Anulare act contract de vânzare cumpărare

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA COSTEŞTI

Sentinţa civilă nr.840

Şedinţa publică din data de 29.09.2015

Pe rol, soluţionarea cererii de chemare în judecată formulată reclamanta ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ D V V în contradictoriu cu pârâţii B M, P I, A G şi A I, având ca obiect anulare act contract de vânzare cumpărare.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe, la data de 04 iulie 2014, sub numărul 2198/214/2014, reclamanta ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ D V V a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B M, P I, A G şi A I, anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2745/02.10.2012 la BNP „Carmen Grecu” pentru nerespectarea dreptului de preempţiune a reclamantei la cumpărarea terenului.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat, în esenţă, că a încheiat cu pârâtele B M şi P I un contract de arendare, înregistrat la Primăria oraşului Costeşti sub nr.2307/25.03.2010, având ca obiect arendarea unei suprafeţe de teren de 1,49 ha, din oraşul Costeşti, jud.Argeş, categoria de folosinţă extravilan, tarlaua 7, parcela 128, cu următoarele vecinătăţi: la N-P D, la S-B I. Ge, la V-drum exploatare şi la E-C.F.R.. Reclamanta a precizat că respectivul contract de arendare a fost încheiat pentru o perioadă de 6 ani, până la data de 24.03.2016 şi că, deşi şi-a respectat obligaţiile contractuale şi a achitat contravaloarea arendei pentru fiecare an agricol, în natură, la sfârşitul anului 2013 a aflat că pârâtele-proprietare au vândut suprafaţa de teren pârâţilor A G şi A I. Reclamanta a mai menţionat că, având în vedere faptul că „atât contractul de arendare, cât şi contractul de vânzare-cumpărare au fost încheiate după data de 01.10.2011, în speţa de faţă sunt incidente dispoziţiile Noului Cod Civil.”, iar vânzătoarele-pârâte nu au respectat prevederile art.1730-1740 Cod civil care consacră dreptul de preempţiune al arendaşului. De asemenea, reclamanta a precizat că nu a cunoscut intenţiile arendatoarelor-pârâte de a vinde terenul arendat, iar dacă ar fi ştiut, şi-ar fi exercitat dreptul de preempţiune.

În drept au fost invocate prevederile art.1730-1740 şi ale art.451 din Noul Cod civil.

În susţinerea cererii sale, reclamanta a propus administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor şi a probei testimoniale, fiind propus spre audiere martorul D Mn Hl. În cadrul probei cu înscrisuri, reclamanta a depus contract de vânzare (f.4-5), contract de arendare (f.6-7), extras de carte funciară (f.8-9)

Reclamanta a achitat taxa de timbru, stabilită conform art.3 alin.(2) lit.a) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.80/2013 privind taxele de timbru (chitanţa nr.CL AG PC – 48081/30.06.2014 – f.3).

Pârâtele P I şi B M au formulat întâmpinare (f.21-23), prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată şi au arătat că au arendat terenul în suprafaţă de 1,49 ha reclamantului, în anul 2010, printr-o înţelegere verbală, însă până în anul 2012, contravaloarea arendei era ridicată de către un nepot, C C. Pârâtele au precizat că la o întâlnire pe care a avut-o cu reprezentantul reclamantei, acesta ar fi pus-o să semneze o coală de hârtie nescrisă, şi i-ar fi dat două hârtii, pe care i-a spus să le păstreze, însă fiind semianalfabetă, nu a ştiut ce scrie pe acestea, iar în anul 2012, nepoata-mandatară M P ar fi găsit contractul de arendare nr.39/24.03.2010, care reprezentau cele două hârtii înmânate de reprezentantul reclamantei. Totodată, pârâtele au precizat că mandatara M P s-a deplasat la domiciliul reprezentantului reclamantei şi l-a întrebat dacă ar vrea să cumpere terenul, însă acesta i-ar fi oferit o sumă mică, spunându-i că terenul este fertil; doamna M P i-ar fi comunicat că urmează să găsească alt cumpărător. Pârâtele au mai menţionat că au găsit cumpărători pe pârâţii A G şi A I, cu care au încheiat, prin mandatara M P, contractul nr.2745/02.10.2012, cărora li s-a comunicat că „terenul era dat în arendă printr-o înţelegere verbală. După vânzarea terenului, cumpărătorii A G şi A I s-au dus la domnul D pentru a intra în posesia terenului, făcând o înţelegere verbală ca după recoltarea terenului poate intra în posesia lui. După recoltarea terenului domnul D nu le-a cedat terenul.” .

