Hotărâre care ţine loc de act de vânzare-cumpărare

Data publicare portal: 15.04.2014

Prin sentinţa civilă nr. 2292/05.03.2014, Judecătoria Slatina a respins cererea formulată de reclamantul X în contradictoriu cu pârâtul Y ca neîntemeiată.

Pentru a se pronunţa astfel Judecătoria a reţinut următoarele:

I.Susţinerile părţilor şi procedura în faţa instanţei

01.Prin cererea înregistrată la data de 12.08.2013 pe rolul Judecătoriei Slatina sub nr.  … reclamantul X a solicitat în contradictoriu cu pârâta Y pronunţarea unei hotărâri prin care să se constatate că aceasta i-a vândut suprafaţa de …. m2 teren situat în …., cu următoarele vecinătăţi: … şi pe cale de consecinţă să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru acest imobil.

În motivarea cererii s-a arătat că între cele două părţi s-a încheiat la data de ….. un înscris sub semnătură privat denumit „chitanţă” prin care pârâta a înţeles să-i vândă reclamantului imobilul identificat anterior contra sumei de ….. lei.

S-a mai susţinut că suma convenită pentru cumpărarea imobilului a fost integral achitată pârâtei la data semnării convenţiei, iar de la aceeaşi dată reclamantul a intrat în stăpânirea terenului.

S-a arătat de asemenea că prin aceeaşi convenţie pârâta s-a obligat să se prezinte la notariat în termen de 3 luni de la data semnării convenţiei în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă în mod nejustificat a refuzat să-şi îndeplinească această obligaţie.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 35 C. proc. civ. rap. la dispoz. art. 1669 C. civ. şi în baza dispoz. art.2 şi art.5 alin.2 din legea nr. 247/2005 teza 10.

02.Pârâta nu s-a prezentat în instanţă şi nici a depus întâmpinare în cauză.

03.În cursul procedurii, pentru soluţionarea cererii, a fost admisă proba cu înscrisuri, sens în care s-au depus la dosar actul sub semnătură privată, certificat deces Z, titlul de proprietate nr. …., adresa emisă de Avocat Q privind avantajele medierii, cerere pentru eliberate certificat de sarcini de OCPI Olt – BCPI Slatina, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale, acte de stare civilă.

II.Motivarea soluţiei pronunţate

Analizând cererea prin prisma materialului probator existent la dosarul cauzei şi a dispoziţiilor normative incidente în speţă, Judecătoria o găseşte neîntemeiată pentru următoarele considerente:

04.Din înscrisurile depuse la dosar Judecătoria reţine faptul că la data de …. părţile au încheiat sub semnătură privată o convenţie denumită ,,chitanţă” prin care pârâta au înţeles să vândă reclamantului terenul identificat în cererea de chemare în judecată pentru suma de …. lei, urmând ca ulterior să se prezinte la un notariat pentru perfectarea vânzării în formă autentică (fila 5).

05.Coroborând dispoziţiile art. 1244, art. 557 şi art. 888 NCC cu cele prevăzute de art. 1260 NCC, Judecătoria constată că înţelegerea intervenită între părţi nu poate avea valoare de act translativ de proprietate (deoarece în materie imobiliară acesta trebuie încheiat în formă autentică), însă poate fi luată în considerare drept o promisiune de vânzare-cumpărare prin care cele două părţi s-au angajat ca pe viitor să încheie un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul respectiv (aplicând principiul conversiunii).

06.De asemenea, aşa cum susţine reclamanta, conform dispoziţiilor art. 1669 NCC, „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract”, însă această hotărârea poate fi pronunţată numai „dacă toate celelalte condiţii de validitate (ale contractului de vânzare-cumpărare care urma a fi încheiat – n.ns.) sunt îndeplinite”.

07.Prin urmare, pentru a putea da eficienţă dispoziţiilor normative reglementate prin art. 1669 NCC, în baza cărora instanţa ar putea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesară îndeplinirea mai multor condiţii respectiv:

-să fi intervenit între părţi o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, cu respectarea tuturor condiţiilor generale şi speciale cerute pentru validitatea actelor juridice;

-prin această convenţie pârâtul să se fi obligat să se prezinte la un cabinet notarial în vederea încheierii actului în formă autentică într-un anumit termen prevăzut în contract (sau în lipsa unui termen prevăzut expres în contract, să i se fi notificat de către reclamant cabinetul notarial şi data la care să se prezinte);

-reclamantul să facă dovada că a fost prezent la data şi ora convenite la acest cabinet notarial

-pârâtul să fi refuzat să se prezinte la notariat fără să justifice o cauză exoneratoare de răspundere.

