Obligare la încheierea unui act autentic de vânzare-cumpărare iar în caz de refuz, Sentinţa să ţină loc de contract de vânzare cumpărare

Constată că prin acţiunea civilă înregistrată la Judecătoria Sibiu, formulată şi precizată (file 2, 16) de reclamanta G. E., în contradictoriu cu pârâta D. I. s-a solicitat instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa:

să se constate ca pârâta este unica moştenitoare a defunctei B. I., decedată la data de 07.06.2007, în Sibiu;

să se constate că în masa succesorală după defuncta B. I., decedată la data de 07.06.2007, intra imobilul înscris în CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5 cu intabularea dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilului de mai sus cu titlu de moştenire.

Să se dispună dezmembrarea imobilului înscris in CF 44 Sibiu, A+1, nr. top. 10/5, 11/5 in două corpuri funciare conform raportului de expertiză astfel: - nr. top. 10/5/1, 11/5/1 pod, nr. top. 10/5/2, 11/5/2, apartament compus din două camere si dependinţe + 282 mp teren precum si cota indiviză de 15% din părţile comune indivize.

Să se dispună obligarea pârâtei să-şi dea consimţământul pentru încheierea actului autentic de vânzare cumpărare a corpului funciar nou creat cu nr. top. 10/5/1 si 11/5/1, iar in caz de refuz, sentinţa să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare si pe cale de consecinţă să se dispună intabularea dreptului de proprietate in cf;

cu cheltuieli de judecată.

În fapt, s-a arătat că la data de 5.08.2006 parţiale au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare prin care s-a asumat de către parata alături de mama sa obligaţia de a face - de a încheia un contract autentic de vânzare cumpărare. Obiectul antecontractului de vânzare cumpărare consta in podul imobilului pe care reclamanta urma să-l reamenajeze şi să-l transforme in mansardă.

Preţul vânzării s-a stabilit la nivelul sumei de 4500 Euro din care s-a plătit suma de 2000 euro la data semnării antecontractului, urmând ca diferenţa să se plătească la data întocmirii actului autentic. S-a mai achitat suma de 500 euro la cererea pârâtei după care, in baza art. 1114 C. civil s-a făcut oferta reală de plata pentru suma de 2000 Euro.

Prin aceeaşi convenţie reclamanta s-a obligat să efectueze lucrări la apartamentul pârâtei :

-extindere la imobil reprezentând o bucătărie cu gresie, geam termopan, baie complet utilată,

-refacerea băii existente,

-cumpărare si montare parchet in living,

-raşchetat parchet in dormitor, cumpărat si montat uşi si geamuri noi, inclusiv uşa metalică la intrare.

S-au efectuat toate îmbunătăţirile precum şi transformarea mansardei in spaţiu de locuit.

După decesul mamei pârâtei acesta a refuzat să încheie contractul autentic de vânzare cumpărare.

 În calitate de creditoare a paratei, reclamanta a solicitat a se dezbate succesiunea după B. I., decedată la data de 07.06.2007.

În drept s-au invocat dispoziţiile art. 974 raportat la art. 969  C. civ, art. 5 alin 2 din Legea 247/2005, art. 22 si 29 din Legea 7/1996, art. 274 C. p. c.

Pârâta D. I. a formulat întâmpinare prin care a arătat că nu recunoaşte valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare care este un înscris falsificat de către reclamanta si şotul acesteia, prin adăugare de texte. Proprietara terenului şi imobilului B. I., deşi figurează ca şi parte în contract, nu l-a semnat, astfel încât acesta este lovit de nulitate absolută, nefiind exprimat consimţământul proprietarei. Precontractul nu face referire la nici o mansardă ce urma a se construi, nu s-a dezbătut moştenirea după mama sa, iar reclamanta nu şi-a îndeplinit corespunzător obligaţiile asumate.