Pârâtele nu a indicat temeiul de drept şi nu au propus administrarea de probe. Au depus, în copie, titlul de proprietate (f.24), contract de arendare (f.25-28), cupon mandat poştal (f.29-30),acte medicale (f.32-33).

Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare (f.41-42), prin care a precizat că, pârâtele aveau un contract de arendare din anul 2005, înregistrat la Primăria oraşului Costeşti, încheiat cu SC Prosper Investment SRL, pe o perioadă de 6 ani; respectivul contract şi-a încetat efectele în anul 2010, când a fost încheiat contractul de arendare cu reclamanta. la data încheierii contractului de arendare. De asemenea, reclamanta a precizat că existenţa unui contract de arendare încheiat cu pârâtele este real şi reiese din chiar susţinerile pârâtelor şi a subliniat că nu a fost informată vreodată de vânzarea terenului nici în scris, nici verbal; totodată, a fost solicitată plata cheltuielilor de judecată.

La data de 12 ianuarie 2015, reclamanta a formulat cerere modificatoare a acţiunii introductive de instanţă (f.60), prin care a solicitat să fie încuviinţată şi administrarea probei cu expertiză tehnică în specialitatea de topografie, care să fie administrată doar după celelalte categorii de probe, în funcţie de necesitatea acesteia.

La termenul de judecată din data de 13 ianuarie 2015, instanţa a dispus comunicarea cererii de chemare în judecată modificate pârâţilor.

La termenul de judecată din data de 10 martie 2015, instanţa a amânat judecarea cauzei pentru lipsă de apărare.

La termenul de judecată din data de 21 aprilie 2015, instanţa a încuviinţat proba testimonială în cadrul căreia să fie ascultat martorul C C şi a dispus măsuri pentru procedeul probatoriu al verificării de scripte.

Prin înscrisul denumit „note de şedinţă”, reclamanta a invocat excepţia tardivităţii faţă de momentul procesual la care pârâţii au solicitat verificarea de scripte.

La termenul de judecată din data de 09 iunie 2015, instanţa a încuviinţat probele cu înscrisuri, în cadrul căreia a respins ca tardivă solicitarea de verificare de scripte, solicitată de pârâţii A G şi A I. De asemenea, instanţa a încuviinţat proba testimonială urmând a fi audiaţi martorii D Mn H, B Mn şi B C şi a audiat martorul C M C; totodată a încuviinţat proba cu interogatoriul pârâţilor. Instanţa a solicitat relaţii de la BNP „Carmen Grecu”, care au fost transmise la data de 20 august 2015 (f.106-132).

La termenul de judecată din data de 22 septembrie 2015, instanţa a administrat proba testimonială, fiind audiaţi B Mioara C şi D Mn H şi a administrat proba cu interogatoriul pârâţilor.

Analizând probele administrate în cauză, instanţa constată următoarele:

I.Situaţia de fapt

Prin Titlul de proprietate nr.65509/07.03.1995, s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unor terenuri în suprafaţă totală de 18.100 mp, în favoarea pârâtelor B M şi P I, moştenitoarele lui B Ion. Pe titlul de proprietate, este înscrisă suprafaţa de 14.900 mp categoria de folosinţă arabil, situat în extravilanul oraşului Costeşti, tarlaua 7, parcela 128, care reprezintă terenul în discuţie.

Pârâtele B M şi P I  au fost, până la data de 02 octombrie 2012, proprietarele terenului în suprafaţă de 14.900 mp, conform înscrierii în cartea funciară nr.81186, Încheierea nr.8377/21.08.2012 emisă de OCPI-BCPI Costeşti.

