Contract de închiriere spaţiu comercial. Tacita relocaţiune. Condiţii

Dacă termenul locaţiunii a fost determinat de părţi, locaţiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a timpului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă. Numai dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului după expirarea termenului contractual şi fără ca locatorul să-l împiedice (deci, cu permisiunea lui), locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune (reconducţiune).

Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp dintre manifestarea voinţei de a desface contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării. Manifestarea de voinţă de a desface contractul (numită „concediu”) este un act unilateral de voinţă şi produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului.

O.G. nr. 27/2003 nu se aplică decât în situaţiile în care este vorba de lipsa unui răspuns al autorităţii publice, în termenul prevăzut de lege, la o solicitare a unui petent în scopul autorizării desfăşurării unei anumite activităţi, prestarea unui serviciu sau exercitarea unei profesii, pentru alte situaţii, precum cea privind prelungirea duratei unui contract de închiriere fiind incidente dispoziţiile dreptului comun, respectiv Codul civil.

Prin sentinţa civilă nr. 288 din 27 februarie 2012 pronunţată în dosarul nr. 4420/208/2010 Tribunalul Caraş-Severin a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a Consiliul Local al Comunei B, precum şi acţiunea formulată de reclamanta Comuna B, prin Primar, împotriva pârâtei S.C. V S.R.L. Vîrciorova, dispunând evacuarea societăţii pârâte din spaţiul situat în imobilul evidenţiat în C.F. nr. 1719 Vîrciorova, nr. top. 1, respingând, în schimb, cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă reconvenţional S.C. V S.R.L. Vîrciorova împotriva reclamantei pârâtă reconvenţional Comuna B având ca obiect pretenţii.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs societatea pârâtă, solicitând desfiinţarea ei în totalitate, ca fiind netemeinică şi nelegală.

Prin decizia civilă nr. 1643 din 10 octombrie 2012 Curtea de Apel Timişoara a respins recursul declarat de pârâta S.C. V S.R.L. Vîrciorova împotriva sentinţei civile nr. 288 din 27 februarie 2012 pronunţată de Tribunalul Caraş-Severin în dosarul nr. 4420/208/2010 în contradictoriu cu reclamanţii intimaţi Comuna B şi Consiliul Local al Comunei B.

Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar a reţinut că, în esenţă, societatea recurentă susţine că evacuarea sa din imobilul proprietatea comunei este nelegală, deşi termenul de 10 ani stipulat în contractul de închiriere nr. 859/05.05.2000 a expirat în 5 mai 2010, întrucât anterior acestei date, prin adresa nr. 1/22.03.2010, a depus la Primăria Comunei B o cerere prin care a solicitat prelungirea locaţiunii pe o perioadă de 20 de ani, cerere la care nu a primit răspuns în termenul legal de 30 de zile, astfel că în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 7 alin. (1), art. 2 alin. (1) şi art. 3 lit. b) din O.G. nr. 27/2003, care în mod eronat au fost înlăturare de judecătorul fondului.

Curtea constată că aceste critici sunt neîntemeiate, deoarece expirarea termenului convenit de părţi constituie unul dintre cazurile de încetare a contractului de închiriere. Dacă termenul locaţiunii a fost determinat de părţi, locaţiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a timpului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă, art. 1436 alin. 1 din Codul civil prevăzând că locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuinţă de o prealabilă înştiinţare.

Dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului după expirarea termenului contractual şi fără ca locatorul să-l împiedice (deci, cu permisiunea lui), locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune (reconducţiune) – art. 1437 şi 1452 din acelaşi cod. Întrucât tacita relocaţiune operează un nou contract de locaţiune, trebuie să fie îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului, prin aceste condiţii înţelegându-se nu numai cele de fond ale oricărui act juridic civil (capacitate, consimţământ, obiect şi cauză), ci şi cele specifice (spre ex., dacă închirierea are loc, potrivit legii, pe bază de licitaţie publică, tacita relocaţiune nu poate opera, simpla tolerare a folosinţei locatarului nefiind suficientă pentru încheierea unui nou contract, dacă legea nu prevede astfel). Tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract, dar se va considera că noul contract va fi încheiat fără termen.

Or, părţile aflate în litigiu au stabilit prin convenţia lor un termen de 10 ani pentru închirierea de către societatea recurentă a spaţiului în suprafaţă de 124 mp., contra unei chirii lunare de 50.000 lei (ROL), iar prin adresa nr. 1043/26.07.2010, intimata Comuna B a adus la cunoştinţa locatarului expirarea termenului de închiriere, precum şi faptul că nu a mai prelungit locaţiunea, solicitându-i, totodată, eliberarea spaţiului în termen de 15 zile de la primirea acestei adrese.

