Contestaţie la executare

SENTINŢA CIVILĂ NR. 822/23.10.2012 (contestaţie la executare)

Pe rol soluţionarea cauzei civile, având ca obiect contestatie la executare, formulată de contestatoarea SC T. G. SRL, în contradictoriu cu  intimata SC C. R. M. SRL.

Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din 16.10.2012, fiind consemnate în încheierea de şedinţă din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta. La acea dată, instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea cauzei la data de 23.10.2012.

INSTANŢA,

Deliberând asupra cauzei civile de fată, constată:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr.757/249/25.05.2012 contestatoarea SC T.G. SRL, înregistrată la Registrul Comerţului sub nr. J/40/…/2007, CUI RO ….., cu sediul în …….. şi cu domiciliul procesual ales în vederea comunicării tuturor actelor de procedură la SCA E. E.si Asociaţii ,………. a formulat în contradictoriu cu intimata SC C.R. M. SRL, cu sediul în ………, contestaţie la executare solicitând să se dispună :

1. anularea executării silite înseşi şi a tuturor formelor de executare efectuate în dosarul de executare nr. 31/18.05.2012 de către Executorul Judecătoresc D. C.;

2. anularea Somaţiei nr. 31/18.05.2012 emisă de Biroul Executor Judecătoresc Duică Claudiu în Dosarul de executare nr. 31/18.05.2012;

3. suspendarea executării silite;

4. obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare contestatoarea a arătat că  la data de 21.05.2012 i-a fost comunicată somaţia nr. 31/18.05.2012, emisă de executorul judecătoresc D. C.prin intermediul căreia i s-a solicitat ca în termen 5 zile de la primirea acesteia să evacueze spaţiul din localitatea Fundulea, Jud. Călăraşi, str. Gării nr. 7 - spaţiu în care societatea contestatoare are înregistrat punctul de lucru - în caz contrar urmându-se a se proceda la evacuare cu sprijinul organelor de poliţie.

Arătă că, somaţia sus menţionată are la bază actul de adjudecare întocmit de BEJ O. C. la data de 03.01.2011 în dosarul de executare nr. 26/2010 în baza căruia intimata a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din localitate Fundulea şi este întemeiată pe dispoziţiile art. 516 alin. 1 pct. 8 Cod proc. civ potrivit cărora actul de adjudecare este titlu de proprietate pentru adjudecatar şi constituie titlu executoriu împotriva oricărei persoane care deţine în fapt, fără nici un titlu, imobilul adjudecat.

Apreciază atât cererea de executare silită formulată de SC C. R.M.- SRL, cât şi actele de executare efectuate de executorul judecătoresc în dosarul de executare nr. 31/2012 ca fiind nelegale având în vedere faptul că societatea  deţine imobilul din localitatea Fundulea, str. Gării nr. 7, Jud Călăraşi în baza unui titlu perfect valabil încheiat. Astfel, se arată, între contestatoare, în calitate de locatar şi SC P. A. I.SA, în calitate de locator, s-a încheiat un contract de închiriere având ca obiect mai multe spaţii de producţie - respectiv suprafaţa de 2000 mp platformă, suprafaţa de 2400 mp spaţii acoperite şi 150 mp birouri - situate în localitatea Fundulea, Jud Călăraşi, str. Gării nr. 7, contractul de închiriere fiind încheiat pe o durată de 5 ani începând cu data de 01.04.2008 şi până la data de 01.04.2013 în scopul implementării unui proiect finanţat din fonduri europene, contractul de închiriere pentru spaţiile şi facilităţile folosite la Fundulea stând şi la baza acordării autorizaţiei de mediu nr. 164 din 27.10.2009 emisă de A. pentru P. M. C.

Contestatoarea mai precizează că din notificările comunicate până în prezent de către intimata au cunoştinţă despre faptul că, aceasta a dobândit dreptul de proprietate prin adjudecare la licitaţie publică asupra terenurilor pe care societatea le deţine în mod legal şi, prevalându-se de această calitate, intimata încearcă să obţină evacuarea contestatoarei din spaţiul în care îşi desfăşoară activitatea de producţie fără să ţină cont de faptul că până în data de 01.04.2013 au un contract de închiriere perfect valabil, contract care a fost încheiat înainte ca somaţia emisă de executorul judecătoresc O. C. să fie înscrisă în C F. şi înainte ca intimata să dobândească dreptul de proprietate asupra spaţiilor deţinute de contestatoare.

Se invocă dispoziţiile art. 497 alin.2 Cod proc. civ. conform cărora închirierile sau arendările anterioare înscrierii somaţiei sunt opozabile, în condiţiile legii, atât creditorilor urmăritori, cât şi adjudecatarului, arătându-se totodată dispoziţiile art. 516 pct. 8 Cod proc. civ nu sunt aplicabile în situaţia de faţă deoarece acestea pot fi folosite cu succes de către adjudecatar doar împotriva unui posesor care nu deţine imobilul adjudecat în baza unui titlu valabil. Or, se menţionează, contestatoarea deţine spaţiul în baza unui contract de închiriere ce a dobândit dată certă prin înregistrarea acestuia la Agenţia Naţională pentru Protecţia Mediului (ANPM) fiind unul din actele care au stat la baza emiterii autorizaţiei de funcţionare.

Se apreciază că problema opozabilităţii contractului de închiriere al terţului se rezolvă prin raportarea acestuia la momentul înscrierii somaţiei emise de executorul judecătoresc debitorului, în conformitate cu art. 497 alin. 1 Cod pr. civ., iar opozabilitatea contractului determină continuarea sau nu a derulării acestuia, conform art. 519 alin. 1 Cod pr. civ. potrivit căruia "locaţiunea şi celelalte acte juridice privitoare la imobil rămân în fiinţă sau, dupa caz, încetează, potrivit legii".Or, se arată, în cazul de faţă, Actul de adjudecare întocmit de BEJ Oprişan Constantin la data de 03.01.2011 a fost întocmit ulterior încheierii contractului de subînchiriere, adjudecatarul fiind astfel obligat să respecte dreptul de folosinţă pe care contestatoarea l-a dobândit de la fostul proprietar.