Pârâtele B M şi P I au încheiat un contract de arendă în anul 2010 (contractul nr.39/24.03.2010) cu reclamanta Întreprindere Individuală D V-V, având ca obiect suprafaţa de teren de 14.900 mp, pentru un termen de 6 ani. Contractul a fost înregistrat la Consiliul local Costeşti, jud. Argeş, sub nr.2307/25.03.2010, aşa cum reiese din ştampila acestei instituţii.

Potrivit art.4.4. din contract „arendatorul are următoarele obligaţii:... în cazul vânzării terenului să înştiinţeze în scris pe arendaş din timp, iar arendaşul are drept de preempţiune, înaintea statului.”

La data de 03 aprilie 2012, pârâtele, prin mandatara M P, au încheiat cu pârâţii A G şi A I, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată prin încheierea nr.763/03.aprilie 2012, la BNP „Carmen Grecu”, având ca obiect suprafaţa de teren susmenţionată, care a fost concretizată prin contractul de vânzare, autentificat prin Încheierea nr.2.745/02 octombrie 2012, la acelaşi birou notarial.

La data de 04 iulie 2014, reclamanta-arendaş Întreprindere Individuală D V-V a solicitat instanţei să constate nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat între pârâţii din această cauză, pentru nerespectarea dreptului de preempţiune la vânzarea terenului, de către pârâtele B M şi P I.

II.În drept

Cu titlu preliminar, instanţa precizează că, pretenţiile reclamanei au drept cauză juridică existenţa unui contract, încheiat în anul 2010, deci înainte de intrarea în vigoare a Codului Civil din 2009 (01.10.2011). Aşadar, instanţa va analiza regulile care privesc aplicarea legii în timp.

Astfel, potrivit art.6 alin.(2) din Codul Civil din 2009 şi art.3 din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil „Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau după caz, a săvârşirii lor.”

În acest context, instanţa reţine că faptele derivând din răspunderea civilă contractuală se supun regulilor de drept material prevăzute de Codul Civil de la 1864 (Vechiul Cod Civil), astfel că în prezenta cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile Codului Civil din 2009 (Noul Cod Civil), deşi contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare se cere este încheiat în anul 2012 (după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil).

Potrivit art.969 din Codul civil de la 1864, „Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.”

De asemenea, potrivit art.2 din Legea arendei, nr.16/1994 „Prin arendare se intelege contractul incheiat intre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal de bunuri agricole, denumit arendator, si arendas, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durata determinata si la un pret stabilite de parti.”

Art. 6 alin. (1) din aceeaşi lege, „Contractul de arendare se intocmeste in scris, cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate, in termen de 15 zile de la data incheierii. Acesta se inregistreaza intr-un registru special, tinut de secretarul consiliului local.”, iar potrivit alin.(4) al aceluiaşi articol „Sunt valabile si opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local, in conditiile prezentei legi.”.

Conform art.9 din Legea nr.16/1994 „Arendaşul, persoană fizică, are drept de preemptiune inaintea statului, in cazul instrainarii prin vinzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.Dreptul de preemptiune se exercita in conditiile legii.”.

III.Opinia instanţei

În primul rând, instanţa precizează că pentru a analiza problema de drept supusă discuţiei, trebuie să analizeze condiţiile de valabilitate ale contractului de arendă, apoi prevederile legale în materia arendei, aplicabile contractului, la data încheierii acestuia.

1.Cu privire la contractul de arendă nr.39/2010, instanţa va verifica dacă acesta a fost încheiat în mod valabil sub aspectul condiţiilor de fond şi de formă.

În ceea ce priveşte condiţiile generale de fond (capacitate, consimţământ, obiect şi cauză), instanţa notează că din probele administrate, reiese că pârâtele B M şi P I, deplin capabile (fapt necontestat în cauză), şi-au dat consimţământul, în mod valabil, pentru încheierea contractului de arendă cu reclamanta Întreprindere Individuală D V-V. De altfel, nici pârâtele nu au contestat existenţa contractului, ci opoziţia lor s-a manifestat faţă de forma scrisă/verbală a contractului („Terenul în suprafaţă de 1,49 ha l-am arendat domnului D V V din Costeşti,...” – f.21).

