Contract de arendă păşune. Nepunere în posesie. Neplata chiriei

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Tribunalului Sibiu sub nr. dosar 1/85/2018, reclamanta Comuna …  a chemat în judecată pe pârâţii A.A. şi A.B., pentru ca instanţa, in temeiul hotărârii pe care o va pronunţa, sa oblige paraţii sa plătească chiria restanta calculata conform contractului de închiriere păşuni nr. 2/2013, de 426.581,4 lei - chirie sezon păşunat 2015, să  oblige paraţii la plata penalităţilor de întârziere, calculate de la data scadentei si pana la data plaţii debitului restant;

În  motivarea acţiunii sale, reclamanta a susţinut următoarele:

In anul 2013, urmare a înscrierii si participării la licitaţia publica organizata de autoritatea locala din … in scopul închirierii păşunilor aflate in domeniul privat al localităţii, dl. A.A. si dna A.B. au fost declaraţi adjudecatari si ulterior au închiriat corpul de păşune cunoscut sub denumirea populara X, ce totaliza o suprafaţa de 400 ha, in acest sens fiind încheiat contractual nr. 2/2013. Preţul de adjudecare, stabilit si in contract ca preţ al închirierii, a fost de 235 euro/ha.

În art. 3 din contract este reglementat preţul chiriei (235 euro/ha), iar in art. 4 este stabilita scadenta obligaţiei de plata, si modul de executare a obligaţiei („conform prevederilor Codului Fiscal"): chiria se plăteşte in doua transe egale, pana la finalul lunii martie si finalul lunii septembrie, in fiecare an.

Prin obligarea arendaşului la plata chiriei se da eficienta principiului consacrat de art. 1270 Cod civil, ce sta la baza legislaţiei civile in materia convenţiei: Pacta sunt servanda.

Obligaţia de plata a chiriei de către locatar/arendaş este reglementata si de Codul civil (art. 1796 lit. b); „in cuantumul si la termenele stabilite prin contract".

Sub pretextul ca paraţii nu au încasat subvenţiile APIA pentru corpul de păşune închiriat, ei au refuzat sa plătească chiria datorata, deşi in contractul de închiriere încheiat cu autoritatea locala nu exista nici o condiţionalitate de plata a chiriei, sau executarea oricărei alte obligaţii asumate prin clauzele contractuale, de încasarea subvenţiilor agricole pe suprafaţa.

Chiriaşii ar fi trebuit ca in fiecare an sa plătească chiria datorata, calculata in funcţie de suprafaţa închiriata, cu luarea in considerare a cursului de schimb de referinţa stabilit de BNR, după o formulă  simpla si clara: suprafaţa închiriata (400 ha) x preţul chiriei (235 euro/ha) = 94 000 euro, plătibili in moneda naţionala, la cursul de schimb stabilit de Banca Naţionala a României .

Raportat la cursul de schimb stabilit de BNR (4,5381 lei), debitul reprezentând chirie aferenta anului 2015 este de 426 581,4 lei.

In privinţa penalităţilor solicitate, conform înţelegerii părţilor care au stabilit consolidarea creanţei conform prevederilor din dispoziţiile legale aplicabile celorlalte creanţe bugetare (art. 124 ind. 1din OG 92/2003, pentru anul 2015; art. 183 alin. 2 Legea 205/2015, pentru anii 2016 si 2017),  în cuantificarea acestora se va avea in vedere acelaşi mod de calcul si aceleaşi procente stabilite de Codul de procedura fiscala in cazul tuturor celorlalte creanţe bugetare ce se plătesc cu întârziere. Cuantumul penalităţilor ce se vor stabili va avea în vedere numărul lunilor sau fracţiunilor de luna de întârziere si penalitatea reglementata de actul normativ indicat, de la data scadentei si pana la data plaţii efective.

