Vânzare bun în indiviziune. Ieşire din indiviziune. Criterii atribuire bunuri.

Prin  sentinţa civilă nr. 714/04.10.2011 a judecătoriei Oneşti, s-a admis  în parte acţiunea formulată de către reclamanţii G.P. şi G.M.S. domiciliaţi în  Buhuşi, în contradictoriu cu pârâţii I.G. şi I.G. domiciliaţi în Buhuşi, , V.A. domiciliată în  Tg. Neamţ.

S-a dispus ieşirea părţilor din indiviziune cu privire la suprafaţa de 465,45 mp teren situat în Buhuşi.

A fost atribuită reclamanţilor G.P. şi G.M.S., în indiviziune,  suprafaţa de 232,72 mp teren , situată în Buhuşi, identificată pe conturul punctelor 16-6-7-8-9-10-11-12-15-16, conform schiţei raportului de expertiză tehnică - exp. A.G., care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

 A fost atribuită pârâţilor I.G. şi I.G., în indiviziune,  suprafaţa de 232,72 mp teren , situată în Buhuşi, identificată pe conturul punctelor 1-2-3-4-5-16-15-14-17-11-12-13-1, conform schiţei raportului de expertiză tehnică - exp. A.G., care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

S-a stabilit linia de hotar între cele două proprietăţi pe linia punctelor 11-17-14-15-16.

Au fost obligaţi  pârâţii I.G. şi I.G. să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 9 mp , teren identificat pe conturul punctelor 11-17-14-15-12-11 în raportul de expertiză A.G..

Au fost obligaţi pârâţii I.G. şi I.G. să ridice gardul ridicat pe proprietatea reclamanţilor, în caz de refuz reclamanţii fiind autorizaţi să-l ridice pe cheltuiala pârâţilor.

A fost respinsă ca nefondat capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1410/12.09.2001.

Au fost obligaţi pârâţii I.G. şi I.G. să plătească reclamanţilor suma de 1734 lei reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru, onorariu expert, onorariu avocat).

Pentru a pronunţa  această hotărâre instanţa de fond a  reţinut următoarele:

 În ceea ce priveşte primul capăt de cerere privind  ieşirea părţilor din indiviziune, instanţa constată următoarea situaţie de fapt:

Prin Ordinul Prefectului nr.577/30.12.1999 numiţilor P.C. şi P. (actuala V.) A. le-a fost atribuită în proprietate suprafaţa de 465,45 mp teren  situat în Buhuşi. După ce aceştia au divorţat, au procedat la efectuarea partajului doar în ceea ce priveşte construcţiile dobândite în timpul căsătoriei, rămânând în indiviziune (codevălmăşie) în ceea ce priveşte suprafaţa de teren de 465,45 mp.

Ulterior, fiecare dintre foştii soţi a înstrăinat construcţiile pe care le-au dobândit în proprietate, plus jumătate din suprafaţa de teren în discuţie, încheind contracte autentice cu reclamaţii, respectiv, cu pârâţii, după cum urmează: reclamanţii G. au cumpărat de la P.C. „cota parte indiviză de  ½ din suprafaţa de 465,45 mp (respectiv, 232,72 mp), teren curţi-construcţii intravilan” (conform menţiunilor contractului autentificat sub nr. 53/12.01.2000 la BNP G.A. din Buhuşi), iar pârâţii I. au cumpărat de la V.A.  „imobilul compus din suprafaţa de 232,5 mp teren curţi construcţii, situat în intravilanul oraşului Buhuşi,” (conform menţiunilor contractului autentificat sub nr. 1410/12.09.2001 la BNP G.A. din Buhuşi).

