Rezolutiune contract

Judecătoria Mediaş

Sentinţa civilă nr.255/12.03.2010

Domeniu asociat -rezoluţiune

Constată că , prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 21.09.2009, reclamantul A. I. , domiciliat în M. , str. C., nr. - , ap.- , jud. S. ,a solicitat , în contradictoriu cu pârâta V. M. , domiciliată în M. , str. C., nr. -, ap.- , jud. S. ca , prin hotărârea ce se va pronunţa în cauză, să se dispună : rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la data de 19.09.2006 , cu privire la imobilul înscris în CF 101969-C1-U1(provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 13056 ) Mediaş nr. top. 828/2/2/1/VIII , situat administrativ în M. , str. C. , nr. - , ap.- , jud. S. , pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de către pârâtă prin antecontract ; obligarea pârâtei la plata sumei de 76.387 lei, reprezentând contravaloarea sumei de  17.000 de Euro ( 17.000 Euro x 4,2 lei = 71.480 lei )  achitată de reclamant din preţul de 18.000 de Euro al imobilului  şi a sumei de 1.187,45 Euro ( 1.187,45 Euro x 4,2 lei = 4.987 lei ) – reprezentând dobânda legală la suma plătită de 17.00 Euro ; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii , se învederează că, prin antecontract, pârâta s-a obligat, ca după expirarea interdicţiei de înstrăinare  prevăzută de Legea 112/1995, să încheie contractul de vânzare-cumpărare autentic ;din preţul de 18.000 de Euro, din  care reclamantul a achitat 15.000 Euro ( acont ) la data încheierii antecontractului, şi suma de 2.000 de Euro la data de 23.12.2006, potrivit convenţiei părţilor, acesta mai avea de plătit 1.000 de Euro la data încheierii contractului autentic. ; reclamantul s-a mutat în imobilul ce a făcut obiectul antecontractului  la scurt timp după încheierea acestuia , locuind şi în prezent în acest imobil.

Se mai arată că pârâta a refuzat în repetate rânduri perfectarea vânzării, cu toate că a fost notificată în acest sens  prin avocat şi prin  executor judecătoresc.

Reclamantul susţine că pârâta a fost de rea-credinţă atunci când a declarat în antecontract că este unic proprietar asupra imobilului , deşi în CF apare şi soţul său decedat,  care are şi un alt moştenitor , în afară de pârâtă.

În drept sunt invocate prevederile  art. 969,970 Cod civil, art. 1020 şi urm. Cod civil, art. 1073 şi urm.Cod civil, art. 1079 Cod civil, art. 1294 şi urm. Cod civil, art. 274 Cod procedură civilă.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta s-a opus admiterii  acţiunii.

Pe cale reconvenţională, aceasta a solicitat să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi , pentru eroare asupra naturii juridice a actului , dar şi pentru cauză falsă şi imorală; repunerea părţilor în situaţia  anterioară încheierii contractului; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii  reconvenţionale  se învederează faptul că pârâta, din cauza unei afecţiuni oftalmologice , nu a putut citi înscrisul ce a fost redactat de numitul A. P., în prezenţa reclamantului şi a soţilor H. G. şi M., nu i s-a citit conţinutul acestuia, pârâta crezând  că semnează în interesul familiei H., în favoarea cărora testase apartamentul în litigiu.

Pârâta susţine că nu a încasat nicio sumă de bani de la reclamant, că a fost mutată de către familia H. la locuinţa lor şi apoi nevoită să se mute după ce a murit  M. H. şi a avut neînţelegeri cu soţul acesteia.

Se mai arată în cererea reconvenţională că reclamantul a cunoscut situaţia juridică a imobilului încă de la  încheierea antecontractului şi faptul că pârâta nu va primi vreun ban, aceştia urmând a fi daţi familiei H..

Prin întâmpinarea formulată, reclamantul pârât reconvenţional s-a opus admiterii cererii reconvenţionale.

Reclamantul afirmă că pârâta a ştiut ce act încheie, l-a semnat după ce i-a fost citit de către A. P. ( fiul reclamantului ) în prezenţa martorilor  indicaţi în antecontract; pârâta şi-a îndeplinit obligaţia de a-i preda imobilul , înmânându-i personal cheile acestuia ; aceasta a încasat sumele  plătite cu titlu de preţ.