În  refuzul de plata a chiriei datorate, in toamna anului 2017, chiriaşii au notificat autorităţii locale rezoluțiunea contractului (art. 1550 Cod civil), invocând nepunerea in posesie la momentul încheierii convenţiei (2013). Dat fiind contextul general al relaţiei contractuale , dar si argumentele obiective ce au in vedere modul in care au fost convenite si a fost prevăzuta operarea clauzelor înţelegerii, autoritatea locala a apreciat ca si-a îndeplinit toate obligaţiile asumate şi rezoluţiunea unilaterala nu poate opera, având  în vedere:

Nerespectarea obligaţiilor invocată de locatari vizează o situaţie nereală. Locatarii au preluat păşunea si au beneficiat de posesia imobilului închiriat, proprietarul recunoscându-le exclusiv calitatea de deţinători legali ai terenului, însă  demersul acestora a fost determinat de imposibilitatea accesării subvenţiilor APIA - fapt terţ obiectului contractului;

După declararea ca adjudecatari a paraţilor in cadrul licitaţiei publice deschise, aceştia au preluat posesia corpurilor de păşune închiriate, părţile neconsiderând la momentul respectiv ca este necesar încheierea unui document constatator in acest sens.

Pentru că dna A.B. avea nevoie de o dovada a faptului ca începând de la acea data exercita posesia păşunilor închiriate, s-a adresat cu o solicitare de a-i confirma aceasta stare de fapt prin adeverinţe pe care sa le folosească in relaţia cu Agenţia de Plaţi si Intervenţie in Agricultura (D-n A.B. a fost cea care a formulat către APIA cererea de acordare a subvenţiei agricole).

În  anul 2013,  la solicitarea titularilor contractelor de închiriere, le-au  eliberate acestora adeverinţele ce atesta exercitarea posesiei asupra păşunilor, in temeiul acestor documente fiind formulate cererile adresate APIA pentru acordarea subvenţiilor agricole.

Niciodată, locatarii nu au ridicat problema întocmirii unui "proces verbal de punere in posesie", punerea in posesie realizându-se in temeiul contractului, imediat după perfectarea acestuia, si a fost recunoscuta atât de aceştia  cat si de autoritatea locala prin documentele de confirmare solicitate. In cadrul contractelor, obligaţia proprietarului de a preda bunul "in starea in care se afla", obligaţie îndeplinita, este reglementata in art. 6, nefiind prevăzute formalităţi in acest sens; Îndeplinirea obligaţiei se probează prin înscrisurile, eliberate la cererea titularilor de contract, ce au solicitat sa le confirmam posesia pe care o exercitau.

Dispoziţiile art. 1.787 Cod civil ce prevăd ca "Locatorul este obligat sa predea bunul împreuna cu toate accesoriile sale in stare corespunzătoare utilizării acestuia".

Deşi, in ceea ce priveşte modul de executare a obligaţiei de predare, in reglementarea locaţiunii nu sunt specificate reguli speciale, aceasta trebuie sa tina cont de natura obiectului contractului, putându-se realiza, după caz, fie prin remiterea materiala, fie prin remiterea titlului reprezentativ sau a altui document sau a altui obiect, instrument (in sens material) ce permite preluarea bunului in orice moment, fie prin simpla abstenţiune/pasivitate a locatorului.

In situaţia predării unei păşuni, punerea acesteia la dispoziţia locatarului nu necesita concursul proprietarului pentru îndeplinirea obligaţiei de predare; preluarea posesiei se realizează printr-o atitudine pur pasiva din partea locatorului care este de acord sa lase bunul la dispoziţia chiriaşului si îi recunoaşte acestuia dreptul.

În contractul de închiriere nu erau reglementate/convenite proceduri/formalităţi de realizare a acestei operaţiuni, din ansamblul convenţiei fiind evident ca părţile înţeleg sa realizeze predarea in baza contractului.

Cutuma locala nu a presupus niciodată realizarea unor formalităţi in acest sens, predarea corpului de păşune fiind făcuta de fiecare data in baza contractului.

