Actiune în constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare pentru cauza ilicita. Buna-credinta a cumparatorului. Efecte.

Actiune în constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare pentru cauza ilicita. Buna-credinta a cumparatorului. Efecte.

Cumparatorii  titlu oneros ai unui imobil sunt aparati de efectele eventualei declarari a nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare,în conditiile în care prezumtia de buna credinta  instituita de art. 1899 Cod civil nu a fost înlaturata în ce îi priveste, acestia încrezându-se în situatia reliefata de sistemul de publicitate imobiliara - cartile funciare si  vizitând imobilul cu ocazia încheierii contractului.

(Tribunalul Arad, sectia civila, decizia civila nr.19 din 23 ianuarie 2007, dosar nr. 808/250/R/2006)

 Prin sentinta civila nr.639 din 26.10.2006 pronuntata în dosar nr. 808/2006 Judecatoria Lipova a admis actiunea civila precizata de reclamantii M.P si M.M. formulata împotriva pârâtilor F. E., G. E. si G. H., a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare a imobilului înscris în CF 305 Lipova, încheiat sub nr. 213 din 8.02. 2006 la BNP Maria Benceu, a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâtului din acest CF si i-a obligat în solidar la plata cheltuielilor de judecata.

Pentru a hotarî astfel, prima instanta a retinut ca reclamantii au încheiat cu antecesoarea pârâtului F.E., respectiv D. M., un contract de vânzare cumparare provizoriu la data de 4 iulie 2000, având ca obiect suprafata de teren de 0,97 ha, ce urma a fi evidentiat în titlu de proprietate nr. 151.187/2002, la acea data pretul fiind achitat în întregime iar reclamantii întrând în posesia terenului.

Ulterior încheierii conventiei, promitenta vânzatoare a decedat.

Reclamantii au promovat o actiune în prestatie tabulara, finalizata printr-o hotarâre nedefinitiva, care constata ca obligatia asumata de catre defuncta este opozabila mostenitorului acesteia, pârâtul F.E., care a fost obligat la încheierea contractului în forma autentica, în caz contrar hotarârea urmând sa tina loc de act autentic. Pe parcursul acestui proces, suspendat în prezent în faza de recurs, pârâtul F.E. dezbate succesiunea dupa defuncta D.M., urmarea fiind ca înstraineaza imobilul în litigiu catre pârâtii G.E. si G.H., care se intabuleaza în alta carte funciara.

Înstrainarea de catre pârât a imobilului, în cursul procesului, dupa ce a fost notificat de catre reclamanti, dovedeste reaua credinta din partea acestuia.

În conditiile în care pârâtii nu au intrat niciodata în posesia imobilului, este evident ca, în cazul lor, cauza, desi prezumata a exista, este în realitate o cauza ilicita. Prin încheierea contractului de vânzare cumparare s-a urmarit fraudarea intereselor tertilor, dobânditori anteriori si de buna credinta.

Pârâtii G.E. si G.H. nu se pot prevala de principiul bunei credinte a tertului subdobânditor, în conditiile în care litigiul care priveste imobilul este public iar ei, dând dovada de o minima diligenta, erau în masura sa cunoasca situatia juridica a imobilului.

În concluzie, comparând cele doua titluri, atât reclamantii cât si pârâtii fiind intabulati ca proprietari ai aceluiasi imobil, prima instanta a considerat preferabil titlul reclamantilor.

Împotriva acestei sentinte în termen legal au declarat recurs pârâtii G.E. si G.H., cu motivarea ca prima instanta a retinut în mod gresit reaua lor credinta, cât timp ei au avut încredere în lucrarile notarului public iar recurentul a vazut amplasamentul terenului cu ocazia cumpararii.

Recursul a fost apreciat ca fondat, fiind admis în baza art. 312 alin. 2 Cod procedura civila raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedura civila , iar sentinta primei instante a fost modificata în tot în sensul respingerii actiunii precizate, din urmatoarele considerente:

Dispozitiile art. 2 alin. 2 titlul X din legea nr. 247/2005 prin formularea lor sunt permisive, în sensul ca instanta poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de înstrainare, prin aceasta legiuitorul întelegând sa acorde cumparatorului sub semnatura privata protectia corespunzatore unui drept de creanta, iar nu o protectie absoluta, pentru toate situatiile. În speta, este evident ca mostenitorul vânzatorului sub semnatura privata nu a dorit sa respecte antecontractul încheiat de autorul sau, însa riscurile acestei atitudini îl reprezinta posibilitatea de a fi obligat la despagubiri, iar nu nulitatea contractului autentic de vânzare cumparare; de altfel, din actele dosarului rezulta ca acest mostenitor a anuntat instanta sesizata cu actiunea în prestatie tabulara despre înstrainarea prin act autentic a terenului, implicatiile acestei atitudini procesuale excedând însa cauzei de fata.

Ceea ce este relevant în speta este faptul ca buna credinta a pârâtilor cumparatori, care se prezuma - potrivit art. 1899 Cod civil, nu a fost rasturnata în cauza. Prima instanta a apreciat în mod gresit ca reaua – credinta a pârâtilor G.E. si G.H. si cauza ilicita a contractului rezulta din faptul ca acestia nu au intrat niciodata în posesia imobilului. Pe linia acestui rationament s-ar ajunge la concluzia, ca are o cauza ilicita cumpararea la licitatie a unui bun supus executarii silite, procedura în care urmaritul îsi apara în modul cel mai ostentativ posesia; cu toate acestea dobândirea proprietatii în aceasta modalitate este declarata de legiuitor ca fiind “ licita “. În plus o atare sustinere este nefondata si prin prisma obiectului posesiei si al datei dobândirii, componenta “ animus “ nefiind combatuta în vreun fel, iar

“ corpus “ neputând avea relevanta deoarece contractul asupra terenului

s-a încheiat la 8 februarie 2006 când utilizarea acestuia este exclusa, ulterior pârâtul parasind tara.

În fine sub acest aspect se va retine ca potrivit sustinerilor necombatute ale recurentului, cu ocazia cumpararii acesta a vazut amplasamentul terenului.

Prima instanta mai deduce reaua credinta a pârâtilor din faptul ca nu s-au interesat daca exista pe rolul instantelor vreun litigiu cu privire la acest teren, omitând ca potrivit legislatiei actuale situatia juridica în care trebuie sa se încreada este cea reliefata de sistemul de publicitate imobiliara - cartile funciare.

Sub acest aspect, apararea intimatilor privind modul de înscriere a recurentilor în C.F. este neîntemeiata: potrivit contractului autentic, terenul se gasea în CF nedefinitiva 302 Lipova, fiind înscris sub B 2 vânzatorul F. E. cu titlu de mostenire, iar cumparatorii au fost ulterior înscrisi în CF 305 nedefinitiva, sub B 1-2, rezultând ca initial vânzatorul (si anterior autorul sau) a fost proprietar tabular.

În concluzie, recurentii sunt cumparatori cu buna credinta si cu titlu oneros ai terenului în discutie, situatie în care sunt aparati de efectele declararii nulitatii absolute a contractului de vânzare cumparare.

Domenii speta

Spete similare