S-a invocat împrejurarea ca pe rolul Judecătoriei Sibiu s-a înregistrat acţiune de constatare a nulităţii absolute a antecontractului de vânzare cumpărare  a podului si a suprafeţei de 30 mp teren, sub nr. 6870/306/2007.

Prin încheierea de şedinţa din data de 12.12.2007 ( fila 36) Judecătoria Sibiu a dispus suspendarea judecăţii in prezentul dosar până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. 6/306/2007.

Cauza a fost repusă pe rol la data de 30.09.2009( fila 48).

Pârâta a invocat excepţiile lipsei calităţii procesuale active, a lipsei calităţii procesuale pasive, excepţia lipsei de interes, excepţia inadmisibilităţii( fila 47)

Prin încheierea de şedinţa din data de 02.12.2009 (fila 58) instanţa a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active, a lipsei calităţii procesuale pasive, excepţia lipsei de interes pentru considerentele reţinute in încheiere, unind cu fondul cauzei excepţia inadmisibilităţii.

În probaţiune instanţa a încuviinţat proba cu înscrisurile depuse, interogatoriul reclamantei, expertiza tehnica imobiliara.

Raportul de expertiza efectuat de expertul M. V. s-a depus la dosarul cauzei la filele 83-91.

S-a ataşat la prezentul dosar dosarul nr. 6/306/2007.

Prin sentinţa civilă nr. 5960/2010 Judecătoria Sibiu a respins excepţia inadmisibilităţii invocată de pârâtă, a admis în parte acţiunea civilă formulată de reclamanta G. E. în contradictoriu cu pârâta D. I. şi a constatat că pârâta este unica moştenitoare a defunctei B. I. decedată la data de 07.06.2007, în Sibiu, masa succesorală după defuncta cuprinzând imobilul înscris în CF 44 Sibiu A+1, nr. top10/5, 11/5.

S-a dispus intabularea dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilului de mai sus cu titlu de moştenire.

A fost obligată pârâta să-şi dea consimţământul pentru încheierea actului autentic de vânzare cumpărare având ca obiect podul imobilului şi suprafaţa de 30mp teren aferent apartamentului înscris în CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, iar în caz de refuz sentinţa va ţine loc de contract autentic de vânzare cumpărare.

S-a dispus întabularea în cartea funciară a dreptului reclamantei după efectuarea operaţiunilor de dezmembrare a imobilului şi s-a respins petitul formulat de reclamantă cu privire la dezmembrare.

Pârâta a fost obligată să plătească reclamantei suma de 2445 lei reprezentând cheltuieli de judecată parţiale.

Pentru a pronunţa această soluţie, Judecătoria Sibiu a reţinut următoarele:

Pârâta a invocat inadmisibilitatea acţiunii invocând ca s-a solicitat obligarea pârâtei la îndeplinirea obligaţiei asumată în nume propriu şi nu în calitate de moştenitoare a mamei sale. Obiectul actului de vânzare cumpărare are natura unei vânzări a unei moşteniri viitoare, fiind un pact asupra unei succesiuni viitoare, iar sancţiunea este nulitatea absolută.

De asemenea s-a invocat că podul se află în indiviziune pentru toate familiile din curtea respectivă, astfel încât obiectul contractului nu a fost determinat corect.

Din înscrisul depus la dosar instanţa retine că părţile au încheiat la data de  5.08.2006 o convenţie prin care B. I. si D. I.  s-au obligat să vândă  podul (cu dreptul de racord la reţelele de utilităţi) şi 30 mp din terenul imobilului situat în Sibiu, iar reclamanta se obliga să plătească în schimb suma de 4500 Euro, din care a achitat 2000 lei la data încheierii convenţiei. Dat fiind că pârâta nu a mai primit plata diferenţei de preţ, s-a efectuat oferta reală urmată de consemnaţiune, conform dispoziţiilor art. 1114 Cod civil. Termenul de încheiere a actului autentic de vânzare cumpărare s-a stabilit de părţi ca fiind 01.06.2007.

