Sentinţă civilă

Dosar nr. 8358/94/2008

TRIBUNALUL BUCURESTI-JUDECATORIA BUFTEA

Sentinta civila nr.6109

SEDINTA PUBLICA DE LA 09.12.2009

INSTANTA CONSTITUITA DIN:

PRESEDINTE -NEACSU SIMONA GABRIELA

GREFIER -MATEI GEORGETA

Pe rol pronuntarea cauzei civile ce are ca obiect actiune în constatare.

Dezbaterile în fond au avut loc în sedinta publica de la 02.12.2009, când instanta având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronuntarea cauzei la data de 09.12.2009, când în aceeasi compunere a hotarât urmatoarele :

INSTANTA

Deliberând asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea la 23.12.2008 sub nr. 8358/94/2008, reclamantii DD si DM au chemat în judecata pe pârâtii RGT si RM, solicitând instantei sa pronunte o hotarâre prin care sa constate ca reclamantii au un drept de superficie asupra terenului situat în ...., precum si sa oblige pârâtii sa le permita accesul la constructia proprietatea lor, inclusiv pentru efectuarea masuratorilor cadastrale, în vederea întabularii dreptului de proprietate.

In motivarea cererii, reclamantii au aratat între parti a fost încheiat un contract de întretinere prin care pârâtii le-au transmis dreptul de proprietate asupra imobilului compus din constructie si teren în suprafata de ... mp situat în ..., contract a carui rezolutiune s-a dispus prin  hotarâre judecatoreasca pronuntata într-un dosar aflat, în prezent, în calea de atac a recursului. În prezent, mai arata reclamantii, pârâtii nu le permit accesul la locuinta, desi nu le-au contestat vreodata dreptul de proprietate asupra acesteia.

In drept, actiunea a fost intemeiata pe disp. art. 492 si 1203 C.civil.

Împreuna cu cererea de chemare în judecata, reclamantii au depus la dosar, în copie, autorizatie de construire, proces-verbal de receptie, contract de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere, declaratii.

Pârâtii au depus întâmpinare, solicitând respingerea ca neîntemeiata a cererii, cu motivarea ca nu si-au exprimat acordul ca pârâtii sa construiasca pe teren, ca acestia nu si-au respectat obligatiile rezultate din contractul de întretinere, ca au înstrainat un alt teren apartinând pârâtilor, ca la momentul când reclamantii au demolat mai multe anexe gospodaresti si o parte a constructiei în care locuiau pârâtii acestia s-au opus, însa nu cunosteau integral prevederile contractului de înstrainare. Au mai aratat pârâtii ca au împrumutat reclamantilor 30000 ron si, ulterior, înca 5000 RON.

De asemenea, pârâtii au depus cerere reconventionala, solicitând obligarea reclamantilor la restituirea mai multor înscrisuri.

Împreuna cu întâmpinarea si cererea reconventionala, pârâtii-reclamanti au depus, în copie, adresa a Parchetului de pe lânga Judecatoria Buftea, sentinta civila nr. 6354/2007 a acestei instante, decizia civila nr. 824 A/2008 a Tribunalului Bucuresti,  sectia a III-a civila, plângere penala.

La 06.02.2009, pârâtii-reclamanti si-au completat cererea reconventionala, solicitând anularea autorizatiei de constructie nr. 122/2007 emise de Primaria Tunari, anularea certificatului de urbanism nr. 149/2007 emis de Primaria Tunari, anularea autorizatiei de desfiintare2256 nr. 122/2007 emise de Primaria Tunari, obligarea reclamantilor-pârâti la restituirea sumei de 35000 RON împrumutati si la restituirea sumelor rezultate din vânzarea terenului în suprafata de 10300 mp. Cererea completatoare nu a fost întemeiata în drept.

Fata de întâmpinarea formulata de pârâtii-reclamanti, reclamantii-pârâti au depus un înscris intitulat “precizari”, aratând ca la momentul obtinerii autorizatiilor de construire ei erau proprietarii imobilului, ca pârâtii si-au exprimat în mod expres acordul pentru racordarea la utilitati a constructiei, ca în prezent sunt proprietarii constructiei si ca Hotarârea de rezolutiune a contractului de întretinere a ramas irevocabila. De asemenea, au solicitat respingerea cererii reconventionale, cu motivarea ca nu detin exemplarele originale ale înscrisurilor indicate de pârâti.

Ulterior, pârâtii au formulat în scris precizari (f. 100), indicând ca solicita suma de 648900 lei ca pret primit de reclamanti pentru vânzarea terenului.

Prin încheierea din 21.04.2009, instanta a dispus disjungerea primelor trei capete ale cererii reconventionale.

Au fost încuviintate si administrate proba cu înscrisuri, interogatorii, martori, expertiza.