Şi dacă s-ar acceptat faptul că pârâta a fost lăsată să folosească spaţiul închiriat după expirarea termenului contractual, deşi partea nu a administrat nicio dovadă în acest sens, simplul fapt că a depus la dosar anumite ordine de plată prin care a virat diverse sume de bani în contul primăriei, deschis la Trezoreria Operativă a Municipiului C, menţionând pe documentele de plată că reprezintă chiria aferentă spaţiului în litigiu, nu poate determina, prin el însuşi, concluzia că în cauză a operat tacita reconducţiune, de vreme ce prin adresa nr. 897/08.10.2012 această instituţie a arătat că nu a fost niciodată de acord cu prelungirea contractului, ocuparea respectivului spaţiu fiind ilegală, pretinsele sume achitate cu titlu de chirie după termenul de valabilitate a contractului nefiind acceptate de primărie, trebuie avută în vedere împrejurarea că prin adresa nr. 1043/26.07.2010 locatorul a denunţat unilateral, respectând şi termenul de preaviz, conform alin. 2 al art. 1436 Cod civil, acest nou contract. Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp dintre manifestarea voinţei de a desface contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării. Cum părţile litigante nu au stipulat în contract un asemenea termen, instanţa urmează să se raporteze la natura lucrului şi obiceiul locului, iar faţă de scopul avut în vedere de legiuitor – ca locatarul să fie în măsură să-şi găsească un lucru similar pe care să-l ia în locaţiune – se apreciză că termenul de 15 zile stabilit de locator este unul rezonabil. Manifestarea de voinţă de a desface contractul (numită „concediu”) este un act unilateral de voinţă şi produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului.

Susţinerile recurentei cu privire la incidenţa art. 7 alin. (1), art. 2 alin. (1) şi art. 3 lit. b) din O.G. nr. 27/2003, în sensul intervenirii unei aprobări tacite a reînnoirii locaţiunii, pe o perioadă de 20 de ani, ca urmare a faptului că instituţiile intimate nu au răspuns cererii sale, transmisă în data de 25 martie 2010, potrivit confirmării de primire depusă la dosarul de fond, nu pot fi primite şi în mod just au fost înlăturate şi de către tribunal, întrucât art. 1 prevede fără echivoc că acest act normativ reglementează procedura aprobării tacite ca modalitate alternativă de emitere sau reînnoire a autorizaţiilor de către autorităţile administraţiei publice, dispoziţiile ordonanţei aplicându-se, după caz: a) procedurilor de emitere a autorizaţiilor; b) procedurilor de reînnoire a autorizaţiilor; c) procedurilor de reautorizare ca urmare a expirării termenului de suspendare a autorizaţiilor sau a îndeplinirii măsurilor stabilite de organele de control competente. De asemenea, art. 2 statuează că procedura aprobării tacite se aplică tuturor autorizaţiilor emise de autorităţile administraţiei publice, cu excepţia celor emise în domeniul activităţilor nucleare, a celor care privesc regimul armelor de foc, muniţiilor şi explozibililor, regimul drogurilor şi precursorilor, precum şi a autorizaţiilor din domeniul siguranţei naţionale. Nu în ultimul rând, art. 3, invocat de recurent, arată că, în sensul prezentei ordonanţe de urgenţă, termenii şi expresiile de mai jos au următorul înţeles: a) autorizaţie - actul administrativ emis de autorităţile administraţiei publice competente prin care se permite solicitantului desfăşurarea unei anumite activităţi, prestarea unui serviciu sau exercitarea unei profesii; noţiunea de autorizaţie include şi avizele, licenţele, permisele, aprobările sau alte asemenea operaţiuni administrative prealabile ori ulterioare autorizării; b) procedura aprobării tacite - procedura prin care autorizaţia este considerată acordată dacă autoritatea administraţiei publice nu răspunde solicitantului în termenul prevăzut de lege pentru emiterea respectivei autorizaţii.

Ca atare, acest act normativ nu se aplică decât în situaţiile în care este vorba de lipsa unui răspuns al autorităţii publice, în termenul prevăzut de lege, la o solicitare a unui petent în scopul autorizării desfăşurării unei anumite activităţi, prestarea unui serviciu sau exercitarea unei profesii, pentru alte situaţii, precum cea privind prelungirea duratei unui contract de închiriere fiind incidente dispoziţiile dreptului comun, respectiv Codul civil.

Domenii speta

Spete similare