Publicitate imobiliară. Cerere de intabulare a dreptului de proprietate în Cartea Funciară. Proba dreptului de proprietate. Nevalabilitatea actului de transmitere a dreptului de proprietate. Consecinţe.

Prin prevederile art.813 Cod civil, potrivit carora toate donatiile se fac prin act autentic, legea instituie solemnitatea contractului de donatie ca o conditie de valabilitate a actului juridic.

Consimtamântul partilor la încheierea contractului de donatie trebuie sa fie exprimat, asa cum prevede textul mentionat, în forma autentica, iar donatia produce efecte numai din momentul în care a fost acceptata de donatar (art.814 alin.(1) Cod civil).

Exprimarea consimtamântului ambelor parti poate fi facuta, în conformitate cu art.814 alin. (2) Cod civil,  nu doar în cuprinsul unui înscris autentic unic, fiind valabil si contractul încheiat prin doua înscrisuri autentice separate : oferta de a dona, pe de o parte, si acceptarea donatiei, pe de alta parte.

Actul autentic de acceptare a donatiei trebuie sa intervina si sa fie notificat ofertantului în limitele termenului stabilit de donatorul ofertant, iar în lipsa unui asemenea termen, trebuie sa intervina înainte de  revocarea ofertei, si în orice caz, trebuie facuta în timpul vietii donatorului.

Asadar, exprimarea valabila a consimtamântului donatarului de a accepta donatia se raporteaza la momentul manifestarii de vointa a donatorului de a revoca oferta, asa încât modul în care va fi solutionata actiunea în constatarea nulitatii actului nu produce efecte asupra valabilitatii titlului de care s-a prevalat petentul în cererea de intabulare.

În raport de circumstantele cauzei, rezulta ca cele doua vointe nu s-au întâlnit în limitele termenului deferit de lege, si contractul nu a putut lua nastere în mod valabil, pentru a avea ca efect transferul irevocabil al dreptului de proprietate asupra imobilului, catre donatar, situatie în care, fata de prevederile art.50 din Legea nr.7/1996, cererea de intabulare a dreptului de proprietate formulata de petent a fost respinsa justificat.

La data de 30.04.2009, petentul I. E. a solicitat Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt-Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Slatina întabularea dreptului sau de proprietate asupra imobilelor casa împreuna cu terenul agricol aferent, plus diferenta pâna la 2 ha de teren extravilan, situate pe raza localitatii Ganeasa, sat Dranovatu, jud. Olt.

In dovedirea dreptului sau de proprietate asupra imobilelor petentul a depus  înscrisul autentificat la data de 24.03.2003 de Notarul Public F. G., denumit ,,Act de donatie", titlul de proprietate nr.15801/71/2003 emis de Comisia Judeteana Olt pentru Aplicarea Legilor Fondului Funciar  pe numele donatorului C. N., adeverinta nr.1396/27.04.2009 emisa de Primaria Ganeasa privind individualizarea terenului de 2 ha.

Prin sentinta civila nr. 6546 din 09.12.2009 pronuntata de Judecatoria Slatina s-a respins plângerea formulata de petentul I. E., împotriva Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt si a Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti, ca fiind promovata împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.

A fost respinsa ca neîntemeiata plângerea formulata de petent împotriva încheierii  nr. 8372/2009 emisa de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Slatina.

Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut urmatoarele:

Prin încheierea nr. 8372/2009 Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Slatina a respins cererea petentului, constatând ca oferta de donatie nu a fost acceptata si  apostilata la Oficiul Consular.

 Analizând ,,Actul de donatie" depus la dosar, instanta a constatat ca prin acesta numitul C. N. a donat casa împreuna cu terenul  agricol aferent, plus diferenta pâna la 2 ha din terenul extravilan situate pe raza localitatii Ganeasa, sat Dranovatu, jud. Olt, catre petentul I. E.

 Acest înscris este semnat numai de catre C. N. si cuprinde exclusiv manifestarea de vointa a acestuia în sensul încheierii contractului de donatie.

Conform art. 813 C.civ. toate donatiile se fac prin act autentic.

 Deci contractul produce efecte juridice numai daca consimtamântul ambelor parti este manifestat  în forma autentica, nerespectarea acestei forme se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului, indiferent de persoana donatorului sau a donatarului.

In cazul în care contractul de donatie se încheie intre absenti - cum este situatia in speta, prin oferta si acceptare separate, atât oferta de a darui, cat si acceptarea trebuie sa fie facuta în forma autentica, altfel nu vor produce efecte juridice, fiind nule absolut (art.814 alin. l C.civ.).

Pe lânga aceste conditii, pentru ca donatia acceptata prin înscris separat sa produca efecte, se mai cere ca actul de acceptare sa fie comunicat (notificat) donatorului, in timpul vietii lui (art. 814 alin. 2 C. civ.) si înainte de a fi devenit incapabil.