Accesul pe păşuni  este permis locatarilor numai începând cu data de 1 Mai, in fiecare an, sezonul de păşunat încheindu-se la sfârşitul lunii octombrie, moment după care accesul animalelor pe pajiştile comunale este interzis prin hotărârea Consiliului Local, prin care, an de an,  se stabileşte durata sezonului de păşunat.

Refuzul locatarilor A.A. si A.B. de a-si mai îndeplini obligaţiile asumate prin contract a fost însa determinat de imposibilitatea accesării subvenţiilor si plaţilor pe suprafaţa agricola, acordate prin intermediul APIA, ceea ce s-a dovedit a fi scopul principal avut in vedere de arendaş la momentul încheierii contractului, ceea ce este total diferit de obiectul declarat al convenţiei: păşunatul oilor pe pajiştile comunale;

Legislaţia actuala asigura celor care, in temeiul unor contracte de închiriere/concesiune, utilizează păşuni pe care nu le deţin in proprietate, asemeni proprietarilor , sa încaseze consistente subvenţii agricole si plaţi de agromediu, ce ajung pana la un cuantum de 400 euro/ha.

In speţa de fata, tocmai din cauza  litigiilor pe care autoritatea locala le-a avut cu foştii titulari de contract (care încheiaseră  in anul 2009 angajamente de agromediu ce expirau in anul 2014), Agenţia de Plaţi si Intervenţii in Agricultura a suspendat acordarea acestor plaţi atât către foştii cat si către noii titulari ai contractelor, pana la soluţionarea definitiva si irevocabila a litigiilor dintre părţi.

Acordarea acestor subvenţii agricole nu a făcut niciodată parte din obiectul contractului de închiriere pe care autoritatea locala l-a încheiat. Niciodată autoritatea locala nu şi-a asumat obligaţii în acest sens.

  Pactul comisoriu expres inclus in contract (art. X), invocat ca temei al rezoluţiunii unilaterale a convenţiei, nu respecta exigentele art. 1553 Cod civil, deoarece in acesta nu erau indicate obligaţiile a căror nerespectare atrage desfacerea contractului.

Deşi la momentul încheierii înţelegerii de închiriere părţile au convenit includerea in contract a unui pact comisoriu expres de grad IV, de natura sa atragă desfacerea unilaterala a înţelegerii in cazul neîndeplinirii unor obligaţii, construcţia acestei clauze a făcut inoperanta intenţia pârtilor datorita nerespectării  dispoziţiilor art. 1553 Cod civil ce impunea obligativitatea nominării "în mod expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept o contractului";

În lipsa identificării în mod explicit a obligaţiilor a căror nerespectare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului, clauza respectiva îşi pierde efectul scontat, tocmai pentru ca in acest caz particular, norma imperativa incidenţa nu este respectata, devenind operabile normele generale în materie.

În drept, se invocă  prevederile art. 1270 Cod civil, cu trimitere la clauzele contractului de închiriere 892/28.03,2013, precum si dispoziţiile art. 1522 şi  1796 C. civ..

Reclamanta Comuna …, în conformitate cu dispoziţiile art. 204 Cod pr. Civ., în termen legal, a formulat cerere modificare/completare a cererii de chemare in judecată (f.42), după cum urmează:

Adiacent cererilor formulate iniţial, solicită ca instanţa, în temeiul hotărârii pe care o va pronunţa, să  oblige paraţii sa plătească chiria restanta calculata conform contractului de închiriere păşuni nr.  2/2013, de 425.303 lei - chiria sezon păşunat 2016 (curs schimb la 03.01.2016:1 euro = 4,5245 lei); să  oblige paraţii sa plătească chiria restanta calculata conform contractului de închiriere păşuni nr. 2/2013, de 428.959,6 iei - chiriasezon păşunat 2017 (curs schimb la 21.03.2017:1 euro = 4,5634 lei).

