Drept civil

Decizie 188 din 16.04.2010


2.Cunoaşterea, la momentul încheierii contractului de închiriere, a faptului că bunul închiriat nu-i aparţine, relevă reaua-credinţă a locatorului şi dă dreptul proprietarului prejudiciat astfel prin lipsa de folosinţă la obţinerea de despăgubiri – decizia civilă nr.188/16.04.2010  -  dosar nr.23568/212/2008.

Prin cererea dedusă judecăţii, reclamanta  G.A.R. chemat în judecată pe pârâţii RAEDPP- Constanţa şi B.M. solicitând să constate nulitatea absolută a contractului de locaţiune, intervenit între pârâţi cu privire la etajul şi mansarda imobilului proprietatea reclamantei, să dispună evacuarea pârâtului B.M. din imobil, precum şi obligarea pârâţilor la plata de daune interese în valoare de 247 lei lunar pentru lipsa de folosinţă a imobilului începând cu data de 22.05.2008 şi până la eliberarea imobilului.

Reclamantul a arătat că prin decizia civilă nr. 142/05.07.2006 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa a fost admisă acţiunea în revendicare formulată în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Constanţa prin Primar,Consiliul Local Constanţa,Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi RAEDPP- Constanţa  care au fost obligaţi să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din etaj şi mansardă situat în Constanţa str. M.E. reţinându-se nevalabilitatea titlului statului şi valabilitatea titlului de proprietate al autorului reclamantei care nu a fost nici odată desfiinţat  .

În atare situaţie prin efectele hotărârii judecătoreşti pârâta RAEDPP Constanţa nu mai avea calitatea de titular al dreptului de administrare a imobilului, această prerogativă încetând la data de 05.07.2006, ceea ce atrage nulitatea absolută a contractului de locaţiune încheiat după acest moment pentru încălcarea normelor imperative privind validitatea actului juridic relative la capacitatea de a contracta,cauza licită şi obiectul actului juridic.

Prin sentinţa civilă nr.5439/20.03.2009 Judecătoria Constanţa a admis în parte acţiunea şi în consecinţă a dispus anularea contractului de locaţiune încheiat între  pârâţi şi a respins celelalte capete de cerere ca nefondate.

Pentru a ajunge la această soluţie prima instanţă a conchis că hotărârea judecătorească prin care reclamanta a dobândit proprietatea asupra imobilului compus din etaj şi mansardă a devenit executorie faţă de pârâta RAEDPP Constanţa la 05.07.2006,dată la care aceasta a pierdut dreptul de administrare a imobilului astfel că încheierea contractului de locaţiune s-a făcut pe o cauză falsă,ilicită şi cu fraudarea drepturilor reclamantei.

Soluţia de respingere a celorlalte două capete de cerere a fost fundamentată pe nerespectarea de către proprietarul imobilului a dispoziţiilor art.10 din OUG nr.40/1999 ceea ce atrage prelungirea de drept a contractului anterior,până la încheierea unui nou contract.

 În contra acestei sentinţe a declanşat calea de atac a recursului reclamanta G.A.R. susţinând că în mod nelegal instanţa de fond, deşi reţine motive de nulitate a contractului de locaţiune pentru încălcarea normelor imperative  relative la capacitatea de a contracta,cauza  ilicită şi obiectul actului juridic, a dispus anularea contractului în loc de nulitatea absolută a actului astfel încheiat schimbând şi limitele fixate prin acţiune referitoare la obiect şi cauză.

Respingerea celorlalte două capete de cerere  pe considerentul că reclamanta nu s-a conformat dispoziţiilor Art.11 din OUG nr.40/1999 este consecinţa neobservării de către instanţa de fond a temeiului de drept al acţiunii şi totodată motiv de nelegalitate a sentinţei pronunţate pentru motive contradictorii şi acordarea de către instanţă a ceea ce nu s-a cerut

Printr-o ultimă critică se susţine că hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal şi dată cu aplicarea greşită a legii întrucât prin efectul nulităţii contractului de închiriere,în lipsa unui titlu locativ,pârâtul ocupă spaţiul fără drept şi se impune evacuarea necondiţionată a acestui cu obligare la plata de daune interese

În raport de obiectul cererii de chemare în judecată, instanţa  a calificat calea de atac ca fiind apelul şi ca urmare a înstrăinări bunului litigios la data de 25.02.2009, instanţa a luat act de transmiterea convenţională a calităţii procesuale  în referire la capătul de cerere privind evacuarea către dobânditorul imobilului  R.B.

Examinând sentinţa atacată în limitele devoluţiunii stabilite prin motivele invocate şi în raport de  de întregul complex probator ca şi de dispoziţiile legale aplicabile Tribunalul constată caracterul fondat al apelului, pentru considerentele ce succed.

În mod corect prima instanţă ,analizând succesiunea litigiilor derulate între părţi precum şi a hotărârilor judecătoreşti irevocabile prin care reclamantei i  s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu compus dintr-un etaj şi mansardă,a constatat că la data de pârâta RAEDPP Constanţa nu mai avea calitate de locator aspect cunoscut de către pârâtă ca parte în proces.

Avându-se în vedere că la momentul încheierii contractului de locaţiune pârâta cunoştea faptul că închiriază  bunul altuia rezultă că actul astfel încheiat are o cauză ilicită şi  este nul absolut conform art.968 Cod civil, critica recurentei sub acest aspect fiind întemeiată.

Referitor la critica reclamantei vizând greşita soluţionare a cererii privind plata  de daune interese se constată că aceasta este întemeiată.

 Esenţial pentru justa soluţionare a cauzei este calificarea atitudinii subiective a părţilor la momentul încheierii contractului de locaţiune.

Din cronologia operaţiunilor şi a probelor administrate rezultă că decizia civilă a Curţii de Apel Constanţa prin care s-a stabilit definitiv situaţia juridică a imobilului era opozabilă pârâtei RAEDPP Constanţa, astfel că aceasta nu putea să încheie contractul de închiriere în mod valabil câtă vreme cunoştea că bunul aparţinea altei persoane.

Toate acest împrejurării atestă în mod cert că la momentul încheierii contractului pârâta nu a fost de bună credinţă, iar prin încheierea  contractului şi încasarea chiriei pârâta a produs reclamantei un prejudiciu pentru lipsa de folosinţă, prejudiciu ce se impune a fi reparat prin prisma dispoziţiilor art.998 Cod civil, sens în care pârâta va fi obligată la plata sumei de reprezentând contravaloarea chiriei încasate pentru perioada 22.05.2008 şi până la data înstrăinării imobilului de către reclamantă, respectiv 25.02.2009.

Contrar susţinerilor reclamantei, la data intrării în vigoare a Legi nr.17/1994 pârâtul B.M. avea contract de închiriere valabil şi avea în folosinţă locuinţa în litigiu acest lucru fiind atestat de sentinţa civilă nr.6695/16.06.1993 a Judecătoriei Constanţa, astfel că în mod corect instanţa de fond a reţinut incidenţa în cauză a prevederilor art.10 şi 11 din OUG nr.40/1999.

Pentru aceste motive, Tribunalul, în temeiul art.296 Cod pr.civilă a admis apelul reclamantei, a schimbat în parte hotărârea apelată, în sensul că a admis acţiunea reclamantei şi în consecinţă a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere şi v obligat pârâta RAEDPP Constanţa către reclamantă la plata sumei de 2.223,27 lei reprezentând daune interese pentru lipsa de folosinţă a imobilului pentru perioada 22.05.2008-25.02.2009, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Domenii speta