Reclamantul insistă asupra aspectului că nu a cunoscut faptul că pârâta nu este unicul proprietar al imobilului, şi arată că, dacă ar fi cunoscut situaţia juridică a acestuia , nu ar fi plătit 17.000 de Euro din preţul de 18.000 de Euro.

Analizând actele şi lucrările dosarului , instanţa a reţinut următoarele :

La data de 19.09.2006 s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată intitulat „ antecontract  de vânzare - cumpărare’’ între pârâtă , în calitate de promitent  vânzător şi reclamant, în calitate de promitent cumpărător, privind imobilul înscris în CF 101969-C1-U1(provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 13056 ) Mediaş nr. top. 828/2/2/1/VIII , situat administrativ în M. , str. C. , nr. - , ap.- , jud. S- , pentru preţul de 18.000 Euro.

Se arată în înscris că s-a achitat un acont de 15.000 de Euro din preţ, restul urmând a fi achitat astfel : 2.000 de Euro la data de 20.12.2006, iar 1.000 de Euro la data întabulării, care se va face până la 15.09.2007.

Se mai menţionează faptul că predarea  se va face  până la data de 20.12.2006.

Potrivit clauzei inserate  la punctul 9 din antecontract „ în cazul în care una din părţi se va abate de la îndeplinirea prezentului antecontract, acea parte va fi datoare celeilalte părţi cu următoarele despăgubiri : vânzătorul plăteşte dublul acontului, iar cumpărătorul  pierde acontul’’.

Înscrisul a fost semnat de către reclamant , în calitate de cumpărător promitent, de pârâtă în calitate de vânzător promitent ( aspect recunoscut de aceasta la interogatoriu – fila 112 ), şi de martorii asistenţi V. N. şi M. C..

Pârâta neagă la interogatoriu că ar fi ştiut , la momentul întocmirii înscrisului ,  că s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare asupra imobilului în litigiu ; ea susţine că nu a primit nici un ban din preţ, şi că doamna H. i-a spus să semneze acel înscris prin care ea s-ar fi obligat să elibereze imobilul.

Martorii care au participat la întocmirea înscrisului au fost audiaţi în instanţă .

Ambii martori au declarat că înscrisul a fost completat de către fiul reclamantului , care, după ce a făcut menţiunile înscrise de  mână, a citi actul cu voce tare, astfel încât să fie auzit de  toţi cei prezenţi, printre care se aflau şi pârâta, precum şi soţii H. care au însoţit-o pe aceasta ( declaraţii – filele 115 şi 116) .

Martorul H. G. (fila 137 ) confirmă şi el că actul s-a citit cu voce tare şi că toţi cei prezenţi au auzit şi înţeles conţinutul acestuia.

Martorii relatează că nimeni  dintre cei prezenţi nu a pus la îndoială natura juridică a convenţiei încheiate, anume faptul că era vorba  despre vânzarea imobilului proprietatea pârâtei, şi că reclamantul i-a dat pârâtei personal suma de 15.000 Euro, acontul din preţ.

Aşadar, susţinerile pârâtei din motivarea cererii  reconvenţionale, în sensul că nu a cunoscut  conţinutul înscrisului  redactat de fiul reclamantului, respectiv natura juridică a convenţiei încheiate, întrucât , din cauza unei  afecţiuni oftalmologice, nu ar fi avut posibilitatea să citească ceea ce a semnat, sunt nesincere şi nu reflectă  realitatea celor întâmplate.

Pe acelaşi înscris există o menţiune cu referire la plata sumei de 2.000 de Euro din cei 3.000 Euro cât mai erau de  achitat din preţ.

Astfel, se consemnează : „ Am primit de la A. I. suma de 2.000 de Euro  conform precontractului , azi 23 decembrie 2006’’ , declaraţie  semnată de pârâtă. Aceasta îşi recunoaşte la interogatoriu această semnătură, dar susţine că nu ea a încasat aceşti bani, ci numitul  H. G., în casa căruia locuia la momentul respectiv.

