Obligaţii. Drept de retenţie. Recunoaştere. Opozabilitate.

Obligaţii. Drept de retenţie. Recunoaştere. Opozabilitate.

Legea nr. 10/2001 – art. 48

C. civ. – art. 1444

Chiar dacă plata despăgubirilor cuvenite fostului chiriaş conform art. 48 din Legea nr. 10/2001 urmează a se face de către stat, acesta poate opune dreptul de retenţie proprietarului căruia i s-a restituit imobilul.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, decizia nr. 179 din 25 ianuarie 2006

Prin decizia civilă nr. 307 din 26 octombrie 2005 pronunţată în dosarul nr. 5110/2005, Tribunalul Arad a respins apelul declarat de pârâta C.R. împotriva sentinţei civile nr. 2081 din 18 aprilie 2005 pronunţată de Judecătoria Arad în dosar nr. 1982/2005.

Prin această decizie, Tribunalul a confirmat soluţia instanţei de fond, care a admis acţiunea reclamantului G.G.A, dispunând evacuarea de îndată şi necondiţionată a pârâtei din imobilul situat în A., înscris în cartea funciară 2252 A., nr. top. 2770/a – proprietatea reclamantului.

Judecătoria a reţinut că  reclamantul este proprietarul imobilului menţionat mai sus, pe care l-a închiriat pârâtei pe perioada 15 aprilie 2004 – 30 septembrie 2004.

Prin notificarea remisă pârâtei prin intermediul executorului judecătoresc, reclamantul a învederat pârâtei intenţia de a nu mai prelungi valabilitatea contractului de închiriere.

Pe de altă parte, s-a mai reţinut că, potrivit contractului de închiriere nr. 11/1.05.2004, reclamantul a închiriat de la Parohia Greco-Catolică A. un apartament situat în A., la o altă adresă, pentru a-şi asigura o locuinţă.

În acest context, prima instanţă, având în vedere că termenul extinctiv stabilit prin convenţia părţilor s-a împlinit şi observând şi aplicând dispoziţiile art. 21, 23 şi 25 din Legea nr. 114/1996, a apreciat că pârâta nu mai deţine în prezent un titlu locativ care să o îndreptăţească să locuiască în continuare în imobil şi a dispus evacuarea necondiţionată a acesteia.

Respingând apelul, Tribunalul a reţinut că soluţia judecătoriei este temeinică şi legală deoarece, potrivit art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, imobilului în discuţie îi sunt aplicabile prevederile O.U.G. nr. 40/1999, reclamantul respectând însă toate obligaţiile impuse de acest act normativ.

Astfel, s-a arătat că reclamantul – intimat a invocat şi probat faptul că locuinţa îi este necesară pentru sine întrucât locuieşte cu chirie într-un alt imobil, aspect de altfel necontestat de către pârâtă.  Prin urmare, chiriaşul nu mai poate invoca reînnoirea contractului de închiriere, fiind incidente dispoziţiile art. 14 lit. a din O.U.G. nr. 40/1999, motiv pentru care se impune evacuarea acesteia.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termen pârâta.

În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta a susţinut că primele două instanţe au aplicat greşit dispoziţiile legale în materia dreptului de retenţie, care este o obligaţie „propter rem”, opozabilă beneficiarilor unor îmbunătăţiri aduse imobilului.

Prevalându-se de dispoziţiile art. 305 C. pr. civ., recurenta a depus ca probă în instanţă copia deciziei civile nr. 795/27.10.2005, pronunţată de Tribunalul Arad în dosar nr. 4785/2005, prin care s-a stabilit în mod irevocabil că pârâta este îndreptăţită la despăgubiri în cuantum de 96.050.723 ROL , în valoarea reactualizată, pentru investiţiile efectuate la imobilul din litigiu, în perioada cât acest imobilul s-a aflat în proprietatea şi administrarea Statului Român, anterior retrocedării către reclamant, despăgubirile urmând a-i fi achitate de către Statul Român, prin ministerul Finanţelor Publice întrucât imobilul a fost preluat de Stat fără titlu valabil.

Imobilul a fost folosit de către pârâtă, în calitate de chiriaş, iniţial raporturile de locaţiune fiind stabilite cu Statul şi mai apoi, după retrocedarea imobilului, locaţiunea a continuat cu proprietarul legitim, respectiv cu reclamantul, în baza reglementărilor speciale privind protecţia chiriaşilor din casele naţionalizate prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999.

Pe de altă parte însă, deşi ultimul contract de locaţiune dintre reclamant şi pârâtă a expirat la data de 30 septembrie 2004, Curtea a constatat că pârâta  beneficiază de drepturile stabilite prin decizia civilă nr. 795 din 27 octombrie 2005 pronunţată de Tribunalul Arad în dosar nr. 4785/2005, prin care s-a stabilit în mod irevocabil că pârâta este îndreptăţită la despăgubiri în cuantum de 96.050.723 ROL, în valoarea reactualizată, pentru investiţiile efectuate de aceasta la imobilul din litigiu, în perioada cât acest imobilul s-a aflat în proprietatea şi administrarea Statului Român, anterior retrocedării către reclamant. 

În acest context, Curtea a constatat că deşi pârâta –recurentă nu mai este deţinătoarea vreunui titlu asupra imobilului din litigiu, ea are însă calitatea unui detentor precar, care beneficiază însă de dreptul de retenţie – ca un drept real de garanţie imperfect – fiind astfel capabilă să refuze restituirea posesiei bunului imobil, până la momentul la care aceasta va fi dezdăunată pentru îmbunătăţirile aduse imobilului, în cuantum de 96.050.723 ROL.

Acest drept este actual şi aplicabil în cauză, deci opozabil reclamantului, chiar dacă plata despăgubirilor îi incumbă statului, întrucât beneficiarul direct şi imediat al acestor îmbunătăţiri este proprietarul – reclamant, fiind astfel îndeplinită şi condiţia esenţială a activării dreptului de retenţie, respectiv existenţa conexiunii datoriei cu lucrul/bunul imobil – debitum cum re iunctum.  De aceea, doctrina şi jurisprudenţa au reţinut în mod constant că dreptul de retenţie este aplicabil în aceste situaţii , ba mai mult, el este aplicabil chiar şi în situaţia unui posesor de rea-credinţă.

Pentru aceste considerente, Curtea, în temeiul prevederilor art. 312 C. pr. civ. raportat la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., a admis recursul declarat de pârâta C.R. împotriva deciziei civile nr. 307/2005 pronunţată de Tribunalul Arad în dosar nr. 5110/2005, a modificat hotărârile atacate şi a respins acţiunea în evacuare formulată de reclamant, constatând existenţa dreptului de retenţie în beneficiul pârâtei, până la achitarea către aceasta sumei de 96.050.723 ROL.

Domenii speta

Spete similare