Pentru toate cele prezentate mai sus, apreciază că acest contract de închiriere este opozabil intimatei proprietare, ca dobânditor adjudecatar în procedura de executare silită, si, ca atare, poate fi invocat si utilizat de către subscrisa ca înscris sau ca situaţie juridică împotriva acesteia.

În drept contestatoarea şi-a întemeiat contestaţia pe disp. art. 399-404 C. proc. civ. .

La cerere contestatoarea a aenxat în copie: contract de închiriere încheiat între SC P.A. I. SA şi SC T. G. SRL; autorizaţie de mediu nr.164 din 27.10.2009 emisă de Agenţia pentru Protecţia Mediului Călăraşi;

La data de 18.06.2012 contestatoarea a formulat cerere completatoare a contestaţiei la executare solicitând să se dispună, în afara celor solicitate prin contestaţia la executare în forma iniţială, şi următoarele:

1. anularea Procesului verbal de executare din data de 14.06.2012 întocmit de Executor Judecătoresc D. C. în Dosarul de executare nr. 31/2012 şi a tuturor formelor de executare efectuate cu prilejul executării silite realizate împotriva contestatoarei în data 14.06.2012;

2. întoarcerea executării silite şi repunerea în situaţia anterioară executării silite realizate împotriva contestatoarei.

 În motivare s-a arătat că în data de 12.06.2012 executorul judecătoresc D. C. a înştiinţat contestatoarea că, în data 14.06.2012, ora 10 va avea loc punerea în executare a titlului executoriu constând în Actul adjudecare întocmit de BEJ O C. la data de 03.01.2011 în dosarul de executare nr. 26/2010, prin evacuarea spaţiului ocupat în imobilul în suprafaţa de 49.704 m.p., situat în Fundulea, jud. Călăraşi, înscris în CF nr. 22060 a loc. Fundulea, la stăruinţa creditoarei intimate, iar la data de 14.06.2012, executorul judecătoresc s-a prezentat la punctul de lucru al contestatoarei situat în localitatea Fundulea, Jud Călăraşi, str. Gării nr.7, împreună cu doi reprezentanţi ai intimatei şi deşi la faţa locului, reprezentanţii contestatoarei i-au adus la cunoştiinţă faptul că nu poate fi cotinuată executarea silită împotriva acestei societăţi, întrucât, între imobilele menţionate în Actul adjudecare a cărui executare se urmăreşte şi spaţiile din care se încearcă evacuarea nu există concordanţă, întrucât contestatoarea deţine spaţiile pe care le foloseşte în mod legal, în temeiul unui contract de închiriere încheiat anterior înscrierii în Cartea Funciară a Somaţiei care a precedat Adjudecarea bunului de catre intimata, astfel încât contractul de închiriere este opozabil adjudecatarului, în temeiul art. 498 alin.2 cod pr. Civliă, totuşi executorul judecătoresc a ignorat total cele prezentate, a refuzat să consemneze toate susţinerile reprezentanţilor contestatoarei, a refuzat să primească înscrisurile prezentate de reprezentanţii contestatoarei şi să le consemneze în procesul verbal declarând evacuată contestatoarea.

Contestatoarea apreciază executarea silită efectuată de executorul judecătoresc Duică Claudiu la data de 14.06.2012 în dosarul de executare nr. 31/2012, cât şi procesul verbal de executare din data de 14.06.2012 întocmit de executorul judecătoresc ca fiind nelegale pentru mai multe motive: în primul rând între imobilele menţionate în Actul adjudecare a cărui executare se urmăreşte şi spaţiile din care se încearcă evacuarea nu există concordanţă, astfel încât s-a realizat punerea în executare a unui titlu executoriu care priveşte adjudecarea unor imobile terenuri, prin evacuarea contestatoarei din spaţiile construite, pe care le ocupă legal în temeiul unui contract de închiriere şi care nu au făcut obiectul adjudecării; executarea silită este nelegală, în condiţiile în care, deşi i s-au adus la cunoştiinţă toate cele de mai sus, executorul judecătoresc a continuat executarea, in condiţiile în care în temeiul art.47 lit.b) din legea 188/2000 şi art. 54 lit.a) şi b) din Statutul Uniunii Naţionale a Executorilor Judecătoreşti şi al profesiei de executor judecătoresc, avea obligaţia de cunoaştere şi respectare a prevederilor legale şi a incompatibilităţilor şi interdicţiilor prevăzute de lege, ceea ce îl obligă la oprirea executării silite pâna la pronunţarea instanţei asupra aspectelor sesizate.

In ceea ce priveşte cererea de întoarcere a executării, apreciază că această măsură se impune în condiţiile în care se va proceda la anularea executării silite şi a actelor de executare, pentru a da efectivitate acestor măsuri. Se invoca dispoziţiile art. art 404¹ alin 1 şi 2 Cod pr.civ arătându-se că în cazul de faţă, singura modalitate de a opri continuarea producerii prejudiciilor create prin executarea silită abuzivă şi de a efectiviza invalidarea acestor măsuri este întoarcerea executării silite şi repunerea în situaţia anterioară executării silite realizate împotriva contestatoarei în data 14.06.2012 în Dosarul de executare nr. 31/2012.

La cerere s-au anexat în copie următoarele acte: Contractul de închiriere, Autorizaţia de mediu, Acte de parteneriat obţinere fonduri europene.

În drept au fost invocate disp. Art. 112 şi art. 399-404, 497-498, 519 şi urm.C. proc. civ.