Obiectul contractului era valabil, şi consta, pe de o parte, într-o sumă de bani (arenda), cât şi în terenul agricol, situat în extravilanul localităţii Costeşti, categoria de folosinţă arabil, în suprafaţă de 1,49 ha (aflat în circuitul civil), asupra cărora pârâtele exercitau un drept de proprietate, aşa cum reiese din titlul de proprietate nr. 65509/07.03.1995.

Cauza contractului de arendă este dată de exploatarea unor bunuri agricole în schimbul unui preţ, acest contract fiind de fapt o variantă a contractului de locaţiune; în speţă, cauza contractului încheiat între părţi este licită şi morală, aceste prezumţii nefiind demontate prin dovezi contrare.

Referitor la forma contractului de arendă, acesta este un contract solemn, necesitatea formei scrise fiind prevăzută de lege ca o condiţie de valabilitate a sa (art.6 din Legea nr.16/1994, suscitată; condiţia formei scrise nu este suficientă însă, pentru valabilitatea contractului, fiind necesară înregistrarea contractului la Consiliul local.

Analizând sub aceste aspecte, contractul de arendă din prezenta cauză, instanţa constată că acesta respectă forma scrisă şi că poartă ştampila Consiliului local al oraşului Costeşti. Instanţa nu va lua în considerare susţinerile pârâtelor referitoare la faptul că înţelegerea dintre părţi ar fi fost verbală şi pârâta P I ar fost îndemnată de reprezentantul reclamantei să semneze pe o coală albă de hârtie, iar ulterior i s-ar fi înmânat un înscris, care, cu altă ocazie, mandatara M P ar fi constatat că reprezintă contractul de arendă care face obiectul prezentei cauze, deoarece sunt nedovedite cu mijloace de probă. Instanţa va înlătura, în acest context, declaraţiile martorei B Mioara C, asupra acestor aspecte, deoarece nu relevă faptul că reclamanta P I s-ar fi aflat într-o imposibilitate fizică absolută de deplasare la Costeşti pentru a semna contractul de arendă încheiat cu reclamanta („...în anul 2010 soacra mea nu ar fi avut cum să vină la Costeşti, întrucât socrul meu era grav bolnav, iar soacra mea îl îngrijea.”).

Cu privire la semnătura arendatorului de pe contractul de arendă în cauză, instanţa are în vedere declaraţia martorului C M C (f.95), potrivit căreia semnătura de pe contractul de arendă încheiat între reclamantă şi pârâte îi aparţine („Eu am semnat contractul pentru doamnele B M şi P I...”), dar precizează că semnificaţia contractului semnat de o altă persoană vizează existenţa consimţământului la încheierea actului juridic, condiţie de valabilitate, de fond, generală a actelor juridice; însă, în prezenta cauză, având în vedere faptul că pârâtele-arendatoare au recunoscut că s-a încheiat o înţelegere verbală cu arendaşul, înseamnă că a existat un consimţământ valabil exprimat la încheierea contractului, iar semnătura martorului C M C pe contractul de arendă, reprezintă concretizarea mandatului acordat acestuia de către reclamantele B M şi P I, mandat în cadrul căruia martorul C M C era îndreptăţit să ridice drepturile născute de pe urma arendei.

Pe cale de consecinţă, instanţa va considera că respectivul contract de arendă, nr.39/2010, încheiat între părţile acestui litigiu este valabil atât sub aspectul condiţiilor de fond, cât şi al celor care vizează forma acestuia.

2.Instanţa mai notează că la data încheierii contractului de arendă, legea care guverna materia contractelor de arendă era Legea nr.16/1994, Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor fiind abrogată prin art.8 din Legea nr.275/2005.

Potrivit art.9 din această lege (suscitat), prin lege se instituie un drept special de preferinţă, al arendaşului, la încheierea contractelor de vânzare cumpărare cu privire la terenurile care fac obiectul arendei, dar numai în privinţa statului.Altfel spus, doar în contractele de vânzare-cumpărare în care una dintre părţi este statul, arendaşul trebuie întrebat cu prioritate, dacă doreşte să încheie contractul de vânzare-cumpărare.