Pârâţii, prin întâmpinare (f.30), solicită respingerea acţiunii formulate de către reclamanta ca neîntemeiata şi obligarea acesteia la  plata cheltuielilor de judecata, pentru următoarele motive:

Reclamanta nu poate invoca nerespectarea obligaţiilor de către pârâţi câtă vreme ea însăşi nu si-a îndeplinit obligaţiile esenţiale, respectiv nu a asigurat folosinţa păşunii, păşune folosita de către foştii chiriaşi, care au contestat rezilierea declarata de reclamanta si au refuzat eliberarea păşunii.

Pretenţiile reclamantei sunt lipsite de temei legal, raportul contractual încetând începând cu luna mai 2013.

Păşunea ce a format obiectul contractului de închiriere 2/2013 era, la data încheierii contractului de închiriere , ocupata de către foştii arendaşi, care refuzau si au refuzat liberarea păşunii. O astfel de situaţie a fost generata de declararea de către Consiliul Local, prin HCL 1/2013, a rezilierii contractelor de închiriere anterioare,declarare nerecunoscuta de către chiriaşii anteriori. In aceste condiţii, foştii deţinători au contestat HCL 1/2013, au obţinut suspendarea efectelor acesteia si au refuzat eliberarea terenurilor pana la soluţionarea litigiilor privind propriile lor contracte de închiriere.

Contractele acestora au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti pronunţate si ramase

definitive in anul 2017, dosar 1/2014.

APIA, realizând verificări asupra folosinţei păşunii declarate in conflict pentru acordarea subvenţiilor, constata in octombrie 2013 ca aceasta este folosita de fostul chiriaş, C.C., si nu de A.A. si  A.B.

Reclamanta nu numai ca nu a predat posesia păşunii către paraţi, dar , din cauza  faptului ca aceasta păşune era ocupata, in baza contractului de închiriere 1/2008 completat cu actul adiţional din 11.05.2009, pana in anul 2014, de către numitul C.C., pe care reclamanta nu 1-a putut determina sa o elibereze, paraţii nu au putut in nici o modalitate sa preia, chiar fără concursul reclamantei, posesia acestei păşuni.

Paraţii sunt cei care au intervenit in favoarea reclamantei in procesele desfăşurate cu vechii chiriaşi, in apărarea dreptului născut din contractul 2/2013, astfel ca in dosarul 20/85/2013 a fost admisa, alături de recursul Consiliului Local …, cererea de intervenţie formulata de A.A. si A.B., in care se invoca inclusiv imposibilitatea de a prelua in locaţiune păşune ce a format obiectul contractului 2/2013.

Eliberarea adeverinţelor de punere in posesie, necesare la APIA, nu a dovedit îndeplinirea obligaţiilor reclamantei,  verificările făcute de APIA au dovedit contrariul, prin procesul verbal încheiat in octombrie 2013.

Reclamanta, alături de ceilalţi chiriaşi ce au încheiat contractile in 2013 au sesizat Consiliului Local imposibilitatea preluării păşunilor, obţinând si angajamentul CL in acest sens, prin adresa 72/2013, precum si recunoaşterea acestei situaţii de fapt.

Potrivit art. 1517 C. civ. "o parte nu poate invoca neexecutarea obligaţiilor celeilalte părţi in măsura in care neexecutarea este cauzata de propria sa acţiune sau omisiune." Este astfel reglementata excepţia non adimpleti contractus, opusa de către pârâţi reclamantei, aceştia nu pot fi obligat la plata unei chirii pentru o folosinţa a păşunii pe care insasi reclamanta nu a fost în măsură sa o asigure.

Efectele contractului au încetat la data intervenirii rezilierii de plin drept, reziliere imperativa si nu potestativa, realizata prin mecanismul contractual, fara nici un fel de alta formalitate.

Potrivit prevederilor art. X, pgf. 2, "prezentul contract încetează de plin drept, fără  a mai fi necesara intervenţia unei instanţe judecătoreşti, in cazul in care una dintre părţi: - nu îşi executa una dintre obligaţiile esenţiale enumerate in prezentul contract".