La data de 18.06.2012 intimata a formulat întâmpinare la contestaţia la executare formulata de contestatoare, solicitând respingerea acesteia ca nefondata şi netemeinică.

În motivare se arată că  intimata a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor, din care face parte spaţiul închiriat de S.C. P.A.I S.A. către contestatoare, in urma adjudecării in contul creanţei, in conformitate cu actul de adjudecare emis de BEJ O. C. la data de 3 Ianuarie 2011, in urma executării silite a debitorului S.C. Pro Auto Industries S.A, iar în conformitate cu prevederile art. 516, alineatul 1, punctul 8, din Codul de Procedura Civila, actul de adjudecare este titlu de proprietate, poate fi înscris in cartea funciara, si, pentru adjudecatar, constituie titlu executoriu impotriva debitorului, daca imobilul se afla in posesiunea acestuia din urma, sau impotriva oricărei persoane care are in posesiune ori deţine in fapt, fara niciun titlu, imobilul adjudecat.

Or, in cazul de fata, arată intimata, contestatoarea nu deţine un titlu valabil si opozabil intimatei. În acest sene menţionează că opozabilitatea contractului de închiriere trebuie sa fie asigurata in conformitate cu prevederile legii speciale, in cauza de fata fiind aplicabile prevederile legii 7/1996, privind cadastrul şi publicitatea imobiliara, respectiv art. 17, coroborat cu art. 19, alin. 1, lit. C-a, din a căror interpretare rezulta ca, pentru a se realiza obiectul publicităţii imobiliare si, implicit, al asigurării opozabilităţii fata de terţi a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ, acestea trebuie înscrise in Cartea Funciara. Apreciază că aceste prevederi sunt aplicabile si contractului de închiriere încheiat de contestatoare cu P. A. I SA, întrucât acest contract, incheiat pentru un termen de 5 ani, se încadrează în condiţiile stipulate de lege pentru asigurarea publicităţii fata de terţi, respectiv notarea în cartea funciara a tuturor contractelor de locatiune încheiate pentru o perioada mai mare de 3 ani. Consideră că dispoziţiile anterior menţionate reprezintă o derogare a legii speciale fata de prevederile generale ale Codului de Procedura Civila invocate de contestatoare, fiind aplicabila erga omnes, fara excepţie, si pentru toate actele care îndeplinesc condiţiile prevăzute in lege.

De asemenea, consideră că susţinerea contestatoarei, conform căreia opozabilitatea este rezolvata prin raportare la momentul înscrierii somaţiei de către executorul judecătoresc nu poate fi reţinuta, întrucât dreptul de locatiune nu s-a născut la data înscrierii somaţiei in cartea funciara, ci la data semnării contractului de închiriere, cand P. A. I. SA a cedat către contestatoare dreptul de folosinţa asupra spatiilor astfel cum sunt indicate in contract, cand in conformitate cu prevederile legale aplicabile la acea data, pentru a asigura opozabilitatea, titularul dreptului trebuia sa ia măsura înscrierii dreptului sau in cartea funciara a imobilului închiriat pentru a fi opozabil tuturor terţilor.

Intimata precizează că intenţia de inducere in eroare pe care părţile semnatare ale contractului de închiriere au avut-o reiese din aceea că atât înainte, cât şi după data semnării contractului de închiriere, S.C. PA I S.A. a ipotecat către MKB Bank România S.A. (de la care intimata a dobândit prin cesiune creanţa asupra Pro Auto Industries S.A. si accesoriile acesteia) bunul din care face parte lotul închiriat către contestatoare., fara sa declare contractul de închiriere ca sarcina asupra imobilului ipotecat, încălcând cu buna ştiinţa interdicţiile de grevare si închiriere prevăzute in contractele de ipoteca, situaţie care ar fi dus in mod inevitabil la declararea imediata a exigibilităţii anticipate a creditelor garantate cu ipotecile respective de către creditoarea ipotecara. Astfel, se menţionează, in loc sa utilizeze procedura prevăzuta de legea speciala, de notare in cartea funciara a imobilului documentul care greva imobilul cu o închiriere pe o perioada de 5 ani, considerata, in accepţiunea legii 7/1996, o sarcina, au considerat oportun sa invoce in susţinerea contestaţiei prevederile generale ale legii privind asigurarea opozabilităţii.

La întâmpinare s-au anexat în copie: contract de ipoteca autentificat sub nr. 1808/16.04.2008 şi  Extras de carte funciara nr. 10614/16.04.2008.,certificat  constatator emis de Oficiul Naţional al Registrului Comerţului

La termenul din 03.07.2012 intimata a formulat întâmpinare la cererea completatoare şi cerere reconvenţională, pe această ultima cale procedurală solicitând să se constate nulitatea relativa a contractului de închiriere sub semnătura privata, prezumat a fî încheiat la data de 01.04.2008, pentru o durata de 5 ani, între 1.04.2008 şi 1.04.2013.

În motivare s-a arătat că intimata a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor, din care face parte spaţiul închiriat de S.C. P. A I S.A. catre contestatoare, in urma adjudecării in contul creanţei, in conformitate cu actul de adjudecare emis de BEJ O C la data de 3 Ianuarie 2011, in urma executării silite a debitorului S.C. P. A. I. S.A. Astfel, se menţionează,  în calitate de proprietar în urma adjudecării in contul creanţei, intimate a preluat in patrimoniu, odată cu dreptul de proprietate si toate celelalte drepturi acesorii dreptului de proprietate. Or contestatoarea a încheiat un contract de inchiriere sub semnătura privata, având ca obiect mai multe spatii de producţie, pentru o perioada de 5 ani, intre 1.04.2008 si 1.04.2013 cu S.C. P. A. I. S.A., contract încheiat cu încălcarea flagranta a clauzelor contractului de ipoteca nr.18509/06.09.2007 încheiat cu MKB R B S U, ipoteca menţinută prin contractul de ipoteca nr.1809/16.04.2008 încheiat cu MKB Romexterra Bank Sucursala Unirea, conform cărora „debitorul ipotecar se obliga sa nu greveze cu sarcini, înstrăineze, închirieze, demoleze, dezmembreze, alipească, sau sa dispună in orice alt mod de imobil fara consimţământul prealabil scris al Creditorului ipotecar ".