Întrucât prin acceptare se realizeaza, în fapt, acordul de vointa, adica se încheie contractul de donatie, cum în cauza petentul nu a facut dovada acceptarii donatiei în forma si în conditiile prevazute de lege si enumerate mai sus (simpla posesie neechivalând cu acceptarea donatiei), contractul de donatie - ca acord de vointa, nu a fost încheiat.

Prin urmare, petentul nu a devenit proprietar al imobilelor a caror înscriere în Cartea Funciara a solicitat-o, iar solutia de respingere a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt este legala si temeinica.

 Împotriva acestei sentinte a formulat apel reclamantul I. E., criticând-o sub aspectul nelegalitatii si netemeiniciei, în sensul ca instanta de fond a apreciat gresit actele si probele dosarului, a retinut o situatie de fapt eronata cu privire la acceptarea ofertei de donatie, precizând ca din probele administrate rezulta ca a acceptat deja donatia imobilelor din partea numitului C. N., si în consecinta, a devenit proprietar al imobilelor, astfel ca solutia de respingere a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt este netemeinica si nelegala.

În apel a formulat cerere de interventie în interes propriu numitul C. N., motivând ca reclamantul apelant doreste sa obtina intabularea dreptului de proprietate asupra unor imobile care sunt proprietatea sa si asupra carora si-a retras oferta de a dona, prin formularea unei cereri  în anularea actului de donatie încheiat la 25.03.2003 de Notar Public F. G. din SUA - statul Ohio.

La termenul din 22.04.2010, instanta de apel a hotarât asupra încuviintarii în principiu a interventiei în temeiul dispozitiilor art. 331 Cod procedura civila.

Prin decizia nr.123 din 20 mai 2010 pronuntata de Tribunalul Olt, s-a admis cererea de interventie formulata de intervenientul în nume propriu C. N..

S-a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul petent I. E., împotriva sentintei civile nr. 6546 din 09.12.2009 pronuntata de Judecatoria Slatina în contradictoriu cu intimatul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Olt - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Slatina, si intimata pârâta Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara.

S-a retinut ca actul de donatie este semnat numai de donatorul C. N., nu si de donatar, conform conditiilor impuse de dispozitiile art.813-814 Cod civil, astfel ca  nu sunt îndeplinite cerintele de valabilitate a actului juridic privind proprietatea bunurilor.

Înscrisurile depuse de apelant privind obtinerea apostilei actului de donatie din 25.03.2003 nu au relevanta în cauza,  întrucât din documentatia depusa pentru înscrierea în cartea funciara si avuta în vedere de registrator nu rezulta ca oferta  de donatie a fost acceptata si apostilata la Oficiul Consular, iar pe de alta parte, din actele depuse de intervenient rezulta ca acesta a promovat  o actiune în anularea actelor de donatie, ceea ce echivaleaza cu retragerea manifestarii de vointa si a ofertei de a dona.

S-a apreciat întemeiata cererea de interventie formulata de intervenientul în nume propriu C.N., în raport de dispozitiile art.331 Cod procedura civila,  privind procedura necontencioasa.

În baza art.299 Cod pr.civila, împotriva deciziei a declarat recurs  petentul I. E., criticând-o pentru nelegalitate si invocând gresita interpretare a dispozitiilor art.49-50 Cod pr.civila, a Legii nr.121/2005 si a prevederilor  art.813-814 Cod civil.

A aratat ca instanta de apel în mod gresit a admis cererea de interventie, desi potrivit dispozitiilor art.49-50 Cod pr.civila, aceasta se putea face numai în fata primei instante, si înainte de închiderea dezbaterilor.

În ceea ce priveste lipsa apostilei Oficiului Consular, a sustinut ca motivarea instantei este în contradictie atât cu înscrisurile depuse  de reclamant la dosar, cât si cu prevederile Legii nr.121/2005 de modificarea art.2 din OG nr.66/1999 pentru aderarea României la Conventia cu privire la suprimarea cerintei supralegalizarii  actelor oficiale straine, adoptata la Haga la 5.10.1961, conform carora autoritatile române competente sa aplice apostila prevazuta la art.3 alin.1 din conventie sunt tribunalele pentru actele oficiale prevazute la art.1 lit.a,c si d, si prefecturile pentru actele oficiale prevazute la  art.1 lit.b. 

Ultima critica se refera la îndeplinirea conditiilor de forma prevazute de art.813-814 Cod civil pentru actul de donatie, sens în care recurentul a aratat ca, potrivit legii, donatia poate fi acceptata prin act autentic posterior, înainte de moartea donatorului, conditie îndeplinita de actul în cauza. 

În sustinerea aceleiasi critici, a aratat ca cererea în anularea donatiei, formulata de catre intervenient, si care face obiectul unei alte cauze aflata pe rolul instantelor, nu este admisibila.