Potrivit art. 5 din contract " in cazul neplăţii taxei contractul se reziliază de plin drept far a mai fi nevoie de o notificare prealabila si plata de daune interese si far a intervenţia instanţei de judecata. "

Este  neechivoc faptul ca aceasta taxa de păşunat nu s-a achitat încă din luna mai 2013, aşa cum trebuia potrivit art. 4 (2) din contract. Pârâţii nu aveau de ce sa achite o chirie pentru ceea ce nu li s-a pus la dispoziţie.

A intervenit rezilierea de plin drept (reziliere imperativa si nu potestativa) realizata fără nici o notificarea prealabila si, mai ales, fîrî intervenţia instanţei de judecata, reziliere intervenita in mai 2013. Pactul comisoriu expres este inserat in art. 5, fiind explicit si in ceea ce priveşte obligaţia neexecutata.

Potrivit prevederilor art. 10, pgf. penultim, rezilierea contractului nu va avea nici un efect asupra obligaţiilor deja scadente intre părţile contractante, rezultând per a contrario, aşa cum rezulta si din prevederile legale, ca ulterior momentului desfiinţării contractului, alte obligaţii contractuale nu mai exista intre părţi.

Notificarea rezilierii nu modifica termenii contractuali si nu pot adaugă la contract,  acesta a încetat de plin drept din mai 2013, fiind lipsita de relevanta in acest sens notificarea realizata in mai 2017, întrucât reclamanta nu a înţeles sa suspende efectele contractului pana la momentul in care, datorita finalizării proceselor cu vechii chiriaşi, sa poată preda păşunile noilor chiriaşi.

 Pretenţiile întemeiate pe răspunderea contractuala a paraţilor exprimata de reclamanta pentru perioada ulterioara rezilierii de plin drept a contractului, respectiv ulterior lunii mai 2013, sunt lipsite de temei legal.

Nu exista nici un fel de răspundere a pârâţilor, nici contractuala, dar nici delictuala, pentru contravaloarea folosinţei păşunii pentru anul 2015, in condiţiile in care este lipsit de echivoc, aşa cum însăşi reclamanta afirma, ca aceştia  nu s-au bucurat de folosinţa păşunii.

In drept se invocă  prevederile art. 1517, 1554 C. civil, art. 453 C. p. civilă.

Reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare (f.43-46), menţinându-şi acţiunea civilă astfel cum a fost formulată şi completată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

1. Prin contractul de închiriere nr. 2/2013 (f.8-10) încheiat între părţi, reclamanta Comuna … prin Primar s-a obligat să predea pârâţilor în păşunat suprafaţa de 400 ha situată în locul numit X (urmare a licitaţiei publice din data de 01.01.2013) pentru 235 euro/ha, să execute toate lucrările de îmbunătăţire a păşunatului în limita sumelor disponibile şi să asigure folosinţa bunului contractat pe tot timpul contractului.

Chiria urma să fie plătită de pârâţii arendaşi până la finele lunii martie a fiecărui an – jumătate din chirie, şi până la finele lunii septembrie a fiecărui an – pentru cealaltă jumătate din chirie.

Prin prezenta acţiune civilă, astfel cum a fost completată, reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor la plata chiriei restante calculata conform contractului de închiriere păşuni nr. 2/2013, de 426.581,4 lei - chirie sezon păşunat 2015; 425.303 lei - chiria sezon păşunat 2016 (curs schimb la 03.01.2016:1 euro = 4,5245 lei); 428.959,6 lei – chiria sezon păşunat 2017 (curs schimb la 21.03.2017:1 euro = 4,5634 lei), cu obligarea pârâţilor la plata penalităţilor de întârziere, calculate de la data scadentei si pana la data plaţii debitului restant.

Prin adresa emisă de reclamantă sub nr. 8/2014 (f.11), înştiinţarea de plată din 2015 (f.12-13), decizia nr. 7/2015 (f.14-15), decizia de impunere pentru anul 2016 (f.16-17), decizia de impunere pentru anul 2017 (f.18-19) – s-a pus în vedere pârâţilor obligaţia de plată a taxei de păşunat, conform contractului de închiriere.