Apreciază ca ambele parti semnatare ale contractului de inchiriere sub semnătura privata, având ca obiect mai multe spatii de producţie, pentru o perioada de 5 ani, intre 1.04.2008 si 1.04.2013, contestatoarea si S.C. P.A. I S.A. au încălcat cu buna ştiinţa interdicţiile de grevare si inchiriere prevăzute in contractele de ipoteca, situaţie care ar fi dus in mod inevitabil la declararea imediata a exigibilităţii anticipate a creditelor garantate cu ipotecile respective dee către creditoarea ipotecara, dovedind in acest sens reaua credinţa a celor doua parti semnatare.

Cu privire la acest aspect, se precizează, este evident faptul ca ambele parti au acţionat cu rea credinţa, intrucat, asa cum se poate observa din inscrisul depus la dosarul cauzei de chiar contestatoare si anume certificatul constatator emis de Oficiul Registrului Comerţului, rezulta faptul ca la momentul respectiv, locatorul, S.C. Pro A. I S.A., era asociat cu o cota de 49% din capitalul social in cadrul societăţii locatare, respectiv contestatoarea SCT. G. S.R.L, ceea ce creează in mod evident prezumţia faptului ca locatarul cunoştea foarte bine situaţia locatorului, inclusiv interdicţia de inchiriere si grevare cu sarcini a fondului imobiliar, impusa de creditorul ipotecar.

In drept au fost invocate dispoziţiile art. 115 si urm, C.Pr.Civ, si 118 si urm. C.Pr.Civ.

Anexează în copie conform cu originalul : contract de locaţie de gestiune încheiat  la 04.01.2010 şi anexa 1.

La data de 03.09.2012 contestatoarea a formulat răspuns la întâmpinarea formulată de intimata.

În motivare se arată că susţinerile intimatei din întâmpinare referitoare la raportul normă generală - normă specială în materia opozabilităţii actelor juridice privitoare la imobile, în sensul că prevederile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară ar reprezenta regula specială în materie, derogatorie de la dispoziţiile art. 498 alin. 2 Cod proc.civ., care ar reprezenta norma generală în materia opozabilităţii actelor juridice, această situaţie fiind de natură a fundamenta înlăturarea incidenţei în cauză a dispoziţiilor menţionate ale Codului de procedură civilă, sunt total eronate şi răstoarnă în mod artificial, nereal şi fără nicio justificare juridică, realitatea raporturilor între norma generală şi norma specială în această materie. In realitate, se menţionează, raportul normă generală - normă specială există, dar în sensul exact opus celui prezentat de intimata, respectiv prevederile Legii nr. 7/1996 reprezintă dreptul comun în materia opozabilităţii actelor juridice referitoare la imobile, iar dispoziţiile art. 498 alin. 2 Cod proc. civ., care se referă la situaţia specială a opozabilităţii contractului de închiriere în situaţia adjudecării bunului închiriat, au caracter de normă specială derogatorie de la dreptul comun. Aceasta întrucât Legea nr. 7/1996 este de plano, prin însăşi titulatura şi, teleologic vorbind, prin însuţi scopul adoptării ei, legea cadru în materia publicităţii şi opozabilităţii imobiliare, deci altfel spus dreptul comun în materie, iar, pe cale de consecinţă, şi normele legale pe care le conţine, în ansamblu şi fiecare în parte, reprezintă drept comun, normă generală pentru orice alte norme juridice din alte acte normative care reglementează acelaşi obiect, adică opozabilitatea unui act, dar în sens diferit.

Mai mult, apreciază contestatoarea, este evident că prevederile art. 498 alin. 2 Cod proc. civ. reglementează doar o situaţie particulară de opozabilitate a unui act, respectiv opozabilitatea contractului de închiriere în situaţia adjudecării bunului închiriat.Trebuie, în acest sens, avut în vedere că elementele de referinţă în analiza raportului normă generală - normă specială nu sunt Legea nr. 7/1996 şi Codul de procedură civilă ca act normativ complex ci prevederile Legii nr. 7/1996 şi instituţia juridică a executării silite, ca instituţie juridică distinctă, iar la un mod şi mai particular, instituţia juridică a adjudecării, ca set de reguli cu identitate şi specific proprii.

Solicitarea intimatei-reclamante de nereţinere a momentului înscrierii somaţiei de către executorul judecătoresc ca element de referinţă în analiza opozabilităţii contractului de închiriere este în opinia contestatoarei în totală contradicţie cu dispoziţiile legale, odată ce prevederi legale exprese obligă la raportarea la acest moment.Astfel, arată contestatoarea, dispoziţiile exprese ale art. 498 alin. 2 Cod proc. civ. impun luarea în considerare a momentului înscrierii somaţiei ca moment de referinţă de raportare, clasificând contractele în opozabile şi neopozabile tocmai funcţie de criteriul încheierii acestora anterior sau ulterior acestui moment şi,  în felul acesta, raportarea la momentului înscrierii somaţiei de către executorul judecătoresc în analiza opozabilităţii contractelor este nu numai posibilă, dar şi obligatorie.