Diferenţele dintre obiectele fiecăruia dintre contractele menţionate mai sus sunt evidente. Astfel, în timp ce, în mod corect, P.C. a înstrăinat cota sa indiviză de ½ din terenul în suprafaţă de 465,45 mp, V.A. a înstrăinat o suprafaţă determinată (232,72 mp, care reprezintă, într-adevăr suprafaţa corespunzătoare cotei sale). Întrucât vânzătorii nu au procedat la partajarea, anterior înstrăinării, a terenului asupra cărora aveau calitatea de proprietari în devălmăşie, reclamanţii G., din punct de vedere teoretic (juridic) ei se află, încă, în indiviziune cu pârâta V.A..

Admiterea acestui capăt de cerere prezintă interes pentru toate părţile în cauză , având ca scop clarificarea situaţiei legale a drepturilor (necontestate, de altfel) dobândite, cu bună-credinţă, de către fiecare dintre cele două familii.

În speţă sunt incidente prevederile art. 728 din (vechiul) Cod civil, potrivit căruia nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune, oricare dintre coproprietari putând cere sistarea stării de indiviziune, acest drept fiind imprescriptibil sub aspect extinctiv.

Partajul este operaţiunea juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate, în sensul că bunul proprietate indiviză este împărţit materialmente între copărtaşi, fiecare dintre aceştia devenind proprietar exclusiv asupra unei părţi determinate sau asupra bunului ce formează obiectul coproprietăţii.

Instanţa constată că singura modalitate posibilă de realizare a partajului, fără a aduce vreo vătămare drepturilor dobândite de către părţi, este atribuirea în natură a bunului, prin stabilirea a două loturi egale, corespunzătoare cotei de 50% cuvenite fiecăruia dintre copărtaşi.

În urma efectuării (contra)expertizei tehnice, în specialitatea topo-cadastru de către exp. A.G., ale cărei concluzii au fost avute în vedere de către instanţă, la pronunţarea soluţiei, au fost identificate cele două loturi, de câte 232,72 mp teren fiecare, expertul constatând, în urma măsurătorilor, că pârâţii I. stăpânesc 9 mp  din terenul reclamanţilor (respectiv, suprafaţa de 241,72 mp faţă de 232,72 mp, cât li s-ar cuveni sau faţă de 232,5 mp, cât au „dobândit” prin contractul de vânzare-cumpărare) . Se propune stabilirea liniei de hotar pe aliniamentul punctelor 12-15-16.

Instanţa apreciază că admiterea acţiunii şi atribuirea de loturi egale coindivizarilor este soluţia care se impune, pentru asigurarea respectării dreptului de proprietate al reclamanţilor, atât prin prisma respectării legislaţiei interne (art.480  C.civ. : Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege) cât şi a celei internaţionale, în speţă art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană, care consacră garantarea dreptului de proprietate şi care stipulează că „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale; nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.”

Având în vedere că nu se poate ajunge la o protecţie absolută a dreptului de proprietate, deşi rolul Convenţiei rămâne acela de a veghea ca inerentele privări de proprietate să se facă cu respectarea tuturor condiţiilor impuse de legi şi tratate, pentru a asigura o apărare cât mai eficientă a dreptului  de proprietate, rămâne magistratului rolul de a pune în practică aplicarea acestor principii.

Pentru considerentele ce preced, văzând şi dispoziţiile art.6735 şi 6739  Cod procedură civilă, a admis, în principiu şi în fond, acţiunea de ieşire din indiviziune şi va dispune ieşirea părţilor din starea de indiviziune, cu atribuirea de loturi egale, din punctul de vedere al întinderii lor.

În baza art.480 C.civ. au fost obligaţi pârâţii I. să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamanţilor suprafaţa de 9 mp pe care o stăpânesc în mod nelegal. Ca urmare a admiterii acestui capăt de cerere, instanţa urmează a face aplicarea art.584 (vechiul) Cod civil, conform căruia  orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu a sa.

Având în vedere constatările expertului, în ceea ce priveşte amplasarea gardului despărţitor între cele două proprietăţi pe aliniamentul punctelor 11-17-14-15-16, instanţa urmează să stabilească linia de hotar  pe aliniamentul punctelor 12-15-16, conform schiţei anexă a raportului de expertiză, care face parte integrantă din prezenta hotărâre. De asemenea, instanţa urmează să admită şi capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâţilor I. de a ridica gardul aflat pe proprietatea reclamanţilor, în caz de refuz aceştia din urmă fiind autorizaţi să-l ridice pe cheltuiala pârâţilor.

În speţă, pentru acest capăt de cerere sunt aplicabile dispoziţiile art. 1073 (vechiul) Cod civil - creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei,  precum şi cele ale art. 1076, conform căruia  creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a făcut, călcându-se obligaţia de a nu face şi poate cere a fi autorizat a distruge el însuşi, cu cheltuiala debitorului, afară de dezdăunări.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute parţiale contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1410 din data de 12.09.2001, cu privire la suprafaţa de 232,5 mp teren curţi-construcţii, instanţa apreciază că acesta este nefondat, atât timp cât nu s-a răsturnat prezumţia de cumpărători de bună-credinţă a  pârâţilor I., sarcina revenindu-le reclamanţilor, în baza art.1169 (vechiul) Cod civil, raportat la art.1899 al.2, conform căruia „buna-credinţă se presupune întotdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua-credinţă.”

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal au declarat recurs pârâţii I.G. şi I.G. criticând-o pentru următoarele  motive :

- în mod greşit a reţinut instanţa de fond că între P.C. 

şi V.A., anterior înstrăinării celor două loturi de teren către reclamanţi şi pârâşi nu ar fi fost efectuat partajul imobilelor şi pe cale de  consecinţă a admis cererea de ieşire din indiviziune;

- instanţa de fond a ignorat dispoziţiile legale  potrivit cărora partajul

imobiliar voluntar  nu este condiţionat de încheierea  unui înscris autentic; din lucrările dosarului rezultă cu  certitudine voinţa  celor doi soţi P. de a partaja imobilele  în două loturi egale precum şi  înscrierea celor două egale de  teren individualizate cu schiţe în două cărţi funciare  distincte, în temeiul acestora, având  loc cele două vânzări, potrivit celor două contracte de vânzare – cumpărare  părţile din prezenta cauză au dobândit de la  autorii lor dreptul de  proprietate  asupra loturilor  şi nu cote ideale cum în mod greşit a  precizat instanţa;

- instanţa de fiind neglijează faptul că pârâţii au fost de bună credinţă;

- deşi instanţa de fond  invocă respectarea CEDO, art.1 Protocol 1

referitor la apărarea eficientă a dreptului de proprietate, o face doar formal şi îi prejudiciază pe pârâţi prin admiterea cererii de partaj şi  formarea unor loturi în natură, într-o altă  configuraţie decât ce pe care  au avut-o autorii părţilor.

- Instanţa de fond ignoră că prin  noul amplasament al  gardului, face

imposibilă accesul la locuinţă, reducând deschiderea  la 0,45, în condiţiile în care pe cealaltă latură a imobilului, casa este  lipită de o altă construcţie;

- În situaţia în care instanţa de fond  ar fi  găsit îndreptăţită cererea de

ieşire  din indiviziune ar fi  trebuit să aibă în vedere  împrejurările în care s-au vândut cele două loturi,posesie, astfel încât eventuala diferenţă să fie  echilibrată prin sultă, conform propunerii făcută de  expertiza T., varianta nr. 1.

Pârâţii au formulat recurs şi  împotriva  încheierii de îndreptare eroare

materială din data de24.01.2012, arătând că prin admiterea  cererii, instanţa a modificat practic aliniamentul gardului despărţitor al  proprietăţilor, astfel cum a  fost stabilit prin minută şi dispozitiv.

Intimaţii  G.P. şi G.M.S.,  nu au formulat întâmpinare în apărare.

În recurs nu au fost administrate probe noi.

Examinând actele  şi lucrările dosarului prin raportare la motivele invocate,  constată că acesta este în parte fondat pentru următoarele considerente:

Prima critică a recurenţilor pârâţi vizează  faptul că în mod eronat a apreciat instanţa de fond  că reclamanţii şi pârâţii sunt în indiviziune cu privire la  suprafaţa de 465 m.p.

Critica recurenţilor este neîntemeiată.

Prin actul de partaj voluntar, autentificat sub nr.1443/30.06.1994, foştii soţi P. au partajat  dreptul de folosinţă asupra suprafeţei de 465 m.p. teren amplasat în Buhuşi, şi dreptul de proprietate asupra  construcţiilor situate pe acest teren.

Faptul că, ulterior în anul 1999, a fost obţinut Ordinul nr.577/30.12.1999, de atribuire în proprietate a suprafeţei de 465 m.p., nu determină concluzia că, în mod  retroactiv, trebuie considerat că partajul a avut ca obiect dreptul de proprietate asupra terenului.

Foştii soţi P. au devenit proprietari asupra terenului  la data emiterii Ordinului din 30.12.1999, acest act producând efecte numai pentru viitor, neavând  efectul declarativ, ci constitutiv de drepturi.

Contrar susţinerilor recurenţilor pârâţi partajul voluntar, dacă are ca obiect terenuri, trebuie încheiat în formă autentică, ad validitatem.

Încă de la intrarea în vigoare a Legii nr.18/1991, atât forma iniţială a legii (  art.46, alin.1) cât şi cea  rezultată în urma republicării legii ( art. 67, aliun.1), au prevăzut  ad validitatem forma autentică a actelor juridice între vii având ca obiect dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Faţă de existenţa acestor dispoziţii legale imperative  nu se poate  susţine că prin  simpla voinţă a părţilor se poate realiza partajul voluntar imobiliar.

Dobândind  dreptul de proprietate la data  de 30.12.1999 asupra terenului în suprafaţă de  465 m.p., cei doi foşti soţi, codevălmaşi au înţeles să dispună diferit de dreptul pe care-l aveau asupra imobilului.

Astfel, P.C. a  dispus de cota sa de 1/2 din dreptul de  proprietate asupra terenului înstrăinând-o către  reclamanţii G.P. şi G.M.S., pe când P. (V.) A. a înstrăinat către pârâţi suprafaţa de 232,5 m.p. determinată în materialitatea sa, deşi era doar titulara unei cote  ideale din bun, ca şi soţul său.

În această situaţie, în mod judicios instanţa de fond a dat  relevanţă regulilor care guvernează vânzarea  unui bun indiviz, când atât practica judiciară, cât şi literatura de specialitate au fost unanime a  aprecia că în această situaţie se aplică regulile care  guvernează ieşirea din indiviziune.

Tribunalul apreciază  însă că instanţa de fond  a greşit în ceea ce  priveşte modalitatea de atribuire a loturilor şi la  soluţionarea acţiunii în revendicare şi de ridicare a  gardului.

Din moment ce s-a stabilit că părţile se află în indiviziune, la modalitatea de atribuire a loturilor trebuiau avute  în  vedere  criteriile aplicabile în această materie.

Faptul că reclamanţii şi pârâţii au cote ideale egale din dreptul de proprietate asupra terenului nu înseamnă că atribuirea  efectivă trebuie să se facă în două suprafeţe de teren egale ca dimensiune, cât timp art. 742 din vechiul cod civil prevede că  inegalitatea valorică se compensează în bani.

La  atribuirea  loturilor instanţa trebuia să aibă în vede4re  asigurarea unei normale exploatări a construcţiilor dobândite de către părţile litigante, prin cele două contracte de vânzare  - cumpărare.

În varianta pe care a ales-o instanţa de fond accesul părţilor la  construcţia pe care le aparţine nu se mai poate realiza, întrucât distanţa dintre peretele casei părţilor  şi limita terenului atribuit este de 0,50 m, distanţă insuficientă pentru a  asigura posibilitatea părţilor de a-şi folosi locuinţa.

