Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Rezoluţiune. Pact comisoriu expres. Condiţii cerute în persoana celui care îl invocă

Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Rezoluţiune. Pact comisoriu expres. Condiţii cerute în persoana celui care îl invocă

C.civ., art. 969, art. 1020, art. 1021

Nu poate fi admisă cererea în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare în temeiul unui pact comisoriu expres cuprins în antecontract, cerere formulată de cocontractantul culpabil de neexecutarea obligaţiilor asumate de cealaltă parte.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,

Decizia civilă nr. 495 din 12 mai 2009

Prin decizia civilă nr. 47/12 februarie 2009, Tribunalul Arad a respins apelul declarat de pârâtul H.C. în contradictoriu cu reclamanta societate comercială împotriva  sentinţei civile nr. 7514/22.10.2008 pronunţată de Judecătoria Arad în dosar nr. 677/55/2008, având ca obiect obligaţia de a face.

Tribunalul a reţinut că prin sentinţa atacată Judecătoria Arad a admis acţiunea formulată de reclamanta societate comercială, contra pârâtului H.C. pentru obligaţia de a face; a obligat pârâtul să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul înscris în CF 10666 în baza promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată la data de 12.07.2006 între părţi, având ca obiect imobilul arătat mai sus, iar în caz de refuz, hotărârea va ţine loc de contract autentic; a autorizat înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei în CF în baza sentinţei definitive şi irevocabile în baza documentaţiei cadastrale; a respins acţiunea reconvenţională formulată de pârâtul principal contra reclamantei.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că părţile au încheiat la data de 12.07.2006 o promisiune de vânzare-cumpărare şi constituire drept de uzufruct, autentificată în faţa notarului public, prin care pârâtul s-a obligat să vândă reclamantei imobilul arătat pentru preţul de 41.000 de Euro, din care s-a achitat suma de 5.000 la momentul încheierii actului şi restul în rate lunare de 2.400 de Euro. Reclamanta s-a achitat de obligaţia de plată a preţului, împrejurare care a rezultat din cele expuse, în timp ce pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată.

Astfel, în baza prevederilor art. 969 din Codul civil precum şi a dispoziţiilor art. 1073 Cod civil, care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor, cum creditorul obligaţiei de a încheia contractul în formă autentică poate obţine îndeplinirea exactă a obligaţiei printr-o hotărâre judecătorească ce va suplini lipsa manifestării de voinţă a debitorului ce refuză încheierea actului autentic, s-a apreciat întemeiată acţiunea formulată.

Ca urmare a admiterii cererii, instanţa a autorizat înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei în CF în baza sentinţei definitive şi irevocabile.

În lipsa culpei promitentului cumpărător, s-a apreciat neîntemeiată acţiunea promitentului vânzător pentru rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare putând fi cerută, în principiu, de partea care se declară gata să execute obligaţia asumată cu condiţia, însă, a dovedi culpa cocontractantului.

Pârâtul a solicitat prin acţiunea reconvenţională să se constate că promisiunea sinalagmatică încheiată între părţi este reziliată conform pactului comisoriu de grad IV pentru neachitarea ratelor timp de 3 luni consecutiv, respectiv sunt îndeplinite condiţiile pentru rezoluţiunea de drept a promisiunii.

S-a reţinut că ratele au fost achitate de către reclamantă, iar cele pentru lunile iulie, august, septembrie şi octombrie, prin ofertă reală de plată.

Pentru a respinge apelul declarat de pârât, tribunalul a avut în vedere că singurul motiv  care ar viza nelegalitatea şi netemeinicia sentinţei este acela că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului. Din promisiunea de vânzare-cumpărare şi constituire drept de uzufruct, rezultă că ultima rată se achită la 15 octombrie 2007, iar dacă nu se achită ratele 3 luni consecutiv, promisiunea se reziliază, fără nici o somaţie sau punere în întârziere, desfiinţându-se dreptul de uzufruct, iar beneficiara acestei promisiuni va pierde suma achitată până în acel moment, cu titlu de daune interese.

La dosar există procesul verbal încheiat de biroul executor judecătoresc la 26 septembrie 2007 prin care pârâtului i se notifică oferta reală de plată privind suma de 7200 Euro pe care a refuzat să o primească. Din această stare de fapt se poate observa că în discuţie sunt ultimele rate, iar procesul verbal de mai sus este încheiat cu o lună anterioară expirării scadenţei ratelor.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul solicitând modificarea în întregime a deciziei şi sentinţei, în sensul respingerii acţiunii principale şi admiterii cererii reconvenţionale.

Examinând decizia atacată, prin prisma motivelor invocate, precum şi în limitele prevăzute de art. 304 C.proc.civ., faţă de probatoriul administrat în cauză, interpretat prin prisma dispoziţiilor art. 299 şi urm. C.proc.civ., art. 969 C.civ., Curtea a constatat că prezentul recurs nu este întemeiat, Tribunalul Arad pronunţând o hotărâre temeinică şi legală.

Astfel, în mod corect s-a concluzionat în sensul achitării integrale a preţului convenit de părţi pentru imobilul în litigiu, o parte la semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, o parte în rate lunare, iar restul pe calea procedurii ofertei reale de plată urmată de consemnarea restului de plătit. Toate aceste sume au fost achitate în valută, astfel că nu se poate vorbi de existenţa unui rest de plată ce ar rezulta din diferenţa de curs valutar dintre momentul plăţii efective şi data scadenţei, susţinerile recurentului fiind neîntemeiate sub acest aspect.

Eventualele întârzieri în plată, imputabile recurentului, potrivit probatoriului administrat în cauză, nu pot conduce la incidenţa pactului comisoriu expres invocat de el, în condiţiile în care, potrivit voinţei părţilor, acesta intervenea în situaţia neplăţii a trei rate lunare consecutive, şi nu în cazul achitării cu întârziere a acestora.

În condiţiile în care, la data promovării acţiunii principale, era achitat tot preţul convenit pentru apartament, nu sunt întrunite cerinţele legale pentru a constata rezoluţiunea de drept a contractului.

Este justă şi concluzia tribunalului în sensul că refuzul recurentului de a primi plata este nejustificat având în vedere declaraţiile martorilor audiaţi în cauză care au evidenţiat demersurile repetate ale reprezentanţilor reclamantei pentru a achita ratele, întârzierile fiind obiective, datorate imposibilităţii de a lua legătura cu mandatara recurentului. Ca atare, nu este justificat nici refuzul de a perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu.

Domenii speta

Spete similare