In sfârşit, în ceea ce priveşte susţinerea intimatei-reclamante în sensul că reclamanta-contestatoare, ca parte semnatară a contractului de închiriere, ar fi încheiat acest contract cu intenţia de inducere in eroare, se arătă că reclamanta-contestatoare a încheiat actul juridic în analiză cu totală bună-credinţă, în scopul de a-1 folosi pentru activităţile productive curente, lucru care s-a şi întâmplat.Astfel, spaţiile sus-menţionate au fost închiriate în scopul implementării unui proiect finanţat din fonduri europene, contractul de închiriere pentru spaţiile şi facilităţile folosite la Fundulea stând şi la baza acordării Autorizaţiei de mediu nr. 164 din 27.10.2009 emisă de Agenţia pentru Protecţia Mediului Călăraşi.

Mai mult se precizează că, în raport cu intimata-reclamantă, însă, nici nu putea să existe o intenţie de inducere în eroare la momentul încheierii contractului de închiriere, în condiţiile în care, la acel moment, intimata-reclamantă nu avea nicio conexiune cu raportul juridic creat şi nici cu vreuna dintre părţi şi deci nici drepturi sau interese care să justifice şi cu privire la a căror valorificare sau apărare să se realizeze inducerea în eroare.

In drept,  au fost invocate dispoziţiile art. 114 şi urm. şi art. 132 şi urm. Cod proc. civ.

La data de 03.09.2012 contestatoarea a  formulat întâmpinare la cererea reconvenţională formulata de intimată solicitând respingerea acesteia ca neîntemeiată.

În motivare contestatoarea a arătat că agumentele intimatei in sprijinul solicitării de anulare a contractului de închiriere din 01.04.2008 încheiat între contestatoare şi S.C. Pro Auto Industries S.A sunt eronate din punct de vedere juridic.

Apreciază în acest sens că cererea reconvenţională a fost formulată de o persoană fără calitate procesuală activă întrucât se invocă nulitatea relativă a contractului, or regimul juridic al nulităţii relative se materializează şi se exprimă în trei mari reguli, cu caracter de principiu, printer care cel conform căruia  nulitatea relativă poate fi invocată doar de acea parte a actului juridic supus anulării al cărei interes a fost nesocotit la încheierea actului juridic. Ca atare, apreciază că atunci când o acţiune în nulitate relativă este promovată de un terţ faţă de actul juridic atacat, soluţia instanţei trebuie să fie de respingere a acţiunii terţului ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă, întrucât, pentru a putea invoca nulitatea, o persoană trebuie să fi participat la încheierea actului juridic, fie personal, fie prin reprezentant legal.

Contestatoarea mai menţionaeză că nulitatea, ca sancţiune de drept civil, presupune încălcarea unui text legal la momentul încheierii actului juridic, text legal care ocroteşte un interes sau set de interese, or, în cazul de faţă, intimata, deşi solicită anularea unui act juridic, nu menţionează instituţia juridică sau textul de lege încălcat la încheierea actului juridic a cărui anulare o cere, de natură să atragă anularea acestuia, şi nici nu face trimitere la vreuna dintre condiţiile de fond sau de formă ale actului juridic civil care ar fi fost afectate în cazul de faţă, cu încalcarea prev.  art. 112 alin.l pct.4 din Codul de procedură civilă, conform caruia cererea de chemare în judecată va cuprinde:., arătarea motivelor de fapt şi de drept pe care se întemeiază. În acest sens, apreciază că simpla narare sau descriere a unei situaţii de fapt nu este suficientă pentru a considera o cerere ca întemeiată, câtă vreme nu se arată în ce modalitate situaţia de fapt indicată reprezintă o iregularitate juridică civilă, acea iregularitate reprezintă o abatere de la respectarea condiţiilor de fond sau de formă ale actului juridic civil şi o încălcare a unui text legal care să atragă anularea actului.

De altfel,solicită să se observe că singurele texte legale la care se face referire în susţinerea cererii reconvenţionale, art. 115 şi urm., C.pr.civ şi 118 şi urm. C.pr.civ. sunt

de natură procesual civilă, iar nu substanţială, astfel încât cererea pe fond este total neîntemeiată în drept.

Contestatoarea mai precizaeză că, în acelaşi context al lipsei de motivare a cererii reconvenţionale, analizând cauzele de nuliatate relative recunoscute de legislaţie şi jurisprudentă şi raportându-le la situaţia concretă, se observă că niciuna dintre aceste cauze nu este aplicabilă în cauză.

În ceea ce priveşte susţinerea intimatei în sensul că reclamanta-contestatoare ar fi încheiat contractul de închiriere a cărui anulare se cere cu încălcarea flagrantă a clauzelor unui contract de ipotecă încheiat de S.C. P. A. I. SA. cu MKB R. Bank Sucursala Unirea, se menţionează că nu are nicio relevanţă juridică, câtă vreme contestatoarea nu a fost parte în acel raport juridic, iar, potrivit principiului relativităţii actului juridic, acesta nici nu conferă drepturi, nici nu stabileşte obligaţii pentru terţi.Ca atare, contestatoarei nu i se poate imputa nerespectarea clauzelor unui terţ contract, câtă vreme nu aveau cunoştinţă de conţinutul acestor clauze şi nici obligaţia respectării lor.

Existenţa unui contract de ipotecă care grevează acel bun nu indisponibilizează acel bun sub aspectul folosinţei sale şi nu creează un impediment la închirierea acestuia, dat fiind obiectul şi scopul total diferite ale celor două contracte şi faptul că nu există nicio prevedere legală care să interzică încheierea unui contract de închiriere cu privire la un imobil ipotecat.

Contestatoarea mei arată că în concordanţă cu conţinutul şi consecinţele principiului relativităţii mai sus-amintit, răspunderea juridică a uneia dintre părţile contractante se angajează înăuntrul cadrului bilateral, faţă de cealaltă parte, care este singura îndreptăţită să acţioneze pentru tragerea la răspundere a cocontractantului său, iar sub acest aspect, intimata nu s-a subrogat în vreun fel în drepturile cocontractantului nostru S.C. P.A.I.S.A. ci are, ca efect al adjudecării, poziţia unui simplu cumpărător care trebuie sa respecte contractele de închiriere încheiate de fostul proprietar.