În ceea ce priveşte imobilul în litigiu, acesta a fost cumpărat în temeiul Legii 112/1995 de către pârâtă şi soţul acesteia  V. D., potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 11.988/12.02.1997 încheiat cu S.C. G. C. S.A. M. ( fila 67 dosar ).

Pârâta susţine că banii necesari pentru plata preţului datorat pentru cumpărarea imobilului i-au fost daţi de către soţii H..

Despre această împrejurare relatează martorul H. G. ( fila 136 ) şi martora A. A. ( fila 134 ).

Martorul H. G.  afirmă că, date fiind relaţiile foarte apropiate  pe care familia sa le-a întreţinut cu familia pârâtei de-a lungul anilor , şi având  în vedere faptul că pârâta nu a avut bani pentru a plăti preţul imobilului în care a locuit ca şi chiriaş ,  el şi cu soţia sa i-au dat aceştia bani pârâtei.

Martorul  confirmă faptul că pârâta şi soţul acesteia au testat în favoarea sa şi a soţiei sale acest imobil

Într-adevăr , la data de 13.02.1998 , atât pârâta, cât şi soţul acesteia, au întocmit câte un testament, prin care dispuneau asupra dreptului lor de proprietate asupra imobilului , pentru cazul încetării lor din viaţă, în favoarea soţilor H.. În cuprinsul testamentelor, s-a menţionat împrejurarea că imobilul respectiv „ a fost cumpărat în întregime de către familia H. G. şi M.’’( filele 69,70 dosar).

La vremea respectivă era încă în viaţă fiul pârâtei şi al soţului său, V. D. jr., care a recunoscut în cuprinsul declaraţiei date la notar  tot în 13.02.1998 , că preţul imobilului fusese achitat de către soţii H. ( fila 71 ).

Atât soţul , cât şi fiul pârâtei au decedat până la momentul încheierii antecontractului analizat în cauză ( potrivit certificatelor de deces aflate la dosar la filele 66 şi 72 ).

În cartea funciară figurează şi în prezent ca şi coproprietari în devălmăşie asupra imobilului în litigiu pârâta şi soţul său defunct .

Pârâta a ascuns reclamantului , cu ocazia încheierii antecontractului faptul că a testat asupra imobilului în favoarea soţilor H., precum şi împrejurarea că , în urma decesului soţului său,  avea calitatea de succesibil şi nepoata de fiică a soţului său, numita V. A. (ale cărei acte de stare civilă le-a depus chiar ea la dosar – filele 81-82).

Pârâta a declarat cu ocazia încheierii antecontractului că este unicul proprietar asupra imobilului , declaraţie neadevărată întrucât la moştenirea soţului său decedat  veneau alături de ea şi celălalt moştenitor legal , dar şi cei testamentari ai defunctului.

Pârâta a susţinut  că ea nu a încasat banii primiţi cu  titlu de preţ de  la reclamant.

Este plauzibil ca de aceşti bani să nu fi beneficiat efectiv pârâta, şi să-i fi dat ea soţilor H. , în contextul în care aceştia au plătit preţul de cumpărare al imobilului, şi în condiţiile  în care aceştia  i-au propus pârâtei să locuiască în casa lor, astfel cum s-a şi întâmplat, potrivit declaraţiei  martorului H. G. şi susţinerilor pârâtei.

Faptul că pârâta a avut o înţelegere cu familia Haţegan atât cu ocazia cumpărării imobilului cât şi legat de vânzarea acestuia , nu împietează asupra validităţii convenţiei încheiate de aceasta cu reclamantul, care a cunoscut faptul că tratează cu pârâtă ca unic proprietar, că ei i-a plătit  banii daţi cu titlu de preţ.