Prin sentinţa civila nr. 7100/2008 a Judecătoriei Sibiu s-a admis în parte acţiunea formulată şi precizată de reclamanta D. I., în nume propriu şi în calitate de succesoare a defunctei B. I., în contradictoriu cu pârâta G.E., s-a constatat nulitatea absolută parţială a precontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 5.08.2006, respectiv numai în ce priveşte drepturile şi obligaţiile stabilite în sarcina promitentei vânzătoare B. I. În considerentele sentinţei instanţa a reţinut ca „vânzătoarea” B. I. nu şi-a exprimat consimţământul la încheierea convenţiei menţionate mai sus, motiv pentru care, în baza art. 948 C. Civ., s-a constatat  nulitatea absolută parţială a actului juridic încheiat la data de 5.08.2006 în ceea ce priveşte drepturile şi obligaţiile stabilite în sarcina proprietarei B. I. pentru lipsa uneia dintre condiţiile esenţiale de validitate a actului.

În sentinţa civila nr. 7100/2008 a Judecătoriei Sibiu s-a reţinut ca” Prin precontractul de vânzare-cumpărare încheiat, D. I.  s-a obligat să vândă o parte din imobilul în litigiu – podul şi o parte din teren, obligaţie perfect valabilă chiar dacă la acel moment promitenta vânzătoare nu era proprietară, ea asumându-şi doar o obligaţie de a face, incluzând pe aceea de a deveni proprietara bunului înaintea încheierii contractului de vânzare cumpărare (ceea ce s-a şi realizat cu titlu de moştenire, după decesul mamei sale). Cauza antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părţi în speţă nu poate fi considerată ilicită, imorală aşa cum susţine reclamanta, în condiţiile în care ceea ce au urmărit părţile, respectiv încheierea în viitor a unui contract prin care reclamanta să primească a sumă de bani şi efectuarea unor lucrări de amenajare a locuinţei sale în schimbul transmiterii dreptului de proprietate asupra podului apartamentului în litigiu şi a unei părţi din terenul aferent, unde pârâta să construiască un adaos, nu contravine legii, bunelor moravuri sau ordinii publice, în sensul art. 968 C.civ.”

De asemenea, s-a analizat în sentinţa menţionata si problema obiectului actului juridic şi s-a reţinut ca obiectul convenţiei părţilor este suficient determinat, cu atât mai mult cu cât el s-a şi realizat întocmai, cu excepţia obligaţiei asumate de reclamantă de a transmite dreptul de proprietate asupra podului şi a 30 mp din terenul aferent apartamentului său. Imobilul ca obiect material al convenţiei s-a determinat suficient prin indicarea localităţii, străzii şi a nr. administrativ ale acestuia, elemente suficiente pentru identificarea ulterioară a acestuia şi topografic.

 Faţă de considerentele sentinţei civile nr. 7100/2008 care au stabilit cu putere de lucru judecat valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare, instanţa nu va reţine apărările pârâtei care tind la o nouă analiză a înscrisului sub semnătura privată. Instanţa retine ca atare efectul pozitiv al puterii de lucru judecat, in sensul că nu exista posibilitatea contrazicerii prin hotărârea pronunţată a aspectelor litigioase dezlegate prin sentinţa civila menţionată.

Din evidenţa de carte funciară şi din raportul de expertiză efectuat in cauză rezultă că imobilul al cărui pod a fost vândut este un corp de sine stătător ( corpul de clădire B ), fiind compus din 2 camere, bucătărie, cămara hol, terasa,  magazie lemn. Podul nu este înscris in cartea funciara, aspect care nu poate atrage anularea convenţiei, înscrierea in cartea funciara neavând efect constitutiv de drepturi, ci doar pentru asigurarea opozabilităţii faţă de terţi.  În aceste condiţii, nu se poate reţine că acoperişul clădirii si spaţiul aferent podului se circumscriu noţiunii de” proprietate comună forţată si perpetuă”, nefiind bunuri care prin natura lor pot fi folosite in mod permanent de mai mulţi proprietari. Spaţiul podului, fiind aferent corpului de clădire de sine stătător, imobil folosit exclusiv de pârâtă face parte integrantă din imobil aparţinând exclusiv titularului dreptului de proprietate al imobilului principal.