Cât priveşte susţinerea privind reaua-credinţă a contestatoarei la momentul încheierii actului juridic, se precizaeză că aceasta reprezintă doar exhibarea unei convingeri, a unei păreri a intimatei-reclamante, cu rol de proces de intenţie, nesusţinută probatorial (buna-credinţă se prezumă, iar cel ce invocă reaua-credinţă trebuie să o dovedească), iar referirea la faptul că cocontractantul în acest contract, S.C. Pro Auto Industries S.A., deţinea o cotă din capitalul social al contestatoarei nu reprezintă vreo dovadă în acest sens, în condiţiile în care, din punct de vedere juridic, deţinerea de către o societate de acţiuni sau părţi sociale la o altă societate este permisă de lege, nu afectează identitatea şi personalitatea juridică distinctă a celor două societăţi  posibilitatea lor de a intra în raporturi juridice bilaterale, inclusiv de închiriere. Dimpotrivă, se menţionaeză, contestatoarea a încheiat actul juridic în analiză cu totală bună-credinţă, în scopul de a-l folosi pentru activităţile productive curente, lucru care s-a şi întâmplat, nicidecum în considerarea unei viitoare adjudecări a bunului de către un terţ, lucru care nu se prefigura şi era imposibil de pronosticat la momentul încheierii contractului de închiriere.

In drept au fost invocate dispoziţiile art. 115 şi urm. Cod pr. civ. raportate la art. 12 şi art. 399-404, 497-498, 519 şi urm. C. proc. Civ..

La termenul din 19.06.2012 contestatoarea a renunţat la judecata capătului de cerere privind suspendarea executării silite până la soluţionarea contestaţiei.

La termenul din 04.09.2012 instanţa a admis excepţia netimbrării cererii reconvenţionale, pentru considerentele indicate în încheierea de şedinţă de la acea dată.

În cauză instanţa a administrat la solicitarea părţilor proba cu înscrisuri, în cadrul căreia s-au depus, pe lângă cele  atasate cererilor/întâmpinarilor,următoarele: contract de ipotecă aut.sub nr.2422/22.08.2007 de B.N.C, contractele de ipotecă din 04.07.2007 aut.sub nr.1661/04.07.2007 de B.N.C şi 06.09.2006 aut.sub nr.2198/06.09.2006 de B.N.C, contract de ipotecă- garanţie reală imobiliară aut.sub nr.2196/30.08.2005 de B.N.C, contract de ipotecă aut.sub nr.1808/16.04.2008 de B.N.C, act de adjudecare  încheiat la 03.01.2011, contract de cesiune de creanţă încheiat la 30.03.2010, act adiţional nr.1 la contractul de cesiune de creanţă din data de 30.03.2010, extras de carte funciară nr.416 or.Fundulea pentru autentificare, contract de locaţie de gestiune încheiat la 04.01.2010 şi anexele 1-5.

De asemenea, la solicitarea instanţei efectuata in conformitate cu dispoziţiile art.402 alin.1 C.pr civ, BEJ D. C. şi D. A. C. a înaintat în copie conform cu originalul dosarul de executare nr.31/2012, respectiv : cererea formulată de creditoare; fotocopie de pe actul de adjudecare întocmit de BEJ O. C. la data de 03.01.2011 – în dosarul nr. 26/2010; fotocopie de pe contractul de închiriere nr. 848/04.02.2011, schiţe ale proprietăţii(anexa 1), regulile proprietăţii (anexa 2)proces verbal de predare primire din data de 04.02.2011 (Anexa 3); Act adiţional nr. 1/17.03.2011 la Contractul de Închiriere nr. 848/04.02.2011; Act Adiţional nr. 2/11.04.2011 la Contractul de Închiriere nr. 848/04.02.2011; Actul adjudecare întocmit de BEJ O C. la data de 03.01.2011 în dosarul de executare nr. 26/2010, proces verbal de licitaţie imobiliară nr. 26/2010 încheiat la data de15.12.2010; notificarea nr. 1156/10.04.2012, procesul verbal emis la data de 11.04.2012 privind procedura de comunicare; confirmarea de primire, proces verbal de licitaţie mobiliară din data de 27.12.2010, cerere de încuviinţare executare silită pentru Actul adjudecare întocmit de BEJ O.C. la data de 03.01.2011 în dosarul de executare nr. 26/2010 şi dovada de comunicare; încheierea pronunţată de Judecătoria Lehliu-Gară în dosarul 634/249/2012.

Analizând materialul probator administrat în cauză instanţa reţine  următoarele:

In intervalul 2005-2008 între SC P.A. I. SA pe de o parte şi R. Bank SA pe de altă parte s-au încheiat mai multe contracte de de credit (nr.523/30.08.2005, 542/12.09.2005, nr.528/15.12.2006, nr.460/04.07.2007, nr.43/16.04.2008, nr.44/16.04.2008,  nr.45/16.04.2008, modificate fiecare prin mai multe acte adiţionale), istoricul acestora regăsindu-se în actul de adjudecare intocmit la 03.01.2011 (fila 209 -210 dosar), prin care banca menţionata a acordat diverse sume cu titlu de împrumut primei societăţi menţionate. Rambursarea fiecăruia dintre aceste împrumuturi a fost garantata de societatea creditată, astfel cum reiese din menţiunile din actul de adjudecare anterior menţionat coroborate cu contractele depuse la filele 181-208 dosar, prin constituirea unor ipoteci asupra imobilelor din oraşul Fundulea, jud. Călărăsi, inscrise in CF nr.416, proprietatea la acea data a societatii imprumutate SC Pro Auto Industries SA, respectiv teren intravilan arabil în suprafaţă de 48.100 m.p.tarlaua 61,parcela 381, nr. cadastral 578 şi teren intravilan în suprafaţă de 49.703,94 nr. cadastral 572 şi construcţiile edificate pe acesta.