Este neîndoielnic faptul că, dacă reclamantul ar fi cunoscut situaţia juridică reală a imobilului, nu ar fi plătit 17.000 Euro din preţul total de 18.000 Euro, asumându-şi riscul de a nu se  putea perfecta vânzarea. De altfel încrederea  pe care reclamantul a avut-o în prezentarea unei situaţii juridice reale de către pârâtă reiese şi din împrejurarea că acesta a înstrăinat un imobil proprietatea sa la data de 11.09.2006,  cu câteva zile înainte de încheierea antecontractului  analizat în cauză ( contract autentic – filele 19-20), deci după negocierea purtată cu pârâta privind imobilul în litigiu , pentru a avea bani să plătească pârâtei  mare parte din preţ (15.000 Euro + 2.000 Euro ), dar şi din perspectiva faptului că s-a mutat la scurt timp după încheierea antecontractului  în imobilul în litigiu, în care locuieşte şi în prezent.

Intenţia reclamantului de a încheiat contract autentic de vânzare-cumpărare asupra imobilului în litigiu este dovedită prin faptul că acesta a plătit, potrivit antecontractului, aproape integral preţul imobilului, s-a mutat în imobil, şi a insistat ca pârâta să se prezinte la notar pentru perfectarea actului autentic.

Acesta i-a notificat pârâtei intenţia de a perfecta vânzarea şi cerinţa respectării de către aceasta a obligaţiei de a încheia contract autentic, atât prin avocat , cât şi prin executor judecătoresc ( filele 22-26 dosar ) – aspect confirmat de martorul V. N. ( fila 116) ; însăşi pârâta a recunoscut  la ultimele  două întrebări din interogatoriu că a fost notificată să se prezinte la notar şi că a refuzat ( filele 112-113 ).

Pentru considerentele expuse ,  se reţine  că părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare valabil, pârâta exprimându-şi în mod liber şi nealterat consimţământul privind vânzarea imobilului şi că reclamantul şi-a executat obligaţiile asumate prin antecontract.

Se reţine, de asemenea , că perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu a fost posibilă din vina exclusivă a pârâtei, care – pe de o parte a refuzat încheierea acestuia, iar, pe de altă parte a ascuns situaţia juridică reală a imobilului, fapt ce ar fi determinat imposibilitatea perfectării vânzării în lipsa acordului tuturor coproprietarilor.

Prin încheierea promisiunii  bilaterale  de  vânzare-cumpărare , părţile contractante şi-au asumat  obligaţia de a încheiat în viitor  un  contract autentic de vânzare-cumpărare a imobilului ce  a făcut obiectul antecontractului.

Cum în contractele sinalagmatice condiţia rezolutorie este întotdeauna subînţeleasă în cazul în care una dintre părţi nu-şi îndeplineşte angajamentul ( potrivit art. 1020  Cod civil ) , reclamantul  , ca parte contractantă care şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare , are posibilitatea să aleagă, fie silirea celeilalte părţi să-şi execute obligaţia , când este posibil ( însă , în speţă nu este posibil din cauza stării de coproprietate asupra imobilului ) , fie de a cere desfiinţarea, prin hotărâre judecătorească, a convenţiei , cu daune – interese ( potrivit art. 1021 Cod civil).

În consecinţă, se va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi la data de 19.09.2006 , cu privire la imobilul înscris în CF 101969-C1-U1(provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 13056 ) Mediaş nr. top. 828/2/2/1/VIII , situat administrativ în M. , str. C. , nr. - , ap.- , jud. S., şi va fi obligată pârâta să restituie reclamantului suma de 71.400 lei , încasată cu titlu de preţ al imobilului.

În ceea ce priveşte cererea privind plata dobânzii legale pretinse de la data de 15.09.2007, dată până la care pârâta trebuia să-şi îndeplinească obligaţiile asumate şi până în prezent,  instanţa o apreciază ca neîntemeiată şi o va respinge ca atare  din perspectiva dispoziţiilor art. 1088 Cod civil , potrivit cărora dobânda legală se datorează doar începând cu data cererii de chemare în judecată.

Astfel , acţiunea reclamantului va fi admisă în parte, în măsura evidenţiată mai sus.

Pentru argumentele dezvoltate în cele ce preced ,va fi respinsă ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâtă.

În temeiul art. 274 Cod procedură civilă , pârâta va fi obligată să plătească reclamantului cheltuieli de judecată parţiale în cuantum de 6.100 lei, corespunzător măsurii în care a fost admisă acţiunea.

Domenii speta

Spete similare