Pe de altă parte, un alt criteriu pe care instanţa de  fond trebuia să-l aibă  în vedere este cel al posesiei.

Or, în prezenta cauză suprafaţa de teren ce s-a solicitate a fi partajată a fost stăpânită de către părţi în configuraţia stabilită de  expertiza T. V. ( fila 146 dosar fond ), cele două loturi fiind  delimitate prin gardul individualizat cu linie punctată de culoare albastră.

Nici celălalt argument al instanţei  în favoarea împărţirii în două părţi egale a terenului – existenţa  contractului de vânzare – cumpărare al părţilor  numai pentru suprafaţa  de 232,72 m.p. – nu poate fi  reţinut.

Prin efectul partajului şi atribuirea  suprafeţei de 232,72 m.p. în lotul recurenţilor -  pârâţi se consolidează cu  efect retroactiv contractul de vânzare – cumpărare pentru suprafaţa de 232,72 m.p., acesta fiind motivul pentru care acesta nu  trebuie anulat, iar în faptul că recurenţii – pârâţi au fost de bună credinţă, acesta neavând incidenţă în  această materie, a vânzării unui bun aflat în indiviziune.

Consolidarea cu efect retroactiv a titlului părţilor, - pentru  suprafaţa de 232,72 m.p., nu împiedică cu nimic atribuirea  şi a unei alte  suprafeţe de teren, peste cea dobândită prin contractul de vânzare – cumpărare, întrucât odată acceptată ideea existenţei stării de indiviziune, regulile specifice acesteia trebuie aplicaţi până la  sistarea sa, deci inclusiv a posibilităţii atribuirii unor loturi inegale, a căror  compensare  să se facă prin  sultă – art. 742 din vechiul cod civil.

Faţă de toate aceste aspecte considerăm că în mod greşit instanţa de fond a adoptat concluziile expertizei A.G., care  a împărţit terenul în două loturi egale, rămânând a fi avută în vedere expertiza T. V. cu schiţa anexă de la fila 146 dosar fond, care are în vedere într-una dintre variante, asigurarea  normalei utilizări şi  exploatări a locuinţei pârâţilor.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304, pctz.9, art.3041  şi art.312, alin.2 şi 3 va admite recursul, va modifica în parte sentinţa civilă  recurată şi în consecinţă:

Va atribui reclamanţilor  suprafaţa de 227 m.p. conform schiţei anexă la exp. T. V. (  fila 146 dosar fond ) delimitată pe punctele de contur 7-19-20-18-2-3-4-5-6-7.

Va atribui pârâţilor suprafaţa de 238 m.p. individualizată pe schiţa anexă la raportul de expertiză  T. V. (  fila 146 dosar fond )  pe aliniamentul  pct. 7-8-9-10-11-12-13-20-19-7.

Va stabili linia de hotar pe aliniamentul  punctelor 7-19-20, hotar materializat prin gardul de plasă existent în prezent, astfel încât urmează a înlătura cererea de  ridicare a acestuia,  formulată de reclamanţi.

Va respinge ca neîntemeiată acţiunea în revendicare.

Inegalitatea valorică a loturilor va fi compensată prin  obligarea pârâţilor la plata  sumei de 247,5 lei, cu titlu de  sultă, în favoarea reclamanţilor.

Va menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei civile recurate.

Cât priveşte recursul declarat  împotriva încheierii de îndreptare a erorii materiale, acesta urmează a fi admis, şi  va modifica încheierea de îndreptare a  erorii materiale în sensul  că se va  respinge cererea ca fiind lipsită de obiect, această soluţie  fiind  determinată de admiterea recursului declarat împotriva sentinţei civile nr. 714/2011 şi modificării  acesteia în sensul arătat mai sus.

În temeiul art.274 cod procedură civilă, va obliga intimaţii la plata  sumei de 702 lei cu titlu de  cheltuieli de judecată, reprezentând  onorariu apărător, taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar.

Domenii speta

Spete similare