Cu privire la pactul asupra succesiunii viitoare, invocat de pârâtă, se constată că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru a se reţine că antecontractul de vânzare cumpărare încheiat este un pact asupra unei succesiuni nedeschise. Instanţa reţine că nu există o convenţie cu privire la o moştenire nedeschisă, obiectul antecontractului fiind analizat sub aspectul validităţii prin sentinţa civilă nr. 7100/2008 a judecătoriei Sibiu.

Faţă de considerentele expuse mai sus, instanţa va respinge ca nefondata excepţia inadmisibilităţii invocata de parata.

 Acţiunea oblică este acţiunea pe care creditorul o exercită pentru valorificarea unui drept care aparţine debitorului său, fiind reglementată de art. 974 C civil.

Cu privire la calitatea pârâtei de moştenitoare a defunctei B. I. decedată la data de 07.06.2007, în Sibiu, din certificatul de naştere depus in cauză coroborat cu poziţia pârâtei, instanţa constată in baza art. 650 C. civil, că pârâta are calitatea de descendentă a defunctei B. I. şi în această calitate culege masa succesorală din care face parte imobilul înscris în CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, dobândit de acesta cu titlu de cumpărare, astfel cum rezultă din evidenţa de carte funciara depusă la dosar( file 68, 69).

Aşa fiind, urmează a se intabula in cartea funciară a imobilului dreptul de proprietate al paratei D. I., cu titlu de moştenire.

 Cu privire la obligarea pârâtei să-şi dea consimţământul pentru încheierea actului autentic de vânzare cumpărare având ca obiect podul imobilului şi suprafaţa de 30mp teren aferent apartamentului înscris în CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, iar în caz de refuz sentinţa va ţine loc de contract autentic de vânzare cumpărare, instanţa reţine in fapt următoarele:

La data de 05.08.2006, pârâta a încheiat cu reclamantă un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul  pod si 30 mp teren aferent apartamentului înscris în CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5 identificat anterior, materializat prin înscrisul sub semnătura privată.

Preţul convenit a fost de 4500 Euro, preţ achitat de reclamantă la momentul întocmirii convenţiei menţionate, parţial – 2000 Euro, ulterior încă 500 la cererea promitentei vânzătoare. Pe parcursul raporturilor contractuale dintre părţi, relaţiile s-au deteriorat, motiv pentru care pârâ

ta nu a mai fost de acord cu preţul stabilit iniţial. În aceste condiţii reclamanta a efectuat ofertă reală urmată de consemnaţiune, conform dispoziţiilor art. 1114 Cod civil.

 Pârâta nu şi-a onorat obligaţia de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, deşi  preţul astfel cum s-a stabilit a fost achitat integral şi termenul de plata de 01.06.2007 şi de prezentare la notar, stipulat in antecontract s-a împlinit.

Prin aceeaşi convenţie reclamanta s-a obligat să efectueze lucrări la apartamentul pârâtei, respectiv extindere la imobil reprezentând o bucătărie cu gresie, geam termopan, baie complet utilată, refacerea băii existente, cumpărare si montare parchet in living, raşchetat parchet in dormitor, cumpărat si montat uşi si geamuri noi, inclusiv uşă metalică la intrare. S-a constatat că parte din aceste obligaţii au fost îndeplinite de către reclamanta. Pârâta invocă împrejurarea că acestea nu s-au îndeplinit corespunzător, nefiind de calitate, însă nu a formulat cerere reconvenţională prin care să solicite  obligarea la plata despăgubirilor sau la executarea exactă a obligaţiilor asumate.

Înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 05.08.2006 este un act juridic complex,  cuprinde pe lângă obligaţia pârâtei de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică în schimbul preţului de 4500 Euro, şi obligaţia reclamantei de a efectua lucrări de amenajare a apartamentului pârâtei. Neexecutarea exactă a obligaţiilor de amenajare şi extindere a imobilului pârâtei nu poate duce la invalidarea antecontractului de vânzare cumpărare, dat fiind că preţul stabilit fost achitat integral şi nu rezultă din actul încheiat că perfectarea vânzării este condiţionată de executarea obligaţiilor de  executare amenajări  de către promitenta  comparatoare şi nu s-a dovedit că voinţa reală a părţilor a fost să se condiţioneze perfectarea vânzării de efectuarea amenajărilor.

Faţă de aceste considerente, constatând că s-au respectat dispoziţiile art. 1169 Cod Civil, instanţa, în conformitate cu prevederile art. 20 din Legea nr. 7/1996 republicată, coroborate cu cele ale art. 1073 şi art. 1077 Cod Civil, a dispus admiterea in parte a acţiunii aşa cum a fost formulată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâta D. I. solicitând modificarea în parte în sensul respingerii acţiunii în integralitate.

În motivarea recursului se arată că instanţa de fond nu a administrat probe care să conducă la elucidarea situaţiei de fapt, întrucât sentinţa civilă nr. 5960/2010 a Judecătoriei Sibiu se referă la o situaţie anterioară, constatată de un expert ce a privit lucrurile superficial şi neprofesionist.

Expertiza în construcţii a constatat deficienţe grave în realizarea construcţiei: s-a ocupat mai mult teren decât a fost autorizat, nu au fost respectate detaliile de faţadă şi de conformaţie a acoperişului, nu s-a realizat ignifugarea construcţiei, nu s-au făcut lucrări de drenare a apelor. Pârâta susţine că hotărârea judecătorească trebuie să fie legală şi morală, iar hotărârea atacată nu este aşa.

Prin întâmpinare s-a solicitat respingerea recursului întrucât în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art.315 Cod proc. civ. în ceea ce priveşte decizia 238/2011 a Tribunalului Sibiu, iar instanţa de fond nu putea da o altă soluţie decât cea pe care a pronunţat-o.

Se mai susţine că în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor contractuale ale reclamantei intimate, sentinţa civilă nr.7100/2008 a Judecătoriei Sibiu a statuat, cu putere de lucru judecat, că aceste obligaţii au fost executate în întregime.

Analizând sentinţa atacată prin prisma motivelor de recurs şi, din oficiu, sub toate aspectele, tribunalul reţine că recursul este neîntemeiat şi va fi respins pentru considerentele pe care le vom arăta în continuare.

Acţiunea de faţă a fost iniţial judecată prin sentinţa civilă nr. 5960/2010 a Judecătoriei Sibiu. Prin această hotărâre, a fost admisă în parte acţiunea civilă formulată de reclamanta G. E. în contradictoriu cu pârâta D. I., s-a constatat că pârâta este unica moştenitoare a defunctei B. I. decedată la data de 07.06.2007, în Sibiu, s-a constatat că masa succesorală rămasă după defuncta cuprinde imobilul înscris în CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al pârâtei asupra imobilului de mai sus cu titlu de moştenire, a fost obligată pârâta să-şi dea consimţământul pentru încheierea actului autentic de vânzare cumpărare având ca obiect podul imobilului şi suprafaţa de 30mp, teren aferent apartamentului înscris în CF 44 Sibiu A+1, nr. top 10/5, 11/5, iar în caz de refuz sentinţa să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare şi s-a dispus intabularea în cartea funciară a dreptului reclamantei după efectuarea operaţiunilor de dezmembrare a imobilului.

