericol de insolvabilitate. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii legale, în baza contractului de antrepriză, a fost formulată în momentul în care a devenit evident faptul că intimata se află în imposibilitate de plată.

În drept, invocă art. 466, art.470, art.477, art. 480 Cod Procedură Civilă, art.2386 Cod Civil, art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.

 Prin întâmpinare, intimata S.C. B. G. V. S.R.L., reprezentată de administrator judiciar  a solicitat respingerea apelului şi menţinerea sentinţei civile nr.5530/19.09.2013 ca temeinică şi legală.

 În motivare, invocă art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, arătând că, în cazul de faţă, cererea (introdusă după intrarea în vigoare a Noului cod civil) viza un drept născut printr-un contract încheiat sub imperiul vechiului Cod civil. Aşadar, condiţiile de validitate ale dreptului supus înscrierii sunt condiţiile prevăzute de vechiul Cod civil. Potrivit, acestuia, obiectul privilegiului constructorului era exclusiv edificiul, şi nu terenul, aşa cum arată art. 1737 pct. 4. Aşadar, constructorul are dreptul să înscrie privilegiul (convertibil în ipotecă legală) doar asupra construcţiei. Or, în cartea funciară asupra căreia s-a operat înscrierea, nu este intabulată nici o construcţie, ci doar terenul, care nu face obiectul privilegiului (ipotecii legale). Petenta nu a urmat nici procedurile pentru a înscrie o ipotecă asupra unui bun viitor, aşa cum sunt ele prevăzute de art. 99, alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006.

Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul a  constatat că este nefondat  urmând a fi respingând-l în baza art.480 alin.1 Cod procedură civilă pentru considerentele următoare.

În esenţă apelanta critică soluţia primei instanţe întemeiată pe dispoziţiile legale privind ipoteca asupra bunurilor viitoare, susţinând că ipoteza legal aplicabilă speţei deduse judecăţii este în realitate cea în care arhitecţii şi anteprenorii pot cere înscrierea ipotecii legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea preţului acestor lucrări.

Nu sunt contestate, aşadar, considerentele primei instanţe potrivit cărora, în raport cu data contractului de antrepriză (11 aprilie 2011), intimata (în prezent apelanta) deţinea un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, sub imperiul Noului Cod civil într-o veritabilă ipotecă legală.

Cu toate acestea, se impune observaţia că privilegiul special imobiliar prevăzut de art.1737 pct.4 din fostul Cod civil se referă la „edificii” (construcţii) şi era condiţionat de încheierea formală a unui proces-verbal privind lucrările ce urmează a fi realizate şi a unui proces-verbal de recepţie („primire”) a lucrărilor, cel din urmă conţinând şi evaluarea construcţiilor realizate, procese-verbale care în speţă nu s-au încheiat.

Mai mult, dispoziţiile tranzitorii la care prima instanţă face trimitere (art.78 alin.1 şi 2 din Legea nr.71/2011) se referă la privilegii speciale imobiliare „născute” până la intrarea în vigoare a Codului civil (ori dovada naşterii respectivului privilegiu nu s-a făcut) sau la convertirea acestor privilegii „înscrise” în formele de publicitate imobiliară în ipoteci legale prevăzute de Noul Cod civil (nefiind îndeplinită în acest caz condiţia „înscrierii”).

Nu sunt incidente în cauză nici dispoziţiile art.78 din Legea nr.71/2011 care se referă la privilegiile imobiliare prevăzute în „legi speciale”, deoarece în tot cuprinsul său Legea nr.71/2011 a arătat în mod expres care sunt legile speciale la care face referire, pe care le-a modificat ori completat, în timp ce vechiul Cod civil din 1864 denumit „Codicele civil”, a fost actul normativ abrogat şi înlocuit concomitent.

Aşadar, antreprenorul ar putea beneficia de o ipotecă legală numai în condiţiile art.2386 pct.6 din Noul Cod civil, ceea ce implică observaţia că, din expresia „să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului”, rezultă intenţia legiuitorului de a reglementa instituirea acestei ipoteci legale doar asupra construcţiilor, iar nu şi asupra terenurilor.

Concluzia este întărită de analiza celorlalte cazuri de ipotecă legală, ce probează că obiect al ipotecii este întotdeauna bunul în legătură cu care s-a născut creanţa (vânzătorul, asupra bunului vândut etc), în speţă antreprenorul asupra construcţiei realizate/reparate, iar nu un alt bun al debitorului. Mai mult, legiuitorul precizează că ipoteca antreprenorului se poate naşte „numai în limita sporului de valoare realizat”, ceea ce implică ideea că nu s-ar putea valorifica o atare ipotecă, decât proporţional cu stadiul de realizare a lucrărilor.

Respectarea condiţiilor în care se poate naşte dreptul de ipotecă legală, astfel cum sunt ele edictate în Noul Cod civil impune interpretarea corelată a dispoziţiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996, ce reglementează procedura  de înscriere în cartea funciară a ipotecii legale; aşadar sintagma „obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă” include atât ipoteza edificării/reconstruirii în sensul realizării sau adăugării unei noi construcţii, cât şi pe cea a reparaţiei unei construcţii existente.

Este important a remarca, în continuare, că din punct de vedere substanţial Noul Cod civil defineşte bunurile imobile prin enumerarea de la art.537, în care sunt cuprinse şi „construcţiile şi alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent…”.

Doar din punct de vedere procedural, pentru a evita orice speculaţie legată de posibilitatea evidenţierii separate în cartea funciară a construcţiilor, independent de terenurile pe care se află, legiuitorul a arătat la art.876 alin.3 al titlului VII „Cartea funciară” din Cartea a III-a „Despre bunuri” că „prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate… cu sau fără construcţii…”, în acelaşi sens fiind şi dispoziţiile art.1 alin.5 din Legea nr.7/1996.

În art.2386 din Noul Cod civil, legiuitorul a avut în vedere definiţia de la art.537, lucru evident prin faptul că această normă nu este cuprinsă în titlul VII „Cartea funciară”, ci în cartea a V-a „Despre obligaţii”, Titlul XI „Privilegiile şi garanţiile reale”, capitolul III „Ipotecă”, în secţiunea a - 2-a „Ipoteca imobiliară” ce reglementează, la art.2380, cazul ipotecii asupra unei construcţii viitoare.

Revenind la condiţiile înscrierii unor drepturi în cartea funciară, tribunalul a constatat că atât prin prisma art.878 şi 885 din Noul Cod civil, cât şi potrivit art.21, 24 şi 29 din Legea nr.7/1996, premisa înscrierii unor drepturi tabulare o constituie evidenţierea ca atare a imobilului în cartea funciară.

Prima instanţă a reţinut în mod corect, prin urmare, că atâta vreme cât construcţia realizată de antreprenor nu este evidenţiată în cartea funciară, acesta ar putea să-şi valorifice dreptul de ipotecă legală doar în condiţiile de excepţie ale art.2380 din Noul Cod civil, respectiv prin înscrierea provizorie ca ipotecă asupra unei construcţii viitoare.

Precizarea „în condiţiile legii” făcută de textul sus-menţionat, face trimitere implicită la normele speciale în materie de publicitate imobiliară, iar dintre acestea, Ordinul A.N.C.P.I. nr.633/2006 instituie la art.99 condiţia prealabilă a notării existenţei autorizaţiei de construire, condiţie nerespectată în speţă.

Este vorba despre o condiţie minimală de probă a potenţialei realizări în viitor a unei construcţii apte de a fi evidenţiate în cartea funciară, deoarece respectiva autorizaţie realizează o descriere amănunţită a construcţiei viitoare (prin trimiterea la documentaţia tehnică) şi o evaluare a acesteia, corelându-se astfel atât cu cerinţele generale ale Legii nr.7/1996 şi Noului Cod civil, cât şi cu cele speciale, referitoare la ipoteca legală şi mai ales la posibilitatea evaluării acestui drept de ipotecă.

Domenii speta

Spete similare