Contracte. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de  29.10.2012, sub numărul ../207/2012, reclamantul  B.I.S a chemat în judecată pe pârâtii M.D.şi M.L.,  solicitând instanţei ca în contradictoriu cu aceastia să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de  contract de vânzare cumpărare pentru terenul în suprafaţă totală 2,52 ha. teren arabil situat în extravilanul mun. Caracal, jud. Olt, amplasat astfel:

-suprafaţa de 0,70 ha.teren arabil în T.,62/1 P.35 cu vecinătăţile:  N- De.278, E – Ciobanu Dumitru, S – De.317, V – Calafeteanu Toma;

-suprafaţa de 1,822 ha amplasat în T.74 P.7 cu vecinătăţile: N – Ciocan Dumitru, E – De.319, S – Vlăduţ Marin, V – DN.318, conform T.P. nr.52077/8/5.07.1999 şi sentinţei civile nr.4573/2005, pentru suma de 9500 lei.

S-a mai învederat că încă din momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare reclamantul a intrat în posesia terenului, comportându-se ca un adevărat proprietar, dar pârâtii refuză să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică.

În motivarea în drept a acţiunii, reclamantul  a indicat disp.art.1073 şi art.1077 C.civil

În susţinerea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.

În dovedirea cererii reclamantul in conformitate cu art.112 Cod proc.civ., a depus la dosar,  antecontractul de vânzare-cumpărare încheiată la 18.09.2012, ( fila 4-16), titlu de proprietate nr. 52077/8/5.07.1999 (fila 5-17), acte identitate părţi, sentinţa civilă nr.4573/15.12.2005 pronunţată de Judecătoria Caracal (fila 8,9-18,19) , certificat de sarcini (fila 20-24), interogatoriu (fila 23), taxă timbru.

Cererea a fost legal timbrată în conformitate cu dispoziţiile art. 3 ind. 1, art. 2 alin. 1 din Legea 146/1997 şi art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1995 cu suma de 681 lei reprezentând taxă judiciară de timbru şi 3 lei timbru judiciar.

Pârâtii, deşi legal citati, nu au formulat întâmpinare la dosar şi nu s-au prezentat la judecarea cauzei În şedinţa publică  din data de 15.11.2012, instanţa a pus în vedere reclamantului să depună la dosar originalul certificatului fiscal şi  certificatului de sarcini şi a încuviinţat proba cu interogatoriul pârâţilor.

Ca urmare a adresei instanţei care a solicitat Primăriei mun.Caracal să depună la dosarul cauzei certificatul de rol fiscal al pârâţilor M.D.şi M.L., la dosarul cauzei a fost depus prin serviciul registratură la data de 30.01.2013, certificatul de atestare fiscală privind taxele şi impozitele locale având nr.1908/30.01.2013.

Analizând ansamblul probator existent la dosarul cauzei, instanţa constată următoarele:

Aşa cum rezultă din înscrisul sub semnătură privată denumit antecontract de vânzare-cumpărare la fila  ( fila 4-16),  din dosar, între părţi s-a încheiat la data de 18.09.2012 un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect terenul în suprafaţă totală 2,52 ha. teren arabil situat în extravilanul mun. Caracal, jud.Olt, amplasat astfel:

-suprafaţa de 0,70 ha.teren arabil în T.,62/1 P.35 cu vecinătăţile:  N- De.278, E – Ciobanu Dumitru, S – De.317, V – Calafeteanu Toma;

- suprafaţa de 1,822 ha amplasat în T.74 P.7 cu vecinătăţile: N – Ciocan Dumitru, E – De.319, S – Vlăduţ Marin, V – DN.318, prin care acestea s-au angajat să încheie ulterior contractul de vânzare-cumpărare în forma prevăzută de lege, pârâtul asumându-şi obligaţia de a se prezenta la notar în vederea încheierii convenţiei de vânzare cumpărare în formă autentică.

 Preţul vânzării  a fost stabilit la suma de 9500 lei şi a fost achitat de către cumpărător încă de la data încheierii contractului de vânzare cumpărare  moment în care reclamantul a intrat în posesia efectivă a terenului, aşa cum reiese din înscrisul sub semnătură privată denumit chitanţă depus la fila 4-16 din dosar precum şi din proba cu interogatoriul pârâtului M. D. (fila 21).