Prin adeverinţele depuse la filele 23, 24 dosar, reclamanta confirmă faptul că pârâţii deţin în folosinţă terenul de 400 ha dat în arendă, înscrisurile respective fiind emise pentru depunerea de către pârâţi a cererii de sprijin pe suprafaţă, pentru anul 2016 şi 2017.

Pârâţii aduc la cunoştinţa reclamantei la data de 18.09.2017, prin notificarea de la filele 25-26 dosar, că a intervenit rezoluţiunea contractului de închiriere, întrucât acesta nu a produs niciodată efecte, fiind în imposibilitate fortuită de preluare a posesiei păşunii, că A.P.I.A. a refuzat recunoaşterea calităţii de titular al dreptului de utilizare a terenului agricol şi să îi acorde plăţile pe suprafaţă cuvenite, şi de asemenea, că instanţele de judecată au respins cererea lor de obligare a A.P.I.A. de a-i recunoaşte calitatea de utilizator al terenului şi implicit de a-i recunoaşte dreptul de beneficiar al plăţilor pe suprafaţă, motivat tocmai de imposibilitatea în care s-au aflat de a prelua posesia păşunii.

2. Prin întâmpinarea formulată, pârâţii solicită respingerea acţiunii. Invocă excepţia prescripţiei dreptului la acţiune pentru jumătate din taxa de păşunat pentru anul 2015.

De asemenea, arată că reclamanta nu a asigurat folosinţa păşunii şi că a intervenit rezilierea de plin drept a contractului.

În ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, instanţa, având în vedere dispoziţiile art. 248 C. pr. civ. raportat la art. 2513 şi art. 2517 C. civ., o va admite. Se are în vedere că acţiunea civilă a fost formulată şi înregistrată la instanţă la data de 23.05.2018.

În consecinţă, întrucât prima jumătate a chiriei aferente anului 2015 trebuia plătită până la data de 31.03.2015, iar până la data formulării cererii au trecut mai mult de trei ani, se va constata că excepţia este întemeiată, astfel că instanţa o va admite şi în consecinţă va respinge cererea reclamantei Comuna … prin Primar formulată în contradictoriu cu pârâţii A.A. şi A.B. pentru chiria în sumă 213.290,7 lei reprezentând prima tranșă a chiriei (taxă de păşunat) aferente anului 2015, fiind prescris dreptul la acţiune.

3. Prin sentinţa nr. 2/CA/2013 a Tribunalului Sibiu dată în dosar nr. 6/85/2013, s-a dispus suspendarea HCL nr. 1/2013 (f.150) prin care s-a dispus rezilierea unilaterală a unor contracte de închiriere pentru păşunat, printre care şi pentru suprafaţa de teren de 400 ha ca face obiectul discuţiilor, însă acel contract a fost încheiat în anul 2008 de către un alt arendaş C.C. (f.65-66). Prin decizia irevocabilă nr. 20/2013 a Curţii de Apel Alba Iulia s-a modificat sentinţa şi s-a respins cererea de suspendare a hotărârii consiliului local.

Prin decizia nr. 1/2016 a Curţii de Apel Alba Iulia pronunţată în dosar nr. 20/85/2013 s-a admis recursul şi s-a respins acţiunea în contencios administrativ formulată de foştii arendaşi (printre care şi C.C.) privind anularea HCL  nr. 1/2013 prin care s-a dispus rezilierea contractelor de arendare încheiate de reclamantă anterior celui în discuţie, cu fostul arendaş (f.73-88).

Prin sentinţa civilă nr. 6/2017 a Judecătoriei dată în dosar nr. 1/2014 rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 70/2017 a Curţii de Apel Alba Iulia (f.89-115) s-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 1/2008 încheiat între C.C. şi Consiliul Local … pentru trupul de păşune X, precum şi a actului adiţional.

4. Faţă de aceste împrejurări, instanţa reţine că, în fapt, deşi la data de 28.03.2013 a fost încheiat contractul de închiriere între părţi pentru suprafaţa de păşune de 400 ha, nu există nici o dovadă că pârâţii au preluat posesie acestui teren.