Examinând criticile formulate se constata nefondat recursul, pentru urmatoarele considerente:

Pentru a se pronunta asupra cererii de interventie în interes propriu, Tribunalul Olt a avut în vedere  caracterul necontencios al procedurii, fata de care a constatat incidenta prevederilor art.331-339 Cod procedura civila.

Dispozitiile art.50 Cod procedura civila referitoare la conditiile si termenele în care poate fi formulata cererea de interventie în interes propriu, invocate de recurent în criticile sale, sunt cuprinse în Capitolul III din Cartea II privind Procedura contencioasa, din codul de procedura civila.

Norma mentionata nu este aplicabila în cauza, fata de caracterul necontencios al plângerii împotriva încheierii Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care se solutioneaza potrivit dispozitiilor privitoare la procedurile necontencioase, din art.331-339 Cod procedura civila, procedura care se întregeste cu prevederile de procedura contencioasa, numai în masura în care nu sunt potrivnice naturii necontencioase a cererii (art.338 Cod pr.civila).

Conform art.331 Cod procedura civila au caracter necontencios cererile pentru dezlegarea carora este nevoie de mijlocirea instantei  fara însa sa se urmareasca stabilirea unui drept potrivnic  fata de alta persoana.

Dat fiind caracterul necontencios al plângerii formulata în cauza de petent, si cererea intervenientului în interes propriu are acelasi caracter, asadar nu îi sunt aplicabile prevederile procedurii contencioase, respectiv dispozitiile art.49-50 Cod procedura civila, întrucât prin aceasta cerere nu a urmarit valorificarea unui drept propriu, solicitarea sa având ca scop opozabilitatea hotarârii în ce îl priveste.

Dispozitiile art.813-814 Cod civil au fost corect aplicate si interpretate prin hotarârea recurata, tinându-se seama  de conditiile impuse de lege pentru valabilitatea contractului de donatie.

Prin prevederile art.813 Cod civil, potrivit carora toate donatiile se fac prin act autentic, legea instituie solemnitatea contractului de donatie ca o conditie de valabilitate a actului juridic, nu una de forma, cum sustine recurentul prin motivele de recurs.

Consimtamântul partilor la încheierea contractului de donatie trebuie sa fie exprimat, asa cum prevede textul mentionat, în forma autentica, iar donatia produce efecte numai din momentul în care a fost acceptata de donatar (art.814 alin.(1) Cod civil).

Exprimarea consimtamântului ambelor parti poate fi facuta, în conformitate cu art.814 alin. (2) Cod civil,  nu doar în cuprinsul unui înscris autentic unic, fiind valabil si contractul încheiat prin doua înscrisuri autentice separate : oferta de a dona, pe de o parte, si acceptarea donatiei, pe de alta parte.

Actul autentic de acceptare a donatiei trebuie sa intervina si sa fie notificat ofertantului în limitele termenului stabilit de donatorul ofertant, iar în lipsa unui asemenea termen, trebuie sa intervina înainte de  revocarea ofertei, si în orice caz, trebuie facuta în timpul vietii donatorului.

Cerinta impusa de art.814 alin (2)  Cod civil nu este îndeplinita în cauza, întrucât actul de donatie autentificat în Cleveland, Ohio, SUA la data de 24 martie 2003, cuprinde numai exprimarea consimtamântului donatorului, în timp ce înscrisul autentic de acceptare a donatiei de catre donatar (fila 29 din apel), a fost încheiat la 17 februarie 2010, ulterior manifestarii vointei donatorului de a revoca actul, prin promovarea actiunii în constatare nulitate absoluta, la data de 2.11.2009, actiune aflata pe rolul Judecatoriei Slatina.

Asadar, exprimarea valabila a consimtamântului donatarului de a accepta donatia se raporteaza la momentul manifestarii de vointa a donatorului de a revoca oferta, asa încât modul în care va fi solutionata actiunea în constatarea nulitatii actului nu produce efecte asupra valabilitatii titlului de care s-a prevalat petentul în cererea de intabulare.

În raport de circumstantele cauzei rezulta ca cele doua vointe nu s-au întâlnit în limitele termenului deferit de lege, si contractul nu a putut lua nastere în mod valabil, pentru a avea ca efect transferul irevocabil al dreptului de proprietate asupra imobilului, catre donatar, situatie în care, fata de prevederile art.50 din Legea nr.7/1996, cererea de intabulare a dreptului de proprietate formulata de petent a fost respinsa justificat.

Data fiind situatia retinuta, aspectele privitoare la lipsa apostilei pe oferta de donatie, sunt lipsite de relevanta.

În consecinta, recursul declarat de petent este nefondat si va fi respins, conform art.312 alin.(1) Cod procedura civila.

5

Domenii speta

Spete similare