Acţiune în evacuare respinsă întrucât pârâtul a prezentat ca titlu un contract de închiriere încheiat cu o altă persoană decât locatarul iniţial. Necesitatea clarificării situaţiei juridice a imobilului închiriat.

Prin sentinţa civilă nr. 4807/180/2010, Judecătoria Bacău a respins ca nefondată acţiunea având ca obiect pretenţii formulată de către reclamanta CN CF CFR S.A. Bucureşti – Sucursala Regională CF Iaşi în contradictoriu cu pârâtul B.I..

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut următoarele:

„Prin cererea înregistrată la Judecătoria Bacău sub nr. 4807/180/2010 reclamanta CN CF CFR S.A. Bucureşti – Sucursala Regională CF Iaşi a chemat în judecată pe pârâtul B.I. solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să se dispună obligarea pârâtului la evacuarea acestuia din locuinţa în suprafaţă de 39,65 m.p. situată în staţia CFR R. Km 273+900, jud. Bacău, restituirea imobilului închiriat şi la plata sumei de 271,64 lei contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada 01.06.2009 – 31.12.2009.

În motivarea acţiunii reclamanta arată că a încheiat cu pârâtul contractul de închiriere nr. 40205/01.02.2005 având ca obiect locuinţa de intervenţie din R. Km 273+900 în suprafaţă de 39,65 m.p. terenul aferent de 675 m.p. După expirarea termenului contractual pârâtul a fost somat să părăsească locuinţa, el nemaiavând calitatea de ceferist. Întrucât pârâtul a refuzat acest lucru, a fost promovată prezenta acţiune.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 969-970, 1429, 1431 C.civ.

Prezent personal în instanţă pârâtul a precizat că nu locuieşte în imobilul reclamantei, ci într-o altă locuinţă pentru care a încheiat contract de închiriere cu Societatea de Administrare Active Feroviare S.A. A depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii.

Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare prin care arată că locuinţa în care pârâtul locuieşte îi aparţine, iar cea despre care se face vorbire în întâmpinare este închiriată unui salariat CFR.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Reclamanta a solicitat evacuarea pârâtului din imobilul locuinţă de intervenţie, situată în staţia CFR R. Km 273+900, jud. Bacău, ca urmare a expirării contractului de închiriere nr. 40205/01.12.2005 (prelungit prin acte adiţionale până la data de 01.06.2009), precum şi obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru perioada 01.06.2009 – 31.12.2009 perioadă în care pârâtul a folosit imobilul.

Pârâtul susţine că nu mai locuieşte în locuinţa de intervenţie a reclamantei, ci a încheiat la 01.09.2009 cu Societatea de Administrare Active Feroviare SAAF S.A. contractul de închiriere nr. VG/316 (depus la dosar) având ca obiect construcţia specială 273+9 din Halta CF R. în suprafaţă de 37 m.p. Acest spaţiu de locuit a fost predat pârâtului la 01.09.2009 pe bază de proces verbal (ataşat la dosar).

Deşi reclamanta a afirmat că pârâtul a locuit până în data de 31.12.2009 în locuinţa sa de intervenţie, nu a probat acest fapt. Mai mult, nu a contestat nici un moment autenticitatea şi/sau veridicitatea contractului de închiriere invocat de pârât, limitându-se la a preciza că locuinţa la care se referă pârâtul şi care face obiectul contractului de închiriere este dată în folosinţă unui angajat CFR (afirmaţie nedovedită).

La data de 10.09.2009 reclamanta l-a notificat pe pârât (somaţia nr. 6.5/1285/2009 ataşată la dosar) punându-i în vedere să achite debitul restant la 31.08.2009 în valoare de 51,74 lei. Această sumă a fost achitată de pârât cu chitanţa nr. 2705/22.09.2009 (ataşată la dosar). Cu toate acestea, reclamanta prin cererea de chemare în judecată a solicitat contravaloarea lipsei de folosinţă pentru perioada 01.06.2009 – 31.12.2009 fără a aduce în discuţie plata efectuată de pârât reprezentând contravaloare chirie până la data de 31.08.2009.

Concluzionând, întrucât pârâtul nu mai locuieşte în locuinţa de intervenţie a reclamantei, începând cu luna septembrie 2009, precum şi faptul că pârâtul a achitat suma solicitată de reclamantă până la 31.08.2009, respectiv 51,74 lei, instanţa apreciază că reclamanta are posesia locuinţei ce face obiectul litigiului pendinte, pârâtul îndeplinindu-şi obligaţia de predare a imobilului.

Faţă de cele ce preced, va respinge acţiunea ca nefondată.”

Împotriva acestei sentinţe, reclamanta a declarat în termen legal recurs, calificat în mod legal ca fiind apel, motivat prin cerere şi legal timbrat criticând-o pentru netemeinicie.

În motivarea apelului, s-a arătat, în esenţă, că instanţa de fond nu a analizat o serie de aspecte, respectiv faptul că obiectul contractului de închiriere prezentat de pârât, încheiat cu SAAF Iaşi la data de 01.09.2009, este o construcţie alipită celei care face obiectul contractului din 01.12.2005, încheiat între părţi, deci se face o confuzie între cele două societăţi. De-asemenea, chitanţa depusă de pârât vizează achitarea chiriei restante pentru aprilie şi mai 2009, or reclamanta a solicitat lipsa de folosinţă pentru perioada 01.06.2009-31.12.2009.