Se reţine acest aspect, pe de o parte, pentru că asupra posesiei terenului au intervenit discuţii încă de la începutul perioadei de arendare, în sensul că aceeaşi suprafaţă de teren a fost închiriată arendaşului C.C. în anul 2008, însă prin HCL nr. 1/2013 contractul cu acesta a fost reziliat.

Cu toate acestea, hotărârea consiliului local menţionată a fost contestată, iar în urma proceselor purtate, doar la data de 05.02.2016 s-a stabilit definitiv că HCL nr. 1/2013 este legală şi a fost menţinută (f.88).

Se mai reţine că la data de 17.07.2017 a rămas definitivă hotărârea prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere a aceleiaşi suprafeţe de teren păşune, încheiat între reclamantă şi arendaşul anterior C.C. (f.105, 115).

Pârâţii şi fostul arendaş C.C. nu au ajuns la o înţelegere cu privire la folosirea/posesia terenului, motiv pentru care aceştia nu a beneficiat de subvenţia APIA.

Pe de altă parte, se observă că nu a fost încheiat un proces verbal de predare / primire a terenului arendat, astfel cum s-a procedat urmare a încheierii contractului de închiriere dintre părţi la data de 03.05.2018 (f.155).

Părţile au încheiat un nou contract de închiriere nr. 19/2018 (f.151-154) pentru o suprafaţă mai mare de păşune (inclusiv suprafaţa de teren ce face obiectul discuţiilor din prezentul dosar); a fost încheiat procesul verbal de predare – primire a terenului arendat, la data de 03.05.2018 şi s-a încheiat actul adiţional nr. 19/2018 prin care se modifică durata pentru care s-a încheiat contractul de închiriere, stabilindu-se perioada de 10 ani începând cu data de 03.05.2018 (f.151-156).

Trebuie menţionat, contrar celor afirmate de către reclamantă că, încheierea unui nou contract de închiriere în anul 2018 nu confirmă susţinerea acesteia, cum că pârâţii au folosit terenul arendat şi anterior, aceasta nefiind o dovadă solidă că arendaşii au intrat în posesia şi au folosit terenul dat în arendă conform contractului de închiriere din 2013.

Dimpotrivă, se pune întrebarea, în condiţiile în care reclamanta susţine că a pus la dispoziţia pârâţilor terenul, deci şi-ar fi îndeplinit obligaţiile contractuale, şi cu toate acestea, pârâţii nu au plătit arenda, de ce a mai procedat la încheierea unui nou contract de închiriere pentru o perioadă de 10 ani, până în anul 2028 (f.156)? Şi acesta este un aspect din care în mod indirect, reiese împrejurarea că, de fapt, reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, de predare a posesiei terenului arendat către pârâţi.

Nici împrejurarea că pârâţii ar fi solicitat plata de către A.P.I.A a sumelor de sprijin pentru suprafaţă nu dovedeşte că reclamanta a predat pârâţilor bunul arendat, acest aspect făcând obiectul unor alte procese de judecată.

Prin urmare, în lipsa unui proces verbal de punere în posesie a pârâţilor cu terenul arendat în anul 2013, având în vedere incertitudinea ce a planat asupra valabilităţii contractului de arendare încheiat în anul 2008 cu arendaşul anterior C.C. cu privire la acelaşi teren păşune, faţă de starea de fapt reţinută prin hotărârile judecătoreşti sus menţionate de unde rezultă că posesia asupra terenului păşune a fost disputată între fostul (C.C.) şi actualii arendaşi (pârâţii), în condiţiile în care sarcina probei revine reclamantei în baza art. 249 C. pr. civ. dubiul profitându-i debitorului, instanţa reţine că pârâţilor nu li s-a predat de către reclamantă posesia terenului păşune arendat, ceea ce încalcă înţelegerea părţilor stipulată în contractul de închiriere la art. 6 şi determină aplicarea dispoziţiilor contractuale ale art. 10 referitoare la încetarea contractului de plin drept, întrucât se apreciază că predarea bunului închiriat este o obligaţie esenţială a arendătorului, neexecutarea acesteia conducând la imposibilitatea exercitării de către arendaş a drepturilor izvorâte din contract.

