Înscrierea în carte funciară. Principiul consensualismului şi efectul constitutiv de drepturi în cazul art. 17 alin1. din Decretul-lege nr. 115/1938.

Caracterul constitutiv al înscrierii în cartea funciară reprezintă o excepţie de la principiul consensualismului, care guvernează încheierea actelor juridice civile, inclusiv a celor care au ca obiect constituirea, transmiterea, modificarea ori stingerea drepturilor reale asupra imobilelor.

În privinţa efectului constitutiv de drepturi prevăzut de art. 17 alin.1 din Decretul-lege  nr. 115/1938 susţinerile reclamantei au avut în vedere principiul consensualismului cât şi principiul relativităţii actului juridic, apreciind că în cauză s-a încheiat un act valabil ce leagă părţile contractante, fiind opozabil avânzilor cauză chiar dacă nu a fost înscris în cartea funciară. Ca o primă observaţie, se reţine că dispoziţiile exprese ale art. 17 alin.1 din Decretul-lege nr. 115/1938 arată că „drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul este acord de voinţă asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară”. Prin urmare, dreptul de proprietate în materia imobilelor se dobândeşte doar la momentul înscrierii în cartea funciară, izvorul transmisiunii unui drept real fiind reprezentat de actul obligaţional (titlul transmisiunii), în speţă fiind contractul nr. 212/1948, iar modul de transmitere este cel prevăzut de lege, şi anume înscrierea în cartea funciară. Prin acest efect asociat cărţilor funciare, drepturile reale imobiliare se nasc, sunt modificate, se transmit, sau se sting doar din momentul înregistrării cererii de înscriere, iar nu la momentul încheierii actului autentic notarial.

Principiul consensualismului, reprezintă regula de drept prin care, prin simpla manifestare de voinţă a părţii sau a părţilor, fără nicio altă formalitate, se formează în mod valabil un act juridic. Înscrierea în carte funciară reprezintă însă o formalitate ulterioară  încheierii unui act juridic, care are rolul de a amâna transferul proprietăţii sau a altui drept real, astfel că în cazul incidenţei art.17 alin. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938, principiul consensualismului nu este aplicabil.

Dreptul real anterior înscrierii în cartea funciară, denumit şi „proprietate extratabulară” este caracterizat de faptul că până la data înscrierii în cartea funciară, cel împotriva căruia se realizează înscrierea nu poate să îi opună dobânditorului inexistenţa dreptului de proprietate, întrucât între aceştia există un contract valabil, iar sub acest aspect intervine principiul relativităţii actului juridic. Această valabilitate a convenţiei privită în legătură cu sistemul de publicitate imobiliară căreia îi era supusă, nu poate semnifica decât că este vorba, între părţi, de o convenţie creatoare de obligaţii, adică de raporturi juridice obligaţionale - respectiv, dreptul de a dobândi prin întabulare un bun nemişcător, care este un drept de creanţă, fiind opozabil numai debitorului care rămâne ţinut de obligaţia asumată prin convenţie, de a preda dobânditorului înscrisurile trebuitoare pentru întabularea dreptului. Aşadar, este adevărat că între părţi se naşte un drept chiar de la încheierea contractului, drept ce îi permite dobânditorului să introducă acţiunea în prestaţie tabulară sau să ceară predarea bunului, însă acesta nu este un drept real, ci unul personal. Caracterul constitutiv al înscrierii în cartea funciară reprezintă, aşa cum am arătat mai sus, o excepţie de la principiul consensualismului, care guvernează încheierea actelor juridice civile, inclusiv a celor care au ca obiect constituirea, transmiterea, modificarea ori stingerea drepturilor reale asupra imobilelor.

În consecinţă, s-a constatat că dreptul de proprietate asupra terenului din litigiu a fost transmis şi nu dobândit de către cumpărătoarea T.M. prin actul autentic notarial nr.212/1948, că a existat acordul vânzătorului proprietar tabular Ş.N.D. pentru întabulare şi a fost emisă şi autorizaţia prevăzută de Legea nr. 203/1947, actul producând efecte juridice, fiind opozabil şi succesorilor celor două părţi contractante. Sub acest aspect, fiind întrunite condiţiile art. 19 pct. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938, în sensul că există un act notarial, acordul de întabulare şi autorizaţia specială prevăzută de Legea nr. 203/1947, s-a admis cererea de înscriere în CF nr. […] a dreptului de proprietate în favoarea cumpărătoarei T.M. în baza actului autentic nr. 212/1948 corectat.

Domenii speta

Spete similare