În condiţiile speţei, instanţa apreciază că devin incidente următoarele dispoziţii legale:  art. 1179 şi urm, art. 1244, art. 1270, art. 1279, art. 1660 şi art. 1669 din Codul civil.

Instanţa apreciază ca fiind aplicabile aceste dispoziţii legale deoarece pentru actul juridic este aplicabilă legea în vigoare la data încheierii acestuia atât în ceea ce priveşte condiţiile de validitate cât şi în ceea ce priveşte efectele actului juridic şi executarea obligaţiilor asumate de către părţi. Antecontractul de vânzare cumpărare fiind încheiat la data de 18.09.2012 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii în vigoare la acea dată respectiv dispoziţiilor Codului Civil adoptat prin Legea 287/2009.

Această regulă reiese cu certitudine atât din dispoziţiile art.6 alin.2 şi 3 din  Codul Civil cât şi din dispoziţiile art.102 alin.1 din legea 71/2011 conform cărora: <<contractul este supus legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea efectele şi executarea sa>>. 

Potrivit dispoziţiilor art. 1244 din Codul civil „ în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”.

Ca regulă generală art. 1279 alin. 1 din Codul civil, prevede că “promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea” iar alin. 3 al aceluiaşi articol prevede că “dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”

În special, art. 1669 alin. 1 din Codul civil prevede că atunci “când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”, iar art. 1669 alin. 2 prevede că “dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.

În baza art. 1270 alin. 1 din Codul civil, “contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante”.

Faţă de aceste dispoziţii legale, instanţa constată că actul juridic încheiat între părţi şi consemnat în înscrisul denumit chitanţă are natura unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, ci a generat doar un drept de creanţă în patrimoniul reclamantului. Astfel convenţia părţilor reprezintă un antecontract bilateral de vânzare cumpărare, dând însă naştere în sarcina părţilor unei obligaţii de a face, constând în obligaţia de a încheia în formă autentică convenţia de înstrăinare a imobilului în cauză, oricare dintre părţi putând cere încheierea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul teren anterior menţionat.

Însă, pentru ca instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, în condiţiile art. 1279 şi art. 1669 din Codul civil, trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate.

Totodată instanţa reţine că pentru ca pârâta promitentă vânzătoare să poată transmite reclamantului dreptul de proprietate asupra terenului respectiv pentru ca  instanţa să poată pronunţa o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare cumpărare este necesar sub sancţiunea nulităţii absolute să prezinte un certificat de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează. Astfel instanţa reţine că potrivit dispoziţiilor art.113 alin 4 din ORDONANŢA Nr. 92/2003 privind Codul de procedură fiscală Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2), inclusiv sumele reprezentând amenzi existente în evidenţa organului fiscal. Pentru bunul care se înstrăinează, impozitul datorat este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an în care impozitul se aplică persoanei care înstrăinează, potrivit Codului fiscal. Nerespectarea dispoziţiilor legale din actul normativ anterior menţionat se sancţionează cu nulitatea absolută.

Observând certificatul de atestare fiscală(fila 36) emis de Primăria Caracal autoritatea în a cărei rază teritorială se află înregistrat bunul teren extravilan ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare instanţa observă că pârâtii promitenti-vânzători M.D.şi M.L. au datorii de 1915 lei faţă de Primăria Caracal. 

Totodată instanţa observă că potrivit dispoziţiilor art.113 alin.5 din ORDONANŢA Nr. 92/2003  Actele prin care se înstrăinează, terenuri, cu încălcarea prevederilor alin. (4), sunt nule de drept.

Având în vedere că pârâta promitenti-vânzători M.D.şi M.L. au datorii de 1915 lei faţă de Primăria Caracal instanţa observă că nu sunt îndeplinite în cauză condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract de vânzare cumpărare având în vedere dispoziţiile imperative ale  art.113 alin.5 din ORDONANŢA Nr. 92/2003 care interzic sub sancţiunea nulităţii absolute înstrăinarea de terenuri în măsura în care există obligaţii fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează 

Faţă de situaţia de fapt şi de drept expusă, instanţa în temeiul art.113 alin.4 şi 5 din ORDONANŢA Nr. 92/2003 instanţa va respinge ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul  B.I.S în contradictoriu cu pârâţii vânzători M.D.şi M.L..

În baza art. 274 din Codul procedură civilă şi având în vedere principiul disponibilităţii, instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Postat 28.02.2013

Domenii speta

Spete similare