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta constata urmatoarele:

În urma disjungerii a trei capete de cerere reconventionala, instanta a ramas învestita cu solutionarea urmatoarelor cereri:

I.cererea principala, având ca obiect:

1. sa se constate ca reclamantii au un drept de superficie asupra terenului situat în ........

2.sa fie obligati pârâtii sa le permita reclamantilor accesul la constructia proprietatea lor, inclusiv pentru efectuarea masuratorilor cadastrale, în vederea întabularii dreptului de proprietate;

II.cererea reconventionala completata, având ca obiect:

1. Obligarea reclamantilor la restituirea înscrisurilor originale (f.20): contract de vânzare-cumparare nr. ..., titlu de proprietate nr. ...., cartea funciara nr. ... a localitatii ..., acte de vânzare-cumparare a terenurilor de ... mp si .... mp, autorizatie de constructie si certificat de urbanism pentru terenul care face obiectul cererii, autorizatie de desfiintare a casei pârâtilor-reclamanti;

2. Obligarea reclamantilor la restituirea sumei de 35000 RON împrumutati (f.48);

3. Obligarea reclamantilor la restituirea sumei de 648900 RON reprezentând ¾ din pretul obtinut de reclamanti din vânzarea terenului în suprafata de ... mp (f. 48 si 100).

I. Cu privire la cererea principala:

În fapt: La data de 16.12.2004, între pârâti-reclamanti, în calitate de vânzatori, si reclamantii-pârâti, în calitate de cumparatori, s-a încheiat contractul ce vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat sub nr. ... la BNP Smântâna-Poenaru, având ca obiect nuda proprietate asupra imobilului situat în ....., compus din teren în suprafata de ... mp si constructie edificata pe acesta. Prin acelasi contract, pârâtii-reclamanti au pastrat dreptul de uzufruct viager asupra imobilului si pe cel de abitatie viagera asupra casei de locuit.

Pe acest teren, reclamantii-pârâti au edificat constructia identificata conform raportului de expertiza.

Prin sentinta civila nr.,6534/13.12.2007, ramasa irevocabila prin respingerea apelului (f.27) si recursului (f. 57), s-a dispus rezolutiunea acestui contract.

În drept:

1.Dreptul de superficie este un dezmembramânt al dreptului de proprietate cu un continut complex, ce include, pe de o parte, atributele dreptului de proprietate asupra unei constructii, plantatii sau lucrari precum si, pe de alta parte, prerogativa folosintei si, în mod limitat, prerogativele posesiei si dispozitiei asupra terenului pe care se afla constructia. Numai prerogativele posesiei si dispozitiei asupra terenului sunt limitate.

Ca drept real principal, dreptul de superficie este fundamentat de doctrina pe prevederile art. 492 C.civil, interpretat per a contrario. Acest text de lege prevede ca orice constructie, plantatie sau lucru facut în pamânt sau asupra pamântului sunt prezumate a fi fost facute de proprietarul acelui pamânt, cu cheltuiela sa si ca sunt ale lui, pâna se dovedeste din contra. Regula consacra, prin urmare, dreptul de accesiune imobiliara artificiala, iar exceptia permite dovedirea dreptului de superficie.

Acest text si rationamentul întemeiat pe el nu trebuie însa privite în mod izolat. Simpla construire pe terenul altuia, chiar în temeiul unei conventii cu adevaratul proprietar, nu da nastere, neconditionat, unui drept de superficie în favoarea constructorului.

Astfel, dreptul de superficie poate fi dobândit, conform doctrinei, prin act juridic (testament sau conventie) ori prin fapt juridic în sens restrâns (uzucapiune). De asemenea, doctrina mai recunoaste o situatie speciala în care dreptul de superficie ia nastere, referitoare la construirea de catre soti, pe terenul proprietatea unuia dintre ei, situatie inaplicabila în speta. De asemenea, în speta nu se pune problema intervenirii uzucapiunii sau existentei unui testament, astfel încât ramâne de analizat daca reclamantii se pot prevala de un izvor contractual al dreptului de superficie invocat.

Contractul de întretinere a fost rezolvit prin sentinta civila depusa la dosar, efectele rezolutiunii fiind retroactive cu privire la drepturile asupra terenului, în sensul ca acesta este considerat a nu se fi aflat niciodata în patrimoniul reclamantilor. Cel mult, existenta acestei conventii la momentul construirii sustine prezumtia de buna credinta a reclamantilor, însa, asa cum s-a aratat mai sus, simpla calitate de constructor de buna credinta nu confera constructorului un drept de superficie.