Se mai arată că locuinţa închiriată este ocupată şi în prezent de pârât, contrar celor reţinute de către prima instanţă, deoarece pârâtul nu a probat că nu mai o ocupă, cu atât mai mult cu cât ar fi trebuit să predea locuinţa în baza unui proces-verbal, care nu se regăseşte la dosarul cauzei.

Intimatul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând, în esenţă, că din anul 1998 imobilul închiriat a trecut din proprietatea reclamantei în proprietatea SAAF, astfel încât a plătit chiria unei societăţi care nu era proprietara imobilului până la data de 01.09.2009, când a aflat cine este adevăratul proprietar şi a încheiat contract cu acesta. În ceea ce priveşte „construcţia alipită” la care face referire apelanta aceasta este o anexă construită de intimat în anul 2005, care nu exista la momentul închirierii iniţiale şi care este folosită în prezent ca adăpost pentru lemne, iar construcţia cu nr. de inventar 21160838 este o construcţie aflată la 400 m nord de halta CFR R., care a fost demolată şi reconstruită. Intimatul mai arată că a făcut îmbunătăţiri la construcţia închiriată şi că reclamanta ar fi trebuit să-şi clarifice situaţia juridică împreună cu SAAF SA.

Prin încheierea din 22.02.2011, secţia comercială a Tribunalului Bacău a înaintat dosarul secţiei civile, unde a fost înregistrat ca apel.

În apel nu s-au administrat probe noi.

Analizând probatoriul administrat în cauză, prin prisma motivelor de apel formulate, tribunalul reţine următoarele:

Apelul este nefondat.

Prima instanţă a pronunţat o soluţie legală, însă considerentele sentinţei apelate vor fi modificate cu cele ce urmează.

Până la data de 01.06.200, pârâtul a ocupat construcţia situată în staţia CFR R., KM 273+900, în baza contractului de închiriere nr. 40205/01.12.2005 şi a actelor adiţionale la acest, încheiate cu societatea reclamantă.

De la data de 01.09.2009, pârâtul a închiriat aceeaşi locuinţă de la SAAF SA, fiind încheiat contractul de  închiriere nr. VG/316/01.09.2009.

Contrar susţinerile instanţei de fond şi apelantei, din cele două contracte rezultă că pârâtul ocupă aceeaşi locuinţă, astfel cum el însuşi recunoaşte, cu menţiunea că a aflat că adevăratul proprietar este SAAF SA şi a încheiat un contract cu acesta.

Cererea de evacuare formulată este întemeiată pe faptul ocupării abuzive de către pârât a construcţiei închiriate, or acesta a dovedit că la data introducerii acţiunii avea un titlu valabil din data de 01.09.2011, singura perioadă în care nu a existat un titlu fiind 01.06.-01.09.2009, însă pentru acea perioadă trebuie dovedit faptul ocupării, neputând fi dispusă evacuarea.

Împrejurarea că pârâtul a încheiat contractul cu o altă societate şi că situaţia juridică a imobilului în litigiu este incertă nu o îndreptăţeşte pe reclamantă să solicite evacuarea şi eliberarea terenului aferent construcţiei, iar faptul că imobilul este evidenţiat la inventar printre mijloacele fixe ale reclamantei nu este de natură să facă dovada dreptului de proprietate.

Ca atare, având în vedere că pârâtul prezintă un titlu, dreptul pretins  de reclamantă nu poate fi realizat decât pe calea unei acţiuni în revendicare, în cadrul căreia să se tranşeze problema dreptului de proprietate, iar SAAF SA să participe ca titular al dreptului.

În ceea ce priveşte plata chiriei, instanţa reţine că reclamanta ar fi putut să o ceară în baza contractului de închiriere doar până la data de 01.06.2009, pentru perioada ulterioară nemaifiind aplicabile regulile probatorii speciale din cadrul răspunderii contractuale, potrivit cărora debitorul trebuie să facă dovada plăţii. Astfel, în prezenta cauză, reclamanta ar fi trebuit să probeze faptul ocupării şi cuantumul lipsei de folosinţă, suma stabilită de părţi prin contract nemaifiind aplicabilă şi neimpunându-se instanţei, însă în cauză nu s-a făcut o astfel de dovadă.

Pe de altă parte, însă, astfel cum a reţinut şi prima instanţă, prin somaţia înaintată pârâtului reclamanta i-a pus acestuia în vedere să achite debitul restant la 31.08.2009 în valoare de 51,74 lei, iar acesta s-a conformat. Or, la data de 31.08.2009 era restantă chiria datorată până la expirarea contractului, iar prin chitanţa eliberată reclamanta a atestat achitarea chiriei restante, fără a face imputaţia plăţii, astfel încât sin coroborarea acestora înscrisuri instanţe reţine că pârâtul a achitat toată chiria datorată în baza contractului.

Faţă de cele expuse mai sus, instanţa va respinge apelul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare