Contract de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaş. Nerespectarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995. Nulitate.

Articolul 41 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, modificate conform H.G. 11/1997, prevăd că dreptul de a cumpăra apartamentul în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriaşii care aveau un contract de închiriere valabil şi ocupau apartamentul respectiv la data intrării în vigoare a legii. Încheierea contractului de închiriere ulterior, cu o persoană care nu ocupa imobilul la data intrării în vigoare a Legii 112/1995 nu conferă chiriaşului dreptul de opţiune pentru cumpărarea locuinţei.Vânzarea intervenită în baza unui astfel de contract de închiriere este sancţionată cu nulitatea absolută, conform art. 46 alin. 4 din Legea nr. 10/2001.

Reclamanţii J.L., I.C., R.D., R.C. şi A.L. au chemat în judecată Municipiul Slatina, solicitând anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 20358/28.02.2000 prin care imobilul situat în Slatina, str. George Poborau, nr. 43, a fost vândut pârâtului C.I.

În motivarea acţiunii s-a arătat că imobilul a aparţinut în proprietate autoarei reclamanţilor, a fost preluat de stat în baza Legii nr. 4/1973 şi prin contractul a cărui anulare se solicită a fost vândut pârâtului C.I., deşi prin hotărârea nr. 223/23.12.1996 a Comisiei Judeţene de Aplicare a Legii nr. 112/1995, transcrisă în registrul de transcripţiuni al Judecătoriei Slatina sub nr. 8/6.01.1997, a  fost retrocedat în natură reclamanţilor.

Prin sentinţa civilă nr. 2879/4.06.2003 Judecătoria Slatina a admis acţiunea şi a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 20358/2000, reţinând că a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor art. 1 alin. 6 din H.G. nr. 11/1997.

Apelul declarat de Municipiul Slatina a fost admis de Tribunalul Olt prin decizia civilă nr. 1061/4.11.2003, prin care s-a anulat sentinţa şi s-a reţinut cauza pentru judecare, constatându-se lipsa calităţii procesuale pasive a Primăriei Municipiului Slatina.

Prin sentinţa civilă nr. 694/2.12.2003 s-a admis acţiunea şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului având ca obiect imobilul în litigiu, cu motivarea că s-a încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi Normele de aplicare a legii, aprobate prin H.G. nr. 11/1997, fără ca pârâtul C.I. să formuleze cerere de cumpărare şi să fi avut calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.

Din actele dosarului rezultă că, în afara pârâtului C.I., în imobil a mai locuit şi numitul A.O., care nu a solicitat cumpărarea spaţiului deţinut, acesta revenind pârâtului ca urmare a aprobării cererii sale de extindere, întocmită ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995.

S-a concluzionat asupra nulităţii absolute a contractului intervenit între pârâţi în condiţiile arătate, în raport de dispoziţiile art. 46 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 10/2001 în conformitate cu care sunt sancţionate cu nulitatea actele juridice de înstrăinare a imobilelor preluate cu titlu valabil dacă au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării.

Pârâţii Municipiul Slatina şi C.I. au declarat recurs, invocând legalitatea vânzării, faţă de faptul că hotărârea nr. 223/23.12.1996 a Comisiei Judeţene de Aplicarea Legii nr. 112/1995 prin care reclamnţilor li se retrocedase imobilul a fost anulată, prin admiterea acţiunii chiriaşului O.A. Contractul de vînzare-cumpărare s-a încheiat ulterior, în temeiul contractului de închiriere nr. 209/1993, aşadar cu respectarea prevederilor art. 6 din H.G. 20/1996.

S-a mai susţinut că nu era posibilă constatarea nulităţii contractului fără a se constata incidenţa aceleiaşi sancţiuni şi cu privire la actul administrativ în baza căruia s-a încheiat acesta, respectiv hotărârea nr. 3/2000 a Consiliului local prin care s-a aprobat vânzarea imobilului.

Recursurile nu sunt fondate.

Dispoziţiile H.G. nr. 11/1997 şi Legii nr. 112/1995 au fost corect interpretate şi aplicate prin soluţia recurată de pârâţi.

Art. 9 din Legea nr. 112/1995 prevede că se pot cumpăra doar acele apartamente care nu au fost restituite foştilor proprietari sau pentru care aceştia nu au formulat cereri în termen şi numai la cererea chiriaşului.

Imobilul în ligiu nu se încadra în această categorie întrucât anterior, prin hotărârea nr. 223/1995 a Comisiei Judeţene pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995, fusese retrocedat reclamanţilor, hotărârea nefiind contestată de pârâtul C.I., astfel că în privinţa spaţiului său locativ a rămas valabilă.

La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare se afla pe rolul intanţelor litigiul privitor la anularea acestei hotărâri, în urma contestaţiei formulate de celălalt chiriaş O.A.

În contractul de vânzare-cumpărare se menţionează că acesta s-a încheiat în baza contractului de închiriere nr. 766/25.01.2001, întervenit deci ulterior Legii nr. 112/1995, pârâtul neformulând cerere pentru cumpărarea spaţiului deţinut conform contractului nr. 209/1993 invocat în motivele de recurs.

Art. 41 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, modificate prin H.G. nr. 11/1997, prevede că dreptul de a cumpăra apartamentul în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriaşii care aveau contract de închiriere valabil şi ocupau locuinţa la data intrării în vigoare a legii. În cauză s-a dovedit că pârâtul C.I. nu ocupa suprafaţa care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare, ci numai o cameră, cealaltă cameră fiind eliberată de O.A ulterior adoptării Legii nr. 112/1995, ori conform art. 4 alin. 2 din H.G. nr. 11/1997 contractelor de închiriere încheiate pentru apartamentele prevăzute la alin. 1 lit. c (eliberate după data intrării în vigoare a legii prin încetarea, în orice modalitate, a contractului de închiriere) după eliberarea acestora, le sunt aplicabile dispoziţiile legale privind nulitatea actelor juridice.

Prin urmare, contractul de vînzare-cumpărare în discuţie s-a încheiat cu încălcarea dispoziţiile imperative ale legii în vigoare, Legea nr. 112/1995 şi Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996 modificate prin H.G. nr. 11/1997, fiind lovit de nulitate absolută conform art. 46 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, iar soluţia recurată este legală.

Faţă de aceste considerente recursul este nefondat şi va fi respins, conform art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă.

Domenii speta

Spete similare