Deci, raportându-ne la regulile arendei de la data încheierii contractului de arendă, instanţa constată că, prin lege, nu i-a fost conferit un drept de preempţiune arendaşului, de a cumpăra bunurile arendate, în cazul în care proprietarii-arendatori se hotărăsc să vândă. Verificând sub aceste aspecte contractul încheiat de părţi, instanţa constată că, în egală măsură, nici prin contractul încheiat între părţi, acestea nu au prevăzut un drept special prioritar al arendaşului de a cumpăra bunurile arendate, singurul drept de preempţiune recunoscut arendaşului, fiind cel înaintea statului.

Cu această ocazie, instanţa precizează că nu poate reţine afirmaţiile reclamantei făcute în cadrul înscrisului denumit „Concluzii scrise”, depus la dosarul cauzei la data de 28.09.2015, potrivit cărora „este evident că dreptul de preempţiune al statului are întâietate faţă de orice alte persoane, ceea ce înseamnă că aveam un drept de preempţiune şi în faţa actualilor cumpărători”, deoarece acest pretins drept nu este recunoscut expres de lege, or, ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus (Unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie sa distingem).

În ceea ce priveşte informarea arendaşului referitor la intenţia de a vinde terenul arendat, instanţa precizează că obligaţia de aducere la cunoştinţa reprezentantului reclamantei a intenţiei de vânzare a terenului arendat, este prevăzută de contract, însă nici contractul şi nici legea nu prevăd sancţiuni pentru nerespectarea acesteia. Astfel, instanţa apreciază că neîndeplinirea obligaţiei de informare a arendaşului nu poate antrena decât eventual o nulitate relativă a contractului încheiat cu nerespectarea obligaţiei asumate (interesele ocrotite fiind de ordin privat), cu condiţia dovedirii prejudiciului suferit. Însă, în niciun caz, aceasta nu poate echivala cu recunoaşterea unui drept prioritar la cumpărarea terenului, ci sensul informării în scris a arendaşului, este legat de opozabilitatea contractului de vânzare-cumpărare relativ la persoana faţă de care este obligat arendaşul să plătească drepturile izvorâte din arendă (reguli aplicabile locaţiunii, contractul de arendă, fiind o variantă a locaţiunii, aşa cum s-a arătat).

Oricum, instanţa reţine că din probele administrate reiese că arendaşul D V V ar fi fost informat verbal despre intenţia de a vinde terenul arendat („Pământul era lucrat şi când ne-am dus la domnul D şi i-am spus că vrem să îl vindem, domnul D ne-a spus că este interesat să îl vândă, însă mai mult de 5.000 lei nici nu poate să ofere, nici nu valorează terenurile...ne-a spus că nu are nimic împotrivă dacă găsim alt cumpărător care să ne dea o sumă mai mare de 5.000 lei.”- declaraţia martorei B Mioara C).

Aşadar, reclamanta Întreprindere Individuală D V-V nu a avut un drept de preempţiune în legătură cu terenurile arendate, faţă de cumpărătorii-pârâţi A G şi A I, nici în temeiul legislaţiei în vigoare la acel moment, nici pe temei contractual, deoarece nu şi-a rezervat acest drept prin convenţia încheiată cu pârâtele. Corelativ, instanţa reţine că pârâtele B M şi P I nu erau obligate să respecte vreun drept prioritar al arendaşului la vânzarea terenului arendat către cumpărătorii pârâţi A G şi A I.

Referitor la cheltuielile de judecată, solicitate de pârâţii A G şi A I , instanţa are în vedere dispoziţiile art.453 Cod proc.civ., potrivit cărora partea care pierde procesul, va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. În aceste condiţii, instanţa urmează să admită cererea pârâţilor şi să oblige reclamanta la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 700 lei, reprezentând onorariu de avocat (chitanţa nr.3/03.03.2015 – f.84 şi chitanţa nr.29/09.06.2015 – f.103).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ D V V, în contradictoriu cu pârâţii B M, P I, A G ŞI A I, ca neîntemeiată.

Obligă reclamanta la plata sumei de 700 lei, către pârâţii A G şi A I, reprezentând cheltuieli de judecată.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare,  care poate fi exercitat prin depunerea cererii la Judecătoria Costeşti.

Pronunţată în şedinţă publică azi, 29.09.2015.

Jud. A.S.

Domenii speta

Spete similare