Petitul formulat de reclamantă cu privire la dezmembrare a fost respins.

Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs atât reclamanta, cât şi pârâta.

Reclamanta în recursul său a solicitat modificarea sentinţei atacate în sensul admiterii şi capătului de cerere al acţiunii introductive de instanţă care vizează dezmembrarea imobilului în litigiu pe două corpuri funciare, prin subapartamentare conform raportului de expertiză întocmit în cauză de expert M. V., iar pârâta a solicitat, în principal, casarea hotărârii atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de fond pentru administrarea de noi probe, iar în subsidiar: modificarea hotărârii instanţei de fond şi, în consecinţă, respingerea acţiunii introductive de instanţă.

Prin decizia civilă nr. 238/2011 Tribunalul Sibiu a respins recursul pârâtei şi a admis recursul reclamantei, casând numai în parte sentinţa civilă nr. 5960/2010 a Judecătoriei Sibiu. Casarea a vizat doar dispoziţiile date în soluţionarea capetelor de cerere referitoare la obligarea pârâtei să-şi dea consimţământul pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, dezmembrarea imobilului şi a cheltuielilor de judecată.

Tribunalul a mai specificat că, cu prilejul rejudecării, instanţa de fond trebuie să ţină  cont de limitele casării şi să pună în discuţia părţilor necesitatea efectuării unei expertize topografice pentru identificarea imobilului, urmând a soluţiona cererea privind obligarea la încheierea contractului doar după ce obiectul acestuia este determinat cu număr cadastral.

În acest context s-a pronunţat sentinţa atacată prin prezenta cauză, iar instanţa de fond a procedat corect atunci când a procedat la efectuarea expertizei topografice şi pronunţându-se numai referitor la dezmembrarea imobilului şi obligarea pârâtei la consimţământ în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare.

Art.315 Cod proc. civ. prevede că, în caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.

În plus, în cauză trebuie reţinut că recursul formulat de pârâtă asupra unor aspecte parţial identice cu cele invocate în prezenta cale de atac a fost respins prin decizia civilă nr. 238/2011 a Tribunalului Sibiu, astfel că din acest punct de vedere, faţă de pârâtă şi de aspectele invocate de aceasta, sentinţa iniţial pronunţată în cauză a devenit irevocabilă, nemaiputând fi luată în discuţie.

În motivarea recursului de faţă pârâta invocă numai motive referitoare la neexecutarea obligaţiei de a construi corespunzător, obligaţie pe care susţine că reclamanta nu şi-a îndeplinit-o, astfel că se impune respingerea acţiunii în totalitate.

Ori, prin decizia civilă nr. 238/2011, Tribunalul Sibiu a reţinut, că „modul în care au fost îndeplinite  obligaţiile privind efectuarea lucrărilor de investiţii asumate de către reclamanta pârâtă ca preţ al vânzării podului aferent imobilului în litigiu au făcut aşadar obiectul analizei instanţei atunci când a pronunţat sentinţa civilă 7100/2008, astfel încât au intrat în autoritate de lucru judecat, în condiţiile art. 1201 Cod civil.

Reţinând aşadar autoritatea de lucru judecat pozitivă, cu privire la executarea lucrărilor de investiţii asumate de către reclamantă cu prilejul încheierii convenţiei, instanţa de fond a soluţionat corect această excepţie.

În aceste condiţii, dar şi pentru cele reţinute mai sus, recursul pârâtei va fi respins ca neîntemeiat.”

Întrucât alte motive nu au fost invocate în recurs, şi nici din oficiu instanţa nu a constatat existenţa vreunei alte cauze de nulitate a sentinţei atacate, în baza art.312 Cod proc. civ. se va respinge prezentul recurs, cu consecinţa menţinerii sentinţei atacate.

În baza art.274 Cod proc. civ. recurenta va fi obligată să plătească intimatei suma de 2300 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs (onorariu avocat).

Domenii speta

Spete similare