În drept, potrivit art. 1270 C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, astfel că neexecutarea obligaţiei uneia dintre părţi conduce la încetarea contractului, astfel cum părţile au stabilit prin contract.

5. Dintr-un alt punct de vedere, conform art. 5 din contractul de închiriere (f.8), părţile au convenit ca în cazul neplăţii taxei, contractul se reziliază de plin drept, fără a mai fi nevoie de o notificare prealabilă şi plata de daune interese, şi fără intervenţia instanţei de judecată.

Conform art. 1550 C. civ., (1) Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită. (2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept. Art. 1549 alin. 3 C. civ. prevede că Dacă nu se prevede altfel, dispoziţiile referitoare la rezoluţiune se aplică şi în cazul rezilierii.

Invocarea de către pârâţi a intervenirii rezilierii contractului de închiriere este o apărare de fond (ca şi o excepţie de neexecutare a contractului), a cărei existenţă stabilită determină respingerea acţiunii reclamantei.

În speţă, se observă, aşa cum s-a arătat mai sus, că este vorba de o neexecutare însemnată a reclamantei, care nu a predat în posesia pârâţilor terenul păşune arendat, şi care face să lipsească cauza executării obligaţiei pârâţilor de plată a chiriei.

De asemenea, pârâţii au notificat reclamanta, la filele 25-26 dosar fiind depusă notificarea prin care arată că s-au aflat în imposibilitate de a prelua terenul (fostul locatar al păşunii a refuzat eliberarea terenului arendat), astfel că contractul de închiriere nu şi-a produs efectele.

Faptul că nu a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de reziliere nu a produs reclamantei vreo vătămare, din moment ce nici aceasta nu a notat contractul de închiriere (extrase CF filele 164-171).

6. În plus, se mai observă că pentru anii 2016 şi 2017 reclamanta a emis pe numele pârâţilor decizii de impunere pentru stabilirea impozitelor/taxelor datorate de persoanele fizice (f.16-19) pentru terenul arendat ce face obiectul contractului de închiriere din cauză.

Instanţa reţine că pârâţii nu ar putea fi obligaţi la dubla plată pentru aceeaşi obligaţie: o dată ca şi datorie către organul fiscal, şi încă o dată prin prezenta hotărâre judecătorească în  eventualitatea în care cererea reclamantei ar urma să fie admisă.

Prin urmare, din moment ce există un titlu executoriu (nu s-a invocat faptul că deciziile de impunere ar fi fost contestate, desfiinţate, etc.), prezenta acţiune a reclamantei pare a fi lipsită de interes.

Este adevărat că nu s-a invocat această excepţie, dar instanţa nu poate ignora existenţa actelor juridice emise de reclamantă şi care, în măsura în care nu au fost desfiinţate, este posibil să producă acelaşi efect pe care l-ar produce şi admiterea cererii de chemare în judecată.

7. Având în vedere toate aceste considerente, întrucât reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale şi nu a predat în posesia pârâţilor bunul închiriat - eventuala plată a chiriei pentru perioada 2015-2017 fiind lipsită de cauză, întrucât a intervenit încetarea de drept a contractului în baza pactului comisoriu inserat prin acordul părţilor – pact comisoriu constatat de către instanţă ca fiind valabil, întrucât faţă de împrejurarea că pentru anii 2017 – 2018 au fost emise şi decizii de impunere care nu au fost desfiinţate şi care posibil să oblige pârâţii la plata către reclamantă a aceleiaşi sume de bani cu acelaşi titlu, instanţa apreciază că acţiunea civilă este neîntemeiată, sens în care o va respinge.

8. Pârâţii, cu ocazia susţinerii cuvântului pe fond, au arătat că vor solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Domenii speta

Spete similare