Prin contractul rezolvit, partile nu au convenit soarta eventualelor constructii ce ar fi putut fi edificate de catre dobânditori pe teren în cazul desfiintarii contractului. De fapt, acest lucru nici nu era necesar, întrucât reclamantii nu au dobândit, prin contract, decât nuda proprietate asupra terenului si casei batrânesti, astfel încât, lipsindu-le prerogativa folosintei, ei nu aveau dreptul sa construiasca pe teren.

Din simpla neopunere a pârâtilor la construire nu se poate trage concluzia vointei lor de a constitui în favoarea reclamantilor un drept de superficie. Astfel, între vointa clar exprimata în actul notarial, în sensul pastrarii atributului folosintei terenului si constructiei pe toata durata vietii lor, si simpla neopunere la construire, data fiind si vârsta înaintata a pârâtilor, precum si situatia de relativa dependenta fata de reclamanti, trebuie sa fie avuta în vedere cea dintâi. Din actele dosarului nu rezulta ca pârâtii si-au modificat ulterior vointa, iar reclamantii nu au dovedit –si nici invocat- motive plauzibile pentru a justifica faptul ca pârâtii ar fi dobândit, pe parcursul derularii raporturilor contractuale, o atitudine fata de reclamanti înca si mai favorabila decât aceea de la momentul încheierii actului juridic, în conditiile in care din hotarârea de rezolutiune rezulta ca instanta a retinut o înrautatire constanta a raporturilor dintre parti dupa încheierea contractului.

De asemenea, declaratiile pârâtilor în sensul neopunerii pentru bransarea constructiei la utilitati nu fac dovada vointei reclamantilor de a ceda din prerogativele dreptului de proprietate pe care si le rezervasera prin contract.

Fata de cele de mai sus, nu se poate retine ca reclamantii au dobândit un drept de superficie asupra terenului pârâtilor, astfel încât primul capat al cererii principale va fi respins ca neîntemeiat.

2.Cu privire la cel de-al doilea capat de cerere principala, se va retine mai întâi ca, în lipsa unui drept de superficie, între parti sunt aplicabile regulile accesiunii imobiliare artificiale, pe care reclamantii pot sa o invoce. Asa cum s-a aratat în doctrina, aceste prevederi sunt edictate în favoarea proprietarului terenului, considerat bun principal, astfel încât momentul în care acesta alege sa invoce accesiunea este lasat la libera sa alegere, constructorul neavând posibilitatea de a interveni.

În ceea ce priveste drepturile asupra constructiei edificate pe terenul altuia între momentul construirii si cel la care proprietarul terenului alege sa îsi exercite prerogativa de a invoca accesiunea, se va retine ca în acest interval de timp constructorul pastreaza un drept de proprietate rezolubila atipica, întrucât izvoraste din lege, iar nu dintr-un act juridic afectat de o conditie rezolutorie. Manifestarea de vointa a proprietarului terenului are, însa, valoarea unei conditii rezolutorii, care în caz de îndeplinire va desfiinta retroactiv dreptul constructorului.

Prin urmare, pâna ce pârâtii vor alege sa invoce accesiunea, reclamantii au asupra constructiei un drept de proprietate rezolubila, care include si prerogativa folosintei, astfel încât, în acest interval de timp, pârâtii trebuie sa permita reclamantilor accesul la constructie pentru ca acestia sa se poata bucura de dreptul lor.

Se impune, asadar, admiterea capatului doi al cererii principale.

II.Cu privire la cererea reconventionala:

1. Cu privire la primele doua înscrisuri, respectiv: contract de vânzare-cumparare nr. ...., titlu de proprietate nr. ...., se va retine ca, la întrebarea nr. 7 a interogatoriului ce i-a fost administrat (f. 122, verso), reclamantul DD a recunoscut ca a primit toate actele de proprietate ale pârâtilor. Desi sustine restituirea lor, îi revenea sarcina de a proba aceasta restituire, ceea ce nu s-a întâmplat în speta. Prin urmare, va fi obligat acest pârât la restituirea înscrisurilor solicitate.

Cu privire la înscrisurile acte de vânzare-cumparare a terenurilor de .... mp si ... mp, prin întâmpinarea depusa la dosar (f. 91, pct. 2.2.) reclamantii-pârâti recunosc existenta contractului de mandat invocat de pârâtii-reclamanti, precum si înstrainarea celor doua terenuri, de ... si ... mp. De asemenea, existenta mandatului rezulta din înscrisurile de la f. 92.

Odata ce au recunoscut existenta contractului, fata de prevederile art. 1082 C.civ., în sensul carora, asa cum s-a aratat în mod constant în doctrina, odata dovedita existenta unei obligatii contractuale, sarcina probei executarii acesteia revine debitorului, ei ar fi trebuit sa dovedeasca executarea tuturor obligatiilor ce le reveneau din contractul de mandat, inclusiv predarea înscrisurilor doveditoare ale contractelor încheiate în virtutea mandatului, fiind evident ca aceste acte sunt înmânate de notar persoanei prezente la încheierea actului, respectiv mandantului. Întrucât o asemenea dovada nu a fost facuta, se impune admiterea cererii formulate cu privire la aceste înscrisuri.