Începând cu contractul de ipoteca aut sub nr.2198/06.09.2006 (filele 187-189 dosar), ce garanta creditul acordat conform contractului nr. 542/12.09.2005, prin contractele de ipotecă societatea creditată şi- a asumat obligaţia de a nu greva cu sarcini, a nu înstraina, a nu închiria, demola, dezmembra, alipi ...imobilul  fără consimţământul prealabil scris al creditorului ipotecar.

Aceaste interdictii conveţionale au făcut obiectul notării în cartea funciara odata cu contractele de ipoteca in care erau menţionate,conform extraselor de carte funciara de la dosar (fila 197 dosar,  filele 252-256 dosar).

Totodată in contractele de ipoteca s-a prevazut ca ipoteca se extinde asupra tuturor îmbunătăţirlior, adăugirilor, şi extinderilor aduse imobilului ulterior.

La data de  01.04.2008 între SC Pro Auto Industries SA şi contestatoarea SC T. G. SRL s-a încheiat un in forma inscrisului sub semnatura privata, contractul de închiriere având ca obiect asigurarea de catre prima societate in favoarea contestatoarei a folosinţei unor spaţii de producţie – platforma 2000m.p., spaţii acoperite-2400m.p., birouri-150m.p. situate in or. Fundulea, jud Călăraşi, contractul dobândind data certa prin depunerea lui la sediul ANPM Calarsi si menţionarea in cadrul documentelor care au stat la baza emiterii  autorizaţiei de mediu nr.164/27.10.2009, precum şi prin menţionarea in Registrul Comertului ca dovada a sediului secundar al contestatoarei (fila 120 dosar).

La data de 30.03.2010 prin contractul de cesiune şi actul adiţional la acesta încheiat la aceeasi dată, R B SA cesiona către intimata SC C R. M SRL creanţa pe care banca o avea faţă de SC P A I SA împreuna cu toate drepturile şi garanţiile accesorii la aceasta.

Astfel cum reise din adresa nr.968/23.04.2010 emisa de SC P A I SA (fila 213 dosar) la data de 08.04.2010 cesiunea de creanţa a fost notificata debitoarei SC P A I SA şi a fost notata in cartea funciara (a se vedea extras informare  carte funciara – filele 252-256 dosar)

Împotriva SC Pro Auto Industries SA s-a demarat procedura executării silite in dosarul nr.26/2010 al BEJ O. C., iar prin actul de adjudecare din 03.01.2011 intimata si-a adjudecat în contul creanţei imobilele situate in or. Fundulea, jud Calarasşi inscrise in CF nr.22057 şi nr. 22060 (provenite din conversia de pe hârtie a CF nr.416)- teren intravilan arabil în suprafaţă de 48.100m.p, nr. cadastral 578, precum şi teren intravilan în suprafaţă de 49.703,94 nr. cadastral 572 şi construcţiile edificate pe acesta.

Prin încheierea din camera de consiliu din 07.05.2012 pronunţată de Judecătoria Lehliu-Gară s-a încuviinţat, la cererea intimatei prin intermediul executorului judecătoresc Duică Caludiu, executarea silita împotriva contestatoarei, in baza titlului executoriu- actul de adjudecare intocmit de BEJ O C in dosarul nr.26/2010 la data de 03.01.2011.

În consecinta la SCPEJ D C  şi D A C s-a format dosarul de executare nr.31/2012 in care s-a emis la data de 18.05.2012 somaţia (comunicată contestatoarei la data de 21.05.2012) prin care se punea în vedere acesteia ca în termen de 5 zile de la primire sa evacueze spaţiul ocupat în imobilul in suprafata de 49.704m.p.situat in or. Fundulea inscris în CF. nr.22060.

La data de 14.06.2012 s-a incheiat procesul verbal purtand nr. dosarului de executare 31/2012 prin care s-a constatat evacuata contestatoarea din imobilul anterior menţionat.

Sub aspectul dispoziţiilor legale aplicabile instanţa reţine prevederile art.498 alin.2 C.pr civ, conform cărora închirierile sau arendarile anterioare inscrierii somatiei sunt opozabile, in conditiile legii, atat creditorilor urmaritori, cat si adjudecatarului, precum şi prevederile 516 punctul 8 C.pr civ. conform cărora actul de adjudecare este titlu de proprietate si (… ) pentru adjudecatar, constituie titlu executoriu impotriva debitorului, daca imobilul se afla in posesiunea acestuia din urma, sau impotriva oricarei persoane care are in posesiune ori detine in fapt, fara niciun titlu, imobilul ajudecat.

Ca o prima chestiune instanţa constată că dispoziţiile art.516 pct.8 C.pr civ trebuie interpretate coroborat cu cele anterior menţionate in sensul ca prin expresia  “fară niciun titlu” trebuie să se inteleaga lipsa unui titlu care sa poate fi opus adjudecatarului în conformitate cu dispoziţiile art.498 C.pr civ (altfel textul care face distinctie intre acte opozabile si acte inopozabile adjudecatarului ar fi lipsit de eficienţă).

Un alt aspect ce trebuie menţionat este faptul ca dispoziţiole  art.498 alin.2 C.pr civ nu fac altceva decat sa trimita la dreptul material aplicabil in materie si nu consacra o opozabilitate necondiţionată(astfel cum susţine contestatoarea).

Prin urmare pentru a stabili daca un contract de inchiriere încheiat anterior inscrierii somatiei în cartea funciară este/nu opozabil ori care sunt limitele opozabilitatii vor trebuie analizate condiţiile consacrate de dreptul material.