08.În cauza de faţă Judecătoria constată că reclamantul nu a făcut pe deplin dovada îndeplinirii integrale a acestor condiţii, cu prioritate a condiţiilor legate de obiectul contractului de vânzare-cumpărare, a condiţiei speciale ca cel care să obligă să transmită dreptul de proprietate cu privire la un bun să fie titularul exclusiv al acestui drept de proprietate, conform principiului de drept nemo dat quod non habet (sau nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet).

09.Este astfel necesar ca la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare (sau cel târziu la data pronunţării prezentei hotărâri) promitentul vânzător să aibă calitatea de proprietar exclusiv al bunului care face obiectul antecontractului, deoarece în cazul actelor juridice translative de proprietate, obiectului actului juridic necesită îndeplinirea acestei condiţii speciale.

10.În cauza dedusă judecăţii, Judecătoria constată că pârâta Y care s-au obligat prin convenţie să înstrăineze terenul, nu avea la momentul încheierii acestei convenţii calitatea de proprietar exclusiv al imobilului (şi nici nu a dobândit această calitate până la momentul pronunţării prezentei hotărâri), deoarece imobilul respectiv este un bun succesoral rămas la decesul autoarei Z (titlul de proprietate fiind eliberat pe numele acestuia – fila 9), iar de pe urma sa nu s-a dezbătut succesiunea pentru a se stabili calitatea de unic moştenitor a pârâtei.

11.Dovada calităţii de moştenitor (şi implicit dovada calităţii de proprietar exclusiv al bunurilor ce compun masa succesorală) nu se poate face decât în urma unei dezbateri succesorale finalizate prin eliberarea certificatului de moştenitor (dacă se face pe cale notarială) sau printr-o hotărâre judecătorească pronunţată în procedura succesorală (dacă se face pe cale judiciară).

12.În lipsa dezbaterii succesiunii de pe urma celui pe numele căruia s-a eliberat titlul de proprietate (operaţiune prin care să fie stabilite masa succesorală, persoanele care moştenesc şi cotele care revin fiecăruia dintre moştenitorii), Judecătoria nu poate constata calitatea de proprietar exclusiv a pârâtei cu privire la bunul succesoral care face obiectul promisiunii, motiv pentru care nu poate să valideze transferul de proprietate.

13.Certificatul de naştere al pârâtei face numai dovada filiaţiei (şi eventual a vocaţiei succesorale generale), iar sesizarea pentru deschiderea succesiunii eliberată de organele administraţiei publice este dată tocmai „pentru deschiderea procedurii succesorale”, deci în vederea efectuării acesteia.

14.Stabilirea în concret a calităţii de moştenitor se face fie de către notarul public (în procedura graţioasă), fie de către instanţa de judecată (în procedura contencioasă), după cum părţile înţeleg să dezbată pe cale amiabilă sau în contradictoriu succesiunea rămasă la decesul autorului lor.

15.Numai în cadrul acestor proceduri se poate stabili cine are vocaţie succesorală concretă şi moşteneşte efectiv, notarul sau instanţa fiind singurele instituţii abilitate de lege să verifice dacă sunt întrunite condiţiile cerute de lege pentru a moşteni (dacă toţi succesibilii sunt chemaţi la dezbaterea succesorală, dacă printre aceştia nu se află nevrednici, renunţători sau străini de succesiune etc.).

16.În consecinţă, în lipsa unui certificat constatator al calităţii de moştenitor a pârâtei de pe urma persoanei la decesul căreia a rămas bunul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare (ori a unei hotărâri judecătoreşti pronunţate în procedura dezbaterii succesorale), aceasta nu are calitatea de proprietar al bunului promis spre a fi vândut, astfel că Judecătoria constată că în speţă lipseşte una din condiţiile de validitate a actului juridic civil (respectiv condiţia ca cel care să transferă dreptul de proprietate să fie unicul titular al acestuia – condiţie specială a obiectul actului juridic în contractele translative de drepturi).

Domenii speta

Spete similare