În schimb, din probele administrate nu a rezultat detinerea, de catre reclamanti, a înscrisurilor originale: cartea funciara nr. .. a localitatii ... (desi nu s-a precizat, nu poate fi vorba de originalul cartii funciare, care se afla în pastrarea Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, ci, cel mult, de un extras sau o copie).

Cu privire la înscrisurile autorizatie de constructie si certificat de urbanism pentru terenul care face obiectul cererii, autorizatie de desfiintare a casei pârâtilor-reclamanti, acestea au fost eliberate pe numele reclamantilor, neexistând vreun temei pentru a fi obligati sa le predea pârâtilor.

Asadar, acest prim capat de cerere va fi admis numai în parte, cu privire la înscrisurile constatatoare ale dreptului de proprietate asupra terenului ce a facut obiectul contractului rezolvit si la cele constatatoare ale contractelor de vânzare-cumparare a terenurilor de .... mp si ... mp.

2. Cu privire la suma de 35000 RON pretins împrumutata:

Potrivit art. 1169 C.civ., sarcina probei cu privire la contractul de împrumut revenea celor care invocau existenta acestuia, respectiv pârâtilor-reclamanti. Or, din probele administrate nu a rezultat încheierea contractului, nefiind depuse înscrisuri doveditoare, iar reclamantii-pârâti nerecunoscând încheierea actului. Martorii audiati nu au asistat la încheierea unui asemenea act si, oricum, relatiile dintre parti nu justifica vreo exceptie de la regula prevazuta de art. 1191 C.civ., astfel încât dovada acestui act juridic nu putea fi facuta decât cu înscris autentic sau sub semnatura privata, iar nu si cu martori sau început de dovada sceisa.

Prin urmare, acest capat de cerere va fi respins ca neîntemeiat.

3.Cu privire la sumele rezultate din vânzarea terenurilor pârâtilor de catre reclamanti:

Asa cum s-a aratat mai sus, prin întâmpinarea depusa la dosar (f. 91, pct. 2.2.) reclamantii-pârâti recunosc existenta contractului de mandat invocat de pârâtii-reclamanti. De asemenea, existenta mandatului rezulta din înscrisurile de la f. 92-93.

Desi pârâtii-reclamanti au beneficiat de asistenta unui avocat, care putea lua cunostinta de înscrisurile de mai sus, în sensul identificarii contractelor, acest lucru nu s-a întâmplat în speta, astfel încât nicio proba nu a fost administrata cu privire la sumele încasate de mandatar în temeiul contractului de mandat. Prin urmare, nu s-a probat suma supusa initial restituirii, astfel încât, chiar daca mandantii nu au facut dovada restituirii vreunei sume în temeiul obligatiei de a da socoteala, nu se poate determina suma ce ar fi datorata pârâtilor-reclamanti, astfel încât acest capat de cerere reconventionala va fi respins ca neîntemeiat.

Fata de faptul ca ambele cereri au fost numai în parte admise, cu privire la capete de cerere neevaluabile în bani, se va retine ca partile sunt îndreptatite sa recupereze, fiecare, cel mult taxele de timbru fixe aferente acestor capete si în parte onorarii de avocat, astfel încât se vor compensa cheltuielile de judecata.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

HOTARASTE:

Admite în parte cererea principala formulata de reclamantii DD si DM în contradictoriu cu pârâtii RGT si RM.

Respinge primul capat al cererii principale, având ca obiect constatarea dobândirii unui drept de superficie, ca neîntemeiat.

Admite capatul al doilea al cererii principale.

Obliga pârâtii-reclamanti sa permita reclamantilor-pârâti accesul la constructia situata în ...., identificata ca P+M conform raportului de expertiza în specialitatea constructii întocmit de expert Gheorghe Constantin.

Admite în parte cererea reconventionala formulata de pârâtii RGT si RM.

Obliga pârâtii-reclamanti sa restituie reclamantilor-pârâti urmatoarele înscrisuri originale: contract de vânzare-cumparare nr. ..., titlu de proprietate nr. ..., acte de vânzare-cumparare a terenurilor de ... mp si ... mp încheiate în numele pârâtilor-reclamanti.

Respinge capetele doi si trei ale cererii reconventionale ca neîntemeiate.

Compenseaza cheltuielile de judecata.

Cu apel în 15 zile de la comunicare.

Pronuntata in sedinta publica, azi, 09.12.2009.

PRESEDINTE,GREFIER,

NEACSU SIMONA GABRIELAMATEI GEORGETA

Red.SN /14.12.2009/6ex.

Domenii speta

Spete similare