Prin urmare nu se pune problema stabilirii cărei norme ii revine caracterul de norma specială şi căreia îi revine caracterul de norma generala întrucat nu există decât o norma procedurală (art.498 alin.2 C.pr civ ) care face trimitere la dispoziţiile din dreptul material aplicabile in speţă.

Sub aspectul dreptului material instant retine ca un contract de inchiriere al unui bun imobil, ce constituie in principiu un act de administrare, este opozabil tertului dobânditor al bunului (adjudecatarului )in condiţiile art.1441 C civ de la 1864, daca este consemnat intr-un inscris cu data certă anterioara datei dobândirii bunului de către terţ.

Când însa contractul de închiriere este mai mare de 3 ani (fiind asimilat unui act de dispoziţie) trebuie in plus sa fie effectuate formele de publicitate imobiliară, conform art.19 alinn.1 pct C,lit a din Lg nr.7/1996 (in varianta in vigoare la data încheierii contractului de închiriere) inainte de data dobândirii de catre tert a bunului(in speţă a notării somatiei în cartea funciară).

Or contractul de inchiriere incheiat intre SC P A I SA şi contestatoare are dată certă anterioară notării somaţiei in cartea funciară, ce a precedat emiterea actului de adjudecare, dar nu este inscris in cartea funciara cu toate că este incheiat pe o perioada mai mare de 3 ani (5 ani). Intr-o atare situatie in doctrina si practica judiciară se admite ca efectele opozabilităţii se reduc la 3 ani pe considerentul ca noul proprietar se poate astepta sa i se opuna, pe acest interval de timp, contracte de locaţiune neînscrise in CF dar având data certă.

Totuşi în speţa instanţa reţine ca fostul proprietar (SC P A I SA) a convenit cu Romexterra Bank şi si-a asumat în raporturile juridice cu această bancă interdicţia de inchiriere a imobilului inscris în CF. nr.22060.

Această interdictie convenţionala este conformă cu principiul libertăţii contractuale (nu era una absolută, ci doar conditionată de acordul prealabil scris al creditorului ipotecar), cu atât mai mult cu cât a fost conceputa ca o garanţie suplimentară in favoarea creditorului ipotecar al bunului imobil. Din momentul notării acestei interdictii in cartea funciara (ca o sarcina a imobilului) ea a devenit opozabilă oricarei persoane care dobândeşte ulterior vreun drept (chair si de folosinţă) asupra bunului imobil (art.25 din Lg nr.7/1996 in varianta in vigoare la data incheierii contractului de ipoteca), inclusiv contestatoarei.

In consecinta având în vedere ca interdictia de inchiriere (fara acordul prealabil scris al creditorului) a imobilului a fost notată în cartea funciară anterior incheierii contractului de inchiriere, incalcarea ei tocmai prin incheierea acestui contract atrage pe de o parte raspunderea contractuală (in baza contractului de credit si ipotecă) a SC P A I SA, pe de altă parte inopozabilitatea contractului de inchierere încheiat cu contestatoarea fata de creditorul ipotecar (CRM fiind nu numai adjudecatar, dar si creditorul ipotecar cesionar care a preluat datoria cu toate accesoriile si garantiile).

Prin urmare tocmai datorita cumuluui de calităti intrunite de intimată (nu numai de simplu adjudecatar) dar si de creditor ipotecar si in favoarea caruia s-a inscris sarcina (constand in interdictia de inchiriere fără acordul prelabil scris), acesteia nu-i poate fi opus contractul de inchiriere încheiat intre SC P A I SA şi contestatoare.

În ceea ce priveşte susţinerile contestatoarei privind lipsa identitaţii între imobilele menţionate în Actul adjudecare şi spaţiile din care s-a realizat evacuarea, instanţa constată contrar celor menţionate de contestatoare, că adjudecarea se refera la intregul imobil înscris in CF nr. nr.22060 a or.Fundulea, imobil compus din teren intravilan şi construcţiile edificate pe acesta, aspect ce reiese, dincolo de exprimarea din actul de adjudecare care ar putea lasa loc la interpretări, din coroborarea tuturor actelor de executare silita efectuate cu privire la imobilul menţionat în dosarul de executare nr.26/2010 al BEJ O. C. şi care au culminat cu emiterea actului de adjudecare (pe de o parte evaluarea,pe de altă parte identificarea imobilului prin procesul-verbal de situaţie referindu-se la întregul imobil teren si construcţii, aceleaşi aspecte fiind reluate in procesul-verbal de licitaţie). 

Având în vedere considerentele mai sus expuse şi vazând dispoziţiile art.399 si urm Cpr civ, instanta va respinge ca neîntemeiată, contestaţia la executare astfel cum a fost iniţial restrânsă ( ca urmare a renunţării la judecata capătului de cerere privind suspendarea executării silite), apoi completată.

Totodată, ca urmare a admiterii excepţiei netimbrării cererii reconveţionale (prin incheierea de şedinţă din 04.09.2012), in temeiul art.20 din Lg nr.146/1997 instanţa va anula, ca insuficient timbrată, această cerere formulată de intimată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge, ca neîntemeiată, contestaţia la executare astfel cum a fost iniţial restrânsă ( ca urmare a renunţării la judecata capătului de cerere privind suspendarea executării silite), apoi completată formulată de contestatoarea SC T.G.SRL, cu sediul în şi cu domiciliul procesual ales în vederea comunicării tuturor actelor de procedură la în contradictoriu cu SC C R M SRL, cu sediul în .

Anulează, ca insuficient timbrată, cererea reconvenţională formulată de intimata SC C R M SRL în contradictoriu cu contestatoarea SC T.G.SRL.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 23.10.2012.

Domenii speta

Spete similare